III. Các mô hình áp dụng tại Việt Nam
2. Trái phiếu công trình
Khi hai kênh tín dụng là ngân hàng và các tổ chức tín dụng và kênh khách hàng đang bị thu hẹp lại, thì với hành lang pháp lý hiện có thì phát hành trái phiếu công trình là một giải pháp về vốn cho các công ty bất động sản có thể thực hiện ngay. Tuy nhiên, dù thị trường chứng khoán Việt Nam đã phát triển đến một trình độ nhất định nhưng thị trường trái phiếu lại không khởi sắc, chưa
http://svnckh.com.vn 60 thật sự hấp dẫn nhà đầu tư. Để phát hành trái phiếu bất động sản thành công thì các chủ đầu tư phải đưa ra các điều kiện hấp dẫn các nhà đầu tư như:
- Các dự án huy động vốn phải là các dự án tốt, thì sản phẩm nhà đất phải thực sự hấp dẫn và nguồn cung sản phẩm phải đảm bảo, nghĩa là dự án khả thi và được triển khai đúng tiến độ;
- Có cam kết chặt chẽ khi mua trái phiếu để bảo hộ quyền lợi cho các trái chủ khi có tranh chấp xảy ra, để các trái chủ sẽ bị thiệt thòi quyền lợi;
- Cần kết hợp với các tổ chức bảo lãnh phát hành chuyên nghiệp, có uy tín và có đủ năng lực tài chính;
- Đưa ra các sản phẩm phụ trợ hấp dẫn như: phát hành trái phiếu chuyển đổi kèm với quyền mua căn hộ với một tỷ lệ chiết khấu tương đối. Nhưng khi phát hành trái phiếu chuyển đổi chủ đầu tư phải tính đến việc cổ phiếu bị pha loảng sau khi chuyển đổi; cũng như khả năng kiểm soát công ty của các cổ đông hiện hữu; cơ cấu vốn công ty sẽ bị thay đồi nên tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sẽ thay đổi.
Trái phiếu sau khi được phát hành sẽ được giao dịch tập trung trên Sở giao dịch chứng khoán để tạo tính thanh khoản cho các nhà đầu tư và tăng tính hấp dẫn của thị trường trái phiếu công ty. Đồng thời trong quá trình thực hiện công ty phải liên tục công bố định kỳ về tình hình và tiến độ dự án được huy động vốn từ trái phiếu.
Hình 17: Quy trình phát hành trái phiếu công trình của công ty.
TỔ CHỨC PHÁT HÀNH NGÂN HÀNG GIÁM SÁT TỔ CHỨC XẾP HẠNG TÍN DỤNG
http://svnckh.com.vn 61
Theo quy trình này thì sẽ bao gồm những bước cơ bản sau:
Bước 1: Chủ đầu tư dự án sẽ đưa ra một bản cáo bạch, trong đó có thông tin đầy đủ, rõ ràng, chính xác về tình hình tài chính của chủ đầu tư dự án, chi tiết dự án.
Bước 2: Tổ chức đánh giá tín nhiệm sẽ đánh giá và xếp hạng tín dụng cho công ty theo các tiêu chí tài chính, tình hình kế hoạch phát triển trong tương lai, tình hình của ngành và chính sách của Nhà nước với lĩnh vực này.
Bước 3: Tổ chức bảo lãnh và tổ chức phát hành sẽ nên kế hoạch huy động vốn, lãi suất thông qua nhu cầu vốn, xếp hạng tín dụng và các chính sách của công ty phát hành. Sau đó trình hồ sơ phát hành lên Uỷ ban chứng khoán Nhà nước để xin phép thực hiện.
Bước 4: Làm hồ sơ đăng ký phát hành và lưu ký trên Sở giao dịch chứng khoán và đăng ký lưu ký tại Trung tâm lưu ký. Đồng thời công bố thông tin trên các phương tiện thông tin đại chúng.
Bước 5: Tổ chức phát hành sẽ thực hiện quá trình phát hành trái phiếu và đưa lên giao dịch trên sàn chứng khoán. Tiền thu được sẽ chuyển qua ngân hàng giám sát và ngân hàng này sẽ có trách nhiệm giám sát, giải ngân trong quá trình thực hiện dự án, tránh việc sử dụng sai mục đích của chủ đầu tư.
Bước 6: Công ty sẽ trả lãi và thanh toán gốc thông qua ngân hàng giám sát. Nếu công ty phát hành không có khả năng thanh toán thì tổ chức bảo lãnh phải