II. Thực trạng thị trƣờng bất động sản và tín dụng bất động sản 1.
19 Nguồn: Công ty địa ốc Sài Gòn Thương Tín.
http://svnckh.com.vn 53 tác, quy mô và vị trí dự án, tiềm năng và tính thu hút của sản phẩm nhà đất… Do đó, các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam trong liên doanh bản thân cũng phải là những doanh nghiệp mạnh. Từ thực tế cho thấy các doanh nghiệp bất động sản trong nước có năng lực, về vốn lẫn nguồn đất, đang chiếm ưu thế trong việc được các nhà đầu tư nước ngoài lựa chọn để đổ tiền vào lập các liên doanh. Và trong tình hình này, các doanh nghiệp địa ốc nhỏ, yếu sẽ càng khó khăn trong việc tìm một hướng đi cho mình.
2.3 Tín dụng bất động sản tại Việt Nam những tồn tại và nguyên nhân
Trong thời gian qua tín dụng qua ngân hàng là một kênh chính trong tín dụng bất động sản, và đã tăng nóng trong những năm gần đây, đặc biệt là năm 2007. Tuy nhiên đến thời điểm này kênh tín dụng gần như bị đóng lại, các chủ đầu tư, các nhà đầu tư và khách hàng gần như không tiếp cận được, vì nhiều nguyên nhân:
Thị trường bất động sản năm 2007 đã ấm lên và tăng nóng, giá nhà đất tăng liên tục, lợi nhuận cao và đã trở thành một thị trường hấp dẫn của tín dụng. Các ngân hàng thương mại không bỏ lỡ cơ hội tối đa hóa lợi nhuận và tăng dư nợ đã ồ ạt cho vay với các chương trình cho vay dễ dàng, hấp dẫn và mang tính cạnh tranh cao. Việc cho vay quá mức đã dẫn đến việc mất cân đối giữa luồng vốn huy động và luồng vốn vay của ngân hàng và dẫn đến tình trạng mất ổn định tín dụng quá cao của các ngân hàng thương mại. Đấy là chưa tính đến các tỷ lệ cân đối giữa tài sản và vốn vay, tỷ lệ giữa lãi suất cho vay dài hạn và lãi suất huy động ngắn hạn. Đây là chưa tính đến việc nguồn vốn được sử dụng vào các hoạt động tự doanh và đầu tư. Một báo cáo của ngân hàng Nhà nước Việt Nam về tình hình hoạt động của các ngân hàng thương mại cổ phần trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh trong quý 1/2008 cho thấy tổng số vốn huy động của các ngân hàng là 518,5 nghìn tỉ đồng, và tổng vốn cho vay là 460 nghìn tỉ đồng. Vốn cho vay chiếm đến 88% tổng vốn huy động, một tỷ lệ rất cao, theo lý thuyết, các ngân hàng chỉ cho vay đến 75% của vốn huy động là tối đa.
http://svnckh.com.vn 54 Một nguyên nhân nữa là để làm đẹp bản cân đối tài sản, giảm tỷ lệ cho vay chứng khoán xuống 3% và nâng tổng dư nợ, cuối năm 2007 các ngân hàng thương mại đã liên tục vay vốn liên ngân hàng để cho khách hàng vay dài hạn hơn (do vốn huy động thấp và áp lực tăng trưởng trên vốn điều lệ cao). Cứ thế họ lấy khoản vay nọ gối khoản vay kia. Cộng thêm với việc nhiều ngân hàng lo dự trữ tiền đồng, đề phòng nhu cầu vốn của doanh nghiệp tăng vào thời điểm cận Tết Nguyên đán, nhu cầu tiền đồng trở nên căng thẳng. Các ngân hàng mới thành lập, mới chuyển lên đô thị chạy đôn đáo để có tiền trả nợ các khoản vay ngắn hạn liên ngân hàng. Đến thời điểm này thì không còn tiền để cho vay.
Thêm vào đó, để thực hiện chủ trương chóng lạm phát của Chính Phủ, Ngân hàng Nhà Nước đã lãi suất cơ bản, tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, và quan trọng nhất là biện pháp phát hành tín phiếu hút 20.300 tỷ đồng khỏi lưu thông. Điều này làm cho các ngân hàng thương mại vốn đã căng thẳng nguồn cung tiền do cho vay quá mức huy động nay lại càng thêm căng thẳng, và nhiều ngân hàng không còn tiền để cho vay, dẫn đến việc thắt chặt đầu ra tín dụng. Điều này thể hiện rõ trong cuộc chạy đua lãi suất huy động của các ngân hàng thương mại trong thời gian vừa qua.
Tín dụng từ nguồn khách hàng và các nhà đầu tư trong thời gian qua cũng đã có đóng một vai trò lớn đối với thị trường bất động sản nhà đất, chung cư và căn hộ cao cấp. Trong các giai đoạn trước cứ có dự án, xong giai đoạn đền bù giải tỏa, lập dự án thì các chủ đầu tư đã có thể tiến hành huy động vốn từ khách hàng, chưa cần phải xây dựng xong cở sở hạ tầng thiết yếu. Nhưng đến thời điểm này, chỉ huy động được tiền vốn từ khách hàng khi chủ đầu tư đã bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ, và phải xây xong phần móng đối các dự án chung cư, căn hộ cao cấp thì việc huy động vốn của các dự án vừa tiến hành đền bù giải tỏa xong là không thể thực hiện. Phần lớn các công ty đầu tư bất động sản ở Việt Nam là các công ty có vốn nhỏ, chỉ đủ lực để thực hiện đền bù giải tỏa, xong giai đoạn này thì phải huy động vốn để tiếp tục thực hiện dự án. Đối với các dự án đã đủ điều kiện huy động vốn từ khách hàng thì lại gặp vấn đề khác: khách hàng không đủ tiền để góp tiếp những đợt sau.
http://svnckh.com.vn 55 Và một nguyên nhân không thể không kể đến là phân khúc thị trường của các chủ đầu tư chưa hợp lý, các chủ đầu tư chủ yếu đầu tư vào thị trường căn hộ cao cấp với giá mỗi căn từ 1,5 tỷ trở lên như
cầu về căn hộ có giá từ 500 triệu đồng đến 1 tỷ đồng là rất lớn nhưng nguồn cung lại rất ít. Trong khi đó, huy động tín dụng thông qua phát hành trái phiếu là còn khả mới mẽ đối với Việt Nam. Thị trường trái phiếu Việt Nam chưa thực sự phát triển, mới đang ở giai đoạn đầu của quá trình phát triển, các trái phiếu có tính thanh khoản chưa cao, các nhà đầu tư chủ yếu mua và giữ trái phiếu đến khi đáo hạn. Để phát hành thành công thì các công ty phải có uy tín, sản phẩm nhà đất phải thực sự hấp dẫn, nguồn cung sản phẩm phải đảm bảo, nghĩa là dự án khả thi và được triển khai đúng tiến độ. Điều kiện này không phải công ty nào cũng đáp ứng được. Và khi sản phẩm hội đủ những tiêu chuẩn trên thì chủ đầu tư lại thích huy động vốn trực tiếp từ người mua, dù cho là bán nhà đất theo hình thức trả góp và thu về các khoản thu lẻ tẻ nhưng họ lại không phải trải lãi cho khoản tiền này. Và để phát hành thành công trái phiếu, các chủ đầu tư cần cân nhắc tính toán lãi suất phù hợp, trong điều kiện lạm phát gia tăng, giá cả vật liệu xây dựng tăng thì lãi suất cũng là một vấn đề cần quan tâm và cân nhắc. Bên cạnh đó, khi phát hành trái phiếu các chủ đầu tư cần bổ sung các sản phẩm phụ trợ hấp dẫn. Hơn nữa, những điều kiện hiện nay về việc phát hành trái phiếu là những điều kiện không thể đáp ứng đối với những doanh nghiệp đang trong quá trình xây dựng và chưa phát sinh doanh thu nhưng thực sự có nhu cầu về vốn. Tuy nhiên, khi kênh tín dụng qua ngân hàng và khách hàng bị hẹp lại thì đây là một kênh tín dụng cần xem xét, cân nhắc và áp dụng để huy động vốn. Qua đấy cho thấy sự liên thông giữa thị trường bất động sản và thị trường tài chính hiện ở Việt Nam cũng đã xuất hiện sự liên thông, nhưng mới ở trạng thái một chiều, tức là tạo nguồn cho việc hình thành bất động sản. Còn quá trình chứng khoán hóa để tái tạo lại tính thanh khoản cho hệ thống tài chính chưa có. Quá trình phân bổ rủi ro rất hẹp, trong phạm vi giữa số ít đối tượng tham gia giao dịch. Vì thế, thanh khoản ở Việt Nam chỉ bảo đảm được khi giá bất động sản tăng. Ngược lại, khi giảm thì hoàn toàn không có tính thanh khoản cao, do đó cũng
http://svnckh.com.vn 56 không có mức cân bằng giá mới. Cho nên, hiện tượng dễ thấy là giá dù giảm nhưng vẫn đứng ở mức cao và hầu như không có giao dịch. Sau các chu kỳ trầm lắng, mức cao "kẹt giao dịch" đó tiếp tục là mặt bằng để đẩy tiếp giá thị trường sang điểm mất cân bằng trong một cơn sốt mới.