Ứng dụng công nghệ chứng khoán hóa các khoản cho vay bất động sản ở Việt Nam

Ứng dụng công nghệ chứng khoán hóa các khoản cho vay bất động sản ở Việt Nam

http://svnckh.com.vn 1 DANH MỤC NHỮNG TỪ VIẾT TẮT TRONG ĐỀ TÀI Từ viết tắt Tên tiếng Anh Tên tiếng việt ABS Asset-Backed Security Chứng khoán bảo đảm bằng tài sản tài chính MBS Mortgage- Backed Security Chứng khoán có thế chấp đảm bảo bằng tài sản SPV/SPE Special Purpose Vehicle/Entity - SPV/SPE Pháp nhân đặc biệt CMO Collateralised Mortgage Obligations Chứng khoán tái thế chấp MBB Mortgage - Backed Bond Trái phiếu thế chấp CDS Credit default swap Hoán đổi rủi ro tín dụng CDO Collateralized Debt Obligation Nghĩa vụ nợ có thế chấp LIBOR London Interbank Offered Rate Lãi suất LIBOR OECD Organisation for Economic Co-operation and Development Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế http://svnckh.com.vn 2 LỜI NÓI ĐẦU Với sự phát triển của nền kinh tế, quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ khiến nhu cầu nhà ở, văn phòng, đất thương mại… tăng cao trong khi nguồn cung hạn chế. Bên cạnh đó, vốn đầu tư cho các dự án bất động sản là rất lớn và được tài trợ chủ yếu từ hệ thống ngân hàng (chiếm đến 70-80% giá trị công trình). Tuy nhiên, nhu cầu vốn của các doanh nghiệp bất động sản phần lớn là các nguồn trung và dài hạn nhưng nguồn huy động của các ngân hàng lại là vốn ngắn hạn vì thế rất dễ gây ra rủi ro cho các ngân hàng. Do đó các ngân hàng cũng chỉ có thể cân đối một phần tín dụng của mình cho các dự án bất động sản. Trong khi lượng tiền nhàn rỗi trong nhân dân rất lớn nhưng việc thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản vẫn còn hạn chế là bởi sản phẩm bất động sản có giá trị lớn trong khi vốn nhàn rỗi thường là vốn nhỏ lẻ nên khó có thể tham gia vào được. Để giải quyết những bất cập trên thị trường bất động sản, chúng ta cần có những hướng giải quyết mới và trong đề tài của mình, nhóm nghiên cứu giới thiệu đến công cụ chứng khoán hoá. Chứng khoán hoá các khoản cho vay bất động sản sẽ giải quyết vướng mắc trên khi nó sẽ chia dự án thành nhiều chứng chỉ có mệnh giá phù hợp để người dân, các nhà đầu tư có thể tham gia vào thị trường. Hơn nữa, thị trường các chứng chỉ được chứng khoán hoá sẽ là kênh đầu tư hấp dẫn đối với nhiều quỹ đầu tư xã hội, bảo hiểm, công ty tài chính, chứng khoán và ngân hàng tạo sự liên thông giữa thị trường vốn – tiền tệ - bất động sản. Vai trò huy động vốn và tạo sự liên thông trên thị trường tài chính là không thể phủ nhận, nhưng bản chất của nó thể hiện ở việc đã tách bạch được nhu cầu đầu tư và nhu cầu sở hữu. Chúng ta có thể hiểu chứng khoán bất động sản là một loại chứng khoán đặc biệt kết hợp giữa hai hình thức đầu tư chứng khoán và đầu tư bất động sản, được đảm bảo bằng giá trị bất động sản mà nó đại diện, đồng thời cho phép các nhà đầu tư kiếm lời trên biến động giá trị của bất động sản này nhưng không nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp một phần hay toàn bộ bất động sản đó trong quá trình sở hữu chứng khoán. Các chứng khoán bất động sản này sẽ được giao dịch và chuyển nhượng tự do trên các sàn giao dịch http://svnckh.com.vn 3 để tạo tính thanh khoản và đến khi toàn bộ dự án hoàn thành sẽ được bán đấu giá và chia cho các nhà đầu tư theo tỷ lệ nắm giữ chứng khoán bất động sản. Khi đó những người có nhu cầu thực sự sẽ là những người sở hữu nhà. Đi cùng với việc chứng khoán hoá sẽ kèm theo yêu cầu về minh bạch thông tin. Việc cần thiết là hoàn thiện các tổ chức đánh giá xếp hạng tín dụng đối với các chủ thể tham gia quá trình. Thông tin về các dự án bất động sản phải được công khai và các bước tiến hành công bố thông tin tương tự như các doanh nghiệp khi muốn niêm yết trên sàn chứng khoán, các dự án sẽ phải có bản giới thiệu chi tiết về mục đích, quy mô dự án, tiến độ hoàn thành, nhu cầu vốn và các chế tài đối với doanh nghiệp khi không hoàn thành đúng hẹn hoặc thông tin công bố không chính xác từ phía cơ quan quản lý, tổ chức giám sát, tổ chức bảo lãnh phát hành. Với những nội dung đã trình bày về mặt yêu cầu và lợi ích của hoạt động chứng khoán hoá các khoản cho vay thế chấp bất động sản, đề tài sẽ được bố trí với bố cục như sau: Chƣơng I: Tổng quan về chứng khoán hoá các khoản cho vay bất động sản. Chƣơng II: Triển vọng áp dụng chứng khoán hoá các khoản cho vay thế chấp tại Việt Nam. Chƣơng III: Các giải pháp, kiến nghị nhằm ứng dụng công cụ chứng khoán hoá các khoản cho vay bất động sản ở Việt Nam. Với bố cục đề tài như trên chương I nhằm mục đích giải thích về chứng khoán hoá và lợi ích cũng như rủi ro của chứng khoán hoá, đồng thời cũng đưa ra một số bài học từ một số quốc gia. Chương tiếp theo là tổng quan về thị trường bất động sản, hoạt động tín dụng bất động sản và một số hình thức áp dụng công cụ này tại Việt Nam. Và nội dung cuối cùng sẽ là một số giải pháp, kiến nghị đối với cơ quan quản lý nhằm tạo hành lang pháp lý và cơ chế chính sách thuận lợi cho công cụ này phát triển. Mặc dù đã cố gắng hoàn thành đề tài song do nhận thức còn hạn chế nên đề tài không tránh khỏi sai sót, các thành viên của đề tài rất mong nhận được những ý kiến đóng góp của hội đồng xét duyệt. http://svnckh.com.vn 4 CHƢƠNG I: TỔNG QUAN VỀ CHỨNG KHỐN HỐ CÁC KHOẢN CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN I. Cho vay thế chấp bằng tài sản 1. Thế nào là cho vay thế chấp Cho vay có thế chấp bằng tài sản là một khoản vay có tài sản để đảm bảo việc hồn trả. Các khoản cho vay có thế chấp là các khoản nợ dài hạn, việc thanh tốn định kì của khoản nợ được tính tốn dựa trên cơng thức giá trị tiền tệ theo thời gian. Người vay sẽ phải trả một khoản tiền lãi cố định hàng tháng trong thời gian từ 10 đến 20 năm, tùy vào điều kiện cụ thể. Trong khoảng thời gian này, tiền gốc của khoản vay sẽ được trả dần. Trên thế giới hiện nay, có rất nhiều loại hình thế chấp được sử dụng, về cơ bản các loại hình này đều có chung một số đặc tính nhất định và chịu sự chi phối của pháp luật mỗi nước. Lãi suất đối với khoản cho vay này có thể là cố định hoặc được điều chỉnh lại tại các mốc thời gian đã định trước giữa các bên. Người đi vay có thể trả nợ dần quan các kỳ và do đó kéo dài thời gian vay nợ. Số tiền thanh tốn của mỗi kỳ có thể là như nhau hoặc tăng hoặc giảm dần tùy theo thỏa thuận của các bên. Tuy nhiên, một số ngân hàng và cơng ty tài chính có thể sẽ u cầu người vay thanh tốn tồn bộ số nợ vào một ngày xác định. 2. Tác dụng của cho vay thế chấp Trong hoạt động tín dụng, người cho vay thường gặp phải rất nhiều rủi ro: rủi ro về mặt lãi suất, rủi ro về tài chính và thanh tốn chậm của khách hàng. Với những khoản cho vay có tài sản thế chấp, nếu người vay khơng thanh tốn được nợ, người cho vay sẽ thanh lý tài sản thế chấp, thu lại một phần hoặc tồn bộ tiền gốc, do đó làm giảm bớt độ rủi ro khi cho vay. Khoản vay thế chấp bằng bất động sản (tiếng anh là Mortagage) là một sản đó (tồ nhà, căn hộ,…) để đảm bảo thanh tốn. Nếu chủ sở hữu của ngơi nhà (người vay thế chấp, có thể là các cá nhân hay các hãng phát triển nhà) khơng trả được nợ thì người cho vay (người nhận thế chấp) có quyền thu hồi khoản vay và tịch thu tài sản để đảm bảo khoản vay được hồn trả. Khi người cho vay thực http://svnckh.com.vn 5 hiện việc cho vay dựa trên sự tín nhiệm đối với người vay và trên tài sản thế 1 chấp cho món vay, thì khoản vay được gọi là một khoản vay thế chấp bất động sản thông thường. Người cho vay có thể đòi hỏi người vay phải có bảo hiểm khoản cho vay thế chấp bằng bất động sản này phòng khi người vay không trả được nợ. Bất động sản được sử dụng trong hoạt động cho vay thế chấp có thể là nhà ở các loại và các loại bất động sản thương mại hay nông trại. II. Chứng khoán hoá các khoản cho vay thế chấp bằng tài sản mua 1. Giới thiệu về chứng khoán hoá – Chứng khoán hóa xuất hiện đầu tiên ở Hoa Kỳ vào năm 1970. Fannie Mae và Freddie Mac 1 - hai công ty được chính phủ Mỹ bảo trợ - là những công ty đầu tiên và cho đến nay vẫn luôn là những công ty tích cực nhất trong hoạt động chứng khoán hóa. Hồi thập niên 1970, hai công ty này đã phát minh ra chứng khoán đảm bảo bằng tài sản thế chấp (hay MBS). Sau đó, các loại chứng khoán đảm bảo bằng tài sản khác ra đời, như giấy nợ đảm bảo bằng tài sản (hay CDO) và các thứ tương tự CDO. Nếu như MBS đóng gói các tài sản thế chấp thực thụ khác nhau lại, thì CDO, xuất hiện từ năm 1987 và chỉ thực sự phổ biến từ cuối thập niên 1990, thậm chí lại còn đóng gói MBS và một số tài sản khác. Nghiên cứu của Mason and Rosner (2007) cho biết vào năm 2005, có đến 81% tài sản đảm bảo cho CDO là từ MBS, tức là vào khoảng 200 tỷ dollar Mỹ. Do đó có quan điểm cho rằng CDO là sản phẩm tái chứng khoán hóa các loại chứng khoán khác. Thứ giấy nợ đảm bảo bằng tài sản này có thể có nhiều loại là sản 1 là các công ty đại chúng, các tổ chức tài chính của Hoa Kỳ chuyên mua và chứng khoán hóa các khoản http://svnckh.com.vn 6 phẩm chứng khoán hóa của việc đóng gói các loại tài sản có mức độ rủi ro khác nhau, và hướng tới các đối tượng nhà đầu tư khác nhau. Loại CDO từ tài sản có mức độ rủi ro thấp nhất có thể được các tổ chức đánh giá tín nhiệm xếp hạng cao nhất. Cùng với sự ra đời và phát triển của CDO là sự xuất hiện của những tổ chức cung cấp dịch vụ bảo hiểm cho nhà đầu tư CDO và của những tổ chức liên kết cung cấp hợp đồng hoán đổi tổn thất tín dụng (hay CDS). 2. Các chủ thể tham gia vào quá trình chứng khoán hoá Chủ tài sản ban đầu (Originator): Là bên “bán” tài sản cho Pháp nhân đặc biệt (chuyển tất cả các quyền liên quan đến tài sản). Chủ tài sản ban đầu thường tiếp tục làm dịch vụ quản lý tài sản cho Pháp nhân đặc biệt để hưởng phí quản lý. Pháp nhân đặc biệt (Special Purpose Entity / Vehicle): Được thiết lập để thực hiện chức năng chuyển hóa các tài sản có tính thanh khoản kém thành các chứng khoán có thể mua bán, chuyển nhượng tự do trên thị trường. Nhờ nghiệp vụ tách riêng các tài sản và tái cấu trúc các luồng tiền, pháp nhân đặc biệt có thể phát hành nhiều loại chứng khoán chuyển hóa khác nhau để đáp ứng nhu cầu đa dạng của người đầu tư về thời gian đáo hạn, tỷ suất sinh lời và mức độ rủi ro. Trong quá trình tạo tính thanh khoản cho các tài sản, pháp nhân đặc biệt có thể nhận được sự hỗ trợ từ bên ngoài thông qua cơ chế tăng cường tín nhiệm và hỗ trợ tăng tính thanh khoản. Pháp nhân đặc biệt có thể được thành lập dưới dạng một quỹ ủy thác hoặc công ty cổ phần, trong đó bên quản lý quỹ hoặc hội đồng quản trị của công ty cổ phần là đại diện chịu trách nhiệm bảo vệ quyền lợi cho người đầu tư. Pháp nhân đặc biệt dùng nguồn thu từ phát hành chứng khoán để “mua” lại tài sản từ chủ tài sản ban đầu. Tài sản sau khi được mua vẩn do chủ tài sản điều phối theo hợp đồng quản lý tài sản giữa pháp nhân đặc biệt và chủ tài sản ban đầu, toàn bộ thu nhập có được từ tài sản sẽ được chưyển cho pháp nhân đặc biệt để cân đối chi trả lợi tức cho người đầu tư. thế chấp nhằm đảm bảo về tài chính cho tổ chức tài chính cho người dân vay tiền để mua nhà ở. http://svnckh.com.vn 7 III. hƣơng thức chứng khoán hoá 2 1. Phƣơng thức chứng khoán hoá thông qua trung gian: The mortgage – Backed Security (MBS): Phương thức tạo chứng khoán hoá thông qua trung gian là phương thức khi người vay tiền ngân hàng có tài sản thế chấp là các địa ốc (gọi là tài sản thế chấp) hoàn trả gốc và lãi tiền vay cho người nắm giữ chứng khoán thông qua tổ chức trung gian (gọi là người được uỷ thác thay công ty tín thác). Hay nói cách khác, đặc trưng của các luồng tiền trong phương thức chứng khoán hoá thông qua trung gian phản ánh các luồng tiền của khoản vay có thế chấp. Hình 1: Quy trình tạo chứng khoán MBS 2. Phƣơng thức tạo chứng khoán có tài sản cầm cố bằng các chứng khoán tái thế chấp: Collateralised Mortgage Obligations (CMO): 2 Quản trị rủi ro trong ngân hàng thương mại – PGS.TS Nguyễn Văn Tiến 1. 3. http://svnckh.com.vn 8 CMO được sử dụng nhằm mục đích tạo ra sự hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư chứng khoán tài sản ngân hàng. Để tạo được sự hấp dẫn hơn, các chứng khoán CMO đuợc phát hành thành nhiều hạng khác nhau (đa hạng) nhằm hấp dẫn và đáp ứng yếu cầu tính đa dạng của các nhà đầu tư. Trong khi theo phương thức chứng khoán hoá thông qua trung gian thì mỗi nhà đầu tư hàng tháng nhận được khoản tiền là tỷ lệ với trị giá chứng khoán mà mình nắm giữ đối với khoản tiền người vay tín dụng hoàn trả cho ngân hàng {bao gồm khoản trả góp cố định hàng tháng (gốc và lãi) và khoản tiền gốc hoàn trả trước hạn}, thì CMO lại là phương thức chứng khoán hoá đa hạng, nghĩa là những nhà đầu tư đuợc phân thành các thức hạng khác nhau theo một số tiêu chí nhất định về chứng khoán. Hai đặc điểm cơ bản của phương thức chứng khoán CMO là: - Có mức lãi suất coupon của trái phiếu là cố định nhưng khác nhau giữa các hạng trái phiếu khác nhau. - Khoản tiền hoàn trả trươc hạn được sử dụng để thanh toán phần gốc trái phiếu chỉ cho một hạng trái phiếu nhất định, còn các trái phiếu của các hạng khác vẫn được giữ nguyên. Hình 2: Quy trình tạo chứng khoán CMO 3. Phƣơng thức tạo chứng khoán hóa có tài sản thế chấp không thông qua trung gian: The mortgage – Backed Bond (MBB) Phương thức phát hành MBB là phương thức thứ ba của công nghệ chứng khoán hoá. Sự khác nhau giữa trái phiếu MBB so với hai loại chứng khoán thuộc hai phương thức trước là MBS và CMO ở hai điểm sau đây: - Trong khi MBS và CMO giúp ngân hàng chuyển các khoản cho vay thế chấp bất động sản (địa ốc) từ nội bảng ra hạch toán ở ngoại bảng, thì MBS http://svnckh.com.vn 9 phương thức phát hành MBB thông thường vẫn duy trì các khoản cho vay này ở nội bảng. - Trong khi MBS và CMO có mối liên hệ trực tiếp giữa các luồng tiền của khoản vay có thế chấp và các luồng tiền của các chứng khoán, thì mối quan hệ này trong MBB chỉ là mối quan hệ cầm cố, không trực tiếp giữa các luồng tiền vay có thế chấp và các luồng tiền thanh toán lãi suất và gốc trái phiếu MBB. Về bản chất, khi một ngân hàng phát hành MBB và sau đó nếu ngân hàng này bị phá sản, thì những người nắm giữ trái phiếu MBB là những người đầu tiên có quyền tiếp cận và có quyền được chia các tài sản để thế chấp phát hành MBB. Hay nói cách khác, ngân hàng đã tách nhóm tài sản cho vay có thế chấp ở nội bảng thành một nhóm (nhưng vẫn duy trì ở nội bảng) và dùng nó làm tài sản cầm cố (đảm bảo) để phát hành trái phiếu MBB. IV. Lợi ích của chứng khoán hoá đối với thị trƣờng bất động sản 1. Đối với nền kinh tế Việc sử dụng các sản phẩm chứng khoán được đảm bảo bởi tài sản thế chấp được áp dụ năng lực dự báo khủng hoảng, định giá chính xác hơn các tài sản và mức độ rủi ro. Chứng khoán hóa các khoản tín dụng bất động sản là giao dịch được thực hiện dựa trên thông tin đầy đủ và tính minh bạch cao được hình thành một cách tự nhiên trong nền kinh tế. Việc quan sát kỹ lưỡng và cẩn trọng các số liệu thống kê không quá khó khăn hay phức tạ rất hữu ích để nhận diện những sai lầm đang diễn ra trên thị trường. Thông thường, đó là những lầm lẫn đáng kể trong đánh giá mức độ rủi ro với thị trường bất động sản. 2. Lợi ích của ngƣời đi vay: http://svnckh.com.vn 10 Đối với phần vốn đi vay trong vốn đầu tư cho dự án xây dựng cơ sở hạ tầng, chứng khoán là cơ hội để giảm chi phí trả lãi vay và tăng hiệu quả sinh lời của dự án. Đối với phần vốn tự có được dùng đầu tư vào dự án, chứng khoán hóa là một biện pháp giúp chủ đầu tư nâng cao vòng quay vốn. Vấn đề này cực kỳ quan trọng đối với những công ty chuyên đầu tư vào cơ sở hạ tầng, vì so với biện pháp phát hành cổ phiếu hoặc trái phiếu để gọi vốn cho một dự án mới, việc “bán” đi phần vốn tự có trong các dự ấn đã tiết kiệm được thời gian và chi phí phát hành. Chứng khoán hóa mở ra khả năng huy động vốn cho hoạt động xây dựng cơ sở hạ tầng, ngay cả khi dự án mới chỉ ở “trên giấy”. Các hợp đồng hoặc cam kết chắc chắn đảm bảo hiệu quả kinh tế cho hoạt động của dự án khi đi vào vận hành, đều có khả năng biến thành tài sản có giá – hàng hóa trên thị trường tài chính. 3. Lợi ích của nhà đầu tƣ: Có thêm một công cụ đầu tư mới với suất sinh lợi cao hơn trái phiếu Chính phủ và độ tin cậy tương đối ổn định. Tính thanh khoản của chứng khoán đảm bảo bằng tài sản tài chính (chứng khoán ABS) khá cao nên người đầu tư có thể dễ dàng tham gia giao dịch trên thị trường tập trung. Chứng khoán ABS là một công cụ hữu hiệu cho nghiệp vụ phòng ngừa rủi ro, đặc biệt là cho nhà đầu tư cổ tức. Giảm thiểu rủi ro có thể ảnh hưởng đến mức độ tín nhiệm của chủ thể phát hành, do tính chất của chứng khoán ABS là chỉ phụ thuộc vào “chất lượng” của tài sản chuyển hóa. 4. Lợi ích cho hệ thống trung gian tài chính Giảm được thời lượng của danh mục đầu tư. Tăng khả năng thanh khoản của tài sản. [...]... vụ chứng khoán hóa các khoản vay cầm cố thế chấp trên đã có thêm rất nhiều đối tượng tham gia tài trợ cho bất động sản như các công ty bảo hiểm, các quỹ đầu tư, các quỹ hưu trí, các nhà đầu tư nhỏ lẻ Theo đó, lượng vốn đổ vào cho vay bất động sản tăng lên rất nhiều và tính thanh khoản của các khoản cho vay này cũng tăng lên c Hậu quả của khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ Cuộc khủng hoảng tín dụng. .. dụng bất động sản Ngoài những đặc điểm của thị trường tín dụng thông thường thì tín dụng bất động sản có những đặc trưng, do tính chất đặc biệt của hàng hóa bất động sản mang lại như: Thị trường tín dụng bất động sản thường là thị trường tín dụng dài hạn: Do bất động sản là những hàng hóa có thời gian hình thành dài Mặt khác, bất động sản là những hàng hóa có giá trị lớn do vậy tín dụng bất động sản. .. với Việt Nam Cạnh đó thì thị trường bất động sản Singapore cũng là một thị trường phát triển mạnh mẽ, có nhiều thành quả và là một nước thuộc khối ASEAN nên tham khảo khi định hướng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 1 Tín dụng bất động sản tại Mỹ và khủng hoảng cho vay dƣới chuẩn 2007 Thị trường tín dụng bất động sản ở Mỹ đã phát triển ở một trình độ cao, bằng nghiệp vụ chứng khoán hóa các khoản. .. Khi các chính sách của chính phủ và các luật được ban hành liên quan đến các bên quan trong quá trình chứng khoán hoá đều gây ra rủi ro V Bài học kinh nghiệm của các nƣớc trên thế giới về chứng khoán hoá các khoản cho vay bất động sản Hiện nay, thị trường bất động sản và tín dụng bất động sản bị chi phối bởi nền kinh tế toàn cầu, nhất là của các nền kinh tế lớn, trong đó nền kinh tế Mỹ có tầm ảnh hưởng... thị trường bất động sản ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới Bất động sản không đầu tư xây dựng: Bất động sản thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng Bất động sản đặc biệt: Là những bất động sản như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể,... trường bất động sản nhà ở 2.5 Rủi ro thuộc thị trường bất động sản Xuất phát từ bản chất của hàng hóa bất động sản làm cho hị trường bất động sản là một thị trường đầy rủi ro: http://svnckh.com.vn 27 Sự phát triển bong bóng của thị trường BĐS: thông tin về các dự án bất động sản trên thường được cung cấp rất mơ hồ và chưa có tính chuyên nghiệp cao Thậm chí nhiều công ty kinh doanh bất động sản đưa... trƣờng bất động sản 1 Cơ bản về bất động sản 1.1 Khái niệm Theo quy định của Luật dân sự sửa đổi số 33/2005/QH11, Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 7 thì bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây http://svnckh.com.vn 21 dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đấ - Bất động sản là tài sản không di động được,... trong đó bất động sản điển hình nhất là đất đai, nhà ở Mặt khác do đặc điểm không di động được, nên vị trí bất động sản ở thành phố hay ở nông thôn, ở khu vực trung tâm hay ở khu vực xa trung tâm đóng một vai trò rất quan trọng trong việc định giá bất động sản Cùng một mảnh đất diện tích như nhau, nhưng ở vị trí khác nhau thì giá bất động sản cũng khác nhau - Các công trình xây dựng, tài sản khác... chất không di động được, và có tính khan hiếm không thể tăng thêm dù dân số tăng Đây chính là nguyên nhân dẫn đến tổng cung bất động sản trong tương lai luôn thấp hơn so với tổng nhu cầu bất động sản xét về dài hạn 1.2 Phân loại Căn cứ theo khái niệm trên, bất động sản có thể chia thành 3 loại sau: Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: Bất động sản nhà ở, bất động sản văn phòng, nhà xưởng và công trình... dụng bất động sản tại Mỹ đã để lại cho nên kinh tế Mỹ và nền kinh tế toàn cầu những hậu quả rất lớn Thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán bị ảnh hưởng nặng nề Thị trường trái phiếu hình thành từ chứng khoán hóa bất động sản bị mất khả năng thanh toán Ngành xây dựng Mỹ góp 15% GDP có thể bị cắt giảm xuống còn một nửa sản lượng và cắt giảm 1-2 triệu công việc Hàng loạt các ngân hàng và các . ứng dụng công cụ chứng khoán hoá các khoản cho vay bất động sản ở Việt Nam. Với bố cục đề tài như trên chương I nhằm mục đích giải thích về chứng. khoán hoá các khoản cho vay bất động sản. Chƣơng II: Triển vọng áp dụng chứng khoán hoá các khoản cho vay thế chấp tại Việt Nam. Chƣơng III: Các giải