II. Thực trạng thị trƣờng bất động sản và tín dụng bất động sản 1.
16Nguồn Việtnam net: Tiền vay xây nhà để bán chiếm 11% nợ BĐS ngày 11/04/2006.
17 Nguồn: Saga.vn.
18
http://svnckh.com.vn 50 doanh, cho vay xây dựng nhà và văn phòng để bán và cho thuê… Về tốc độ tăng cho vay trong lĩnh vực bất động sản 6 tháng đầu năm 2008 chỉ ở mức dưới 5%, trong khi tổng dư nợ tín dụng chung tăng hơn 18%. Các khoản cho vay bất động sản chủ yếu tập trung ở các thành phố lớn như thành phố Hồ Chí Minh 60%, Hà Nội 17%...
Với số tín dụng trực tiếp và có liên quan đến bất động sản tăng mạnh trong năm 2007 và tháng đầu năm 2008 đã tạo ra mức độ rủi ro cho hệ thống ngân hàng, đồng thời được xem là tác nhân cung tiền chủ yếu gây lạm phát. Để hạn chế lạm phát, và làm xì hơi bong bóng bất động sản Ngân hàng Nhà Nước tăng lãi suất cơ bản, tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, và quan trọng nhất là biện pháp phát hành tín phiếu hút 20.300 tỷ đồng khỏi lưu thông, chính sách thắt chặt tín dụng định hình rõ nét. Vơi việc rút một lượng tiền lớn đang lưu thông ở ngoài thị trường về của Ngân hàng Nhà Nước làm cho khả năng cung tiền của các Ngân hàng thương mại gặp khó khăn rất lớn. Vì thế nhiều ngân hàng thương mại đã hạn chế cho vay, chi tiếp tục giải ngân các hợp đồng đã ký trước đây, thậm chí có ngân hàng còn ngưng giải ngân và không cho vay mới vì ngân hàng không còn tiền để cho vay. Trên thực tế, liên tục trong 4 tháng gần đây, dư nợ cho vay lĩnh vực bất động sản của các ngân hàng giảm khá mạnh, đặc biệt là tại địa bàn thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội. Chỉ tính riêng địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, đến đầu tháng 7, dư nợ cho vay bất động sản đã giảm khoảng 3.700 tỷ đồng so cuối quý I năm 2008. Dư nợ cho vay lĩnh vực bất động sản tại Hà Nội cũng giảm tương đối mạnh, có ngân hàng thương mại cổ phần giảm một nửa. Từ tháng 6/2008 đến nay, nhiều ngân hàng đã ngừng cho vay lĩnh vực bất động sản, đặc biệt với các nhu cầu kinh doanh và đầu tư. Ngoài việc gần như ngừng cho vay, các ngân hàng cố gắng giảm dần dư nợ cho vay bất động sản bằng các biện pháp đôn đốc thu hồi nợ.
Mặt khác, Ngân hàng Nhà Nước đã từng điều chỉnh lãi suất cơ bản từ 8,25% lên 14% năm, điều này đấy lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại lên cao 21%/năm. Đây thực sự là một gánh nặng lãi suất cho cả các chủ đầu tư, các nhà đầu tư cũng như khách hàng. Tuy nhiên, không hẳn chấp thuận lãi
http://svnckh.com.vn 51 suất cao là đã được vay, hiện nhiều ngân hàng đang gặp khó khăn về vấn đề cung tiền. Trái ngược với trước đây ngân hàng tranh nhau chào mời để cho vay mua bất động sản thì nay họ làm ngược lại. Đến thời điểm này các ngân hàng thương mại lý luận: “Thị trường bất động sản hiện đang bị đẩy giá lên quá cao, tiềm ẩn quá nhiều rủi ro. Trong bối cảnh thắt chặt tiền tệ hiện nay, bất động sản là danh mục đầu tiên đang được hầu hết ngân hàng siết lại, hạn chế và thậm chí từ chối cho vay đối với những khoản vay mang tính chất đầu cơ bất động sản ". Tuy nhiên, một số ngân hàng cho biết cánh cửa tín dụng bất động sản vẫn đang mở nhưng người vào là có chọn lọc và điều kiện để tiếp cận nguồn tín dụng này khó khăn hơn rất nhiều.
Huy động thông qua chiếm dụng vốn của khách hàng và nhà đầu tư: trong các năm vừa qua các dự án chung cư và căn hộ cao cấp huy động vốn thông quá kênh khách hàng và nhà đầu tư theo phương thức ứng trước tương đối thành công. Hầu hết các dự án chung cư và căn hộ cao cấp hoàn thành và sắp hoàn thành ở giai đoạn này đã huy động nguồn tín dụng qua kênh này là chủ yếu trong các phương án huy động vốn của họ. Tuy nhiên đến các tháng cuối năm 2007 việc huy động vốn thông qua kênh khách hàng của các dự án mới bị hạn chế, theo quy định của Nhà nư
mới được nhận tiền ứng trước của khách hàng và mức huy động tối đa không vượt quá 70% trước khi bàn giao nhà. Trên thực tế, Nhà nước đã có những hành động cụ thể để triển khai quy định này, tiến hành thanh tra các các công ty – các chủ dự án khi tiến hành ký hợp đồng bán sản phẩm, và có biện pháp xử lý nếu có vi phạm: phạt hành chính hoặc tước quyền kinh doanh…
Mặt khác, khi thị trường bất động sản đóng băng, giá nhà đất, chung cư và căn hộ giảm nhanh cùng với nhà nước thi hành chính sách tiền tệ thắt chặt thì kênh huy động vốn này gặp rất nhiều khó khăn. Thực tế, việc góp tiền mua căn hộ, nền đất tại các dự án chia làm nhiều đợt. Thường đợt một góp từ 15-30% và đợt tiếp theo cách nhau 3 - 6 tháng, tùy theo tiến độ dự án triển khai nhanh hay chậm. Như vậy các dự án bán hàng cuối năm 2007 và đầu năm 2008 đã đến hạn thanh toán đợt tiếp theo. Thông thường các nhà đầu tư có khả năng góp 30%, số
http://svnckh.com.vn 52 còn lại vay từ ngân hàng. Nhưng nay kênh tín dụng từ ngân hàng đang rất h
b. Các sản phẩm mới
Phát hành trái phiếu công trình: Huy động vốn qua kênh phát hành trái phiếu công trình vẫn là một phương án còn mới đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Trong thời gian vừa qua, chỉ có một số chủ đầu tư đã phát hành trái phiếu công trình để huy động vốn cho các dự án, cụ thể như sau:
Công ty Cổ phần Vincom đã thành công trong việc phát hành trái phiếu 1 nghìn tỉ VND (62 triệu USD) vào năm 2007. Công ty này đã nhận được nhiều tiền hơn dự kiến, với số tiền đăng ký mua trái phiếu công ty lên đến 2,5 nghìn tỉ VND (156 triệu USD). Tiếp đến, tháng 1 năm 2008, Công ty chứng khoán ACB cũng đã tư vấn bảo lãnh phát hành thành công 720 tỷ đồng trái phiếu cho Công ty cổ phần đầu tư Masan đề thực hiện dự án đất động sản tại 289 Trần Hưng
Đạo, thành phố Hồ Chí Minh và một số dự án khác. 19
Hợp tác với các nhà đầu tư nước ngoài bằng cách góp vốn bằng quyền sử dụng đất: việc đi vay ngân hàng và phát hành trái phiếu đều gặp một số bất lợi nhất định. Nhất là trong thời kỳ lạm phát, Nhà nước áp dụng chính sách tiền tệ thu hẹp, các ngân hàng siết chặt cho vay bất động sản và việc phát hành trái phiếu không phải chủ đầu tư nào cũng có thể thực hiện được. Từ thực trạng đó, nhiều nhà đầu tư trong nước đã chọn giải pháp là hợp tác với các nhà đầu tư nước ngoài. Việc hợp tác này sẽ phát huy được thế mạnh của mỗi bên, doanh nghiệp trong nước, với mối quan hệ và sự thông hiểu tình hình địa phương sẵn sàng bỏ thời gian cho các thủ tục xin lập dự án, đền bù giải tỏa… còn nhà đầu tư nước ngoài mạnh về vốn nhưng ngại khâu thủ tục kéo dài. Một khi liên doanh được thành lập, sẽ triển khai tiếp dự án, bao gồm xây dựng và đưa dự án vào hoạt động. Khi xúc tiến việc liên doanh với doanh nghiệp trong nước, các đối tác nước ngoài thường có những phân tích, đánh giá rất kỹ về năng lực của đối