II. Thực trạng thị trƣờng bất động sản và tín dụng bất động sản 1.
2.Thực trạng tín dụng bất động sản
2.1 Hành lang pháp lý đối với thị trường tín dụng bất động sản ở Việt Nam
Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản ngày 23 tháng 6 năm 2006 quy định: “chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp có quyền huy động vốn theo quy định của pháp luật”. Tuy nhiên, để có thể huy động vốn thì các Chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải đáp ứng được vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình theo quy định: đối với dự án khu đô thị mới và dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt; đối với dự án khu nhà ở thì không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên đã được phê duyệt.15
chi tiết. Các chủ đầu tư dự án ở Việt Nam có thể huy động vốn dưới nhiều hình thức nhưng một số hình thức mà hành lang pháp lý chưa có, hoặc chưa hướng dẫn cụ thể. Xét theo từng hình thức huy động vốn:
Huy động vốn thông qua kênh ngân hàng: hiện nay vẫn chưa có một quy định rõ ràng nào về đầu cơ hay cho vay kinh doanh bất động sản và cũng chưa có quy định nào hạn chế việc cho vay bất động sản. Các ngân hàng đang thực hiện cho vay theo các quy định của pháp luật chung cho tín dụng và theo các
http://svnckh.com.vn 47 quy định của pháp luật về đất đai, đầu tư và xây dựng, tín dụng ngân hàng; xem xét, quyết định cho vay các dự án đầu tư bất động sản nếu chủ đầu tư có năng lực tài chính và phương án huy động vốn khả thi, có khả năng hoàn trả nợ vay đúng hạn, có biện pháp phòng ngừa rủi ro do biến động của giá cả bất động sản.
Huy động vốn thông qua kênh khách hàng truyền thống bằng cách ứng tiền trước, thì lần đầu chỉ được thể thực hiện k
tầng phục vụ cho bất động sản theo nội dung, tiến độ của dự án đã được phê duyệt. Điều 4 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 quy định: “Việc ứng tiền trước phải được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được huy động khi chủ đầu tư đã bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ và nội dung của dự án đã được phê duyệt. Các lần huy động tiền ứng trước tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhà, công trình đó; Đối với dự án khu nhà ở thì ngoài việc phải thực hiện theo quy định nêu trên còn phải thực hiện theo các quy định của pháp luật về nhà ở;”. Luật nhà ở năm 2005 đã quy định chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng; và tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng. Tín dụng dưới hình thức phát hành trái phiếu đề huy động vốn không có quy định riêng cho trái phiếu bất động sản, chỉ mới áp dụng theo Nghị định 52/2006/NĐ-CP ngày 19 tháng 5 năm 2006. Theo đó, doanh nghiệp chỉ được phát hành trái phiếu khi có đủ các điều kiện chủ yếu sau: có thời gian hoạt động tối thiểu là 01 năm kể từ ngày doanh nghiệp chính thức đi vào hoạt động; có báo cáo tài chính của năm liền kề trước năm phát hành được kiểm toán; kết quả hoạt động sản xuất, kinh doanh năm liền kề năm phát hành phải có lãi; có phương án phát hành trái phiếu được tổ chức, cá nhân có thẩm quyền thông qua. Những điều kiện này sẽ rất khó cho những doanh nghiệp đang trong quá trình xây dựng và chưa phát sinh doanh thu nhưng thực sự có nhu cầu về vốn.
2.2 Các sản phẩm tín dụng được tung ra trên thị trường Việt Nam.