Luận văn thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư kinh doanh bất động sản tại tổng công ty CP XNK và xây dựng Việt Nam Vinaconex

MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG, BIỂU, SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN XNK & XD VIỆT NAM VINACONEX .6 I Lý thuyết đầu tư bất động sản Khái niệm Đặc điểm .6 1.1 Khái niệm 1.2 Đặc điểm Phân loại đầu tư bất động sản 2.1 Theo nguồn vốn 2.2 Theo nội dung đầu tư 2.3 Theo hình thức đầu tư Vốn nguồn vốn đầu tư bất động sản .9 3.1 Vốn đầu tư bất động sản 3.2 Nguồn huy động: 10 Các giai đoạn trình đầu tư bất động sản .11 4.1 Giai đoạn chuẩn bị đầu tư 11 4.2 Giai đoạn thực đầu tư 12 4.3 Giai đoạn vận hành kết đầu tư 12 Các tiêu đánh giá kết hiệu đầu tư kinh doanh bất động sản 13 5.1 Kết đầu tư 13 5.2 Hiệu đầu tư 15 Chu Hải Nam – Đầu tư 47B GVHD: ThS Phan Thu Hiền Vài nét hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản Việt Nam 19 II Giới thiệu tổng công ty Vinaconex .20 Quá trình hình thành phát triển .20 Cơ cấu tổ chức 21 Một số lĩnh vực hoạt động chủ yếu 23 III Thực trạng đầu tư kinh doanh bất động sản tổng công ty Vinaconex 25 Vốn nguồn vốn .25 1.1 Vốn 25 1.2 Nguồn vốn 27 Nội dung đầu tư 31 2.1 Đầu tư kinh doanh chung cư cao tầng khu đô thị 33 2.2 Đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng cho thuê 37 2.3 Đầu tư kinh doanh khách sạn – khu du lịch .40 2.4 Đầu tư kinh doanh trung tâm thương mại 44 2.5 Đầu tư kinh doanh khu công nghiệp 47 Quản lý tổng công ty hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản 50 3.1 Giai đoạn chuẩn bị đầu tư 50 3.2 Giai đoạn thực đầu tư 51 3.3 Giai đoạn vận hành 53 IV Đánh giá chung hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản tổng công ty Vinaconex 54 Phân tích hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản tổng công ty theo mô hình S.W.O.T 54 1.1 Điểm mạnh (S – Strengths) 54 Chu Hải Nam – Đầu tư 47B GVHD: ThS Phan Thu Hiền 1.2 Điểm yếu (W - Weaknesses) 55 1.3 Cơ hội (O – Opportunities) 56 1.4 Thách thức (T – Threats) 57 Đánh giá hiệu đầu tư 57 2.1 Hiệu tài 57 2.2 Hiệu kinh tế xã hội 60 Một số hạn chế tồn nguyên nhân 62 CHƯƠNG MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN XNK & XD VIỆT NAM VINACONEX 65 I Định hướng tổng công ty chiến lược phát triển hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản 65 Chiến lược chung .65 Chiến lược phát triển hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản .66 II Một số giải pháp nâng cao hiệu hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản tổng công ty Vinaconex .68 Nhóm giải pháp cấu tổ chức nhân 68 Nhóm giải pháp quản lý hoạt động đầu tư 70 Nhóm giải pháp kỹ thuật công nghệ 71 Nhóm giải pháp huy động vốn .72 Nhóm giải pháp sử dụng vốn 73 Nhóm giải pháp chiến lược kinh doanh 74 Nhóm giải pháp quảng bá phát triển thương hiệu 75 KẾT LUẬN 76 TÀI LIỆU THAM KHẢO 77 Chu Hải Nam – Đầu tư 47B GVHD: ThS Phan Thu Hiền DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT • ODA: Vốn hỗ trợ phát triển thức (Official Development Assistant) • FDI: Vốn đầu tư trực tiếp nước (Foreign Direct Investment) • KLV ĐTTH: Khối lượng vốn đầu tư thực • CPXD: Chi phí xây dựng • CPTB: Chi phí thiết bị • CPGPMB: Chi phí giải phóng mặt • CPQL: Chi phí quản lý • CPTV: Chi phí tư vấn • CP ≠: Chi phí khác • DT: Doanh thu • LN: Lợi nhuận • NLSX: Năng lực sản xuất • NNS: Nộp ngân sách • NTTT: Ngoại tệ thực thu • LD: Lao động • VĐT: Vốn đầu tư • VĐTKDBĐS: Vốn đầu tư kinh doanh bất động sản • CC: Chung cư • KĐT: Khu đô thị Chu Hải Nam – Đầu tư 47B GVHD: ThS Phan Thu Hiền DANH MỤC BẢNG, BIỂU, SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ A Bảng biểu: • Bảng 1.1 Quy mô tốc độ tăng vốn đầu tư bất động sản tổng công ty Vinaconex giai đoạn 2003 – 2008 • Bảng 1.2 Tỷ trọng vốn đầu tư bất động sản tổng vốn đầu tư tổng công ty Vinaconex giai đoạn 2003 – 2008 • Bảng 1.3 Cơ cấu vốn đầu tư bất động sản tổng công ty Vinaconex giai đoạn 2003 – 2008 • Bảng 1.4 Tỷ trọng nguồn vốn tổng vốn đầu tư bất động sản tổng công ty Vinaconex giai đoạn 2003 – 2008 • Bảng 1.5 Vốn đầu tư kinh doanh bất động sản tổng công ty Vinaconex giai đoạn 2003 – 2008 theo nội dung • Bảng 1.6 Tỷ trọng vốn đầu tư kinh doanh bất động sản tổng công ty Vinaconex giai đoạn 2003 – 2008 theo nội dung • Bảng 1.7 Tổng hợp vốn đầu tư kinh doanh chung cư cao tầng KĐT tổng công ty Vinaconex giai đoạn 2003 – 2008 • Bảng 1.8 Một số dự án đầu tư chung cư cao tầng & khu đô thị Vinaconex thực tìm kiếm hội đầu tư • Bảng 1.9 Tổng hợp vốn đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng cho thuê tổng công ty Vinaconex giai đoạn 2003 – 2008 • Bảng 1.10 Tổng quan dự án cao ốc văn phòng thực tổng công ty Vinaconex • Bảng 1.11 Tổng hợp vốn đầu tư kinh doanh khách sạn – khu du lịch tổng công ty Vinaconex giai đoạn 2003 – 2008 Chu Hải Nam – Đầu tư 47B GVHD: ThS Phan Thu Hiền • Bảng 1.12 Một số dự án đầu tư khách sạn – khu du lịch Vinaconex thực tìm kiếm hội đầu tư • Bảng 1.13 Tổng hợp vốn đầu tư kinh doanh trung tâm thương mại tổng công ty Vinaconex giai đoạn 2003 – 2008 • Bảng 1.14 Các dự án đầu tư trung tâm thương mại Vinaconex thực • Bảng 1.15 Tổng hợp vốn đầu tư kinh doanh khu công nghiệp tổng công ty Vinaconex giai đoạn 2003 – 2008 • Bảng 1.16 Các dự án đầu tư khu công nghiệp Vinaconex thực tìm kiếm hội đầu tư • Bảng 1.17 Doanh thu tăng thêm vốn đầu tư lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản tổng công ty Vinaconex (giai đoạn 2003 – 2008) • Bảng 1.18 Lợi nhuận tăng thêm vốn đầu tư lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản tổng công ty Vinaconex (giai đoạn 2003 – 2008) • Bảng 1.19 Mức đóng góp cho NSNN từ lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản tổng công ty Vinaconex (giai đoạn 2003 – 2008) • Bảng 1.20 Số chỗ việc làm tăng thêm từ lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản tổng công ty Vinaconex (giai đoạn 2003 – 2008) B Hình vẽ • Hình 1.1 Sơ đồ tổ chức tổng công ty Vinaconex • Hình 1.2 Cơ cấu nguồn vốn đầu tư kinh doanh bất động sản tổng công ty Vinaconex (giai đoạn 2003 – 2008) Chu Hải Nam – Đầu tư 47B GVHD: ThS Phan Thu Hiền LỜI MỞ ĐẦU Kể từ thức mở cửa, hội nhập lại với khu vực Thế Giới, đặc biệt từ Hoa Kỳ thức xóa bỏ lệnh cấm vận với nước ta năm 1995, Việt Nam có chuyển thật mạnh mẽ, tốc độ tăng trưởng mức cao (bình quân từ 1995 khoảng 7%/năm), đời sống người dân không ngừng cải thiện với xuất ngày nhiều công trình, khu đô thị mới, tòa cao ốc vô đại hoành tráng như: khu đô thị Phú Mỹ Hưng, Nam Thăng Long (Ciputra), tòa nhà trụ sở tập đoàn dầu khí quốc gia, trung tâm thương mại Vincom, khách sạn năm Daewoo, Sofitel, Melia, Caravelle… Tất cho thấy điều, Việt Nam thực mảnh đất màu mỡ nhà đầu tư kinh doanh bất động sản nước Hiểu rõ điều này, kể từ năm đầu kỷ 21 tới nay, tổng công ty cổ phần xuất nhập xây dựng Việt Nam (Vinaconex) sớm tham gia vào thị trường bất động sản đầy tiềm nước với hàng loạt dự án quy mô lớn như: khu đô thị Trung Hòa – Nhân Chính, khách sạn Holiday View, trung tâm thương mại Tràng Tiền, tòa nhà Vinaconex Tower… Trong suốt trình thực này, Vinaconex đạt nhiều thành tựu đáng kể với tổng công ty nói riêng với toàn xã hội nói chung, nhiên, tồn số hạn chế cần phải sớm khắc phục để đưa tổng công ty trở thành nhà đầu tư lớn không Việt Nam mà toàn Thế Giới Chính vậy, hy vọng đề tài “Thực trạng số giải pháp nâng cao hiệu đầu tư kinh doanh bất động sản tổng công ty cổ phần xuất nhập xây dựng Việt Nam (Vinaconex)” mà em nghiên cứu thực đưa nhìn chân thật tình hình hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản tổng công ty qua tìm hướng đi, giải pháp đắn Luận văn gồm có chương: Chu Hải Nam – Đầu tư 47B GVHD: ThS Phan Thu Hiền Chương 1: Thực trạng hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản tổng công ty cổ phần xuất nhập xây dựng Việt Nam (Vinaconex) Chương 2: Một số giải pháp nâng cao hiệu hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản tổng công ty cổ phần xuất nhập xây dựng Việt Nam (Vinaconex) Do nhiều hạn chế kinh nghiệm khó khăn khách quan việc thu thập số liệu nên chuyên đề em thiếu sót không tránh khỏi, vậy, em mong nhận đóng góp, phê bình từ thầy cô giáo tất bạn Em xin chân thành cảm ơn thạc sỹ Phan Thu Hiền nhiệt tình bảo, hướng dẫn để em hoàn thành cách tốt chuyên đề này! Chu Hải Nam – Đầu tư 47B GVHD: ThS Phan Thu Hiền CHƯƠNG THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN XNK & XD VIỆT NAM VINACONEX I Lý thuyết đầu tư bất động sản Khái niệm Đặc điểm 1.1 Khái niệm Tại hầu hết nước, bất động sản coi đất đai tài sản có liên quan đến đất đai Tuy nhiên, quốc gia khác khái niệm đất đai tài sản liên quan lại không giống Chẳng hạn, Nga, bất động sản quy định “mảnh đất” đất đai nói chung (Điều 130 Luật dân cộng hòa liên bang Nga), hay Thái Lan, người ta quan niệm “bất động sản đất đai vật gắn liền với đất đai, bao gồm quyền gắn với việc sở hữu đất đai” (Điều 100 Luật dân Thái Lan) Như vậy, khẳng định khái niệm bất động sản rộng đa dạng, hoàn toàn tùy thuộc vào quy định cụ thể pháp luật nước Theo luật Dân năm 2005 nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, bất động sản hiểu là: “Bất động sản tài sản bao gồm: Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản khác pháp luật quy định” Vậy, khái niệm hoạt động đầu tư bất động sản sau: Đầu tư bất động sản bỏ hay hi sinh nguồn lực để tiến hành hoạt động nhằm tạo đất đai, công trình tài sản khác gắn liền với công trình Chu Hải Nam – Đầu tư 47B GVHD: ThS Phan Thu Hiền 1.2 Đặc điểm Với việc xem hoạt động điển hình đầu tư phát triển, hoạt động đầu tư bất động sản bao gồm đặc điểm sau: • Quy mô tiền vốn vật tư cần thiết cho hoạt động đầu tư bất động sản thường lớn Vốn đầu tư nằm khê đọng lâu suốt trình thực hoạt động đầu tư • Lao động cần cho dự án bất động sản lớn, đặc biệt dự án trọng điểm, quy mô lớn • Thời kỳ đầu tư (thời gian tính từ khởi công thực dự án đến lúc dự án hoàn thành đưa vào vận hành, khai thác) kéo dài Nhiều dự án bất động sản có thời gian đầu tư lên đến hay 10 năm • Thời gian vận hành khai thác bất động sản sau hoàn tất công đầu tư xây dựng dài • Các công trình sau hoàn thành phát huy tác dụng nơi tạo dựng nên Chính vậy, trình thực đầu tư thời kỳ vận hành kết đầu tư chịu ảnh hưởng lớn nhân tố tự nhiên, kinh tế, trị hay xã hội vùng hay địa phương • Độ rủi ro tương đối cao Trong đó, rủi ro bao gồm có từ nguyên nhân chủ quan (trình độ kỹ thuật, công nghệ, quản lý…) nguyên nhân khách quan (điều kiện tự nhiên, kinh tế, trị, xã hội…) Phân loại đầu tư bất động sản 2.1 Theo nguồn vốn Theo nguồn vốn đầu tư, đầu tư bất động sản chia làm hai loại sau: Chu Hải Nam – Đầu tư 47B GVHD: ThS Phan Thu Hiền 63 + Công tác quản lý nói chung chưa linh hoạt hay chí tương đối trì trệ máy quản lý tương đối cồng kềnh, chưa phù hợp với chế vận hành linh hoạt tổng công ty cổ phần kinh tế thị trường vốn diễn biến phức tạp khó lường trước Đặc biệt hoạt động cần mau lẹ, khẩn trương thường xuyên phải thay đổi đầu tư kinh doanh bất động sản + Việc ứng dụng công nghệ thông tin vào công tác quản lý yếu + Trình độ công nghệ so với tầm khu vực khoảng cách xa, dẫn đến chất lượng sản phẩm chưa có chất lượng cao + Tổng công ty thiếu trầm trọng nguồn nhân lực có chất lượng cao để đáp ứng cách tốt nhu cầu phát triển thực chiến lược đầu tư kinh doanh bất động sản tương lai không xa + Còn tồn nhiều dự án bị chậm so với tiến độ đề ra, gây thất thoát lãng phí không nhỏ Nguyên nhân chủ yếu sách đầu tư tổng công ty tràn lan, thiếu trọng điểm Đây xem hạn chế lớn cần lãnh đạo tổng công ty nghiêm túc xem xét nhằm tránh dẫn đến tình trạng phân tán vốn đầu tư dẫn đến hiệu không cao + Chưa tạo chế lương – thưởng thật hợp lý nhằm tạo động lực thúc đẩy sáng tạo cán bộ, công nhân viên, phảng phất tượng “cào bằng” chế đãi ngộ cho nhân viên Nguyên nhân hạn chế tổng kết sau: • Nguyên nhân khách quan: + Do thành lập 20 năm nên kinh nghiệm tổ chức quản lý trình độ khoa học công nghệ yếu + Do điều kiện kinh tế - xã hội đất nước nhiều khó khăn dẫn đến ảnh hưởng định hoạt động tổng công ty Chu Hải Nam – Đầu tư 47B GVHD: ThS Phan Thu Hiền 64 + Do điều kiện khí hậu nóng ẩm Việt Nam tạo tác động tiêu cực chất lượng công trình hiệu làm việc cán công nhân viên, đặc biệt đội ngũ thường xuyên có mặt công trường • Nguyên nhân chủ quan: + Đội ngủ cán lãnh đạo có kinh nghiệm hầu hết lớn tuổi, dẫn đến tình trạng bảo thủ, trì trệ + Trình độ cán công nhân viên nói chung chưa phải cao, không muốn nói trình độ tay nghề phần đông công nhân mức thấp, thiếu hẳn công nhân đạt bậc thợ cao + Chính sách đầu tư tổng công ty tràn lan, thiếu trọng điểm Chu Hải Nam – Đầu tư 47B GVHD: ThS Phan Thu Hiền 65 CHƯƠNG MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN XNK & XD VIỆT NAM VINACONEX I Định hướng tổng công ty chiến lược phát triển hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản Chiến lược chung Sau cổ phần hóa, tổng công ty Vinaconex thực chiến lược phát triển sau: • Về cấu tổ chức: định hướng phát triển theo mô hình công ty mẹ - công ty Tổng công ty xây dựng hệ thống quy chế hoạt động nội quản trị, tài chính… để phù hợp với mô hình Đồng thời, tổng công ty xếp lại hệ thống công ty theo hướng gọn nhẹ, đạt hiệu cao Các công ty chuyên môn hoá dần hình thành thông qua sáp nhập công ty có lĩnh vực hoạt động, thị trường, sản phẩm • Về phát triển sản phẩm: định hướng chuyển đổi cấu sản phẩm theo hướng công nghiệp hóa, đại hóa, áp dụng công nghệ cao Tổng công ty xác định ngành xây lắp, sản xuất công nghiệp vật liệu xây dựng, đầu tư kinh doanh bất động sản, kinh doanh xuất nhập xuất lao động lĩnh vực then chốt đẩy mạnh sản xuất công nghiệp để tăng dần tỷ trọng sản xuất công nghiệp vật liệu xây dựng, chuyển đổi cấu ngành theo hướng giảm dần tỷ trọng xây lắp.Vinaconex tập trung xây dựng hệ thống công ty tư vấn thiết kế, xây lắp vật liệu xây dựng để phục vụ nhu cầu phát triển tổng công ty công ty Lĩnh vực đầu tư tài tổng công ty xác định lĩnh vực quan trọng tập trung triển khai sau tổng công ty cổ phần đời theo hướng xây dựng công ty tài để hỗ trợ cho hoạt động sản xuất kinh doanh tổng công ty tham gia vào thị trường tiền tệ Chu Hải Nam – Đầu tư 47B GVHD: ThS Phan Thu Hiền 66 • Về thị trường: thị trường truyền thống, tổng công ty tiếp tục mở rộng địa bàn hoạt động nước, đặc biệt thành phố Hồ Chí Minh, tỉnh miền Trung khu vực Tây Nguyên; mở rộng thị trường nước thông qua việc đổi hình thức xuất có xuất lao dộng nhận thầu trực tiếp, liên doanh liên kết với đơn vị nước • Về nguồn nhân lực: trọng tới công tác đào tạo, đào tạo lại, xây dựng đội ngũ chuyên gia, kỹ sư, công nhân lành nghề phục vụ phát triển Tổng Công ty phù hợp với xu phát triển xã hội • Về phát triển thương hiệu: nâng cao thương hiệu Vinaconex thị trường nước quốc tế gắn liền với việc phát huy nâng cao truyền thống văn hóa doanh nghiệp Vinaconex • Về hội nhập quốc tế: thực chiến lược hội nhập quốc tế khu vực thông qua nâng cao lực cạnh tranh, tăng cường liên doanh, liên kết với tổ chức kinh tế nước ngoài, bước tham gia thị trường tài khu vực quốc tế Trong đó, mục tiêu trước mắt sớm có mặt thị trường láng giềng như: Lào, Campuchia hay Trung Quốc… Chiến lược phát triển hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản Lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản xem lĩnh vực trọng tâm Vinaconex có mối quan hệ chặt chẽ, tương hỗ với hai lĩnh vực quan trọng khác tổng công ty sản xuất vật liệu xây dựng xây lắp Mục tiêu dài hạn tổng công ty không đơn vị hàng đầu lĩnh Việt Nam mà sớm trở thành nhà đầu tư, nhà quản lý bất động sản hàng đầu khu vực Thế Giới, sánh ngang tầm với Posco, Keangnam hay InterContinental… Để thực hóa mục tiêu xuyên suốt này, tổng công ty Vinaconex đề chiến lược phát triển cho lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản sau: Chu Hải Nam – Đầu tư 47B GVHD: ThS Phan Thu Hiền 67 • Khu đô thị mới: tiếp tục đầu tư xây dựng dự án khu đô thị có quy mô lớn đại Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh khắp tỉnh thành phố lớn khác nước như: Huế, Đà Nẵng, Vinh… với đó, đẩy mạnh việc nghiên cứu tìm kiếm hội đầu tư vào số địa bàn khác nhằm tắt đón đầu, mở rộng thị trường, đặc biệt thị trường nước mà trước mắt quốc gia láng giềng, gần gũi với Việt Nam như: Thái Lan, Lào, Campuchia hay đất nước tỉ dân Trung Quốc… • Cao ốc văn phòng cho thuê: bên cạnh việc sớm đưa tòa nhà Vinaconex Tower vào sử dụng tháng 6/2009 này, tổng công ty chủ trương đẩy mạnh việc đầu tư vào mảng thị trường hấp dẫn này, đặc biệt hai trung tâm kinh tế lớn nước Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh, nơi dư cầu văn phòng cho thuê, đặc biệt văn phòng cao cấp Sau tỉnh thành phố có tốc độ phát triển cao, nhiều nhà đầu tư nước ý Đà Nẵng, Bà Rịa – Vũng Tàu, Huế… • Khách sạn – khu du lịch: mở rộng thị phần khách sạn khu nghỉ mát, đặc biệt trung tâm du lịch tiếng như: Cửa Lò (Nghệ An), Nha Trang (Khánh Hòa), Phan Thiết (Bình Thuận), Đà Lạt (Lâm Đồng)… thông qua việc tiếp tục đầu tư xây dựng số khách sạn hay resort cao cấp Cùng với đó, đẩy nhanh tiến độ dự án trọng điểm khu đô thị du lịch Cái Giá (Cát Bà, Hải Phòng) để sớm đưa vào vận hành, khai thác Xa hơn, tương lai, Vinaconex chủ trương phát triển đầu tư khách sạn – khu du lịch nước tiếng du lịch khu vực như: Thái Lan, Singapore hay Indonesia… • Trung tâm thương mại: phát huy kinh nghiệm người tiên phong lĩnh vực này, tổng công ty tiếp tục tiến sâu vào mảng thị trường coi màu mỡ Việt Nam Trong thời gian tới, với việc khẩn trương thực dự án trung tâm thương mại Chợ Mơ, tổng công ty tìm kiếm thêm số thị trường khác nước Chu Hải Nam – Đầu tư 47B GVHD: ThS Phan Thu Hiền 68 • Khu công nghiệp: bên cạnh việc khẩn trương đưa khu công nghiệp Bắc Phú Cát vào hoạt động, tương lai gần, tổng công ty tâm thực hóa dự án khu công nghiệp Đại Áng tiếp tục đầu tư mạnh vào khu công nghiệp tương lai II Một số giải pháp nâng cao hiệu hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản tổng công ty Vinaconex Để thực mục tiêu ngắn, trung dài hạn mình, Vinaconex cần phải tiếp tục phát huy ưu điểm, thành tựu có, khắc phục tồn tại, vượt qua thách thức tới nắm bắt hội Sau số nhóm giải pháp để tổng công ty kết hợp bốn yếu tố thông qua việc tác động vào nhân tố quan trọng như: cấu tổ chức nhân sự, kỹ thuật công nghệ, vốn, chiến lược kinh doanh hay quảng bá thương hiệu doanh nghiệp… nhằm tạo nguồn lực mạnh để nâng cao hiệu hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản Nhóm giải pháp cấu tổ chức nhân • Tiến hành cấu lại toàn bộ máy hoạt động tổng công ty theo hướng ngày gọn nhẹ linh hoạt Cụ thể: + Tiến hành cắt giảm bớt máy quản lý hành chức cồng kềnh tổng công ty để không tình trạng ì ạch, lề mề công tác quản lý + Thường xuyên tổ chức thi sát hạch nhằm kiểm tra trình độ cán công nhân viên để nhằm loại bỏ bớt thành phần không đủ lực + Nói không với tượng “con ông cháu cha” công tác tuyển dụng nhằm xóa bỏ cách triệt để tượng “vừa thừa, vừa thiếu” Chu Hải Nam – Đầu tư 47B GVHD: ThS Phan Thu Hiền 69 + Xây dựng đội ngũ cán nòng cốt có trình độ cao nhằm đáp ứng nhu cầu lớn tương lai tổng công ty Chủ động cấp học bổng, tìm kiếm tài trường đại học, cao đẳng hay trường đào tạo nghề mà tổng công ty thành lập • Thực sách đãi ngộ thỏa đáng lãnh đạo cấp cao cán công nhân viên có lực nhằm không giữ chân mà tạo điều kiện tối đa cho họ yên tâm làm việc Cụ thể: + Xóa bỏ tượng cào lương, thưởng việc thực mạnh mẽ sách làm theo lực – hưởng theo lao động, trả công xứng đáng cho mà lãnh đạo cán công nhân viên đóng góp cho công ty + Thưởng trực tiếp tiền mặt vật đóng góp đặc biệt cho công ty như: nghiên cứu phương pháp thi công mới, có nhiều ý tưởng kinh doanh khả thi hay lãnh đạo đơn vị thành viên đạt nhiều thành tích cao… + Thường xuyên tổ chức cho cán công nhân viên tham quan du lịch nước để nghỉ ngơi, thư giãn nhằm tái tạo nhanh chóng sức lao động • Thường xuyên tạo điều kiện cho lãnh đạo cán công nhân viên tổng công ty có thêm ngày nhiều hội để tích lũy kinh nghiệm, nâng cao trình độ thông qua: + Tổ chức cho cán lãnh đạo tham quan, học tập kinh nghiệm chuyên môn quản lý quốc gia có trình độ xây dựng phát triển Thế Giới như: Mỹ, Hàn Quốc, Nhật Bản, quốc gia Trung Đông… + Thường xuyên tổ chức lớp học ngắn hạn, chương trình tu nghiệp nước cho cán bộ, công nhân viên tổng công ty để bồi dưỡng, nâng cao trình độ chuyên môn tay nghề Chu Hải Nam – Đầu tư 47B GVHD: ThS Phan Thu Hiền 70 + Tổ chức buổi nói chuyện, hội thảo (đặc biệt hội thảo tình hình đầu tư kinh doanh bất động sản Việt Nam Thế Giới) với tham gia chuyên gia đầu ngành Nhóm giải pháp quản lý hoạt động đầu tư • Ở giai đoạn chuẩn bị đầu tư: + Sau phát hội đầu tư, số dự án lớn, ban đầu tư tổng công ty trực tiếp thực nghiên cứu tiền khả thi mà không cần phải giao lại cho đơn vị thành viên chuyên trách kể Làm để giai đoạn chuẩn bị đầu tư tiến hành cách nhanh gọn, linh hoạt khép kín hớn + Xây dựng đội ngũ cán có trình độ chuyên môn thật sâu để hoàn tất hồ sơ cách nhanh chóng có chất lượng • Ở giai đoạn thực đầu tư: + Thành lập nhóm chuyên lo thủ tục đầu tư để nhanh chóng hoàn tất thủ tục cách sớm sau có đầy đủ hồ sơ dự án đầu tư + Lập tổ chuyên gia (đối với dự án quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp) để giám sát chặt chẽ từ khâu thiết kế, lập dự toán đến thi công xây lắp công trình nhằm đảm bảo chất lượng tiến độ xây dựng đề ban đầu • Ở giai đoạn vận hành: Trừ số dự án đặc thù, tổng công ty nên tiến hành thu gọn mối khâu quản lý, tránh việc thành lập cách tràn lan không cần thiết đơn vị thành viên Chu Hải Nam – Đầu tư 47B GVHD: ThS Phan Thu Hiền 71 Nhóm giải pháp kỹ thuật công nghệ • Tiếp tục tăng cường đầu tư vào khoa học công nghệ thông qua số biện pháp: + Tự thành lập viện nghiên cứu riêng cho theo mô hình số tập đoàn lớn Thế Giới như: IBM, Samsung, Posco, Sumitomo để chủ động công nghệ, tránh việc phải phụ thuộc vào chuyên gia nước hay phải sử dụng công nghệ cũ lạc hậu + Thành lập trường đại học riêng trực thuộc tổng công ty Vinaconex nhằm phát đào tạo sớm tài cho công ty Đây xem phương pháp hay để tạo đội ngũ cán nguồn có lực, trình độ cao + Tiếp tục tiến hành việc thương thảo, mua lại quyền sử dụng (thậm chí quyền sở hữu) số công nghệ đại Thế Giới ngành xây dựng sản xuất vật liệu xây dựng để vừa đẩy nhanh tiến độ thực vừa nâng cao chất lượng công trình Song song với việc tiến hành đào tạo, huấn luyện cho cán công nhân viên quy trình vận hành + Thường xuyên cập nhật công nghệ, biện pháp thi công quản lý dự án tiên tiến Thế Giới nhằm giảm tối đa tượng chậm tiến độ hay chất lượng không đảm bảo • Đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin vào doanh nghiệp nhằm tăng tính linh hoạt nhạy bén cho công tác quản lý + Thành lập phận chuyên công nghệ thông tin (IT) để giúp việc cho ban giám đốc công tác quản lý + Thường xuyên lý đổi máy tính để phục vụ cho cán khối văn phòng tổng công ty, từ – năm tiến hành thay đổi toàn máy tính lần Chu Hải Nam – Đầu tư 47B GVHD: ThS Phan Thu Hiền 72 • Mở rộng việc đầu tư xây dựng cho nhà máy riêng nhằm đảm bảo nguồn nguyên liệu bán thị trường như: + Nhà máy ximăng + Nhà máy đá + Nhà máy nước + Nhà máy kính Nhóm giải pháp huy động vốn Tiếp tục mở rộng khả huy động vốn từ hai nguồn nợ nguồn vốn chủ sở hữu, cụ thể: • Huy động nợ: + Tiếp tục giữ quan hệ hợp tác tốt đẹp với ngân hàng truyền thống nước như: ngân hàng thương mại cổ phần ngoại thương (Vietcombank), ngân hàng đầu tư phát triển Việt Nam (BIDV), ngân hàng nông nghiệp & phát triển nông thôn (Agribank), ngân hàng công thương (Viettin bank), ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương (Techcombank), ngân hàng thương mại cổ phần nhà Hà Nội (Habubank) hay ngân hàng quân đội (Military Bank)… + Vay vốn từ ngân hàng quốc tế, đặc biệt năm ngân hàng 100% vốn nước có mặt Việt Nam bao gồm: HSBC, Standard Chartered, Shinhan, Hong Leong Bank Berhad ANZ + Thực phát hành trái phiếu doanh nghiệp thị trường nước quốc tế + Đẩy mạnh việc kêu gọi vốn từ khách hàng nhằm huy động nguồn tiền nhàn rỗi lớn • Huy động vốn chủ sở hữu: Chu Hải Nam – Đầu tư 47B GVHD: ThS Phan Thu Hiền 73 + Lựa chọn thời điểm thích hợp thị trường chứng khoán Việt Nam nhằm phát hành cổ phiếu bổ sung để tăng vốn điều lệ thu thặng dư vốn lớn + Tìm kiếm đối tác nước làm cổ đông chiến lược có đầy đủ lực tài chính, kinh nghiệm quản lý, có tầm nhìn chiến lược có mong muốn đầu tư lâu dài vào Việt Nam để hợp tác, ví dụ như: tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai, tập đoàn T&T, tập đoàn FPT, tập đoàn Posco (Hàn Quốc) hay Sumitomo (Nhật Bản)… + Chú ý tới khoản nợ phải thu, đặc biệt khoản nợ bị chiếm dụng vốn làm tổng thầu, nhằm có phương án thu hồi vốn hợp lý để gia tăng lượng tiền mặt, nhân tố vô quan trọng + Thực sách cổ tức hàng năm hợp lý, phù hợp với điều kiện có nhằm đảm bảo nguồn vốn chủ sở hữu dồi dào, tránh trả cổ tức cao dẫn đến thiếu hụt tiền mặt đồng thời không toán thấp (trừ trường hợp lợi nhuận làm ít) làm giảm tính hấp dẫn tổng công ty, gây khó khăn việc phát hành bổ sung cổ phiếu tăng vốn điều lệ Nhóm giải pháp sử dụng vốn • Tập trung đầu tư vào dự án trọng điểm, tránh tượng phân bổ vốn dàn trải dẫn đến tính hiệu quả, kéo lùi tiến độ + Đối với dự án lớn hoàn thành, tập trung vốn huy động để giải dứt điểm Như vậy, vừa không làm phân tán vốn lại vừa sớm có nguồn thu đáng kể từ việc đưa dự án hoàn thành vào vận hành khai thác + Tạm ngừng cấp vốn rà soát lại cẩn thận dự án thực tiến độ không đảm bảo Chu Hải Nam – Đầu tư 47B GVHD: ThS Phan Thu Hiền 74 • Yêu cầu cam kết thật đầy đủ chất lượng tiến độ nhà thầu (chính đơn vị thành viên tổng công ty), thực toán nhà thầu thực cam kết đề trước thực dự án • Có thể sử dụng phần vốn huy động để tiến hành đầu tư tài chính, cụ thể: + Đầu tư cổ phiếu niêm yết sở giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh (HOSE) hay trung tâm giao dịch chứng khoán Hà Nội (HaSTC) + Góp vốn mua cổ phần với số đối tác tiềm ngành để phát triển, giảm bớt nỗi lo cạnh tranh + Đầu tư vào trái phiếu phủ, tín phiếu kho bạc… Nhóm giải pháp chiến lược kinh doanh • Trong tương lai, ngắn dài hạn, tiếp tục đẩy mạnh hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản, đặc biệt vào mảng chung cư cao tầng khu đô thị hay cao ốc văn phòng cho thuê hai nội dung đầu tư hấp dẫn mà Việt Nam ngày hội nhập sâu rộng vào khu vực Thế Giới Trong đó, nhiệm vụ cần làm trước mắt bao gồm: + Thành lập ban chuyên trách hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản + Tập trung đẩy nhanh việc thực dự án giai đoạn cuối chuẩn bị vào hoạt động tòa nhà Vinaconex Tower hay khu công nhiệp Bắc Phú Cát để mau chóng thu hồi vốn, tạo nguồn tiền mặt đủ để thực tiếp dự án bắt đầu dở dang • Tìm kiếm đối tác có lực, kinh nghiệm hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản nước để thực liên doanh liên kết Qua tổng công ty vừa giảm gánh nặng vốn mà vừa bớt nỗi lo cạnh tranh ngày gay gắt hơn, đặc biệt công Chu Hải Nam – Đầu tư 47B GVHD: ThS Phan Thu Hiền 75 ty, tập đoàn xuyên quốc gia nhận hấp dẫn thị trường bất động sản Việt Nam • Tấn công thị trường bất động sản số nước khu vực tiến tới Thế Giới Trong đó, trước hết xâm nhập vào thị trường số nước có vị trí địa lý tiếp giáp gần với Việt Nam như: Trung Quốc, Lào, Campuchia, Thái Lan… Nhóm giải pháp quảng bá phát triển thương hiệu • Đẩy mạnh đầu tư vào quảng bá thương hiệu tổng công ty không nước mà tiến tới khu vực toàn cầu Cụ thể: + Thành lập ban hay tổ chuyên trách vấn đề marketing nghiên cứu thị trường + Tập trung vào công tác tiếp thị sản phẩm dự án tổng công ty thông qua phương tiện thông tin đại chúng phổ biến như: tivi, báo, đài, internet… + Tận dụng hội ngày có nhiều khách hàng, công ty, tập đoàn xuyên quốc gia đến với Việt Nam để tranh thủ quảng bá thương hiệu Vinaconex rộng khắp • Thực ưu đãi khách hàng lớn, khách hàng quen thuộc tung khuyến hợp lý nhằm gắn chặt mối quan hệ làm ăn tốt đẹp mở rộng thêm đầu mối tiêu thụ Chu Hải Nam – Đầu tư 47B GVHD: ThS Phan Thu Hiền 76 KẾT LUẬN Nói tóm lại, suốt năm vừa qua, đặc biệt giai đoạn trước sau cổ phần hóa (2003 – 2008), với phát triển vũ bão thị trường bất động sản nước, tổng công ty cổ phần xuất nhập xây dựng Việt Nam (Vinaconex) để lại dấu ấn thật đậm nét nhà đầu tư hàng đầu với nhiều dự án có quy mô hoành tráng đại, dự án bên cạnh việc tạo cho tổng công ty khoản lợi to lớn có đóng góp không nhỏ vào việc thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội quốc gia làm đẹp cho mặt kinh tế lên châu Á Việt Nam Tuy nhiên, thấy rằng, trình thực đầu tư mình, tổng công ty Vinaconex tồn hạn chế cần sớm khắc phục, tiêu biểu việc tình trạng chậm tiến độ diễn tương đối phổ biến mà nguyên nhân chủ yếu tượng đầu tư dàn trải thiếu trọng điểm gây Luận văn với đề tài “Thực trạng số giải pháp nâng cao hiệu đầu tư kinh doanh bất động sản tổng công ty cổ phần xuất nhập xây dựng Việt Nam (Vinaconex)” hi vọng đưa đánh giá xác giải pháp thật hợp lý tình hình đầu tư kinh doanh bất động sản tổng công ty Em xin gửi lời cảm ơn đến thạc sỹ Phan Thu Hiền nhiệt tình hướng dẫn để em hoàn thành cách tốt luận văn này! Chu Hải Nam – Đầu tư 47B GVHD: ThS Phan Thu Hiền 77 TÀI LIỆU THAM KHẢO A TÀI LIỆU VÀ GIÁO TRÌNH PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt, TS Từ Quang Phương (2007), giáo trình Kinh tế đầu tư, NXB Đại học kinh tế quốc dân, Hà Nội PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt (2005), giáo trình lập dự án đầu tư, NXB Thống kê, Hà Nội TS Đinh Đào Ánh Thủy (2008), giảng đầu tư nước chuyển giao công nghệ, Hà Nội Ban đầu tư tổng công ty Vinaconex, báo cáo tổng hợp vốn đầu tư giai đoạn 2003 – 2008, Hà Nội Bộ luật dân năm 2005 B INTERNET www.vinaconex.com.vn www.batdongsan.com.vn www.batdongsanhanoi.com www.cbrevietnam.com www.saga.com.vn Chu Hải Nam – Đầu tư 47B GVHD: ThS Phan Thu Hiền