Thị trường tài chính chương 7 thị trường khoản vay thế chấp bất động sản

Chương 7: Thị trường khoản vay chấp bất động sản Khái niệm  Khoản vay chấp bất động sản (mortgage) khoản vay tài trợ cho người mua bất động sản, lấy bất động sản làm tài sản chấp cho khoản vay  Nếu chủ sở hữu bất động sản không trả nợ người cho vay có quyền tịch thu bất động sản để bán, thu hồi khoản vay  Bất động sản sử dụng nhà bất động sản thương mại, nông trại Mortgage truyền thống  Mortgage thường yêu cầu người vay thực khoản toán cố định suốt thời hạn khoản vay  Lãi suất khoản vay cầm cố (i): Tính tốn dựa vào cơng thức: P Khối lượng khoản vay = P + 1+i P +…+ (1+i)2 (1+i)n P: Khoản toán cố định, n: Kỳ hạn khoản vay Sử dụng bảng tài để tính khoản tốn hàng năm chia cho 12 để tính khoản tốn hàng tháng Mortgage truyền thống  Trả dần khoản vay cầm cố: Hàng tháng người vay phải trả khoản toán cố định bao gồm gốc lãi Trong năm đầu, phần lớn khoản tốn dùng để trả lãi phần nhỏ dùng để toán vốn gốc Càng sau khoản toán lãi giảm dần vốn gốc hồn trả nhanh  Thanh tốn lãi kỳ k = Số dư đầu kỳ khoản vay * (APR/12)  Thanh toán gốc kỳ k = Khoản toán cố định – Thanh toán lãi kỳ k Nhược điểm mortgage truyền thống  Vấn đề “sai lệch ghép” thời hạn: Do định chế tài huy động vốn ngắn hạn để thực mortgage dài hạn nên gặp rủi ro lãi suất (khi lãi suất tăng cao bị thua lỗ)  Vấn đề “bị kéo nghiêng”: Gánh nặng toán cho mortgage truyền thống giảm dần mức giá chung tăng (lạm phát cao) đồng thời thu nhập người vay tăng theo thời gian Mortgage có lãi suất điều chỉnh (ARM)  Mortgage có lãi suất điều chỉnh đời để giải vấn đề sai lệch thời hạn Lãi suất mortgage điều chỉnh theo lãi suất ngắn hạn để tương thích với chi phí huy động vốn định chế cho vay  Lãi suất tham chiếu lãi suất thị trường (thường lãi suất chứng khốn kho bạc) chi phí huy động vốn tổ chức tín dụng  Để khuyến khích người vay chấp nhận ARM, định chế cho vay ấn định lãi suất ban đầu cho mortgage thấp lãi suất hành thị trường mortgage Mortgage để xử lý “hiệu ứng nghiêng”  Mortgage toán tăng dần (GPM): Khoản toán danh nghĩa hàng tháng tăng với tỷ lệ không đổi phần thời hạn hợp đồng sau khoản toán  GPM thường dành cho hộ gia đình có thu nhập tăng dần  GPM không giải vấn đề hiệu ứng nghiêng tỷ lệ lạm phát biến động thời hạn GPM Mortgage để xử lý “hiệu ứng nghiêng”  Mortgage điều chỉnh theo mức giá (PLAM): Được thiết kế cho khoản toán hàng tháng sức mua giá trị danh nghĩa  Để toán khoản toán hàng tháng theo PLAM, hợp đồng quy định rõ (1) lãi suất thực, (2) thời hạn khoản vay, (3) số dùng để đo mức giá, thường CPI Sử dụng bảng tính sẵn để tính khoản tốn định kỳ theo lãi suất thực thời hạn khoản vay Sau đem khoản tốn thực nhân với hệ số điều chỉnh lạm phát để tính khoản tốn hàng năm Mortgage để xử lý “hiệu ứng nghiêng”  Khoản vay có lãi suất kép (DRM): Các khoản tốn xuất phát mức thấp (lãi suất mortgage thấp), sau chúng tăng theo tỷ lệ lạm phát có, để đạt khoản tốn hàng năm gần xét sức mua, giống với PLAM  DRM khác PLAM chỗ khoản tốn người vay tính sở lãi suất ngắn hạn thả Rủi ro lãi suất mortgage  Khi lãi suất mortgage tăng, tổ chức nắm giữ mortgage phải chịu rủi ro lãi suất giá mortgage giảm Đặc biệt, điều gây khó khăn với định chế huy động vốn ngắn hạn để đầu tư mortgage dài hạn  Đối với nhà đầu tư nắm giữ mortgage lãi suất cố định, lãi suất tăng hội kiếm lời từ cơng cụ có lãi suất cao khác thị trường  Hạn chế rủi ro lãi suất cách bán mortgage sau khởi tạo đầu tư vào ARM Rủi ro toán sớm mortgage  Rủi ro toán sớm: Là rủi ro người vay tốn vượt q khoản hồn trả gốc xác định  Nguyên nhân:  Người vay bán nhà  Người vay toán sớm lãi suất thị trường giảm Khi định chế cho vay phải tái đầu tư lãi suất thấp  Người vay không trả nợ nên tài sản bị tịch biên bán để thu hồi nợ  Hạn chế rủi ro toán trước hạn: bán mortgage sau khởi tạo sử dụng ARM Rủi ro tín dụng  Là khả người vay khơng tốn hạn hay chí vỡ nợ  Đối với khoản vay Chính phủ đảm bảo rủi ro tối thiểu  Đối với khoản vay đảm bảo tư nhân, rủi ro cần đánh giá theo xếp hạng tín nhiệm cơng ty bảo hiểm tư nhân bảo hiểm cho khoản vay  Đối với khoản vay khơng có bảo đảm, rủi ro tín dụng phụ thuộc vào người vay Xác suất người vay vỡ nợ phụ thuộc vào điều kiện kinh tế chung đặc điểm riêng người vay (thu nhập, tài sản…) Các hoạt động thị trường mortgage  Trước định chế tài thường tạo khoản vay, trì cung cấp dịch vụ cho khoản vay  Về sau, định chế khởi tạo mortgage bán mortgage cho định chế khác Cách phổ biến tập hợp nhiều khoản mortgage lại phát hành chứng khoán sở mortgage Những người nắm giữ chứng khốn chủ sở hữu mortgage mà chứng khoán đại diện Các hoạt động thị trường mortgage  Có ba nhóm hoạt động khác thị trường mortgage:  Khởi tạo mortgage  Thực dịch vụ cho mortgage: Thu tiền tốn hàng tháng, thơng báo tốn cho người vay, trì sổ sách theo dõi mortgage, khởi xướng thủ tục tịch biên cần thiết…  Đầu tư vào mortgage  Định chế tài lựa chọn thực hoạt động Khởi tạo mortgage • Định chế cho vay khoản vay bất động sản nhận đơn xin vay, thẩm định tín dụng người làm đơn, gửi thư cam kết cho vay (nếu định thực khoản cho vay) thực khoản cho vay • Yếu tố định cho vay hay khơng hệ số tốn thu nhập =khoản toán hàng tháng/thu nhập hàng tháng (hệ số thấp khoản vay dễ chấp nhận) hệ số khoản vay giá trị = khối lượng khoản vay/giá trị thị trường bất động sản (hệ số thấp bảo vệ người cho vay lớn) Khởi tạo mortgage • Định chế khởi tạo mortgage có lựa chọn: (1) Nắm giữ khoản cho vay bất động sản danh mục đầu tư (2) Bán khoản cho vay cho nhà đầu tư khác (3) Đưa khoản vay vào tập hợp khoản vay bất động sản để sử dụng làm vật chấp cho việc phát hành chứng khoán (chứng khốn hóa) Cung cấp dịch vụ cho mortgage • Thu tiền toán hàng tháng chuyển tới người sở hữu khoản cho vay • Gửi thơng báo tốn cho người vay • Nhắc nhở người vay khoản tốn q hạn • Duy trì sổ sách khoản cho vay • Quản lý số dư hợp lý để nộp thuế bảo hiểm • Khởi xướng thủ tục tịch biên cần thiết • Cung cấp thông tin thuế cho người vay Thu nhập từ dịch vụ mortgage • Phí dịch vụ theo tỷ lệ phần trăm số dư khoản vay Đây thu nhập chủ yếu việc cung cấp dịch vụ mortgage • Lãi từ số dư dự trữ để trả thuế mua bảo hiểm cho người vay • Lãi khoản toán hàng tháng người vay trước khoản tiền chuyển cho nhà đầu tư • Các khoản thu phụ khác phí phạt chậm tốn • Thu khác từ dịch vụ cho định chế cho vay Bảo hiểm liên quan tới mortgage  Bảo hiểm người cho vay yêu cầu người vay mua nhằm giảm rủi ro vỡ nợ người vay chi phí người vay chịu: Người vay phải mua bảo hiểm hệ số giá trị khoản vay/giá trị bất động sản (LTV) > 80% Số tiền bảo đảm tỷ lệ khoản vay giảm xuống hệ số LTV giảm Bảo hiểm tổ chức phủ cơng ty bảo hiểm tư nhân cung cấp Bảo hiểm liên quan tới mortgage  Bảo hiểm tín dụng nhân thọ: Do người vay tự nguyện mua từ công ty bảo hiểm nhân thọ Hợp đồng đảm bảo liên tục khoản toán sau người bảo hiểm qua đời, người cịn sống sống ngơi nhà họ Thu nhập từ mortgage  Phí khởi tạo mortgage  Lãi suất mortgage đáo hạn  Phí dịch vụ thu nhập có liên quan khác đến việc thực dịch vụ cho mortgage Chứng khốn hóa mortgage • Là việc tập hợp nhiều khoản vay bất động sản phát hành chứng khốn sở khoản vay Người mua chứng khoán trở thành chủ sở hữu khoản vay Các khoản toán thu từ khoản vay chuyển tiếp cho người nắm giữ chứng khốn sau trừ phí cung cấp dịch vụ khoản phí khác Vì chứng khốn cịn gọi chứng khoán bất động sản chuyển tiếp Định giá khoản vay bất động sản • Giá thị trường khoản vay bất động sản giá trị dòng tiền tương lai thu từ khoản vay Vai trị định chế tài thị trường mortgage Loại định chế NHTM định chế tiết kiệm Hoạt động Khởi tạo cung cấp dịch vụ cho mortgage thương mại nhà ở, trì mortgage danh mục đầu tư Phát hành chứng khoán hỗ trợ mortgage Mua chứng khoán hỗ trợ mortgage Hiệp hội tín dụng, Khởi tạo mortgage trì mortgage danh mục đầu tư cơng ty tài Quỹ tương hỗ Nắm giữ chứng khoán hỗ trợ mortgage danh mục đầu tư Công ty môi giới Kết nối người mua người bán mortgage thị trường thứ cấp Ngân hàng đầu tư Cung cấp công cụ giúp cá nhà đầu tư vào mortgage chống rủi ro lãi suất Công ty bảo hiểm Mua mortgage thị trường thứ cấp ...  Khoản vay chấp bất động sản (mortgage) khoản vay tài trợ cho người mua bất động sản, lấy bất động sản làm tài sản chấp cho khoản vay  Nếu chủ sở hữu bất động sản không trả nợ người cho vay. .. vụ khoản phí khác Vì chứng khốn cịn gọi chứng khốn bất động sản chuyển tiếp Định giá khoản vay bất động sản • Giá thị trường khoản vay bất động sản giá trị dòng tiền tương lai thu từ khoản vay. .. quyền tịch thu bất động sản để bán, thu hồi khoản vay  Bất động sản sử dụng nhà bất động sản thương mại, nông trại Mortgage truyền thống  Mortgage thường yêu cầu người vay thực khoản toán cố