Bài giảng thị trường tài chính và các định chế tài chính chương 7 GV nguyễn thu hà

CHƯƠNG THỊ TRƯỜNG CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP (3 tiết) Những nội dung I Các khoản vay chấp II Thị trường khoản vay chấp III Chứng khoán hóa khoản vay chấp Các khoản vay chấp  Khái niệm • Các khoản vay chấp khoản tín dụng dài hạn bảo đảm bất động sản • Các công ty phát triển đô thị sử dụng khoản vay chấp để xây dựng tòa nhà, hộ gia đình sử dụng khoản vay chấp để mua nhà bất động sản trở thành vật chấp để đảm bảo cho khoản vay Các khoản vay chấp  Các khoản vay chấp trả dần (amortized): • Người vay hàng tháng phải trả số tiền cố định bao gồm tiền lãi phần vốn gốc • Khoản vay trả hàng tháng tính ngày đáo hạn, toàn vốn lãi hoàn trả • Ví dụ: cá nhân vay 130000 USD để mua nhà với lãi suất 8,5%/năm, hàng tháng phải trả 999,59 USD vòng 30 năm Các khoản vay chấp Các khoản vay chấp Payment Beginning Monthly number balance of loan payment 130000 999.59 999.59 999.59 999.59 999.59 999.59 Amount Amount Ending Applied to Applied to balance of interest Principal loan Các khoản vay chấp  Lãi suất khoản vay chấp (mortgage interest rate)  Tài sản chấp (Collateral)  Khoản tiền trả trước lần (down payment)  Bảo hiểm khoản vay tư nhân (Private Mortgage Insurance- PMI)  Điều kiện người vay (borrower qualification)  Cách tính khoản tiền trả dần hàng tháng (Mortgage Loan Amortization) Lãi suất khoản vay chấp (mortgage interest rate) • Lãi suất mà người vay phải trả cho khoản vay chấp nhân tố quan trọng khiến người vay định vay vay từ tổ chức • Lãi suất khoản vay tùy thuộc vào nhân tố sau: lãi suất dài hạn thị trường, thời hạn khoản vay số điểm giảm (discount points) Lãi suất khoản vay chấp (mortgage interest rate)  Lãi suất dài hạn thị trường: • Lãi suất dài hạn thị trường định cung cầu vốn dài hạn, cung cầu vốn dài hạn lại phụ thuộc vào nhân tố kinh tế toàn cầu, quốc gia địa phương • Lãi suất khoản vay chấp có xu hướng biến động chiều nằm lãi suất trái phiếu phi rủi ro Lãi suất khoản vay chấp lãi suất trái phiếu kho bạc dài hạn, 1985-2004 Sự phát triển thị trường cho vay chấp Mỹ • Để vượt qua khủng hoảng, quyền liên bang xây dựng lại thị trường cho vay chấp Chính phủ tiếp quản khoản tín dụng bong bóng xấu cho phép người vay hoàn trả thời gian dài hơn hình thành nên loại cho vay chấp Mỹ • Tổ chức tiết kiệm tín dụng tồn bắt đầu cung cấp cho người mua nhà khoản tín dụng tương tự Lượng cầu tăng mạnh góp phần phục hồi thị trường cho vay chấp Mỹ Sự phát triển thị trường cho vay chấp Mỹ Thị trường thứ cấp khoản vay chấp Mỹ • Chính phủ Mỹ thành lập thị trường thứ cấp, cách cho thành lập số tổ chức (agency) chuyên mua lại khoản vay chấp • Hiệp hội cho vay chấp quốc gia liên bang (The Federal National Mortgage Association -Fannie Mae) thành lập nhằm mua lại khoản vay chấp từ quỹ tín dụng Hiệp hội huy động vốn cách phát hành trái phiếu công chúng • Tổ chức nhà liên bang (Federal Housing Administration) thành lập nhằm bảo hiểm cho hợp đồng cho vay chấp Thị trường thứ cấp khoản vay chấp Mỹ • Tổ chức nhà liên bang yêu cầu chuẩn hóa hợp đồng tín dụng  thúc đẩy phát triển thị trường cho vay chấp • Thị trường thứ cấp khoản vay chấp phát triển mạnh khiến nhiều tổ chức tài chính, nhiều trung gian tài tham gia vào thị trường Việc gia tăng cạnh tranh thị trường dẫn tới việc giảm lãi suất cho người vay Một số khó khăn thị trường thứ cấp • Các khoản vay nhỏ  Khó bán lại cho nhà đầu tư tổ chức • Các khoản vay chấp không chuẩn hóa Các hợp đồng cho vay chấp có thời hạn toán, lãi suất, điều khoản hợp đồng đa dạng  Khó gom lại • Các hợp đồng cho vay chấp tốn chi phí dịch vụ người cho vay phải thu tiền hàng tháng, chi trả thuế tài sản, phí bảo hiểm, trì tài khoản dự trữ, • Nếu mua lại hợp đồng cho vay chấp, nhà đầu tư biết rủi ro toán Chứng khoán hóa khoản vay chấp (mortgage-backed security- MBS) • Chính phủ tái cấu trúc lại Fannie Mae, cho thành lập thêm hai tổ chức Hiệp hội cho vay chấp phủ (The Government National Mortgage Association- GNMA or Ginnie Mae) Công ty cho vay chấp nhà liên bang (The Federal Home Loan Mortgage Corporation- FHLMC- or Freddie Mac) • Ba tổ chức phép cung cấp loại chứng khoán dựa khoản vay chấp bảo hiểm sau khoản vay chấp không bảo hiểm Hoạt động tổ chức bảo đảm Chính phủ Chứng khoán hóa khoản vay chấp (mortgage-backed security- MBS) • Các khoản vay chấp bán lại cho nhà đầu tư thông qua loại chứng khoán Các chứng khoán bảo đảm số lượng lớn hợp đồng cho vay chấp gom lại tạo thành rổ vay chấp (mortgage pool) Các ngân hàng hay tổ chức phủ nắm giữ rổ vay chấp (mortgage pool) làm tài sản đảm bảo cho chứng khoán  Chứng khoán hóa khoản vay chấp Sự phát triển rổ vay chấp (mortgage pool) Tác động MBS  Tích cực: • Các chứng khoán thu hút nguồn vốn từ khắp nơi giới đến Mỹ  Góp phần phát triển thị trường cho vay chấp Mỹ • Giải vấn đề khó khăn liên quan đến việc bán khoản vay chấp thị trường thứ cấp • Góp phần phân tán rủi ro người cho vay hợp đồng cho vay chấp Tác động MBS  Tiêu cực - Do cạnh tranh thị trường cho vay chấp ngày khốc liệt Các tổ chức cho vay chấp dần nới lỏng điều kiện người vay, họ cho người có thu nhập thấp vay (những người có thu nhập 25000 USD/năm)  subprime loans - Việc mở rộng đối tượng cho vay khiến thị trường bất động sản Mỹ bùng nổ, giá nhà đất không ngừng tăng, ngày nóng - Nhiều tổ chức tài tham gia vào việc đầu tư vào chứng khoán phái sinh - Các tổ chức xếp hạng tín dụng không đánh giá rủi ro tiềm ẩn chứng khoán phái sinh - Chuyện xảy ra? The End of the Party • • • • • • • • 36 Housing prices have fallen Trillions of $ of assets evaporate Fannie Mae and Freddie Mac nationalized Lehman Brothers goes bankrupt Government bails out AIG Merrill Lynch sold Financial markets freeze up Government announces TARP (Troubled Asset Relief Program) to prop up banks 37 2010 38 Gets a fee for every mortgage made! Mortgage Broker Deregulates the industry Home Buyer Specialized mortgage bank Servicer (MERS) Manages the flow of interest and principal Creates MBSs and CDOs Federal Reserve, other regulatory agencies, administration, Congress Originator (e.g Countrywide) Investment Bank (e.g Goldman-Sachs) Insurance company (e.g AIG) Creates Credit Default Swaps Mutual funds, pension funds, he dge funds… Rating agency Assigns credit rating to iss ued MBSs and CDOs Is paid by the iss ue r of the security it is rating Institutional investor End lenders [...]... Administration) cũng được thành lập nhằm bảo hiểm cho các hợp đồng cho vay thế chấp Thị trường thứ cấp các khoản vay thế chấp tại Mỹ • Tổ chức nhà liên bang yêu cầu chuẩn hóa các hợp đồng tín dụng  thúc đẩy sự phát triển của thị trường cho vay thế chấp • Thị trường thứ cấp các khoản vay thế chấp phát triển mạnh khiến nhiều tổ chức tài chính, nhiều trung gian tài chính tham gia vào thị trường này Việc gia... i)n • Hay: (1  i) n  1 LA  P n (1  i)  i Thị trường các khoản vay thế chấp • Sự phát triển thị trường các khoản vay thế chấp tại Mỹ • Thị trường thứ cấp các khoản vay thế chấp Sự phát triển thị trường cho vay thế chấp tại Mỹ • Xuất hiện tại Mỹ từ những năm 1880 Các NH tập hợp các hợp đồng cho vay thế chấp lại và sử dụng chúng làm vật đảm bảo để phát hành trái phiếu ra công chúng  Phát triển cho... • Chính phủ Mỹ đã thành lập thị trường thứ cấp, bằng cách cho thành lập một số tổ chức (agency) chuyên mua lại các khoản vay thế chấp này • Hiệp hội cho vay thế chấp quốc gia liên bang (The Federal National Mortgage Association -Fannie Mae) đã được thành lập nhằm mua lại các khoản vay thế chấp từ các quỹ tín dụng Hiệp hội này đã huy động vốn bằng cách phát hành trái phiếu ra công chúng • Tổ chức nhà... trên thị trường cho vay thế chấp ngày càng khốc liệt Các tổ chức cho vay thế chấp dần nới lỏng điều kiện của người đi vay, và họ cho cả những người có thu nhập thấp vay (những người có thu nhập dưới 25000 USD/năm)  subprime loans - Việc mở rộng đối tượng cho vay khiến thị trường bất động sản Mỹ bùng nổ, giá nhà đất không ngừng tăng, ngày càng nóng - Nhiều tổ chức tài chính tham gia vào việc đầu tư vào... security- MBS) • Các khoản vay thế chấp được bán lại cho nhà đầu tư thông qua những loại chứng khoán mới này Các chứng khoán mới được bảo đảm bằng một số lượng lớn hợp đồng cho vay thế chấp gom lại tạo thành một rổ vay thế chấp (mortgage pool) Các ngân hàng hay các tổ chức chính phủ nắm giữ các rổ vay thế chấp (mortgage pool) làm tài sản đảm bảo cho các chứng khoán mới  Chứng khoán hóa các khoản vay... thì các tổ chức sẽ không mua lại các khoản vay thế chấp • Các điều kiện rất phức tạp và thường xuyên được thay đổi, là những tiêu chí đánh giá khả năng thanh toán theo tháng, bao gồm cả tiền thu và bảo hiểm Thông thường, số tiền thanh toán theo tháng và tiền thu , bảo hiểm không được vượt quá 25% thu nhập thu n theo tháng của người đi vay Cách tính khoản tiền trả dần hàng tháng (Mortgage Loan Amortization)... bong bóng xấu và cho phép người đi vay hoàn trả trong một thời gian dài hơn hình thành nên một loại cho vay thế chấp mới tại Mỹ • Tổ chức tiết kiệm và tín dụng còn tồn tại đã bắt đầu cung cấp cho người mua nhà những khoản tín dụng tương tự Lượng cầu tăng mạnh đã góp phần phục hồi thị trường cho vay thế chấp tại Mỹ Sự phát triển thị trường cho vay thế chấp tại Mỹ Thị trường thứ cấp các khoản vay thế... trường này Việc gia tăng cạnh tranh trên thị trường đã dẫn tới việc giảm lãi suất cho người đi vay Một số khó khăn trên thị trường thứ cấp • Các khoản vay khá nhỏ  Khó bán lại cho các nhà đầu tư tổ chức • Các khoản vay thế chấp không được chuẩn hóa Các hợp đồng cho vay thế chấp có thời hạn thanh toán, lãi suất, điều khoản hợp đồng hết sức đa dạng  Khó gom lại • Các hợp đồng cho vay thế chấp khá tốn... người cho vay phải thu tiền hàng tháng, chi trả thu tài sản, phí bảo hiểm, duy trì tài khoản dự trữ, • Nếu mua lại một hợp đồng cho vay thế chấp, nhà đầu tư không thể biết được rủi ro thanh toán Chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp (mortgage-backed security- MBS) • Chính phủ tái cấu trúc lại Fannie Mae, cho thành lập thêm hai tổ chức mới nữa đó là Hiệp hội cho vay thế chấp chính phủ (The Government... tế thế giới vào những năm 1930 Thị trường cho vay thế chấp bị tàn phá • Phần lớn khoản vay thế chấp thời bấy giờ dạng balloon loans (tín dụng bong bóng): người vay hoàn trả lãi trong vòng 3 đến 5 năm, sau đó hoàn trả vốn gốc Sự phát triển thị trường cho vay thế chấp tại Mỹ • Để vượt qua khủng hoảng, chính quyền liên bang đã xây dựng lại thị trường cho vay thế chấp Chính phủ đã tiếp quản các khoản tín ... nhiều tổ chức tài chính, nhiều trung gian tài tham gia vào thị trường Việc gia tăng cạnh tranh thị trường dẫn tới việc giảm lãi suất cho người vay Một số khó khăn thị trường thứ cấp • Các khoản... trường cho vay chấp Mỹ Sự phát triển thị trường cho vay chấp Mỹ Thị trường thứ cấp khoản vay chấp Mỹ • Chính phủ Mỹ thành lập thị trường thứ cấp, cách cho thành lập số tổ chức (agency) chuyên... (1  i)  i Thị trường khoản vay chấp • Sự phát triển thị trường khoản vay chấp Mỹ • Thị trường thứ cấp khoản vay chấp Sự phát triển thị trường cho vay chấp Mỹ • Xuất Mỹ từ năm 1880 Các NH tập