Bài giảng Đầu tư bất động sản
1 Chương Chương 4. 4. Đầu tư Bất động sản 2 Mục đích Nắm được các nội dung chính của đầu tư kinh doanh bất động sản. Các loại hình đầu tư kinh doanh bất động sản. Phương pháp đánh giá hiệu quả đầu tư kinh doanh bất động sản. 3 Nội dung 1. Những vấn đề chung về đầu tư kinh doanh BĐS 2. Lựa chọn đầu tư 3. Nhà đầu tư 4. Nguồn vốn đầu tư 5. Trình tự, thủ tục thực hiện một dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 6. Nội dung các dự án đầu tư kinh doanh BĐS 7. Hợp đồng trong hoạt động kinh doanh bất động sản 8. Thông tin và hồ sơ bất động sản 9. Đánh giá hiệu quả dự án đầu tư kinh doanh BĐS. 4 1. Các vấn đề chung về đầu tư bất động sản 1. Các khái niệm và định nghĩa Đầu tư: là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng các loại tài sản hữu hình hoặc vô hình để hình thành tài sản tiến hành các hoạt động đầu tư theo quy định của pháp luật (Điều 3, Luật Đầu tư). Các hình thức đầu tư: Đầu tư trực tiếp là hình thức đầu tư do nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư và tham gia quản lý hoạt động đầu tư. Đầu tư gián tiếp là hình thức đầu tư thông qua việc mua cổ phần, cổ phiếu, trái phiếu, các giấy tờ có giá khác, quỹ đầu tư chứng khoán và thông qua các định chế tài chính trung gian khác mà nhà đầu tư không trực tiếp tham gia quản lý hoạt động đầu tư. 5 1. Các vấn đề chung về đầu tư bất động sản Kinh doanh BĐS là lĩnh vực đầu tư có điều kiện, có nghĩa là lĩnh vực chỉ được thực hiện đầu tư với các điều kiện cụ thể do pháp luật quy định (Điều 29 -Luật Đầu tư). Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh bất động sản phù hợp với các mục tiêu phát triển kinh tế -xã hội của đất nước(Điều 12, Luật Kinh doanh bất động sản). Nhà nước có các chính sách khuyến khích đầu tư BĐS(Điều 12, Luật Kinh doanh bất động sản). 6 1. Các vấn đề chung về đầu tư bất động sản Các trách nhiệm cụ thể của Nhà nước: xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào; xây dựng công trình hạ tầng xã hội và trụ sở cơ quan nhà nước nằm trong phạm vi dự án. giải phóng mặt bằng; miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; vay ưu đãi đầu tư; có cơ chế, chính sách bình ổn thị trường BĐS. 7 1. Các vấn đề chung về đầu tư bất động sản Các khái niệm về kinh doanh BĐS : Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản. 8 1. Các vấn đề chung về đầu tư bất động sản Các khái niệm về kinh doanh BĐS : Giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản là việc mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản giữa tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản. Bất động sản được kinh doanh: a) Các loại nhà, công trình xây dựng (tài sản hữu hình) b) Quyền sử dụng đất (tài sản vô hình) 9 1. Các vấn đề chung về đầu tư bất động sản Bất động sản được kinh doanh (Nghị định 153/2007/NĐ-CP): a) Công trình dân dụng; công trình công nghiệp; công trình giao thông; công trình thủy lợi; công trình hạ tầng kỹ thuật (trừ các loại bị cấm). b) Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai. c) Có đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 7 của Luật Kinh doanh bất động sản 10 1. Các vấn đề chung về đầu tư bất động sản Điều kiện đ/v Bất động sản đưa vào kinh doanh hay là tính chất pháp lý (Điều 7 Luật KDBĐS) Nhà, công trình xây dựng: a) Thuộc đối tượng được phép kinh doanh; b) Bảo đảm chất lượng; c) Không có tranh chấp về quyền sở hữu; d) Không bị kê biên; e) Không nằm trong khu vực cấm xây dựng ; f) Có hồ sơ theo quy định [...]... 1 Đầu tư vào đâu? ? ? ? Đầu tư mua trái phiếu với lãi suất cố định Đầu tư bất động sản 12 2 Lựa chọn Đầu tư 2 Đầu tư theo tiêu chí nào? Bảo đảm an toàn vốn đầu tư ? Đầu tư mua trái phiếu với lãi suất cố định Cổ phiếu các cty Thu nhập đều đặn? Quản lý dễ dàng và chi phí thấp ? Ít bị ảnh hưởng của lạm phát ? Nâng được giá trị vốn đầu tư ? Đầu tư bất động sản 13 Bảo đảm an toàn vốn đầu tư An toàn vốn đầu. .. của tài sản đầu tư có tăng cao hơn lạm phát vào cuối kỳ đầu tư hay không, nghĩa là giá trị thực có tăng lên theo thời gian? Các tài sản khác nhau đáp ứng những đòi hỏi trên với mức độ khác nhau Thông thường có sự đánh đổi giữa ưu thế này với những hạn chế khác của các loại tài sản đầu tư Bất động sản có ưu thế về mặt này và thường có giá trị tăng cao vào cuối kỳ đầu tư vì xu hướng của bất động sản là... vốn đầu tư nghĩa là ít có nguy cơ rủi ro bị mất đồng vốn Đây là mối quan tâm hàng đầu của tất cả các nhà đầu tư Xét theo khía cạnh này thì đầu tư BĐS và đầu tư vào cổ phiếu có nguy cơ lớn hơn là đầu tư vào các tài sản không có rủi ro như trái phiếu, chứng chỉ tiền gửi v.v… 14 Tính chất đều đặn của thu nhập Thu nhập đều đặn là mong muốn của nhiều nhà đầu tư Thu nhập đều đặn làm cho nhà đầu tư an tâm... có xu hướng tăng lên theo thời gian động của nhiều nhân tố 23 2 Lựa chọn đầu tư Các loại hình đầu tư BĐS Đất ở, nhà ở; Văn phòng và địa điểm kinh doanh; Trung tâm mua sắm, trung tâm thương mại; Nhà xưởng công nghiệp, nhà kho và diện tích kinh doanh; Cơ sở vui chơi, giải trí, chăm sóc sức khỏe; Bất động sản trong nông nghiệp; Đầu tư bất động sản ở nước ngoài; 24 Đầu tư vào các loại hình BĐS Anh Mỹ 1 Cửa... điểm của đầu tư KD BĐS Thuận lợi: Bảo đảm vốn đầu tư Lợi tức từ tiền thuê chắc chắn và đảm bảo Cách thức tốt nhất để chống lạm phát Nâng cao giá trị vốn 19 Đặc điểm của đầu tư KD BĐS Bất thuận lợi: Cần một khoản vốn đầu tư lớn Không dễ dàng mua bán (khó thanh khoản) Chi phí quản lý cao Chi phí mua bán giao dịch cao 20 Đặc điểm của đầu tư KD BĐS Loại Chứng khoán Thấp Trái phiếu Cao Bất động sản Cao 2... về đầu tư bất động sản Điều kiện đ/v Bất động sản đưa vào kinh doanh hay là tính chất pháp lý (Điều 7 Luật KDBĐS) Quyền sử dụng đất: a) Thuộc đối tư ng được phép kinh doanh; b) Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất; c) Không có tranh chấp ; d) Trong thời hạn sử dụng đất ; e) Không bị kê biên ; f) Đất công trình đô thị phải có các công trình hạ tầng theo dự án 11 2 Lựa chọn Đầu tư Đầu tư. .. công cộng trong tư ng lai 27 2 Lựa chọn đầu tư Các khía cạnh tài chính khi đầu tư vào Đất Dòng tiền âm (lãi vay, thuế, bảo hiểm v.v); Có được khấu trừ thuế (tính vào chi phí) hay không? Khó vay ngân hàng; phải đầu tư bằng vốn tự có; Nhân tố quan trọng: Giá trị thị trường của đất tăng; Tăng bao nhiêu là tốt? 20-30%/năm? Đầu tư mạo hiểm: lợi nhuận cao và rủi ro cao 28 2 Lựa chọn đầu tư 2 Đầu tư kinh doanh... mạo hiểm thường chú trọng đến Nhà đầu tư chỉ đầu tư vào một tài sản và chi phí thường xuyên của họ lệ thuộc vào thu nhập từ tài sản này thì yếu tố này là cực kỳ quan trọng 15 Quản lý dễ dàng và chi phí thấp Việc mua bán chứng khoán diễn ra nhanh chóng trên thị trường và chi phí mua bán thấp cũng như không mất thời gian cho quản lý Đầu tư BĐS bất lợi hơn các hướng đầu tư khác, vì việc mua bán thường tốn... dần đô thi hóa, TTTM sẽ trở thành một điểm nhấn mới của thành phố, và khu giải trí chính là yếu tố mấu chốt để thu hút khách hàng 35 2 Lựa chọn đầu tư Các lưu ý khi đầu tư vào Bất động sản thương mại Nhà đầu tư nhỏ: các cửa hàng mặt tiền đường chính; Nhà đầu tư lớn: trung tâm thương mại, siêu thị, chuỗi cửa hàng; 36 ... mại? Vui chơi giải trí? Trường học? Là lợi thế của nhà đầu tư cá nhân, nhỏ lẻ Khó với nhà đầu tư lớn: đất nền đắt; khả năng chi trả thấp; chưa có thói quen thuê ở; các chính sách về đất, tín dụng và thuế 30 2 Lựa chọn đầu tư 2 Đầu tư kinh doanh nhà ở Nhà ở cho người dân bình thường còn ít được chú trọng đến Khó khăn ở lĩnh vực này: Chi phí đầu tư quá cao so với mức giá thuê Thu nhập từ tiền công, lương . trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất. 4. 4. Đầu tư Bất động sản 2 Mục đích Nắm được các nội dung chính của đầu tư kinh doanh bất động sản. Các loại hình đầu tư kinh doanh bất động sản. Phương pháp đánh giá hiệu quả đầu tư kinh. án 12 2. Lựa chọn Đầu tư 1. Đầu tư vào đâu? Đầu tư mua cổ phiếu của các công ty Đầu tư mua trái phiếu với lãi suất cố định Đầu tư bất động sản ? ? ? 13 2. Lựa chọn Đầu tư 2. Đầu tư theo tiêu