Bài 5: Phân tích đầu tư bất động sản thương mại doc

Các mục tiêu của Nhà đầu tư trong BĐS- Ngân lưu định kỳ - Khả năng thanh khoản - Sự tăng giá - Sự gia tăng trong vốn CSH thông qua việc giảm khoản vay thế chấp - Lá chắn thuế - Tỷ suất s

Bài 5

PHÂN TÍCH ĐẦU TƯ BĐS

THƯƠNG MẠI

Nội dung

Phân tích ngân lưu và giá trị hiện tại

Phân tích rủi ro

BĐS thương mại là gì?

 Các tòa nhà văn phòng (bao gồm tất cả, từ những tòa nhà chọc trời cho đến những tòa nhà nhỏ chỉ

gồm một phòng khám nha khoa

 Những khu căn hộ với ít nhất năm phòng

 Cửa hàng, cửa hiệu có thể nằm ở những trung tâm mua sắm lớn hay các trung tâm mua sắm nhỏ ở địa phương

 Khách sạn và nhà hàng

 Khu vực công nghiệp (nhà máy, kho bãi,…)

Các cơ hội đầu tư tổng thể

 Quyền sở hữu các tài sản tạo ra thu nhập

 Các tài khoản tiết kiệm

 Các trái phiếu công ty

 Trái phiếu chính phủ

 Chứng khoán thường/ưu đãi

 Các tài sản phi tài chính

Kinh doanh mạo hiểm (Business Ventures)

Các mục tiêu của Nhà đầu tư trong BĐS

- Ngân lưu định kỳ

- Khả năng thanh khoản

- Sự tăng giá

- Sự gia tăng trong vốn CSH thông qua việc

giảm khoản vay thế chấp

- Lá chắn thuế

- Tỷ suất sinh lợi vốn CSH cao

- Tác dụng của đòn bẩy tài chính

- Sở hữu cao ốc

- Bảo hiểm lạm phát

- Các yếu tố tâm lý

Mục đích của phân tích

đầu tư

 Ước lượng giá trị tài sản dựa trên nguyên lý

kinh tế của Nhà đầu tư cụ thể

 Các yếu tố thu nhập và chi phí (lịch sử và xu

hướng)

 Các mục tiêu đầu tư tùy thuộc vào Nhà đầu tư và

dự án

Các Báo cáo hoạt động, Thu

nhập và Giá trị dự kiến

Các khoản mục thu nhập

 Tiền thuê đối với các tài sản cạnh tranh

 Thu nhập hỗn hợp dựa trên các tài sản cạnh

tranh

 Mặt bằng bỏ không và tiền thu được dựa

trên các tài sản cạnh tranh

Các khoản mục chi phí

 Các chi phí hoạt động và chi phí quản lý

 Biến phí so với định phí

 Xem xét các nghĩa vụ nợ

 Thẩm định không xem xét các nghĩa vụ nợ

 Xem xét thuế thu nhập và các khoản khấu trừ khấu

hao

 Thẩm định không xem xét thuế thu nhập hoặc khấu hao

 Xem xét các khoản chiết khấu/ trợ cấp để cải thiện vốn

 Thẩm định có thể hoặc không thể xem xét giới hạn các khoản trợ cấp/chiết khấu

Thu nhập ròng từ hoạt động

Thu nhập gộp tiềm năng (PGI)

Trừ: Mất mát do mặt băng bỏ không/trong việc thu tiền

Thu nhập gộp hiệu dụng (EGI)

Trừ: Chi phí hoạt động/Phí quản lý

Thu nhập ròng từ hoạt động trước nợ (NOI)

Phân tích ngân lưu và giá

trị hiện tại

Phân tích ngân lưu trong/theo tiêu chí quyết định đầu tư

 Được sử dụng phổ biến

 Biểu thị giá trị kỳ vọng tốt hơn

 Cho phép các giả định tốt hơn trong phân tích

 Chứa đựng những điểm yếu mà không tìm thấy

trong những chỉ số đánh giá

Đánh giá kết quả thực hiện

đầu tư trong tương lai

HAI YẾU TỐ ĐẦU TIÊN ĐƯỢC PHÂN TÍCH :

1 Thời gian nắm giữ tài sản (Holding Period)

 Để đơn giản, nhiều người giả định là 10 năm

 Nhà đầu tư – và tài sản – cụ thể

 Giai đoạn dài hơn cung cấp phân tích tốt

hơn (Chụp ảnh nhanh của một chu kỳ kinh tế thực sự tốt hơn)

2. Suất chiết khấu và tỷ lệ vốn hóa

Nguồn giá trị từ tài sản tạo ra thu nhập

1. Ngân lưu định kỳ (Kỳ vọng)

2. Giá trị chấp nhận của thị trường

 Được xem xét ở cuối giai đoạn nắm giữ

(vào lúc bán tài sản)

Suất chiết khấu và suất vốn hóa

 “Chiết khấu” dòng ngân lưu theo giá trị hiện tại dựa trên

lý thuyết “giá trị tiền tệ theo thời gian”

 Sử dụng suất sinh lợi “tối thiểu – có thể chấp nhận” của

Nhà đầu tư suốt giai đoạn năm giữ tài sản đã phân tích

 Chuyển một ngân lưu thành một giá trị xác định

 Thay đổi theo chi phí vốn và sự nhận thức của nhà đầu

tư về ngân lưu tương lai từ đầu tư

 Có thể được xác định theo xu hướng lịch sử của các tỷ lệ

vốn hóa, đặc biệt đối với các thị trường theo thời gian, loại tài sản và vị trí thị trường

Ước lượng giá trị thị trường của tài sản tạo ra thu nhập

1. Ngân lưu định kỳ (kỳ vọng)

Sử dụng suất chiết khấu

2. Giá thị trường (Market Appreciation)

Sử dụng suất vốn hóa

Khoản thu hồi của vốn CSH

(Equity Reversion)

Phân tích ngân lưu đã chiết khấu

Vốn hóa thu nhập (Giá trị thị trường)

Thu nhập ròng từ hoạt động (vào năm kết thúc của thời gian nắm giữ tài sản)

Chia cho: suất vốn hóa

Giá trị tài sản ước lượng vào lúc bán

Khoản thu hồi của vốn CSH

1. Sử dụng vốn hóa thu nhập để ước lương giá trị

(giá bán) vào cuối giai đoạn nắm giữ tài sản

Công thức: NOI đối với năm liền sau thời gian nắm giữ tài sản

2 Ước lượng chi phí bán hàng và chi phí kết thúc

(hoa hồng cho người môi giới, các khoản tiền

phạt trả trước, v.v.)

Khoản thu hồi vốn CSH

Giá trị tài sản được ước lượng khi bán (Vốn hóa thu nhập)

Trừ: Chi phí bán hàng/kết thúc

Tiền thu ròng từ doanh thu

Trừ: Dư nợ khoản vay thế chấp chưa thanh toán

Khoản thu hồi của vốn CSH (BTER)

XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ THU HỒI

(Reversion value – REV)

Để ước lượng giá trị BĐS vào năm kết thúc

dự án (kết thúc giai đoạn nắm giữ BĐS) hay giá trị thu hồi đòi hỏi phải có một dự báo về ngân lưu bắt đầu từ năm kết thúc giai đoạn

XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ THU HỒI

(Reversion value – REV)

Trong việc thực hiện ước lượng cho REV, thì các giả

định chủ yếu sau đây được đưa ra: 

1.Cầu đối với BĐS đang xem xét trong khu vực thị trường sẽ

có khuynh hướng tăng theo mức tăng trưởng trong nền kinh tế với một mối tương quan dài hạn và ổn định.

2.Sẽ không có những thay đổi lớn hay về cấu trúc trong những yếu tố quyết định cung và/hoặc cầu đối với BĐS

từ năm kết thúc giai đoạn nắm giữ và sau đó.

3.Khi không thể đưa ra các giả định trên đây, thì phải đưa

ra một dự báo từng năm về NOI kể từ sau năm kết thúc giai đoạn nắm giữ cho đến khi dự kiến đạt được một thời

kỳ ổn định.

Ví dụ về ước lượng giá trị thu hồi -REV

Tăng trưởng

Sử dụng Phép tính Xấp xỉ

để Ước lượng Giá trị Hồi chuyển

Dự án được kỳ vọng sẽ có tuổi thọ kinh tế dài, có

lẽ là 40 năm hay lâu hơn Có ba kỹ thuật thường được sử dụng để thực hiện sự ước lượng này:

(A) Xây dựng Tỷ lệ Vốn hóa Kết thúc Dựa trên Ngân lưu Dài hạn Kỳ vọng

(B) Ước lượng Tỷ lệ Vốn hóa Kết thúc một

cách Trực tiếp từ Dữ liệu về các Giao dịch

Bán (Bất Động sản)

(C) Ước lượng Giá bán lại Dựa trên sự Thay đổi

Kỳ vọng trong Giá trị của Bất Động sản.

(A) Xây dựng Tỷ lệ Vốn hóa Kết

thúc Dựa trên Ngân lưu Dài hạn

Kỳ vọng

 Việc dự báo ngân lưu mỗi năm từ năm 10 đến hết năm 40 sẽ

không thích hợp trên thực tế

 Một phương pháp có thể được sử dụng là tính xấp xỉ giá trị hiện tại của ngân lưu trong phần tuổi thọ

kinh tế còn lại của tài sản bằng cách sử dụng (R T )

 Phương pháp này chỉ có thể được sử dụng dưới

những giả định rất hạn chế về mô thức ngân lưu,

mà được kỳ vọng từ cuối thời kỳ nắm giữ cho đến

lúc kết thúc tuổi thọ hữu dụng của tài sản, và mối quan hệ của nó với suất sinh lợi cần thiết (r) mà các

(A) Xây dựng Tỷ lệ Vốn hóa Kết

thúc Dựa trên Ngân lưu Dài hạn

Kỳ vọng

Có ba trường hợp: 

Trường hợp 1: R T = (r − g) khi mức tăng trưởng dài

hạn trung bình (g) của NOI được kỳ vọng là dương

Trường hợp 2: R T = (r) khi mức tăng trưởng dài hạn

(g) của NOI được kỳ vọng là không thay đổi hay

bằng zero.

Trường hợp 3: R T = (r + g) khi mức tăng trưởng dài

hạn trung bình (g) của NOI được kỳ vọng là âm hay sụt giảm.

(A) Xây dựng Tỷ lệ Vốn hóa Kết

thúc Dựa trên Ngân lưu Dài hạn

kỳ dự phóng 10 năm, có thể được tính xấp xỉ như sau:

REV 9 = (NOI 10 ) : (r − g) REV 9 = 459.304/(0,12 – 0,02)

(B) Ước lượng Tỷ lệ Vốn hóa Kết thúc một cách Trực tiếp từ Dữ liệu về các Giao dịch Bán (BĐ S )

 Trong ví dụ trên, ta có tỷ lệ vốn hóa ở thời kỳ 0 là 338.800USD :

3.729.771USD, hay bằng 0,09 ( tỷ lệ vốn hóa đi vào); và tỷ lệ vốn hóa kết thúc là 0,10

 chúng ta cho thấy tỷ lệ vốn hóa kết thúc (RT) lớn hơn tỷ lệ vốn

hóa "đi vào" (R) ("going in” cap rate (R)) Giả định này

thường được đưa ra bởi vì qua thời gian, khi bất động sản đã có tuổi cao và hao mòn, thì mức tạo ra thu nhập sụt giảm; vì thế cho nên, mức tăng trưởng NOI kỳ vọng đối với một bất động

sản có tuổi cao hơn chắc hẳn là thấp hơn mức tăng trưởng đó của một bất động sản mới được xây dựng

 Điều này cũng có nghĩa là, nếu giữ không đổi tất cả các yếu tố khác, khi so sánh với những bất động sản mới xây dựng, thì

(B) Ước lượng Tỷ lệ Vốn hóa Kết thúc một cách Trực tiếp từ Dữ liệu về các

Giao dịch Bán (BĐ S )

Ngày nay một nhà phân tích có thể có khả năng xác minh

được rằng điều này đúng, bằng cách so sánh các tỷ lệ vốn hóa

từ các giao dịch bán những bất động sản cũ hơn với các tỷ lệ vốn hóa đối với các bất động sản mới hơn

 Giữ không đổi tất cả các yếu tố khác, thì chênh lệch giữa tỷ lệ vốn hóa đối với bất động sản cũ hơn và tỷ lệ vốn hóa đối với bất động sản mới hơn sẽ thể hiện sự khấu hao kinh tế.

 Công nhận khả năng có thể xảy ra này, một người hành nghề bất động sản có thể quyết định ước lượng một cách trực tiếp

tỷ lệ vốn hóa kết thúc cho HHL bằng cách thu thập dữ liệu về

giao dịch bán đối với những bất động sản mà hiện nay được

10 tuổi, các bất động sản này có khả năng tiêu biểu cho việc

HHL sẽ cạnh tranh ra sao trên thị trường căn hộ 10 năm sau

(C) Ước lượng Giá bán lại Dựa trên sự Thay đổi Kỳ vọng trong Giá trị của

(C) Ước lượng Giá bán lại Dựa trên sự Thay đổi Kỳ vọng trong Giá trị của

4 3

2

03

1 13

1

754

562 13

1

364

546 13

1

450

530 13

1

000

515 13

1

000

500

) , (

, )

, (

)

, (

)

, (

)

, (

)

, (

Hiệu quả đầu tư

HIỆN GIÁ THU NHẬP THUẦN

(NPV - Net Present Value)

CF NPV

° Dự án đáng giá khi NPV > 0

° Lựa chọn giữa các dự án loại trừ nhau : chọn dự án nào có NPV dương  Max

PHƯƠNG PHÁP NPV : ĐÁNH GIÁ

Ưu điểm

° Giới thiệu được giá trị tiền tệ theo thời gian

° Tập trung vào số lượng tiền tệ và sự đóng góp từ dự án, thấy được toàn cảnh dự án từ khi bắt đầu đến khi kết thúc

° Trình bày tất cả dòng tiền tương lai theo giá trị hiện tại để có

thể so sánh trực tiếp

° Có thể ước lượng được mức độ tác động của lạm phát đến kết quả dự án

° Cho một dự báo lãi lỗ chính xác hơn là việc tính toán dòng tiền không chiết khấu

Nhược điểm

° Khó giải thích, khó hiểu

TỶ SUẤT THU HỒI VỐN NỘI BỘ

(IRR - Internal Rate of Return)

°IRR chính là giá trị của suất chiết khấu mà nó làm cho NPV* = 0

°Giá trị IRR càng lớn thì dự án càng hấp dẫn

°Dự án đáng giá khi IRR > MARR

CF NPV

0 0

0 )

1 ( )

1 (

*

PHƯƠNG PHÁP IRR : ĐÁNH GIÁ

°Khó đánh giá hiệu quả trong trường hợp dự án

Phân tích rủi ro

So sánh sinh lợi từ đầu tư

Tín phiếu kho bạc

Trái phiếu đô thị

Trái phiếu công ty

Bất động sản

Cổ phiếu phổ thông

Chứng khoán có tài sản thế chấp Suất sinh lợi

Rủi ro trong đầu tư BĐS

rủi ro thua lỗ do những biến động trong hoạt động kinh tế mà ảnh

hưởng đến sự biến thiên thu nhập tạo ra từ bất động sản

Rủi ro tài chính tăng lên khi giá trị nợ trong đầu tư bất động sản tăng

lên Mức độ rủi ro tài chính cũng phụ thuộc vào chi phí và cơ cấu nợ

Rủi ro này phát sinh khi không có một thị trường liên tục với nhiều người mua và người bán và không có những giao dịch thường xuyên

Lạm phát bất ngờ có thể làm giảm suất sinh lợi của một nhà đầu tư nếu thu nhập tạo ra từ đầu tư không tăng đủ để bù đắp cho tác động của lạm phát, qua đó làm giảm giá trị thực của đầu tư

Rủi ro trong đầu tư BĐS

 Rủi ro lãi suất

 Rủi ro quản lý

Rủi ro này dựa vào năng lực quản lý và khả năng đổi mới, đáp ứng trước tình hình cạnh tranh, và vận hành hoạt động kinh doanh hiệu quả

 Rủi ro luật pháp

Rủi ro luật pháp phát sinh từ sự kiện là những thay đổi về

qui định pháp luật có thể ảnh hưởng bất lợi đối với khả

năng sinh lợi của dự án đầu tư

 Rủi ro môi trường