tổ chức, quản lý các dự án đầu tư bất động sản tại công ty cổ phần đầu tư c.e.o

Quaquá trình thực tập tại Công ty, em đã tìm hiểu và đi sâu nghiên cứu đề tài: “ Tổ chức, quản lý các dự án đầu tư bất động sản tại Công ty Cổ phần Đầu tư C.E.O” Mục tiêu của đề tài Khá

LỜI MỞ ĐẦU

Tính cần thiết của đề tài

Trước sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế và nhu cầu cấp thiết của xãhội, đặc biệt là các nhu cầu để thoả mãn về vật chất cho con người ngày cànglớn, đó là các nhu cầu về nhà ở, khu vui chơi giải trí, các khu chung cư nhàcao tầng, các khu đô thị mới, văn phòng cho thuê …đã thúc đẩy và tạo tiềmnăng lớn cho các Công ty tham gia vào các lĩnh vực đầu tư kinh doanh bấtđộng sản

Để thực hiện được những vấn đề trên, đòi hỏi mỗi Công ty, mỗi doanhnghiệp phải có những công tác chuẩn bị đầu tư một cách hợp lý, khoa học, chínhxác, đúng kế hoạch và mang lại hiệu quả kinh tế cao Ở đó phải kể đến công tác

tổ chức quản lý các Dự án bất động sản Đây là quá trình quản lý rất quan trọng,

vì nếu quá trình làm không tốt thì nó sẽ làm cho quá trình đầu tư kinh doanhkhông tốt dẫn đến kết quả đầu tư các dự án không được được yêu cầu

Trên thị trường hiện nay có rất nhiều Công ty tham gia vào lĩnh vực kinhdoanh đầu tư bất động sản Công ty Cổ phần Đầu tư C.E.O là một trongnhững Công ty đã và đang tham gia mạnh vào các lĩnh vực đầu tư kinh doanhbất động sản, với đội ngũ cán bộ công nhân viên đầy nhiệt huyết, nỗ lực phấnđấu và có chuyên môn cao đã đưa Công ty ngày càng mạnh và phát triển Quaquá trình thực tập tại Công ty, em đã tìm hiểu và đi sâu nghiên cứu đề tài:

“ Tổ chức, quản lý các dự án đầu tư bất động sản tại Công ty Cổ phần Đầu tư C.E.O”

Mục tiêu của đề tài

Khái quát cơ bản các vấn đề về tổ chức, quản lý các dự án đầu tư bấtđộng sản Giúp cho việc triển khai thực hiện Tổ chức, quản lý dự án đầu tưbất động sản của Công ty được thuận lợi, nhằm thoả mãn cao nhất những yêucầu của khách hàng

Đánh giá về công tác tổ chức, quản lý các dự án đầu tư bất động sảnĐưa ra phương hướng cho hoạt động đầu tư tại Công ty Cổ phần Đầu

tư C.E.O

Đối tượng và Phạm vi nghiên cứu đề tài :

Đối tượng nghiên cứu là quá trình tổ chức quản lý các dự án Bất độngsản tại Công ty Cổ phần Đầu tư C.E.O

Phạm vi nghiên cứu : Công ty Cổ phần Đầu tư C.E.O

Thời gian nghiên cứu từ 2007 – 2009

Phương pháp nghiên cứu đề tài : sử dụng các phương pháp thống kê,

điều tra, thực nghiệm, phân tích, tổng hợp và so sánh

Kết cấu của đề tài;

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dungchuyên đề được kết cấu làm 03 chương

Chương I : Khát quát chung về Công ty Cổ phần Đầu tư C.E.O; Chương II : Thực trạng công tác Tổ chức - quản lý các dự án đầu tư Bất động sản tại Công ty Cổ phần Đầu tư C.E.O;

Chương III : Một số giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý các dự án đầu tư bất động sản tại Công ty Cổ phần Đầu tư C.E.O;

CHƯƠNG I KHÁI QUÁT CHUNG VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ C.E.O

1.1. Lịch sử hình thành và phát triển của Công ty CP Đầu tư C.E.O

Công ty Cổ phần Đầu tư C.E.O tiền thân là Công ty TNHH Thương mại,Xây dựng và Công nghệ Việt Nam (VITECO)

Thông tin chung về Công ty

Tên doanh nghiệp : Công ty Cổ phần Đầu tư C.E.O

Tên giao dịch : C.E.O INVESMENT JOINT STOCK COMPANY

Địa chỉ : Tầng 5, Tháp CEO, lô HH2-1, đô thị mới Mễ Trì Hạ, đườngPhạm Hùng, huyện Từ Liêm, Tp Hà Nội;

Vốn điều lệ : 100.000.000đ (một trăm tỷ đồng chẵn)

1 2 Chức năng nhiệm vụ và cơ cấu tổ chức Bộ máy kinh doanh của Công ty

1.2.1 Sơ đồ tổ chức

Sơ đồ 1: Sơ đồ bộ máy của Công ty

Đại hội đồng cổ đông

Trường CĐ Đại Việt

Ban QLDA tháp CEO

Ban QLDA Chi Đông

Ban QLDA Quốc Oai

Ban QL trường CĐ Đại Việt

CEO Group là Tập đoàn kinh tế tư nhân hoạt động theo mô hình Công ty

mẹ - Công ty con Công ty mẹ là Công ty Cổ phần Công ty Cổ phần Đầu tưC.E.O và các đơn vị thành viên là: Công ty cổ phần Xây dựng C.E.O; vàCông ty Cổ phần C.E.O Quốc tế, Công ty Cổ phần phát triển dịch vụ C.E.O,Trường Cao đẳng Đại Việt; Công ty Cổ phần Đầu tư BMC – CEO

1.2.2 Chức năng nhiệm vụ của các phòng ban

Hội đồng quản trị: Thực hiện chức năng quản lý theo điều lệ của

doanh nghiệp

Ban giám đốc Công ty: Ban giám đốc Công ty thực hiện chức năng

điều hành Công ty theo quy định của Điều lệ doanh nghiệp và Hội đồng quảntrị giao cho

Phòng tổ chức hành chính: Phòng tổ chức – Hành chính có chức năng

- nhiệm vụ tổ chức, thực hiện và quản lý tài sản, các nguồn lực khác của Công

ty một cách tiết kiệm và hiệu quả nhất

- Tổ chức thực hiện và quản lý công tác Nhân sự, công tác hành chính, lễtân, văn thư, lưu trữ và quản trị văn phòng một cách hài hoà, thống nhất theochính sách của Công ty

- Tổ chức, quản lý và phối hợp thực hiện hệ thống lao động tiền lương vàthực hiện chế độ quyền lợi của người lao động trong Công ty đầy đủ theo ýkiến chỉ đạo của Lãnh đạo Công ty

- Tham mưu đề xuất và xây dựng các chế độ, chính sách trong Công tyđáp ứng nhu cầu thực tế tại đơn vị

Phòng tài chính - kế toán: Phòng tài chính - kế toán có chức năng

nhiệm vụ trực tiếp điều hành công tác tài chính – tín dụng của Công ty trong

kế hoạch ngắn hạn và dài hạn, hướng dẫn các bộ phận thực hiện các quy định

về tài chính bảo đảm tính chính xác và hợp pháp

- Tổ chức kiểm tra kiểm toán tài chính và báo cáo kế toán của Công ty,

các ban quản lý dự án, và các đơn vị thành viên Chịu trách nhiệm trước Tổnggiám đốc, Hội đồng quản trị, Đại hội đồng cổ đông của Công ty về các thôngtin tài chính – kế toán;

- Xác định và phản ánh chính xác, kịp thời, đúng chế độ kết quả kiểm kêtài sản hàng kỳ và đề xuất các biện pháp giải quyết, lập kế hoạch sử dụng vốn

và quyết toán vốn đầu tư xây dựng cơ bản, kiểm tra tính toán phân tích tàichính của Công ty

Phòng kinh tế kỹ thuật: Xây dựng định mức kinh tế kỹ thuật cho các

dự án toàn công ty, trực tiếp liên hệ với chủ đầu tư và các cơ quan hữu quantại địa phương để giải quyết kịp thời các vướng mắc phát sinh tại địa phương;

- Đôn đốc, kiểm tra các đơn vị thi công làm cơ sở thanh toán Tổ chứcnghiệm thu đợt, hạng mực, toàn công trình, quản lý con người, tuân thủ phápluật, kỹ năng lập hồ sơ, lập dự toán ngân sách và thực hiện các nhiệm vụ khác

do Ban giám đốc giao

Phòng phát triển dự án: Thực hiện các chức năng nhiệm vụ thực hiện

các công tác quản lý dự án, chất lượng, tiến độ, công tác tư vấn, thế kế, côngtác nghiệm thu thiết kế, kiểm tra đôn đốc việc tuân thủ các quy định, quychuẩn kỹ thuật, quy trình, quy phạm hồ sơ thiết kế của các dự án

- Tham gia nghiệm thu sản phẩm thiết kế xây dựng công trình theo quyđịnh phân cấp quản lý dự án của các bước thiết kế, kiểm tra đúng đắn, đầy đủcủa hồ sơ đầu tư dự án và chuẩn bị cho dự án hoàn thành; tổ chức lưu trữ hồ

sơ, tài liệu liên quan đến các công việc của phòng

Phòng kinh doanh bất động sản (Sàn giao dịch bất động sản):

- Tổ chức các hoạt động hỗ trợ giao dịch và dịch vụ về bất động sản chocác tổ chức, cá nhân tham gia trong thị trường bất động sản Các sản phẩmkinh doanh bao gồm tất cả các sản phẩm bất động sản của Công ty và bấtđộng sản của các tổ chức, cá nhân khác theo yêu cầu

- Định giá bất động sản, tư vấn, quảng cáo, môi giới quản lý bất động sảncủa Công ty và các tổ chức, cá nhân có nhu cầu;

- Tổ chức các phiên giao dịch mua, bán, cho thuê, chuyển nhượng bấtđộng sản, các hoạt động dịch vụ môi giới kinh doanh bất động sản, dịch vụ tưvấn về giá, tổ chức dịch vụ đấu giá bất động sản

1.2.3 Cơ cấu nhân sự của Công ty

Cơ cấu nhân sự của Công ty là tổng hợp các bộ phận quản lý và lao độngtrong Công ty, có mối quan hệ phụ thuộc lẫn nhau Mỗi phòng ban có chứcnăng nhiệm vụ riêng nhưng cùng hỗ trợ nhau để hoàn thành các mục tiêuchung của Công ty

Với Công ty Cổ phần đầu tư C.E.O con người là tài sản quan trọng nhất,Công ty cam kết xây dựng môi trường làm việc thuận lợi, tạo cơ hội cho cán

bộ công nhân viên được thăng tiến, đãi ngộ xứng đáng với tâm huyết và đónggóp của người lao động vì cuộc sống chất lượng hơn

Tại Công ty Cổ phần đầu tư C.E.O mỗi thành viên đều tìm thấy khátvọng của chính mình, khát vọng được cống hiến trí tuệ và sức lực vì một cuộcsống chất lượng hơn cho mỗi thành viên, cho gia đình và cho cả cộng đồng

Bảng biểu 1 : Năng lực nhân sự ( tính đến hết 31/12/2009)

STT Cán bộ chuyên môn kỹ thuật Số

1.3 Khái quát hoạt động kinh doanh của Công ty Cổ phần Đầu tư C.E.O trong những năm gần đây

1.3.1 Các lĩnh vực kinh doanh của Công ty

Hiện nay Công ty hoạt động đa ngành trên các lĩnh vực: Đầu tư, thươngmại, đào tạo, bất động sản với đội ngũ cán bộ giàu kinh nghiệm, trẻ, năngđộng, sáng tạo được đào tạo một cách chuyên nghiệp Công ty đang vững tinxúc tiến và triển khai nhiều dự án với các khu đô thị mới, trung tâm thươngmại, văn phòng cho thuê, khu du lịch, sân golf và đào tạo nguồn nhân lực cóchất lượng cao tại Hà Nội, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Bắc Giang, Hải Dương…Với năng lực tài chính mạnh, ổn định và sự hỗ trợ hiệu quả của các cổđông chiến lược là Ngân hàng TMCP Quân đội, Công ty chứng khoán ThăngLong, Công ty tài chính Bưu điện…giúp Công ty đang tiến bước các cơ hộicủa mình thành hiện thực

Các lĩnh vực kinh doanh chủ yếu của Công ty:

Đầu tư:

- Đầu tư xây dựng nhà, các khu công nghiệp, khu du lịch và các khu vui

chơi giải trí;

- Đầu tư xây dựng các công trình điện nước;

- Đầu tư kinh doanh cho thuê văn phòng;

- Đầu tư xây dựng và kinh doanh sân Golf

- Xây dựng dân dụng, công nghiệp, giao thông thuỷ lợi, cơ sở hạ tầng;

- Xây dựng trong lĩnh vực bưu chính viễn thông;

- Trang trí nội thất, ngoại thất;

- Thiết kế kiến trúc công trình;

Thương mại:

- Kinh doanh siêu thị;

- Kinh doanh dịch vụ Hội nghị, hội thảo;

- Buôn bán trang thiết bị bưu chính viễn thông;

- Đại lý mua, đại lý bán, ký gửi hàng hoá;

Tư vấn:

- Tư vấn đầu tư;

- Tư vấn chuyển giao công nghệ trong lĩnh vực xây dựng, công nghiệp,

tư vấn, khảo sát xây dựng (không bao gồm dịch vụ thiết kế công trình);

Đào tạo:

- Đào tạo đa ngành, đa cấp các trình dộ, theo mô hình chuỗi giáo dục từmần non, tiểu học, TPCS, PTTH, đào tạo nghề, Trung cấp, Cao đẳng, trình độĐại học, trên Đại học và các chương trình đào tạo ngắn hạn khác

1.3.2 Thực trạng kinh doanh của Công ty trong 03 năm gần đây (2007- 2009)

Đầu tư, kinh doanh, bất động sản, thương mại là những lĩnh vực quantrọng, chiếm tỷ trọng đầu tư chủ yếu, đồng thời mang lại những giá trị lợinhuận cao cho Công ty do vậy mà công tác tổ chức quản lý các dự án đầu tưhiện nay ở Công ty đang được chú trọng và đẩy mạnh

Bảng 2 : Bảng kết quả kinh doanh năm 2007 – 2009

1 DT bán hàng và cung cấp DV 7.350.567.889 11.285.107.227 69.845.585.291

2 Giá vốn hàng bán 3.478.997.650 4.614.725.035 23.549.071.495

3 Lợi nhuận gộp về bán hàng vàcung cấp dịch vụ 3.871.570.239 6.607.382.192 46.213.083.594

4 Doanh thu hoạt động tài chính 890.789.090 1.721.025.607 1.300.054.442

5 Chi phí bán hàng 125.698.236 325.695.231 775.390.845

6 Chi phí quản lý DN 856.221.245 2.657.539.864 10.649.601.387

7 Lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh 3.105.463.272 4.577.316.571 32.256.063.891

8 Chi phí hoạt động tài chính 674.976.576 830.856.133 3.832.081.913

9 Thu nhập khác 125.698.632 325.788.409 1.889.871.857

10 Chi phí khác 85.698.235 182.942.756 1.602.629.833

11 Lợi nhuận khác 40.000.397 142.845.653 287.242.024

12 Tổng lợi nhuận kế toán 3.145.463.669 4.720.162.224 32.543.305.915

13 Chi phí thuế thu nhập doanhnghiệp hiện hành 880.729.827 1.321.645.423 8.135.826.454

14 Lợi nhuận sau thuế thu nhậpDN 2.264.733.842 3.398.516.801 24.407.479.362

( Nguồn : Trích báo cáo kết quả kinh doanh năm 2007 – 2009)

Hiện nay Công ty đã tham gia nhiều vào những dự án đầu tư bất độngsản, hầu hết những dự án này Công ty tham gia dưới hình thức đầu tư Do vậytổng doanh thu năm 2009 của Công ty tăng nhanh so với năm 2008 và năm

2007 cụ thể như sau:

Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ của Công ty năm 2009 là69.845.585.291đ tăng 58.560.478.064đ so với năm 2008 tương ứng với tỷ lệtăng là 518.92% Điều này chứng tỏ hoạt động kinh doanh của Công ty cóchiều hướng phát triển, doanh thu thuần tăng chủ yếu do doanh thu bán hàng

và cung cấp dịch vụ

Ngoài ra, thu nhập từ hoạt động khác của Công ty năm 2009 cũng tăng480%, còn năm 2008 so với năm 2007 chỉ tăng 159,18% tương ứng với sốtiền 200,089,777đ

Chi phí bán hàng của doanh nghiệp cũng tăng 138,07% so với năm 2008nhưng giảm so với mức tăng của 2008 so với năm 2007 Năm 2008 chi phíbán hàng là 325,695,231 so với 2007 là 159,11%

Chi phí hoạt động tài chính năm 2008 là 3,001,225,780đ tăng 361,22%

so với năm 2008 và năm 2008 tăng 23,9% so với năm 2007

Ngoài ra chi phí khác của doanh nghiệp năm 2009 cũng tăng rất nhiều sovới năm 2008 cụ thể là tăng 776,3% còn năm 2008 so với năm 2007 chỉ tăng113,47%

Tổng lợi nhuận kế toán của doanh nghiệp năm 2009 đạt 27,823,592đtăng 589,45% so với năm 2008 trong khi năm 2008 chỉ đạt 4,720,162,224đtăng 50,6% so với năm 2007

Tổng lợi nhuận kế toán sau thuế của doanh nghiệp năm 2009 tăng618,18% so với năm 2008, và năm 2008 tăng 50,6% so với năm 2007

Đánh giá kết quả kinh doanh

+ Kết quả đạt được

Như vậy, với sự phân tích trên ta thấy hoạt động kinh doanh của Công ty

có chiều hướng phát triển mạnh, doanh thu thuần tăng chủ yếu là do doanhthu bán hàng và cung cấp dịch vụ, nguyên nhân do năm 2009 Công ty đã mởrộng quy mô kinh doanh, gia tăng thêm các dịch vụ, thực hiện tốt các công tácnghiên cứu thị trường làm thu hút được lượng khách hàng của Công ty giatăng, từ đó làm tăng doanh thu cho Công ty

Kết cấu về doanh thu trong Công ty là khá hợp lý vì Công ty vừa kinhdoanh đầu tư mạnh về bất động sản, vừa kinh doanh về dịch vụ Điều này gópphần làm lợi nhuận hoạt động kinh doanh cũng như tổng lợi nhuận của Công

ty là cao Giá vốn tăng chậm hơn với tỷ lệ tăng của doanh thu, chứng tỏ nhiềukhoản mục chi phí tính vào giá vốn cũng giảm đi Điều này đòi hỏi Ban lãnhđạo Công ty đã có các biện pháp tiết kiệm chi phí Ngoài ra với mức tăng củacác chi phí quản lý tăng lên ngày càng nhiều thì Ban lãnh đạo Công ty cần cóbiện pháp để tiết kiệm chi phí quản lý doanh nghiệp đến mức tối thiểu

Tổ chức tốt hoạt động kinh doanh tạo được việc làm ổn định cho ngườilao động luôn được ban lãnh đạo Công ty quan tâm đồng thời mức lương củacông nhân viên ngày càng được cải thiện Như vậy việc tổ chức kinh doanh cóhiệu quả đã tác động trực tiếp đến đời sống của người lao động giúp họ gắn

bó nhiệt tình với Công ty

+ Nguyên nhân và hạn chế:

Hoạt động quảng cáo và xúc tiến thương mại chưa được đẩy mạnh, Công

ty chưa quan tâm nhiều đến việc quảng bá tên tuổi của mình trên lĩnh vựctruyền thông

Nguồn vốn tự còn ít nên ảnh hưởng trực tiếp đến việc thực hiện các dự

án đầu tư – Kinh doanh thương mại

CHƯƠNG II THỰC TRẠNG TỔ CHỨC - QUẢN LÝ CÁC DỰ ÁN

BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ C.E.O

2.1 Đặc điểm các dự án Đầu tư Bất động sản tại Công ty.

A Đặc điểm chung của các dự án Bất động sản

+ Phải đáp ứng những mục tiêu rõ ràng, mục tiêu của dự án bao gồm hailoại: Mục tiêu mang tính thành quả là yêu cầu mang tính chức năng của dự ánnhư; Công suất; chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật; mục tiêu mang tính ràng buộc nhưthời hạn hoàn thành; chi phí; chất lượng

+ Nhìn chung hầu hết các Dự án Đất động sản của Công ty Cổ phần Đầu

tư C.E.O đều nằm toạ lạc trên các vị trí thuận lợi về giao thông và được đầu

tư đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, cũng như hạ tầng xã hội

+ Mỗi dự án có tham gia của nhiều bên như: Chủ đầu tư, nhà thầu, cơ quan,cũng cấp dịch vụ trong đầu tư, cơ quan quản lý nhà nước về bất động sản

+ Sản phẩm của các dự án đầu tư bất động sản là các khu đô thị, vănphòng cho thuê, chung cư cao cấp…

+ Dự án có tính bất định và độ rủi ro cao, do dự án mang tính dài hạn và

dễ gặp những biến động của thị trường

+ Mang những yếu tố không chắc chắn và rủi ro; Chỉ tồn tại trong mộtthời gian nhất định; Yêu cầu có sự kết hợp nhiều nguồn lực đa dạng; là đốitượng mang tính tổng thể

+ Trong quá trình triển khai thực hiện, các mục tiêu và đặc điểm kết quảmột số dự án sẽ được xác định lại; Kết quả của dự án có thể là một sản phẩmhoặc một số đơn vị của sản phẩm; Bộ máy tổ chức chỉ là tạm thời và đượcthành lập trong thời gian thực hiện dự án; Sự tương tác giữa các hoạt động dự

án có thể phức tạp

B Đặc điểm phân loại của tổ chức quản lý các dự án bất động sản

- Phân loại dự án đầu tư xây dựng công trình theo NĐ số

16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ

Các loại dự án nhóm A:

I Dự án quan trọng Quốc gia Theo Nghị quyết của

Quốc hội

1

Các dự án đầu tư xây dựng công trình: Thuộc lĩnh vực

bảo vệ an ninh, quốc phòng có tính chất bảo mật quốc gia,

có ý nghĩa chính trị - xã hội quan trọng

Không kể mức vốn

2 Các dự án đầu tư xây dựng công trình: Sản xuất chất độc

hại, chất nổ; hạ tầng khu công nghiệp.

Không để mức vốn

3

Các dự án đầu tư xây dựng công trình; công nghiệp điện;

khai thác đầu khí, hoá chất, phân bón, chế tạo máy; xi

măng; luyện kim; khai thác chế biến khoáng sản; các dự

án giao thông (cầu, cảng biển, cảng sông, sân bay, đường

sắt, đường quốc lộ), xây dựng khu nhà ở

Trên 600 tỷ đồng

4

Các dự án đầu tư xây dựng công trình: thuỷ lợi;giao thông

(khai thác ở các điển II -3); cấp thoát nước và công trình

hạ tầng kỹ thuật, kỹ thuật điện, sản xuất thiết bị thông tin;

điện tử; tien học; hoá dược; thiết bị y tế; công trình cơ khí

khác; sản xuất vật liệu; bưu chính viễn thông.

Trên 400 tỷ

5

Các dự án đầu tư xây dựng công trình; công nghiệp nhẹ;

sành sứ; thuỷ tinh; in; vườn quóc gia; khu bảo tồn thiên

nhiên; sản xuất nông; lâm nghiệp; nuôi trồng thuỷ sản;

chế biến nông lâm sản.

Trên 300 tỷ đồng

6 Các dự án đầu tư xây dựng công trình; y tế; văn hoá; giáo

dục; phát thanh truyền hình; xây dựng dân dụng khác (trừ

xây dựng khu nhà ở), kho tàng; du lịch; thể dục thể thao;

Trên 200 tỷ đồng

nghiên cứu khoa học và các dự án khác

1

Các dự án đầu tư xây dựng công trình; công nghiệp điện;

khai thác dầu khí; hoá chất; phân bón; chế tạo máy; xi

măng; luyện kim; khai thác chế biến khoáng sản; các dự

án giao thông (cầu; cảng biển; cảng sông, sân bay; đường

sắt; đường quốc lộ), xây dựng khu nhà ở.

Từ 30 – 600triệu đồng

2

Các dự án đầu tư xây dựng công trình; thuỷ lợi; giao

thông (khác ở điểm II - ); cấp thoát nước và công trình hạ

tầng kỹ thuật; kỹ thuật điện; sản xuất thiết bị thông tin;

điện tử; tin học; hoá học; thiết bị y tế; công trình cơ khí

khác; sản xuất liệu xây dựng; bưu chính; viễn thông.

Từ 20 – 400 tỷ đồng

3

Các dự án đầu tư xây dựng công trình; hạ tầng kỹ thuật

khu đô thị mới; công nghiệp nhẹ; sành sứ; thuỷ tinh; in;

vườn quốc gia khu bảo tồn thiên nhiên; sản xuất nông

nghiệp; lâm nghiệp; nuôi trồng thuỷ sản; chế biến nông

lâm sản.

Từ 15 – 300 tỷ đồng

4

Các dự án đầu tư xây dựng công trình; y tế; văn hoá; giáo

dục; phát thanh truyền hình; xây dựng dân dụng khác (trừ

xây dựng khu nhà ở); kho tàng, du lịch; thể dục thể thao;

nghiên cứu khoa học và các dự án khác.

Từ 7 – 200 tỷ đồng

1

Các dự án đầu tư xây dựng công trình : Thuỷ lợi; khai

thác dầu khí; hoá chất; phân bón; chế tạo máy; xi măng;

luyện kim; khai thác chế biến khoáng sản; các dự án giao

thông (cầu; cảng biển; cảng sông; sân bay; đường sắtl

đường quốc lộ) Các trường phổ thông nằm trong quy

hoạch (không kể mức vốn), xây dựng nhà ở

Dưới 30 tỷ đồng

2 Các dự án đầu tư xây dựng công trình : Thuỷ lợi; giao

thông (khác ở điểm II – 3), cấp thoát nước và công trình

hạ tầng kỹ thuật; kỹ thuật điện; sản xuất thiết bị thông tin;

điện tử; tin học; hoá dược; thiết bị y tế; công trình cơ khí

Dưới 20 tỷ đồng

khác; sản xuất vật liệu; bưu chính; viễn thông.

3

Các dự án đầu tư xây dựng công trình : Công nghiệp nhẹ;

sành sứ; thuỷ tinh; in; vườn quốc gia; khu bảo tồn thiên

nhiên; sản xuất nông lâm nghiệp; nuôi trồng thuỷ sản; chế

biến nông, lâm sản.

Dưới 15 tỷ

4

Các dự án đầu tư xây dựng công trình : y tế; văn hoá; giáo

dục; phát thanh truyền hình; xây dựng dân dụng khác (trừ

xây dựng khu nhà ở); kho tàng; du lịch; thể dục thể thao;

nghiên cứu khoa học và các dự án khác.

- Dự án đầu tư bằng vốn Ngân sách Nhà nước: Đối với các dự án sửdụng vốn Ngân sách Nhà nước thì Nhà nước quản lý toàn bộ quá trình đầu tưnhư : Xác định chủ trương đầu tư; Quyết định đầu tư; Lập thiết kế; tổng dựtoán; Lựa chọn nhà thầu; Thi công xây dựng; nghiệm thu; bàn giao đưa côngtrình vào khai thác sử dụng

2.1.1 Đặc điểm Dự án khu đô thị mới Chi Đông:

- Là một khu vực có vị trí đặc biệt thuận lợi nằm kề cận các tuyến đườnggiao thông chính của thành phố Hà Nội đã được xác định trong quy hoạchchung và quy hoạch chi tiết toàn bộ khu vực đã được phê duyệt

- Đây là khu vực có được cảnh quan thiên nhiên môi trường vô cùng hấpdẫn, với sự tiếp xúc trực tiếp với khu vực sông Cái Lồ, tạo nên môi trườngsống phong phú

- Nhìn chung, những thuận lợi về mặt vị trí khu vực, yếu tố về cảnh quan

môi trường rất thuận lợi cho công việc xây dựng và phát triển một khu đô thịmới – một khu đô thị sinh thái thân thiện và đồng bộ

5.3 Nhà vườn, biệt thự 100 – 150 người/ha

6 Mật độ xây dựng chung toàn khu 25% - 50%

3 Trung tâm thể dục thể thao, bể bơi 01 cụm công trình

5 Công trình hành chính : UBND, trụ sở công an 01 Cấp phường

6 Công trình văn hoá : điểm bưu điện – văn hoá 01 Công trình

6 Cồng trình dịch vụ, vui chơi giải trí, công viên 05 Công trình

cây xanh, thể dục thể thao

Chỉ tiêu vầ hạ tầng kỹ thuật

Bảng 5 : Các chỉ tiêu về hạ tầng kỹ thuật

1 Gia thông : Mật độ đường chính và khu vực 8,3 Km/km2

II Chi phí kiến thiết cơ bản khác

Nguồn : Ban quản lý dự án cung cấp

- Dự án khu đô thị mới Chi Đông, xã Quang Minh, huyện Mê Linh, Hà Nội

- Diện tích mặt đất là : 68,68ha,

- Tổng mức đầu tư là : 465 tỷ đồng

- Tiến độ thực hiện từ năm : 2007 – 2011.

- Dự án đang hoàn thành các hạng mục về cơ sở hạ tầng xã hội và cơ sở

hạ tầng kỹ thuật

2.1.2 Dự án khu đô thị mới CEO Quốc Oai

- Địa điểm lập quy hoạch là lô đất N1+N3 thuộc khu ở số 1 khu đô thịBắc Quốc oai theo định hướng của thủ đô Hà Nội đến năm 2030

- Khu đất nghiên cứu được xác định dựa trên mạng lưới đường quyhoạch theo đồ án quy hoạch chung

- Ranh giới khu đất nghiên cứu lập quy hoạch giáp với:

+ Phía Bắc : giáp khu đất du lịch ký hiệu DL1

+ Phía Nam : Giáp với khu đất ở ký hiệu N2 và N4

+ Phía Đông : Giáp với khu đất xây dựng các công trình công cộng

ký hiệu CC2 và khu đất cây xanh, công viên trung tâm ký hiệu CX3A vàCX2

+ Phía Tây : Giáp với khu vực đất khu công nghiệp của huyện Thạchthất

Các chỉ tiêu kỹ thuật :

Bảng 7 : Các chỉ tiêu kỹ thuật

2 Phần đất XD công trình công cộng cấp đô thị 2,00 ha

3 Phần đất XD mương dẫn nước đoạn chảy qua khu

1 Biệt thự - nhà vườn 286,323,984,172

3 Khu dịch vụ ( nhà trẻ, mẫu giáo, trường tiểu học, trạm

y tế, chợ dân sinh, TDTT – vườn hoa cây cảnh, bãi đỗ

Nguồn : Ban quản lý dự án Quốc oai

- Dự án khu Đô thị mới N1 + N2, thuộc khu đô thị mới Quốc Oai tại xãSài Sơn, Quốc Oai, Hà Nội

- Tổng diện tích : 24,4ha

- Tổng mức đầu tư : 1.300tỷ đồng

- Tiến độ thực hiện từ : năm 2007 – 2012

- Dự án đang hoàn thành các hạng mục về cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cơ

sở hạ tầng xã hội

2.1.3 Dự án Tháp CEO

Tháp CEO là tòa tháp văn phòng cao 27 tầng tọa lạc tại vị trí chiến lược,nằm trên mặt đường lớn Phạm Hùng, trung tâm của các Khu đô thị mới MỹĐình., địa điểm tại Lô đất HH2-1, Khu đô thị Mễ Trì Hạ, đường Phạm Hùng,

4 Chiều cao tòa nhà 108 m

Bảng 9 : Tiến độ thực hiện dự án

1 Thi công khoan cọc và nén tĩnh cọc thí nghiệm 773 19/5/2007

6 Thi công hệ thống cấp thoát nước sinh hoạt + thiết bị vệ sinh 347 18/6/08

7 Thi công hệ thống điện chiến sáng và động lực 347 18/6/08

8 Thi công hệ thống điều hòa không khí, thông gió 253 20/9/08

10 Thi công hệ thống cáp truyền hình, âm thanh công cộng 70 22/3/09

12 Thi công ty lắp đặt cẳ và vách kính khung nhôm 160 22/12/08

15 Thi công hệ thống trần thạch cao và vách ngăn phòng 90 20/2/09

19 Thi công lắp đặt ống khói máy phát điện dự phòng 40 16/1/09

20 Thi công lắp đặt 02 máy phát điện dự phòng 110 20/2/09

22 Thi công bể dầu, hoàn thiện đường dốc tầng hầm 45 30/2/09

Nguồn : Ban quản lý dự án tháp CEO

Dự án bắt đầu thực hiện từ đầu năm 2007, sau hai năm thi công, đếntháng 8/2009 dự án tháp CEO đã hoàn thành đúng tiến độ và đạt chất lượng

và tuyệt đối an toàn

Với chất lượng văn phòng được đầu tư đồng bộ theo tiêu chuẩn quốc tế.Tổng diện tích sàn lên tới 20.000m2

Diện tích sàn từ 500 – 600m2

- Hệ thống điều hòa trung tâm giải nhiệt nước, xuất xứ từ USA

- 05 Thang máy Mitsubishi hiện đại, tốc độ cao

- Hệ thống PCCC tiêu chuẩn quốc tế

- Internet tốc độ cao.

- Hệ thống Camera giám sát, an ninh, bảo vệ 24h

- Hai bãi đỗ xe với diện tích lớn tại tầng hầm

- Quản lý toàn nhà chuyên nghiệp

2.2 Các nhân ảnh hưởng đến tổ chức quản lý các dự án bất động sản của Công ty Cổ phần Đầu tư C.E.O

Bảng 10 : Những nhân tố ảnh hưởng đến quản lý dự án

Các nhân tố ảnh hưởng đến quản lý dự án

Hai yếu tố do các tác

động bên ngoài

1 Nguồn tài trợ và chương trình : Nguồn tài chính do nhà tài trợ

và chủ dự án cung cấp, kết quả mong đợi và thời gian “hoàn” vốn.

2 Ảnh hưởng bên ngoài : như tác động về chính trị, kinh tế, xã

hội, pháp lý, môi trường….

Hai yếu tố phát sinh từ

chiến lược của dự án

3 Thái độ : thể hiện tầm quan trọng của dự án và sự hỗ trợ của

các bên liên quan.

4 Xác định : dự án cần xác định rõ phải làm gì, phương pháp tiếp

cận thiết kế dự án và chiến lược thực hiện.

Ba yếu tố xuất phát từ

bên trong tổ chức dự

an

5 Con người : Sự quản lý và lãnh đạo

6 Hệ thống : Kế hoạch, chế độ báo cáo và kiểm soát để đo lường

tiến bộ của dự an.

7 Tổ chức : vai trò, trách nhiệm và quan hệ giữa các bên tham gia

2.2.1 Môi trường kinh tế vĩ mô

Môi trường kinh tế vĩ mô ảnh hưởng mạnh mẽ từ lúc hình thành dự ánđầu tư đến lúc dự án đi vào thực hiện

A, Tốc độ tăng trưởng kinh tế:

Tốc độ kinh tế của đất nước nếu phát triển mạnh mẽ và có triển vọng thì

nó sẽ tạo ra những tác động tích cực đối với các dự án bất động sản Tuynhiên nếu tốc độ tăng trưởng kinh tế lâm vào tình trạng suy thoái thì việc đầu

tư vào các dự án bất động sản gặp nhiều khó khăn, và hiệu quả không cao

B, Tình hình lạm phát

Lạm phát cao sẽ dẫn tới những rủi ro lớn cho các nhà đầu tư, đặc biệtviệc đầu tư bất động sản vì khi lạm phát cao sẽ ảnh hưởng đến giá cả các loạinguyên vật liệu, chi phí nhân công tăng đẩy theo mức vốn cần đầu tư lớn hơnmức thực tế của kế hoạch đề ra như vậy sẽ ảnh hưởng lớn đến việc đầu tư dựán

Các chính sách điều tiết vĩ mô của nhà nước trong từng giai đoạn có thểảnh hưởng đến tình hình và triển vọng đầu tư bất động sản như các chính sách

về tiền tệ, chính sách tài khoán, quan điểm về cải cách kinh tế của chính phủ

C, Môi trường chính trị pháp luật.

Sự ổn định về chính trị, cũng như hệ thống chính sách pháp luật có ảnhhưởng lớn đến việc ý định, kế hoạch của nhà đầu tư Một nền kinh tế bất ổnđịnh sẽ gây ra các tâm lý hoang mang cho nhà đầu tư Vì vậy khi tiến hànhđầu tư phải nghiên cứu các văn bản pháp lý cụ thể liên quan đến hoạt độngcủa dự án

Chứng cứ pháp lý về tư cách pháp nhân của các cá nhân hoặc tổ chứctham gia dự án

Các văn bản giao nhiệm vụ hoặc cho phép nghiên cứu dự án của cơ quanquản lý nhà nước

Các chứng từ pháp lý về khả năng huy động vốn và năng lực kinh doanhcủa nhà đầu tư bất động sản

Các thoả thuận về việc sử dụng tài nguyên về đất đai, bất động sản

Hệ thống các chính sách pháp luật và các văn bản pháp quy có liên quanđến Luật đầu tư, Luật kinh doanh bất động sản; Luật đất đai; Luật nhà ở; Cácnghị định thông tư văn bản hướng dẫn thi hành kèm theo

2.2.2 Môi trường văn hoá xã hội

Đối với các dự án bất động sản phải nghiên cứu về tình trạng sử dụng

đất, phong tục tập quán của địa phương, các kết cấu hạ tầng, mật độ dân số,chất lượng dân số, cơ cấu dân số, thu nhập và đời sống của người dân tại khuvực đó Trên cơ sở phân tích các điều kiện trên tạo thuận lợi cho công ty cócác phương án kinh doanh thích hợp.

2.2.3 Môi trường tự nhiên

Đối với các dự án đầu tư bất động sản thì môi trường tự nhiên có ảnhhưởng rất lớn, do vậy khi tiến hành lập dự án đầu tư bất động sản các nhà đầu

tư cần chú ý đến môi trường tự nhiên đó là các yếu tố về khí hậu, thổ nhưỡng,địa chất

2.2.4 Quy hoạch phát triển đô thị

Là sự sắp xếp, bố trí các cụm dân cư tập trung trên từng khu vực lãnh thổphù hợp với chức năng hoạt động kinh tế xã hội chính trị của vùng, của từngđịa phương Quy hoạch đô thị phải gắn với quy hoạch phát triển vùng, quyhoạch phát triển của các ngành để xác định quy mô các điểm dân cư, khu vựchành chính trung tâm thương mại, trung tâm tài chính Quy hoạch đô thị làcăn cứ lập các dự án đầu tư bất động sản, xây dựng cơ sở hạ tầng, các khu đôthị đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội và mỗi vùng mỗi địa phương

2.2.5 Quy hoạch phát triển kinh tế xã hội và quy hoạch phát triển kinh

tế xã hội vùng địa phương

Quy hoạch tổng hợp phát triển tất cả các ngành trên địa bàn vùng lãnhthổ phù hợp với điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội, phong tục tập quán,nghành nghề truyền thống Công tác bố trí mặt bằng cụ thể để thi công xâydựng một công trình cụ thể, một dự án bất động sản cụ thể khi dự án đó đãđược cấp có thẩm quyền phê duyệt, đã được cấp đất, mặt bằng xây dựng, khuhành chính Quy hoạch xây dựng càng cụ thể chi tiết, quản lý mặt bằng xâydựng càng đảm bảo, chặt chẽ thì việc triển khai thực hiện các dự án bất độngsản càng thuận lợi

2.2.6 Nhân tố con người.

Các yếu tố về con người – năng lực cán bộ phải phù hợp với từng côngviệc trong các giai đoạn nhất định Yêu cầu về nhân sự quản lý phải cóchuyên môn nghiệp vụ phù hợp giao đúng người, đúng việc Những ngườilàm công tác quản lý đầu tư cần phải cập nhật thường xuyên các kiến thứcthông tin có liên quan để vận dụng Hơn nữa phải đề cao xem xét tinh thầntrách nhiệm của tập thể, mỗi cá nhân trước công việc được giao và đi đôi vớichế tài xử lý vi phạm Cần phải chấp hành nghiêm ngặt trình tự đầu tư xâydựng cơ bản theo trình tự một cách hợp lý đối với từng loại công trình, nhưngmọi sự châm chước hoặc bỏ qua những quy định bắt buộc của trình tự là mộttrong những nguyên nhân trực tiếp gây lãng phí lớn là các kẽ hở khác trongquản lý đầu tư xây dựng cần nghiên cứu

Yếu tố cơ sở vật chất kỹ thuật cũng có ảnh hưởng tới công tác quản lý

vì xã hội ngày càng phát triển, điều kiện làm việc của con người lao độngcũng cần được nâng cao tương xứng phù hợp với thực tế Các phương tiệncông cụ liên quan đến công tác kiểm tra kiểm soát phải phù hợp thực tế Cácphương tiện đi lại – công cụ làm việc phải luôn đảm bảo sẵn sàng phục vụ chomọi lúc mọi nơi

Hệ thống thông tin quản lý cần phải được hưởng thường xuyên chútrọng cập nhật hàng ngày nhằm phục vụ tốt nhất cho công tác nghiên cứu, tracứu các thông tin tài liệu của các đối tượng có liên quan Yếu tố này liên quantrực tiếp đến chất lượng của công tác quản lý dự án

2.3 Thực trạng tổ chức quản lý các dự án Bất động sản của Công ty

2.3.1 Mô hình, tổ chức quản lý các dự án Bất động sản của Công ty A, Khái niệm về tổ chức :

Tổ chức là một công cụ được sử dụng bởi con người để kết hợp các hànhđộng lại tạo ra một giá trị, hay đúng hơn là đạt được mục tiêu của tổ chức

B, Khái niệm về dự án

Theo Đại bách khoa toàn thư, từ “ Project – Dự án” được hiểu là “ Điều

có ý đinh làm” hay “ Đặt kế hoạch cho một ý đồ, quá trình hành động” Nhưvậy dự án có khái niệm vừa là ý tưởng, ý đồ, nhu cầu vừa có ý năng động,chuyển động hành động Như vậy dự án được hiểu cụ thể như sau:

- Dự án là việc thực hiện một mục đích hay nhiệm vụ công việc nào đódưới sự ràng buộc về yêu cầu và nguồn lực đã định Thông qua việc thực hiện

dự án để cuối cùng đạt được mục tiêu nhất định đã đề ra và kết quả của nó cóthể là một sản phẩm hay một dịch vụ mà bạn mong muốn (tổ chức điều hành

dự án – VIM)

- Dự án là tập hợp các đề xuất để thực hiện một phần hay toàn bộ côngviệc nhằm đạt được mục tiêu hay yêu cầu nào đó trong một thời gian nhấtđịnh dựa trên nguồn vốn xác định (khoản 7 điều 4- Luật Đấu thầu)

- Dự án là một quá trình mang đặc thù riêng bao gồm một loạt các hoạtđộng được phối hợp và kiểm soát, có định ngày khởi đầu và kết thúc, đượcthực hiện với những hạn chế về thời gian, chi phí và nguồn lực nhằm đạt đượcmục tiêu phù hợp với những yêu cầu cụ thể

- Dự án là đối tượng của quản lý và là một nhiệm vụ mang tính chất 01

lần, có mục tiêu rõ ràng trong đó bao gồm chức năng, số lượng và tiêu chuẩnchất lượng, yêu cầu phải được hoàn thành trong một khoảng thời gian quyđịnh, có dự toán tài chính từ trước và nói chung không được vượt qua dự toánđó.

- Dự án đầu tư xây dựng công trình là tập hợp các đề xuất có liên quanđến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xâydựng nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặcsản phẩm, dịch vụ trong một thời gian nhất định Dự án đầu tư xây dựng côngtrình bao gồm phần thuyết minh và phần thiết kế cơ sở (khoản 17 Điều 3 –Luật xây dựng)

- Dự án đầu tư xây dựng là một loại công việc mang tính chất một lần,cần có một lượng đầu tư nhất đinh, trải qua một loạt các trình tự Dự án đầu tưxây dựng có những đặc trưng cơ bản sau:

+ Được cấu thành bởi một hoặc nhiều công trình thành phần có mối liên

hệ nội tại chịu sự quản lý thống nhất trong quá trình đầu tư xây dựng

+ Hoàn thành công trình là một mục tiêu đặc biệt điều kiện rằng buộcnhất định về thời gian, về nguồn lực, về chất lượng, về chi phí đầu tư về hiệuquả đầu tư

+ Phải tuân theo trình tự đầu tư xây dựng cần thiết từ lúc đưa ra ý tưởngđến khi công trình hoàn thành đưa vào sử dụng

+ Mọi công việc chỉ thực hiện một lần: Đầu tư một lần, địa điểm xâydựng cố định một lần, thiết kế và thi công đơn nhất

C, Vòng đời của Dự án

Vòng đời của Dự án bao gồm nhiều giai đoạn phát triển từ ý tưởng đếnviệc triển khai nhằm đạt được kết quả của Dự án Trong vòng đời này, côngtác quản lý chú trọng vào phương thức kiểm soát nhằm giảm thiểu nhữngnguồn lực và tiền của dành cho những mục tiêu không chắc chắn

Khái niệm vòng đời xuất phát từ ba quan điểm sau đây: Dự án có thờigian khởi đầu và kết thúc; Dự án giải quyết một vấn đề hoặc nhằm đạt tới mộtnhu cầu về tổ chức; quá trình quản lý được thực hiện song song với vòng đời.

- Giáo dục và thông tin

- Quy hoạch chi tiết và thiết kế

- Giải thể nhân viên

- Kiểm toán và xem xétVòng đời của dự án theo cách xác định của Ngân hàng thế giới: Xác địnhcác nội dung của dự án; Chuẩn bị dữ liệu; Đánh giá dữ liệu; Đánh giá dữ liệu

và lựa chọn giải pháp cho dự án; Đàm phán và huy động thành lập tổ chức dựán; Triển khai bao gồm thiết kế chi tiết và xây dựng dự án; Thực hiện dự án;Đánh giá tổng kết sau dự án.

D, Các chức năng chính của quản lý dự án

Chức năng lập kế hoạch: Bao gồm việc xác định mục tiêu, công việc và

dự tính nguồn cần thiết để thực hiện dự án

Chức năng tổ chức, tiến hành phân phối gồm lượng tiền, lao động, trangthiết bị, việc điều phối và quản lý thời gian:

Chức năng tổ chức quản lý giám sát trong mỗi công việc cụ thể, cần phảithực hiện một cách kỹ lưỡng thường xuyên liên tục, áp dụng các biện phápphù hợp cho từng tình huống nhằm đảm bảo nhanh, chính xác, kịp thời giúp

cơ quan quản lý cấp trên có những quyết định đúng đắn lại hiệu quả cao cácchủ thể tham gia Công tác kiểm tra kiểm soát trong giai đonạ chu trình của

dự án phải thực hiện một cách hiệu quả Đặc biệt công tác theo dõi giám sátđấu thầu trong xây dựng, mua sắm thiết bị vật tư………

Chức năng kiểm soát, là quá trình theo dõi kiểm tra tiến độ dự án, phântích tình hình thực hiện tổng hợp, đánh giá, báo cáo kết quả thực hiện và đềxuất các giải pháp giải quyết các khó khăn trong quá trình thực hiện dự án.Quản lý điều hành dự án hay còn gọi là chức năng phối hợp

E, Các mô hình tổ chức quản lý dự án

- Mô hình chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án: Chủ đầu tư sẽ trực tiếpthực hiện dự án hoặc chủ đầu tư lập ra ban quản lý dự án để quản lý việc thựchiện các công việc của dự án

- Mô hình chủ nhiệm điều hành dự án : Mô hình tổ chức quản lý dự ántrong đó chủ đầu tư giao cho ban quản lý dự án chuyên ngành hoặc thuê mộtdoanh nghiệp, tổ chức có đủ điều kiện, năng lực chuyên môn đứng ra quản lý

dự án Ban quản lý dự án là một pháp nhân độc lập chịu trách nhiệm trước