nghiên cứu đề xuất một số biện pháp nâng cao hiệu quả các dự án đầu tư bất động sản ở tập đoàn hdb việt nam

NPV: Giá trị hiện tại ròng IRR: Tỷ suất hoàn vốn nội bộ TR h R: Thời gian hoàn vốn năm BR t R: Thu nhập ở năm thứ t đồng/năm CR t R: Chi phí ở năm thứ t đồng/năm r : Suất thu lợi tối thi

L ỜI CẢM ƠN

Tác giả xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại học Thủy lợi, Phòng Đào

tạo đại học và Sau đại học, Ban chủ nhiệm Khoa Kinh tế và Quản lý cùng các thầy

cô giáo khoa Kinh tế và Quản lý đã động viên, tạo điều kiện giúp đỡ tác giả về mọi

mặt trong quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận văn tốt nghiệp

Xin gửi lời cảm ơn chân thành và bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc nhất đến Thầy giáo PGS.TS Nguyễn Bá Uân, người thầy trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tác giả trong quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận văn này

Xin chân thành cảm ơn các tổ chức, cá nhân đã hỗ trợ, cung cấp thông tin, góp ý cho tác giả trong suốt quá trình tìm hiểu, nghiên cứu và hoàn thiện luận văn

Xin chân thành cảm ơn những người thân và bạn bè đã chia sẻ cùng tác giả những khó khăn, động viên và taọ điều kiện cho tác giả nghiên cứu và hoàn thành Bản luận văn

Hà Nội, ngày 26 tháng 11 năm 2012

Tác giả luận văn

Nguyễn Thanh Hải

L ỜI CAM ĐOAN

Tác giả xin cam đoan Luận văn này là công trình nghiên cứu của riêng tác giả Các

số liệu, kết quả nêu trong luận văn là hoàn toàn trung thực Các đánh giá, kết luận khoa học chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nào khác trước đó

Hà Nội, ngày 26 tháng 11 năm 2012

Tác giả luận văn

Nguyễn Thanh Hải

DANH M ỤC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TĂT

QPVN: Quy phạm Việt Nam

QPTL: Quy phạm thuỷ lợi

NĐ: Nghị định

CP: Chính phủ

TCVN: Tiêu chuẩn Việt Nam

TCXDVN: Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam

GTGT: Giá trị gia tăng

BXD: Bộ Xây dựng

BTC : Bộ tài chính

TNDN: Thu nhập doanh nghiệp

VNĐ: Tiền Việt Nam đồng

WTO: Tổ chức thương mại thế giới

V: Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình;

GR XD R: Chi phí xây dựng của dự án;

GR TB R: Chi phí thiết bị của dự án;

GR GPMB R: Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư;

GR QLDA R: Chi phí quản lý dự án;

GR TV R: Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng;

GR K R: Chi phí khác của dự án;

GR DP R: Chi phí dự phòng

NPV: Giá trị hiện tại ròng

IRR: Tỷ suất hoàn vốn nội bộ

TR h R: Thời gian hoàn vốn (năm)

BR t R: Thu nhập ở năm thứ t (đồng/năm)

CR t R: Chi phí ở năm thứ t (đồng/năm)

r : Suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được (%)

KR ni R: Số tiền khấu hao hàng năm của tài sản thứ i (đồng/năm)

AR i R: Giá trị tài sản thứ i cần tính khấu hao (đồng)

TR KHi R: Thời hạn khấu hao của tài sản thứ i (năm)

Hình 2.1: Sơ đồ tổ chức Tập đoàn HDB Việt Nam

Hình 2.2: Vị trí đắc địa dự án HDB PLAZA

Hình 2.3: Phối cảnh tổng thể Chợ Lim- Trung tâm giao thương quốc tế

Hình 2.4 Phối cảnh tổng thể dự án Trung tâm thương mại thị trấn Vôi, huyện Lạng Giang, tỉnh Bắc Giang

Bảng 2.1: Thống kê năng lực chuyên môn

Bảng 2.2: Các dự án BĐS tiêu biểu của Tập đoàn HDB Việt Nam đã và đang tiến hành triển khai đầu tư

Bảng 2.3: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh

Bảng 2.4: Tài sản, nguồn vốn

Bảng 2.5: các chỉ tiêu về hiệu quả sử dụng tổng tài sản

Bảng 2.6: các chỉ tiêu về hiệu quả sử dụng vốn chủ sở hữu

Bảng 2.7: Tổng mức đầu tư xây dựng công trình

Bảng 2.8: Cơ cấu nguồn vốn của các dự án đã triểu khai

Bảng 2.9: Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh tế của dự án

M Ở ĐẦU

1 TÍNH C ẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI:

Nước ta đang trên đà phát triển, nền kinh tế được hội nhập một cách nhanh chóng, đời sống của người dân ngày một nâng cao, nhu cầu về tiện nghi vật chất và tinh

thần cũng đòi hỏi kỹ càng hơn Để phục vụ nhu cầu về vật chất và cả đời sống tinh

thần là sự ra đời của các hàng hóa cao cấp, với mức độ đáp ứng nhu cầu, tiện nghi ngày càng cao

Trong một vài năm trở lại đây, có rất nhiều các dự án bất động sản được hình thành,

với quy mô, mục tiêu và hình thức đầu tư ngày càng đa dạng Các chủ đầu tư bất động sản ngày càng đưa ra những sản phẩm mới không những đáp ứng được nhu

cầu về nơi ăn chốn ở đơn thuần của con người, mà ngày một hoàn thiện, trau chuốt hơn để đáp ứng được cả những nhu cầu gia tăng về giá trị cuộc sống và cả tinh

thần: không gian sống được chú trọng, cảnh quan – ngoại cảnh được quan tâm, tiện nghi hiện đại, yếu tố sức khỏe đảm bảo… ngoài ra còn có thêm cả những yêu cầu phong thủy hay tâm linh

Việc thực hiện các dự án bất động sản mang lại hiệu quả cao là mong muốn của nhà đầu tư bất động sản Chính vì vậy việc thực hiện các dự án Bất động sản đòi hỏi Nhà đầu tư phải nghiên cứu, xem xét phương án, lựa chọn mục tiêu, phương án đầu

tư một cách kỹ càng, công tác quản lý dự án, vận hành bộ máy thực hiện một cách

hiệu quả nhất Không những giúp mang lại hiệu quả tài chính cao nhất cho nhà đầu

tư, mà còn phải mang lại lợi ích cao cho người tiêu dùng và toàn xã hội

Tập đoàn HDB Việt Nam là một Công ty Cổ phần hoạt động trong lĩnh vực Bất động sản - Kiến trúc - Xây dựng – Thương mại – Thể thao Tập đoàn HDB Việt

Nam (Công ty) đã có kinh nghiệm lâu năm trong lĩnh vực đầu tư Bất động sản, đã

và đang thực hiện nhiều dự án Bất động sản lớn tại Hà Nội và một số tỉnh khu vực phía Bắc Xã hội càng phát triển, nhu cầu người dân ngày càng tăng cao, đặt ra

những nhu cầu rất lớn về nhu cầu ở, nhu cầu cuộc sống, điều này mở ra cho Công ty

những thị trường lớn, những cơ hội lớn và cũng nhiều thách thức mới Chính việc

thị trường Bất động sản ngày một phát triển và là một thị trường tiềm năng khiến nhiều công ty, nhiều tổ chức muốn ra nhập thị trường này với nhiều nguồn tài chính khác nhau đổ dồn vào tạo nên sự cạnh tranh lớn, sức ép từ thị trường Thêm vào đó các nguồn lực ngày càng cạn kiệt, quỹ đất khan hiếm, dòng tài chính cộng với các

chính sách về đầu tư, lãi suất và huy động vốn thay đổi Đó là những thách thức của

Tập đoàn HDB Việt Nam

Trong bối cảnh như vậy, muốn tồn tại và phát triển bền vững thì Tập đoàn HDB

Việt Nam phải khẳng định được vị thế cũng như năng lực của mình Muốn vậy, việc tìm ra các giải pháp nâng cao hiệu quả các dự án đầu tư Bất động sản của Tập đoàn HDB Việt Nam là việc làm hết sức quan trọng và cần thiết giúp cho Công ty có

những định hướng đầu tư đúng đắn và ngày càng trở nên vững mạnh

Với Đề tài luận văn “Nghiên cứu, đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả các

d ự án đầu tư bất động sản ở Tập đoàn HDB Việt Nam” Tác giả mong muốn

nghiên cứu và đề xuất một số giải pháp mang l ại hiệu quả cao cho các dự án đầu tư

bất động sản của Tập đoàn HDB Việt Nam trong bối cảnh hiện tại và phát triển một cách bền vững trong tương lai

2 M ỤC ĐÍCH CỦA ĐỀ TÀI:

- Phân tích thực trạng của Tập đoàn HDB Việt Nam (thực trạng về năng lực quản

lý, tài chính, kinh nghiệm và các dự án đầu tư đã thực hiện ), rút ra được các điểm mạnh, điểm yếu của Tập đoàn HDB Việt Nam

- Phân tích môi trường đầu tư, những biến động của thị trường và các chính sách

về đầu tư, kinh tế của nhà nước để tìm ra những cơ hội và định hướng phát triển đúng đắn

- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả các dự án đầu tư Bất động sản ở Tập đoàn HDB Việt Nam

3 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU:

- Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các giải pháp nâng cao hiệu quả d ự án đầu tư

bất động sản của Tập đoàn HDB Việt Nam

- Phạm vi nghiên cứu của đề tài là các dự án đầu tư B ất động sản như khu đô thị

mới, khu dân cư tại một tỉnh khu vực phía Bắc, chung cư tại Hà Nội Các dự án

bất động sản về thương mại như khu thương mại, trung tâm thương mại, trung tâm giao thương quốc tế, chợ

4 CÁCH TI ẾP CẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU:

Để hoàn thành nội dung của luận văn , tác giả đề tài đã sử dụng những phương pháp nghiên cứu sau: Phương pháp điều tra ; Phương pháp phân tích thống kê; Phương pháp phân tích tính toán ; Phương pháp chuyên gia; Phương pháp so sánh ; Phương pháp tra cứu văn bản pháp quy và một số phương pháp kết hợp khác

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ

VÀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 D ự án đầu tư

1.1.1 Khái ni ệm dự án đầu tư

Trong hoạt động hàng ngày của doanh nghiệp luôn sử dụng các nguồn lực về tài chính, lao động, tài nguyên thiên nhiêu và các tài sản vật chất khác, nhằm trực tiếp

hoặc gián tiếp tạo ra giá trị thằng dư Xuất phát từ kết quả đầu tư, có thể nhìn nhận nhiều cách khác nhau về đầu tư:

- Xét theo nghĩa rộng: Đầu tư là sự hy sinh các giá trị, các nguồn lực hiện tại để

tiến hành các hoạt động kinh tế, nhằm thu về cho nhà đầu tư những kết quả tốt

nhất trong tương lai, giá trị đạt được phải lớn hơn giá trị đã bỏ ra trong hiện tại

- Xét theo nghĩa hẹp: Đầu tư bao gồm các hoạt động về việc sử dụng vốn trong quá trình hoạt động kinh doanh, nhằm mục đích đem lại giá trị cao hơn cho nhà đầu tư

- Theo luật đầu tư của quốc hội nước Công hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam số 59/2005/QH11 ngày 29/01/2005: “Đầu tư là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng các tài

sản hữu hình hay vô hình để hình thành tài sản, bằng việc tiến hành các hoạt động đầu tư theo quy định của pháp luật”

1.1.2 Khái ni ệm về bất động sản

36T

T36Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174

có quy định: “11TBĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn

li ền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài

s ản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định11T”

1.1.3 Đầu tư bất động sản

Đầu tư bất động sản là một lĩnh vực đầu tư trong hoạt động đầu tư nói chung là đầu

tư đặc thù và đầu tư có điều kiện theo quy định của nhà nước Đây là việc nhà đầu

tư bỏ vốn để tạo dựng tài sản là bất động sản mua, bán, khai thác và cho thuê, tiến hành dịch vụ bất động sản, hoạt động đầu tư bất động sản nhằm mục đích sinh lời

và đáp ứng lợi ích của xã hội

1.1.4 Đặc điểm hàng hóa bất động sản

Bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt Do đó ngoài những đặc điểm chung của hàng hóa thông thường, bất động sản còn có những đặc điểm riêng sau đây:

Thứ nhất, hàng hóa bất động sản đúng như tên gọi của nó có tính bất động về vị trí,

bất biến về số lượng, diện tích, tính chất do hàng hóa bất động sản luôn luôn gắn

liền với việc sử dụng đất đai, mà đất đai là nguồn tài nguyên không có khả năng di chuyển hay khả năng gia tăng về số lượng, bị giới hạn về không gian Hàng hóa bất động sản gắn liền với đất đai, phụ thuộc vào vị trí địa lý cụ thể, điều kiện kinh tế xã

hội, môi trường, cảnh quan

Thứ hai, bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền do kết cấu của công trình, vật kiến trúc cấu thành lên hàng hóa bất động sản có tính bền vững lâu dài theo thời gian, có khi tới hàng trăm đến vài trăm năm Vì vậy bất động sản là một tài sản có giá trị và

rất quý giá

Thứ ba, hàng hóa bất động sản chịu sự quản lý và chi phối của Nhà nước do đất đai

là thuộc sở hữu của toàn dân và Nhà nước là đại diện của toàn dân trong việc quản

lý tài nguyên đất đai, mặt khác đất đai là tư liệu sản xuất quyết định hình thành lên hàng hóa bất động sản Nên việc kinh doanh bất động sản được nhà nước quy định

và giám sát chặt chẽ, có rất nhiều các quy định pháp luật, hàng loạt các nghị định, thông tư tác động trực tiếp hoặc gián tiếp được nhà nước ban hành để quản lý và chi

phối chặt chẽ loại hàng hóa này

Thư tư, hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố như tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội mạnh hơn các hàng hóa thông thường khác Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia chịu ảnh hưởng rất lớn của thị hiếu, tập quán của dân cư sinh sống tại đó Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh cũng chi phối mạnh nhu cầu về bất động sản

Thứ năm, hàng hóa bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau và tác động của môi trường tự nhiên và môi trường xã hội: Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn Giá trị của một bất động sản có thể bị tác động của bất động sản khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật

và hạ tầng xã hội thì sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá của đất đai và các công

trình xây dựng trong khu vực đó Trong thực tế, việc xây dựng thêm công trình này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của công trình khác là hiện tượng phổ biến

1.2 Phân lo ại dự án đầu tư

1.2.3 Phân loại theo tính chất đặc điểm của bất động sản được đầu tư:

Theo tính chất đặc điểm của loại bất động sản đầu tư có thể phân loại dự án đầu tư

ra thành các loại đầu tư sau đây:

- Đầu tư kinh doanh nhà ở: nhà liên kế, nhà biệt thự, chung cư

- Đầu tư kinh doanh văn phòng cao cấp

- Đầu tư kinh doanh siêu thị, trung tâm thương mại

- Đầu tư kinh doanh khách sạn

- Đầu tư kinh doanh các khu du lịch sinh thái

- Đầu tư kinh doanh các khu công nghiệp

- Các khu vui chơi giải trí, thể thao: sân gôn, khu công viên…

1.2.4 Phân chia theo hình thức giao dịch:

Bất động sản có nhiều hình thức giao dịch khác nhau, căn cứ vào từng loại hình giao dịch đó ta cũng có thể phân ra thành nhiều loại dự án đầu tư bất động sản như sau:

- Đầu tư xây dựng ra các bất động sản để bán, cho thuê, cho thuê mua

- Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua

- Thuê nhà công trình xây dựng để cho thuê lại

- Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất

đã có hạ tầng

- Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê, thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại

1.2.5 Phân loại theo hình thức đầu tư bất động sản bao gồm:

Các chủ đầu tư có thể lựa chọn nhiều hình thức đầu tư vào bất động sản, với một trong các hình thức đầu tư:

- Đầu tư theo hình thức đầu tư trực tiếp: các doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản như Công ty Cổ phần, Công ty tư nhân, Công ty TNHH, hợp tác xã tự bỏ vốn ra đầu tư và kinh doanh bất động sản

- Đầu tư theo hình thức đầu tư gián tiếp: góp vốn vào doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản khác, tổ chức cho vay tài chính, mua bán cổ phiếu của các công ty Bất động sản trên sàn chứng khoán

- Ngoài ra phân loại theo nguồn vốn đầu tư cho dự án BĐS gồm có: Đầu tư từ vốn đầu tư phát triển của Doanh nghiệp; Nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài; Nguồn vốn tín dụng; Nguồn vốn huy động từ các đối tượng khác

1.3 Quá trình đầu tư bất động sản

1.3.3 Quá trình đầu tư theo giác độ quản lý vĩ mô của Nhà nước

Đại hội Đảng lần thứ VII đã xác định phải “quản lý chặt chẽ đất đai và thị trường

bất động sản” Đã thể hiện tầm quan trọng và mối quan tâm rất lớn của Nhà nước về đất đai và thị trường bất động sản Chính điều đó đã đặt ra nhiệm vụ nâng cao tính

hiệu lực quản lý Nhà nước về BĐS trong đó việc ban hành các quy định, chính sách

cụ thể để có thể quản lý, giám sát chặt chẽ BĐS là vấn đề cốt lõi và quyết định Do

đó, những nội dung chủ yếu của quản lý nhà nước đối với hoạt động đầu tư bất động sản ở Việt Nam gồm có:

1.3.1.1 Nhà nước ban hành hệ thống văn bản pháp quy làm cơ sở quản lý

BĐS chịu sự chi phối bởi rất nhiều các quy định của pháp luật, từ chi phối trực tiếp đến chi phối gián tiếp như: Luật đất đai số 13/2003/QH11; Luật đầu tư số 59/2005/QH11; Luật xây dựng số 16/2003/QH11; Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11; Luật nhà ở số 56/2005/QH11; Các luật thuế có liên quan đến việc đầu tư, kinh doanh và chiếm hữu BĐS

Ngoài các luật định trên là các các quy định dưới luật nhu pháp lệnh, nghị định, thông tư, chỉ thị, quyết định cụ thể hóa, hướng dẫn và thi hành luật Việc ban hành các quy định này được cơ quan pháp chế đảm bảo tính đồng bộ, phối hợp giữa các văn bản luật trong việc điều tiết các quan hệ về BĐS trong từng lĩnh vực khác nhau

và có tĩnh thực tiễn đảm bảo có thể áp dụng và thực thi trong cuộc sống

Đồng thời nhà nước ban hành và hoàn thiện các chính sách, giải pháp, hệ thống các định chế hỗ trợ quản lý hoạt động cho thị trường BĐS như việc ban hành các chính

sách về tài chính, thuế đối với đăng ký BĐS các loại hình giao dịch BĐS như khung giá đất, khung giá nhà; Ban hành các chính sách đền bù, bồi thường, giải phóng mặt bằng trong thu hồi đất; Nhà nước phát hành trái phiếu với nhà đất, BĐS; gắn thị trường BĐS với hệ thống chứng khoán; Ban hành các quy định về đăng ký hành nghề kinh doanh các loại dịch vụ BĐS như: tư vấn, môi giới, quản lý, định giá, giao dịch BĐS

1.3.1.2 Nhà nước xây dựng và quản lý về chiến lược phát triển kinh tế xã hội

Nhà nước có trách nhiệm xây dựng và quản lý chiến lược phát triển kinh tế xã hội nói chung và thị trường BĐS nói riêng nhằm định hướng cho quá trình phát triển và hình thành một thị trường BĐS theo đúng định hướng như: Chiến lược về cơ cấu chủng loại sản phẩm và khối lượng sản phẩm Đầu tư BĐS; Chiến lược đầu tư bất động sản theo chiều sâu, chiều rộng, hay kết hợp; Chiến lược về cơ cấu đầu tư nhất

là đầu tư có kèm theo các biện pháp về xây dựng, Cơ cấu đầu tư được xét theo các mặt như cơ cấu theo các loại dự án và vốn đầu tư, cơ cấu đầu tư theo nguồn vốn, theo theo các dự án đầu tư BĐS hạ tầng và phi hạ tầng; Chiến lược thu hút nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS; Chiến lược về sử dụng các nguồn vốn đầu tư, đảm bảo hoàn vốn…

1.3.1.3 Nhà nước quản lý về đất đai:

Nhà nước phải đóng vai trò chính trong việc hình thành chính sách đất đai và các nguyên tắc của hệ thống quản lý đất đai bao gồm pháp luật đất đai và pháp luật liên quan đến đất đai Trong công việc này, Nhà nước phải xác định một số nội dung chủ yếu như sau: sự phối hợp giữa các cơ quan Nhà nước; vị trí của cơ quan đăng

ký đất đai; vai trò của lĩnh vực công và tư nhân; quản lý các tài liệu địa chính; quản

lý nguồn nhân lực; nghiên cứu; giáo dục và đào tạo; trợ giúp về chuyên gia tư vấn

và kỹ thuật; hợp tác quốc tế

Nhà nước quản lý về đất đai trong đầu tư BĐS như: nhà nước tổ chức điều tra khảo sát đo đạc lập bản đồ địa chính và định gía các loại đất; Nhà nước lập Quy hoạch chung, định hướng quy hoạch và lên kế hoạch sử dụng đất; Nhà nước thực hiện giao

đất, cho thuế đất đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất để xây dựng dự án; Chịu trách nhiệm đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; Nhà nước

thanh tra giải quyết các tranh chấp, giải quyết khiếu nại tố cáo và xử lý các vi phạm

về đất đai

Quản lý đất đai bao gồm những chức năng bao hàm những quy tắc cho việc sử dụng

và phát triển đất đai cùng với những lợi nhuận thu được từ đất (thông qua bán, cho thuê, hoặc thuế) và giải quyết những tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu và quyền sử dụng đất Quản lý đất đai liên quan đến cả hai đối tượng đất công và đất

tư, bao gồm: đo đạc đất đai, đăng ký đất đai, định giá đất, giám sát và quản lý sử dụng đất đai, cơ sở hạ tầng cho công tác quản lý Quản lý đất đai là quá trình lưu giữ và cập nhật những thông tin về sở hữu, giá trị, sử dụng đất và các nguồn thông tin liên quan đến đất đai Vì vậy quản lý đất đai bao gồm việc xác định hoặc điều chỉnh các quyền và các thuộc tính khác của đất, điều tra mô tả, những tài liệu chi tiết về thửa đất và cung cấp những thông tin về đất đai liên quan đến thị trường bất động sản

Quản lý đất đai đòi hỏi phải có những hiểu biết Những hiểu biết phụ thuộc vào thông tin và thông tin lại phụ thuộc vào phương pháp thu thập, cách xử lý chúng trên cơ sở công nghệ thông tin Thông tin đất đai là nguồn thông tin quan trọng và đắt giá, vì vậy phải được quản lý sử dụng có hiệu quả tối đa lợi ích tiềm tàng của

nó Quản lý thông tin đất đai bao gồm: xác định những yêu cầu của Nhà nước và cộng đồng nói chung về thông tin liên quan đến đất đai; kiểm tra sao cho thông tin liên quan đến đất đai được sử dụng thường xuyên trong quá trình quyết định công việc, sao cho dòng thông tin từ người sản xuất đến người sử dụng được thông suốt; phát triển các chính sách cho việc xác định các ưu tiên, cung cấp các nguồn lực cần thiết, hỗ trợ cho các hoạt động và thiết lập các chuẩn cho việc trình bày cũng như các phương pháp kiểm tra giám sát

1.3.1.4 Quản lý của Nhà nước về quy hoạch, kế hoạch:

Nhà nước lập quy hoạch và lên kế hoạch phát triển thị trường bất động sản là định hướng chiến lược và cụ thể hoá các định hướng đó Chúng chính là một trong những công cụ chủ yếu trong quản lý của nhà nước về bất động sản, là những căn

cứ, cơ sở quan trọng cho sự phát triển của thị trường bất động sản

Theo luật xây dựng quy hoạch chung phải đảm bảo xác định tổng mặt bằng khu đất

sử dụng theo quy mô dân số của từng giai đoạn quy hoạch, mật độ dân số, hệ số sử dụng đất và các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật khác Quy hoạch chi tiết phải xác định được các nội dung sau: xác định mặt bằng, diện tích xây dựng các loại công trình trong khu vực lập quy hoạch chi tiết, xác định chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng Thông qua quy hoạch, kế hoạch, hệ thống bất động sản và thị trường bất động sản mới được đảm bảo tính thống nhất, tính khả thi và tính hiệu quả

1.3.1.5 Nhà nước thành lập và kiểm soát hệ thống giao dịch BĐS

Thị trường BĐS phải được giao dịch tại các sàn giao dịch Thực chất các sàn giao dịch chính là các "chợ" BĐS Khởi đầu, các chợ hình thành tự phát theo quan hệ giao dịch trên thị trường, tuy nhiên khi đã trở thành tất yếu, Nhà nước cần phải đứng ra tổ chức và điều tiết Nhà nước cần định hướng, tổ chức hệ thống các sàn giao dịch đó theo hướng xã hội hoá hoá, đảm bảo đáp ứng được yêu cầu giao dịch, đảm bảo hoạt động có hiệu quả, để cung gặp cầu, để thị trường tiềm năng trở thành hiện thực

1.3.1.6 Quản lý về lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư bất động sản

1 Quản lý nhà nước về lập dự án đầu tư

Khi đầu tư xây dựng dự án, chủ đầu tư phải tổ chức lập dự án để làm rõ sự cần thiết phải đầu tư và hiệu quả đầu tư xây dựng công trình: Nội dung của dự án bao gồm phần thuyết minh và phần thiết kế cơ sở của dự án

a Nội dung phần thuyết minh của dự án:

Nội dung chủ yếu của thuyết minh dự án đầu tư cần nêu đủ sự cần thiết và mục tiêu đầu tư; đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ sản phẩm đối với dự án sản xuất; kinh

doanh hình thức đầu tư xây dựng công trình; địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất; điều kiện cung cấp nguyên liệu, nhiên liệu và các yếu tố đầu vào khác

- Mô tả về quy mô và diện tích xây dựng công trình, hạng mục công trình bao gồm công trình chính, công trình phụ và các công trình khác; phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật, công nghệ và công suất

- Các phương pháp thực hiện dự án đầu tư bao gồm: Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư và phương án hỗ trợ xây dựng hạ tầng kỹ thuật nếu có; Các phương án thiết kế kiến trúc đối với công trình trong đô thị và các công trình có yêu cầu kiến trúc; Phương án khai thác dự án và sử dụng lao động; Phân kỳ, phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án

- Đánh giá tác động môi trường (DTM), các giải pháp phòng, chống cháy, nổ và các yêu cầu về an ninh, quèc phßng

- Tổng mức đầu tư của dự án; khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn và khả năng cấp vốn theo tiến độ; phương án hoàn trả vốn đối với dự án có yêu cầu thu hồi vốn; các chỉ tiêu tài chính và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội của

dự án

b Nội dung thiết kế cơ sở của dự án:

- Nội dung thiết kế cơ sở bao gồm phần thiết minh thiết kế cơ sở và phần hồ sơ bản vẽ, bảo đảm thể hiện được các phương án thiết kế, là căn cứ để xác định tổng mức đầu tư và triển khai các bước thiết kế tiếp theo

- Phần thuyết minh thiết kế cơ sở bao gồm các nội dung như: Nêu đầy đủ đặc điểm tổng mặt bằng; phương án tuyến công trình đối với công trình xây dựng theo tuyến; phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến trúc; Kết cấu chịu lực chính của công trình; phòng chống cháy, nổ; bảo vệ môi trường; hệ thống kỹ thuật và hệ thống hạ tầng kỹ thuật công trình, sự kết nối với các công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào; Mô tả tải trọng và các tác động đối với công trình; Danh mục các tiêu chuẩn, quy chuẩn được áp dụng

- Phần bản vẽ thiết kế cơ sở được thể hiện các kích thước chủ yếu, bao gồm: Bản

vẽ tổng mặt bằng, phương án tuyến công tình đối với công trình xây dựng theo tuyến; Bản vẽ thể hiện phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến trúc Bản vẽ thể hiện kết cấu chịu lực chính của công trình; bản vẽ hệ thống kỹ thuật và hệ thống hạ tầng kỹ thuật công trình

2 Quản lý của nhà nước về Thẩm định, phê duyệt :

a Quản lý về thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình

Về thẩm quyền thẩm định thiết kế cơ sở đối với dự án đầu tư­kinh doanh BĐS được nhà nước quy định như sau:

- Sở Xây dựng tổ chức thẩm định thiết kế cơ sở của các dự án đầu tư xây dựng công trình dân dụng, công nghiệp vật liệu xây dựng và các dự án đầu tư xây dựng công trình khác do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh yêu cầu

- Riêng thiết kế cơ sở các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị ở địa phương (bao gồm các công trình: Hè, đường đô thị, cấp nước, thoát nước, chiếu sáng, công viên, cây xanh, xử lý rác thải đô thị, nghĩa trang, bãi đỗ xe trong đô thị) do Sở Xây dựng, Sở Giao thông công chính hoặc Sở Giao thông vận tải tổ chức thẩm định phù hợp với chức năng, nhiệm vụ do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định

- Đối với các dự án đầu tư xây dựng công trình liên quan tới nhiều chuyên ngành, thì nội dung của thiết kế cơ sở liên quan nhiều đến Sở nào thì Sở đó là đầu mối

tổ chức thẩm định thiết kế cơ sở của dự án Sở đầu mối thẩm định thiết kế cơ sở

có trách nhiệm lấy ý kiến của Sở liên quan đến phần công nghệ chính và các Sở, Ban, ngành khác có liên quan đến nội dung thẩm định thiết kế cơ sở

- Đối với các dự án đầu tư xây dựng công trình có kỹ thuật phức tạp, áp dụng công nghệ mới, công nghệ cao, thì Sở có thẩm quyền thẩm định thiết kế cơ sở

có thể báo cáo Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh đề nghị Bộ có thẩm quyền thẩm định thiết kế cơ sở của dự án đó

Cơ quan thẩm định thiết kế cơ sở có trách nhiệm gửi kết quả thẩm định thiết kế cơ

sở tới đơn vị đầu mối thẩm định dự án theo thêi gian đối với các dự án đầu tư kinh doanh BĐS là 10-15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ đồng thời gửi một bản tới Sở Xây dựng địa phương nơi xây dựng công trình

b Quản lý của nhà nước về nội dung thẩm định thiết kế cơ sở:

Nội dung thẩm định thiết kế cơ sở trong dự án đầu tư xây dựng công trình được nhà nước quy định như sau:

- Sự phù hợp của thiết kế cơ sở với quy hoạch phát triển ngành, quy hoạch xây dựng Sự hợp lý về bố trí mặt bằng, tuyến công trình, các điểm đấu nối với công trình hạ tầng kỹ thuật,…

- Sự phù hợp của thiết kế cơ sở với thuyết minh của dự án về quy mô xây dựng, công nghệ, công suất thiết kế, cấp công trình; các số liệu sử dụng trong thiết kế; các quy chuẩn, tiêu chuẩn áp dụng

- Sự phù hợp của thiết kế cơ sở với phương án kiến trúc đã được lựa chọn thông qua thi tuyển đối với trường hợp có thi tuyển thiết kế kiến trúc

- Các tiêu chuẩn được áp dụng trong các giải pháp thiết kế

- Điều kiện năng lực hoạt động xây dựng của tổ chức tư vấn, năng lực hành nghề của cá nhân lập dự án và thiết kế cơ sở theo quy định

c Về thẩm quyền quyết định đầu tư BĐS:

Chủ đầu tư tự quyết định đầu tư và chịu trách nhiệm đối với các dự án kinh doanh BĐS Người quyết định đầu tư chỉ được quyết định đầu tư khi đã có kết quả thẩm định dự án

3 Quản lý nhà nước về điều chỉnh dự án đầu tư BĐS

Dự án đầu tư BĐS đã được quyết định đầu tư chỉ được điều chỉnh khi có một trong những trường hợp sau :

- Xuất hiện các yếu tố bất khả kháng do thiên tai như động đất, bão, lũ lụt, lốc, sóng thần, lở đất; chiến tranh hoặc có nguy cơ xảy ra chiến tranh;

- Do biến động bất thường của giá nguyên vật liệu, do thay đổi chính sách mới có quy định được thay đổi mặt bằng giá đầu tư xây dựng công trình…

- Do người quyết định đầu tư hoặc chủ đầu tư thay đổi khi thấy xuất hiện những yếu tố mới đem lại hiệu quả kinh tế xã hội cao hơn cho dự án

- Khi quy hoạch xây dựng đã được duyệt thay đổi có ảnh hưởng trực tiếp đến dự

án

Khi điều chỉnh dự án không làm thay đổi quy mô, mục tiêu đầu tư và không vượt tổng mức đầu tư đã được phê duyệt thì chủ đầu tư được phép tự điều chỉnh dự án

Trường hợp điều chỉnh dự án làm thay đổi thiết kế cơ sở về kiến trúc, quy hoạch, quy mô, mục tiêu đầu tư ban đầu hoặc vượt tổng mức đầu tư đã được phê duyệt thì chủ đầu tư phải trình người quyết định đầu tư xem xét, quyết định Những nội dung thay đổi phải được thẩm định lại

Người quyết định điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng công trình phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về quyết định đầu tư của mình

1.3.1.7 Quản lý thực hiện dự án đầu tư bất động sản

1 Về thiết kế, dự toán xây dựng công trình:

- Đối với các dự án đầu tư vào lĩnh vực BĐS thì thiết kế thường 2 bước bao gồm: thiết kế cơ sở và thiết kế bản vẽ thi công

- Tài liệu làm căn cứ thiết kế: Các tài liệu khảo sát xây dựng, khí tượng thuỷ văn

và các văn bản pháp lý liên quan; Thiết kế cơ sở; Danh mục quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng được áp dụng; Các quy định về kiến trúc, quy hoạch xây dựng

2 Về thẩm định, phê duyệt thiết kế dự toán công trình:

- Thẩm định phê duyệt: Chủ đầu tư tự tổ chức thẩm định, phê duyệt thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, dự toán, tổng dự toán đối với công trình phải lập

3 G iấy phép xây dựng dự án BĐS

Trước khi khởi công xây dựng dự án, chủ đầu tư phải xin cấp giấy phép xây dựng

Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng đối với các dự án kinh doanh BĐS gồm:

- Đơn xin cấp giấy phép xây dựng

- Bản sao một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai có công chứng

- Bản vẽ thiết kế thể hiện được vị trí mặt bằng, mặt cắt, mặt đứng điển hình; mặt bằng móng của công trình; sơ đồ vị trí hoặc tuyến công trình

4 Quản lý thi công xây dựng:

Quản lý thi công xây dựng công trình bao gồm quản lý chất lượng xây dựng, quản

lý tiến độ xây dựng, quản lý khối lượng thi công xây dựng công trình, quản lý an toàn lao động trên công trường xây dựng, quản lý môi trường xây dựng

5 Các hình thức quản lý dự án:

Chủ đầu tư dự án BĐS Căn cứ điều kiện năng lực của tổ chức, cá nhân, yêu cầu của

dự án mà quyết định lựa chọn một trong các hình thức quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình sau đây:

- Thuê tổ chức tư vấn quản lý dự án khi chủ đầu tư xây dựng công trình không đủ điều kiện năng lực;

- Trực tiếp quản lý dự án khi chủ đầu tư xây dựng công trình có đủ điều kiện năng lực về quản lý dự án

Trường hợp chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án thì chủ đầu tư có thể thành lập Ban quản lý dự án Ban quản lý dự án chịu trách nhiệm trước pháp luật và chủ đầu tư theo nhiệm vụ và quyền hạn được giao

1.3.1.8 Quản lý về các ưu đãi trong đầu tư bất động sản:

Nhà nước có các chính sách ưu đãi, khuyến khích đầu tư bất động sản như điều 12 của Luật kinh doanh bất động sản Mặt khác theo Quy chế khu đô thị mới điều 26

có quy định: Nhà nước hỗ trợ và ưu đãi các chủ đầu tư thực hiện dự án khu đô thị mới như sau:

1 Nhà nước có những chính sách hỗ trợ cho các dự án BĐS như sau::

- Cung cấp miễn phí các thông tin về quy hoạch xây dựng, phát triển các dự án khu đô thị mới

- Đầu tư và hỗ trợ đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thuộc trách nhiệm của Nhà nước ở trong và ngoài hàng rào của dự án phù hợp với tiến độ thực hiện khu đô thị mới;

- Trực tiếp đầu tư và vận động tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế đầu

tư các dự án nhằm tăng cường năng lực dịch vụ công ích đô thị phù hợp với kế hoạch phát triển các khu đô thị mới;

- Đầu tư xây dựng các công trình trụ sở cơ quan hành chính địa phương nằm trong khu vực dự án khu đô thị mới;

- Hỗ trợ chủ đầu tư trong công tác giải phóng mặt bằng dự án khu đô thị mới

2 Những chính sách ưu đãi của nhà nước::

- Cho vay ưu đãi đầu tư đối với các dự án thành phần xây dựng nhà ở cho người nghèo và người có thu nhập thấp;

- Cho phép huy động vốn dưới dạng trái phiếu dự án theo quy định của Nhà nước;

- Miễn phí sử dụng đất đối với diện tích đất để xây dựng các công trình như: Công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội có chuyển giao cho Nhà nước hoặc không tính doanh; Công trình nhà chung cư cho các đối tượng chính sách, người thu nhập thấp

- Dịch vụ quản lý nhà chung cư được hưởng ưu đãi như đối với dịch vụ công ích

- Theo điều 64 Luật Nhà ở Nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức xã hội, cộng đồng dân cư thực hiện việc hỗ trợ, tạo điều kiện để các đối tượng thuộc diện chính sách xã hội được cải thiện nhà ở theo một trong các hình thức như: Hỗ trợ kinh phí để học mua nhà ở trả chậm, trả dần hoặc thuê nhà ở; Miễn, giảm tiền sử dụng đất khi mua nhà thuộc sở hữu hoặc được Nhà nước giao đất làm nhà ở; Hỗ trợ kinh phí, vật liệu, nhân công trong việc sửa chữa, cải tạo hoặc xây dựng nhà ở; Tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương

1.3.2 Quá trình đầu tư ở doanh nghiệp

Doanh nghiệp đầu tư và kinh doanh bất động sản trong lãnh thổ nước Việt Nam

phải chịu sự chi phối của tất cả các quy định của nhà nước về đầu tư và kinh doanh

bất động sản Ngoài ra còn phải thực hiện theo một số quy định, chính sách hay nghĩa vụ riêng của mỗi địa phương, tỉnh thành mà dự án Bất động sản nằm tại đó Một dự án đầu tư BĐS thường kéo dài nhiều năm Quá trình đầu tư một dự án nói chung cũng như một dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thường bao gồm các giai đoạn sau:

1.3.2.1 Giai đoạn chuẩn bị đầu tư:

Tất cả các dự án định đầu tư đều phải trải qua giai đoạn chuẩn bị đầu tư, giai đoạn này bao gồm một loạt các bước sau đây:

- Bước 1: Tìm kiếm cơ hội đầu tư (chủ trương đầu tư, thu hút đầu tư của từng địa phương; vị trí có thể đầu tư; lựa chọn hình thức, loại hình bất động sản có thể áp dụng);

- Bước 2: Nghiên cứu xác định sự cần thiết phải đầu tư và quy mô dự kiến đầu tư thông qua các hoạt động khảo sát, nghiên cứu đánh giá thị trường để xác định rõ nhu cầu của thị trường và kỳ vọng của thị trường mục tiêu; khả năng có thể huy động các nguồn vốn để đầu tư để lựa chọn hình thức đầu tư cho phù hợp

- Bước 3: Phân tích hiệu quả kinh tế, tài chính của dự án từ đó Chủ đầu tư quyết định đầu tư

- Bước 4: Lập dự án, để phục vụ lập dự án đầu tư dự án kinh doanh bất động sản còn cần phải lập quy hoạch chi tiết 1/500 và được Sở Xây dựng thẩm định, UBND tỉnh phê duyệt Đối với việc sử dụng đất, cần được Sở tài nguyên và môi trường chấp thuận bàn giao đất hoặc cho thuê đất dùng cho dự án

- Bước 5: Gửi hồ sơ dự án và các văn bản trình đến người có thẩm quyền quyền quyết định đầu tư, tổ chức cho vay vốn đầu tư và cơ quan thẩm định dự án

1.3.2.2 Gi ai đoạn thực hiện đầu tư ở:

Đây là giai đoạn giữ vai trò quyết định trong việc thực hiện quá trình đầu tư nhằm vật chất hoá vốn đầu tư thành tài sản cho doanh nghiệp Ở giai đoạn này trước hết cần làm tốt công tác chuẩn bị xây dựng như sau:

- Lập kế hoạch đầu tư và huy động vốn cho dự án;

- Xin giao đất hoặc thuê đất theo quy định của Nhà nước;

- Đền bù và giải phóng mặt bằng, xin cấp chứng nhận quyền sử dung đất (sổ đỏ);

- Khảo sát xây dựng và thiết kế xây dựng

- Lựa chọn nhà thầu xây dựng và cung ứng thiết bị

- Thi công xây dựng và đặt thiết bị trong đó bao gồm: Quản lý khối lượng, chi phí; Quản lý chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường; Quản lý tiến độ trong hợp đồng; Nghiệm thu, bàn giao, thanh quyết toán

1.3.2.3 Giai đoạn kết thúc xây dựng đưa vào vận hành:

Các dự án khi hoàn thành quá trình xây dựng và đưa vào quá trình vận hành khai thác Nội dung công việc của giai đoạn kết thúc xây dựng đưa công trình vào khai thác sử dụng bao gồm:

- Nghiệm thu, bàn giao công trình cho người sử dụng theo thiết kế được duyệt và nghiệm thu đạt chất lượng;

- Quyết toán, kết thúc xây dựng làm thủ tục xác lập về quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà, công trình xây dựng đã bán, chuyển nhượng cho khách hàng,

- Thực hiện kết thúc công trình, lưu và nộp lưu trữ hồ sơ dự án, hồ sơ thiết kế và

hồ sơ hoàn công nhà, công trình xây dùng theo quy định của pháp luật;

- Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự thanh tra, kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Vận hành, khai thác công trình;

- Khi các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản đưa vào khai thác, tùy theo chức năng các loại bất động sản khác nhau đều phải tuân thủ theo các quy định khác nhau của pháp luật như sau:

+ Đối với các khu đô thị mới, các khu công nghiệp: tổ chức quản lý vận hành theo quy định pháp luật về quản lý Khu đô thị mới như: Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 05 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ về việc ban hành Quy chế khu đô thị mới;

+ Đối với các khu chung cư khi xây dựng xong đưa vào vận hành phải tuân thủ theo Quy chế quản lý nhà chung cư ban hành kèm theo quyết định số

06/QĐ-BXD ngày tháng năm 2005 của Bộ xây dựng

+ Đối với bất động sản là trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, khách sạn thì sự quản lý vận hành chúng cũng tuân thủ theo các văn bản trên trong trường hợp nằm trong khu đô thị mới hoặc các quy định riêng trong kinh doanh các loại hình dịch vụ đặc thù

+ Thông tư số 14/2008/TT-BXD ngày 02/6/2008 của Bộ xây dựng về việc hướng dẫn phân hạng nhà chung cư

1.4 Ngu ồn vốn đầu tư và nội dung của vốn đầu tư

1.4.3 Khái ni ệm vốn đầu tư:

Vốn đầu tư là toàn bộ các chi phí bỏ ra để thực hiện mục đích đầu tư Như vậy theo quan điểm kinh tế vĩ mô vốn đầu tư trong kinh tế bao gồm ba nội dung chính là: vốn đầu tư làm tăng tài sản cố định; Vốn đầu tư tài sản lưu động và Vốn đầu tư vào nhà

ở

Chỉ tiêu “Vốn đầu tư” với nội dung như trên là rất cần thiết cho việc tính toán các

chỉ tiêu liên quan như: tích luỹ tài sản, vốn hiện có, và dùng trong phân tích về

hiệu quả của đầu tư và các phân tích khác có liên quan đến vốn đầu tư, đồng thời khái niệm này cũng bảo đảm phạm vi của chỉ tiêu trong so sánh quốc tế

1.4.2 N ội dung của vốn đầu tư trong đầu tư bất động sản:

Vốn đầu tư trong đầu tư bất động sản gồm vốn đầu tư xây lắp; vốn đầu tư mua sắm thiết bị và vốn đầu tư cơ bản khác Cụ thể:

- Vốn đầu tư xây lắp (vốn xây lắp) là phần vốn đầu tư cơ bản dành cho công tác xây dựng và lắp đặt thiết bị, máy móc gồm: vốn đầu tư dành cho xây dựng mới, đầu tư xây dựng công trình, hạ tầng kỹ thuật; vốn đầu tư để lắp đặt thiết bị, máy móc

- Vốn đầu tư mua sắm thiết bị (vốn thiết bị) là phần vốn đầu tư cơ bản dành cho việc mua sắm thiết bị, máy móc, công cụ, khí cụ, súc vật, cây con đủ tiêu chuẩn

là tài sản cố định bao gồm cả chi phí vận chuyển, bốc dỡ và chi phí kiểm tra, sửa chữa thiết bị máy móc trước khi lắp đặt Đối với các trang thiết bị chưa đủ là tài

sản cố định nhưng có trong dự toán của công trình hay hạng mục công trình để trang bị lần đầu của các công trình xây dựng thì giá trị mua sắm cũng được tính vào vốn đầu tư mua sắm thiết bị

- Vốn đầu tư cơ bản khác là phần vốn đầu tư cơ bản dùng để giải phóng mặt bằng, tái định cư, đền bù hoa màu và tài sản của nhân dân, chi phí cho bộ máy quản lý của ban kiến thiết, chi phí cho xây dựng công trình tạm loại lớn

1.5 Nh ững đối tượng tham ra vào thực hiện đầu tư

1.5.3 Ch ủ đầu tư

Chủ đầu tư thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn kể từ giai đoạn chuẩn bị dự án đầu tư BĐS, thực hiện dự án đến nghiệm thu bàn giao đưa công trình vào khai thác, đưa vào kinh doanh dự án BĐS Chủ đầu tư có trách nhiệm thành lập Ban quản lý dự án

để giúp Chủ đầu tư quản lý thực hiện dự án Việc giao nhiệm vụ và uỷ quyền cho ban quản lý dự án phải được thể hiện ở quyết định thành lập Ban quản lý dự án Chủ đầu tư có trách nhiệm chỉ đạo, kiểm tra và chịu trách nhiệm về kết quả thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn của Ban quản lý dự án

Trách nhiệm và quyền hạn của chủ đầu tư:Tổ chức lập thẩm định và phê duyệt dự

án thiết kế, dự toán đầu tư xây dựng BĐS, bao gồm các bước sau :

- Người quyết định đầu tư chỉ định đơn vị chuyên môn trực thuộc làm đầu mối tổ chức thẩm định dự án trước khi phê duyệt

- Chủ đầu tư gửi hồ sơ dự án (bao gồm cả phần thuyết minh dự án và phần thiết

kế cơ sở) đến người quyết định đầu tư để tổ chức thẩm định

- Với các dự án đầu tư kinh doanh BĐS, người quyết định đầu tư tự tổ chức thẩm định, phê duyệt dự án và tự chịu trách nhiệm về quyết định của mình

- Đơn vị đầu mối tổ chức thẩm định dự án có trách nhiệm gửi hồ sơ dự án (bao gồm cả phần thuyết minh dự án và phần thiết kế cơ sở) tới cơ quan có thẩm quyền thẩm định thiết kế cơ sở để thẩm định thiết kế cơ sở theo quy định; đồng thời gửi hồ sơ dự án tới các cơ quan, đơn vị có liên quan để lấy ý kiến về những nội dung liên quan đến dự án

- Đơn vị đầu mối thẩm định dự án có trách nhiệm tổng hợp ý kiến của các cơ quan, đơn vị có liên quan và kết quả thẩm định thiết kế cơ sở để đánh giá và đề xuất ý kiến để người quyết định đầu tư xem xét quyết định

1.5.4 Các t ổ chức tư vấn đầu tư xây dựng

Đối với các hoạt động đầu tư BĐS thì trách nhiệm và quyền hạn của tư vấn quản lý

dự án trong trường hợp chủ đầu tư thuê tư vấn quản lý dự án cũng giống như hoạt động quản lý tư vấn trong giai đoạn thực hiện xây dựng nói chung

Chủ đầu tư có trách nhiệm lựa chọn và ký hợp đồng với tổ chức tư vấn quản lý dự

án có đủ điều kiện năng lực tổ chức quản lý giúp chủ đầu tư quản lý thực hiện dự

án Chủ đầu tư có trách nhiệm kiểm tra, theo dõi việc thực hiện hợp đồng của tư vấn quản lý dự án

Tổ chức tư vấn đầu tư và xây dựng là các tổ chức nghề nghiệp thuộc các thành phần kinh tế, có tư cách pháp nhân, có đăng ký kinh doanh về tư vấn theo quy định của pháp luật Tư vấn quản lý dự án có trách nhiệm trước pháp luật và chủ đầu tư về việc thực hiện các cam kết trong hợp đồng bao gồm: Tư vấn về văn bản quy phạm pháp luật, về cơ chế chính sách đầu tư và xây dựng, lập các dự án đầu tư, quản lý dự

án đầu tư, thiết kế, soạn thảo hồ sơ mời thầu, giám sát và quản lý quá trình thi công xây lắp, quản lý chi phí xây dựng, nghiệm thu công trình… Tổ chức tư vấn có thể kí hợp đồng lại với các tổ chức tư vấn đầu tư và xây dựng khác để thực hiện một phần việc tư vấn nào đó

Trách nhiệm của các tổ chức tư vấn và xây dựng:

- Đăng kí hoạt động tư vấn đầu tư và xây dựng tại cơ quan có thẩm quyền theo pháp luật

- Chịu trách nhiệm trước pháp luật và chủ đầu tư về thực hiện hợp đồng tư vấn đã

kí kết và chất lượng tư vấn

- Thực hiện chế độ bảo hiểm nghề nghiệp theo quy định Thông tin rộng rãi về năng lực tư vấn để các chủ đầu tư lựa chọn

1.5.5 Nhà th ầu

1.5.3.1 Nhà thầu thi công xây dựng dự án BĐS có các quyền sau đây:

- Từ chối thực hiện những yêu cầu trái pháp luật;

- Đề xuất sửa đổi thiết kế cho phù hợp với thực tế để bảo đảm chất lượng và hiệu quả công trình;

- Yêu cầu thanh toán giá trị khối lượng xây dựng hoàn thành theo đúng hợp đồng;

- Dừng thi công xây dựng công trình nếu bên giao thầu không thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng đã ký kết gây trở ngại và thiệt hại cho nhà thầu;

- Yêu cầu bồi thường thiệt hại do lỗi của bên thuê xây dựng công trình gây ra;

- Các quyền khác theo quy định của pháp luật

1.5.3.2 Nhà thầu thi công xây dựng dự án BĐS có các nghĩa vụ sau đây:

- Thực hiện theo đúng hợp đồng đã ký kết;

- Thi công xây dựng theo đúng thiết kế, tiêu chuẩn xây dựng, bảo đảm chất lượng, tiến

độ, an toàn và vệ sinh môi trường;

- Có nhật ký thi công xây dựng công trình;

- Kiểm định vật liệu, sản phẩm xây dựng;

- Quản lý công nhân xây dựng trên công trường, bảo đảm an ninh, trật tự, không gây ảnh hưởng đến các khu dân cư xung quanh;

- Lập bản vẽ hoàn công, tham gia nghiệm thu công trình;

- Bảo hành công trình;

- Mua các loại bảo hiểm theo quy định của pháp luật về bảo hiểm;

- Bồi thường thiệt hại khi vi phạm hợp đồng, sử dụng vật liệu không đúng chủng loại, thi công không bảo đảm chất lượng, gây ô nhiễm môi trường và các hành vi vi

phạm khác gây thiệt hại do lỗi của mình gây ra;

- Chịu trách nhiệm về chất lượng thi công xây dựng công trình do mình đảm nhận;

- Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật

1.5.3.3 Trường hợp chủ đầu tư BĐS thuê đơn vị thi công xây dựng dự án thì việc quản lý nhà thầu xây dựng như sau:

- Nhà thầu là tổ chức có tư cách hợp lệ khi có đủ các điều kiện sau: Giấy đăng ký kinh doanh, giấy chứng nhận đầu tư được cấp theo quy định của pháp luật hoặc có quyết định thành lập đối với các tổ chức không có đăng ký kinh doanh trong trường hợp là nhà thầu trong nước; có đăng ký hoạt động do cơ quan có thẩm quyền của nước mà nhà thầu mang quốc tịch cấp trong trường hợp là nhà thầu nước ngoài; Hoạch toán kinh tế độc lập; Không bị cơ quan có thẩm quyền kết luận về tình hình tài chính không lành mạnh, đang lâm vào tình trạng phá sản hoặc nợ đọng không có khả năng chi trả; đang trong quá trình giải thể;

- Nhà thầu là cá nhân có tư cách hợp lệ khi có đủ các điều kiện sau: Năng lực hành vi dân sự đầy đủ theo quy định pháp luật của nước mà cá nhân đó là công dân: Đăng ký hoạt động hợp pháp hoặc chứng chỉ chuyên môn phù hợp do cơ quan có thẩm quyền cấp; Không bị truy cứu trách nhiệm hình sự;

- Nhà thầu nước ngoài tham dự đấu thầu quốc tế về xây lắp tại Việt Nam phải liên doanh với ít nhất một nhà thầu Việt Nam có đủ năng lực và phải xác định rõ các nội dung cam kết về phạm vi công việc và giá cả trong hồ sơ mời thầu Khi trúng thầu nếu nhà thầu nước ngoài không thực hiện các cam kết đó thì chủ đầu tư có quyền huỷ

bỏ kết quả đấu thầu

- Nghiêm cấm các đơn vị trúng thầu bán thầu lại cho các tổ chức, cá nhân khai thác thực hiện dưới bất kì hình thức nào

1.5.6 Các doanh nghi ệp và tổ chức cung cấp các yếu tố đầu vào cho dự án đầu

1.5.7 Khách hàng tiêu th ụ sản phẩm đầu ra cho dự án

Trước đây, nền kinh tế hóa chưa phát triển, khối lượng sản phẩm sản xuất ra không đáp ứng đủ nhu cầu tiêu dùng của xã hội, thì mục tiêu trước mắt của xã hội là làm

thế nào để sản xuất ra hàng hóa, dịch vụ để đáp ứng nhu cầu thị trường Vì vậy, trong hoàn cảnh lúc bấy giờ, khách hàng không được đặt đúng vị trí, chỉ là người bị động đón nhận hàng hóa và dịch vụ từ nhà cung ứng

Trong lĩnh vực kinh doanh BĐS cũng vậy cũng phát triển theo từng thời kỳ và giai đoạn khác nhau Thời kỳ lượng cung sản phẩm ra thị trường ít trong khi đó nhu cầu ngày càng cao làm cho hàng hóa BĐS trở nên khan hiếm và ít sự lựa chọn thay thế Đến thời kỳ này, lượng cung BĐS ra thị trường ngày càng trở nên phong phú, đa

dạng và chất lượng không ngừng được nâng cao Lúc này khách hàng có nhiều cơ

hội để lựa chọn và hàng hóa đó xứng đáng với đồng tiền bỏ ra Khách hàng đã được đặt vào đúng vị trí của mình, là trung tâm của mọi hoạt động kinh doanh Theo quan điểm hiện nay, khách hàng là lý do tồn tại của doanh nghiệp, là người trả lương cho danh nghiệp và đem lại lợi nhuận cho doanh nghiệp Bởi vậy, doanh nghiệp phải lấy khách hàng là mục tiêu cuối cùng để hướng tới, đáp ứng họ, thỏa mãn họ một cách

tối đa nhất thì mới mong tồn tại và phát triển

Khách hàng có thể là những cá nhân hay tổ chức bỏ tiền hoặc vốn ra mua sản phẩm BĐS, khách hàng là người tiêu dùng trực tiếp hay các trung gian phân phối (các sàn

bất động sản, nhà phân phối, đại lý )

1.5.8 Các cơ quan của nhà nước liên quan đến đầu tư bất động sản

Bất động sản có quan hệ chặt chẽ với nền kinh tế, nên hầu hết các cơ quan nhà nước đều trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến hoạt động đầu tư bất động sản gồm có: Chính phủ; Bộ xây dựng; Bộ kế hoạch đầu tư; Bộ Tài nguyên và Môi trường; Ủy ban nhân dân các tỉnh; các sở ban ngành; Ủy ban nhân dân cấp huyện; các cơ quan chuyên môn

Việc phân cấp quản lý các dự án BĐS với từng quy mô khác nhau được quy định

rõ Các cơ quan nhà nước thuộc thẩm quyền có trách nhiệm giám sát, quản lý cấp phép cho các dự án thuộc thẩm quyền của mình

1.6 Hi ệu quả của dự án đầu tư bất động sản

1.6.1 Khái niệm về hiệu quả của đầu tư BĐS

Hiệu quả dự án đầu tư là toàn bộ mục tiêu đề ra từ ban đầu của dự án, được đặc trưng bằng các chỉ tiêu định tính (thể hiện ở các loại hiệu quả đạt được) và bằng các chỉ tiêu định lượng (thể hiện quan hệ giữa các kết quả đạt được và chi phí đã bỏ

ra của dự án hay Tổng chi phí phát triển so với tổng doanh thu phát triển dự án)

1.6.2 Hệ chỉ tiêu đánh giá hiệu quả của dự án đầu tư BĐS khi đưa vào sử dụng

Đánh giá dự án đầu tư kinh doanh BĐS trong giai đoạn đưa vào sử dụng giống như đánh giá hiệu quả sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp kinh doanh BĐS (nếu dự

án đi vào khai thác hình thành một doanh nghiệp) Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh đầu tư BĐS khi đưa vào sử dụng gồm các chỉ tiêu chủ yếu sau:

1.6.2.1 Tính tổng mức đầu tư của dự án

Tổng mức đầu tư của dự án xây dựng công trình: là tổng chi phí của toàn bộ dự án được xác định trong giai đoạn lập dự án, gồm chi phí xây dựng; chi phí mua sắm vật

tư thiết bị; chi phí thuê đất đai, đền bù giải phóng mặt bằng; chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ; chi phí khác bao gồm cả vốn lưu động đối với các dự án sản xuất kinh doanh, lãi vay trong thời gian xây dựng và dự phòng phí

Tổng mức đầu tư của dự án xây dựng công trình gồm :

- Chi phí xây dựng: chi phí xây dựng công trình; chi phí xây dựng hệ thống hạ

tầng và phụ trợ bên ngoài; chi phí xây dựng nhà tạm tại hiện trường và nhà điều hành thi công

- Chi phí thiết bị gồm: Thang máy; Thiết bị PCCC; Thiết bị điều hòa không khí và

thông gió; Bơm nước sinh hoạt và phòng cháy chữa cháy; Thiết bị trạm biến áp (máy biến áp và máy phát điện dự phòng); Thiết bị hạ tầng kỹ thuật và điện nhẹ

- Chi phí sử dụng đất, bồi thường giải phóng mặt bằng và tái kinh doanh: trả tiền

đã đầu tư hạ tầng cho khu vực theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền tương ứng với diện tích khu đất dự án; Chi nộp tiền sử dụng đất và nộp tiền thuê đất theo từng chức năng sử dụng; Chi phí giải phóng mặt bằng;

- Chi phí quản lý dự án: Chi phí là tài nguyên được hy sinh hay tính trước để đạt

được mục tiêu rõ ràng hay để trao đổi cái gì đó (chi phí thường được đo bằng đơn vị tiền tệ) Quản lý chi phí dự án bao gồm những quy trình yêu cầu đảm bảo cho dự án được hoàn tất trong sự cho phép của ngân sách dự án

- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng: Bao gồm chi phí lập dự án đầu tư, báo cáo kinh

tế kỹ thuật; chi phí thiết kế xây dựng công trình; chi phí thẩm tra thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, dự toán xây dựng công trình; lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng; chi phí giám sát thi công xây dựng, lắp đặt thiết bị

- Chi phí khác: Căn cứ Thông tư 05/TT-BXD ngày 25/7/2009 của Bộ xây dựng về

hướng dẫn việc lập và quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình, khoản mục chi phí gồm có: Chi phí quản lý dự án; chi phí tư vấn xây dựng; chi phí khác

- Chi phí dự phòng: Theo quy định Thông tư hướng dẫn của Bộ Xây dựng về việc

lập và chi phí đầu tư xây dựng (thông tư số 05/TT –BXD) dự phòng phí trong tổng mức đầu tư tính cho dự án dự kiến dự phòng phí =10% *(chi phí xây lắp + chi phí thiết bị + chi phí khác)

1.6.2.2 Đánh giá hiệu quả tài chính của dự án

1 Phân tích chỉ tiêu thu nhập hiện tại thuần (NPV)

Thu nhập thuần của dự án tại một thời điểm (đầu thời kỳ phân tích - NPV hay cuối thời

kỳ phân tích - NFV) là chênh lệch giữa tổng các khoản thu và tổng các khoản chi phí của

cả đời dự án sau khi đã được đưa về cùng một thời điểm đầu hoặc cuối thời kỳ phân tích với tỷ suất chiết khấu r

Trong nội dung luận văn này, tác giả chỉ đề cập đến nội dung hiệu quả tài chính của

dự án được phân tích theo chỉ tiêu, Thu nhập thuần hiện tại nghĩa là hiệu số thu chi của dự án được tính chuyển về mặt bằng hiện tại (đầu thời kỳ phân tích) ký hiệu NPV và được xác định theo công thức:

t t N

o t

t t

r

C r

B NPV

)1()

1( (1.1)

Trong đó:

BR i R: Khoản thu của năm i Nó có thể là doanh thu thuần năm I, giá trị thanh

lý tài sản cố định ở các thời điểm trung gian (khi các tài sản hết tuổi thọ theo quy định) và ở cuối đời dự án, v.v.v

CR i R: Khoản chi phí vận hành của năm I (không bao gồm khấu hao và lãi vay): có thể là chi phí vốn đầu tư ban đầu để tạo ra tài sản cố định và tài sản lưu động ở thời điểm đầu và tạo ra tài sản cố định ở các thời điểm trung gian, chi phí vận hành hàng năm của dự án v.v

N: Số năm hoạt động của đời dự án ( số năm của thời kỳ phân tích )

r: Tỷ suất chiết khấu được chọn

Chỉ tiêu NPV cho biết mức chênh lệch giữa thu nhập của dự án so với thu nhập mong đợi của dự án (thể hiện qua tỷ lệ sinh lời kỳ vọng – expected rate of return) Giá trị NPV càng lớn thì dự án càng có hiệu quả Chỉ tiêu này thỏa mãn yêu cầu tối

đa hóa lợi nhuận, phù hợp quan điểm nguồn của cải ròng được tạo ra phải là lớn nhất

Vận dụng NPV trong phân tích đánh giá:

- Nếu NPV ≥ 0 thì dự án được chấp nhận, khi đó tổng các khoản thu của dự án ≥ tổng các khoản chi phí sau khi đã đưa về cùng một thời điểm ở hiện tại (đầu thời

kỳ phân tích)

- Nếu NPV < 0 thì dự án bị loại bỏ, khi đó tổng các khoản thu của dự án < tổng các khoản chi phí sau khi đã đưa về cùng một thời điểm ở hiện tại (đầu thời kỳ phân tích)

Ưu điểm của chỉ tiêu NPV:

Có tính đến sự biến động theo thời gian của các chỉ tiêu và tính toán cho cả đời dự

án

Có tính đến giá trị tiền tệ theo thời gian

Có thể tính đến trượt giá và lạm phát thông qua việc điều chỉnh Bt, Ct, và r

Kết hợp được hai mặt cơ bản của kinh doanh là: lợi nhuận và an toàn tài chính

Nhược điểm của chỉ tiêu NPV:

Không chính xác trong một số trường hợp khi cần phải so sánh lựa chọn dự án

Khó xác định chính xác các chỉ tiêu theo thời gian nhất là khi tuổi thọ của dự án dài Chỉ tiêu NPV không chỉ rõ suất lợi nhuận của một đồng vốn cụ thể là bao nhiêu như chỉ tiêu IRR, mà chỉ cho biết dự án đã hiệu quả hay chưa

1.6.2.3 Phân tích chỉ tiêu tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR)

Tỷ suất hoàn vốn nội bộ là mức lãi suất nếu dùng nó làm tỷ suất chiết khấu để tính chuyển các khoản thu, chi của dự án về cùng mặt bằng tại thời điểm hiện tại thì tổng thu sẽ cân bằng với tổng chi nghĩa là NPV = 0

Công thức tính IRR:

t t N

t t t N

C IRR

B

)1

()

CR i R: Khoản chi phí vận hành của năm i (không bao gồm khấu hao và lãi vay):

có thể là chi phí vốn đầu tư ban đầu để tạo ra tài sản cố định và tài sản lưu động ở thời điểm đầu và tạo ra tài sản cố định ở các thời điểm trung gian, chi phí vận hành hàng năm của dự án …

Ưu điểm của chỉ tiêu IRR:

Có tính đến sự biến động theo thời gian của các chỉ tiêu và tính toán cho cả đời dự

án

Có tính đến giá trị tiền tệ theo thời gian

Là chỉ tiêu hiệu quả theo số tương đối và chỉ ra rõ một đồng vốn cho bao nhiêu lợi nhuận

Có thể tính đến trượt giá và lạm phát

Nhược điểm của chỉ tiêu IRR:

Đôi khi khó xác định chính xác IRR (trường hợp dự án có những dòng thu nhập và đầu tư đan xen nhau, làm cho ngân lưu liên tục đổi dấu Khi đó phương trình sẽ cho kết quả với nhiều nghiệm số khác nhau, thậm chí trái ngược nhau)

Đã dựa trên một giả thuyết chưa thật hợp lý là: các kết số đầu tư được tái đầu tư ngay vào dự án với lãi suất đang cần tìm

Tính toán chỉ tiêu IRR rất phức tạp khi dòng tiền đổi dấu nhiều lần (nếu dùng suất thu lợi ngoại lai r để đổi cho dòng tiền chỉ còn đổi dấu một lần thì làm giảm tính chất nội tại của phương pháp)

Đây là chỉ tiêu kết hợp, bổ trợ cho chỉ tiêu NPV Chỉ tiêu IRR trong một số trường hợp không thể giải thích được tính hiệu quả của dự án, nhất là khi phải so sánh để lựa chọn các dự án hoặc khi đưa lạm phát vào các ngân lưu

1.6.2.4 Phân tích chỉ tiêu thời gian thu hồi vốn có tính đến hệ số chiết khấu (DPP)

Là thời gian cần thiết (năm, tháng) để hiện giá trị dòng tiền thu nhập hàng năm vừa

đủ bù đắp cho hiện giá của dòng tiền chi ra đầu tư trong thời gian hoạt động của dự

án

Cô ng thức xác định:

0 ) 1 (0

= +

r

C B

(1.3) Trong đó:

Bi: Thu nhập hàng năm của dự án

Ci: Chi phí hàng năm của dự án

r: suất chiết khấu của dự án(%)

i=1, 2, 3,n - các năm của dự án

T = DPP : Thời gian thu hồi vốn có tính đến hệ số chiết khấu

Cũng giống như thời gian hoàn vốn đơn giản (simple PP), thời gian hoàn vốn có chiết khấu của dự án càng ngắn càng giúp các chủ dự án tránh được những biến động rủi ro, hiệu quả của dự án càng cao

Trong thời gian hoàn vốn có chiết khấu của dự án, thu nhập của dự án đủ để bù đắp toàn bộ vốn đầu tư bỏ ra đồng thời đem lại một lượng lãi với lãi suất tối thiểu như chủ đầu tư mong đợi

i n

i i

n

i

i i

r C

r

TR PI

) 1 ( 1

) 1 ( 1

Ưu điểm, nhược điểm của chỉ tiêu DPP

Chỉ tiêu này khắc phục được nhược điểm cơ bản của chỉ tiêu thời gian hoàn vốn đơn giản với việc tính đến giá trị tiền tệ theo thời gian tuy nhiên không khắc phục được những nhược điểm khác(như không quan tâm đến điều gì xảy ra sau thời gian hoàn vốn)

Chỉ tiêu được tính toán trên cơ sở chiết khấu các dòng tiền về cùng một mặt bằng hiện tại, vì thế giá trị thời gian hoàn vốn tính theo phương pháp này thường chính xác hơn và thường dài hơn

1.6.2.5 P hân tích chỉ số doanh lợi (PI)

Là tỷ lệ giữa giá trị hiện tại của các dòng thu nhập và giá trị hiện tại của các dòng vốn đầu tư của dự án

Công thức:

(1.4)

Thực chất chỉ tiêu này là một chỉ tiêu mở rộng của NPV

Khi PI >1 tức NPV>0: dự án đáng giá về mặt tài chính

Khi tỷ số PI <1: dự án không đáng giá về mặt tài chính

1.6.2.6 Phân tích độ nhạy về tài chính

Độ nhạy hiệu quả của dự án là mức độ thay đổi của chỉ tiêu hiệu qủa khi ta cho các chỉ tiêu tính toán thay đổi một số % nào đó

Trong đó:

HR bt R: Chỉ tiêu hiệu quả tính ra ở tình huống bình thường;

HR x R: Chỉ tiêu hiệu quả tính ra ở tình huống xấu

Do đó nếu ta cho các chỉ tiêu tính toán biến đổi về phía bất lợi một số phần trăm nào đó (5%, 10%, 20% ) và ta tính toán lại các chỉ tiêu hiệu quả theo các phương pháp đã trình bày ở trên mà phương án đang xét vẫn đáng giá (hiệu quả) thì phương

án đang xét được an toàn về độ nhạy Nếu dự án không còn đáng giá (hiệu quả) nữa thì dự án không an toàn về độ nhạy

Phân tích độ nhạy giúp cho chủ đầu tư biết được dự án nhạy cảm với các yếu tố nào, hay nói một cách khác yếu tố nào gây nên sự thay đổi nhiều nhất của chỉ tiêu hiệu quả để từ đó có biện pháp quản lý chúng trong quá trình thực hiện dự án Các phương pháp phân tích độ nhạy thường được sử dụng hiện nay gồm có:

Phương pháp 1: Phân tích ảnh hưởng của từng yếu tố liên quan đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính nhằm tìm ra yếu tố gây nên sự nhạy cảm lớn của chỉ tiêu hiệu quả xem xét Trong trường hợp này, phương pháp phân tích gồm các bước như sau:

Tăng giảm mỗi yếu tố đó theo cùng một tỷ lệ % nào đó

Tính lại chỉ tiêu hiệu quả xem xét

Đo lường tỷ lệ % thay đổi của chỉ tiêu hiệu quả tài chính do sự thay đổi của các yếu tố đó

Phương pháp 2: Phân tích ảnh hưởng đồng thời của nhiều yếu tố (trong các tình huống tốt xấu khác nhau) đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính xem xét để đánh giá độ an toàn của dự án

Phương pháp 3: Cho các yếu tố có liên quan đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính thay đổi trong giới hạn thị trường, người đầu tư chấp nhận được Mỗi một sự thay đổi ta có một phương án Căn cứ vào điều kiện cụ thể của thị trường, người đầu tư chọn

phương án có lợi nhất

1.6.3 Các nhân t ố ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư kinh doanh bất động sản

Muốn nâng cao hiệu quả của đầu tư và kinh doanh bất động sản cần phải xác định chính xác các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư và kinh doanh bất động sản để

có những phương án tác động đến các nhân tố tiêu cực làm giảm thiểu thiệt hại hoặc tác động đến các yếu tố tích cực làm tăng tối đa hiệu quả của dự án Các yếu tố tác động gồm các yếu tố trực tiếp và các yếu tố gián tiếp:

1.6.3.1 Y ếu tố trực tiếp tác động đến hiệu quả của đầu tư kinh doanh bất động sản

Ý tưởng đầu tư dự án bất động sản phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế xã hội, đáp ứng đúng nhu cầu hiện tại và tương lai Đây là yếu tố then chốt dẫn đến hiệu

quả của một dự án bất động sản Một ý tưởng tốt của nhà đầu tư đi kèm với những nghiên cứu đánh giá thị trường một cách khoa học (bao gồm: nghiên cứu từ vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên đến tập quán người dân, thị hiếu tiêu dùng, mức sống hiện

tại, thu nhập bình quan, nhu cầu về hàng hóa bất động sản ); những dự báo về nhu

cầu tương lai chính xác, ý tưởng đầu tư đi đúng định hướng phát triển kinh tế xã hội những yếu tố đó sẽ tạo cơ sở để hình thành một dự án có tính khả thi cao

Ngoài các yếu tố liên quan đến ý tưởng đầu tư thì các yếu tố đầu vào của một dự án

bất động sản góp phần rất lớn trong việc hình thành một dự án hiệu quả Các yếu tố đầu vào của một dự án bất động sản bao gồm trình độ thực hiện, kinh nghiệm thực

hiện của chủ đầu tư; phương án thiết kế quy hoạch; giải pháp thiết kế công trình;

yếu tố ảnh hưởng đến tổng mức đầu tư của dự án như giá vật liệu xây dựng, lãi suất

tiền gửi, tiền vay của ngân hàng, các chi phí cấu thành lên tổng mức đầu tư của dự án

Các yếu tố ảnh hưởng đầu ra của dự án như quá trình bán hàng, quảng cáo sản

phẩm, chính sách bán hàng, chăm sóc khách hàng: Một dự án ý tưởng tốt, phương

án thiết kế hiệu quả, giải pháp tiết kiệm nhất, quản lý tiết kiêm tối đa nhưng không không quảng cáo giới thiệu một cách hiệu quả không đưa sản phẩm đến tay khách hàng được hoặc thời gian bán hàng, tiêu thụ sản phẩm kéo dài đều ảnh hưởng trực

tiếp đến hiệu quả của dự án

1.6.3.2 Các yếu tố gián tiếp ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư kinh doanh bất động

sản

Yếu tố gián tiếp đầu tư đó là các chính sách cơ chế về phát triển kinh tế, định hướng phát triển các ngành kinh tế khác liên quan như quán lý các ngành vật tư, vật liệu

xây dựng, cơ chế với các ngành sản xuất, nông nghiệp hay chuyển dịch cơ cấu ngành cũng gây tác động đến hiệu quả đầu tư và kinh doanh bất động sản

Điều kiện tự nhiên như biến đổi khí hậu, hay thổ những, môi trường không khí cũng làm cho giá trị của hàng hóa bất động sản thay đổi theo quá trình sử dụng, sinh

sống Các yếu tố khác mang tính tâm linh như phong thủy, tuổi tác cũng gây ảnh hưởng đến hiệu quả các các dự án bất động sản

K ết luận chương 1

Trong chương 1 tác giả đã trình bày được đẩy đủ những cơ sở lý luận về dự án đầu

tư và đầu tư bất động sản bao gồm những các khái niệm về đầu tư, đầu tư bất động

sản, quá trình thực hiện đầu tư thực hiện dự án bất động sản dưới sự quản lý của nhà nước và quá trình thực hiện ở doanh nghiệp, cũng đã nêu ra các nhân tố có tính quyết định ảnh hưởng đến dự án bất động sản cũng như ảnh hưởng đến hiệu quả của

việc đầu tư

Những nội dung này làm cơ sở cho việc phân tích thực trạng đầu tư bất động sản ở

Tập đoàn HDB Việt Nam ở chương 2 để thấy được quá trình thực hiện đầu tư và kinh doanh bất động sản ở doanh nghiệp

CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN Ở

T ẬP ĐOÀN HDB VIỆT NAM 2.1 Gi ới thiệu về Tập đoàn HDB Việt Nam

2.1.1 Quá trình hình thành và phát tri ển

2.1.1.1 L ịch sử hình thành và phát triển

Tập đoàn HDB Việt Nam tiền thân là công ty cổ phần tư vấn và thiết kế kiến trúc, phát triển trên nền tảng hoạt động kinh doanh từ năm 2003 Cùng với xu thế phát triển và hội nhập, Tập đoàn HDB Việt Nam được thành lập với mục tiêu là mở rộng lĩnh vực hoạt động kinh doanh, áp dụng mô hình quản lý năng động đồng thời khai thác tối đa các nguồn tài chính nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh

Hiện nay, Tập đoàn HDB Việt Nam hoạt động kinh doanh chủ yếu trong các lĩnh

vực như: Đầu tư, kinh doanh bất động sản; Đầu tư xây dựng chợ đầu mối, trung tâm thương mại; Quản lý khai thác chợ đầu mối, trung tâm thương mại; Tư vấn thiết kế, thi công xây dựng công trình dân dụng, công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi; Sản xuất kinh doanh khác;

2.1.1.2 Gi ới thiệu khái quát về Tập đoàn HDB Việt Nam

- Tên tiếng việt: CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN HDB VIỆT NAM (tên rút

gọn: TẬP ĐOÀN HDB VIỆT NAM)

- Tên tiếng Anh: HDB VIET NAM GROUP CORPORATION

- Tên viết tắt: HDB GROUP CORP

- Trụ sở chính: Số 101 đường Xuân La, Tây Hồ, Hà Nội

- Điện thoại: (84-4) 3972 5971/ (84-4) 3972 5972 Fax: (84-4) 3972 4091

- Email: info@hdbgroup.com.vn Website: www.hdbgroup.com.vn

- Giấy phép đăng ký kinh doanh số: 0101410852 do Sở kế hoạch và đầu tư Hà Nội

cấp lần đầu ngày 15/10/2003, đăng ký thay đổi lần thứ 10 ngày 23/05/2011

Tập đoàn HDB Việt Nam hiện tại có các đơn vị và Công ty Con thành viên: Công

ty Cổ phần AAC Việt Nam (hoạt động đầu tư, thi công xây dựng); Công ty Cổ phần

Kiến trúc điểm nhà đô thị - Landmark (hoạt động đầu tư, xây dựng, tư vấn kiến trúc,

quy hoạch); Công ty Cổ phần khảo sát HDB Việt Nam (hoạt động tư vấn khảo sát,

đo đạc); Công ty xây dựng HDB Việt Nam (hoạt động trong lĩnh vực xây dựng); Công ty thương mại, thể thao, du lịch; Ban Quản lý các dự án; Chi nhánh Tập đoàn

tại Bắc Ninh; Chi nhánh Tập đoàn tại Bắc Giang; Văn phòng Đại diện tại Trung

Quốc; Ngoài ra còn có Sàn giao dịch Bất động sản HDB Việt Nam;

- Vốn điều lệ của Tập đoàn HDB Viêt Nam là 300.000.000.000 Việt Nam Đồng (Ba trăm tỷ đồng)

- Tổng vốn điều lệ các công ty thành viên : 300.000.000.000 Việt Nam Đồng (Ba trăm tỷ đồng)

Ngành nghề kinh doanh của Tập đoàn HDB Việt Nam được sở kế hoạch đầu tư Hà

Nội cấp phép bao gồm các ngành nghề sau:

- Kinh doanh bất động sản;

- Tư vấn đầu tư; Tư vấn thiết kế xây dựng bao gồm: Thiết kế quy hoạch tổng mặt

bằng, kiến trúc, nội ngoại thất đối với công trình xây dựng dân dụng, công nghiệp; Thiết kế kết cấu công trình dân dụng và công nghiệp; Thiết kế cơ điện và thiết bị điện công trình dân dụng, công nghiệp; Thiết kế công trình cấp thoát nước; Thiết kế san nền, đường bộ và hệ thống thoát nước khu đô thị; Quy hoạch, thiết kế kiến trúc công trình; Tư vấn lập hồ sơ mời thầu và đánh giá hồ sơ dự thầu xây lắp, thiết bị; Giám sát chất lượng xây dựng; Lập dự án đầu tư ; Khảo sát trắc địa công trình, khảo sát địa chất công trình, địa chất thủy văn; Quản lý dự án đầu

tư xây dựng công trình; Thẩm tra dự án: thẩm tra hồ sơ thiết kế kỹ thuật và tổng

dự toán

- Kiểm định chất lượng công trình xây dựng

- Thi công các công trình dân dụng, công nghiệp, nông lâm nghiệp, giao thông,

thủy lợi, văn hóa, hạ tầng kỹ thuật, hàng không, cầu, cầu tàu, bến cảng, chông

mối mọt công trình, nội ngoại thất, các khu bảo tồn tự nhiên, văn hóa lịch sử, du

lịch sinh thái và khu vui chơi giải trí; Thi công xây lắp đường dây và trạm biến

thế điện 35KV; Thi công, lắp đặt hệ thống phòng cháy chữa cháy; San lấp mặt

bằng, nạo vét, hút bùn;