2.2.1. Quản lý đối với hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản ở Tập đoàn HDB Việt Nam
Quy chế quản lý và nhiệm vụ chức năng đã được ban lãnh đạo Tập đoàn HDB Việt Nam đề ra ngay từ ban đầu. Theo đó, việc thực hiện các công tác đầu tư, quản lý đầu tư được thực hiện đúng theo quy trình. Tập đoàn HDB Việt Nam là một công ty Cổ phần do đó hoạt động tương đối linh hoạt, không bị gò bó bởi các quy trình cứng nhắc, phụ thuộc, mà trong quá trình thực hiện các quy trình có thể được điều chỉnh cho phù hợp với thực tế và các yếu tố biến động của thị trường và có thể điều chỉnh liên tục nếu thấy các yếu tố khác có lợi hơn cho hoạt động sản xuất kinh doanh.
Hiện tại, hoạt động đầu tư của Công ty được phân ra các giai đoạn thực hiện như sau:
2.2.1.1. Giai đoạn chuẩn bị đầu tư
Giai đoạn chuẩn bị đầu tư được tiến hành tuần tự theo các bước sau:
Bước 1: Căn cứ vào năng lực, kinh nghiệm và mục tiêu đầu tư của ban lãnh đạo Công ty đã đề ra trong từng giai đoạn phát triển. Phòng Kế hoạch- đầu tư (đây là
phòng chức năng chịu trách nhiệm về mọi hoạt động đầu tư của Công ty) tổ chức nghiên cứu, tìm kiếm các cơ hội đầu tư, cở sở pháp lý trên các địa bàn (Thành phố, tỉnh thành, quận, huyện...) sơ bộ được đánh giá là tiềm năng, cơ hội và có nhu cầu thu hút đầu tư phù hợp với năng lực và mục tiêu của công ty đã đề ra. Xây dựng phương án đầu tư dựa trên đánh giá sơ bộ đó báo cáo Ban điều hành công ty về việc quyết định cho phép nghiên cứu đầu tư.
Sau khi Ban điều hành quyết định cho phép nghiên cứu đầu tư chính thức gửi văn bản đến cơ quan chức năng xin phép được nghiên cứu, khảo sát, xây dựng phương án đầu tư.
Bước 2: Công tác khảo sát, nghiên cứu thị trường (nhiệm vụ của phòng Marketing) Bằng các công cụ khảo sát, nghiên cứu thị trường phòng Marketing có trách nhiệm điều tra, khảo sát và tính toán được nhu cầu của thị trường (Xác định được đường cầu của thị trường). Theo khảo sát này phòng Marketing phải tính toán được việc cung loại sản phẩm bất động sản như thế nào? Quy mô, số lượng sản phẩm là bao nhiêu? Các biện pháp thúc đẩy nhu cầu của thị trường? Phương án kinh doanh dự án?
Bước 3: Công tác thiết kế và xây dựng phương án đầu tư (Nhiệm vụ của phòng Kiến trúc và Phòng Kế hoạch Đầu tư); Căn cứ trên tính toán của bộ phận Marketting và Cơ sở pháp lý, mục tiêu đầu tư xây dựng tại bước 1, Bộ phận kiến trúc xây dựng phương án thiết kế, quy hoạch công trình với mục tiêu, số lượng, công năng, chi phí... như đã tính toán.
Bước 4: Công tác tính toán Hiệu quả kinh tế của dự án (nhiệm vụ: Phòng Kế hoạch–Đầu tư) và phê duyệt phương án đầu tư (Ban điều hành)
Căn cứ số liệu về thị trường, Phương án thiết kế - quy hoạch, Phương án kinh doanh của dự án, Phòng kế hoạch đầu tư tính toán hiệu quả kinh tế của dự án, xây dựng kế hoạch triển khai thực hiện.
Căn cứ trên kết quả tính toán tiến hành báo cáo Ban điều hành phê duyệt phương án đầu tư và chính thức cho phép đầu tư.
Bước 5: Các thủ tục đầu tư, đất đai, thiết kế xây dựng - Các thủ tục xin phép đầu tư
+ Đối với các dự án xin thuê đất thực hiện dự án (dự án thương mại, chợ, văn phòng, KCN): theo quy định hiện hành thời gian thuê từ 30-50 năm) thì Chủ đầu tư xin cấp chứng nhận đầu tư;
+ Đối với các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị, khu dân cư: Phải đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án;
+ Một số dự án đặc thù thì phải đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản trên đất...
- Thủ tục về đất đai: Tiến hành giải phóng mặt bằng, hoàn thiện hồ sơ về đất đai trình Sở Tài nguyên và Môi trường thẩm định, trình UBND tỉnh, thành phố cấp chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho dự án;
- Thủ tục về thẩm định thiết kế: Hoàn thiện hồ sơ về thiết kế cơ sở, thiết kế bản vẽ thi công dự án trình cơ quan chức năng (Sở Xây dựng) cấp giấy phép xây dựng;
2.2.1.2. Giai đoạn thực hiện đầu tư 1. Quản lý hoạt động thi công xây dựng
(Đây là chức năng và nhiệm vụ chủ yếu của phòng Quản lý dự án)
- Chủ đầu tư thành lập ban quản lý dự án tại công trường (trực thuộc phòng Quản lý dự án của Công ty) trực tiếp quản lý thi công tại công trường; Phòng quản lý dự án có trách nhiệm điều hành, sắp xếp bộ máy của Ban quản lý dự án tại công trường, đảm bảo hoạt động của một Ban quản lý theo quy định;
- Tổ chức lựa chọn nhà thầu thi công, cung cấp vật tư, máy móc, thiết bị ... có năng lực, kinh nghiệm và giá cả phù hợp để tiến hành thi công xây dựng công trình;
- Thuê tư vấn giám sát thi công xây dựng công trình
- Phòng Ban quản lý dự án là cơ quan đầu mối giải quyết các thủ tục nghiệm thu, thanh toán, tạm ứng, thanh quyết toán công trình xây dựng
2. Quản lý hoạt động quảng bá, giới thiêu, kinh doanh, bán hàng (Đây là chức năng nhiệm vụ chủ yếu của phòng Sale&Marketing)
- Tổ chức các chương trình quảng bá, giới thiệu dự án như: Lễ khởi công, giới thiệu sản phẩm dự án... ;
- Tổ chức chương trình bán hàng, thu hút khách hàng;
- Bán hàng và quản lý sau bán hàng;
- Chăm sóc khách hàng;
- Quản lý sàn giao dịch bất động sản của Công ty 3. Tham gia giám sát thực hiện dự án theo kế hoạch
(Đây là chức năng và nhiệm vụ chủ yếu của phòng Kế hoạch-đầu tư) Theo dừi, đụn đốc quỏ trỡnh thực hiện dự ỏn theo kế hoạch đó đề ra.
2.2.1.3. Giai đoạn vận hành khai thác
Các dự án đầu tư thường kéo dài, các chủ đầu tư có trách nhiệm và phải đảm bảo quá trình vận hành khai thác suốt vòng đời của dự án đó. Với mỗi loại dự án đầu tư thì giai đoạn vận hành khai thác thực hiện theo những nguyên tắc khác nhau:
- Với các dự án Chung cư, Khu đô thị mới, Khu dân cư sau giai đoạn đầu tư, kinh doanh dự án chủ đầu tư có trách nhiệm thành lập đơn vị quản lý có thể là Ban quản lý hay một công ty dịch vụ, thương mại đứng ra để quản lý dự án theo những quy định của pháp luật và quy chế đã được xây dựng ngay từ ban đầu. Và đơn vị quản lý khai thác dự án đó hoạt động theo nguyên tắc tự trang trải và hạch toán độc lập. Những quy định cụ thể như sau:
+ Với dự án Chung cư: Bộ xây dựng ban hành Quyết định số 08/2008/QĐ- BXD ngày 28/5/2008 về việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư.
+ Dự án Khu đô thị mới: Chính phủ ban hành Nghị định 02/2006/NĐ-CP ngày 5/01/2006 về việc ban hành quy chế Khu đô thị mới không những quy định về việc quản lý và thực hiện các thủ tục của quá trình hình thành Khu đô thị mới, thực hiện đầu tư xây dựng mà còn cả quá trình khai thác và chuyên giao dự án; ngày 18/8/2006 Bộ xây dựng ban hành Thông tư hướng dẫn số 04/2006/TT-BXD hướng dẫn thực hiện quy chế khu đô thị mới.
- Quản lý và khai thác dự án Thương mại, dịch vụ: Việc quản lý các dự án thương mại dịch vụ thường phức tạp hơn các dự án Chung cư và nhà ở vì còn đi liền với quá trình kinh doanh, thu hồi vốn của dự án. Việc dự án cho thuê dài hạn hay ngắn hạn sản phẩm thương mại, dịch vụ của mình khiến cho việc thu hồi vốn kéo dài. Chủ đầu tư phải tìm mọi cách để thu hút, marketing sản phẩm của mình nhằm khai thác hiệu suất tối đa. Và việc quản lý cũng thực hiện theo quy định của quy chế quản lý Siêu thị, trung tâm thương mại của Bộ Công thương ban hành ngày 24/9/2004. Với các dự án Thương mại, Trung tâm thương mại của Tập đoàn HDB Việt Nam được quản lý vận hành theo bởi các công ty con hoạt động thương mại, dịch vụ. Hoạt động và hạch toán độc lập, có trách nhiệm quản lý, vận hành, kinh doanh dự án một cách hiệu quả nhất. Chủ động trong các công tác tổ chức hội chợ, sự kiện, khuyến mại nhằm thu hút khách hàng một cách hiệu quả nhất. Các công tác duy tu, sửa chữa và bảo hành, bảo trì được trực tiếp phòng Kỹ thuật của Tập đoàn (Phòng Quản lý dự án) chịu trách nhiệm xử lý thường xuyên hoặc cử cán bộ kỹ thuật xử lý khi gặp sự cố. Đảm bảo quá trình hoạt động trơn tru, thông suốt, tạo môi trường kinh doanh tốt nhất cho khách hành.
2.2.2. Đầu tư kinh doanh BĐS ở Tập đoàn HDB Việt Nam
Nhưng năm gần đây, thị trường bất động sản trở nên sôi động hơn bao giờ hết.
Lượng cung bất động sản trong vòng 3 năm (từ 2009 – 2010) bằng nhiều năm trở về trước cộng lại. Tuy từ thời điểm năm 2010 trở lại đây, do ảnh hưởng suy thoái của nền kinh tế thế giới nói chung và của Việt Nam nói riêng, thị trường bất động sản có
những khó khăn rất lớn trong việc huy động vốn, tính thanh khoản và triển khai dự án nhưng nhu cầu về nhà ở của người dân vẫn còn rất nhiều và không ngừng tăng cao. Các chủ đầu tư đã không ngừng tìm tòi, nghiên cứu để cung ra thị trường những sản phẩm BĐS tốt nhất và phù hợp nhất với từng thời kỳ của nền kinh tế.
Tập đoàn HDB Việt Nam cũng không ngừng tìm tòi, nghiên cứu thị trường, đánh giá một cách chính xác nhất để có phương án đầu tư cũng như kinh doanh phù hợp với từng chu kỳ phát triển của nền kinh tế. Đến nay, Công ty đã đầu tư hoàn thành được một số dự án, đưa vào khai thác sử dụng rất có hiệu quả và một số dự án đang trong quá trình triển khai thực hiện. Danh sách các dự án thể hiện dưới bảng 2.2 sau đây:
Bảng 2.2: Các dự án BĐS tiêu biểu của Tập đoàn HDB Việt Nam đã và đang tiến hành triển khai đầu tư
Stt Tên dự án Địa điểm
Tổng đầu tư mức
đồng) (tỷ
Tiến độ Hiệu quả tài chính của dự án
(1) (2) (3) (4) (5) (6)
1 Dự án Chung cư
HDB Plaza Hà Nội 1675,58 2011-2015 NPV: 368 tỷ đồng;
IRR: 22,00%
2 Dự án Trung tâm giao thương quốc tế
- Chợ Lim Bắc Ninh 286 2007-2010 NPV: 20,5 tỷ đồng;
IRR: 24,07%
3 Dự án Trung tâm thương mại thị trấn Vôi
Bắc
Giang 157 2010-2013 NPV: 41,2 tỷ đồng;
IRR=25,00%
5 Chợ Phú Yên, Hải Dương
TP Hải
Dương 150 2013-2015 NPV: 60 tỷ đồng;
IRR: 23,00 6 Khu đô thị mới
Hiệp Hòa Bắc
Giang 1300 2009-2015 NPV: 13,46 tỷ đồng; IRR: 23,06 7 Dự án Khu đô thị
thuận Thành Bắc Ninh 950 2007-2010 NPV: 25 tỷ đồng;
IRR: 22,2
8 Dự án Bể bơi tây hồ Hà Nội 100 2013-2015 NPV: 30 tỷ đồng
Ngoài các dự án đang thực hiện ở Bảng 2.2 thì còn nhiều dự án đang trong giao đoạn chuẩn bị đầu tư (thực hiện các thủ tục đầu tư) hay đang trong quá trình nghiên cứu, khảo sát đầu tư.
2.2.3. Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty qua một số năm
Lợi nhuận của công ty chủ yếu từ việc đầu tư dự án bất động sản, thương mại, chợ...
cho nên hiệu quả đầu tư phụ thuộc rất nhiều vào tình hình kinh tế xã hội nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.
Căn cứ theo báo cáo tài chính đã được kiểm toán của Tập đoàn HDB Việt Nam thì Tập đoàn HDB Việt Nam hoạt động không lỗ trong 03 năm gần nhất (2009, 2010, 2011).
Bảng 2.3: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh
Stt Chỉ tiêu Ngày/Tháng/Năm
31/12/2011 31/12/2010 31/12/2009
(1) (2) (3) (4) (5)
1
Doanh thu từ bán hàng và
cung cấp dịch vụ
14.347.513.139
44.505.657.169
16.932.971.259 2 Các khoản giảm trừ doanh thu 425.648.405 923.140.045 - 3
Doanh thu thuần từ bán hành
và cung cấp dịch vụ 13.921.864.734 43.582.517.124 16.932.971.259 4 Giá vốn hành bán 11.559.686.574 40.220.481.596 15.990.192.664 5
Lợi nhuận gộp về bán hàng
và cung cấp dịch vụ
2.362.178.160
3.362.035.528
942.778.595 6 Doanh thu hoạt động tài chính 1.215.703.842 2.155.774.415 1.215.703.842
7 Chi phí tài chính 86.496.319
Trong đó: Chi phí lãi vay 86.496.319 8 Chi phí bán hành 501.586.923 205.906.381 7.823.020 9 Chi phí quản lý doanh nghiệp 778.422.924 1.788.228.552 1.371.818.314 10
Lợi nhuận thuần từ hoạt
động kinh doanh
2.297.872.155
3.523.675.010
692.344.784
11 Thu nhập khác 15.390.356
12 Chi phí khác
13 Lợi nhuận khác - 15.390.356 - 14
Tổng lợi nhuận kế toán
trước thuế
2.297.872.155
3.539.065.366
692.344.784
15 Chi phí thuế TNDN hiện hành 236.219.616 72.077.653 236.219.616
16 Chi phí thuế TNDN hoàn lại
17
Lợi nhuận sau thuế thu
nhập doanh nghiệp
2.061.652.539
3.466.987.713
456.125.168 18 Lãi cơ bản trên cổ phiếu 298 770 110 (Nguồn: Báo cáo tài chính của Công ty)
Các dự án đầu tư của Tập đoàn HDB Việt Nam đều mang lại hiệu quả đầu tư. Tuy nhiên do thời gian thực hiện dự án đầu tư thường kéo dài, hoạt động kinh doanh, khai thác kéo dài, dẫn đến việc quản lý ròng tiền khó khăn và làm hiệu quả tài chính của một dự án trở nên thấp.
Bảng 2.4: Tài sản, nguồn vốn
Stt Chỉ tiêu Ngày/Tháng/Năm
31/12/2011 31/12/2010 31/12/2009
(1) (2) (3) (4) (5)
I TÀI SẢN
I.1 Tài sản ngắn hạn 69.870.987.990 57.503.482.829 31.484.726.922 I.2 Tài sản dài hạn 52.532.574.185 60.895.675.504 55.892.924.852 Tổng cộng tài sản 222.403.562.175 118.399.158.333 87.377.651.774
II NGUỒN VỐN
II.1 Nợ phải trả 48.245.321.739 69.727.315.626 41.979.587.512 II.2 Vốn chủ sở hữu 74.158.240.436 48.671.842.707 45.397.464.262 Tổng nguồn vốn 222.403.562.175 118.399.158.333 87.377.051.774 (Nguồn: Báo cáo tài chính của Công ty)
2.2.3.1. Hiệu quả từ sử dụng tổng tài sản
Sức sản xuất của tổng tài sản = TS
DTT (2.6) DTT: Doanh thu thuần
TS: Tổng tài sản bình quân=( Tổng tài sản đầu kỳ+ Tài sản cuối kỳ)/2
Chỉ tiêu này phản ánh một đơn vị tài sản bình quân đem lại mấy đơn vị doanh thu (doanh thu thuần). Sức sản xuất của tài sản càng lớn, hiệu quả sử dụng tổng tài sản càng tăng và ngược lại.
Sức sinh lời của tổng tài sản = TS
LN (2.7) LN: Lợi nhuận (LN gộp, LN Kế toán)
TS: Tổng tài sản bình quân
Chỉ tiêu sức sinh lời của tổng tài sản phản ánh cho biết 1 đơn vị tài sản bình quân đem lại mấy đơn vị lợi nhuận. Chỉ tiêu càng lớn thì sức sinh lời càng cao và ngược lại.
Suất hao phí của tổng tài sản =
LN DTT
TS
, (2.8)
Suất hao phí của tổng tài sản phản ảnh để có một đơn vị lợi nhuận hay doanh thu thuần cần phản có ban nhiêu đơn vị tài sản bình quân. Suất hao phí càng lớn thì hiệu quả sử dụng tổng tài sản càng thấp và ngược lại.
Số liệu phân tích về hiệu quả sử dụng Tổng tài sản của Tập đoàn HDB Việt Nam được thể hiện trong bảng 2.5 dưới đây:
Bảng 2.5: các chỉ tiêu về hiệu quả sử dụng tổng tài sản
Stt Chỉ tiêu Ngày/Tháng/Năm
31/12/2011 31/12/2010 31/12/2009
(1) (2) (3) (4) (5)
1 Sức sản xuất của tổng tài sản 0,0204 0,1059 0,0660 2 Sức sinh lời của tổng tài sản 0,0030 0,0084 0,0018
3 Suất hao phí tổng tài sản
3.1 Tính theo doanh thu 12,000 2,000 4,000
3.2 Tình theo lợi nhuận 83,000 30,000 141,000 (Nguồn: Báo cáo tài chính của Công ty)
2.2.3.2. Hiệu quả sử dụng vốn chủ sở hữu
Vốn kinh doanh là điều kiện để doanh nghiệp có thể tiến hành các hoạt động sản xuất kinh doanh của mình, vì vậy bỏ vốn vào bất kỳ hoạt động kinh doanh nào người chủ sở hữu luôn luôn quan tâm đến sự bảo toàn và phát triển doanh nghiệp
của nguồn vốn chủ sở hữu. Hiệu quả sử dụng vốn chủ sở hữu là một thước đo năng lực nhà quản trị doanh nghiệp trong nền kinh tế.
Sức sản xuất của Vốn chủ sở hữu = VCSH
DTT (2.9) DTT: Doanh thu thuần
VCSH: Vốn chủ sở hữu bình quân=( Vốn chủ sở hữu đầu kỳ+ Vốn chủ sở hữu cuối kỳ)/2
Chỉ tiêu này phản ánh một đơn vị Vốn chủ sở hữu bình quân đem lại mấy đơn vị doanh thu (doanh thu thuần). Sức sản xuất của Vốn chủ sở hữu càng lớn, hiệu quả sử dụng Vốn chủ sở hữu càng tăng và ngược lại.
Sức sinh lời của Vốn chủ sở hữu = VCSH
LN (2.10) LN: Lợi nhuận (LN gộp, LN Kế toán); VCSH: Tổng tài sản bình quân
Chỉ tiêu sức sinh lời của Vốn chủ sở hữu phản ánh cho biết 1 đơn vị Vốn chủ sở hữu bình quân đem lại mấy đơn vị lợi nhuận. Chỉ tiêu càng lớn thì sức sinh lời càng cao và ngược lại.
Suất hao phí của Vốn chủ sở hữu =
LN DTT
VCSH
; (2.11)
Suất hao phí của tổng Vốn chủ sở hữu phản ảnh để có một đơn vị lợi nhuận hay doanh thu thuần cần phản có ban nhiêu đơn vị Vốn chủ sở hữu bình quân. Suất hao phí càng lớn thì hiệu quả sử dụng tổng Vốn chủ sở hữu càng thấp và ngược lại.
Bảng 2.6 là những số liệu về hiệu quả sử dụng Vốn chủ sở hữu của Tập đoàn HDB Việt Nam:
Bảng 2.6: các chỉ tiêu về hiệu quả sử dụng vốn chủ sở hữu
Stt Chỉ tiêu Ngày/Tháng/Năm
31/12/2011 31/12/2010 31/12/2009
(1) (2) (3) (4) (5)