2.3.1. Giới thiệu về một số dự án đầu tư BĐS của Tập đoàn HDB Việt Nam đã triển khai
Sau đây, tác giả xin phân tích 03 dự án mà Tập đoàn HDB Việt Nam đã và đang triển khai trong thời gian qua:
2.3.1.1. Dự án Chung cư HDB Plaza
Những năm gần đây, quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, quỹ đất tại các thành phố lớn như Hà Nội và Hồ Chí Minh ngày càng hạn hẹp chính vì vậy mà chung cư trở thành xu thế tất yếu ở các đô thị lớn này. Tập đoàn HDB Việt Nam cũng định hướng đầu tư theo xu hướng phát triển chung của xã hội, HDB đang tiến hành xúc tiến đầu tư và phát triển dự án chung cư kết hợp văn phòng, dịch vụ và trung tâm thương mại trên địa bàn thành phố Hà Nội. Trong đó Dự án tổ hợp HDB Plaza là một dư án điển hình của Công ty.
Dự án có vị trí Thuộc huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội.
Hình 2.2: Vị trí đắc địa dự án HDB PLAZA
Dự án HDB Plaza có Quy mô lớn với Tổng mức đầu tư gần 2.000 tỷ đồng với trên 1.500 căn hộ, diện tích sàn thương mại, văn phòng dịch vụ lớn. Dự án được UBND thành phố Hà nội cấp GCNĐT số 01121000326 ngày 9/01/2009. Đến nay Dự án đã hoàn thành việc GPMB và cấp chứng nhận quyền sử dụng đất và công ty đang xây dựng phương án đầu tư và kinh doanh cho dự án. Kế hoạch thực hiện đầu tư đã được phế duyệt mục tiêu thực hiện của dự án là chính thức bàn giao công trình đưa vào sử dụng quý II/2016
2.3.1.2. Dự án Trung tâm thương mại và Chợ
1. Dự án Trung tâm giao thương quốc tế- chợ Lim, Bắc Ninh
Thực hiện theo chủ trương xã hội hóa Chợ trên địa bàn cả nước của Chính phủ từ năm 2003. Tập đoàn HDB Việt Nam là một trong những đơn vị tiên phong đi đầu trong việc nghiên cứu, phát triển chợ trên địa bàn các tỉnh miền Bắc và miên trung.
Dự án có quy mô hơn 4ha, nằm tại Thị trấn Lim, huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh. Có tổng mức đầu tư hơn 286 tỷ đồng. Dự án đã hoàn thành và đi vào khai thác sử dụng
Hình 2.3: Phối cảnh tổng thể Chợ Lim- Trung tâm giao thương quốc tế 2. Dự án Trung tâm thương mại thị trấn Vôi, Bắc Giang
Hình 2.4 Phối cảnh tổng thể dự án Trung tâm thương mại thị trấn Vôi, huyện Lạng Giang, tỉnh Bắc Giang
Dự án Trung tâm thương mại thị trấn Vôi của Tập đoàn HDB Việt Nam được UBND tỉnh Bắc Giang cấp giấy chứng nhận đầu tư số 0101410368 năm 2010. Dự án tiến hành GPMB và đầu tư từ năm 2010 và hoàn thành vào 2013. Tập đoàn HDB Việt Nam sẽ tiến hành đầu tư toàn bộ và cho các hộ kinh doanh thuê lại theo hình thức ngắn và dài hạn, một phần diện tích Tập đoàn HDB Việt Nam sẽ giữ lại để trực tiếp kinh doanh khai thác.
Dự án có vị trí chiến lược để phát triển thương mại đó là nằm trên quốc lộ 1A theo hướng Hà Nội – Lạng Sơn. Với diện tích 1,4ha được xây dựng thành một tổ hợp gồm Trung tâm thương mại 5 tầng với diện tích xây dựng 2.200m2; khu showroom trưng bày giới thiệu sản phẩm với 5 dãy trên 10.000m2 sàn kinh doanh; Tòa nhà hỗn hợp, thương mại, dịch vụ 7 tầng với trên 7.000m2 sàn. Tổng mức đầu tư của dự án là 157 tỷ đồng.
2.3.2. Phân tích hiệu quả đầu tư các dự án BĐS 2.3.2.1 Tổng mức đầu tư và cơ cấu nguồn vốn 1. Tổng mức đầu tư xây dựng công trình
V = GRXDR + GRTBR + GRGPMBR + GRQLDA R+ GRTVR + GRK R+ GRDPR (2.1) Trong đó:
V: Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình;
GRXDR: Chi phí xây dựng của dự án;
GRTBR: Chi phí thiết bị của dự án;
GRGPMBR: Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư;
GRQLDAR: Chi phí quản lý dự án;
GRTVR: Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng;
GRKR: Chi phí khác của dự án;
GRDPR: Chi phí dự phòng.
Bảng 2.7: Tổng mức đầu tư xây dựng công trình
Stt Diễn giải Tên các dự án
Dự án HDB Plaza
Dự án Chợ Lim
Dự án TTTM thị trấn Vôi
(1) (2) (3) (4) (5)
1 Chi phí xây dựng 1.210,98 206,70 113,47 2 Chi phí thiết bị 173,00 29,53 16,21 3 Chi phí GPMB 69,20 11,81 6,48 4 Chi phí QLDA 20,79 3,55 1,95 5 Chi phí tư vấn đầu tư 46,02 7,85 4,31 6 Chi phí khác 3,26 0,56 0,31 7 Dự phòng phí 152,33 26,00 14,27 Tổng mức đầu tư 1.675,58 286,00 157,00 (Nguồn: Phòng Kế hoạch đầu tư năm 2012)
2. Cơ cấu nguồn vốn của các dự án
Căn cứ vào quy mô đầu tư, hình thức đầu tư và năng lực tài chính của Chủ đầu tư, cơ cấu nguồn vốn được xác định trong bảng 2.8 như sau:
Bảng 2.8: Cơ cấu nguồn vốn của các dự án đã triểu khai
Stt Diễn giải
Tên các dự án Dự án
HDB Plaza
Dự án Chợ Lim
Dự án TTTM thị trấn Vôi
(1) (2) (3) (4) (5)
1 Vốn tự có chủ đầu tư 502,67 85,80 47,10 2 Vốn huy động từ khách hàng 670,23 114,40 62,80 3 Vốn vay tín dụng 335,12 57,20 31,40 4 Lãi vay trong thời gian xây dựng 167,56 28,60 15,70 Tổng mức đầu tư 1.675,58 286,00 157,00 (Nguồn: Phòng Kế hoạch đầu tư năm 2012)
2.3.1.2. Xác định các yếu tố đầu vào phục vụ cho nghiên cứu hiệu quả đầu tư của dự án
1. Xác định tuổi thọ hay thời gian vận hành (n) của dự án
Căn cứ xác định: Cấp của công trình cấp I thời gian sử dụng tối thiểu là 25 năm và sử dụng tối đa là 50 năm; Theo quy định của nhà nước với các dự án đầu tư thực hiện theo hình thức thuê đất thì thời gian thuê đất thực hiện dự án tối đa là 50 năm.
Lựa chọn thời gian phân tích dự án theo tuổi thọ tối đa của công trình và thời hạn thuê đất tối đa là n=50 năm.
2. Xác định tỷ suất triết khấu (r)
Việc xác định tỷ suất triết khấu nhằm đánh giá một dự án có tính khả thi hay không, tỷ số triết khấu sẽ được so sánh với mức lãi nội tại (IRR) hay còn gọi là suất thu hồi vốn nội tại. IRR được tính toán theo công thức:
2 1
1
* ) 1 2 1 (
NPV NPV
NPV r
r r
IRR +
+ −
= (2.2)
Trong đó:
- r1 : Là giá trị tỷ suất triết khấu mà tại đó NPV1 > 0 dương sát 0;
- r 2 : Là giá trị tỷ suất triết khấu mà tại đó NPV1 < 0 âm sát 0;
Nếu kết quả khi phân tích dự án đầu tư mà IRR> r thì dự án là một trong các chỉ số để đánh giá dự án có tính khả thi, dự án càng có tính khả thi khi IRR càng lớn hơn tỷ lệ triết khấu r.
Trong thực tế triết khấu phụ thuộc vào các yếu tố như: lãi suất vay vốn của ngân hàng; Tỷ lệ nguồn vốn đầu tư của doanh nghiệp; mức rủi ro của dự án (dự án càng rủi ro thì r phải cảng cao); ngoài ra r còn phụ thuộc vào các chính sách của chính phủ, ngân hàng nhà nước...
Trong các dự án đầu tư BĐS của Tập đoàn HDB Việt Nam chọn r=18,00%
3. Xác định chi phí sản xuất kinh doanh trong thời gian vận hành của dự án a. Chi phí khấu hao tài sản cố định:
Giá trị tài sản phải tính khấu hao (không bao gồm thuế GTGT);
- Thời gian khấu hao và phương pháp khấu hao quy định hiện hành: Quyết định số 206/2003/QĐ-BTC của Bộ Tài chính ban hành ngày 12 tháng 12 năm 2003 về việc ban hành chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định:
- Áp dụng phương pháp khấu hao đều theo thời gian (khấu hao tuyến tính); Đối với phần giá trị nhà cửa, vật kiến trúc: thời hạn khấu hao lấy bằng thời gian sử dụng tối thiểu;
- Đối với phần giá trị thiết bị: thời hạn khấu hao lấy bằng thời gian sử dụng tối đa.
Số tiền khấu hao hàng năm của tài sản thứ i có thể tính theo công thức sau:
KHi i
ni T
K = A [đồng/năm] (2.3) Trong đó:
ARiR: giá trị tài sản thứ i cần tính khấu hao [đồng];
TRKHiR: thời hạn khấu hao của tài sản thứ i [năm].
b. Chi phí sửa chữa bảo dưỡng:
Hết thời gian bảo hành công trình là 02 năm, công trình sẽ được tién hành sửa chữa, bảo dưỡng. Chi phí bảo dưỡng được tính theo tỷ lệ % giá trị xây lắp và giá trị thiết bị công trình. Hệ số này ở mức khởi điểm là 0,3% với nhà cửa, vật kiến trúc, 0,5%
với hạ tầng kỹ thuật ngoài nhà, 1% với thiết bị và cứ sau 03 năm tăng thêm 0,1%, cứ sau 03 năm sửa chữa lớn thiết bị một lần.
c. Chi phí trả lương, bảo hiểm cho cán bộ nhân viên quản lý điều hành dự án:
Chi phí trả lương cho cán bộ nhân viên quản lý và vận hành dự án được tính dựa trên: Số lượng cán bộ quản lý, điều hành và nhân viên phục vụ cho dự án; Chế độ chính sách của Tập đoàn HDB Việt Nam;
d. Chi phí điện, nước vận hành công trình:
Chi phí vận hành công trình bao gồm: Chi phí sử dụng điện, nước vận hành toàn bộ các tầng kinh doanh dịch vụ thương mại, với những phần diện tích công cộng như điện chiếu sáng hành lang, thang máy, nước lau rửa sàn và sinh hoạt vệ sinh các tầng. Chi phí này được tính toán căn cứ trên bảng tính sơ bộ công suất sử dụng điện và tiền điện trung bình.
e. Chi phí Marketing
Chi phí marketing tùy vào tình hình thực tế có thể điều chỉnh cho phù hợp với chiến lược kinh doanh, phát triển của Công ty. Tuy nhiên chi phí marketing thường được tính bằng 1% doanh thu
g. Chi phí quản lý khác:
Bao gồm các khoản chi phí như: điện thoại, điện nước phục vụ bộ phận quản lý, văn phòng phẩm, bưu điện phí, công tác phí, chè nước tiếp khách, giao dịch đối ngoại, lệ phí cố định nộp hàng năm và một số chi phí khác.
4. Tổng doanh thu trong thời gian vận hành của các dự án
Các nguồn thu của dự án trong thời gian vận hành gồm có: Thu từ diện tích kinh doanh (bán, cho thuê); Thu từ Giá kinh doanh một đơn vị diện tích từng loại; Thu từ công suất khai thác
Đơn giá để tính doanh thu với mỗi loại hình kinh doanh được thống kê chi tiết sau khi nghiên cứu nhu cầu thị trường và mục đích kinh doanh của doanh nghiệp. Đơn giá sau mỗi 1 năm được nhân với hệ số 1,1 (hệ số xét đến yếu tố lạm phát và trượt giá).
(Kết quả tính toán chi phí cho các dự án thể hiện tại phụ lục 2.1, phụ lục 2.2, phục lục 2.3)
2.3.1.3. Đánh giá hiệu quả tài chính của các dự án 1. Chỉ tiêu Doanh thu và lợi nhuận
a. Doanh thu và lợi nhuận một lần
Doanh thu có được một lần trong suốt vòng đời dự án bao gồm: Doanh thu từ việc bán căn hộ, diện tích sàn thương mại (cho thuê 1 lần), chi phí bảo trì (2%).
Lợi nhận một lần của dự án là toàn bộ doanh thu 1 lần trừ đi chi phí phát triển dự án (tổng mức đầu tư, thuế phải nộp và các chi phí khác liên quan).
b. Doanh thu và lợi nhuận hàng năm
Doanh thu hàng năm bao gồm: doanh thu từ cho thuê sàn thương mại, văn phòng, dịch vụ, chợ; điểm trong giữ xe; từ dịch vụ quảng cáo, treo biển...
Lợi nhận hàng năm của dự án có được sau khi doanh thu hàng năm trừ hết các chi phí hàng năm (vận hành, quản lý, thuế phải nộp, chi phí thường xuyên khác)
(Kết quả tính toán doanh thu của 3 dự án thể hiện tại phần phục lục 2.4, phục lục 2.5, phụ lục 2.6)
2.3.1.4. Phân tích các Chỉ tiêu
- Chỉ tiêu giá trị hiện tại ròng (NPV). Công thức tính NPV:
∑= +
= Th −
t
t t t
r C NPV B
1 (1 ) (2.4) Trong đó:
Hệ số triết khấu r=18%; Bt: Tổng doanh thu năm thứ t của dự án; Ct: Tổng chí phí năm thứ t của dự án
- Phân tích chỉ tiêu tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR)
t t N
t t t N
t IRR
C IRR
B
) 1
( )
1
( 0
0 = +
+ ∑
∑= =
(2.5) - Thời gian hoàn vốn ( Th) tính theo phương pháp động
∑
= +
= Th −
t
t t t
r C NPV B
1 (1 ) = 0 (2.6)
(Tính toán các chỉ tiêu thể hiện tại phụ lục số 2.7, phụ lục 2.8, phụ lục 2.9) Kết quả tính toán được thể hiện dưới bảng 2.9 dưới đây:
Bảng 2.9: Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh tế của dự án
Stt Các dự án Chỉ tiêu
Kết luận NPV
(tỷ đồng) IRR
(%) Th
(1) (2) (3) (4) (5) (6)
1 Dự án HDB
Plaza 368,20 > 0 22,00 > 18,00 7 năm 8 tháng <
10 năm
Dự án có tính Khả thi 2 Dự án Chợ
Lim 20,47 > 0 24,07 > 18,00 5 năm 3,5 tháng
<10 năm
Dự án có tính Khả thi
3 Dự án TTTM
thị trấn Vôi 41,25 > 0 25,00 > 18,00 5 năm < 10 năm Dự án có tính Khả thi 2.3.1.7. Phân tích an toàn và độ nhạy về tài chính
1. Độ an toàn về tài chính theo thời gian trả nợ Kết quả tính được thời gian trả nợ như sau:
- Dự án HDB Plaza: Ttn = 5 năm - Dự án Chợ Lim: Th = 6 năm
- Dự án TTTM thị trấn Vôi: Th = 7 năm 2. Độ nhạy về tài chính
Giảm doanh thu xuống 10%
- Dự án HDB Plaza: NPV = 234,123 tỷ đồng > 0 => Dự án vẫn có tính khả thi;
Độ nhạy tương ứng 36,41% => Độ nhạy thuận lợi cho việc kinh doanh;
- Dự án Chợ Lim: NPV = 6,6 tỷ đồng > 0 => Dự án vẫn có tính khả thi; Độ nhạy tương ứng 67,257% => Độ nhạy thuận lợi cho việc kinh doanh;
- Dự án TTTM thị trấn Vôi: NPV = 27,075 tỷ đồng > 0 => Dự án vẫn có tính khả thi; Độ nhạy tương ứng 34,364% => Độ nhạy thuận lợi cho việc kinh doanh;
2.4. Đánh giá chung về hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản ở Tập đoàn