CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QU Ả CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA TẬP ĐOÀN HDB VIỆT
3.3. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả các dự án đầu tư bất động sản của Tập đoàn HDB Việt Nam trong thời gian tới
3.3.1. Nhóm giải pháp về cơ cấu tổ chức và nhân sự
Tăng cường củng cố bộ máy quản lý điều hành của Tập đoàn HDB Việt Nam, các phòng ban, các Công ty thành viên..., bảo đảm gọn nhẹ, tinh thông và hoạt động có hiệu quả cao trong công việc được giao phân công là mục tiêu được tất cả các doanh nghiệp hướng tới. Dưới đây là các giải pháp đề xuất thực hiện đối với Tập đoàn HDB Việt Nam:
3.3.1.1. Giải pháp đối với bộ máy quản lý
Một là, tăng cường năng lực quản trị kinh doanh của các giám đốc và cán bộ quản lý trong công ty: Hai yếu tố thiết yếu hình thành năng lực tổng hợp của một doanh nhân là tố chất nghiệp chủ và năng lực quản lý nhưng ở nước ta, trong nhiều trường hợp, một doanh nhân có được yếu tố thứ nhất lại thiếu yếu tố thứ hai; hoặc phát triển các yếu tố đó không hài hoà, không theo kịp sự phát triển nhanh chóng và sự đòi hỏi khắc nghiệt của hoạt động kinh doanh với mức độ cạnh tranh quốc tế hoá ngày càng cao. Để phát triển các năng lực nói trên, cần có sự nỗ lực của bản thân công ty và sự hỗ trợ của các cơ quan, tổ chức hữu quan; nhưng sự chủ động, tích cực phấn đấu của bản thân mỗi giám đốc và nhà kinh doanh phải là nhân tố quyết định. Doanh nhân cần được chú trọng nâng cao những kỹ năng cần thiết và cập nhật những kiến thức hiện đại để đủ sức bước vào nền kinh tế tri thức. Một số kiến thức và kỹ năng có thể đã có nhưng cần được hệ thống hoá và cập nhật, trong đó, cần đặc biệt chú ý những kỹ năng hữu ích như: Kỹ năng quản trị hiệu quả trong môi trường cạnh tranh; kỹ năng lãnh đạo của nghiệp chủ và giám đốc công ty; kỹ năng quản lý sự thay đổi; kỹ năng thuyết trình, đàm phán, giao tiếp và quan hệ công chúng; kỹ năng quản lý thời gian. Những kỹ năng này kết hợp với các kiến thức quản trị có hiệu quả sẽ có tác động quyết định đối với các doanh nhân, các nghiệp chủ và các nhà quản lý công ty, qua đó làm tăng khả năng cạnh tranh của công ty.
Hai là, phát triển năng lực quản trị chiến lược của cán bộ quản lý trong công ty: Sự yếu kém về tầm nhìn chiến lược trong phát triển kinh doanh là một trong những nguyên nhân của sự thất bại trong phát triển dài hạn. Có trường hợp công ty hoạt
động rất thành công ở quy mô nhỏ nhưng thất bại ngay khi bước vào giai đoạn mở rộng quy mô. Chính vì vậy, công ty cần phải xây dựng khả năng phát triển một cách bền vững, nếu không sẽ khó trụ vững trong cuộc cạnh tranh.
Để bồi dưỡng, phát triển năng lực quản lý chiến lược và tư duy chiến lược cho đội ngũ giám đốc và cán bộ kinh doanh trong công ty, cần chú trọng đặc biệt những kỹ năng: Phân tích kinh doanh, dự đoán và định hướng chiến lược, lý thuyết và quản trị chiến lược, quản trị rủi ro và tính nhạy cảm trong quản lý.
Vừa cạnh tranh vừa hợp tác, hợp tác để tăng cường khả năng cạnh tranh; nếu các DN chỉ thuần tuý chú ý đến mặt cạnh tranh mà bỏ qua mặt hợp tác thì rất sai lầm.
Phải biết hợp tác đi đôi với cạnh tranh để giảm bớt căng thẳng và tăng cường năng lực cạnh tranh của công ty.
Ba là, bồi dưỡng khả năng kinh doanh quốc tế và nâng cao năng lực cạnh tranh quốc tế của công ty: Muốn nâng cao năng lực cạnh tranh của công ty trên thương trường quốc tế thì chính bản thân các giám đốc và cán bộ quản lý công ty trước hết cần tăng cường khả năng đó. Đây là đòn bẩy nhân tố con người trong các tổ chức kinh doanh.
Trong điều kiện vừa phải đối mặt với sự cạnh tranh hết sức gay gắt với các thành phần kinh tế khỏc, vừa phải hội nhập để cựng tồn tại, vấn đề cốt lừi là phải cú chiến lược đầu tư xây dựng nguồn nhân lực. Vì có xây dựng được nguồn nhân lực mới xác định được quy mô phát triển, đầu tư đổi mới công nghệ, nâng cao chất lượng sản phẩm, áp dụng tiến bộ kỹ thuật, đẩy nhanh tốc độ tăng trưởng và quyết định đến sự thành bại của doanh nghiệp trong môi trường cạnh tranh.
Để có nguồn nhân lực có chất lượng cao, công ty phải có chiến lược phát triển toàn diện, đáp ứng cả cho nhu cầu trước mắt cũng như lâu dài, kế hoạch phải cụ thể và phải có các giải pháp thực hiện mang tính khả thi.
3.3.1.2. Chiến lược phát triển nguồn nhân lực 1. Về cán bộ quản lý
Có một chiến lược gìn giữ và phát triển nguồn nhân lực phải đi từ gốc, theo một chuỗi liên tục từ khâu tuyển dụng đến đào tạo gìn giữ và phát huy nguồn nhân lực.
Công ty cần đưa ra một số định hướng sau:
Công ty phải xây dựng một chính sách nhân sự phù hợp với hoàn cảnh của doanh nghiệp mỡnh. Trong đú, chỉ rừ cơ cấu tổ chức của Cụng ty và cỏc vị trớ tương ứng với cơ cầu đó.
Cú bảng mụ tả cụng việc rừ ràng ứng với từng vị trớ. Trong bảng mụ tả cụng việc, cần quy định rừ theo thứ tự ưu tiờn cỏc yờu cầu bắt buộc phải cú, cần cú và nờn cú đối với ứng viên. Những yêu cầu này không chỉ bao gồm năng lực chuyên môn mà quan trọng hơn còn là hành vi, thái độ sống, quan niệm, động lực... của ứng viên.
Làm được bước này, công ty sẽ chọn lọc được nhân viên phù hợp ngay từ khâu tuyển dụng, thu hút đúng người, tránh tình trạng nhân viên vào thử việc sau vài tháng lại thấy không phù hợp phải nhảy việc.
Khi đã tuyển được đúng người, bước tiếp theo, cần phải có sự hỗ trợ để nhân viên mới hòa nhập được vào môi trường làm việc và văn hóa riêng của Công ty. Công ty phải thụng tin cho nhõn viờn mới hiểu và biết rừ Cụng ty muốn gỡ ở họ, Cụng ty cú trách nhiệm gì đối với họ, và như thế nào thì gọi là làm tốt công việc. Một bảng mô tả cơ cấu Cụng ty rừ ràng, quy định trỏch nhiệm, nghĩa vụ, quyền hạn, sự thăng tiến của từng vị trí sẽ giúp rất nhiều cho người nhân viên mới.
Nghiên cứu mức sống của nhân viên cũng là điều rất quan trọng. Có thể tổ chức các cuộc thăm dò, điều tra ở các trung tâm để có quyết định thích hợp. Có mức thu nhập, phúc lợi thỏa đáng cho những người có công lớn vì sự phát triển của doanh nghiệp, có thưởng phạt, suy tôn người có cống hiến.
Tạo động lực cho nhân viên, hướng nhân viên vào những yếu tố khác ngoài lương cũng rất quan trọng. Ví dụ, gia tăng tính thử thách trong công việc, giúp nhân viên vượt qua bản thân họ, giúp nhân viên tự tin hơn, yêu bản thân hơn, yêu công việc hơn.
Ngoài ra, văn hóa doanh nghiệp cũng rất quan trọng trong việc gìn giữ và phát huy nguồn nhõn lực. Một mụi trường làm việc minh bạch, rừ ràng cho hiệu quả làm việc cao. Nhưng để giữ người, cần phải xây dựng mối liên hệ đoàn kết, thân ái, vui vẻ phấn khởi trong Công ty, làm sao để mỗi người đều cảm thấy mình có liên hệ rất mật thiết, có vai trò không thể thiếu trong tập thể. Hơn nữa, các hoạt động ngoại khóa, sinh hoạt tập thể còn giúp nhân viên rèn luyện kỹ năng sống, và giúp phát hiện những yếu tố tài năng còn tiềm ẩn trong bản thân, giúp nhân viên tự tin hơn, yêu công việc hơn, có thái độ sống tốt hơn.
Như vậy, một chiến lược dài hạn không chỉ giúp gìn giữ và phát triển người giỏi cho Công ty, mà còn tăng thêm người giỏi khác. Một khi nhân viên cảm thấy hài lòng, họ sẽ thường xuyên nói điều đó cho gia đình, bạn bè, khách hàng... tức là nói cho cả thị trường lao động tiềm năng về Công ty.
2. Về đào tạo lao động:
Công ty cũng đã có những giải pháp cụ thể như sau:
- Lập kế hoạch nhu cầu lao động theo từng giai đoạn phát triển của doanh nghiệp và định hướng các nguồn cung ứng lao động.
- Nghiên cứu các hình thức hợp đồng lao động phù hợp với từng đối tượng theo xu hướng hợp đồng lao động dài hạn đối với công nhân có tay nghề cao, có kỷ luật lao động và ý thức trong công tác.
- Hàng năm công ty có kế hoạch đào tạo cán bộ nhân viên, tạo điều kiện học tập, nâng cao tay kỹ năng, kiến thức cho người lao động tại các trường đào tạo hay tổ chức đào tạo chuyên nghiệp.
3.3.2. Nhóm giải pháp về lựa chọn phương án đầu tư
Trong quá trình xây dựng phương án đầu tư có thể đưa ra nhiều phương án đầu tư cùng một lúc, sau đo phân tích và lựa chọn một trong các phương án đó để thực hiện đầu tư. Việc đưa ra nhiều phương án giúp cho nhà đầu tư có cái nhìn bao quát hơn về dự án đầu tư của mình, có sự so sanh, đánh giá và cân nhắc, giúp cho quyết định đầu tư trở nên đúng đắn hơn. Có thể kết hợp sử dụng các phương pháp như :
- Phương pháp phân tích các chỉ tiêu tài chính như NPV, IRR, Th...;
- Sử dụng phương pháp phân tích SWOT ( Điểm mạnh – điểm yếu – thách thức – cơ hội) để lựa chọn phương án đầu tư.
3.3.3. Nhóm giải pháp về quy hoạch, kiến trúc
Kinh doanh BĐS liên quan chặt chẽ với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch kiến trúc; Khi quy hoạch chưa đi trước một bước, việc phát triển BĐS mang tính tự phát, cảm tính không có sự điều tra đầy về nhu cầu cũng như dự báo trong tương lai sẽ dẫn đến khủng hoảng thiếu hoặc thừa. Sự khủng hoảng này gây ra hậu quả xấu cho nhà đầu tư dẫn dến những hậu quả trong tương lai như phải bỏ ra chi phí lớn để khắc phục.
Nâng cao chất lượng quy hoạch kiến trúc phát triển dự án đầu tư BĐS; xây dựng quy hoạch đảm bảo sự cân đối, hài hoà giữa các dự án hạ tầng, các dự án phát triển đô thị;
Để quy hoạch tốt các dự án BĐS, cần phải nghiên cứu kỹ đặc điểm không gian quy hoạch kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật khu vực công trình sẽ xây dựng, đưa ra các giải pháp kiến trúc phù hợp với khu vực, phát huy tối đa công suất đưa ra của dự án, giảm chi phí xây dựng.
Về phía công ty cần có biện pháp kiểm tra, rà soát lại quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên tất cả các dự án, có phương án nhằm khắc phục những hạn chế của mỗi dự án, đồng thời Doanh nghiệp thuê một đơn vị tư vấn lập quy hoạch chi tiết có chất lượng tốt. Với một quy hoạch tốt sẽ đem lại sản phẩm có giá trị hiệu quả cao.
Nhu cầu của con người ngày càng tăng, nhu cầu về không gian, chất lượng cuộc sống được đòi hỏi ngày càng khắt khe. Trong quy hoạch cần phải chú trọng đến yếu tố văn hóa, yếu tố không gian xanh bằng cách tăng mật độ cây xanh hay yếu tố cảnh quan... đây là những giá trị làm gia tăng giá trị của sản phẩm BĐS và mang lại lợi ích về lâu về dài cho chủ đầu tư.
3.3.4. Nhóm giải pháp về tăng cường công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng
3.3.4.1. Giải pháp nâng cao chất lượng công tác chuẩn bị đầu tư
Từ khi có ý tưởng đầu tư, tiến hành khảo sát, nghiên cứu đến khi quyết định đầu tư là giai đoạn chuẩn bị đầu tư. Giai đoạn này có ảnh hưởng rất lớn đến việc thành công hay thất bại của một dự án đầu tư BĐS. Như vậy giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện của giai đoạn này được đề xuất như sau:
Một dự án đầu tư bất động sản thì quỹ đất thực hiện dự án là quan trọng nhất, đây cũng là tài nguyên quý giá của quốc gia nên có rất nhiều chính sách đất đai được nhà nước ban hành để sử dụng và quản lý nó. Luật đất đai năm 2003 được ban hành, cùng với rất nhiều các văn bản hướng dẫn thi hành luật đất đai của Chính phủ và các bộ ban ngành ở trung ương thời gian qua, trải qua 10 năm thực hiện, tuy còn có những mặt hạn chế những cũng đã đáp ứng được yêu cầu quản lý về đất đai của nhà nước. Năm 2012 luật đất đai sẽ được sửa đổi bằng những quy định mới có tính tích cực hơn, những hạn chế, vướng mắc sẽ được khắc phục. Vì vậy, việc xác định, tạo lập một quỹ đất tốt cho dư án BĐS còn cần phải phụ thuộc vào các yếu tố sau:
Thứ nhất, Doanh nghiệp đầu tư kinh doanh BĐS cần phải nghiên cứu kỹ các quy đinh của Luật đất đai sửa đổi năm 2012 và định hướng của nhà nước,những quy định mới về quản lý đất đai để xác định các thức đầu tư, sử dụng tài nguyên này một cách hiệu quả theo đúng quy định của nhà nước.
Thứ hai, xác định một quỹ đất tốt cho dự án cần xem xét đánh giá kỹ lưỡng chính sách riêng của địa phương về đất đai và quản lý đất đai của địa phương đó. Vì một số địa phương nhằm thu hút đầu tư hoặc phát triển kinh tế xã hội, hạ tầng dân cư sẽ có những chính sách ưu đãi về đất đai, về thuê và hỗ trợ cho các chủ đầu tư BĐS.
Ví dụ như việc tạo lập quỹ đất sạch nhằm thu hút đầu tư khi đó nhà đầu tư vào đầu tư không mất thời gian GPMB, đây thường là khâu khó khăn và vướng mắc nhất của các chủ đầu tư BĐS hay đầu tư một số công trình hạ tầng xung quanh dự án tạo điều kiện về kết nối vùng... Cần tìm hiểu và vận dụng một cách chính xác, triệt để các ưu đãi đó nhằm mang lại hiệu quả khai thác cao nhất của tư liệu sản xuất quý giá này.
Thứ ba, nghiên cứu quy hoạch sử dụng đất của mỗi vùng, miền một cách chi tiết, đánh giá một cách chính xác về cơ cầu đất đang sử dụng và cơ cấu đất đai sẽ hình thành trong tương lai để có những định hướng thiết kế quy hoạch và phương án đầu tư hợp lý. Ngoài yếu tố quy hoạch sử dụng đất ra thì yếu tố vị trí địa lý của vị trí nghiên cứu là hết sức quan trọng, các yếu tố như liên hệ vùng miền của vị trí đó (khoảng cách đến các tỉnh, thành phố, các trung tâm kinh tế, trung tâm mua sắm, bệnh viện, trường học, chợ....), ngoài ra điều kiện kinh tế hạ tầng, định hướng phát triển của địa phương là yếu tố thúc đẩy sự phát triển của dự án.
Thư tư, Cần nghiên cứu thị trường một cách khoa học và có bài bản xây dựng được các chỉ số, tiêu trí xác định được nhu cầu của thị trường (cầu) để có phương án đầu tư thích hợp nhằm cung một lượng hàng hóa, cơ cầu hàng hóa phù hợp (cung ).
Việc điều tra khảo sát thị trường có thể tự thực hiện hoặc thuê đơn vị tư vấn chuyên nghiệp để có những số liệu một các chính xác. Tuy nhiên vẫn phải xác định được các yếu tố như: thông qua việc nghiên cứu thị trường, doanh nghiệp sẽ nắm được những thông tin cần thiết về giá cả, cung cầu hàng hóa BĐS và dịch vụ kinh doanh BĐS mà doanh nghiệp đang thực hiện hoặc sẽ kinh doanh để đề ra những phương án chiến lược và biện pháp cụ thể được thực hiện mục tiêu kinh doanh, mục tiêu về sản phẩm đề ra. Quá trình nghiên cứu thị trường là quá trình thu thập thông tin, số liệu về thị trường kinh doanh, phân tích so sánh số liệu đó và rút ra kết luận, từ đó đề ra các biện pháp thích hợp đối với Chủ đầu tư. Để công tác nghiên cứu thị trường đạt hiệu quả cao, các doanh nghiệp cần kết hợp cả hai phương pháp nghiên cứu tại bàn và phương pháp nghiên cứu tại hiện trường. Nghiên cứu thị trường phải đảm bảo tính khoa học, đầy đủ để đưa ra giải pháp cơ cấu sản phẩm đối với các dự án có nhiều sản phẩm khác nhau. Ví dụ như đối với dự án khu nhà ở hoặc khu đô thị, thông thường có các sản phẩm nhà thấp tầng và nhà chung cư cao tầng thì thường phải cân nhắc giữa số một chính là phân đoạn thị trường để tìm kiếm các đối tượng khách hàng tiềm năng. Đối với các dự án tạo lập bất động sản dạng dịch vụ như khách sạn, văn phòng cho thuê, hoặc hỗn hợp giữa văn phòng cho thuê và khách sạn thì hạng mức đầu tư, mục tiêu đầu tư ban đầu là rất quan trọng. Để phân tích