I Trung cấp kỹ thuật
5 Chi phí tư vấn đầu tư 46,02 7,8 4,
3.3.7. Nhóm giải pháp về huy động và sử dụng vốn
3.3.7.1. Chứng khoán hoá bất động sản
Hiện nay, nguồn vốn huy động của phần lớn các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh BĐS vẫn chủ yếu là huy động trước từ các nhà đầu tư và vay ngân hàng. Song trở ngại cho việc huy động nguồn vốn này chủ yếu là do sản phẩm BĐS thường có giá trị lớn; trong khi đó, nguồn vốn nhàn rỗi trong dân cư thường nhỏ lẻ, vẫn chưa khai thác. Để khai thông nguồn vốn này, đề xuất phương án hình thành mô hình: "Chứng khoán hoá các dự án đầu tư BĐS". Đây là một hình thức đầu tư kết hợp giữa hai hình thức đầu tư chứng khoán và đầu tư BĐS.
Hiện Nhà nước chưa có quy định nào về mô hình chứng khoán này (tạm gọi là mô hình chứng chỉ đầu tư BĐS, là chứng khoán được đảm bảo giá trị bằng BĐS, cho phép nhà đầu tư kiếm lời trên biến động giá trị của BĐS sau này mà không nhất thiết phải sở hữu trực tiếp một phần hay toàn bộ BĐS đó trong suốt quá trình sở hữu chứng khoán). Toàn bộ BĐS tham gia sẽ được chia nhỏ thành những chứng chỉ có giá trị như nhau. Điều này cũng có nghĩa là, thay vì chỉ xoay vòng việc mua bán nhà, đất đơn thuần với các thủ tục phức tạp như hiện nay, một doanh nghiệp có nguồn thu trong tương lại có thể chuyển giao quyền sở hữu nguồn thu này cho các nhà đầu tư đổi lấy một khoản tiền mặt ngay tại thời điểm thông qua việc phát hành chứng khoán mà không cần thông qua các định chế tài chính trung gian. Các chủ thể
tham gia kinh doanh chứng chỉ BĐS này bao gồm: đơn vị phát hành (chủ dự án), đơn vị phân phối, ngân hàng giám sát và các nhà đầu tư. Tại thời điểm phát hành, chứng khoán sẽ được phát hành rộng rãi cho mọi đối tượng quan tâm không giới hạn số lượng hay khối lượng tham gia.
Trong quá trình thực hiện dự án, chứng khoán BĐS sẽ được tự do chuyển nhượng. Tất cả thông tin về chứng khoán tại thời điểm phát hành, trong quá trình thực hiện dự án được công bố công khai cho các nhà đầu tư với sự giám sát của một tổ chức trung gian là ngân hàng giám sát. Điều này đảm bảo cho dự án đầu tư được hoàn thành đúng tiến độ và chất lượng đã cam kết, hạn chế hiện tượng tiêu cực trong giao dịch BĐS. Tại thời điểm kết thúc dự án đầu tư BĐS, toàn bộ dự án được bán đấu giá, người mua sản phẩm BĐS sẽ là người có nhu cầu thực sự, do đó sẽ tránh được hiện tượng đầu cơ BĐS. Còn các nhà đầu tư sẽ được chia lãi dựa trên lợi nhuận thu được từ việc đấu giá dự án đã hoàn thành.
Tuy nhiên muốn đầu tư vào thị trường này, người chơi phải có thời gian theo dõi nghiên cứu các hoạt động, phát triển của các Công ty để nắm bắt thông tin và đưa ra quyết định cuối cùng. Việc "nắm thông tin" ở đầy phải là thông tin thật về các hoạt động của các công ty sắp lên sàn. Trước khi lên sàn, các công ty phải công khai mức cổ tức của cổ đông, lợi nhuận hàng năm, phương hướng hoạt động kinh doanh... nhưng đó không phải là tất cả, vì không loại trừ khả năng nhưng thông tin công khai kia chỉ là bề nổi của tảng băng chìm. Ngoài ra, các nhà đầu tư còn phải cân nhắc hình thức đầu tư và lĩnh vực đầu tư. Nếu chưa có kinh nghiệm, kiến thức và thông tin thì nhà đầu tư có thể đầu tư thông qua các quỹ đầu tư, ở đó có các nhà đầu tư chuyên nghiệp, có khả năng phân tích tình hình để đưa ra các quyết định đầu tư, nhưng đó là đầu tư vào chứng chỉ BĐS với giá trị được đảm bảo bằng BĐS. Việc chia nhỏ sản phẩm BĐS cũng là một ưu điểm của chứng chỉ đầu tư BĐS, sẽ tăng tính thanh toán cho BĐS và mở rộng cho các nhà đầu tư ít vốn, không có khả năng sở hữu hoàn toàn một BĐS, vẫn có thể giam gia đầu tư vào thị trường này, thị trường mà từ trước tới nay chỉ dành riêng cho những nhà đầu tư nhiều vốn. Ngoài
ra, tách riêng nhu cầu đầu tư và nhu cầu sở hữu BĐS cũng sẽ thu hút được sự tham gia của kiều bào, các cá nhân và các tổ chức kinh tế nước ngoài đầu tư vào thị trường BĐS. Như vậy, chứng chỉ BĐS là sự gắn kết ở mức cao giữa thị trường tài chính và thị trường BĐS.
3.3.7.2. Tháo gỡ vướng mắc trong cho vay của ngân hàng đối với kinh doanh BĐS
Trong bối cảnh thị trường tài chính Việt Nam hiện nay, tín dụng ngân hàng đã và sẽ tiếp tục là kênh cung cấp vốn chủ yếu cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Vì vậy, cần phải có giải pháp tháo gỡ vưỡng mắc này như sau:
- Tăng cường huy động vốn trung và dài hạn của các ngân hàng, tạo điều kiện đáp ứng nhu cầu vay vốn đầu tư kinh doanh BĐS. Đồng thời có thể xem xét nâng tỷ lệ sử dụng vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn của các ngân hàng thương mại.
- Thiết lập và nâng cao chất lượng các kênh thông tin về thị trường BĐS làm cơ sở cho các Ngân hàng thẩm định dự án, đánh giá khả năng chi trả nợ vay của các chủ đầu tư dự án.
- Kiến nghị nhà nước, cần hoàn thiện, chỉnh sửa và bổ sung một số quy định trong hệ thống luật pháp về đất đai, BĐS để tạo thuận lợi cho hoạt động cho vay vào đầu tư, kinh doanh BĐS. Hiện nay, hệ thống pháp luật về đất đai, BĐS chưa đồng bộ, thiếu thực tế đã gây khó khăn cho việc thế chấp. Luật đất đai chưa quy định việc xử lý giá trị quyền sử dụng đất thế chấp để thu hồi nợ mà thực hiện theo Bộ luật dân sự; hoặc pháp luật về đăng ký quyền sở hữu tài sản chưa được ban hành, chậm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại các địa phương... Bên cạnh đó, Nhà nước chưa có các quy định như: căn cứ xác định giao dịch BĐS (hợp pháp) để cho vay, quy định về việc xác định giá trị tài sản là quyền sử dụng đất của các Doanh nghiệp nhà nước được giao trước đây nay chuyển sang cho thuê...
Mô hình Quỹ đầu tư tín thác cho thị trường BĐS là mô hình mà theo đó nhà đầu tư uỷ thác cho công ty quản lý quỹ đầu tư vốn vào BĐS để kiếm lời. Về hình thức hoạt động: quỹ đầu tư tín thác khai thác thị trường BĐS, tìm cách sở hữu và điều hành khai thác BĐS để tạo thu nhập; có thể cho chủ sở hữu BĐS hoặc những người khai thác BĐS vay tiền; cũng có thể mua lại các khoản nợ hoặc chứng khoán được đảm bảo bằng BĐS... Chứng chỉ Quỹ đầu tư tín thác có tính chất nửa như trái phiếu, nửa như cổ phiếu: người nắm giữ Chứng chỉ Quỹ đầu tư tín thác được nhận lợi tức định kỳ, nhưng không tham gia quản lý đầu tư. Đồng thời, người nắm giữ Chứng chỉ Quỹ là nhà đầu tư nên phải chấp nhận rủi ro: có thể bị phá sản và công ty Quản lý Quỹ chỉ bồi thường những thiệt hại nếu xác định là do họ gây ra.
3.3.7.4. Liên doanh thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực BĐS.
Theo phân tích và đánh giá, tính từ năm 2004 đến nay, đầu tư trực tiếp 100% vốn nước ngoài và liên doanh với nước ngoài vào BĐS Việt Nam đã tăng lên với tốc độ rất nhanh, đặc biệt trong 2 năm gần đây. Ước tính tổng số vốn đầu tư và cam kết đầu tư của nước ngoài vào BĐS từ năm 2004 đến năm 2010 lên tới khoảng 8-9 tỷ USD qua hàng chục dự án từ Bắc vào Nam
Đây sẽ là một kênh huy động vốn cũng như kêu gọi đầu tư vào BĐS sản khá hiệu quả nếu chúng ta biết tranh thủ thời cơ và tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài. Chính vì vậy, doanh nghiệp cần phải công bố danh mục dự án phát triển BĐS, kêu gọi đầu tư trực tiếp nước ngoài, thành lập công ty phát triển quỹ đất đảm trách việc chuẩn bị nguồn đất và làm dịch vụ công về BĐS. Đồng thời phải thống nhất được với các nhà đầu tư về mức đền bù giải toả, tỷ lệ nhà được bán, mức giá, trách nhiệm xã hội.
3.3.7.5. Để huy động vốn phát triển các khu đô thị mới, khu kinh tế tập trung mới có thể áp dụng các hình thức sau:
- Công ty liên doanh, liên kết các doanh nghiệp kinh doanh BĐS khác tham gia đấu giá đổi đất lấy cơ sở hạ tầng (BT).
- Để giải phóng đất theo dự án kinh doanh BĐS: những hộ dân cư có đất được đền bù, tái định cư có thể lựa chọn một trong hai hình thức: lấy tiền đền bù từ dự án, hoặc góp đất làm dự án theo giá thoả thuận dưới hình thức cổ đông góp vốn để hưởng cổ tức. Thực hiện hình thức này cũng là một kênh huy động vốn cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Tuy nhiên, Nhà nước cần có cơ chế giám sát đối với chủ đầu tư để bảo vệ quyền lợi cho người dân.
3.8.4. Đối với các dự án cải tạo để hoàn thiện, phát triển mạng lưới các đường giao thông đô thị ở các thành phố lớn:
Để tạo điều kiện huy động vốn thực hiện dự án kinh doanh BĐS theo hình thức này cần có cơ chế cho phép các doanh nghiệp kinh doanh BĐS được huy động vốn bằng cách bán sản phẩm, dịch vụ theo hình thức thu tiền trước. Quá trình thu tiền trước của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS này phải đang ký với cơ quan quản lý nhà nước. Việc thu tiền và rút tiền để đầu tư theo tiến độ phải giao cho một ngân hàng phục vụ. Ngân hàng thương mại làm nhiệm vụ ngân hàng phục vụ có trách nhiệm kiểm soát cá khâu thanh toán và chịu trách nhiệm liên đới; có như vậy tiến độ dự án và quyền lợi của người mua nhà, công trình, thuê mua dịch vụ mới đảm bảo an toàn.