Hiệu quả dự án đầu tư là toàn bộ mục tiêu đề ra từ ban đầu của dự án, được đặc trưng bằng các chỉ tiêu định tính (thể hiện ở các loại hiệu quả đạt được) và bằng các chỉ tiêu định lượng (thể hiện quan hệ giữa các kết quả đạt được và chi phí đã bỏ ra của dự án hay Tổng chi phí phát triển so với tổng doanh thu phát triển dự án).
1.6.2. Hệ chỉ tiêu đánh giá hiệu quả của dự án đầu tư BĐS khi đưa vào sử dụng Đánh giá dự án đầu tư kinh doanh BĐS trong giai đoạn đưa vào sử dụng giống như đánh giá hiệu quả sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp kinh doanh BĐS (nếu dự án đi vào khai thác hình thành một doanh nghiệp). Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh đầu tư BĐS khi đưa vào sử dụng gồm các chỉ tiêu chủ yếu sau:
1.6.2.1. Tính tổng mức đầu tư của dự án
Tổng mức đầu tư của dự án xây dựng công trình: là tổng chi phí của toàn bộ dự án được xác định trong giai đoạn lập dự án, gồm chi phí xây dựng; chi phí mua sắm vật tư thiết bị; chi phí thuê đất đai, đền bù giải phóng mặt bằng; chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ; chi phí khác bao gồm cả vốn lưu động đối với các dự án sản xuất kinh doanh, lãi vay trong thời gian xây dựng và dự phòng phí.
Tổng mức đầu tư của dự án xây dựng công trình gồm :
- Chi phí xây dựng: chi phí xây dựng công trình; chi phí xây dựng hệ thống hạ tầng và phụ trợ bên ngoài; chi phí xây dựng nhà tạm tại hiện trường và nhà điều hành thi công.
- Chi phí thiết bị gồm: Thang máy; Thiết bị PCCC; Thiết bị điều hòa không khí và thông gió; Bơm nước sinh hoạt và phòng cháy chữa cháy; Thiết bị trạm biến áp (máy biến áp và máy phát điện dự phòng); Thiết bị hạ tầng kỹ thuật và điện nhẹ - Chi phí sử dụng đất, bồi thường giải phóng mặt bằng và tái kinh doanh: trả tiền
đã đầu tư hạ tầng cho khu vực theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền tương ứng với diện tích khu đất dự án; Chi nộp tiền sử dụng đất và nộp tiền thuê đất theo từng chức năng sử dụng; Chi phí giải phóng mặt bằng;
- Chi phí quản lý dự án: Chi phí là tài nguyên được hy sinh hay tính trước để đạt được mục tiờu rừ ràng hay để trao đổi cỏi gỡ đú (chi phớ thường được đo bằng đơn vị tiền tệ). Quản lý chi phí dự án bao gồm những quy trình yêu cầu đảm bảo cho dự án được hoàn tất trong sự cho phép của ngân sách dự án.
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng: Bao gồmchi phí lập dự án đầu tư, báo cáo kinh tế kỹ thuật; chi phí thiết kế xây dựng công trình; chi phí thẩm tra thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, dự toán xây dựng công trình; lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng; chi phí giám sát thi công xây dựng, lắp đặt thiết bị.
- Chi phí khác: Căn cứ Thông tư 05/TT-BXD ngày 25/7/2009 của Bộ xây dựng về hướng dẫn việc lập và quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình, khoản mục chi phí gồm có: Chi phí quản lý dự án; chi phí tư vấn xây dựng; chi phí khác.
- Chi phí dự phòng: Theo quy định Thông tư hướng dẫn của Bộ Xây dựng về việc lập và chi phí đầu tư xây dựng (thông tư số 05/TT –BXD) dự phòng phí trong tổng mức đầu tư tính cho dự án dự kiến dự phòng phí =10% *(chi phí xây lắp + chi phí thiết bị + chi phí khác).
1.6.2.2. Đánh giá hiệu quả tài chính của dự án 1. Phân tích chỉ tiêu thu nhập hiện tại thuần (NPV)
Thu nhập thuần của dự án tại một thời điểm (đầu thời kỳ phân tích - NPV hay cuối thời kỳ phân tích - NFV) là chênh lệch giữa tổng các khoản thu và tổng các khoản chi phí của cả đời dự án sau khi đã được đưa về cùng một thời điểm đầu hoặc cuối thời kỳ phân tích với tỷ suất chiết khấu r.
Trong nội dung luận văn này, tác giả chỉ đề cập đến nội dung hiệu quả tài chính của dự án được phân tích theo chỉ tiêu, Thu nhập thuần hiện tại nghĩa là hiệu số thu chi của dự án được tính chuyển về mặt bằng hiện tại (đầu thời kỳ phân tích) ký hiệu NPV và được xác định theo công thức:
∑ ∑
=
= − +
= + N
o t
t t N
o t
t t
r C r
NPV B
) 1 ( )
1
( (1.1) Trong đó:
BRiR: Khoản thu của năm i. Nó có thể là doanh thu thuần năm I, giá trị thanh lý tài sản cố định ở các thời điểm trung gian (khi các tài sản hết tuổi thọ theo quy định) và ở cuối đời dự án, v.v.v..
CRiR: Khoản chi phí vận hành của năm I (không bao gồm khấu hao và lãi vay): có thể là chi phí vốn đầu tư ban đầu để tạo ra tài sản cố định và tài sản lưu động ở thời điểm đầu và tạo ra tài sản cố định ở các thời điểm trung gian, chi phí vận hành hàng năm của dự án v.v
N: Số năm hoạt động của đời dự án ( số năm của thời kỳ phân tích ) r: Tỷ suất chiết khấu được chọn
Chỉ tiêu NPV cho biết mức chênh lệch giữa thu nhập của dự án so với thu nhập mong đợi của dự án (thể hiện qua tỷ lệ sinh lời kỳ vọng – expected rate of return) Giá trị NPV càng lớn thì dự án càng có hiệu quả. Chỉ tiêu này thỏa mãn yêu cầu tối đa hóa lợi nhuận, phù hợp quan điểm nguồn của cải ròng được tạo ra phải là lớn nhất.
Vận dụng NPV trong phân tích đánh giá:
- Nếu NPV ≥ 0 thì dự án được chấp nhận, khi đó tổng các khoản thu của dự án ≥ tổng các khoản chi phí sau khi đã đưa về cùng một thời điểm ở hiện tại (đầu thời kỳ phân tích).
- Nếu NPV < 0 thì dự án bị loại bỏ, khi đó tổng các khoản thu của dự án < tổng các khoản chi phí sau khi đã đưa về cùng một thời điểm ở hiện tại (đầu thời kỳ phân tích).
Ưu điểm của chỉ tiêu NPV:
Có tính đến sự biến động theo thời gian của các chỉ tiêu và tính toán cho cả đời dự án.
Có tính đến giá trị tiền tệ theo thời gian
Có thể tính đến trượt giá và lạm phát thông qua việc điều chỉnh Bt, Ct, và r.
Kết hợp được hai mặt cơ bản của kinh doanh là: lợi nhuận và an toàn tài chính.
Nhược điểm của chỉ tiêu NPV:
Không chính xác trong một số trường hợp khi cần phải so sánh lựa chọn dự án.
Khó xác định chính xác các chỉ tiêu theo thời gian nhất là khi tuổi thọ của dự án dài Chỉ tiờu NPV khụng chỉ rừ suất lợi nhuận của một đồng vốn cụ thể là bao nhiờu như chỉ tiêu IRR, mà chỉ cho biết dự án đã hiệu quả hay chưa.
1.6.2.3. Phân tích chỉ tiêu tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR)
Tỷ suất hoàn vốn nội bộ là mức lãi suất nếu dùng nó làm tỷ suất chiết khấu để tính chuyển các khoản thu, chi của dự án về cùng mặt bằng tại thời điểm hiện tại thì tổng thu sẽ cân bằng với tổng chi nghĩa là NPV = 0.
Công thức tính IRR:
t t N
t t t N
t IRR
C IRR
B
) 1
( )
1
( 0
0 = +
+ ∑
∑= =
(1.2) Trong đó:
BRiR: Khoản thu của năm i. Nó có thể là doanh thu thuần năm i, giá trị thanh lý tài sản cố định ở các thời điểm trung gian (khi các tài sản hết tuổi thọ theo quy định) và ở cuối đời dự án...
CRiR: Khoản chi phí vận hành của năm i (không bao gồm khấu hao và lãi vay):
có thể là chi phí vốn đầu tư ban đầu để tạo ra tài sản cố định và tài sản lưu động ở thời điểm đầu và tạo ra tài sản cố định ở các thời điểm trung gian, chi phí vận hành hàng năm của dự án …
Ưu điểm của chỉ tiêu IRR:
Có tính đến sự biến động theo thời gian của các chỉ tiêu và tính toán cho cả đời dự án.
Có tính đến giá trị tiền tệ theo thời gian
Là chỉ tiờu hiệu quả theo số tương đối và chỉ ra rừ một đồng vốn cho bao nhiờu lợi nhuận.
Có thể tính đến trượt giá và lạm phát Nhược điểm của chỉ tiêu IRR:
Đôi khi khó xác định chính xác IRR (trường hợp dự án có những dòng thu nhập và đầu tư đan xen nhau, làm cho ngân lưu liên tục đổi dấu. Khi đó phương trình sẽ cho kết quả với nhiều nghiệm số khác nhau, thậm chí trái ngược nhau).
Đã dựa trên một giả thuyết chưa thật hợp lý là: các kết số đầu tư được tái đầu tư ngay vào dự án với lãi suất đang cần tìm.
Tính toán chỉ tiêu IRR rất phức tạp khi dòng tiền đổi dấu nhiều lần (nếu dùng suất thu lợi ngoại lai r để đổi cho dòng tiền chỉ còn đổi dấu một lần thì làm giảm tính chất nội tại của phương pháp).
Đây là chỉ tiêu kết hợp, bổ trợ cho chỉ tiêu NPV. Chỉ tiêu IRR trong một số trường hợp không thể giải thích được tính hiệu quả của dự án, nhất là khi phải so sánh để lựa chọn các dự án hoặc khi đưa lạm phát vào các ngân lưu.
1.6.2.4. Phân tích chỉ tiêu thời gian thu hồi vốn có tính đến hệ số chiết khấu (DPP) Là thời gian cần thiết (năm, tháng) để hiện giá trị dòng tiền thu nhập hàng năm vừa đủ bù đắp cho hiện giá của dòng tiền chi ra đầu tư trong thời gian hoạt động của dự án
Công thức xác định:
) 0 1
0 ( + =
∑ −
= T
i
i i i
r C B
(1.3) Trong đó:
Bi: Thu nhập hàng năm của dự án Ci: Chi phí hàng năm của dự án r: suất chiết khấu của dự án(%) i=1, 2, 3,n - các năm của dự án.
T = DPP : Thời gian thu hồi vốn có tính đến hệ số chiết khấu
Cũng giống như thời gian hoàn vốn đơn giản (simple PP), thời gian hoàn vốn có chiết khấu của dự án càng ngắn càng giúp các chủ dự án tránh được những biến động rủi ro, hiệu quả của dự án càng cao.
Trong thời gian hoàn vốn có chiết khấu của dự án, thu nhập của dự án đủ để bù đắp toàn bộ vốn đầu tư bỏ ra đồng thời đem lại một lượng lãi với lãi suất tối thiểu như chủ đầu tư mong đợi.
i n
i i n
i
i i
C r TR r PI
) 1 (
1 ) 1 (
1
0 0
+
= +
∑
∑
=
=
Ưu điểm, nhược điểm của chỉ tiêu DPP
Chỉ tiêu này khắc phục được nhược điểm cơ bản của chỉ tiêu thời gian hoàn vốn đơn giản với việc tính đến giá trị tiền tệ theo thời gian tuy nhiên không khắc phục được những nhược điểm khác(như không quan tâm đến điều gì xảy ra sau thời gian hoàn vốn).
Chỉ tiêu được tính toán trên cơ sở chiết khấu các dòng tiền về cùng một mặt bằng hiện tại, vì thế giá trị thời gian hoàn vốn tính theo phương pháp này thường chính xác hơn và thường dài hơn.
1.6.2.5. Phân tích chỉ số doanh lợi (PI)
Là tỷ lệ giữa giá trị hiện tại của các dòng thu nhập và giá trị hiện tại của các dòng vốn đầu tư của dự án
Công thức:
(1.4)
Thực chất chỉ tiêu này là một chỉ tiêu mở rộng của NPV.
Khi PI >1 tức NPV>0: dự án đáng giá về mặt tài chính.
Khi tỷ số PI <1: dự án không đáng giá về mặt tài chính.
1.6.2.6. Phân tích độ nhạy về tài chính
Độ nhạy hiệu quả của dự án là mức độ thay đổi của chỉ tiêu hiệu qủa khi ta cho các chỉ tiêu tính toán thay đổi một số % nào đó.
Công thức tính độ nhạy ∆:
100
*
bt x bt
H H H −
=
∆ (1.5) => min
Trong đó:
HRbtR: Chỉ tiêu hiệu quả tính ra ở tình huống bình thường;
HRxR: Chỉ tiêu hiệu quả tính ra ở tình huống xấu.
Do đó nếu ta cho các chỉ tiêu tính toán biến đổi về phía bất lợi một số phần trăm nào đó (5%, 10%, 20%...) và ta tính toán lại các chỉ tiêu hiệu quả theo các phương pháp đã trình bày ở trên mà phương án đang xét vẫn đáng giá (hiệu quả) thì phương án đang xét được an toàn về độ nhạy. Nếu dự án không còn đáng giá (hiệu quả) nữa thì dự án không an toàn về độ nhạy.
Phân tích độ nhạy giúp cho chủ đầu tư biết được dự án nhạy cảm với các yếu tố nào, hay nói một cách khác yếu tố nào gây nên sự thay đổi nhiều nhất của chỉ tiêu hiệu quả để từ đó có biện pháp quản lý chúng trong quá trình thực hiện dự án. Các phương pháp phân tích độ nhạy thường được sử dụng hiện nay gồm có:
Phương pháp 1: Phân tích ảnh hưởng của từng yếu tố liên quan đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính nhằm tìm ra yếu tố gây nên sự nhạy cảm lớn của chỉ tiêu hiệu quả xem xét. Trong trường hợp này, phương pháp phân tích gồm các bước như sau:
Tăng giảm mỗi yếu tố đó theo cùng một tỷ lệ % nào đó Tính lại chỉ tiêu hiệu quả xem xét
Đo lường tỷ lệ % thay đổi của chỉ tiêu hiệu quả tài chính do sự thay đổi của các yếu tố đó.
Phương pháp 2: Phân tích ảnh hưởng đồng thời của nhiều yếu tố (trong các tình huống tốt xấu khác nhau) đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính xem xét để đánh giá độ an toàn của dự án.
Phương pháp 3: Cho các yếu tố có liên quan đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính thay đổi trong giới hạn thị trường, người đầu tư chấp nhận được. Mỗi một sự thay đổi ta có một phương án. Căn cứ vào điều kiện cụ thể của thị trường, người đầu tư chọn phương án có lợi nhất.
1.6.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư kinh doanh bất động sản
Muốn nâng cao hiệu quả của đầu tư và kinh doanh bất động sản cần phải xác định chính xác các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư và kinh doanh bất động sản để có những phương án tác động đến các nhân tố tiêu cực làm giảm thiểu thiệt hại hoặc tác động đến các yếu tố tích cực làm tăng tối đa hiệu quả của dự án. Các yếu tố tác động gồm các yếu tố trực tiếp và các yếu tố gián tiếp:
1.6.3.1. Yếu tố trực tiếp tác động đến hiệu quả của đầu tư kinh doanh bất động sản Ý tưởng đầu tư dự án bất động sản phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế xã hội, đáp ứng đúng nhu cầu hiện tại và tương lai. Đây là yếu tố then chốt dẫn đến hiệu quả của một dự án bất động sản. Một ý tưởng tốt của nhà đầu tư đi kèm với những nghiên cứu đánh giá thị trường một cách khoa học (bao gồm: nghiên cứu từ vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên đến tập quán người dân, thị hiếu tiêu dùng, mức sống hiện tại, thu nhập bình quan, nhu cầu về hàng hóa bất động sản...); những dự báo về nhu cầu tương lai chính xác, ý tưởng đầu tư đi đúng định hướng phát triển kinh tế xã hội ... những yếu tố đó sẽ tạo cơ sở để hình thành một dự án có tính khả thi cao
Ngoài các yếu tố liên quan đến ý tưởng đầu tư thì các yếu tố đầu vào của một dự án bất động sản góp phần rất lớn trong việc hình thành một dự án hiệu quả. Các yếu tố đầu vào của một dự án bất động sản bao gồm trình độ thực hiện, kinh nghiệm thực hiện của chủ đầu tư; phương án thiết kế quy hoạch; giải pháp thiết kế công trình;
yếu tố ảnh hưởng đến tổng mức đầu tư của dự án như giá vật liệu xây dựng, lãi suất tiền gửi, tiền vay của ngân hàng, các chi phí cấu thành lên tổng mức đầu tư của dự án...
Các yếu tố ảnh hưởng đầu ra của dự án như quá trình bán hàng, quảng cáo sản phẩm, chính sách bán hàng, chăm sóc khách hàng: Một dự án ý tưởng tốt, phương án thiết kế hiệu quả, giải pháp tiết kiệm nhất, quản lý tiết kiêm tối đa nhưng không không quảng cáo giới thiệu một cách hiệu quả không đưa sản phẩm đến tay khách hàng được hoặc thời gian bán hàng, tiêu thụ sản phẩm kéo dài đều ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả của dự án.
1.6.3.2. Các yếu tố gián tiếp ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư kinh doanh bất động sản
Yếu tố gián tiếp đầu tư đó là các chính sách cơ chế về phát triển kinh tế, định hướng phát triển các ngành kinh tế khác liên quan như quán lý các ngành vật tư, vật liệu