Nghiên cứu đề xuất một số biện pháp nâng cao hiệu quả các dự án đầu tư bất động sản ở tập đoàn hdb việt nam

1 LỜI CẢM ƠN Tác giả xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại học Thủy lợi, Phòng Đào tạo đại học Sau đại học, Ban chủ nhiệm Khoa Kinh tế Quản lý thầy cô giáo khoa Kinh tế Quản lý động viên, tạo điều kiện giúp đỡ tác giả mặt q trình nghiên cứu hồn thành luận văn tốt nghiệp Xin gửi lời cảm ơn chân thành bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến Thầy giáo PGS.TS Nguyễn Bá Uân, người thầy trực tiếp hướng dẫn giúp đỡ tác giả trình nghiên cứu hoàn thành luận văn Xin chân thành cảm ơn tổ chức, cá nhân hỗ trợ, cung cấp thơng tin, góp ý cho tác giả suốt q trình tìm hiểu, nghiên cứu hồn thiện luận văn Xin chân thành cảm ơn người thân bạn bè chia sẻ tác giả khó khăn, động viên taọ điều kiện cho tác giả nghiên cứu hoàn thành Bản luận văn Hà Nội, ngày 26 tháng 11 năm 2012 Tác giả luận văn Nguyễn Thanh Hải LỜI CAM ĐOAN Tác giả xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng tác giả Các số liệu, kết nêu luận văn hoàn toàn trung thực Các đánh giá, kết luận khoa học chưa cơng bố cơng trình khác trước Hà Nội, ngày 26 tháng 11 năm 2012 Tác giả luận văn Nguyễn Thanh Hải MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN LỜI CAM ĐOAN DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ 1.1 Dự án đầu tư T T T T T T T T T T T T T T T T 1.2 Phân loại dự án đầu tư 11 T T T T 1.3 Quá trình đầu tư bất động sản 12 T T T T 1.4 Nguồn vốn đầu tư nội dung vốn đầu tư 24 T T T T 1.5 Những đối tượng tham vào thực đầu tư 25 T T T T 1.6 Hiệu dự án đầu tư bất động sản 30 T T T T Kết luận chương 38 T T CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN Ở TẬP ĐOÀN HDB VIỆT NAM 39 2.1 Giới thiệu Tập đoàn HDB Việt Nam 39 T T T T T T 2.2 Thực trạng hoạt động đầu tư dự án bất động sản Tập đoàn HDB Việt Nam 50 T T 2.3 Phân tích hiệu đầu tư bất động sản Tập đoàn HDB Việt Nam 60 T T 2.4 Đánh giá chung hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản Tập đoàn T HDB Việt Nam 69 T Kết luận chương 72 T T CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN Ở TẬP ĐOÀN HDB VIỆT NAM 73 3.1 Định hướng phát triển Tập đoàn HDB Việt Nam thời gian tới 73 T T T T 3.2 Những thuận lợi, khó khăn, hội thách thức Tập đoàn HDB Việt T Nam tương lai 74 T 3.3 Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả các dự án đầu tư bất động T sản của Tập đoàn HDB Việt Nam thời gian tới 75 T Kết luận chương 96 T T KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 98 T T DANH MỤC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TĂT BĐS: TTTM : Bất động sản Trung tâm thương mại GPMB: UBND: Giải phóng mặt Ủy ban nhân dân QĐ: Quyết định TT: Thông tư QP: Quy phạm QPVN: Quy phạm Việt Nam QPTL: Quy phạm thuỷ lợi NĐ: Nghị định CP: Chính phủ TCVN: Tiêu chuẩn Việt Nam TCXDVN: Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam GTGT: Giá trị gia tăng BXD: Bộ Xây dựng BTC : Bộ tài TNDN: Thu nhập doanh nghiệp VNĐ: Tiền Việt Nam đồng WTO: Tổ chức thương mại giới V: Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng cơng trình; G XD : Chi phí xây dựng dự án; G TB : Chi phí thiết bị dự án; R R R R G GPMB : Chi phí bồi thường giải phóng mặt tái định cư; G QLDA : Chi phí quản lý dự án; G TV : Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; GK: Chi phí khác dự án; R R R R R R R R G DP : R R Chi phí dự phịng NPV: Giá trị rịng IRR: Tỷ suất hồn vốn nội Th: Thời gian hoàn vốn (năm) Bt: Thu nhập năm thứ t (đồng/năm) Ct: Chi phí năm thứ t (đồng/năm) r : Suất thu lợi tối thiểu chấp nhận (%) K ni : Số tiền khấu hao hàng năm tài sản thứ i (đồng/năm) Ai: Giá trị tài sản thứ i cần tính khấu hao (đồng) R R R R R R R R R R T KHi : R R Thời hạn khấu hao tài sản thứ i (năm) DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ Hình 2.1: Sơ đồ tổ chức Tập đồn HDB Việt Nam Hình 2.2: Vị trí đắc địa dự án HDB PLAZA Hình 2.3: Phối cảnh tổng thể Chợ Lim- Trung tâm giao thương quốc tế Hình 2.4 Phối cảnh tổng thể dự án Trung tâm thương mại thị trấn Vôi, huyện Lạng Giang, tỉnh Bắc Giang DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 2.1: Thống kê lực chuyên môn Bảng 2.2: Các dự án BĐS tiêu biểu Tập đoàn HDB Việt Nam tiến hành triển khai đầu tư Bảng 2.3: Báo cáo kết hoạt động kinh doanh Bảng 2.4: Tài sản, nguồn vốn Bảng 2.5: tiêu hiệu sử dụng tổng tài sản Bảng 2.6: tiêu hiệu sử dụng vốn chủ sở hữu Bảng 2.7: Tổng mức đầu tư xây dựng cơng trình Bảng 2.8: Cơ cấu nguồn vốn dự án triểu khai Bảng 2.9: Các tiêu đánh giá hiệu kinh tế dự án MỞ ĐẦU TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI: Nước ta đà phát triển, kinh tế hội nhập cách nhanh chóng, đời sống người dân ngày nâng cao, nhu cầu tiện nghi vật chất tinh thần đòi hỏi kỹ Để phục vụ nhu cầu vật chất đời sống tinh thần đời hàng hóa cao cấp, với mức độ đáp ứng nhu cầu, tiện nghi ngày cao Trong vài năm trở lại đây, có nhiều dự án bất động sản hình thành, với quy mơ, mục tiêu hình thức đầu tư ngày đa dạng Các chủ đầu tư bất động sản ngày đưa sản phẩm đáp ứng nhu cầu nơi ăn chốn đơn người, mà ngày hoàn thiện, trau chuốt để đáp ứng nhu cầu gia tăng giá trị sống tinh thần: không gian sống trọng, cảnh quan – ngoại cảnh quan tâm, tiện nghi đại, yếu tố sức khỏe đảm bảo… ngồi cịn có thêm yêu cầu phong thủy hay tâm linh Việc thực dự án bất động sản mang lại hiệu cao mong muốn nhà đầu tư bất đợng sản Chính việc thực dự án Bất động sản đòi hỏi Nhà đầu tư phải nghiên cứu, xem xét phương án, lựa chọn mục tiêu, phương án đầu tư cách kỹ càng, công tác quản lý dự án, vận hành máy thực cách hiệu Không giúp mang lại hiệu tài cao cho nhà đầu tư, mà cịn phải mang lại lợi ích cao cho người tiêu dùng toàn xã hội Tập đồn HDB Việt Nam Cơng ty Cổ phần hoạt động lĩnh vực Bất động sản - Kiến trúc - Xây dựng – Thương mại – Thể thao Tập đồn HDB Việt Nam (Cơng ty) có kinh nghiệm lâu năm lĩnh vực đầu tư Bất động sản, thực nhiều dự án Bất động sản lớn Hà Nội số tỉnh khu vực phía Bắc Xã hội phát triển, nhu cầu người dân ngày tăng cao, đặt nhu cầu lớn nhu cầu ở, nhu cầu sống, điều mở cho Công ty thị trường lớn, hội lớn nhiều thách thức Chính việc thị trường Bất động sản ngày phát triển thị trường tiềm khiến nhiều công ty, nhiều tổ chức muốn nhập thị trường với nhiều nguồn tài khác đổ dồn vào tạo nên cạnh tranh lớn, sức ép từ thị trường Thêm vào nguồn lực ngày cạn kiệt, quỹ đất khan hiếm, dòng tài cộng với sách đầu tư, lãi suất huy động vốn thay đổi Đó thách thức Tập đoàn HDB Việt Nam Trong bối cảnh vậy, muốn tồn phát triển bền vững Tập đồn HDB Việt Nam phải khẳng định vị lực Muốn vậy, việc tìm giải pháp nâng cao hiệu dự án đầu tư Bất động sản Tập đoàn HDB Việt Nam việc làm quan trọng cần thiết giúp cho Công ty có định hướng đầu tư đắn ngày trở nên vững mạnh Với Đề tài luận văn “Nghiên cứu, đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu dự án đầu tư bất động sản Tập đoàn HDB Việt Nam” Tác giả mong muốn nghiên cứu đề xuất một số giải pháp mang l ại hiệu cao cho dự án đầu tư bất động sản Tập đoàn HDB Việt Nam bối cảnh phát triển cách bền vững tương lai MỤC ĐÍCH CỦA ĐỀ TÀI: ­ Phân tích thực trạng Tập đồn HDB Việt Nam (thực trạng lực quản lý, tài chính, kinh nghiệm dự án đầu tư thực ), rút điểm mạnh, điểm yếu Tập đoàn HDB Việt Nam ­ Phân tích mơi trường đầu tư, biến động thị trường sách đầu tư, kinh tế nhà nước để tìm hội định hướng phát triển đắn ­ Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu dự án đầu tư Bất động sản Tập đoàn HDB Việt Nam ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU: ­ Đối tượng nghiên cứu đề tài giải pháp nâng cao hiệu quả d ự án đầu tư bất động sản Tập đoàn HDB Việt Nam ­ Phạm vi nghiên cứu đề tài dự án đầu tư B ất động sản khu đô thị mới, khu dân cư tỉnh khu vực phía Bắc, chung cư Hà Nội Các dự án bất động sản thương mại khu thương mại, trung tâm thương mại, trung tâm giao thương quốc tế, chợ CÁCH TIẾP CẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU: Để hoàn thành nội dung của luận văn , tác giả đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu sau : Phương pháp điều tra ; Phương pháp phân tích thống kê; Phương pháp phân tích tính toán ; Phương pháp chuyên gia; Phương pháp so sánh ; Phương pháp tra cứu văn bản pháp quy và một số phương pháp kết hợp khác CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Dự án đầu tư 1.1.1 Khái niệm dự án đầu tư Trong hoạt động hàng ngày doanh nghiệp sử dụng nguồn lực tài chính, lao động, tài nguyên thiên nhiêu tài sản vật chất khác, nhằm trực tiếp gián tiếp tạo giá trị thằng dư Xuất phát từ kết đầu tư, nhìn nhận nhiều cách khác đầu tư: Xét theo nghĩa rộng: Đầu tư hy sinh giá trị, nguồn lực để tiến hành hoạt động kinh tế, nhằm thu cho nhà đầu tư kết tốt - tương lai, giá trị đạt phải lớn giá trị bỏ - Xét theo nghĩa hẹp: Đầu tư bao gồm hoạt động việc sử dụng vốn trình hoạt động kinh doanh, nhằm mục đích đem lại giá trị cao cho nhà đầu tư - Theo luật đầu tư quốc hội nước Cơng hịa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam số 59/2005/QH11 ngày 29/01/2005: “Đầu tư việc nhà đầu tư bỏ vốn tài sản hữu hình hay vơ hình để hình thành tài sản, việc tiến hành hoạt động đầu tư theo quy định pháp luật” 1.1.2 Khái niệm bất động sản Theo Bộ luật Dân năm 2005 nước Cộng hồ XHCN Việt Nam, Điều 174 có quy định: “BĐS tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định” T T T T 1.1.3 Đầu tư bất động sản Đầu tư bất động sản lĩnh vực đầu tư hoạt động đầu tư nói chung đầu tư đặc thù đầu tư có điều kiện theo quy định nhà nước Đây việc nhà đầu tư bỏ vốn để tạo dựng tài sản bất động sản mua, bán, khai thác cho thuê, tiến hành dịch vụ bất động sản, hoạt động đầu tư bất động sản nhằm mục đích sinh lời đáp ứng lợi ích xã hội 1.1.4 Đặc điểm hàng hóa bất động sản 10 Bất động sản loại hàng hóa đặc biệt Do ngồi đặc điểm chung hàng hóa thơng thường, bất động sản cịn có đặc điểm riêng sau đây: Thứ nhất, hàng hóa bất động sản tên gọi có tính bất động vị trí, bất biến số lượng, diện tích, tính chất hàng hóa bất động sản luôn gắn liền với việc sử dụng đất đai, mà đất đai nguồn tài ngun khơng có khả di chuyển hay khả gia tăng số lượng, bị giới hạn khơng gian Hàng hóa bất động sản gắn liền với đất đai, phụ thuộc vào vị trí địa lý cụ thể, điều kiện kinh tế xã hội, môi trường, cảnh quan Thứ hai, bất động sản hàng hóa có tính lâu bền kết cấu cơng trình, vật kiến trúc cấu thành lên hàng hóa bất động sản có tính bền vững lâu dài theo thời gian, có tới hàng trăm đến vài trăm năm Vì bất động sản tài sản có giá trị quý giá Thứ ba, hàng hóa bất động sản chịu quản lý chi phối Nhà nước đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện toàn dân việc quản lý tài nguyên đất đai, mặt khác đất đai tư liệu sản xuất định hình thành lên hàng hóa bất động sản Nên việc kinh doanh bất động sản nhà nước quy định giám sát chặt chẽ, có nhiều quy định pháp luật, hàng loạt nghị định, thông tư tác động trực tiếp gián tiếp nhà nước ban hành để quản lý chi phối chặt chẽ loại hàng hóa Thư tư, hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội: Hàng hóa bất động sản chịu chi phối yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội mạnh hàng hóa thơng thường khác Nhu cầu bất động sản vùng, khu vực, quốc gia chịu ảnh hưởng lớn thị hiếu, tập quán dân cư sinh sống Yếu tố tâm lý xã hội, chí vấn đề tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh chi phối mạnh nhu cầu bất động sản Thứ năm, hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn tác động môi trường tự nhiên môi trường xã hội: Bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn lớn Giá trị bất động sản bị tác động bất động sản khác Đặc biệt, trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng cơng trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội làm tăng vẻ đẹp nâng cao giá đất đai công 106 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046 2047 2048 2049 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 49.000.000 129.473.400 129.473.400 129.473.400 129.473.400 129.473.400 129.473.400 129.473.400 129.473.400 129.473.400 129.473.400 129.473.400 129.473.400 129.473.400 129.473.400 129.473.400 129.473.400 129.473.400 129.473.400 129.473.400 129.473.400 129.473.400 130.000.000 130.000.000 130.000.000 130.000.000 130.000.000 400.000.000 150.000.000 150.000.000 150.000.000 150.000.000 150.000.000 150.000.000 150.000.000 150.000.000 150.000.000 150.000.000 400.000.000 170.000.000 170.000.000 170.000.000 170.000.000 170.000.000 170.000.000 170.000.000 170.000.000 390.934.710 410.481.446 431.005.518 431.005.518 431.005.518 431.005.518 431.005.518 431.005.518 431.005.518 431.005.518 431.005.518 431.005.518 431.005.518 431.005.518 431.005.518 431.005.518 431.005.518 431.005.518 431.005.518 431.005.518 431.005.518 431.005.518 431.005.518 431.005.518 431.005.518 97.485.291 97.485.291 97.485.291 98.485.479 98.485.479 106.233.632 106.233.632 114.756.601 125.182.063 125.182.063 125.182.063 125.182.063 125.182.063 136.597.562 136.597.562 147.941.633 160.420.111 160.420.111 161.577.954 161.577.954 161.577.954 175.304.280 175.304.280 191.618.973 208.227.827 618.420.001 637.966.737 658.490.809 708.490.997 788.964.397 1.066.712.550 816.712.550 825.235.519 835.660.982 835.660.982 835.660.982 835.660.982 835.660.982 847.076.481 847.076.481 858.420.552 1.120.899.030 890.899.030 892.056.872 892.056.872 892.056.872 905.783.198 905.783.198 922.097.891 938.706.746 107 2050 2051 2052 2053 2054 2055 2056 2057 2058 2059 2060 2061 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 129.473.400 129.473.400 129.473.400 129.473.400 129.473.400 129.473.400 129.473.400 129.473.400 129.473.400 129.473.400 129.473.400 129.473.400 170.000.000 400.000.000 180.000.000 180.000.000 180.000.000 180.000.000 180.000.000 180.000.000 180.000.000 180.000.000 180.000.000 180.000.000 431.005.518 431.005.518 431.005.518 431.005.518 431.005.518 431.005.518 431.005.518 431.005.518 431.005.518 431.005.518 431.005.518 431.005.518 208.227.827 208.227.827 208.227.827 209.504.349 227.774.089 227.774.089 247.870.802 269.977.187 271.317.535 271.317.535 271.317.535 271.317.535 938.706.746 1.168.706.746 948.706.746 949.983.267 968.253.007 968.253.007 988.349.721 1.010.456.106 1.011.796.453 1.011.796.453 1.011.796.453 1.011.796.453 108 Phụ lục 2.3: Chi phí dự án Chợ Lim Đơn vị: Đồng Năm TT (1) 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 Năm dự án (2) 10 11 12 13 14 15 16 17 18 Vốn đầu tư (3) 42.722.322.799 27.811.812.980 29.800.244.064 30.327.680.410 Chi phí hàng năm (4) 932.688 989.972 3.068.478 3.079.403 3.448.608 3.465.315 3.681.686 3.688.965 3.889.040 3.937.401 4.140.885 4.154.171 4.414.499 4.423.416 4.661.336 4.715.609 4.964.885 Tổng chi phí hàng năm ( C ) (5) 42.722.322.799 27.811.812.980 29.801.176.752 30.328.670.382 3.068.478 3.079.403 3.448.608 3.465.315 3.681.686 3.688.965 3.889.040 3.937.401 4.140.885 4.154.171 4.414.499 4.423.416 4.661.336 4.715.609 4.964.885 109 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 19 20 21 22 23 24 25 Tổng 4.980.046 5.293.739 5.304.663 5.595.011 5.656.016 5.961.390 5.978.849 4.980.046 5.293.739 5.304.663 5.595.011 5.656.016 5.961.390 5.978.849 Phục lục 2.4: Doanh thu dự án HDB PLAZA Đơn vị: 1000 đồng Năm TT Năm DA (1) 2011 2012 2013 2014 2015 (2) Doanh thu từ bán chung cư (3) 309.833.024 340.816.326 374.897.959 412.387.755 113.406.633 Doanh thu từ bán/cho thuê sàn thương mại (bán/thuê dài hạn ) (4) 0 33.240.346 36.564.380 40.220.818 Doanh thu từ cho thuê sàn thương mại (thuê hàng năm) (5) 4.709.376 5.820.789 6.994.648 8.233.700 9.010.755 Doanh thu từ bãi đỗ xe tầng hầm (6) 7.056.000 7.056.000 9.072.000 TỔNG DOANH THU (1000 đồng) (7) 314.542.400 346.637.115 422.188.952 464.241.835 171.710.206 110 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 124.747.296 137.222.025 150.944.228 0 44.242.900 24.333.595 26.766.954 9.827.024 10.684.158 11.583.877 11.931.393 12.289.335 12.658.015 13.037.756 13.428.888 13.831.755 14.246.707 14.674.109 15.114.332 15.567.762 16.034.795 16.515.839 17.011.314 17.521.653 18.047.303 18.588.722 19.146.384 19.720.775 20.312.398 20.921.770 21.549.423 22.195.906 22.861.783 9.072.000 9.072.000 9.525.600 9.525.600 9.525.600 9.525.600 9.525.600 10.001.880 10.001.880 10.001.880 10.001.880 10.001.880 10.501.974 10.501.974 10.501.974 10.501.974 10.501.974 11.027.073 11.027.073 11.027.073 11.027.073 11.027.073 11.578.426 11.578.426 11.578.426 11.578.426 187.889.219 181.311.779 198.820.659 21.456.993 21.814.935 22.183.615 22.563.356 23.430.768 23.833.635 24.248.587 24.675.989 25.116.212 26.069.736 26.536.769 27.017.813 27.513.288 28.023.627 29.074.376 29.615.795 30.173.456 30.747.848 31.339.471 32.500.197 33.127.850 33.774.332 34.440.210 111 2042 2043 2044 2045 2046 2047 2048 2049 2050 2051 2052 2053 2054 2055 2056 2057 2058 2059 2060 2061 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 23.547.637 24.254.066 24.981.688 25.731.138 26.503.073 27.298.165 28.117.110 28.960.623 29.829.442 30.724.325 31.646.055 32.595.436 33.573.299 34.580.498 35.617.913 36.686.451 37.787.044 38.920.656 40.088.275 41.290.924 11.578.426 12.157.348 12.157.348 12.157.348 12.157.348 12.157.348 12.765.215 12.765.215 12.765.215 12.765.215 12.765.215 13.403.476 13.403.476 13.403.476 13.403.476 13.403.476 14.073.650 14.073.650 14.073.650 14.073.650 35.126.063 36.411.414 37.139.035 37.888.486 38.660.420 39.455.512 40.882.325 41.725.838 42.594.657 43.489.540 44.411.270 45.998.912 46.976.775 47.983.974 49.021.389 50.089.927 51.860.694 52.994.305 54.161.925 55.364.573 112 Phụ lục 2.5: Doanh thu dự án TTTM Vôi Đơn vị: 1000 đồng Năm TT Năm DA (1) 2011 (2) 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 10 11 12 Doanh thu từ Doanh thu từ cho thuê/bán kicho thuê/bán kiốt 2,5 Tầng (49 ốt 1,5 (49 năm) năm) Doanh thu từ cho thuê gian hàng chợ Trung tâm (49 năm) (3) 19.749.000.000 (4) 5.088.000.000 (5) 4.057.500.000 21.723.900.000 19.117.032.000 21.028.735.200 11.565.804.360 0 3.168.000.000 2.154.240.000 0 0 13.389.750.000 14.728.725.000 21.602.130.000 17.821.757.250 6.534.644.325 7.188.108.758 7.906.919.633 8.697.611.597 9.567.372.756 10.524.110.032 Doanh thu từ cho thuê sàn thương mại tầng 4,5 (49 năm) Doanh thu từ bãi đỗ xe (6) (7) 0 705.600.000 1.067.238.720 705.600.000 1.067.238.720 907.200.000 1.422.984.960 907.200.000 1.778.731.200 907.200.000 1.956.604.320 952.560.000 2.134.477.440 952.560.000 2.347.925.184 952.560.000 2.739.246.048 952.560.000 3.130.566.912 952.560.000 3.130.566.912 1.000.188.000 Tổng doanh thu (8) 28.894.500.000 38.281.650.000 36.705.597.000 44.403.703.920 31.362.000.330 8.864.829.285 9.874.039.958 10.816.083.953 11.784.649.037 12.867.857.940 14.215.916.080 4.083.126.912 4.130.754.912 113 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046 2047 2048 2049 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 3.521.887.776 3.874.076.554 3.874.076.554 3.874.076.554 3.874.076.554 3.874.076.554 4.261.484.209 4.261.484.209 4.687.632.630 5.156.395.893 5.156.395.893 5.156.395.893 5.156.395.893 5.156.395.893 5.672.035.482 5.672.035.482 6.239.239.030 6.863.162.933 6.863.162.933 6.863.162.933 6.863.162.933 6.863.162.933 7.549.479.227 7.549.479.227 8.304.427.149 9.134.869.864 1.000.188.000 1.000.188.000 1.000.188.000 1.000.188.000 1.050.197.400 1.050.197.400 1.050.197.400 1.050.197.400 1.050.197.400 1.102.707.270 1.102.707.270 1.102.707.270 1.102.707.270 1.102.707.270 1.157.842.634 1.157.842.634 1.157.842.634 1.157.842.634 1.157.842.634 1.215.734.765 1.215.734.765 1.215.734.765 1.215.734.765 1.215.734.765 1.276.521.503 1.276.521.503 4.522.075.776 4.874.264.554 4.874.264.554 4.874.264.554 4.924.273.954 4.924.273.954 5.311.681.609 5.311.681.609 5.737.830.030 6.259.103.163 6.259.103.163 6.259.103.163 6.259.103.163 6.259.103.163 6.829.878.116 6.829.878.116 7.397.081.664 8.021.005.567 8.021.005.567 8.078.897.699 8.078.897.699 8.078.897.699 8.765.213.992 8.765.213.992 9.580.948.653 10.411.391.368 114 2050 2051 2052 2053 2054 2055 2056 2057 2058 2059 2060 2061 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 9.134.869.864 9.134.869.864 9.134.869.864 9.134.869.864 10.048.356.851 10.048.356.851 11.053.192.536 12.158.511.789 12.158.511.789 12.158.511.789 12.158.511.789 12.158.511.789 1.276.521.503 1.276.521.503 1.276.521.503 1.340.347.579 1.340.347.579 1.340.347.579 1.340.347.579 1.340.347.579 1.407.364.958 1.407.364.958 1.407.364.958 1.407.364.958 10.411.391.368 10.411.391.368 10.411.391.368 10.475.217.443 11.388.704.429 11.388.704.429 12.393.540.114 13.498.859.368 13.565.876.747 13.565.876.747 13.565.876.747 13.565.876.747 Phụ lục 2.7: Tính tốn tiêu đánh giá hiệu kinh tế dự án HDB PlAZA Đơn vị: 1000 đồng NĂM NĂM TT DA 2011 2012 CHI PHÍ TỔNG DOANH THU 515.023.368 314.542.400 515.554.118 346.637.115 KHẤU HAO TSCĐ 67.023.104 67.023.104 TRẢ NỢ NGÂN HÀNG TỔNG DOANH THU - TỔNG CHI PHÍ -133.457.864 -101.893.899 HỆ SỐ TRIẾT KHẤU (r=20%) 0,8333333 DÒNG TIỀN -133.457.864 -84.911.582 115 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 348.002.100 348.728.017 4.515.025 6.233.229 6.285.811 6.436.131 3.040.897 2.823.728 3.020.187 2.877.488 3.093.577 2.943.708 3.160.232 3.002.838 3.230.159 3.075.199 3.313.859 3.140.276 3.390.844 3.208.559 3.482.488 3.291.071 3.567.286 1.998.880 2.288.895 2.089.229 422.188.952 464.241.835 171.710.206 187.889.219 181.311.779 198.820.659 21.456.993 21.814.935 22.183.615 22.563.356 23.430.768 23.833.635 24.248.587 24.675.989 25.116.212 26.069.736 26.536.769 27.017.813 27.513.288 28.023.627 29.074.376 29.615.795 30.173.456 30.747.848 31.339.471 32.500.197 67.023.104 67.023.104 67.023.104 67.023.104 67.023.104 67.023.104 67.023.104 67.023.104 67.023.104 67.023.104 67.023.104 67.023.104 67.023.104 67.023.104 67.023.104 67.023.104 67.023.104 67.023.104 67.023.104 67.023.104 67.023.104 67.023.104 67.023.104 67.023.104 67.023.104 83.780.000 50.268.000 33.512.000 57.429.957 132.268.922 200.706.285 248.679.094 242.049.072 259.407.632 85.439.200 86.014.311 86.186.532 86.708.972 87.360.295 87.913.031 88.111.459 88.696.255 88.909.157 90.017.640 90.246.014 90.900.641 91.145.548 91.838.172 92.614.991 93.347.827 93.629.274 95.772.071 96.073.680 30.410.967 0,6944444 0,5787037 0,4822531 0,4018776 0,334898 0,2790816 0,232568 0,1938067 0,1615056 0,134588 0,1121567 0,0934639 0,0778866 0,0649055 0,0540879 0,0450732 0,037561 0,0313009 0,0260841 0,0217367 0,0181139 0,0150949 0,0125791 0,0104826 0,0087355 0,0072796 39.881.914 76.544.515 96.791.225 99.938.551 81.061.744 72.395.909 19.870.427 16.670.150 13.919.606 11.669.986 9.798.038 8.216.693 6.862.699 5.756.872 4.808.909 4.057.387 3.389.734 2.845.269 2.377.445 1.996.260 1.677.621 1.409.080 1.177.773 1.003.940 839.251 221.379 116 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046 2047 2048 2049 2050 2051 2052 2053 2054 2055 2056 2057 2058 2059 2060 2061 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 2.393.739 2.172.122 2.491.857 2.259.161 2.606.851 2.362.529 2.715.052 2.458.529 2.828.696 2.571.931 2.960.632 2.677.867 3.086.036 2.789.171 3.230.981 2.919.319 3.369.420 3.042.230 3.514.898 3.185.264 3.681.636 3.321.056 3.842.330 33.127.850 33.774.332 34.440.210 35.126.063 36.411.414 37.139.035 37.888.486 38.660.420 39.455.512 40.882.325 41.725.838 42.594.657 43.489.540 44.411.270 45.998.912 46.976.775 47.983.974 49.021.389 50.089.927 51.860.694 52.994.305 54.161.925 55.364.573 30.734.111 31.602.210 31.948.353 32.866.903 33.804.562 34.776.506 35.173.434 36.201.891 36.626.816 38.310.394 38.765.206 39.916.790 40.403.504 41.622.099 42.767.931 44.057.457 44.614.554 45.979.159 46.575.029 48.675.430 49.312.669 50.840.869 51.522.243 0,0060663 0,0050553 0,0042127 0,0035106 0,0029255 0,0024379 0,0020316 0,001693 0,0014108 0,0011757 0,0009797 0,0008165 0,0006804 0,000567 0,0004725 0,0003937 0,0003281 0,0002734 0,0002279 0,0001899 0,0001582 0,0001319 0,0001099 NPV IRR 186.443 159.758 134.589 115.383 98.895 84.782 71.458 61.290 51.674 45.041 37.980 32.590 27.490 23.599 20.207 17.347 14.639 12.572 10.612 9.243 7.803 6.704 5.662 368.048.692 22% 117 Phụ lục 2.8: Tính tốn tiêu đánh giá hiệu kinh tế dự án TTTM Vôi Đơn vị: 1000 đồng NĂM TT NĂM DA CHI PHÍ (1000 đồng) 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 10 11 12 13 14 15 16 26.352.896 54.533.404 42.384.613 40.112.270 867.240 529.297 562.081 594.152 627.414 663.665 905.941 549.367 567.204 592.760 618.420 637.967 658.491 TỔNG DOANH THU (1000 đồng) 28.894.500 38.281.650 36.705.597 44.403.704 31.362.000 8.864.829 9.874.040 10.816.084 11.784.649 12.867.858 14.215.916 4.083.127 4.130.755 4.522.076 4.874.265 4.874.265 4.874.265 KHẤU HAO TSCĐ (phần cho thuê) 11.113.774 11.113.774 11.113.774 11.113.774 11.113.774 11.113.774 11.113.774 11.113.774 11.113.774 11.113.774 8.036.415 8.036.415 8.036.415 TRẢ NỢ NGÂN HÀNG 3.750.000 7.500.000 10.687.500 9.187.500 4.031.250 TỔNG DOANH THU TỔNG CHI PHÍ 2.541.604 -16.251.754 -9.429.016 -3.208.566 30.921.034 10.261.806 16.394.483 21.335.706 22.271.008 23.317.967 24.423.748 14.647.534 14.677.324 15.043.089 12.292.259 12.272.713 12.252.189 HỆ SỐ TRIẾT KHẤU (r=18%) 0,8474576 0,7181844 0,6086309 0,5157889 0,4371092 0,3704315 0,313925 0,2660382 0,2254561 0,1910645 0,161919 0,1372195 0,1162877 0,0985489 0,083516 0,0707763 DÒNG TIỀN 2.541.604 -13.772.673 -6.771.772 -1.952.833 15.948.725 4.485.530 6.073.033 6.697.812 5.924.938 5.257.177 4.666.510 2.371.715 2.014.015 1.749.327 1.211.389 1.024.968 867.165 118 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046 2047 2048 2049 2050 2051 2052 2053 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 708.491 788.964 1.066.713 816.713 825.236 835.661 835.661 835.661 835.661 835.661 847.076 847.076 858.421 1.120.899 890.899 892.057 892.057 892.057 905.783 905.783 922.098 938.707 938.707 1.168.707 948.707 949.983 4.924.274 4.924.274 5.311.682 5.311.682 5.737.830 6.259.103 6.259.103 6.259.103 6.259.103 6.259.103 6.829.878 6.829.878 7.397.082 8.021.006 8.021.006 8.078.898 8.078.898 8.078.898 8.765.214 8.765.214 9.580.949 10.411.391 10.411.391 10.411.391 10.411.391 10.475.217 8.036.415 8.036.415 12.252.198 12.171.724 4.244.969 4.494.969 4.912.595 5.423.442 5.423.442 5.423.442 5.423.442 5.423.442 5.982.802 5.982.802 6.538.661 6.900.107 7.130.107 7.186.841 7.186.841 7.186.841 7.859.431 7.859.431 8.658.851 9.472.685 9.472.685 9.242.685 9.462.685 9.525.234 0,0599799 0,0508304 0,0430766 0,0365056 0,030937 0,0262178 0,0222185 0,0188292 0,0159569 0,0135228 0,01146 0,0097119 0,0082304 0,0069749 0,005911 0,0050093 0,0042452 0,0035976 0,0030488 0,0025837 0,0021896 0,0018556 0,0015725 0,0013327 0,0011294 0,0009571 734.886 618.694 182.859 164.092 151.981 142.191 120.500 102.119 86.542 73.340 68.563 58.104 53.816 48.128 42.146 36.001 30.509 25.855 23.962 20.307 18.959 17.577 14.896 12.317 10.687 9.117 119 2054 2055 2056 2057 2058 2059 2060 2061 43 44 45 46 47 48 49 50 968.253 968.253 988.350 1.010.456 1.011.796 1.011.796 1.011.796 1.011.796 11.388.704 11.388.704 12.393.540 13.498.859 13.565.877 13.565.877 13.565.877 13.565.877 10.420.451 10.420.451 11.405.190 12.488.403 12.554.080 12.554.080 12.554.080 12.554.080 0,0008111 0,0006874 0,0005825 0,0004937 0,0004184 0,0003545 0,0003005 0,0002546 NPV IRR Phụ lục 2.9: Tính tốn tiêu đánh giá hiệu kinh tế dự án Chợ Lim Năm dự án Vốn đầu tư 42.722.322.799 27.811.812.980 29.800.244.064 30.327.680.410 Chi phí hàng năm 932.688 989.972 3.068.478 3.079.403 3.448.608 3.465.315 Tổng chi phí hàng năm 42.722.322.799 27.811.812.980 29.801.176.752 30.328.670.382 3.068.478 3.079.403 3.448.608 3.465.315 Thu nhập hàng năm 15.300.000.000 38.095.800.000 4.330.800.000 4.808.160.000 17.559.120.000 17.607.655.200 20.426.018.400 20.553.551.064 Hệ số chiết khấu 1,000 1,180 1,392 1,643 1,939 2,288 2,700 3,185 Chi phí quy năm đầu (Cqđ) 42.722.322.799 23.569.333.034 21.402.741.132 18.458.965.122 1.582.687 1.346.035 1.277.473 1.087.849 8.452 7.163 6.644 6.165 5.252 4.451 3.772 3.197 41.249.875 25% Đơn vị: Đồng Thu nhập quy năm đầu (Bqđ) 15.300.000.000 32.284.576.271 3.110.313.128 2.926.394.617 9.056.798.753 7.696.468.364 7.566.441.435 6.452.274.200 120 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 … Tổng 3.681.686 3.688.965 3.889.040 3.937.401 4.140.885 4.154.171 4.414.499 4.423.416 4.661.336 4.715.609 4.964.885 4.980.046 5.293.739 5.304.663 5.595.011 5.656.016 5.961.390 5.978.849 3.681.686 3.688.965 3.889.040 3.937.401 4.140.885 4.154.171 4.414.499 4.423.416 4.661.336 4.715.609 4.964.885 4.980.046 5.293.739 5.304.663 5.595.011 5.656.016 5.961.390 5.978.849 21.910.271.688 21.965.839.638 23.493.130.706 23.552.588.413 25.105.897.856 25.207.317.602 26.869.358.705 26.937.431.834 28.753.615.815 28.826.454.063 30.729.324.922 30.845.061.847 32.881.133.666 32.964.526.176 35.180.923.023 35.270.153.009 37.601.251.635 37.734.527.719 3,759 4,435 5,234 6,176 7,288 8,599 10,147 11,974 14,129 16,672 19,673 23,214 27,393 32,324 38,142 45,008 53,109 62,669 979.469 831.700 743.057 637.540 568.210 483.079 435.044 369.426 329.912 282.842 252.367 214.524 193.251 164.110 146.689 125.668 112.248 95.404 5.828.968.447 4.952.331.900 4.488.702.495 3.813.612.500 3.445.019.384 2.931.301.825 2.647.946.455 2.249.707.618 2.035.074.670 1.729.008.383 1.561.985.105 1.328.701.749 1.200.346.517 1.019.822.723 922.365.539 783.648.264 708.001.416 602.127.879 106.165.620.672 NPV= IRR= 126.641.939.637 20.476.318.965 24,07% ... cứu, đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu dự án đầu tư bất động sản Tập đoàn HDB Việt Nam? ?? Tác giả mong muốn nghiên cứu đề xuất một số giải pháp mang l ại hiệu cao cho dự án đầu tư bất động. .. pháp nâng cao hiệu dự án đầu tư Bất động sản Tập đoàn HDB Việt Nam ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU: ­ Đối tư? ??ng nghiên cứu đề tài giải pháp nâng cao hiệu quả d ự án đầu tư bất động sản Tập. .. thiệu Tập đoàn HDB Việt Nam 39 T T T T T T 2.2 Thực trạng hoạt động đầu tư dự án bất động sản Tập đoàn HDB Việt Nam 50 T T 2.3 Phân tích hiệu đầu tư bất động sản Tập đoàn HDB Việt Nam 60