bài giảng đầu tư bất động sản

NGUYÊN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN Tan Thuan EPZ District & New City Center Khoa Kinh Tế Phát Triển Đại học Kinh tế TP.HCM Giảng viên: Trần Tiến Khai Saigon South Trần Tiến Khai Source: Phu My Hung Corp. 2003 Chương 4. Đầu tư Bất động sản Trần Tiến Khai Mục đích  Nắm nội dung đầu tư kinh doanh bất động sản.  Các loại hình đầu tư kinh doanh bất động sản.  Phương pháp đánh giá hiệu đầu tư kinh doanh bất động sản. Trần Tiến Khai Nội dung 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. Những vấn đề chung đầu tư kinh doanh BĐS Lựa chọn đầu tư Nhà đầu tư Nguồn vốn đầu tư Trình tự, thủ tục thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Nội dung dự án đầu tư kinh doanh BĐS Hợp đồng hoạt động kinh doanh bất động sản Thông tin hồ sơ bất động sản Đánh giá hiệu dự án đầu tư kinh doanh BĐS. Trần Tiến Khai 1. Các vấn đề chung đầu tư bất động sản 1. Các khái niệm định nghĩa   Đầu tư: việc nhà đầu tư bỏ vốn loại tài sản hữu hình vô hình để hình thành tài sản tiến hành hoạt động đầu tư theo quy định pháp luật (Điều 3, Luật Đầu tư). Các hình thức đầu tư:  Đầu tư trực tiếp hình thức đầu tư nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư tham gia quản lý hoạt động đầu tư.  Đầu tư gián tiếp hình thức đầu tư thông qua việc mua cổ phần, cổ phiếu, trái phiếu, giấy tờ có giá khác, quỹ đầu tư chứng khoán thông qua định chế tài trung gian khác mà nhà đầu tư không trực tiếp tham gia quản lý hoạt động đầu tư. Trần Tiến Khai 1. Các vấn đề chung đầu tư bất động sản  Kinh doanh BĐS lĩnh vực đầu tư có điều kiện, có nghĩa lĩnh vực thực đầu tư với điều kiện cụ thể pháp luật quy định (Điều 29 - Luật Đầu tư).  Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh bất động sản phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội đất nước (Điều 12, Luật Kinh doanh bất động sản).  Nhà nước có sách khuyến khích đầu tư BĐS (Điều 12, Luật Kinh doanh bất động sản). Trần Tiến Khai 1. Các vấn đề chung đầu tư bất động sản  Các trách nhiệm cụ thể Nhà nước:  xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật hàng rào; xây dựng công trình hạ tầng xã hội trụ sở quan nhà nước nằm phạm vi dự án.  giải phóng mặt bằng;  miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;  vay ưu đãi đầu tư;  có chế, sách bình ổn thị trường BĐS. Trần Tiến Khai 1. Các vấn đề chung đầu tư bất động sản  Các khái niệm kinh doanh BĐS :  Kinh doanh bất động sản việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.  Kinh doanh dịch vụ bất động sản hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản thị trường bất động sản, bao gồm dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản. Trần Tiến Khai 1. Các vấn đề chung đầu tư bất động sản  Các khái niệm kinh doanh BĐS : Giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản việc mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản.  Bất động sản kinh doanh: a) Các loại nhà, công trình xây dựng (tài sản hữu hình) b) Quyền sử dụng đất (tài sản vô hình)  Trần Tiến Khai 1. Các vấn đề chung đầu tư bất động sản  Bất động sản kinh doanh (Nghị định 153/2007/NĐ-CP): a) Công trình dân dụng; công trình công nghiệp; công trình giao thông; công trình thủy lợi; công trình hạ tầng kỹ thuật (trừ loại bị cấm). b) Quyền sử dụng đất tham gia thị trường bất động sản theo quy định pháp luật đất đai. c) Có đủ điều kiện theo quy định Điều Luật Kinh doanh bất động sản Trần Tiến Khai 10 Tính IRR dự án  Khấu hao hàng năm (r): 1.000 tr / 10 năm = 100 tr  Dòng tiền kỳ vọng hàng năm dự án X: P+r a = 89 tr + 100 tr =189 tr.  Hiện giá dòng tiền tính theo YP.  Tỷ suất hoàn vốn nội đạt NPV = 0, NPV = -Ip + a*YP = = -1.000 + 189*YP@i%,10n = YP = 1000 /189 = 5,2910  Dùng công thức nội suy tính tỷ suất IRR = 13,64%  Tương tự ta tính tỷ suất dự án Y 18,82% Trần Tiến Khai 136 Nhận xét:  IRRY - IRRX = 18,82% - 13, 64% = 5,18% > 5%  Dự án X có độ lệch chuẩn σX = 29,138 nhỏ dự án Y nên có độ rủi ro thấp. Nhà đầu tư muốn an toàn nên chọn dự án X.  Dự án Y có độ lệch chuẩn cao σY= 63 có nhiều rủi ro lại có tỷ lệ sinh lời cao 18,82% hấp dẫn nhà đầu tư. Do nhà đầu tư chấp nhận rủi ro theo yêu cầu thực theo dự án Y. Trần Tiến Khai 137 10. Rủi ro đầu tư BĐS  Căn vào đối tượng phát sinh rủi ro. người ta chia thành loại:  Rủi ro liên quan đến loại tài sản  Rủi ro liên quan đến danh mục tài sản.  Thông thường. đa dạng hóa hoạt động đầu tư cách xây dựng danh mục đầu tư hợp lý làm giảm rủi ro so với tài sản riêng lẻ. Trần Tiến Khai 138 10. Rủi ro đầu tư BĐS  Rủi ro nhân tố định tỷ suất lợi nhuận hoạt động đầu tư.  Lý thuyết đầu tư coi định đầu tư đánh đổi rủi ro mức lãi suất mà hoạt động đầu tư mang lại.  Rủi ro cao mức lãi suất kỳ vọng cao. Trần Tiến Khai 139 10. Rủi ro đầu tư BĐS  Căn vào đối tượng phát sinh rủi ro. người ta chia thành loại:  Rủi ro liên quan đến loại tài sản  Rủi ro liên quan đến danh mục tài sản.  Thông thường đa dạng hóa hoạt động đầu tư cách xây dựng danh mục đầu tư hợp lý làm giảm rủi ro so với tài sản riêng lẻ. Trần Tiến Khai 140 10. Rủi ro đầu tư BĐS  Căn vào yếu tố cấu thành chia thành loại rủi ro:     Rủi Rủi Rủi Rủi ro ro ro ro liên liên liên liên quan quan quan quan đến đến đến đến dòng thu nhập. giá trị tài sản khoản chi phí quản trị rủi ro. Trần Tiến Khai 141 10. Rủi ro đầu tư BĐS  Căn vào nguồn gốc phát sinh rủi ro chia thành rủi ro từ bên rủi ro bên trong.  Rủi ro có nguồn gốc từ bên bao gồm: rủi ro thị trường; rủi ro sách; rủi ro thiên nhiên gây ra…  Rủi ro bên có nguyên nhân từ công nghệ (máy móc thiết bị trục trặc kỹ thuật; nguyên liệu hư hỏng bất thường…). nguyên nhân từ phía người lao động; từ phía quản lý. Trần Tiến Khai 142 10. Rủi ro đầu tư BĐS  Một số loại rủi ro:         Rủi Rủi Rủi Rủi Rủi Rủi Rủi Rủi ro ro ro ro ro ro ro ro thị trường. tài chính. thị trường vốn. lạm phát (rủi ro sức mua). khoản. môi trường. pháp lý. quản lý. Trần Tiến Khai 143 10.1 Rủi ro thị trường  Rủi ro thay đổi điều kiện thị trường ảnh hưởng đến thu nhập ròng từ hoạt động, ví dụ thay đổi trong:  Nhu cầu bất động sản người sử dụng  Nguồn cung không gian từ công trình xây dỡ bỏ công trình cũ  Tiền thuê thị trường  Tỷ lệ bỏ trống Trần Tiến Khai 144 10.2 Rủi ro tài  Xuất phát từ việc sử dụng nợ vay để hỗ trợ tài cho dự án đầu tư.  Rủi ro gia tăng từ vỡ nợ khoản chấp sau sử dụng nợ vay.  Mức độ rủi ro tài tùy thuộc:  Số nợ, ví dụ tỷ lệ nợ vay giá trị  Loại nợ vay, ví dụ mức lãi suất cố định, mức lãi suất điều chỉnh. Trần Tiến Khai 145 10.3 Rủi ro thị trường vốn  Rủi ro mà thay đổi thị trường vốn tác động đến giá trị thị trường bất động sản, ví dụ thay đổi trong:     Lãi suất chấp Tỷ suất lợi nhuận vốn chủ sở hữu Tổng tỷ suất lợi nhuận Tổng tỷ lệ vốn hóa Trần Tiến Khai 146 10.4 Rủi ro lạm phát  Rủi ro lạm phát không mong đợi khiến dòng tiền mặt từ hoạt động kinh doanh số tiền thu hồi sức mua.  Giá thuê bất động sản thị trường gia tăng với lạm phát.  Các điều khoản hợp đồng cho thuê có tác dụng bảo vệ trước lạm phát, ví dụ chi phí hoạt động điều chỉnh số giá tiêu dùng (CPI). Trần Tiến Khai 147 10.5 Rủi ro khoản  Khó khăn việc chuyển khoản đầu tư thành tiền mặt theo giá trị thị trường thời điểm hợp lý.  Mức độ rủi ro khoản cao bất động sản  Hầu nhiều người mua loại bất động sản cụ thể địa điểm định vào thời điểm định nào.  Không giao dịch thị trường có tính tổ chức cao thị trường chứng khoán.  Giao dịch hao tốn nhiều thời gian để hoàn thành Trần Tiến Khai 148 hồ sơ pháp lý. 10.6 Rủi ro môi trường  Rủi ro mà môi trường bất động sản ảnh hưởng đến giá trị bất động sản đó.  Chịu tác động  Những nguy hại đến sức khỏe người nhận biết, ví dụ chất amiăng, chất thải độc hại.  Các chi phí liên quan đến việc giải vấn đề môi trường có tiềm phát sinh.  Tai họa tự nhiên động đất điều kiện tự nhiên. Trần Tiến Khai 149 10.7 Rủi ro pháp lý  Rủi ro mà yếu tố pháp lý ảnh hưởng đến giá trị thị trường bất động sản.  Các loại rủi ro pháp lý  Những thay đổi luật liên quan đến thuế  Các quy định liên quan đến môi trường  Thay đổi quy định sử dụng đất  Khả cấp giấy phép Trần Tiến Khai 150 10.8 Rủi ro quản lý  Hầu hết đầu tư bất động sản cần có quản lý.  Năng lực quản lý ảnh hưởng đến tỷ suất lợi nhuận nhà đầu tư.  Một số bất động sản cần quản lý nhiều bất động sản khác, ví dụ khu mua sắm vùng.  Giá trị hoạt động bất động sản với giá trị doanh nghiệp chịu tác động rủi ro quản lý. Trần Tiến Khai 151 [...]... của các công ty 1 Đầu tư vào đâu? ? ? ? Đầu tư mua trái phiếu với lãi suất cố định Đầu tư bất động sản Trần Tiến Khai 13 2 Lựa chọn Đầu tư 2 Đầu tư theo tiêu chí nào? Bảo đảm an toàn vốn đầu tư ? Thu nhập đều đặn? Đầu tư mua trái phiếu với lãi suất cố định Quản lý dễ dàng và chi phí thấp ? Cổ phiếu các cty Ít bị ảnh hưởng của lạm phát ? Nâng được giá trị vốn đầu tư ? Đầu tư bất động sản Trần Tiến Khai... tài sản đầu tư có tăng cao hơn lạm phát vào cuối kỳ đầu tư hay không, nghĩa là giá trị thực có tăng lên theo thời gian?  Các tài sản khác nhau đáp ứng những đòi hỏi trên với mức độ khác nhau Thông thường có sự đánh đổi giữa ưu thế này với những hạn chế khác của các loại tài sản đầu tư  Bất động sản có ưu thế về mặt này và thường có giá trị tăng cao vào cuối kỳ đầu tư vì xu hướng của bất động sản. .. vốn đầu tư  An toàn vốn đầu tư nghĩa là ít có nguy cơ rủi ro bị mất đồng vốn Đây là mối quan tâm hàng đầu của tất cả các nhà đầu tư  Xét theo khía cạnh này thì đầu tư BĐS và đầu tư vào cổ phiếu có nguy cơ lớn hơn là đầu tư vào các tài sản không có rủi ro như trái phiếu, chứng chỉ tiền gửi v.v… Trần Tiến Khai 15 Tính chất đều đặn của thu nhập  Thu nhập đều đặn là mong muốn của nhiều nhà đầu tư Thu... theo thời gian động của nhiều nhân tố Trần Tiến Khai 24 2 Lựa chọn đầu tư  Các loại hình đầu tư BĐS Đất ở, nhà ở; Văn phòng và địa điểm kinh doanh; Trung tâm mua sắm, trung tâm thương mại; Nhà xưởng công nghiệp, nhà kho và diện tích kinh doanh;  Cơ sở vui chơi, giải trí, chăm sóc sức khỏe;  Bất động sản trong nông nghiệp;  Đầu tư bất động sản ở nước ngoài;     Trần Tiến Khai 25 Đầu tư vào các loại... chung về đầu tư bất động sản  Điều kiện đ/v Bất động sản đưa vào kinh doanh hay là tính chất pháp lý (Điều 7 Luật KDBĐS)  Nhà, công trình xây dựng: a) Thuộc đối tư ng được phép kinh doanh; b) Bảo đảm chất lượng; c) Không có tranh chấp về quyền sở hữu; d) Không bị kê biên; e) Không nằm trong khu vực cấm xây dựng ; f) Có hồ sơ theo quy định Trần Tiến Khai 11 1 Các vấn đề chung về đầu tư bất động sản ... Lựa chọn đầu tư 3 Đầu tư kinh doanh Trung tâm mua sắm, thương mại  Phức tạp và đòi hỏi công tác quản lý và chuyên môn của nhà đầu tư nhiều nhất;  Các thỏa thuận cho thuê thường rất phức tạp và khó chọn lựa khách cho thuê ;  Rủi ro lớn, thu nhập cao;  Các nhà cho vay ưa thích: tài sản có giá trị thế chấp, nhà đầu tư có vốn lớn và am tư ng kinh doanh Trần Tiến Khai 34 2 Lựa chọn đầu tư 3 Đầu tư kinh... chọn đầu tư 2 Đầu tư kinh doanh Nhà ở    Phù hợp với nhà đầu tư cá nhân, vốn ít, mới vào nghề; Hình thức đầu tư: cho thuê để ở (nhà riêng, nhà chung cư, nhà trọ công nhân, nhà của chính mình); Nhà vườn, nhà biệt thự, căn hộ chung cư cao cấp: các phân khúc thị trường cho người có thu nhập cao; người nước ngoài làm việc tạm thời; Trần Tiến Khai 30 2 Lựa chọn đầu tư  Các lưu ý khi đầu tư vào Nhà ở  Sản. .. thời gian cho quản lý  Đầu tư BĐS bất lợi hơn các hướng đầu tư khác, vì việc mua bán thường tốn nhiều thời gian và chi phí  Có thể mua (bán) một bộ phận kết quả đầu tư Khi có nhu cầu tiền cho hoạt động khác có thể chia nhỏ ra để bán từng phần Đây là điểm yếu của đầu tư BĐS Trần Tiến Khai 17 Ít ảnh hưởng bởi lạm phát  Lạm phát làm tăng chi phí vay thực tế, từ đó giá trị của tài sản và lợi tức cũng tăng... Đặc điểm của đầu tư KD BĐS  Thuận lợi:  Bảo đảm vốn đầu tư  Lợi tức từ tiền thuê chắc chắn và đảm bảo  Cách thức tốt nhất để chống lạm phát  Nâng cao giá trị vốn Trần Tiến Khai 20 Đặc điểm của đầu tư KD BĐS  Bất thuận lợi:  Cần một khoản vốn đầu tư lớn  Không dễ dàng mua bán (khó thanh khoản)  Chi phí quản lý cao  Chi phí mua bán giao dịch cao Trần Tiến Khai 21 Đặc điểm của đầu tư KD BĐS Loại... Trần Tiến Khai 21 Đặc điểm của đầu tư KD BĐS Loại Chứng khoán Trái phiếu Bất động sản 1 An toàn Thấp Cao Cao 2 Thu nhập đều Thấp Cao Cao 3 Dễ giao dịch Cao Cao Thấp T.bình Thấp Thấp Cao Thấp Cao Tiêu chí 4 Ảnh hưởng bởi lạm phát 5 TS Lợi nhuận Trần Tiến Khai 22 BĐS hay Cổ phiếu? Cổ phiếu các công ty Đầu tư bất động sản Bất động sản Cổ phiếu BĐS thường có giá trị lớn Các CP có giá trị nhỏ vì vậy các . các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu. tư) .  Các hình thức đầu tư:  Đầu tư trực tiếp là hình thức đầu tư do nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư và tham gia quản lý hoạt động đầu tư.  Đầu tư gián tiếp là hình thức đầu tư thông qua việc mua. giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản. Trần Tiến Khai 9 1. Các vấn đề chung về đầu tư bất động sản  Các khái niệm về kinh doanh BĐS :  Giao dịch bất động sản