Bài giảng định giá bất động sản (bđs) GV nguyễn thị minh phương

Luật Dân sự Thái Lan: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân sự Việt Nam năm 2005: “BĐS là các tài sản bao gồm:

Định giá Bất động sản (BĐS)

Nguyễn Thị Minh Phương

Trung tâm BĐS và Đấu giá Quốc gia – VVFC Giảng viên Bộ môn Thẩm định giá – Đại học KTQD

Khái niệm: Bất động sản

Luật cổ La Mã: Tài sản gồm “bất động sản” và “động sản” BĐS là đất đai, của cải trong lòng đất và tất cả những gì được tạo ra do sức lao động

của con người trên mảnh đất (các công trình xây dựng, mùa màng, cây

trồng…)

Luật dân sự Nga: BĐS là “mảnh đất” BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng” Những tài sản như “Tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS.

Luật Dân sự Pháp: “Mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”.

Luật Dân sự Thái Lan: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”

Luật Dân sự Việt Nam năm 2005: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.

Phân loại bất động sản cho định giá

Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản có thể phân thành 3 loại:

BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công

trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã

hội), BĐS là trụ sở làm việc Trong nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ

Khái niệm: Định giá bất động sản

Theo Luật kinh doanh BĐS:

Định giá bất động sản: Là hoạt động tư vấn, xác định giá của BĐS cụ thể tại 1 thời điểm xác định

So sánh định giá với thẩm định giá theo quy định hiện nay của Nhà nước

+ Tổ chức tư vấn: Tổ chức

có chức năng thẩm định giá

b Đối tượng + Tài sản theo Danh mục theo quy định của

Nhà nước +Tài sản không theo Danh mục theo quy định của Nhà nước

+ Mọi loại hình tài sản

c Hiệu lực + Bắt buộc, cưỡng bức

e Nguyên tắc + Tuân thủ quy định pháp luật về Định giá + Tuân thủ pháp luật, Tiêu

chuẩn TĐG V.Nam

Hành lang pháp lý cho Định giá BĐS

1 Các văn bản pháp qui về thẩm định giá, (định giá - nếu có):

Pháp lệnh giá số 40

Nghị định số 170/2003/NĐ-CP quy định chi tiết Pháp lệnh giá

và Nghị định số 75/2008/NĐ-CP sửa đổi bổ sung Nghị định số 170/2003/NĐ-CP

77/2005/QĐ-Hành lang pháp lý cho Định giá BĐS (Tiếp)

2 Các văn bản pháp qui về Đất đai, kinh doanh BĐS:

Thông tư 145/2007/TT-BTC về các phương pháp xác định giá đất;

Nghị định số 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất; Thông tư số

117/2004/TT-BTC; Thông tư số 70/2006/TT-BTC sửa đổi…

Các văn bản pháp qui khác: Suất vốn đầu tư; chỉ số giá xây dựng; khung giá đất; giá bồi thường; đơn giá thuê đất địa bàn tỉnh, thành phố…

3 Căn cứ các tài liệu pháp lý về BĐS

4 Căn cứ quá trình khảo sát thực trạng tài sản

Các phương pháp định giá BĐS

Định giá đất và công trình trên đất:

1 Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh là phương pháp định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các BĐS tương tự với BĐS cần định giá đã giao dịch thành công (hoặc đang mua, bán trên thị trường) vào thời điểm cần định giá hoặc gần với thời điểm cần định giá để ước tính

và xác định giá trị thị trường của BĐS.

Các trường hợp áp dụng: định giá các BĐS có tính đồng nhất như: + Định giá các mảnh đất trống

+ Các BĐS có tính đồng nhất cao như: Các căn hộ chung cư, BĐS liên kế hoặc cùng khu vực;

- Áp dụng cho mục đích: mua, bán, góp vốn, cấm cố, thế chấp, để đánh thuế BĐS

1 Phương pháp so sánh (Tiếp)

Các bước tiến hành (gồm 4 bước):

Bước 1 : Khảo sát và thu thập thông tin (3-5 BĐS so sánh)

- Đặc điểm pháp lý: Đất, công trình xây dựng…

- Đặc điểm kinh tế kỹ thuật: kích thước, quy mô lô đất; hình dáng;

vị trí lô đất; khả năng tiếp cận môi trường xung quanh

- Các công trình xây dựng: Nhà và các hạng mục xây dựng khác

- Thời điểm giao dịch: ngày, tháng, năm giao dịch

- Điều kiện chuyển nhượng và thanh toán: khả năng tài chính,

phương thức thanh toán và điều kiện mua bán

- Qui hoạch…

1 Phương pháp so sánh (Tiếp)

Các bước tiến hành (tiếp):

Bước 2. Khảo sát hiện trạng BĐS

Bước 3. Phân tích và điều chỉnh:

Phân tích: phân tích BĐS so sánh và BĐS định giá, phân tích

thị trường thời điểm định giá

Điều chỉnh: Nguyên tắc điều chỉnh bằng cách lấy BĐS định

giá làm chuẩn Những yếu tố hiện diện ở BĐS định giá

mà không hiện diện ở BĐS so sánh thì cộng thêm và

ngược lại

Bước 4. Ước tính giá trị của BĐS mục tiêu

1 Phương pháp so sánh (Tiếp)

Ưu điểm:

- Là phương pháp ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật;

- Có cơ sở vững chắc để khách hàng, các cơ quan pháp lý công nhận;

- Nó là cơ sở cho nhiều phương pháp định giá khác

Nhược điểm:

- Nếu chất lượng thông tin BĐS so sánh không tốt sẽ ảnh hưởng tới kết quả định giá

- Các thông tin thường mang tính chất lịch sử

- Chứa đựng yếu tố chủ quan

- Bao gồm: giao dịch trực tiếp giữa các cá nhân, tổ chức với nhau; trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giao dịch thành công trên sàn giao dịch BĐS.

- Đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường (giá giao dịch, giá niêm yết hoặc giá chào bán)

- Các thông tin về giá tài sản đã giao dịch thành công trên thị trường: Phải khách quan.

- Giá chào bán, chào mua (giao dịch chưa thành công): phải có điều chỉnh hợp

- Xác định giá trị của tài sản cần thẩm định bằng cách lấy mức giá chỉ dẫn đại diện của các tài sản so sánh, bảo đảm chênh lệch giữa mức giá đại diện chung với các mức giá chỉ dẫn không quá 10%.

Định giá Đất Bài tập tình huống 1

So s¸nh 2

So s¸nh 3

So s¸nh 4

So s¸nh 5

Định giá Đất Bài tập tình huống 1 (Tiếp)

Hãy ước tính giá trị của lô đất mục tiêu, biết giá thị

trường và diện tích của các lô đất so sánh như sau:

ChØ tiªu So

s¸nh 1

So s¸nh 2

So s¸nh 3

So s¸nh 4

So s¸nh 5

So s¸nh 3

So s¸nh 4

So s¸nh 5

Lời giải đề nghị Bài tập tình huống 1 (Tiếp)

Đơn giá 1m2 đất của các BĐS so sánh:

ChØ tiªu So s¸nh

1

So s¸nh 2

Lời giải đề nghị Bài tập tình huống 1 (Tiếp)

Lời giải đề nghị Bài tập tình huống 1 (Tiếp)

Giá các BĐS so sánh sau khi đã điều chỉnh

ChØ tiªu So s¸nh

1

So s¸nh 2

So s¸nh 3

So s¸nh 4

So s¸nh 5

Lời giải đề nghị Bài tập tình huống 1 (Tiếp)

Từ kết quả tính toán trên:

- Dự kiến đơn giá BĐS mục tiêu từ 15 đến 15,444 triệu/m2

- Trung bình cộng các kết quả trên: 15,223 triệu/m2

Ước tính giá trị tài sản cần định giá như sau:

Vậy đơn giá của BĐS là 15,2 triệu đồng/m2

Tổng giá trị của mảnh đất: 80m2 x 15,2 triệu/m2 = 1.216 triệu

2 Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập: là phương pháp định giá dựa trên cơ sở

chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận

được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hóa thu nhập)

để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá.

Nguyên tắc kinh tế:

Dựa trên chủ yếu trên nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai: Phương

pháp này cho rằng giá thị trường của một BĐS bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập ròng tương lai có thể nhận được từ BĐS đó

Các trường hợp áp dụng:

- Những BĐS mà có thể dự tính được thu nhập ròng các năm tương lai

- Những BĐS dùng để đầu tư.

2 Phương pháp thu nhập (Tiếp)

Phương pháp thu nhập được chia thành hai phương pháp:

Phương pháp vốn hóa trực tiếp: áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ tài sản đầu tư qua các năm không thay đổi và số năm đầu tư là vô hạn

- Sử dụng tỷ suất vốn hóa: để chuyển đổi thu nhập ròng thành giá trị tài sản

Phương pháp dòng tiền chiết khấu: áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ tài sản đầu tư qua các năm khác nhau

- Sử dụng tỷ suất chiết khấu: để chuyển đổi dòng thu nhập dự

tính trong tương lai thành giá trị hiện tại của tài sản

Phương pháp thu nhập (Tiếp)

Các bước tiến hành (4 bước) :

Bước 1: Ước tính thu nhập hàng năm của BĐS

Bước 2: Ước tính chi phí tạo ra thu nhập hàng năm

Bước 3: Trừ chi phí hàng năm khỏi thu nhập hàng năm ta được thu nhập thuần hàng năm

Bước 4: Xác định tỷ lệ vốn hóa thích hợp dùng để tính toán

Bước 5: Áp dụng công thức vốn hoá để tìm ra giá trị hiện tại của BĐS cần định giá

Phương phỏp thu nhập (Tiếp)

ưu, nhược điểm của phương pháp

ưu điểm:

- Đơn giản, dễ hiểu, dễ áp dụng;

- Có độ chính xác tương đối cao khi có những

- Mang những thông tin hạn chế về những giả định

về dòng tiền trong tương lai

- Thường áp dụng một tỷ lệ vốn hoá cố định

Phương pháp thu nhập (Tiếp)

So sánh Thông tư số: 145 /2007/TT -BTC Quyết định số

-Tổng thu nhập, tổng chi phí phải là tổng thu nhập, tổng chi phí tính hàng năm (Không lấy bình quân)

- Xác định tỉ lệ vốn hóa

và tỉ lệ triết khấu

(Không bằng lãi suất tiền gửi ngân hàng)

Định giá đất

Bài tập tình huống 4

Xác định giá một thửa đất trồng lúa rộng 1 ha hạng IV tại xã A của huyện B, tỉnh C thuộc vùng đồng bằng sông Hồng, một năm sản xuất 2 vụ lúa Qua khảo sát, nhà định giá thu được:

tÝnh

Năm 2005

Năm 2006

Năm 2007

Lời giải đề nghị

Bài tập tình huống 4 (Tiếp)

- Tổng thu nhập của 3 năm:

- Tỷ lệ chiết khấu được xác định bằng lãi suất tiền gửi VNĐ

bình quân tại ngân hàng thương mại quốc doanh loại kỳ hạn 1 năm: (8,0 + 8,5 + 9,0) : 3 = 8,5%

Giá thửa đất trên là:

21.883.333 /8,5% = 257.451.000 đồng (hay= 25.745 đồng/m2)

3 Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư: là phương pháp định giá mà giá trị thị trường của BĐS cần định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của BĐS

(tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát

triển đó.

Công thức tính:

V = DT - CP

Trong đó: V là giá trị BDS cần định giá,

DT là tổng doanh thu của dự án,

CP là tổng chi phí đầu tư dự án.

Đối tượng áp dụng: là những BĐS có sự phát triển hoặc có tiềm năng để phát triển

Phương pháp thặng dư (Tiếp)

r là tỷ suất chiết khấu hàng năm

của dự án (thông thường tính

theo lãi suất vốn vay ngân

CPt là chi phí ước tính năm t,

n là thời gian hay dòng đời của

dự án,

r là tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án ( thông thường tính theo lãi suất vốn vay ngân hàng).

DT DT

1 ( 1 )

Phương pháp thặng dư (Tiếp)

Các bước tiến hành (4 bước):

Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh và mục đích sử dụng

tốt nhất và hiệu quả nhất của BĐS

Bước 2: Ước tính tổng doanh thu phát triển của BĐS, chuyển

đổi về giá trị tại thời điểm định giá

Bước 3: Ước tính tổng chi phí đầu tư, chuyển đổi về giá trị tại

thời điểm định giá

Bước 4: Xác định giá đất căn cứ vào chênh lệch kết quả tính

toán của Bước 2 trừ (-) Bước 3

Phương pháp thặng dư (Tiếp)

Ưu điểm:

- Để định giá các BĐS có khả năng phát triển

- Thích hợp để đưa ra mức giá khi tham gia đấu giá

- Tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền bán (cho thuê) tối thiểu

Nhược điểm:

- Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất

- Mọi ước tính về chi phí và giá bán cũng như giá trị cuối cùng

có thể bị thay đổi tuỳ theo các điều kiện của thị trường

- Thường không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền

- Tầng 1 là bãi gửi xe.

- Tầng 2 là hệ thống cửa hàng cho thuê, với tổng diện tích cho thuê là 2.000m 2

- Các tầng còn lại là căn hộ chung cư để bán, mỗi tầng trung bình có 30 căn hộ.

Với cương vị là nhà định giá chuyên nghiệp, bạn hãy tư vấn cho DN mức giá cao nhất mà họ có thể trả cho mảnh đất, biết:

- Thời gian phát triển dự tính là 1 năm

- Chi phí quy hoạch 500 triệu đồng

- Chi phí dọn dẹp mặt bằng 100 triệu đồng

- Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng bình quân 0,2 triệu đồng/m 2

Định giá đất trống

Bài tập tình huống 6 (Tiếp)

- Chi phí xây dựng nhà mới:

+ Chi phí xây dựng trực tiếp: 3,5 triệu đồng/m 2

+ Chi phí xây dựng gián tiếp bằng 10% chi phí xây dựng trực tiếp.

- Phí đấu giá đất: 20 triệu đồng Chi phí khác cho đất đai bằng 4% giá đất đấu giá.

- Các chi phí trên và giá đất đấu giá được trang trải bằng nguồn vốn vay

ngân hàng, với lãi suất 10%/năm, riêng chi phí xây dựng nhà mới được vay một nửa trong giai đoạn phát triển.

Lợi nhuận DN đòi hỏi đối với hoạt động xây dựng là 10% của các chi phí phát triển đã phát sinh và đối với toàn bộ lô đất đó là 15% tổng chi phí cho việc mua và giữ lô đất

- Tỷ suất sinh lời của dịch vụ cho thuê bất động sản và gửi xe là 10%.

- Giá bán ước tính mỗi căn hộ chung cư là 700 triệu đồng.

- Cửa hàng cho thuê với mức giá 0,2 triệu đồng/m 2 /năm, bãi gửi xe thu 100

tr.đồng/năm/ 1 toà nhà (đã trừ chi phí) và giả sử các khoản thu này là vô

hạn.

- Tổng phí đại lý, quảng cáo khi bán và cho thuê BĐS bằng 500 tr.đồng.

Lời giải đề nghị

Bài tập tình huống 6 (Tiếp)

2 Giá trị của sự phát triển:

- Diện tích đất được phép xây dựng: 10.000 m 2 x 60% = 6.000 m 2

- Diện tích đất mỗi toà nhà là: 6.000 m 2 : 2 toà nhà = 3.000m 2 /toà nhà

- Giá bán căn hộ chung cư/ 1 toà nhà là:

(700 tr.đ x 30 căn) x 20 tầng = 420.000 tr.đ

- Tiền cho thuê cửa hàng/1năm/ 1 toà nhà:

0,2 tr.đ/m 2 /năm x 2.000m 2 = 400 tr.đ/năm

- Tiền thu được từ dịch vụ gửi xe/1 toà nhà: 100 tr.đ/năm

- Tổng tiền thuê cửa hàng, dịch vụ gửi xe/năm/toà nhà:

- Chi phí đại lý và quảng cáo: 500 tr.đ

Giá trị của sự phát triển: 850.000 tr.đ - 500 tr.đ = 849.500 tr.đ

Lời giải đề nghị

Bài tập tình huống 6 (Tiếp)

3 Chi phí phát triển:

- Chi phí quy hoạch 500 triệu đồng Chi phí dọn mặt bằng: 100 triệu đồng

- Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng: 10.000 m2 x 0,2 triệu đồng/m 2 = 2.000 triệu

- Chi phí xây dựng:

+ Chi phí xây dựng trực tiếp:

3.000 m2 x 3,5 triệu/m 2 x 2 toà x 22 tầng = 462.000 triệu đồng

+ Chi phí xây dựng gián tiếp: 10% x 462.000 triệu = 46.200 triệu đồng

Tổng chi phí xây dựng nhà mới:

462.000 triệu + 46.200 triệu = 508.200 triệu đồng

- Chi phí cấp vốn tài trợ:

10% x (500 + 100 + 2.000 + 508.200 : 2) = 25.670 triệu đồng

- Tổng cộng các chi phí phát triển đã phát sinh:

500 + 100 + 2.000 + 508.200 + 25.670 = 536.470 triệu đồng

- Lợi nhuận phát triển: 10% x 536.470 triệu = 53.647 triệu đồng

Tổng chi phí phát triển: 536.470 triệu + 53.647 triệu = 590.117 triệu đồng

Lời giải đề nghị

Bài tập tình huống 6 (Tiếp)

4 Giá trị còn lại đầu tư vào đất đai:

849.500 triệu đồng – 590.117 triệu đồng = 259.383 triệu đồng

5 Giá trị của đất đai (đơn vị triệu đồng):

- Chi phí cấp vốn tài trợ trong giai đoạn phát triển = 0,104X + 2

- Lợi nhuận của nhà đầu tư: 15% (X + 20 + 0.04X + 0.104X + 2)

= 0,1716X+ 3,3 Tổng giá trị đầu tư vào đất đai:

X + 20 + 0,04X + 0,104X + 2 + 0,1716X + 3,3 = 1,3156X + 25,3

Suy ra, giá trị của đất đai là:

1,3156X + 25,3 = 259.383 triệu đồng

X = 197.140,24 triệu đồng

Định giá đất trống

Bài tập tình huống 6 (Tiếp)

Cần định giá một khu nhà xưởng có diện tích đất 8.000m 2 , nhà xưởng

có diện tích xây dựng 4.000m 2 là nhà trệt tường gạch, kèo thép, mái tôn, nền láng xi măng, chất lượng còn lại 30%, nằm trong khu dân cư Được biết:

- Khu vực này không được tiếp tục sản xuất Theo qui hoạch tại khu đất

này dự kiến xây dựng nhà cao tầng (cho phép 20 tầng), tỷ lệ sử dụng đất

theo qui định 60%, dự án này dự kiến thực hiện trong 2 năm.

1.1 Năm thứ nhất:

- Chi đầu tư xây dựng hạ tầng bình quân: 400.000đ/m2.

- Chi thiết kế, qui hoạch: 1 tỷ đồng.

- Chi xây dựng chung cư bình quân 4,5tr.đ/m2, dự kiến thực hiện 40% tổng giá trị xây dựng.

- Chi nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất (tính trên diện tích xd).

- Chi phá dỡ nhà xưởng cũ: 1.000tr.đ, bán phế liệu thu hồi được 500tr.đ.

- Thu của khách hàng 40% giá bán căn hộ, theo giá: từ tầng 10 trở xuống: 10tr.đ/m 2 , từ tầng 11-15: 11tr.đ/m 2 , từ tầng 16 trở lên: 12tr.đ/m 2 (Chưa bao gồm thuế GTGT)