bài tập định giá bất động sản

ví dụ về phương pháp so sánh và thặng dư có lời giải

Ví Dụ Thực Tế

: Định giá khu đất trống tại phờng Thợng Thanh - Long Biên -Hà Nôi;

Thông tin chung về BĐS:

Khách hàng yêu cầu: Công ty Cổ Phần Đầu T Và Xây Dựng Gia Lâm;

Địa chỉ : Tại khu đất trống phờng Thợng Thanh Long Biên cách đờng Ngô Gia Tự 200m;

Mục đích: Xác định kết quả dự án đầu t;

Thời điểm : Tháng 09/2008

Kết quả khảo sát hiện trạng

1)Vị trí: Tọa lạc tại khu nhà ở để bán do công ty Cổ Phần Đầu T Và Xây Dựng

Gia Lâm làm chủ đầu t tại phờng Thợng Thanh Long Biên cách đờng Ngô Gia

Tự 200m

- Phía tây bắc : Giáp đờng Nội Bộ ngõ 200m - Ngô Gia Tự;

- Phía tây nam : Giáp ao thuộc quản lý UBND phờng Thợng Thanh;

- Phía đông nam: Giáp đờng sắt liên tuyến phía bắc, đờng quy hoach 6 m trong khu nhà ở để bán, liên thông với khu nhà ở thuộc Bộ Công An;

- Phía đông bắc: Giáp dự án khu nhà ở để bán cho các chiến sĩ công an huyện Gia Lâm;

2) Hồ sơ pháp lý:

- Quyết định số 08026/QD-UBND ngày 09/12/2005 của UBND TP Hà Nội về việc thu hồi 5454m2 đất tại phờng Thợng Thanh, quận Long Biên; giao cho công ty CP Đầu T Và Xây Dựng Gia Lâm để thực hiện dự án đầu t xây dựng

mở rộng khu nhà ở bán

- Quyết định số 3949/QD-UBND ngày 04/10/2007 về việc gia hạn thời hiệu thực hiện QD08026

- Giấy phép xây dựng số664/GPXD do UBND quận Long Biên cấp cho công ty CP Đầu T Và Xây Dựng Gia Lâm ngày 24/4/08;

- Bản vẽ 1/500 Quy hoạch mặt bằng xây dựng mở rộng khu nhà ở bán do trung tâm t vấn kiến trúc đầu t -viện nghiên cứu kiến trúc Quốc Gia lập;

3) Hiện trạng khu đất.

- Tổng diện tích : 5454m2;

- Diện tích tính tiền SDĐ : 5454m2;

- Hiện trạng : Đang thực hiện san nền dự án;

4) hạ tầng và kỹ thuật:

- Giao thông: Tơng đối ổn định;

- Cấp điện: Tốt, ổn định;

- Cấp nớc: Tốt, ổn định;

- Cấp gas : Cha có hệ thống cấp gas;

- Hệ thống thoát nớc: Hoạt động tốt;

- Tình trạng ngập lụt: Không bị ngập lụt;

- Thông tin liên lạc: Truyền hình, điện thoại cố định, internet, đi động, truyền hình cáp vệ tinh hoạt động tốt;

- Phòng cháy chữa cháy : Cứu hỏa đến tận nơi;

- Chiếu sáng: Hệ thống đèn chiếu sáng cha có

5) Điều kiện khi hậu:

Khí hậu quận Long Biên nằm trong khu vực chung của TP Hà Nội, chịu ảnh h-ởng của chế độ gió mùa nhiệt đới nóng ẩm một năm có 2 mùa ró rệt

6) Cơ sở hạ tầng:

Vị trí thuận lợi, cơ sở hạ tầng khu vự tơng đối hoàn thiện: 06 trờng THPT, bổ

túc văn hóa,trung tâm GDTX; 15 trờng THCS; 16 trờng tiểu học; 32 trờng mầm non, nhà trẻ Có 01 trung tâm y tế,1 bệnh viện, 14 trạm y tế, 55 nhà văn hóa cơ

sở, 01 công viên vờn hoa

7) Quy hoạch:

Đờng trong khu dự án đợc quy hoạch tổng thể đẹp, thuận tiện cho giao thông; Cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh và đồng bộ;

8) Môi trờng kinh doanh :

Khu vực BĐS toạ lạc không thích hợp cho việc kinh doanh, chỉ để ở;

9) Môi trờng sống:

- Cảnh quan: Bình thờng;

- Tiếng ồn : ít;

- Bui: ít;

- Ngập nớc: Không;

- Kẹt xe: Không;

- An ninh: Bình thờng;

áp dụng ph ơng pháp thẩm định:

1) Phơng pháp so sánh trực tiếp:

Nhóm TĐV đã tiến hành khảo sát tại khu vực BĐS tọa lạc và thu thập đợc 3 BĐS

có các đặc điểm khá tơng đồng BĐS cần định giá và có thể làm tài sản để so sánh Qua quá trình thu thập các thông tin, các TĐV tiến hành lập bảng so sánh những điểm giống và khác nhau giữa BĐS thẩm định và các BĐS so sánh:

Đánh giá những lợi thế và bất lợi của BĐS mục tiêu so với các BĐS so sánh:

Vị trí Đều thuộc Phờng

Th-ợng Thanh-quận

Long Biên-TP Hà Nội

Tại khu đất trống phờng Thợng Thanh Long Biên cách đờng Ngô Gia

Tự 200m

Ngõ 829-phố Ngô Gia Tự-phờng Thợng Thanh- Long Biên Vị trí không đẹp bằng.

Tại ngõ 96/45-nghách 94/87 phố Thợng Thanh-Long Biên Vị trí không đẹp bằng.

Toại lạc lại đô thị mới Thợng Thanh-Long Biên- Có vị trí

đẹp hơn.

Phap lý Giấy chứng nhận

QSDĐ.

Hình

dang

Vuông vức

Cơ sở hạ

tầng kỹ

thuật.

Long Biên là quận

mới hình thàng của

Hà Nội Cơ sở hạ tầng

kỹ thuật hoàn chỉnh.

Mặt đờng trải nhựa,

hệ thống cấp thoát

n-ớc tốt, không bị ngập

nớc, đèn đờng tốt, hệ

thống cấp điện tốt,

thông tin liên lạc

tốt,phòng cháy tốt.

BĐS thẩm

định nằm trong khu vực quy họach về cơ sở hạ tâng tốt, hoàn chỉnh.

BĐS so sánh nằm trong khu dân c, có cơ

sở hạ tầng không hoàn chỉnh bằng BĐS thẩm

định.

BDS so sánh nằm trong khu dân c, có cơ sở hạ tầng không hoàn chỉnh bằng BĐS thẩm định.

BĐS so sánh nằm trong khu

đô thị mới Th-ợng Thanh, có cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh tơng

đơng BĐS thẩm

định.

Cơ sở hạ

tầng xã

hội

Là tập trung của các

khu đô thi mới trên

địa bàn quận Long

Biên, khu vực có

nhiều trờng học, trạm

y tế, siêu thị, các khu

vui chơi giải trí, các

ngân hàng

Quy

hoạch

Đều nằm trong khu

vực đã đợc quy hoạch

hoàn chỉnh.

Môi

tr-ờng kinh

doanh

Nằm trong khu vực

dân c thích hợp với

việc ở, không thích

hợp với việc kinh

doanh.

Môi

tr-ờng

sống

Đa dạng hóa loại hình

dịch vụ Môi trờng

sống tốt.

Giao Nằm trong khu vực

thông có hệ thống giao

thông thuận lợi.

An ninh An ninh tốt.

Phong

thủy

Không có bất lợi gì về

phong thủy.

Điều chỉnh các BĐS so sánh với BĐS cần thẩm định giá:

TT Các chỉ tiêu so sánh BĐS thẩm

định

Tỷ lệ tăng giảm với BĐS thẩm định

Tổng chênh lệch với

BĐS thẩm định

Giá quy về BDS thẩm

định (VNĐ/m2)

12.365.591 12.371.134 12.380.952

Giá quy về BĐS thẩm

định binh quân.(VNĐ/

m2)

12.372.559

Vì đất đây đã đợc quy hoạch phân lô xây dựng khu nhà ở do đó việc xác định giá trị khu đất phải dựa trên bảng quy hoạch mặt bằng khu nhà ở bán - phờng Thợng

Thanh-quận Long Biên do trung tâm t vấn Kiến Trúc và Đầu T Xây Dựng lập.

Khi đó tổng giá mảnh đất bằng tổng giá trị của các lô đất cộng lại

Tiến hành điều chỉnh mức giá của từng lô:

Điều chỉnh giá trên cơ sở các hệ số.

(VNĐ/2)

Giá cha

điều chỉnh

12.372.559 Giá giao dịch thị trờng bình

quân

thẳng

dạng

0,97 Hinh vuông vức là tôt nhất

phong thuỷ

1,00 Không có bất lợi gì về phong

thủy

khuất

1,00 Che khuất ở lô dất khác

tích

tiền

tầng

1,00 Hạ tầng đồng bộ, hoàn chỉnh

chung

Tích của các hệ số thành phần

2) Phơng pháp thặng d:

Khu đất trên quy hoạch xây dựng làm khu dân c Phơng án đầu t là xây dựng nhà

ở theo lô để bán Dự án đợc thực hiện 2 năm:

Bảng các thông số cơ bản.

I Kiến trúc-xây dng

bán - phờng Thợng Thanh-quận Long Biên do trung t vấn Kiến Trúc và Đầu T Xây Dựng lập

3 Diện tích trả lại

Thành Phố

xây dựng

II Công năng

1 Xây dựng khu nhà ở

để bán

III DT kinh doanh

IV Giá thành xây dựng

1 Đơn giá xây dựng cơ

sở hạ tầng

suất đầu t XD cơ bản

2 Đơn giá quy hoạch

thiết kế

VNĐ/m2 50.000 QĐ06/2005 và thông t 03/2008

của bộ XD về định mức quy hoạch công trình

3 Đơn gía xây dựng

nhà liền kề

VNĐ/m2 2.950.000 Công văn 1600/BXD-VP về

suất đầu t XD cơ bản

V Cơ cấu vốn

1 Tỷ lệ % vốn chủ sở

hữu

100%

VI Các khoản thuế

VII Các chỉ số tài chính

cứu kinh tế quốc gia

VIII Giá bán

hạ tầng hoàn chỉnh và kỳ vọng giá bán của nhà đầu t năm

2009, 2010

2 Tỷ lệ tăng giảm giá -

-IX Chi phí bán hàng

2 Tỷ lệ tăng giảm chi

phí hoạt động

-X Các chỉ tiêu khác

Bảng tính hiệu quả tài chính:

2 Thuế VAT phải nộp

Giá trị QSDĐ =30.188.857.977 + 8.212.510.836 = 38.401.368.813 VNĐ

Cách tính:

1) ớc tính tổng doanh thu:

DT năm thứ nhất từ phân lô bán nhà: 26.500.000 x 3080,6 x 70% =

57.145.130.000

DT năm thứ hai phân lô bán nhà : 26.500.000 x 3080,6 x 30% =

24.490.770.000

2) ớc tính tổng chi phí

Chi phí xây dựng: 7033,4m2 x 2.950.000VND/m2 = 20.748.503.000

( Chi phí xây dựng chia đều cho 2 năm của dự án đầu t)

Chi phí thiết kế quy hoạch: 7033,4m2 x 50.000VND/m2 = 351.670.000

Marketing: (57.145.130.000 + 24.490.770.000) x 0.5% = 408.179.500

H¹ tÇng kü thuËt: 5454m2 x 288.000VND/m2 = 1.570.752.000 VND

-3) thuÕ GTGT (VAT):

ThuÕ VAT ®Çu vµo n¨m 1 = (Chi phÝ x©y dùng n¨m 1x 10%)/1.1

= (12.296.687.000 x 10%) /1.1 = 1.117.880.636 ThuÕ VAT ®Çu vµo n¨m 2 = (Chi phÝ x©y dùng n¨m 2 x 10%)/1.1

= (10.755.444.500 x 10%) /1.1 = 977.767.682 ThuÕ VAT ®Çu ra n¨m 1 = Doanh thu n¨m 1 x 10%

= 57.145.130.000 x 10% = 5.714.513.000 ThuÕ VAT ®Çu ra n¨m 2 = Doanh thu n¨m 2 x 10%

= 24.490.770.000 x 10% = 2.449.077.000 ThuÕ VAT ph¶i nép n¨m 1 = 5.714.513.000 - 1.117.880.636 = 4.596.632.364 ThuÕ VAT ph¶i nép n¨m 2 = 2.449.077.000 - 977.767.682 = 1.471.309.318

4) íc tÝnh doanh thu thuÇn:

Doanh thu thuÇn n¨m 1 = 57.145.130.000 - 4.596.632.364 = 52.548.497.636 Doanh thu thuÇn n¨m 2 = 24.490.770.000 - 1.471.309.318 = 23.019.460.682

5) lîi nhuËn tríc thuÕ:

lîi nhuËn tríc thuÕ n¨m 1 = 52.548.497.636 - 12.296.687.000 = 40.251.810.636

lîi nhuËn tríc thuÕ n¨m 2 = 23.019.460.682 - 10.755.444.500 = 12.264.016.182

6) ThuÕ thu nhËp doanh nghiÖp:

ThuÕ thu nhËp doanh nghiÖp n¨m 1 = 40.251.810.636 x 25% = 10.062.952.659 ThuÕ thu nhËp doanh nghiÖp n¨m 2 = 12.264.016.182 x 25% = 3.066.004.045

7 Lîi nhuËn sau thuÕ:

Lîi nhuËn sau thuÕ n¨m 1 = 40.251.810.636 - 10.062.952.659 = 30.188.857.977 Lîi nhuËn sau thuÕ n¨m 2 = 12.264.016.182 - 3.066.004.045 = 9.198.012.136

8) Lîi nhuËn rßng quy vÒ hiÖn t¹i:

Lîi nhuËn rßng quy vÒ hiÖn t¹i n¨m 1 = 30.188.857.977

Lợi nhuận ròng quy về hiện tại năm 2 = 9.198.012.136/1.12 = 8.212.510.836

9) Gía trị quyền sử dụng đất:

Gía trị QSDĐ = 8.212.510.836 + 30.188.857.977 = 38.401.368.813 VND

Kết quả thẩm định:

Đơn giá bình quân / m2 6.744.656VNĐ/m2

Giá trị quyền sử dụng đất: 36.785.354.449 VNĐ.

Kết luận:

Giá trị quyền sử dụng đất bình quân 1m2 đất theo khung giá đất nhà nớc trên địa bàn quận Long Biên - Hà Nôi theo quyết định số 150/QĐ-UBND ra ngày 28/12/2007 về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2008 tính theo

vị trí 3: đờng vào Tham Am đoạn từ đờng tàu đến đê sông Đuống là: 5.940.000 VNĐ( Năm triệu chín trăm bốn mơi nghìn)

Trên cơ sở phân tích những yếu tố có ảnh hởng đến giá trị của BĐS thẩm định và trên cơ sở phân tích thị trờng BĐS trên địa bàn Hà Nội, CENVALUE kết luận :

Gía trị bình quân 1 m 2 theo đơn giá thị trờng (làm tròn): 6.745.000VNĐ/M 2

Tổng gía trị QSDĐ theo giá thị trờng (làm tròn): 36.785.000.000 VNĐ

(Ba mơi sáu tỷ bảy trăm tám mơi năm triệu)