Bài tập định giá bất động sản

TCNH1-K9 BÀI TẬP LỚN ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THÀNH VIÊN NHÓM : NGUYỄN THỊ THỦY (018) NGUYỄN THỊ THỦY (010) PHẠM THỊ THU NGUYỄN THỊ NGỌC ĐOÀN NGỌC PHƯƠNG LỚP : GVHD : TCNH1- K9 TCNH1-K9 I II Những thông tin Tên loại tài sản: Bất động sản số nhà 79 xã Đại Áng huyện Thanh Trì -Hà Nội Nguồn gốc tài sản : Do cha ông để lại Vị trí bất động sản : Tại 79 xã Đại Áng, Huyện Thanh Trì, Hà Nội - Đông giáp: ngõ, xóm nhà ông Thưởng - Tây giáp : nhà ông Nguyễn Xuân Khải - Nam giáp: nhà ông Nguyễn Văn Thưởng - Bắc giáp : đường làng Tên, địa chỉ, số điện thoại, số Fax: khách hàng yêu cầu định giá - Ông : Nguyễn Duy Yên - Hộ thường trú : Thôn 3- Đông Mỹ -Thanh Trì – Hà Nội Ngày định giá: 28/04/2017 Họ tên nguời lập báo cáo yêu cầu định giá : Nguyễn Thị Thủy Những pháp lý để định giá 2.1 Các văn pháp qui thẩm định giá: - Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26 tháng năm 2002; - Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 Chính phủ quy định chi tiết số điều Pháp lệnh Giá; Nghị định số 75/2008/NĐ-CP ngày 09/6/2008 v/v sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 170/2003/NĐCP ngày 25/12/2003; - Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 Chính phủ Thẩm định giá; - Thông tư số 15/2004/TT-BTC ngày tháng năm 2004 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 Chính phủ; - Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13 tháng năm 2006 hướng dẫn thực Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng năm 2005 Chính phủ thẩm định giá; - Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 Bộ Tài v/v "Ban TCNH1-K9 hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam" Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 Bộ trưởng Bộ Tài v/v "Ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2); 2.2 Các văn pháp qui Đất đai, kinh doanh Bất động sản: - Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003; - Luật Nhà số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005; - Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006; - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai; - Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất; - Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất Thông tư hướng dẫn số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 Bộ Tài chính, Thông tư số 69/2006/TTBTC ngày 02/8/2006 Bộ Tài V/v sửa đổi, bổ sung Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 Bộ Tài chính; - Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất Thông tư hướng dẫn số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 Bộ Tài Thông tư số 70/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 Bộ Tài V/v hướng dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tư 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 Bộ Tài chính; - Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà - Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ V/v sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất; - Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Thủ tướng Chính phủ V/v Qui định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản; TCNH1-K9 - Thông tư số 01/2005/TT - BTNMT ngày 13/4/2005 Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn thực số điều Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai; - Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghi định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ; - Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 Bộ Xây dựng hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Chính phủ; - Quyết định số 150/2007/QĐ-UBND ngày 28/12/2007 UBND thành phố Hà Nội giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội năm 2008; - Quyết định số 137/2007/QĐ-UBND ngày 30/11/2007 UBND thành phố Hà Nội ban hành Quy định bồi thường, hỗ trợ tái định cư địa bàn thành phố Hà Nội; 2.3 Các văn pháp quy Xây dựng: - Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003; - Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình; Nghị định số 112/2006/NĐ-CP ngày 29/9/2006 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 16/2005/NĐ-CP; - Nghị định số 02/2005/NĐ-CP ngày 24/01/2005 Chính phủ việc Ban hành quy chế Khu đô thị mới; - Nghị định 29/2007/NĐ-CP ngày 27/02/2007 Chính phủ quản lý kiến trúc đô thị; - Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13 tháng năm 2007 Thủ tướng Chính phủ Quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình; - Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25 tháng năm 2007 hướng dẫn lập quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình; TCNH1-K9 - Thông tư số 04/2008/TT - BXD ngày 20/02/2008 Bộ Xây dựng hướng dẫn quản lý đường đô thị; - Thông tư số 09/2008/TT-BXD ngày 17/4/2008 Bộ Xây dựng hướng dẫn điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng biến động giá nguyên liệu, nhiên liệu vật liệu xây dựng; - Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 682/BXDCSXD ngày 14/12/1996 Bộ trưởng Bộ Xây dựng; - Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03 tháng năm 2008 Bộ Xây dựng Về việc ban hành "Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia Quy hoạch xây dựng"; - Quyết định 151/2007/QĐ - UBND ngày 31/12/2007 UBND Thành phố Hà Nội việc ban hành giá xây dựng nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc địa bàn Thành phố Hà Nội; Quyết định số 36/2008/QĐ-UBND ngày 23/6/2008 UBND Thành phố Hà Nội v/v điều chỉnh giá xây dựng nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc địa bàn Thành phố Hà Nội ban hành kèm theo Quyết định số Quyết định 151/2007/QĐ - UBND ngày 31/12/2007; - Công văn số 1600/BXD-VP ngày 25/07/2007 Bộ Xây dựng việc công bố Suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2007; - Công văn số 1781/BXD-VP ngày 18/8/2008 Bộ Xây dựng việc công bố số giá xây dựng Quí II năm 2008; - Quyết định số 2316/QĐ-NHNN ngày 21/10/2008 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam mức lãi suất đồng Việt Nam; II, PHƯƠNG THỨC TIẾN HÀNH ĐỊNH GIÁ - Tổ định giá nghiên cứu hồ sơ, tài liệu thông tin khách hàng cung cấp - Phân tích đánh giá tình trạng thực tế loại tài sản thời điểm địa điểm định giá, từ lập biên kỹ thuật đánh giá - Tham khảo, nghiên cứu, phân tích, so sánh giá trị thị trường thời điểm định TCNH1-K9 giá III, ĐẶC ĐIỂM TÀI SẢN ĐỊNH GIÁ Đặc điểm pháp lý: tốt, đất toàn quyền - Giấy chứng nhận QSĐ số S 159941 Do UBND huyện Thanh Trì cấp ngày 26/4/2004 - Giấy phép xây dựng số 876/2004, ngày 13/8/2004 - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00286 QSDĐ/361-CP III Mô tả đặc điểm tài sản mặt pháp lý Đất nhà ở: +Diện tích đất chuyển quyền sử dụng 353m2 Mục đích sử dụng đất :300m2 đất 53m2 vườn trống +Nhà hai tầng + Ngôi nhà gồm có tầng: gồm phòng ngủ, phòng khách,1 phòng ăn phòng vệ sinh + Diện tích sàn sử dụng : sàn 300m2 x 2= 600m2 - Thời hạn sử dụng người chuyển quyền sử dụng đất : lâu dài - Thời hạn sử dụng người nhận quyeend dử dung đất : lâu dài - Đã đăng kí quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất UBND Xã Đại Áng UBND huyện Trì cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất số S/159941 ngày 26/04/2004 Bằng hợp đồng bên bán đồng ý bán toàn diện tích nhà chuyển quyền sử dụng đất cho bên mua Bên mua nhà nhận quyền sử dụng đất đồng ý mua toàn diện tích đất quyền sử dụng đất trạng chấp nhận yêu cầu chuyển dịch theo quy hoạch nhà nước diện tích đất quyền sử dụng đất TCNH1-K9 IV Mô tả đặc điểm tài sản mặt kĩ thuật 24,5m 15m 14m N 12m 12,5m T B Vị trí bất động sản ( theo định 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997) - Đất : số S/ 15941 Đại Áng – Thanh Trì – Hà Nội - Diện tích : 300m2 đất Đ 53m2 vườn trống V - Ranh giới + Đông giáp: ngõ, xóm nhà ông Thưởng + Tây giáp : nhà ông Nguyễn Xuân Khải + Nam giáp: nhà ông Nguyễn Văn Thưởng + Bắc giáp : đường làng - Loại đất : đất - Thời hạn sử dụng : lâu dài - Các giấy tờ nhà đất + giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số S/159941 UBND huyện Thanh Trì cấp - Không có tranh chấp - Không nằm diện quy hoạch - Không chấp Những giả thiết hạn chế định giá tài sản - Tính hợp lý : Đã có giấy tờ quyền sử dụng đất, đất tranh chấp - Thuận lợi mảnh đất: gần chợ Đại Áng, gần trường học (THCS Đại Áng, tiểu học Đại Áng) TCNH1-K9 - Hạn chế mảnh đất : Không giáp mặt đường lớn, không gần trung tâm thương mại - Gía trị thị trường mảnh đất : *Thuận lợi cho việc mua bán hàng ngày.Gần trường học thuận lợi cho việc học * Do không mặt đường nên mảnh đất không thuận lợi để mở cửa hàng kinh doanh, không gần trung tâm mua săm nên việc mua sắm không thuận tiện  Giá thị trường mảnh đất giảm VI Kết khảo sát thuộc địa Mục đích : Nhằm cung cấp số liệu cho việc nghiên cứu mảnh đất , xác định vị trí cụ thể, quy mô đánh giá hiệu đầu tư tài chính, kinh tế, xã hội - Xác định vị trí địa lý để sau khảo sát địa hình Kết thu từ khảo sát thuộc địa - Diện tích : 352.79m2 - Vị trí: Đại Áng - Thanh Trì - Hà Nội + Đông giáp: ngõ xóm nhà ông Thưởng + Tây giáp : nhà ông Nguyễn Xuân Khải + Nam giáp: nhà ông Nguyễn Văn Thưởng + Bắc giáp : đường làng - Loại đất: đất - Thời gian sử dụng: Lâu dài - Quyền sử dụng đất: Hợp pháp - Không có tranh chấp - Không nằm diện quy hoạch - Không chấp  Việc khảo sát thực địa cho kết không chênh lệch nhiều so với hồ sơ địa VII.Những lập luận mức giá cuối 1.Giá chuyển nhượng quyền sử dụng nhà,quyền sử dụng đất giấy tờ nhà đất: -Bên chuyển nhượng giao toàn giấy tờ quyền sử dụng đất nói cho bên nhận quyền sử dụng đất.Bên chuyển quyền sử dụng nhà,quyền sử dụng đất có trách nhiệm bàn giao toàn diện tích đất nói cho bên nhận quyền TCNH1-K9 sử dụng đất sau bên nhận quyền sử dụng đất toán toàn số tiền thỏa thuận -Bên nhận quyền sử dụng đất có nghĩa vụ toán tiền cho bên chuyển quyền sừ dụng đất 2.Thuế lệ phí: -Việc xác định giá thuế lệ phí trước bạ diện tích đất Chi cục thuế huyện Thanh Trì xem xét thực thẩm quyền 3.Giá trị mảnh đất: -Thuộc quyền sở hữu,quyền sử dụng đất chủ sở hữu -Không bị tranh chấp quyền thừa kế,quyền sử dụng đất khuôn viên -Không bị ràng buộc hình thức bởi: chấp, bảo lãnh, tặng , cho thuê hoạc kê khai làm vốn doanh nghiệp -Không chứa yếu tố dẫn đến việc bị quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét xử lý theo pháp luật Từ việc khảo sát xem xét ,khảo sát thực nghiệm, biết rõ trạng đất nguồn gốc quyền sử dụng đất, giấy tờ họp pháp, thời hạn mục đích sử dụng đất định: giá mảnh đất 1,5 tỷ VND VII Phương pháp định giá: Các phương pháp sử dụng để thẩm định giá: - Phương pháp so sánh - Phương pháp chi phí Có nhiều phương pháp thẩm định giá Bất động sản chúng khác cách đáng kể, phương pháp cần thiết tiến hành so sánh nhiều công việc hợp thành để đạt quan điểm thị trường Áp dụng phương pháp so sánh để thẩm định a Khái niệm TCNH1-K9 Định giá bất động sản theo phương pháp so sánh trực tiếp việc ước tính giá trị bất động sản dựa chứng thị trường bất động sản tương tự giao dịch thời gian gần b Các bước định giá B1 Tìm kiếm thông tin bất động sản giao dịch gần so sánh với bất động sản mục tiêu - Các yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị bất động sản B2 tiến hành kiểm tra phân tích giao dịch chứng nhằmđảm bảo tính chất so sánh với bất động sản mục tiêu Khi kiểm tra phân tích giao dịch thị trường cần làm rõ nguồn gốc đặc điểm tính chất giao dịch B3 Lựa chọn số bất động sản so sánh thích hợp B4 Xácđịnh yếu tố khác bất động sản mục tiêu bấtđộng sản chứng dựa yếu tố khác tiến hành điều chỉnh giá bất động sản B5 Uớc tính giá trị bất động sản mục tiêu sở giá bất động sản điều chỉnh c Các bất động sản so sánh Theo nghiên cứu khảo sát thị trường cho thấy mặt đường có nhà tầng có kiến trúc tương tự bán BĐS1: Được bán vào tháng 1/2017 Có diện tích 350m2 mặt đường với nhà thẩm định có số phòng tương tự,nhưng sân vườn, chưa hợp pháp quyền bất động sản, sử dụng ổn định tranh chấp Được bán với giá 4.8 tỷ Biết gần có hai nhà bán Căn thứ có phần sân vườn giống nhà cần thẩm địnhđược bán với giá 8.2 tỷ Căn nhà thứ hai có diện tích tương tự thứ sân vườn bán với gia 7.1 tỷ BĐS Được bán vào tháng 10/2016 10 TCNH1-K9 Có diện tích có diện tích 260m2 có nội thất nhà cần thẩm định 40tr, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vừa bán với giá 7.9 tỷ BĐS Được bán vào tháng 3/2016 Có diện tích 360m2 có nội thất tốt 50tr, có giấy tờ hợp lệ bán với điều kiện toán với điệu kiện Lần trả 5tỷ, trả lần hai sau năm 3.5 tỷ trả lần ba sau năm 2.7 tỷ  Thông tin bổ sung theo quy định hành - Giá nhà đất nhà nước quy định đường 21tr/m2 - Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch 200m2 - Để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: nộp 50% hạn mức 100% hạn mức - Lãi suất tiền gửi ngân hàng kì hạn năm 9%, năm 10%, năm 11% - Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị bất động sản coi tương đồng d Định giá bất động sản cho diện tích nhà đất cần thẩm định:  Nhận xét: Các bất động sản dùng để so sánh có điều kiện địa lý, điều kiện giao thông, điều kiện môi trường, điều kiện kinh doanh tương đối tương đồng với bất động sản thẩm định giá, dùng làm để so sánh - - • Bất động sản 1: Số tiền hợp thức hóa BĐS = 200 m2 x 50% x 21 + 150m2 x 21 x 100% = 5.25 tỷ Giá trị phần sân vườn là: = 8.2 – 7.1 = 1.1 tỷ Giá BĐS sau điều chỉnh phần chênh lệch pháp lý, quyền sử dụng đất giá xây dựng so với BĐS thẩn định là: = 4.8 + 5.25 + 1.1 = 11.15 tỷ Giá 1m2 = 11.15 / 350 = 31.857 triệu đồng / 1m2 • Bất động sản - Giá BĐS = 7.9 + 0.04 = 7.94 tỷ 11 TCNH1-K9 - Giá 1m2 = 7.94 / 260 = 30.538 triệu đồng / 1m2 • Bất động sản - Giá bán BĐS = + - 0.05 = 10.392 tỷ - Giá 1m2 = 10.392 / 360 m2 = 28.87 triệu đồng / 1m2  Giá sở 1m2 ước tính cho BĐS thẩm định là: = = 30.423 triệu đòng / 1m2  Giá BĐS cần thẩm định là: = 353x 30.423triệu = 10,738.848 (tỷ đồng) Áp dụng phương pháp chi phí để thẩm định BĐS mục tiêu a Khái niệm Phương pháp chi phí phương pháp thẩm định giá dựa sở chi phí tạo tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường tài sản cần thẩm định giá b Các bước định giá Bước ước tính riêng giá trị mảnh đất thuộc bất động sản cách coi đất trống vàđang sử dụng điều kiện tốt hiệu Bước ước tính chi phí để xây dựng mới, để tái tạo công trình xây dựng có đất bao gồm lợi nhuận cho nhà thầu thuế, phí phải nộp theo quy định pháp luật : thẩm định viên lựa chọn phương pháp + Phương pháp thông kê chi tiết nhà máy xây dựng +Phương pháp so sánh thị trường Bước Xác định hao mòn ước tình giá trị hao mòn lũy kế công trình xây dựng có đất +Phương pháp đo mang tính kĩ thuật +Phương pháp đo dựa vào thị trường 12 TCNH1-K9 c Chi phí xây dựng nhà ở: Chi phí xây dựng nhà tầng: Suất vốn đầu tư xây dựng nhà tham khảo từ Công văn số 292/BXD-VP, nhà tầng đơn giá xây dựng 4.000.000đ/m2, quy thời điểm theo số giá công văn số 1028/BXD - VP Giá xây dựng nhà quy thời điểm quý I/2017 tăng 1.35 lần (Thông tin bổ sung: theo phân tích thị trường giá vật liệu xây dựng thời điểm có xu hướng tăng so với quý I/2017 khoảng 5%) Theo gía thị trường Thanh Trì 19 triệu /1  Giá xây dựng quy thời điểm 2017 tăng : 35* 1.05 = 1.4175% Vậy chi phí thay công trình xây dựng là: (600 x 4,500,000 x 1.4175)/1.1 = 3,479,318,182 đồng = 479 tỷ Giá trị mảnh đất (19 triệu / = 24 x 353 = 8.472 tỷ Bảng tính tỷ lệ hao mòn công trình xây dựng T T Kết cấu Móng Tường Sàn Trụ cột Các phần khác Tỷ lệ chất lượng lại (%) (O) 85 80 85 75 82 TLGT KC (%) (A) 21 15 11 10 43 (B) = [(O) x(A)]/100 (%) (B) 17,85 12 9.35 7.5 35.26 100 81.96 TLCL lại BĐS (C)= (C) 81.96 => Kết luận: Căn khảo sát thực tế trường, tỷ lệ phần trăm (%) chất lượng lại nhà là: 81.96% 13 TCNH1-K9 Vậy giá trị công trình xây dựng ước tính : 3,479,318,182 x 81.96% = 2,851,649,182 đồng = 2.812 tỷ  Giá trị Bất động sản mục tiêu là: 2.812 + 8.472 = 11.284 tỷ 14 TCNH1-K9 VIII, KẾT LUẬN IX, NHỮNG HẠN CHẾ - Thứ nhất: môi trường pháp lý thẩm định giá, cụ thể Pháp lệnh giá, Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 Chính phủ thẩm định giá số Qui phạm pháp luật có liên quan chưa có tính thống cao, có nội dung mâu thuẫn, chồng chéo, chí xung đột - đặc biệt qui định thẩm định giá Pháp lệnh giá Định giá bất động sản Luật kinh doanh bất động sản - Thứ hai: xuất tình trạng cạnh tranh không lành mạnh việc cung cấp dịch vụ thẩm định giá doanh nghiệp thẩm định giá cách hạ giá dịch vụ xuống mức thấp, “chạy đua” thời gian không phù hợp để thu hút khách hàng không giảm giá dịch vụ thẩm định giá với chất lượng dịch vụ thẩm định giá Đồng thời có Thẩm định viên giá có hành vi thông đồng với khách hàng để xác định giá trị tài sản sai lệch với giá trị thị trường nó, làm thiệt hại đến lợi ích bên liên quan tham gia thị trường - Thứ ba: tính pháp lý việc công bố kết thẩm định giá sử dụng kết thẩm định giá chưa đặt vị trí loại hình dịch vụ tư vấn gây khó khăn cho công tác giải tranh chấp có tranh chấp kết thẩm định giá doanh nghiệp thẩm định giá, khách hàng có tài sản cần thẩm định giá bên có liên quan - Thứ tư: việc cấp phép thành lập doanh nghiệp thẩm định giá, chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá doanh nghiệp nước doanh nghiệp nước chưa có phối kết hợp chặt chẽ quan có thẩm quyền cấp phép quan quản lý điều kiện hành nghề thẩm định giá doanh nghiệp Việc quản lý điều kiện hành nghề thẩm định giá doanh nghiệp, Thẩm định viên giá có bất cập định nên tượng “cho thuê” thẻ Thẩm định viên giá để doanh nghiệp có đủ điều kiện hành nghề thẩm định giá xảy - Thứ năm: chế tài để xử lý vi phạm lĩnh vực thẩm định giá doanh nghiệp thẩm định giá, thẩm định viên giá xảy vi phạm chưa 15 TCNH1-K9 thiết kế chặt chẽ lúng túng thực tế xử lý trường hợp không thực nguyên tắc thẩm định giá, không tuân thủ qui định hành nghề, vi phạm đạo đức nghề nghiệp,… - ……… - Phương pháp so sánh thực dựa số liệu khảo sát thị trường thời điểm thẩm định giá, sở giao dịch thực tế điều kiện thương mại bình thường Trong trường hợp thị trường bất động sản có biến động lớn giá cần phải có điều chỉnh, cập nhật phù hợp theo qui định hành - Chi phí đầu tư xây dựng tính dựa theo suất vốn đầu tư xây dựng hành số giá Bộ Xây dựng ban hành Tuy nhiên, suất đầu tư thấp so sánh với giá thành xây dựng thực tế thị trường thời điểm - Lãi suất vốn hóa sử dụng phương pháp đầu tư lãi suất ngành nghề yêu cầu nên mức giá ước tính biến động theo yêu cầu lợi nhuận ngành nghề thị trường có biến động mức X, KÝ XÁC NHẬN 16 ... bất động sản mục tiêu bất ộng sản chứng dựa yếu tố khác tiến hành điều chỉnh giá bất động sản B5 Uớc tính giá trị bất động sản mục tiêu sở giá bất động sản điều chỉnh c Các bất động sản so sánh... đặc biệt qui định thẩm định giá Pháp lệnh giá Định giá bất động sản Luật kinh doanh bất động sản - Thứ hai: xuất tình trạng cạnh tranh không lành mạnh việc cung cấp dịch vụ thẩm định giá doanh nghiệp... 11% - Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị bất động sản coi tương đồng d Định giá bất động sản cho diện tích nhà đất cần thẩm định:  Nhận xét: Các bất động sản dùng để so sánh có điều kiện địa