BÀI TẬP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Bài tập và câu hỏi trắc nghiệm định giá bất động sản

BÀI TẬP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

***************************************

Biên soạn: Th.s Lê Thanh Ngọc

Bài 1:

Thẩm định giá lô đất đô thị, dt 1 ha Giá chuyển nhượng qsd đất ở khu vực này là 1,5tr/ m2 (đã có hạ tầng kth và chưa có thuế chuyển qsd) Theo quy hoạch, đất trên sẽ được phân lô

xd nhà phố, mật độ xd 60%, cf đt hạ tầng bq 0,25tr/m2, lãi cho nhà đầu tư 15%/dthu.

mặt tiền tại khu vực này

với những lô đất dt trên

Bài 3:

Lô đất cần thẩm định không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng phù hợp với quy hoạch, không có tranh chấp, nằm ở đô thị sử dụng ổn định trước ngày 18/12/1980, diện tích

là 100m2 giá chuyển nhượng đối với đất có đầy đủ giấy tờ hợp pháp ở vị trí tương tự trên

là 3tr/m2

Bài 4:

Lô đất cần thẩm định không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng phù hợp với quy hoạch, không có tranh chấp, nằm ở đô thị sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 10/07/2004, diện tích là 100m2 giá chuyển nhượng đối với đất có đầy đủ giấy tờ hợp pháp ở vị trí tương tự trên là 3tr/m2

Bài 5:

Lô đất cần tđg ở vùng ven đô thị, dt 500m2, sử dụng trước ngày 15/10/1993, chưa có giấy chứng nhận qsdđ, không có tranh chấp, không phải đất lấn chiếm đất công, hiện trạng đất đang sử dụng là đất ở.

Giá chuyển nhượng đất ở, có đầy đủ giấy tờ hợp pháp ở vị trí tương tự lô đất trên là 1,5tr/ m2

Giá đất theo quy định của UBND địa phương tại khu vực này đối với đất ở là 1tr/m2, đất nông nghiệp trồng cây lâu năm hạng 1 là 0,105tr/m2 Hạn mức đất ở trong trường hợp giao đất theo UBND địa phương quy định ở khu vực này tối đa là 150m2 và khu vực này được

Bài 6:

Bđs cần định giá có các đặc điểm sau:

- Dt 300m2 ở khu đô thị có đầy đủ pháp lý về qsd đất

- Công trình xd trên đất: nhà 2 tầng kết cấu bê tông cốt thép, dt sàn xd 120m2 Tình trạng hao mòn của các kết cấu chính: móng 32%, tường 44%, sàn 36%, mái 44%.

- Tỷ lệ kết cấu chính trong tổng giá trị công trình: móng 8%, tường 18%, sàn 16%, mái 14% Đơn giá xd mới nhà có kết cấu tương tự 1,5tr/m2 Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu về bếp 7tr, hệ thống vệ sinh 6tr

- Được biết: có một lô đất trống bên cạnh có dt 250m2 không có giấy tờ hợp lệ về qsd đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn định từ năm 1994 vừa được bán với giá 225tr đ Giá đất quy định của NN ở cùng vị trí là 1,2tr/m2.

- Thuế VAT phải nộp bằng 10%/giá trị xd

- LN cho nhà đầu tư phát triển là 15%/doanh thu

- Toàn bộ cf phải vay ngân hàng ls 13,5%/năm, thời hạn vay 1 năm

- CF bán nhà: 2%/dt

Bài 8 Bài

Trung tâm Thương mại có thu nhập cho thuê hàng năm là 5 tỷ đồng Chi phí sửa chữa, bảo hành, điều hành, khấu hao là 1.545,454545 tr đ Thuế VAT 454,545455

tr đ Suất lợi tức bq cho các hoạt động

kinh doanh trên địa bàn (lãi suất vốn hoá)

là 10%

Hay ước tính giá trị của Trung tâm

Thương mại này.

Bài 9 Bđs cần định giá là khu nhà xưởng Dt 4000m2 Chưa có giấy tờ hợp pháp Cho biết:

thời hạn vay 1 năm

a Xác định doanh thu phát triển

- Số căn nhà: (4000*75%):60 = 50 căn

- Doanh thu bán nhà: 50*1500 = 75.000 tr

b Xác định tổng chi phí phát triển

* CF đầu tư ban đầu:

- CF quy hoạch thiết kế: 200 tr

- Lợi nhuận cho nhà đầu tư: 75000*10% = 7500 tr

- Lãi vay ngân hàng:18900 * 12% = 2268 tr

=> Tổng CF phát triển là: 38268 tr

c Giá trị bất động sản là: 75.000 – 38268 = 36.732 triệu

d Giá 1m2 đât là: 36732/4000 = 9,183 tr

Bài 10 Bđs cần định giá là ngôi nhà 3 tầng, dt 32m2 (4x8), dt sàn xd 96m2, hợp pháp về qsd đất Cho biết thông tin về 2 giao dịch:

- Bđs ss 1 là ngôi nhà 3 tầng, dt 36m2, dt sàn xd 90m2, có giấy

tờ hợp pháp Kiểu dáng, kết cấu tương tự bđs cần định giá nhưng ở ngõ rộng hơn và điều này làm cho bđs ss có giá trị cao hơn 5% Được bán cách đây 4 tháng với giá 860 tr Chất lượng còn lại của ngôi nhà được xác định là 60%

- Bđs ss 2 là ngôi nhà 3 tầng, dt 40m2, dt sàn xd 120m2, có giấy tờ hợp pháp kiểu dáng kết cấu tương tự, ở ngõ chung với bđs cần định giá Sự khác biệt về dt làm cho bđs ss có giá cao hơn 4% Được bán cách đây 2 tháng với giá 980 tr Chất lượng còn lại của ngôi nhà được xác định là 70%

- Giá đất do nn quy định ở khu vực này là 9,5tr/m2

- Đơn giá xd nhà mới có kết cấu tương tự là 2 tr/m2

- Tốc độ giảm giá bất động sản được xác định là 1%/tháng

- Tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính: móng 20%, tường 28%, sàn 22%, mái 10%

- Tình trạng hao mòn của các kết cấu chính: móng 15%, tường

a Xác định giá trị lô đất trống

- BĐS ss 1:

+ Giá trị ngôi nhà: 90*2*60% = 108 tr + Giá trị đất: 860 – 108 = 752 tr

+ Giá trị 1m2 đất: 752: 36 = 20,89 tr

- BĐS ss 2:

+ Giá trị ngôi nhà: 120*2*70% = 168 tr + Giá trị đất: 980 – 168 = 812 tr

+ Giá trị 1m2 đất: 812 : 40 = 20,3 tr

- Tiến hành điều chỉnh

- Giá 1m2 đất của lô đất cần định giá:

(19,06 + 19,112) : 2 = 19,086 triệu

- Giá trị lô đất cần định giá:

32* 19,086 = 610,752 triệu

b Xác định giá trị ngôi nhà

- Phần trăm hao mòn ngôi nhà: 30,85%

- Giá trị còn lại của ngôi nhà:

96*2*(1 – 30,85%) = 132,768 triệu

c Giá trị BĐS cần định giá:

610,752 + 132,768 = 743,52 (triệu đồng)

Bài 11 Ông A dự định thuê tầng 1 của một ngôi nhà 3 tầng có dt mặt bằng 50m2 để mở cửa hàng sách tự chọn trong thời hạn 5 năm Ông A tính toán việc kinh doanh sách tự chọn sẽ mang lại cho ông thu nhập qua các năm như sau:

Biết tỷ suất hoàn vốn cần thiết là 10%/năm

a) Xác định mức giá tối đa mà ông A có thể chấp nhận thuê

b) Giả sử chủ nhà đề nghị ông A thuê nốt 2 tầng còn lại với số tiền phải trả ngay khi ký hợp đồng là 190 tr Biết rằng việc thuê toàn bộ ngôi nhà sẽ làm cho công việc kinh doanh thuận lợi hơn, đồng thời ông A sẽ tiết kiệm được tiền thuê nhà để ở hàng tháng là 0,8tr Theo Anh/Chị, ông A có nên chấp nhận lời đề nghị này không? Xác định IRR trong trường hợp này.

a Mức giá tối đa mà ông A có thể trả:

= 36/1,1 + 40/(1,1)2 + 44/(1,1)3 +

48/(1,1)4 + 50/(1,1)5 = 162,67 triệu

b Nếu ông A thuê nhà, ông sẽ tiết kiệm

mỗi năm là 0,8*12 = 9,6 triệu

Trong 5 năm, ông A tiết kiệm số tiền quy

về thời điểm hiện tại là:

9,6 ∑1/(1,1)i = 40,03 triệu, (i = 0 ->4)

Do 190 – 162,67 = 27,33 < 40,03

=> Ông A nên thuê nhà

Bài 12 Biệt thự A cần định giá ở khu dân cư nông thôn có diện tích 400m2, hợp pháp về quyền sử dụng đất Hãy tính giá trị thị trường của biệt thự A trong điều kiện giao dịch bình thường Được biết:

- Biệt thự B, dt đất 400m2, có giấy tờ hợp pháp, trên cùng một con đường giống A nhưng vị trí thuận lợi hơn và điều này làm giá trị tăng thêm 40 triệu đồng, vừa được bán với điều kiện sau: trả làm 5 đợt mỗi đợt cách nhau 1 năm trong đó trả ngay lần đầu 300tr, đợt hai 265 tr, đợt ba 228,980 tr, đợt bốn 188,9568 tr, đợt cuối 169,389793 tr.

- Biệt thự C, dt đất 400m2, trên cùng con đường nhưng vị trí thuận lợi kém A 20 tr Không có giấy tờ hợp lệ, không có tranh chấp, sử dụng ổn định trước năm 1985, vừa được bán với giá

560 triệu

- Giá đất do Nhà nước quy định tại con đường này là 1 tr đ/m2 Hạn mức sử dụng đất theo quy định là 200m2 (Theo nghị định 198, đối với biệt thự C, khi làm nghĩa vụ tài chính về quyền sd đất: không phải nộp tiền sử dụng đất trong hạn mức, phần dt ngoài hạn mức phải nộp 100% tiền sử dụng đất)

- Lãi suất tiền gửi ngân hàng kỳ 1 năm 6%/năm, 2 năm

a Giá bán biệt thự B quy về điều kiện trả ngay:

c Nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất khi hợp

thức hoá quyền sd đất đối với biệt thự C:

Bài 13 Bđs cần định giá là khu đất có dt 1.600m2, nhà xưởng trên đất có dt sàn xd 600m2 Chưa có giấy tờ hợp pháp Mục đích sử dụng tối ưu là xd nhà chung cư 3 tầng để bán, cho biết:

- Tỷ lệ sd đất theo quy định: 75%, dt xd 100%

- Giá đất theo quy định của NN: 2 tr đ/m2

- Chi phí quản lý và bán dự án: 5%/ doanh thu

- CF đầu tư xd hạ tầng bq: 0,5 tr/m2

- CF quy hoạch, thiết kế: 200 tr đ.

- CF mua lại nhà xưởng cũ 0,5tr/m2 (tính bình quân cho 1m2 sàn xd nhà xưởng cũ)

- Cf phá dỡ nhà xưởng cũ: 55 tr

- Tỷ lệ thu hồi nhà xưởng cũ 25% (trên đơn giá mua lại nhà xưởng cũ)

- Cf xd nhà mới: 1,8 tr đ/m2 sàn xây dựng

- Đơn giá bán dự kiến năm 1: 5tr/m2 sàn xd

- Đơn giá bán dự kiến năm 2 và 3: 5,5tr/m2 sàn xd

- CF chuyển mục đích sử dụng đất 100% (tính trên dt xd)

- Lợi nhuận cho nhà đầu tư dự tính: 10%/doanh thu

- Toàn bộ cf đầu tư ban đầu phải vay ngân hàng với ls 1%/tháng, thời hạn vay 1 năm.

- Tỷ lệ bán dt sàn xd năm 1: 50%, năm 2: 25%, năm 3: 25%

- Tỷ lệ chiết khấu 15%

• Doanh thu của sự phát triển

• Doanh thu của sự phát triển

• Chi phí của sự phát triển

+ CF đầu tư ban đầu:

- CF khảo sát thiết kế: 200

- CF đầu tư cơ sở hạ tầng: 1600*0,5 = 800

- CF mua lại nhà xưởng cũ: 600*0,5 = 300

+ LN cho nhà đầu tư: 10%*17.047 = 1.705

+ Lãi vay ngân hàng: 12%*10.160 = 1.219,2

• Chi phí của sự phát triển

+ CF đầu tư ban đầu:

- CF khảo sát thiết kế:

- CF đầu tư cơ sở hạ tầng:

- CF mua lại nhà xưởng cũ:

+ LN cho nhà đầu tư:

+ Lãi vay ngân hàng:

=> Tổng chi phí phát triển:

• Giá trị bất động sản: DT – CF =

Bài 14 Bđs cần định giá là ngôi nhà 3 tầng, diện tích đất 40m2 (4x10), diện tích sàn xây dựng 120m2, hợp pháp về quyền sử dụng đất Cho biết thông tin về 2 giao dịch:

- Bất động sản so sánh 1 là ngôi nhà 3 tầng, diện tích đất 42m2 (4x10,5), diện tích sàn xây dựng 126m2, có giấy tờ hợp pháp Kiểu dáng, kết cấu tương tự bất động sản cần định giá nhưng ở ngõ rộng hơn và điều này làm cho bất động sản so sánh có giá trị cao hơn 8% Tuy nhiên, bất động sản này nằm trong môi trường có độ bui cao hơn, điều này làm cho bất động sản so sánh có giá thấp hơn so với bất động sản cần định giá 2% BĐS này vừa được bán với giá 900 triệu Chất lượng còn lại của ngôi nhà được xác định là 80%

- Bất động sản so sánh 2 là ngôi nhà 3 tầng, diện tích đất 48m2 (4x12), diện tích sàn xây dựng 140m2, không có giấy tờ hợp pháp, su dung tu 2005 Kiểu dáng kết cấu tương tự, ở ngõ chung với bất động sản cần định giá Sự khác biệt về diện tích làm cho bất động sản so sánh có giá cao hơn 4% BĐS này

vừa được bán với giá 780 tr Chất lượng còn lại của ngôi nhà được xác định là 75%

( Bài 14) Cho biết:

- Đơn giá xd nhà mới có kết cấu tương tự là 2,5 tr/m2

- Tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính: móng

Bài 15 Hãy xác định giá trị của bất động sản sau:

môi trường có độ bui cao hơn, điều này làm cho bđs ss có giá thấp hơn so với bđs cần định giá là 2% Bđs này vừa được bán với giá 900 triệu Chất lượng còn lại của ngôi nhà được xác

định là 80%

- Bđs ss 2 là ngôi nhà 3 tầng, dt đất 50m2 (5x10), dt sàn xd

140m2, không có giấy tờ hợp pháp Kiểu dáng kết cấu tương

tự, ở ngõ chung với bđs cần định giá Sự khác biệt về chiều

rộng làm cho bđs ss có giá cao hơn so với bđs cần định giá là 3% Bđs này vừa được bán với giá 780 tr Chất lượng còn lại của ngôi nhà được xác định là 75%

(Bài 15) Biết thêm thông tin:

- Giá đất do nhà nước quy định ở khu vực này là 4 tr/ m2

- Đơn giá xd nhà mới có kết cấu tương tự là 2,5 tr/m2 sàn xây dựng

- Tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính: móng 25%, nền 14%, tường 20%, sàn 25%, mái 16%.

- Tình trạng hao mòn của các kết cấu chính: móng

15%, nền 14%, tường 28%, sàn 22%, mái 35%.

- Nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất đối với lô đất so sánh 2: phải nộp 100% tiền sử dụng đất trên toàn bộ diện tích đất.

- Đối với diện tích có bề sâu từ 18m trở ra tính bằng 100% đơn giá mặt tiền, đối với phần diện tích đất còn lại tính bằng 90% đơn giá mặt tiền.

BÀI TẬP ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC THIẾT BỊ

******************************************

Biên soạn: Th.s Lê Thanh Ngọc

Bài 1

Một phương án đầu tư máy mới X có khoản đầu tư ban đầu 100 tr đ, có đời sống kinh tế 4 năm, tỷ lệ chiết khấu là 12%/năm Phương án đầu tư có thu nhập hàng năm lần lượt là 35tr, 45tr, 45tr và 40tr.

Tính giá trị hiện tại ròng của phương án?

Bài 2.

Một phương án đầu tư máy mới Y có khoản đầu tư ban đầu là 10tr Đời sống kinh tế của phương án là 4 năm và tỷ lệ sinh lời cần thiết của phương án là 15%/năm Thu nhập dự kiến hàng năm của phương án là 4 tr mỗi năm trong suốt đời sống của nó

Tính giá trị hiện tại ròng?

Bài 3 Một phương án đầu tư máy mới có chi phí ban đầu là 10.000 usd Dòng ngân lưu của phương án dự kiến như sau:

(728,98 + 221,44) = 0,2383 = 23,83%

Bài 4

Định giá một động cơ điện moi 100% có công suất 7,5kw (loại có tốc độ vòng quay 1400 vong/ phút) do xí nghiệp cơ điện thống nhất sx Biết một số thông tin thị trường:

- Giá động cơ điện cùng loại do các hãng của

NB sx có công suất 1,5kw vào tháng 1/2006 là 900.000đ/chiếc

- Động cơ do NB sx có độ bền gấp 1,5 lần so với động cơ do VN sx

- Từ tháng 1/2006 đến 1/2008 mỗi năm lạm phát 3%

- Hệ số điều chỉnh giá động cơ điện theo công suất x = 0,75

Bài 5.

Định giá một máy xúc bánh lốp cũ có dung tích gầu xúc 4,5m3, nhãn hiệu Kamasu Thời điểm TĐG: tháng 1/2008 Qua kiểm định, máy xúc này chất lượng còn lại 60% Biết một số thông tin thị trường:

- Giá máy xúc mới nhãn hiệu Kamasu dung tích gầu xúc 1,5m3 vào thời điểm tháng 1/2006 là 500 tr đ

- Mỗi năm nền kinh tế lạm phát 4%

- Hao mòn vô hình mỗi năm của loại máy xúc này là 6%

- Máy xúc cần định giá chuẩn bị phải thay thế toàn bộ lốp

và một số linh kiện khác khoảng 40tr

- Hệ số điều chỉnh giá máy xúc theo công suất x = 0,4

• Điều chỉnh theo thời gian

Bài 6

Định giá một dây chuyền sản xuất bia vi sinh, đời sống kinh tế của dây chuyền là 4 năm, thu nhập hàng năm của dây chuyền

là 150 tr đ và giá trị thanh lý sau 4 năm là

100 tr đ (lợi nhuận bình quân của ngành

là 25%/năm, lãi suất tiền vay là 1%/tháng).

Bài 7

Định giá một dây chuyền sản xuất nhựa

có đời sống kinh tế là 4 năm (máy đã dùng được 1 năm), thu nhập hàng năm của dây chuyền là 120 tr đ và giá trị thanh lý sau 4 năm là 50 tr đ, lợi nhuận bình quân ngành 20%/năm, lãi suất tiền vay 1%/tháng.

Bài 8 Định giá một dây chuyền sản xuất nhựa có đời sống kinh tế là 4 năm, biết một số thông tin:

- Doanh số tiêu thụ hàng năm của doanh nghiệp: 300.000 sp với đơn giá 5000đ/sp (giá thanh toán)

- Chi phí tiền công 1000đ/sp

- Chi phí NVL là 2000đ/sp

- Thuế VAT phải nộp bằng 1%/giá bán chưa có thuê

- Giá trị thanh lý sau 4 năm là 50 tr đ, lợi nhuận bình quân ngành 20%/năm, lãi suất tiền vay 1%/tháng.

- Thuế suất VAT đầu ra 10%

- Doanh nghiệp nộp thuế VAT theo pp trực tiếp

• Doanh thu hàng năm

Bài 9.

Định giá một xe ô tô mang nhãn hiệu Komasu, trọng tải 10 tấn mới để thế chấp vay vốn ngân hàng 2 năm vào thời điểm 1/10/2006 Biết một

số thông tin như sau:

- Giá xe ô tô IFA, trọng tải 5 tấn vào thời điểm tháng 6 năm 2004 là 340 tr đ.

- Mỗi năm nền kinh tế lạm phát 7%

- Hao mòn vô hình mỗi năm 1%

- Hệ số điều chỉnh công suất x = 0,5

- Xe Komasu (tính cho mỗi tấn trọng tải) so với

xe IFA (cả đời xe) tiết kiệm là 10 tr đ

- Rx = 1

- Xe Komasu có tuổi thọ 10 năm, da su dung 2 nam Pp khấu hao tuyến tính