Đang tải... (xem toàn văn)
Khi nhắc đến thành phố Phan Thiết, mọi người thường nghĩ đến Mũi Né – Hòn Rơm và nhiều địa danh du lịch nổi tiếng khác. Đây là một thành phố trẻ và có tiềm năng du lịch rất lớn.
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: TÌM HIỂU NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN THEO QUY ĐỊNH CỦA LUẬT THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN TP PHAN THIẾT TỈNH BÌNH THUẬN SVTH MSSV LỚP KHOÁ NGÀNH : : : : : NGUYỄN THỊ NGỌC BÍCH 05124004 DH05QL 2005 – 2009 Quản Lý Đất Đai TP Hồ Chí Minh, tháng năm 2009 TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN NGUYỄN THỊ NGỌC BÍCH “TÌM HIỂU NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN THEO QUY ĐỊNH CỦA LUẬT THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ PHAN THIẾT TỈNH BÌNH THUẬN” Giáo viên hướng dẫn: ThS – CN Dương Thị Tuyết Hà Trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Ký tên - Tháng năm 2009 - LỜI CẢM ƠN LỜI CẢM ƠN Bốn năm gắn bó với trường Đại Học Nơng Lâm Thành Bốn năm gắn bó với trường Đại Học Nơng Lâm Thành phố Hồ Chí Minh để lại cho em nhiều kỉ niệm Để phố Hồ Chí Minh để lại cho em nhiều kỉ niệm Để ngày hơm nay, ngồi cố gắng thân, em ngày hơm nay, ngồi cố gắng thân, em cịn quan tâm, giúp đỡ gia đình, thầy cô bạn bè quan tâm, giúp đỡ gia đình, thầy bạn bè Em xin chân thành cảm ơn thầy cô trường Đại Học Em xin chân thành cảm ơn thầy cô trường Đại Học Nơng Lâm Thành phố Hồ Chí Minh tận tình truyền đạt Nơng Lâm Thành phố Hồ Chí Minh tận tình truyền đạt vốn kiến thức quý báu suốt bốn năm học vốn kiến thức quý báu suốt bốn năm học Em chân thành cảm ơn quý thầy cô Khoa Quản Lý Đất Em chân thành cảm ơn quý thầy cô Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản dạy tận tình, trau dồi kiến thức, Đai & Bất Động Sản dạy tận tình, trau dồi kiến thức, kinh nghiệm cho em suốt trình học tập kinh nghiệm cho em suốt trình học tập Đặc biệt, em xin trân trọng gửi lời cảm ơn cô Dương Đặc biệt, em xin trân trọng gửi lời cảm ơn Dương Thị Tuyết Hà tận tình hướng dẫn để em hoàn thành tốt Thị Tuyết Hà tận tình hướng dẫn để em hồn thành tốt luận văn tốt nghiệp luận văn tốt nghiệp Xin chân thành cảm ơn Chi Cục Thuế Phan Thiết, đặc Xin chân thành cảm ơn Chi Cục Thuế Phan Thiết, đặc biệt cô Đội Trước Bạ & Thu Khác tạo biệt cô Đội Trước Bạ & Thu Khác tạo điều kiện tốt cho suốt trình thực tập điều kiện tốt cho suốt trình thực tập tại Cảm ơn tất bạn, đặc biệt lớp Quản Lý Đất Cảm ơn tất bạn, đặc biệt lớp Quản Lý Đất Đai khóa 31 (DH05QL) giúp đỡ suốt q Đai khóa 31 (DH05QL) giúp đỡ suốt trình học tập hoàn thành tốt đề tài tốt nghiệp trình học tập hồn thành tốt đề tài tốt nghiệp Xin chân thành cảm Xin chân thành cảm ơn! ơn! Sinh viên Sinh viên Bích Bích Nguyễn Thị Ngọc Nguyễn Thị Ngọc TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Ngọc Bích, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Đề tài: “Tìm hiểu nghĩa vụ tài từ chuyển nhượng bất động sản theo quy định Luật thuế thu nhập cá nhân địa bàn thành phố Phan Thiết tỉnh Bình Thuận” Giáo viên hướng dẫn: ThS – CN Dương Thị Tuyết Hà, Bộ mơn Chính Sách & Pháp Luật, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Khi nhắc đến thành phố Phan Thiết, người thường nghĩ đến Mũi Né – Hòn Rơm nhiều địa danh du lịch tiếng khác Đây thành phố trẻ có tiềm du lịch lớn Q trình thị hóa diễn mạnh mẽ thu hút nhiều dự án đầu tư làm thay đổi mặt thành phố Phan Thiết Do đất đai ln vấn đề quan tâm nhiều người để quản lý tốt quỹ đất đai khơng quản lý sách đất đai mà cịn trọng sách tài đất đai Mới đây, Luật thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực ngày 01/01/2009 bãi bỏ Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế chuyển nhượng bất động sản thay đổi Thêm vào điều chỉnh mức thu lệ phí trước bạ nhà đất làm thay đổi nghĩa vụ tài từ chuyển nhượng bất động sản Với quy định mới, tình hình chuyển nhượng có thay đổi nhiều không, thái độ người dân thực nghĩa vụ tài bất cập, vướng mắc nảy sinh Vì thế, để hiểu rõ sách tài chuyển nhượng bất động sản, đề tài thực Bằng phương pháp điều tra, thống kê số liệu, tài liệu thu thập được, văn pháp luật liên quan đến nghĩa vụ tài chuyển nhượng bất động sản, đề tài tập trung tổng hợp phân tích số liệu thực tế thu để hiểu rõ công tác thu thuế địa phương tháng đầu năm 2009 Từ cho thấy, tháng đầu số hồ sơ chuyển nhượng thấp (186 hồ sơ) người dân chưa hiểu rõ thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản nên e ngại đăng ký, kê khai chuyển nhượng Với mức thuế theo Luật thuế thu nhập cá nhân nguồn thu ngân sách giảm đáng kể, tháng đầu thu 3.437,309 triệu đồng Cụ thể, với 286 hồ sơ chuyển nhượng đất ở, tính theo thuế thu nhập cá nhân thu 1.052,291 triệu đồng, thấp so với cách tính thuế chuyển quyền 387,797 triệu đồng Số thu lệ phí bạ 1.947,744 triệu đồng, giảm nửa Như vậy, áp dụng luật thuế mới, người dân có lợi nhiều chuyển nhượng bất động sản Điều góp phần động viên người dân đăng ký kê khai chuyển nhượng bất động sản, hạn chế giao dịch ngầm Tuy nhiên, số quy định thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản chưa chặt chẽ làm thất thu ngân sách nhà nước vấn đề nhà ở, đất gây nhiều khó khăn cho cán thu thuế người dân Như vậy, sách ngày thỏa đáng, đáp ứng nhu cầu người dân Nhưng quy định cần phải chặt chẽ, thống với Nhà nước quản lý tốt hiệu quỹ đất đai, hạn chế đầu bất động sản, góp phần làm cho thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ Trang PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu I.1.1 Sơ lược phát triển sách tài đất đai qua thời kỳ I.1.1.1 Giai đoạn từ năm 1980 – 1992 I.1.1.2 Giai đoạn từ năm 1992 – 2003 I.1.1.3 Giai đoạn từ năm 2003 đến I.1.2 Chuyển nhượng bất động sản I.1.2.1 Khái niệm bất động sản I.1.2.2 Chuyển nhượng bất động sản I.1.3 Khái quát Luật thuế thu nhập cá nhân I.1.3.1 Vai trò thuế .9 I.1.3.2 Luật thuế thu nhập cá nhân I.2 Cơ sở pháp lý .11 I.3 Sơ lược địa bàn nghiên cứu 12 I.3.1 Điều kiện tự nhiên 12 I.3.1.1 Vị trí địa lý 12 I.3.1.2 Địa hình 13 I.3.1.3 Khí hậu – Thủy văn .13 I.3.1.4 Tài nguyên – Cảnh quan 14 I.3.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội .14 I.3.2.1 Dân số - Lao động 14 I.3.2.2 Thực trạng phát triển kinh tế 15 I.4 Nội dung - Phương pháp nghiên cứu .17 I.4.1 Nội dung nghiên cứu 17 I.4.2 Phương pháp nghiên cứu 17 I.5 Quy trình thực đề tài 17 PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 18 II.1 Sơ lược công tác quản lý Nhà nước đất đai 18 II.1.1 Công tác lập quản lý quy hoạch sử dụng đất 18 II.1.2 Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 20 II.1.3 Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất 21 II.1.4 Công tác quản lý giá đất 22 II.2 Hiện trạng sử dụng đất 25 II.3 Các khoản nghĩa vụ tài từ chuyển nhượng bất động sản theo quy định Luật thuế thu nhập cá nhân .26 II.3.1 Quy định thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản 26 II.3.1.1 Đối tượng nộp thuế 26 II.3.1.2 Các khoản thu nhập chịu thuế 26 II.3.1.3 Căn tính thuế 27 II.3.1.4 Các khoản thu nhập miễn thuế 29 II.3.1.5 Kê khai thuế 30 Trang i II.3.2 Quy định lệ phí trước bạ 30 II.3.2.1 Đối tượng chịu lệ phí trước bạ nhà, đất .31 II.3.2.2 Các trường hợp khơng phải nộp lệ phí trước bạ 31 II.3.2.3 Căn tính lệ phí trước bạ 32 II.3.2.4 Kê khai lệ phí trước bạ 33 II.3.3 Những điểm thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản 33 II.4 Quy trình tính thuế 34 II.5 Tình hình thực khoản nghĩa vụ tài từ chuyển nhượng bất động sản .36 II.5.1 Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản .36 II.5.1.1 Trước ngày 01/01/2009 36 II.5.1.2 Từ ngày 01/01/2009 .37 II.5.1.3 Một số vướng mắc thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản 46 II.5.2 Lệ phí trước bạ nhà, đất 49 KẾT LUẬN 51 Trang ii DANH SÁCH CÁC BẢNG, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ Bảng Trang Bảng I.1 Mật độ dân số chia theo đơn vị hành 15 Bảng I.2 Cơ cấu GDP theo nhóm ngành địa bàn Phan Thiết qua năm 15 Bảng I.3 Diện tích loại trồng 16 Bảng I.4 Giá trị sản xuất công nghiệp 16 Bảng II.1 Diện tích, cấu loại đất đến năm 2010 .18 Bảng II.2 Kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua năm 21 Bảng II.3 Số hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn Phan Thiết 22 Bảng II.4 Giá đất đô thị Phan Thiết qua năm 24 Bảng II.5 Hiện trạng sử dụng đất Phan Thiết năm 2008 .25 Bảng II.6 Diện tích loại đất phân theo đơn vị hành năm 2008 25 Bảng II.7 Số hồ sơ chuyển nhượng tháng đầu 38 Bảng II.8 Tình hình thu thuế từ chuyển nhượng bất động sản tháng đầu năm 2008 .39 Bảng II.9 Tình hình thu thuế từ chuyển nhượng bất động sản tháng đầu năm 2009 .39 Bảng II.10 Kết tính thuế loại đất .41 Bảng II.11 Tổng số thuế thu chuyển nhượng đất theo trường hợp 43 Bảng II.12 Tổng số thuế thu chuyển nhượng đất nông thôn theo trường hợp 44 Bảng II.13 Tổng số thuế thu chuyển nhượng đất đô thị theo trường hợp 45 Bảng II.14 Kết thu lệ phí trước bạ nhà, đất 50 Biểu đồ Biểu đồ II.1 Kết thu thuế từ chuyển nhượng bất động sản tháng đầu 40 Biểu đồ II.2 Kết thu thuế chuyển nhượng đất trường hợp 44 Sơ đồ Sơ đồ II.1 Quy trình đăng ký, kê khai hoàn tất hồ sơ chuyển nhượng 34 Sơ đồ II.2 Quy trình tính thuế Đội trước bạ thu khác thuộc Chi cục thuế Phan Thiết .35 Trang iii DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chuyển quyền Hội đồng nhân dân Kế hoạch sử dụng đất Quy hoạch sử dụng đất Quyền sử dụng đất Thu nhập cá nhân Thành phố Hồ Chí Minh Ủy ban nhân dân Trang iv Ký hiệu CQ HĐND KHSDĐ QHSDĐ QSDĐ TNCN TP HCM UBND ĐẶT VẤN ĐỀ Thuế khoản tiền mà tổ chức cá nhân phải đóng góp theo nghĩa vụ vào ngân sách Nhà nước, theo luật định Thuế nguồn thu lớn Nhà nước bên cạnh nguồn thu khác phí, lệ phí, … Nhà nước đưa nhiều sắc thuế nhiều lĩnh vực, ngành nghề khác như: thuế điều tiết trực tiếp lĩnh vực thu nhập, đất đai, thuế đánh vào hàng hóa, … Thơng qua hoạt động thu thuế Nhà nước tập trung phận cải xã hội hình thành nên quỹ ngân sách Nhà nước thực sách kinh tế - xã hội Thuế điều chỉnh hầu hết hoạt động sản xuất, kinh doanh, nguồn thu nhập, tiêu dùng xã hội Đặc biệt, lĩnh vực đất đai, đất đai coi tài sản đặc biệt, diện hầu hết hoạt động đầu tư sản xuất xã hội dù trực tiếp hay gián tiếp Nhà nước đâu, thời kỳ xem trọng đặt sách đất đai vào vị trí ưu tiên chiến lược phát triển kinh tế ổn định xã hội Trong đó, sách tài đất đai phải hồn thiện, trở thành cơng cụ khuyến khích việc khai thác, sử dụng đất đai cách có hiệu quả, biến nguồn tài tiềm trở thành nguồn vốn quan trọng đầu tư phát triển kinh tế - xã hội thành phần kinh tế, kể kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi Vì thế, để quản lý tốt quỹ đất đảm bảo công đối tượng sử dụng đất, Nhà nước ban hành nhiều sắc thuế, khoản nghĩa vụ tài người sử dụng đất Để pháp luật thừa nhận đảm bảo quyền lợi hợp pháp mình, người sử dụng đất phải thực khoản nghĩa vụ tài như: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất nông nghiệp, lệ phí trước bạ, … Chính sách tài đất đai qua thời kỳ có nhiều thay đổi để phù hợp với phát triển đất nước Đặc biệt nay, Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất bị bãi bỏ thay vào Luật thuế thu nhập cá nhân Luật thuế thu nhập cá nhân sắc lệnh trực thu có phạm vi điều chỉnh rộng lớn từ trước tới nay, liên quan đến nhiều đối tượng, lĩnh vực Bên cạnh đó, số khoản thu nhập cá nhân lần phải chịu thuế như: chuyển giao tài sản (gồm chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng) bất động sản, chứng khoán, chuyển nhượng thương mại, tài sản khác có đăng ký … Trong đó, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản vấn đề thu hút nhiều quan tâm người dân ban ngành liên quan Những quy định chuyển nhượng bất động sản Luật thuế thu nhập cá nhân mang lại nhiều ưu đãi cho người dân Tuy nhiên, Luật thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực thi hành từ 01/01/2009 nên quy định thuế thu nhập cá nhân nói chung thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản nói riêng chưa tuyên truyền rộng rãi Từ đó, nhiều khó khăn, vướng mắc phát sinh q trình thực thu thuế Vì vậy, việc hiểu rõ thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản vấn đề cần thiết để việc triển khai, thu thuế nhanh chóng, đúng, xác Đồng thời giải vấn đề nảy sinh nhằm hoàn thiện quy định thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản Thêm vào điều chỉnh mức thu lệ phí trước bạ nhà đất giảm nửa Điều tạo thêm thuận lợi cho người dân chuyển nhượng bất động sản, khuyến khích người đăng ký kê khai quyền sở hữu, sử dụng bất động sản, góp phần hồn thiện cơng tác quản lý Nhà nước đất đai Thành phố Phan Thiết là trung tâm trị, kinh tế, văn hóa, khoa học - kỹ thuật tỉnh Bình Thuận Với quỹ đất đai dồi tiềm biển phong phú, Phan Trang v Thiết tận dụng hết khả để xây dựng thành phố du lịch mang tầm cỡ quốc gia Với tốc độ thị hóa nhanh năm vừa qua làm cho tình hình sử dụng đất đặc biệt chuyển nhượng bất động sản biến động mạnh phức tạp Xuất phát từ thực tiễn trên, chúng tơi thực đề tài: “Tìm hiểu nghĩa vụ tài từ chuyển nhượng bất động sản theo quy định Luật thuế thu nhập cá nhân địa bàn thành phố Phan Thiết tỉnh Bình Thuận” Mục tiêu nghiên cứu Thực trạng việc triển khai Luật thuế thu nhập cá nhân có liên quan đến chuyển nhượng bất động sản địa bàn thành phố Phan Thiết Từ quy định ưu khuyết điểm, đề xuất nhằm hoàn thiện công tác địa phương Đối tượng - Phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu chủ yếu nghĩa vụ tài từ chuyển nhượng bất động sản theo quy định Luật thuế thu nhập cá nhân - Phạm vi nghiên cứu đề tài địa bàn thành phố Phan Thiết tỉnh Bình Thuận từ ngày 01/01/2009 đến Trang vi Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Bích Diện tích đất (m2) Tháng Tổng số tiền (triệu đồng) Tổng Theo thuế TNCN Theo thuế CQ 200.723,40 169.497,40 31.226,0 427,927 357,047 70,880 82.330,20 82.127,00 203,2 467,948 466,962 0,986 104.549,80 104.244,50 305,3 632,498 620,192 12,306 139.763,00 139.698,60 64,4 649,723 647,662 2,061 138.956,48 138.956,48 661,832 661,832 252.564,69 252.564,69 683,614 683,614 Tổng 918.887,57 887.088,67 31.798,9 3.523,542 3.437,309 86,233 Tổng Theo thuế Theo thuế TNCN CQ (Nguồn: Chi cục thuế Phan Thiết) Những tháng đầu năm 2009, tổng thu từ chuyển nhượng bất động sản so với năm 2008 Diện tích đất đất nông nghiệp chuyển nhượng giảm so với tháng đầu năm 2008 Những trường hợp chuyển nhượng tính theo thuế CQ tháng đầu năm 2009 khơng đáng kể, khơng làm thay đổi nhiều tình hình thu thuế chuyển nhượng, bỏ qua trường hợp tính theo thuế CQ Trong tháng 2, diện tích đất tính thuế có 82.127,0 m2 số thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thu 466,962 triệu đồng cao tháng Trong đó, diện tích đất 9.200,4 m2, đất nông lâm nghiệp 72.926,6 m2 So với tháng 1: đất đất phi nông nghiệp khác 7.343 m2 (đất có diện tích 6.577,6 m2), đất nơng lâm nghiệp 162.154,4 m2 Như vậy, số thuế thu tháng cao số thuế thu từ chuyển nhượng đất cao so với tháng Biểu đồ II.1 Kết thu thuế từ chuyển nhượng bất động sản tháng đầu Trang 37 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Bích Trong tháng đầu năm 2009, biểu đồ thể số thu tính theo thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, số thu theo thuế CQ không ảnh hưởng nhiều nên không cần thiết phải thể Qua biểu đồ thấy tháng 4, mức thu thuế chuyển nhượng theo thuế TNCN cao mức thu theo thuế CQ Tuy nhiên, tháng 4/2008 có diện tích tính thuế (163.459,7 m2) lớn diện tích tính thuế tháng 4/2009 (139.698,6 m 2) Cụ thể tháng 4/2008: diện tích đất đất phi nơng nghiệp khác 15.089,5 m (diện tích đất 14.974,5 m2), diện tích đất nơng nghiệp 148.370,2 m2; cịn tháng 4/2009: diện tích đất 13.925,1 m2, diện tích đất nơng nghiệp 125.773,5 m2 Vậy thấy cách tính thuế theo thuế TNCN tăng nguồn thu cho ngân sách Nhưng điều chưa xác so sánh với hai giá đất tính thuế khác (giá đất năm 2008, giá đất năm 2009) khơng tính số lượng hồ sơ định c So sánh mức thu từ chuyển nhượng bất động sản theo Luật thuế chuyển quyền Luật thuế thu nhập cá nhân Để hiểu rõ số tiền thu từ chuyển nhượng bất động sản theo thuế TNCN có làm tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước hay khơng, tiến hành tính thuế hồ sơ cụ thể sau: • Hồ sơ đất (tài sản gắn liền với đất) • Hồ sơ đất nông nghiệp Đây hai loại hồ sơ phổ biến chuyển nhượng bất động sản, trường hợp chuyển nhượng đất phi nơng nghiệp khác Hồ sơ sử dụng để tính thuế hồ sơ tính thuế chuyển nhượng theo thuế TNCN tháng đầu năm 2009 Do tiến hành tính thuế theo thuế CQ hồ sơ với giá đất năm 2009 Để thuận tiện cho việc tính thuế, hồ sơ đất hồ sơ đất nơng nghiệp tính riêng Vì tính theo thuế CQ, đất tính với thuế suất 4%, cịn đất nơng nghiệp tính thuế suất 2% Tổng số hồ sơ chuyển nhượng tháng đầu 528 hồ sơ lấy từ vi tính Trong khơng tính trường hợp đặt biệt (nhà ở, đất nhất, tính mức thuế suất 25%) số trường hợp khác chuyển nhượng hai loại đất: đất đất nông nghiệp, đất đất phi nông nghiệp khác Qua tính tốn xử lý số liệu, tổng hồ sơ xác để tính thuế so sánh cách tính theo thuế CQ thuế TNCN 427 hồ sơ có 141 hồ sơ đất nơng nghiệp 286 hồ sơ đất (53 hồ sơ đất nơng thơn), loại trừ hồ sơ q trình nhập khơng xác Tính thuế so sánh: Cách tính theo thuế CQ sử dụng giá đất UBND tỉnh, thành phố quy định tính giá trị đất, khơng tính nhà nên việc tính thuế dễ dàng nhiều Sau tính theo thuế CQ đạt kết sau: Bảng II.10 Kết tính thuế loại đất Trang 38 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Bích (m2) Theo thuế CQ Theo thuế TNCN Đất 286 31.930,36 1.440,088 1.052,291 Đất nông nghiệp 62 418.006,00 48,362 117,643 Tổng 348 449.936,36 1.488,450 1.169,934 (Nguồn: Chi cục thuế Phan Thiết) Theo bảng trên, hồ sơ đất nơng nghiệp tính thuế ghi 62 hồ sơ tổng số 141 hồ sơ Lý 79 hồ sơ cịn lại có giá đất tính thuế theo giá UBND tỉnh, thành phố quy định Nên tổng số tiền tính thuế theo thuế TNCN tổng số tiền tính thuế theo thuế CQ 395,38 triệu đồng Qua kết thu được, thấy thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản không làm tăng nguồn thu ngân sách nhà nước mà ngược lại Điều chứng tỏ người dân lợi đóng thuế chuyển nhượng bất động sản theo Luật thuế TNCN Nhận định có lẽ chưa đầy đủ, phải tiến hành xem xét loại đất cụ thể: Chuyển nhượng đất nơng nghiệp: Có thể thấy tính thuế chuyển nhượng đất nơng nghiệp, số tiền tính thuế theo thuế TNCN cao tính thuế theo thuế CQ 69,281 triệu đồng Vậy người dân không lợi, nguyên nhân cụ thể sau: • Theo luật định, điểm khác biệt lớn cách tính thuế chuyển nhượng thuế TNCN thuế CQ giá đất tính thuế Theo thuế CQ, giá UBND tỉnh, thành phố quy định, không phụ thuộc vào giá chuyển nhượng ghi hợp đồng Còn thuế TNCN phụ thuộc vào giá theo hợp đồng chuyển nhượng, cụ thể: giá đất tính thuế giá ghi hợp đồng thời điểm chuyển nhượng không thấp giá UBND tỉnh, thành phố quy định • Tính thuế chuyển nhượng đất nông nghiệp theo thuế CQ thuế TNCN áp dụng mức thuế suất 2% Từ đó, thấy giá trị quyền sử dụng đất nơng nghiệp dùng để tính thuế theo thuế TNCN cao so với thuế CQ Hay nói cách khác, tính theo giá ghi hợp đồng số tiền dùng để tính thuế cao tính theo giá Nhà nước Vì thế, số tiền thuế thu cao áp dụng mức thuế suất để tính Vậy chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, người sử dụng đất khơng lợi tính thuế theo giá hợp đồng chuyển nhượng hay tính theo thuế TNCN Chuyển nhượng đất ở: Cũng giống chuyển nhượng đất nông nghiệp chuyển nhượng đất theo thuế TNCN tính thuế suất 2% (trừ trường hợp thuế suất 25%), theo thuế CQ tính thuế suất 4% Thế khơng phải mức thuế suất khác mà số tiền thu từ hai cách tính thuế khác nhau, cụ thể thu theo thuế TNCN thấp thuế CQ 387,797 triệu đồng Qua tính thuế, rút số nhận xét chuyển nhượng đất sau: Để dễ hiểu, ta gọi: Trang 39 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Bích - x: giá trị tính thuế theo thuế TNCN - y: giá trị tính thuế theo thuế CQ • Những trường hợp chuyển nhượng QSDĐ (khơng có tài sản gắn liền – nhà đất) mà giá tính thuế chuyển nhượng tính theo thuế TNCN giá đất UBND tỉnh, thành phố quy định hay nói cách khác, với giá tính thuế thuế CQ số tiền thu thấp tính theo thuế TNCN nửa số tiền tính thuế theo thuế CQ (trường hợp a) Ví dụ: x = y = 300.000.000 (đồng) Tính thuế theo thuế CQ : 12.000.000 (đồng) Tính thuế theo thuế TNCN : 6.000.000 (đồng) • Những trường hợp chuyển nhượng bất động sản mà giá tính thuế theo thuế TNCN giá ghi hợp đồng thời điểm chuyển nhượng (cao giá UBND tỉnh, thành phố quy định), có nghĩa giá trị tính thuế cao so với cách tính theo thuế CQ có trường hợp xảy ra: Trường hợp (1): giá trị tính thuế chuyển nhượng theo thuế TNCN cao so với thuế CQ nhỏ lần giá trị tính thuế theo thuế CQ (2y), cụ thể: y < x < 2y Ví dụ: y = 116.130.000 (đồng), x = 150.000.000 (đồng) 116.130.000 < 150.000.000 < 232.260.000 (2y) (đồng) Tính thuế theo thuế CQ : 4.645.200 (đồng) Tính thuế theo thuế TNCN : 3.000.000 (đồng) Trong trường hợp này, số tiền thu tính thuế theo thuế TNCN thấp so với cách tính theo thuế CQ Trường hợp (2): giá trị tính thuế chuyển nhượng theo thuế TNCN lần giá trị tính thuế theo thuế CQ, cụ thể: x = 2y Ví dụ: y = 100.000.000 (đồng), x = 200.000.000 (đồng) Tính thuế theo thuế CQ : 4.000.000 (đồng) Tính thuế theo thuế TNCN : 4.000.000 (đồng) Như vậy, số tiền tính thuế theo thuế TNCN nhân với số tiền tính thuế theo thuế CQ, trường hợp xảy Trường hợp (3): giá trị tính thuế TNCN cao so với thuế CQ lớn lần giá trị tính thuế theo thuế CQ, cụ thể: x > 2y Ví dụ: y = 155.250.000 (đồng), x = 550.000.000 (đồng) 550.000.000 > 310.500.000 (2y) => Tính thuế theo thuế CQ : 6.210.000 (đồng) => Tính thuế theo thuế TNCN : 11.000.000 (đồng) Trong trường hợp 3, số tiền thu theo thuế TNCN cao số tiền tính thuế theo thuế CQ Trang 40 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Bích Vậy trường hợp người dân lợi thực nghĩa vụ tài từ chuyển nhượng bất động sản Bảng II.11 Tổng số thuế thu chuyển nhượng đất theo trường hợp Trường hợp Số hồ sơ Diện tích (m2) Tổng số tiền (triệu đồng) Theo thuế CQ Theo thuế TNCN a 105 11.228,34 584,257 292,129 103 11.821,64 669,105 446,197 550,00 11,720 11,720 74 8.330,38 175,006 302,245 Tổng 286 31.930,36 1.440,088 1.052,291 (Nguồn: Chi cục thuế Phan Thiết) Kết thu với nhận xét trên, thuế chuyển nhượng tính theo thuế TNCN trường hợp a trường hợp thấp nhiều so với tính theo thuế CQ Biểu đồ II.2 Kết thu thuế chuyển nhượng đất trường hợp Từ biểu đồ trên, nhận thấy trường hợp giúp làm tăng nguồn thu thuế không làm tổng số thu từ chuyển nhượng thay đổi nhiều, nghĩa không làm tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Vì thế, đa số người dân lợi chuyển nhượng bất động sản từ luật thuế TNCN có hiệu lực Vậy làm cho ngân sách Nhà nước tăng áp dụng cách tính thuế TNCN khơng? Có thể thấy, mức thu chuyển nhượng đất theo trường hợp cao với lượng hồ sơ thấp, 74 hồ sơ với diện tích 8.330,38 m2 Như thế, tăng lượng hồ sơ lên giảm lượng hồ sơ khác, điều có nghĩa diện tích tính thuế theo trường hợp tăng lên, số tiền thu trường hợp tăng Tổng số thu có thay đổi không? Trang 41 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Bích Bảng II.12 Tổng số thuế thu chuyển nhượng đất nông thôn theo trường hợp Trường hợp Số hồ sơ Diện tích (m2) Tổng số tiền (triệu đồng) Theo thuế CQ Theo thuế TNCN a 12 1.700,2 15,225 7,613 14 1.915,1 12,500 9,168 25 3.398,7 13,965 33,100 Tổng 51 7.014 41,690 49,881 (Nguồn: Chi cục thuế Phan Thiết) Bảng khơng tính trường hợp 2, số thu theo hai cách tính khơng có thay đổi trường hợp xảy nên khơng tác động đến vấn đề thu thuế Trong bảng II.12, số hồ sơ chuyển nhượng đất nông thôn theo trường hợp (25 hồ sơ) cao trường hợp lại, tổng thu tính theo thuế TNCN cao so với cách tính thuế CQ làm thay đổi số tiền ngân sách thu Bảng II.13 Tổng số thuế thu chuyển nhượng đất đô thị theo trường hợp Trường hợp Số hồ sơ Diện tích (m2) Tổng số tiền (triệu đồng) Theo thuế CQ Theo thuế TNCN a 93 9.528,14 569,032 284,516 89 9.906,54 656,605 437,029 49 4.931,68 161,041 269,145 Tổng 231 24.366,36 1.386,678 990,69 (Nguồn: Chi cục thuế Phan Thiết) Trong bảng II.13, tổng thu từ chuyển nhượng tính theo thuế TNCN thấp nhiều so với cách tính thuế CQ số lượng hồ sơ trường hợp (49 hồ sơ) Trong tổng số hồ sơ trường hợp a trường hợp 182 hồ sơ diện tích tính thuế cao nhiều Qua kết trên, thấy chuyển nhượng đất thị có tác động lớn đến việc thu thuế Vì hồ sơ chuyển nhượng đất thị cao loại hồ sơ chuyển nhượng khác, giá đất đô thị cao biến động phức tạp Vậy để tăng nguồn thu cho nhà nước thay đổi trường hợp chuyển nhượng sau: • Đối với chuyển nhượng đất nơng nghiệp, tăng lượng hồ sơ chuyển nhượng theo hợp đồng, giảm lượng hồ sơ chuyển nhượng theo giá UBND tỉnh, thành phố quy định Trang 42 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Bích • Đối với chuyển nhượng đất ở, đặc biệt đất đô thị, tăng lượng hồ sơ chuyển nhượng theo trường hợp giảm lượng hồ sơ chuyển nhượng theo trường hợp a trường hợp Đó giả thuyết, khơng thể thay đổi lượng hồ sơ chuyển nhượng đưa Nhưng để tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước phải phản ánh giá trị hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hay chuyển nhượng bất động sản phải công khai, minh bạch Điều làm phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: • Sự thay đổi giá đất, đặc biệt giá đất Thực chất giá đất UBND tỉnh, thành phố công bố ngày 01/01 hàng năm chưa phản ánh hết thực trạng chuyển nhượng bất động sản Hầu hết người dân khai với mức giá thấp ngang với giá đất UBND tỉnh, thành phố quy định (105 hồ sơ tổng số 286 hồ sơ đất ở) Và trường hợp chuyển nhượng theo hợp đồng xác chưa Với tình trạng giao dịch ngầm diễn phổ biến khoản tiền thất Nhà nước cực lớn Vậy phải nhanh chóng tháo gỡ vướng mắc giá đất ban hành sách giá sát với giá thị trường điều kiện bình thường Nhà nước khơng bị thất thu • Và đặc biệt khơng thể thiếu quản lý chặt chẽ Nhà nước pháp luật, phải làm cách để hợp đồng chuyển nhượng phản ánh giá trị đất đai hay nói cách khác, người sử dụng đất tự giác khai giá thực tế chuyển nhượng bất động sản Vấn đề quan tâm bước đầu bàn đến Luật thuế TNCN, giao dịch, chuyển nhượng bất động sản ghi giá chuyển nhượng hợp đồng thấp giá thực tế chuyển nhượng thiệt hại nặng, nhận định nhiều chuyên gia Thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản quy định, áp dụng thuế suất 25% chênh lệch giá mua bán khiến giá nhà đất thị trường minh bạch Cụ thể, người mua yêu cầu người bán phải ghi giá trị nhà Nếu bên bán ghi giá nhà thấp hợp đồng, người chủ phải nộp thuế nhiều bán ngơi nhà Ví dụ: Trước ơng A mua nhà trị giá 10 tỷ đồng, hợp đồng ghi giá tỷ đồng, phải đóng thuế trước bạ 20 triệu đồng (thay 100 triệu đồng), lợi 80 triệu đồng Sau này, bán lại nhà với giá 10 tỷ đồng, ơng A phải nộp thuế TNCN tỷ đồng Cụ thể sau: (10 tỷ - tỷ) x 25% = tỷ Nếu trước ông A ghi giá 10 tỷ đồng hợp đồng, ông phải nộp thuế trước bạ 100 triệu đồng, bán nhà khơng phải nộp thuế TNCN (do khơng có chênh lệch giá mua trước với giá bán nay) Thiệt hại tỷ – 100 triệu = 1,9 tỷ đồng So sánh lợi trước (80 triệu đồng) với thiệt hại sau (1,9 tỷ đồng) Do thỏa thuận miệng hai bên với nên Nhà nước không chịu trách nhiệm giải Nhà nước đơn áp dụng mức thuế chuyển nhượng thông qua giá ghi hợp đồng Khi chủ đất tiếp tục sang nhượng lại quan thuế vào giá chuyển nhượng ghi hợp đồng trừ giá mua để tính thuế TNCN Nên trường hợp “lách” thuế nhiều thiệt hại nặng Vậy nhận định khơng cịn trường hợp khai sai giá chuyển nhượng thực tế Tuy nhiên trường hợp khai theo giá chuyển nhượng thực tế Trong trường hợp mua nhà, đất đơn để ở, người mua Trang 43 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Bích người bán thỏa thuận hạ thấp giá trị bất động sản để giảm thuế Còn trường hợp mua bất động sản để thực chuyển nhượng (đầu cơ) sau này, tuyệt đối không nên “lách” thuế Vì tiếp tục thực chuyển nhượng lại, chủ đất phải đóng khoản thuế lên đến 25% chênh lệch từ giá mua trước (mức giá thấp theo hợp đồng) với giá bán Như cần phải hồn thiện sách tài đất đai quản lý Nhà nước để đất đai sử dụng hợp lý hiệu II.5.1.3 Một số vướng mắc thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản Qua tháng thi hành, người dân quen dần với thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản Chính sách thuế tạo nhiều thuận lợi cho người dân trình chuyển nhượng Tuy nhiên, luật ban hành lúc thực tế, chặt chẽ Trong trình triển khai thu thuế, thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản nảy sinh nhiều vướng mắc, nhiều kẽ hở Từ làm phát sinh nhiều tiêu cực việc kê khai nộp thuế, nhiều người tìm cách “lách” thuế, làm lợi riêng cho mình, thất thu ngân sách Nhà nước Ngoài thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, Luật thuế TNCN quy định thu nhập từ tặng cho bất động sản với thuế suất 10% thu nhập từ quà tặng, thừa kế bất động sản (thu nhập 10 triệu đồng tính thuế) Lợi dụng quy định này, thay làm hợp đồng mua bán chuyển nhượng, số người giao dịch thỏa thuận chuyển đổi hợp đồng chuyển nhượng thành hợp đồng cho tặng để hưởng thuế suất 10% Người chuyển nhượng lợi nhiều Chẳng hạn, nhà bán tỷ đồng, bên bán làm hợp đồng cho tặng bên mua, hạ thấp giá bán nhà đến mức thấp nhất, số thuế phải đóng cịn Ngành thuế, dù biết khơng làm điều khơng sai luật Ví dụ: Một mảnh đất có giá chuyển nhượng thực tế tỷ, nộp thuế TNCN 20 triệu đồng, lệ phí trước bạ triệu đồng Nếu làm hợp đồng tặng cho khơng chuyển nhượng, tính theo giá đất UBND tỉnh, thành phố 188,2 triệu đồng Vậy lúc nộp thuế TNCN 17,82 triệu đồng lệ phí trước bạ 941.000 đồng Khoảng chênh lệch hai cách tính thuế khơng nhỏ: (20 + 5) – (17,82 + 0,941) = 6,239 triệu đồng Qua ví dụ trên, thấy giá đất có vai trị lớn việc tính thuế Hay nói cách khác, giá đất có ý nghĩa quan trọng việc hình thành phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, minh bạch Một quy định khác khiến cho nhiều người quan tâm thắc mắc thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản người có từ hai nhà ở, đất trở lên chuyển nhượng chịu thuế Cụ thể luật quy định: “Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất cá nhân trường hợp người chuyển nhượng có nhà ở, quyền sử dụng đất Việt Nam” (khoản Điều 4, Nghị định 100/2008/NĐ-CP Chính phủ) miễn thuế TNCN Và quy định hướng dẫn chi tiết hơn: “cá nhân có nhà ở, quyền sử dụng đất theo quy định cá nhân chuyển nhượng có quyền sở hữu nhà có quyền sử dụng đất Việt Nam, kể trường hợp Trang 44 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Bích đất chưa xây dựng nhà (khoản mục III phần A, Thông tư 84/2008/TT-BTC Bộ Tài chính) Như nói cách đơn giản, người có từ hai bất động sản trở lên bán phải nộp thuế TNCN Điều đồng nghĩa với việc người bán bất động sản miễn thuế Như vậy, luật quy định cụ thể đối tượng chịu thuế miễn thuế chuyển nhượng bất động sản trường hợp Nhưng để xác định hai đối tượng đó? Làm biết người có bất động sản nhất? Theo khoản mục III phần A, Thơng tư 84/2008/TT-BTC Bộ Tài chính: “căn xác định thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, đất miễn thuế người chuyển nhượng bất động sản tự khai chịu trách nhiệm tính trung thực khai Nếu phát không bị xử lý truy thu thuế phạt hành vi gian lận thuế theo quy định Luật Quản lý thuế” Vậy khẳng định, hầu hết kê khai nộp thuế chuyển nhượng bất động sản tùy thuộc nhiều vào trung thực người nộp thuế Và luật không quy định quan có thẩm quyền xác nhận nội dung liên quan đến số lượng nhà, đất chuyển nhượng Trong điều kiện quan trọng để xác định hợp đồng chuyển nhượng bất động sản có phải nộp thuế TNCN hay khơng? Do đó, thời gian đầu gây nhiều khó khăn cho cán thuế, luật ban phải thi hành Và khơng người dân khổ sở kê khai bất động sản khơng đồng ý xác nhận, chứng thực Vì thế, địa phương có cách giải riêng Chi cục thuế Tp HCM yêu cầu người dân viết tự cam kết Trong có Chi cục thuế địi hỏi cam kết phải có chứng thực chữ ký UBND xã, phường Ngược lại, Chi cục thuế quận 3, quận lại có cách xử lý đơn giản cách cho phép người dân tự viết cam kết nhà hay miếng đất mà khỏi cần quan xác nhận, chứng thực Tại Chi cục thuế Phan Thiết, điều gây khơng khó khăn cho cán thu thuế, cuối đưa hướng giải thống người dân phải viết tự cam kết nhà đất có chứng thực UBND xã, phường Thủ tục hành ổn theo luật định người dân có bất động sản miễn thuế Mọi việc dễ dàng vướng mắc chưa tháo gỡ Ai biết bất động sản nhất? Không thể phụ thuộc vào kê khai tự giác người dân Như vậy, nhà nước chưa quản lý chặt chẽ, hiệu quỹ đất đai nhiều kẽ hở người dân lại tiếp tục “lách” thuế Thực tế cho thấy, nhiều hợp đồng mua, bán nhà đất tồn theo hình thức viết tay hay hợp đồng ủy quyền cá nhân, nên không đủ pháp lý để tính thuế Bởi theo quy định, việc xác định tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản xảy hoạt động chuyển nhượng quan nhà nước chứng thực Điều khiến quan chức địa phương, nơi cá nhân mua bán bất động sản cư trú khó xác định người chuyển nhượng có bất động sản đâu bất động sản Và chưa xử lý trường hợp người có hai bất động sản hai địa phương khác nhau, chuyển nhượng nhà, đất địa phương kê khai với quan thuế địa phương bất động sản để khơng phải chịu thuế nên việc kê khai trốn thuế hoàn tồn xảy Bởi thực tế, hệ thống đăng ký đất đai nước ta chưa kiểm sốt người có bất động sản Với cách quản lý đất đai “manh Trang 45 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Bích mún” nay, việc phát trường hợp trốn thuế, không khai báo nộp thuế thực Ngoài giao dịch đăng ký, nộp thuế chuyển nhượng bất động sản, người không bắt buộc phải đăng ký mã số thuế Như vậy, khơng có sở để quan chức kiểm tra, kiểm soát nhà ở, đất Mặt khác, người có nhiều bất động sản có chủ quyền khai thác tối đa quy định “miễn thuế TNCN trường hợp chuyển nhượng, tặng cho bất động sản cho người thân” Luật không quy định số lần cho, tặng nhà, đất Vì người sở hữu hai nhà trở lên làm thủ tục cho, tặng người thân bố, mẹ, anh chị em bán nhà lại theo diện bất động sản Sau tiếp tục làm thủ tục nhận cho tặng lại nhà cịn lại để bán theo hình thức để trốn thuế Hay cho tặng người thân gia đình, người chưa sở hữu bất động sản tiếp tục thực bán với danh nghĩa có nhà ở, đất Đây kẽ hở cần phải xử lý Nhà nước quy định thuế TNCN cần thiết, song quy định cho chặt chẽ điều khơng phải dễ Vì hệ thống pháp luật cần phải hoàn thiện thêm nhiều khâu, đoạn mà trước hết kết nối, thống sở liệu quốc gia, xây hệ thống đăng ký đất đai toàn quốc Như vậy, thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản nhiều khó khăn, vướng mắc phát sinh “luật mới” tạo nhiều thuận lợi cho người dân thực đăng ký, kê khai chuyển nhượng Trong đó, thấy, quy định thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bước đầu có nhiều đổi làm minh bạch thị trường bất động sản Đặc biệt góp phần hạn chế tình trạng đầu (đầu tư) bất động sản, việc đầu bất động sản khơng cịn có lợi, khơng thu nhiều lợi nhuận từ giá trị bất động sản đem chuyển nhượng II.5.2 Lệ phí trước bạ nhà, đất Với kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, sống ngày hoàn thiện, sung túc hơn, người có nhiều nhu cầu khả chi trả để sở hữu, sử dụng tài sản Và pháp luật cơng nhận quyền lợi hợp pháp họ kê khai đăng ký đóng khoảng lệ phí theo quy định Thế nhưng, để quản lý tốt khuyến khích người đăng ký, kê khai tài sản Nhà nước cần phải điều chỉnh mức lệ phí trước bạ thích hợp Đất đai (bất động sản) ngày có giá, người dân quan tâm đến giá trị pháp lý sở hữu, sử dụng bất động sản Lệ phí trước bạ nhà, đất từ mức 2% xuống 1%, đến 0,5% làm cho việc kê khai lệ phí trước bạ dễ dàng nhiều Trước đó, áp dụng Nghị định 176/1999/NĐ-CP Chính phủ, quy định tỷ lệ trước bạ nhà đất 1%, thêm vào thuế CQ với mức thuế suất 4% (đất ở, đất cơng trình xây dựng, …), nhiều người phải suy nghĩ lại đăng ký, kê khai tài sản Và người dân thường chấp nhận mua bán trao tay, việc làm khiến Nhà nước thất thu thuế khó khăn quản lý đất đai Có thể thấy lệ phí trước bạ có ảnh hưởng khơng nhỏ đến việc thu thuế chuyển nhượng nói riêng nghĩa vụ tài người sử dụng đất nói chung Nghị định 80/2008/NĐ-CP Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều lệ phí trước bạ có hiệu lực từ ngày 25/08/2008, với mức thu lệ phí trước bạ nhà đất cịn 0,5%, giảm nửa Tiếp theo đó, ngày 01/01/2009, Luật thuế TNCN có hiệu lực, Trang 46 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Bích thuế chuyển nhượng bất động sản 2% giá chuyển nhượng bất động sản 25% tính thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản Qua đó, thấy sách đất đai, đặc biệt sách tài ngày vào đời sống người dân Với mức thu thích hợp khơng động viên người dân kê khai, nộp thuế mà giúp cho việc quản lý đất đai chặt chẽ Cùng với phát triển chung tỉnh Bình Thuận, q trình thị hóa Phan Thiết diễn mạnh mẽ Vì thế, cơng tác quản lý đất đai trọng đẩy mạnh Đặc biệt, công tác cấp giấy chứng nhận quan tâm nên tạo nhiều thuận lợi cho người dân hợp thức hóa QSDĐ Thêm vào đó, tình hình chuyển nhượng địa bàn sơi động nên góp phần làm tăng nguồn thu từ lệ phí trước bạ Bảng II.14 Kết thu lệ phí trước bạ nhà, đất Năm Số trường hợp kê khai Số tiền (triệu đồng) 2006 10.634 7.067,963 2007 6.618 8.759,545 2008 6.854 9.563,301 6/2009 2.380 1.947,744 (Nguồn: Chi cục thuế Phan Thiết) Số trường hợp kê khai lệ phí trước bạ nhà, đất phụ thuộc chủ yếu vào số lần chuyển nhượng hợp thức hóa nhà, đất người dân Bắt đầu từ 25/08/2008, mức thu trước bạ giảm nửa nên tổng thu giảm đáng kể Nếu không áp dụng mức thu mới, năm 2008 số thuế thu 11.672,947 triệu đồng, giảm 2.109,646 triệu đồng Sáu tháng đầu năm 2009 mức thu giảm 1.947,744 triệu đồng, lệ phí trược bạ thu từ chuyển nhượng đạt 954,237 triệu đồng Người dân thuận lợi nhiều hợp thức hóa đặc biệt chuyển nhượng bất động sản Thị trường bất động sản ngày minh bạch, lành mạnh hơn, bước chuyển hóa giao dịch bất hợp pháp sang hợp pháp, góp phần thúc đẩy kinh tế, xã hội phát triển Tóm lại, nghĩa vụ tài từ chuyển nhượng bất động sản có nhiều thay đổi từ Luật thuế TNCN có hiệu lực Thuế suất chuyển nhượng giảm, nguồn thu ngân sách từ chuyển nhượng đạt 4.391,546 triệu đồng (lệ phí trước bạ thuế TNCN) tháng đầu Tuy nhiên, với sách thơng thoáng mở bước tiến cho tình hình chuyển nhượng bất động sản, giảm giao dịch ngầm, người dân chủ động đăng ký, kê khai bất động sản chuyển nhượng Điều góp phần thiết lập chế quản lý đất đai (bất động sản) chặt chẽ hiệu Ngoài vướng mắc nảy sinh thực thuế chuyển nhượng bất động sản gây lúng túng cho cán thu thuế, để hồn thành tốt nhiệm vụ, q trình thu thuế có thuận lợi sau: Trang 47 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Bích - Quy trình, thủ tục ngày đơn giản, phối hợp chặt chẽ Bộ phận cửa (Phòng Quản lý thị Văn phịng đăng ký QSDĐ) giúp cho hồ sơ luân chuyển nhanh chóng - Sự quan tâm cấp lãnh đạo, quan có thẩm quyền, đặc biệt Phịng Tài ngun - Mơi trường thành phố Phan Thiết góp phần tháo gỡ vướng mắc, khó khăn giúp việc thu thuế Chi cục thuế đạt hiệu cao - Đội ngũ cán thuế có tinh thần trách nhiệm, trình độ chun mơn cao, hồn thành tốt nhiệm vụ giao Sự quản lý chặt chẽ, hiệu Chi cục thuế, điều góp phần khơng nhỏ trình thu thuế địa phương - Sự phát triển phương tiện thông tin đại chúng, công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật thuế đến đối tượng sử dụng đất giúp người dân am hiểu ngày ý thức việc thực nghĩa vụ tài đất đai Trang 48 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Bích KẾT LUẬN Kết luận: Thành phố Phan Thiết thay đổi ngày, điều khơng q trình thị hóa mà mục tiêu đặt ra, đô thị loại II khang trang, đại Để đạt điều này, không hay hai năm làm được, Phan Thiết phải phát triển nhiều, mặt, lĩnh vực, ngành nghề Trong khơng thể thiếu lĩnh vực đất đai, để tạo quỹ đất sạch, sách sử dụng đất đai hiệu đòi hỏi cần phải có quản lý chặt chẽ Nhà nước Đất đai ngày có giá, điều thấy rõ, tình hình chuyển nhượng bất động sản diễn sơi động, phức tạp vượt ngồi tầm kiểm sốt quyền địa phương, thất thu nhiều cho ngân sách nhà nước Hiện nay, với đổi sách tài chính, đặc biệt đời Luật thuế TNCN thay cho Luật thuế CQ, quy định thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản đánh dấu bước ngoặt lớn thu thuế từ chuyển nhượng bất động sản Thuế suất chuyển nhượng bất động sản 2% tính giá chuyển nhượng bất động sản 25% tính thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, mức thuế giảm nhiều Qua số liệu thu thập Chi cục thuế Phan Thiết phản ánh rõ nét tình hình thu thuế chuyển nhượng bất động sản tháng đầu năm 2009 thi hành luật thuế Luật ban hành nhiều người cịn hoang mang số trường hợp chuyển nhượng thấp năm trước, đặc biệt tháng tháng tổng số hồ sơ chuyển nhượng đạt 186 hồ sơ, số hồ sơ chuyển nhượng tháng Qua thấy, người sử dụng đất nhạy cảm với thay đổi sách Trong tháng đầu năm, áp dụng thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản ngân sách thu 3.437,309 triệu đồng Với luật thuế mới, người dân có lợi nhiều chuyển nhượng bất động sản, nhận định nhiều chuyên gia Ngân sách nhà nước giảm đồng nghĩa với số thuế chuyển nhượng mà người dân phải đóng vào thấp so với cách tính thuế theo thuế CQ Cụ thể, chuyển nhượng đất (nhà ở) với lượng hồ sơ 286 hồ sơ, số tiền thu theo cách tính thuế CQ 1.440,088 triệu đồng, tính theo thuế hành 1.052,291 triệu đồng Một điều thay đổi sách tài điều chỉnh mức lệ phí trước bạ cịn 0,5%, giảm nửa Điều thuận lợi cho người dân thực nghĩa vụ tài khuyến khích người dân đăng ký, kê khai nộp thuế So với Luật thuế CQ, thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản có nhiều thay đổi đối tượng nộp thuế đối tượng chịu thuế, điểm làm nhiều người quan tâm nhà ở, đất Đó vướng mắc chưa tháo gỡ, thay đổi có lợi cho người dân luật ban hành phải chặt chẽ, hợp lý để quản lý tốt hiệu quỹ đất đai, khơng làm thất ngân sách Nhìn chung, với quy định tình hình chuyển nhượng bất động sản có nhiều chuyển biến Điều cần thiết để phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, minh bạch Kiến nghị: Trang 49 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Bích Nguồn thu từ đất đai góp phần khơng nhỏ cho phát triển kinh tế - xã hội địa phương nói riêng nước nói chung Chính thế, cơng tác thu thuế nhanh chóng, đúng, đủ xác điều quan trọng đặt lên hàng đầu Qua trình tìm hiểu thực tế nghĩa vụ tài từ chuyển nhượng bất động sản em có vài kiến nghị sau: - Cần hồn thiện quy định thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản Phải thiết lập hệ thống luật pháp đồng bộ, thống nhất, chặt chẽ vào đời sống người dân - Nhanh chóng thiết lập sở liệu nhà, đất toàn quốc, điều cần nguồn kinh phí lớn, người có trình độ chuyên môn cao phối hợp thống nhiều ngành, nhiều địa phương - Chính sách đất đai cần đổi nữa, hạn chế tình trạng chuyển nhượng ngầm, bất hợp pháp, công tác cấp giấy cần đẩy mạnh - Xây dựng chế giá giải quan hệ đất đai - Tăng cường công tác quản lý thuế - Công tác tuyên truyền, phổ biến cần trọng nữa, để người dân hiểu rõ quy định Trang 50 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Bích TÀI LIỆU THAM KHẢO Luận văn tốt nghiệp “Tình hình thực nghĩa vụ tài đất đai địa bàn Quận 9, TP Hồ Chí Minh từ năm 1999 đến nay” – Hoàng Thị Ngọc Tuyền – Ngành Quản Lý Đất Đai, khóa 1999-2004 Luận văn tốt nghiệp “Tình hình thực nghĩa vụ tài địa bàn Quận 9, TP Hồ Chí Minh từ năm 2000 đến nay” – Nguyễn Thị Mộng Thường – Ngành Quản Lý Đất Đai, khóa 2002-2006 Nghị định 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 Chính phủ lệ phí trước bạ Nghị định 80/2008/NĐ-CP ngày 29/07/2008 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 Nghị định 47/2003/NĐ-CP ngày 12/5/2003 Chính phủ lệ phí trước bạ Nghị định 100/2008/NĐ-CP ngày 08/09/2008 Chính phủ quy định chi tiết số điều Luật thuế thu nhập cá nhân Thông tư 84/2008/TT-BTC ngày 30/09/2008 Bộ Tài hướng dẫn thi hành số điều Luật thuế thu nhập cá nhân hướng dẫn thi hành Nghị định 100/2008/NĐ-CP Chính phủ quy định chi tiết số điều Luật thuế thu nhập Thuế thu nhập cá nhân Những quy định cần biết – Anh Thơ – Năm 2008 – Nhà xuất Lao Động Một số trang web: ─ www.binhthuantoday.com ─ www.diaoconline.vn ─ www.google.com.vn ─ www.tuoitre.com.vn ─ www.webketoan.com ─ thongtinphapluatdansu.wordpress.com ─ vbqppl.moj.gov.vn ─ vietbao.vn …… nhiều trang web khác Trang 51 ... & Bất Động Sản, Trường Đại học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Đề tài: ? ?Tìm hiểu nghĩa vụ tài từ chuyển nhượng bất động sản theo quy định Luật thu? ?? thu nhập cá nhân địa bàn thành phố Phan Thiết tỉnh Bình. .. vụ tài từ chuyển nhượng bất động sản theo quy định Luật thu? ?? thu nhập cá nhân .26 II.3.1 Quy định thu? ?? thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản 26 II.3.1.1 Đối tượng nộp thu? ?? ... sánh mức thu từ chuyển nhượng bất động sản theo Luật thu? ?? chuyển quy? ??n Luật thu? ?? thu nhập cá nhân Để hiểu rõ số tiền thu từ chuyển nhượng bất động sản theo thu? ?? TNCN có làm tăng nguồn thu cho
