Bước 1: Công tác chuẩn bị (xây dựng đề cương, lập kế hoạch nghiên cứu, …).
Bước 2: Thu thập và xử lý các thông tin, tài liệu, số liệu có liên quan đến đề tài.
Bước 3: Viết báo cáo, chỉnh sửa báo cáo.
PHẦN II
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU II.1. Sơ lược công tác quản lý nhà nước về đất đai
II.1.1. Công tác lập và quản lý quy hoạch sử dụng đất
QHSDĐ luôn đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Những năm gần đây, việc lập QHSDĐ – KHSDĐ trên địa bàn thành phố Phan Thiết đã được quan tâm triển khai. Hiện nay, thành phố đang thực hiện theo phướng án điều chỉnh QHSDĐ đến năm 2010. Qua đó, khai thác sử dụng đất theo hướng giải phóng tối đa năng lực sản xuất của các ngành kinh tế - xã hội dựa trên cơ sở sử dụng triệt để các tiềm năng hiện có, xây dựng phát triển các khu dân cư, cải tạo chỉnh trang mở rộng thành phố, … góp phần đẩy nhanh tốc độ chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng tích cực.
Bảng II.1. Diện tích, cơ cấu các loại đất đến năm 2010
Thứ
tự Loại đất
Hiện trạng
năm 2005 đến năm 2010Điều chỉnh độngBiến tăng (+), giảm (-) Diện tích
(ha) Cơ cấu(%) Diện tích(ha) Cơ cấu(%)
Diện tích(ha) Tổng diện tích tự nhiên 20.646,59 100,00 20.646,59 100,00 0,00 1 Đất nông nghiệp 15.920,36 77,11 13.348,62 64,65 -2.571,74 1.1 Đất sản xuất nông nghiệp 7.978,56 38,64 9.616,38 72,04 1.637,82
1.2 Đất lâm nghiệp 7.854,39 38,04 3.719,95 27,87 -4.134,44
1.3 Đất nuôi trồng thuỷ sản 45,49 0,22 -45,49
1.4 Đất làm muối 38,63 0,19 -38,63
1.5 Đất nông nghiệp khác 3,29 0,02 12,29 0,09 9,00
2 Đất phi nông ngiệp 3.255,05 15,77 6.334,78 30,68 3.079,73 2.1 Đất ở 1.188,55 5,76 1.882,81 29,72 694,26
2.2 Đất chuyên dùng 1.464,69 7,09 3.819,47 60,29 2.354,78
2.3 Đất tôn giáo, tín ngưỡng 28,01 0,14 26,67 0,42 -1,34
2.4 Đất nghĩa trang, nghĩa địa 383,03 1,86 419,84 6,63 36,81
2.5 Đất sông suối và mặt nước chuyên dùng 180,67 0,88 175,89 2,78 -4,78
2.6 Đất phi nông nghiệp
khác 10,10 0,05 10,10 0,16
3 Đất chưa sử dụng 1.471,18 7,13 963,19 4,67 -507,99
(Nguồn: Phòng Tài nguyên – Môi trường Phan Thiết)
Đất nông nghiệp theo KHSDĐ đến năm 2010 sẽ giảm mạnh diện tích, trong đó chủ yếu là giảm diện tích đất lâm nghiệp, tăng diện tích đất sản xuất nông nghiệp. Đối với đất
làm muối và đất nuôi trồng thủy sản do năng suất bấp bênh nên sẽ chuyển toàn bộ diện tích sang sử dụng cho các mục đích khác. Đến năm 2010 chuyển đổi toàn bộ diện tích đất trồng lúa sang các loại cây ăn quả, cây hàng năm có giá trị cao.
Theo KHSDĐ đến 2010, Phan Thiết sẽ tăng mạnh diện tích đất phi nông nghiệp. Thành phố sẽ tiếp tục xây dựng và cải thiện các khu dân cư đô thị để giải quyết nhu cầu về nhà ở cho nhân dân. Đồng thời, mở rộng khu dân cư ở các vùng ven đô để giảm tải áp lực về mật độ dân số trong khu vực trung tâm đô thị.
Trong đó, diện tích đất chưa sử dụng được khai thác triệt để, hợp lý ở những nơi có điều kiện trên cơ sở cân đối với hiệu quả đầu tư, khả năng về nguồn vốn và yêu cầu bảo vệ môi trường sinh thái.
Với phương án QHSDĐ đã đề ra rất cụ thể và rõ ràng, một Phan Thiết khang trang, tiện nghi, hiện đại là điều không xa. Tuy nhiên, điều đó còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, đặc biệt là chính sách đầu tư. Phan Thiết là một thành phố trẻ, nguồn vốn nhỏ không đủ sức tự xây dựng và phát triển mình. Vì thế, các chính sách đầu tư, thu hút nguồn vốn trong nước và cả nước ngoài là cần thiết. Hiểu rõ vấn đề, Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận nói chung đã có nhiều chính sách ưu đãi mời gọi các nhà đầu tư đến phát triển mảnh đất này. Do đó, trong những năm gần đây, các dự án đầu tư với quy mô lớn, nhỏ trên địa bàn ngày càng tăng, chủ yếu tập trung vào thương mại, dịch vụ - du lịch, khu dân cư, cơ sở hạ tầng (đường giao thông), ….
Hàng loạt các dự án được triển khai khiến nhu cầu sử dụng đất tăng đáng kể, đất đai trở nên biến động. Do đó, tình hình chuyển nhượng đất trên địa bàn cũng diễn ra sôi động như xã Tiến Thành, Tiến Lợi, phường Phú Thủy, Phú Hài, …. Việc chuyển nhượng còn trở nên phức tạp khi các dự án được triển khai chậm hay “dự án treo”. Chỉ tính riêng các dự án du lịch ở Phan Thiết, có đến 219 dự án với hơn 3.500 ha đất nhưng hiện còn 79 dự án “treo”. Người dân ai cũng muốn “an cư lạc nghiệp”, thế nhưng chính “quy hoạch treo” làm cho cuộc sống mọi người thêm khó khăn. Do đó chuyển nhượng “ngầm” là điều không tránh khỏi. Còn những người mua thì thường có nhu cầu nhà ở thực sự, vì thế phải can đảm lắm mới chấp nhận mua ở những nơi này. Bởi tất cả các cuộc mua bán đều bằng giấy tay mà người tìm mua chỉ với một hy vọng mong manh từ lý do “dự án treo”.
Một vấn đề khác, công tác QHSDĐ chưa gắn với quy hoạch xây dựng khu tái định cư cho dân. Tái định cư không chỉ là ổn định chỗ ở mà còn nhiều vấn đề khác như giao đất sản xuất hoặc tạo công ăn việc làm, đảm bảo quyền lợi chính đáng cho người dân. Thế nhưng, điều đó vẫn chưa được thực hiện, người dân buộc phải bán đất và quay về chỗ cũ sinh sống hoặc đi nơi khác. Đất đai bị bán “tháo”, đồng thời cũng xuất hiện “đầu cơ đất đai”, mua đất để đó chứ không sử dụng.
Những mặt tồn tại trong quy hoạch nói chung gây nhiều khó khăn cho sự phát triển kinh tế- xã hội của địa phương. Nhưng cũng không thể không nhắc đến những kết quả đạt được, Phan Thiết đang ngày càng đổi mới, đặc biệt các vùng ven đô, tốc độ đô thị hóa ngày càng diễn ra nhanh chóng.
II.1.2. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận QSDĐ là cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai, đảm bảo cho đất đai được sử dụng hợp lý và có hiệu quả, đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ góp phần làm giảm tình trạng tranh chấp đất đai, hạn chế những vi phạm trong quá trình sử dụng đất.
Khi một mảnh đất được giao dịch, điều đầu tiên nhắc đến là “sổ đỏ” hay giấy chứng nhận QSDĐ. Như vậy chứng tỏ giấy chứng nhận QSDĐ luôn gắn liền với quyền của người sử dụng đất. Theo Luật đất đai 2003, Điều 106 cũng nêu rõ điều kiện đầu tiên để thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, … là “có giấy chứng nhận QSDĐ”. Và theo Nghị định 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ ngày 25/05/2007: “kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2008, người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận mới được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho QSDĐ, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ”. Do đó, giấy chứng nhận có vai trò quan trọng trong giao dịch bất động sản. Đặc biệt trong chuyển nhượng, một mảnh đất không chỉ được chuyển nhượng một lần mà có khi rất nhiều lần, do nhu cầu của người sử dụng. Nếu mảnh đất đã có giấy chứng nhận thì giao dịch sẽ diễn ra thuận lợi và Nhà nước cũng dễ dàng kiểm soát mọi hoạt động liên quan đến bất động sản này. Còn ngược lại, mảnh đất không có giấy chứng nhận hoặc người mua không tìm hiểu kỹ về giấy chứng nhận thì chuyển nhượng bất động sản đó đã trái luật. Mảnh đất đó được chuyển nhượng, mua bán nhiều lần, qua nhiều người sử dụng gây khó khăn cho việc quản lý và cả người chủ đang sử dụng muốn đi đăng ký cấp giấy chứng nhận.
Hiện nay, Phan Thiết đã hoàn thành việc đo đạc, kê khai đăng ký và xét duyệt cấp giấy chứng nhận đồng loạt cho 18 phường, xã. Theo quy định, Văn phòng đăng ký QSDĐ Phan Thiết đảm nhiệm việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ và phối hợp với Phòng Tài nguyên - Môi trường giải quyết các vấn đề trong lĩnh vực đất đai. Tính đến ngày 31/12/2008, toàn thành phố đã cấp được 31.654 giấy chứng nhận QSDĐ cho các hộ gia đình, cá nhân với diện tích 6.441,88 ha. Trong đó có 4.613 giấy chứng nhận QSDĐ ở nông thôn với diện tích 190,51 ha, 19.358 giấy chứng nhận QSDĐ ở đô thị với diện tích 303,38 ha và đã cấp được 5.941,59 ha đất nông nghiệp.
Ngoài ra, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 của Chính phủ về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở sẽ do Phòng Quản lý đô thị kết hợp với Bộ phận một cửa thuộc Văn phòng HĐND và UBND thành phố Phan Thiết cấp.
Nhìn chung công tác cấp giấy chứng nhận trên địa bàn đã được chú trọng, thủ tục hành chính ngày càng hoàn thiện và đặc biệt sự phối hợp chặt chẽ giữ các ngành, cơ quan có thẩm quyền. Tuy nhiên, một số khó khăn tồn tại đã làm chậm tiến độ cấp giấy, đặc biệt trong lĩnh vực đất đai như thiếu cán bộ có trình độ chuyên môn, am hiểu về công nghệ, trang thiết bị hiện đại, chính sách pháp luật, …. Vì vậy, tình trạng vi phạm trong sử dụng đất vẫn xảy ra, người dân gặp nhiều khó khăn trong thực hiện các quyền của mình như chuyển nhượng, thế chấp QSDĐ, ….
II.1.3. Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Cùng với tốc độ đô thị hóa mạnh mẽ, trong mấy năm gần đây, số lượng hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn Phan Thiết ngày càng tăng và diễn ra phức tạp.
Chuyển nhượng tập trung nhiều tại các dự án đầu tư đang được triển khai, đặc biệt quỹ đất dành cho du lịch (Mũi Né, Hàm Tiến, Tiến Thành). Du lịch biển là một thế mạnh của Phan Thiết và tỉnh Bình Thuận nói chung, nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước, nhiều cá thể có khả năng kinh doanh dịch vụ - du lịch đã đến Phan Thiết và làm cho thị trường đất đai sôi động hẳn lên. Thêm vào đó, khu công nghiệp Phan Thiết (giai đoạn I) đang đi vào hoạt động (xã Phong Nẫm), nhu cầu lao động, việc làm cũng như chỗ ở khiến cho tình hình chuyển nhượng, giao dịch đất đai tăng nhanh.
Mặt khác, với cơ sở hạ tầng ngày càng hoàn thiện, khoảng cách giữa thành thị và nông thôn càng gần, nhiều dự án khu dân cư đã và đang triển khai (khu dân cư Đông Xuân An, Bắc Xuân An, khu dân cư Hùng Vương, ….) góp phần làm thay đổi diện mạo Phan Thiết và làm tăng thêm nhu cầu mua bán, chuyển nhượng đất đai để xây nhà hoặc kinh doanh, buôn bán.
Bảng II.2. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua các năm
Năm Đất ở Đất nông nghiệp Tổng
Hồ sơ Diện tích (m2) Hồ sơ Diện tích (m2) Hồ sơ Diện tích (m2) 2006 1.596 114.509,00 599 534.582,7 2.195 649.091,70
2007 1.247 163.680,16 860 4.726.920,5 2.107 4.890.600,66
2008 1.652 221.967,62 1.005 4.540.019,3 2.657 4.761.986,92
(Nguồn: Phòng Tài nguyên – Môi trường Phan Thiết)
Chuyển nhượng QSDĐ tập trung nhiều ở các phường, xã ven đô như xã Thiện Nghiệp, phường Phú Tài, …. Trong đó, chuyển nhượng đất nông nghiệp tập trung chủ yếu ở bốn xã (Thiện Nghiệp, Phong Nẫm, Tiến Lợi, Tiến Thành) và các phường (Hàm Tiến, Phú Hài, Phú Tài), còn đất ở chuyển nhượng nhiều tại các phường Phú Thủy, Phú Trinh, Xuân An), khu vực nội thị tươnng đối ổn định, đất đai ít biến động.
Tuy nhiên vẫn chưa phát họa hết tình hình chuyển nhượng trên địa bàn Phan Thiết, nhiều vụ chuyển nhượng trái phép vẫn diễn ra do một số dự án triển khai chưa đúng tiến độ, bồi thường giải tỏa không thỏa đáng gây bức xúc nhiều cho người dân, ….
Như vậy, đất đai không được quản lý chặt chẽ gây khó khăn cho người dân trong quá trình sử dụng và làm thất thu ngân sách Nhà nước. Đặc biệt trong chuyển nhượng QSDĐ, những quy định của Nhà nước vẫn chưa kiểm soát, giải quyết được các giao dịch ngầm. Và người dân không chủ động đi đăng ký, kê khai bất động sản chuyển nhượng, do đó, nhà nước sẽ không quản lý tốt được quỹ đất đai, đồng thời cũng làm giảm nguồn thu thuế hay ngân sách nhà nước.
(Đơn vị tính: hồ sơ)
Phường, xã Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008
Mũi Né 132 108 86 Hàm Tiến 100 102 113 Phú Hài 95 82 87 Phú Thủy 129 150 265 Phú Tài 253 248 319 Phú Trinh 126 91 142 Xuân An 144 153 179 Thanh Hải 65 43 56 Bình Hưng 73 54 74 Đức Nghĩa 26 11 31 Lạc Đạo 51 43 46 Đức Thắng 45 35 38 Hưng Long 73 27 39 Đức Long 98 57 69 Thiện Nghiệp 255 312 418 Phong Nẫm 246 291 363 Tiến Lợi 114 97 130 Tiến Thành 180 210 208 Tổng 2205 2114 2663
(Nguồn: Phòng Tài nguyên – Môi trường Phan Thiết)
II.1.4. Công tác quản lý giá đất
Khi nói về một hàng hóa nào đó thì người mua và người bán đều quan tâm đến giá cả, đất đai cũng không ngoại lệ, giá đất luôn là vấn đề được nhắc đến rất nhiều.
Năm 2008 giá đất thị trường tại Bình Thuận không biến động nhiều, ngoại trừ giá đất tại các khu vực thuận lợi cho kinh doanh – dịch vụ, khu quy hoạch du lịch, khu nhà nước đầu tư thêm cơ sở hạ tầng, giá đất có tăng, nhưng mức độ không lớn. Đây là kết quả khảo sát của Công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam, thực hiện điều tra, khảo sát giá đất thị trường tại 9 huyện, thị xã, thành phố của tỉnh Bình Thuận (từ tháng 8 – 10/2008) để có cơ sở xây dựng bảng giá đất năm 2009 tại Bình Thuận.
Từ năm 2005 đến 2008, bảng giá đất của tỉnh chưa được tổng điều chỉnh. Năm 2006, điều chỉnh giá đất ở một số khu vực, trong đó có giá đất ở đô thị Phan Thiết (đường loại 5, loại 7, loại 8, loại 9). Giá đất năm 2007 được công bố không khác giá
đất năm 2006, vì theo Sở Tài chính: “nếu giảm giá bán đất ở các khu dân cư, kéo theo việc giảm giá đất chung thì người dân trong vùng dự án được đền bù bị thiệt. Còn nếu tăng giá đất lên thì người dân khi giao dịch phải đóng thuế cao, các nhà đầu tư cũng không chịu nổi trong chi phí đền bù, thu hồi đất, thuê đất,.... Nhà nước phải làm trung gian giải quyết vấn đề này sao cho hài hòa lợi ích giữa người dân vùng phải di dời và các nhà đầu tư. Xuất phát từ đó nên Sở Tài chính và các ngành chức năng tham mưu cho tỉnh giữ lại giá như năm 2006 cho phù hợp với thực tế”.
Như vậy, giá đất do UBND tỉnh ban hành không phù hợp với thị trường đất đai hiện nay. Một số khu vực giá còn thấp so với thực tế, có nơi giá quy định chỉ bằng 25% - 30% giá thị trường, đó là kết quả khảo sát mà Sở Tài chính thu được.
Ví dụ: Ở phần lớn các khu quy hoạch du lịch đã phát triển, giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường cao hơn từ 3 – 4 lần so giá đất do UBND tỉnh quy định. Nếu so sánh giá do UBND tỉnh quy định với giá thị trường, thì khu vực Hàm Tiến (Phan Thiết) mới bằng 33%, khu vực Mũi Né (Phan Thiết) bằng 27% - 28%, khu vực Tiến Thành (Phan Thiết) bằng 54% giá thị trường.
Giá đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp (đất rừng sản xuất), đất ruộng muối, qua khảo sát cho thấy phần lớn giá đất do UBND tỉnh quy định vẫn phù hợp với thực tế giá thị trường.
Đất ở tại nông thôn, khảo sát tại các xã cho thấy giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường, chỉ cao hơn (hoặc thấp hơn) giá đất do UBND tỉnh quy định dưới 20% (chỉ cần điều chỉnh cục bộ vài nơi).
Biến động nhiều nhất vẫn là giá đất ở đô thị, đặc biệt ở các đô thị lớn như Phan Thiết, La Gi, giá quy định còn thấp hơn nhiều so giá thị trường. Tỷ lệ % giữa giá đất do UBND tỉnh quy định so với thị trường ở Phan Thiết phổ biến là từ 30% - 60%, ở thị xã La Gi phổ biến từ 25% - 50%. Đất dân cư nông thôn ở ven các tuyến quốc lộ, tỉnh lộ cũng có