Bài giảng thị trường bất động sản

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Th.s Phạm Lan Hương TBM Kinh tế Quản lý địa ĐH Kinh tế quốc dân Chương 1. TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1. Khái niệm đặc điểm bất động sản 1.1 Khái niệm phân loại: 1.1.1 Khái niệm - Điều 174 – Luật Dân 2005: BĐS tài sản di dời bao gồm: + Đất đai + Nhà + Công trình xây dựng gắn liền với đất đai ( tài sản gắn với nhà ở, công trình xây dựng) + Tài sản khác gắn với đất + Tài sản pháp luật quy định 1.1.1 Khái niệm • • • •      Tài sản gì? Tài sản hữu hình, vô hình Bất động sản động sản Quan niệm bất động sản giới Tiêu chí để xác định tài sản BĐS: Là yếu tố vật chất có ích cho người Tài sản có chiếm giữ, chiếm hữu Có thể đo lường Không thể di dời Tồn lâu dài 1.1.2 Phân loại           Phân loại theo cấu thành (Luật) Đất đai Nhà công trình xây dựng (tài sản) Tài sản khác gắn với đất đai Tài sản khác pháp luật quy định Phân loại theo mục đích sử dụng Để TM VP Công nghiệp Chuyên biệt 1.1.2 Phân loại Phân loại theo cấp công trình  Nhà : cấp   Chung cư: cao cấp, hạng 1, 2,  Biệt thự: giáp tường, song đôi, riêng biệt, riêng biệt sang trọng  Văn phòng: Hạng A  D …. • 1.2 Những đặc điểm BĐS 1.2.1 Tính cố định vị trí • Nguyên nhân: gắn với đất đai - di dời • Biểu hiện:  Vị trí định giá trị khả sinh lời: o Khoảng cách đến trung tâm o Khả tiếp cận  Từng vị trí gắn với yếu tố vùng yếu tố khu vực: o Tự nhiên o Kinh tế o Xã hội o Môi trường Tính cố định vị trí 1.2.1 •    Vấn đề đặt Dự tính khả thay đổi yếu tố Phát triển yếu tố Cải thiện yếu tố không thay đổi 1.2.2 Tính lâu bền • Nguyên nhân: gắn với đất đai – tài sản thiên nhiên, trường tồn • Biểu hiện: Sử dụng thời gian dài  Tuổi thọ vật lý: Vật liệu xây dựng, thiết kế, thi công  Tuổi thọ kinh tế: Phụ thuộc thị trường, khả quản lý, khai thác • Vấn đề đặt ra:  Khi đầu tư  Khi định giá  Quy luật lợi ích kinh tế giảm dần  Lâu bền: dự tính tầm xa 1.2.3 Tính dị biệt Nguyên nhân: vị trí cố định, di dời Biểu hiện: Khác lô đất  Khác kết cấu, kiến trúc  Khác hướng  Khác cảnh quan ngoại cảnh • Vấn đề đặt ra:  Khai thác tính dị biệt làm tăng giá trị BĐS  Đáp ứng nhu cầu khách hàng tính dị biệt  Không so sánh dập khuôn  Quản lý nhà nước không gian kiến trúc • • 1.2.4 Tính ảnh hưởng lẫn • Nguyên nhân: vị trí cố định, di dời • Biểu hiện:  Ảnh hưởng công trình BĐS  Ảnh hưởng hoạt động kinh tế - xã hội xung quanh BĐS • Vấn đề đặt ra:  Khi đầu tư BĐS  Khi định giá BĐS  Quản lý nhà nước để điều tiết lợi ích 3. Dự báo cầu bất động sản • •      Cầu đất đai cho sản xuất – thị trường Dự báo cầu nhà ở: biến số: Dân số Nghề nghiệp thu nhập Bất động sản thay Chính sách nhà nước … 3. Dự báo cầu bất động sản •      •      Dự báo cầu bất động sản dịch vụ: biến số Dân số Thu nhập cấu tiêu dùng Khả đáp ứng sở dịch vụ Giao thông khả tiếp cận Tăng trưởng mở mang giao lưu kinh tế Dự báo cầu bất động sản văn phòng công sở: Sự gia tăng sở hoạt động kinh tế - xã hội Sự gia tăng số người làm việc hành chính, văn phòng Tiêu chuẩn định mức diện tích văn phòng Hệ thống bất động sản văn phòng Hạ tầng phát triển hệ thống dịch vụ 3. Dự báo cầu bất động sản •      Dự báo cầu bất động sản công nghiệp: biến số Quy hoạch phát triển ngành công nghiệp Chính sách chuyển đổi sở công nghiệp cũ Hạ tầng Chính sách đầu tư, giá thuê đất Khả thu hút đầu tư bên Chương 3. CUNG BẤT ĐỘNG SẢN 1. Khái niệm, đặc điểm phân loại cung BĐS 1.1 Khái niệm cung BĐS • Là khối lượng hàng hóa BĐS sẵn sàng đưa thị trường để trao đổi thời điểm định với mức giá định • Điều kiện xuất cung:  BĐS phải hàng hóa  Đạt tiêu chuẩn yêu cầu thị trường  Có phù hợp giá  Có thị trường hoạt động 1. Khái niệm, đặc điểm phân loại cung BĐS 1.2 Các nguồn cung BĐS • Nhà nước • Nguồn cung thức từ tổ chức, cá nhân • Nguồn cung phi thức 2. Dự báo cung BĐS 2.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến cung BĐS 2.1.1 Sự phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng 2.1.2 Quy hoạch kế hoạch sử dụng đất 2.1.3 Các yếu tố đầu vào chi phí phát triển BĐS 2.1.4 Chính sách pháp luật nhà nước 2.1.5 Sự phát triển khoa học – công nghệ 2. Dự báo cung BĐS 2.2 Độ co giãn đường cung bất động sản Khái niệm độ co giãn cung E S EY S Y = %∆S i %∆Yi : Hệ số co giãn cung BĐS với biến số Y %∆ S: iTỷ lệ % mức thay đổi cung BĐS biến số Y thay đổi %∆ Yi : Tỷ lệ % mức thay đổi biến số Y 2.2 Độ co giãn đường cung bất động sản Độ co giãn cung bất động sản ngắn hạn  Độ co giãn cung bất động sản trung hạn  Độ co giãn cung bất động sản dài hạn  Độ trễ cung bất động sản so với giá cà  2.3 Dự báo cung bất động sản Cung bất động sản ngắn hạn  Cung bất động sản trung hạn  Cung bất động sản dài hạn  Độ trễ cung bất động sản so với giá  Cung bất động sản bán thuê  Chương 4. Quan hệ cung cầu giá bất động sản Quan hệ cung cầu bất động sản 1.1 Cân ngắn hạn: không bền vững, cung không co giãn 1.2 Cân dài hạn: cân bền vững, cung co giãn cung ngắn hạn 1. 2. Sự hình thành giá bất động sản 2.1 Bản chất giá trị giá Quan niệm cổ điển: lợi ích mang lại cho người tiêu dùng hàng hóa Giá trị bất động sản = giá trị đất+ giá trị công trình đất + Giá trị đất: lao động kết tinh vào đất đai – tính theo giá trị đất nông nghiệp + Giá trị công trình đất: chi phí kết tinh vào công trình 2.1 Bản chất giá trị giá Quan niệm đại: giá trị thực thể thông qua giá - lợi ích thu nhập từ bất động sản Giá bất động sản = biểu tiền giá trị bất động sản - 2.2 Các yếu tố cấu thành giá hàng hóa bất động sản 2.2.1 Nhóm yếu tố cấu thành giá trị yếu tố tự thân bất động sản Nhóm yếu tố cấu thành giá trị + Chi phí mặt chi phí xây dựng + Lợi vị trí + Mức sinh lợi triển vọng bất động sản + Mức sinh lợi triển vọng ngành sử dụng bất động sản 2.2.1 Nhóm yếu tố cấu thành giá trị yếu tố tự thân bất động sản Nhóm yếu tố tự thân bất động sản + Yếu tố vật lý + Yếu tố pháp lý + Đặc tính bất động sản: di tích lịch sử, danh tiếng…. - 2.2.3 Nhóm yếu tố mang tính chất thị trường Mối quan hệ cung cầu Tính chất cạnh tranh thị trường 2.2.3 Yếu tố mang tính chất tâm lý Quan niệm kiêng kị, hướng nhà Quan điểm đặc tính cá nhân Đẳng cấp xã hội Tâm lý đám đông - 2.3 Các loại giá bất động sản - Giá mua bán Giá thuê Giá cầm cố, chấp Giá bảo hiểm Giá hạch toán [...]... – bán Thuê – cho thuê Thị trường thế chấp BĐS Thị trường bảo hiểm 2.1.2 Phân loại thị trường BĐS           Phân loại dựa trên hàng hóa Thị trường đất đai Thị trường nhà ở Thị trường BĐS TMDV Thị trường BĐS VPCS Thị trường BĐS nông nghiệp Phân loại dựa trên trình tự tham gia thị trường Thị trường đất đai Thị trường xây dựng nhà và công trình để bán hoặc cho thuê Thị trường bán lại, cho thuê... trình để bán hoặc cho thuê Thị trường bán lại, cho thuê lại BĐS 2.1.2 Phân loại thị trường BĐS   o o  o o Phân loại mức độ kiểm soát thị trường Thị trường chính quy Lợi ích Bất lợi Thị trường phi chính quy Lợi ích Bất lợi 2.2 Vai trò của thị trường BĐS        Thúc đẩy sản xuất phát triển Huy động vốn cho hoạt động đầu tư phát triển Tăng thu ngân sách Mở rộng quan hệ hợp tác trong và ngoài... trợ tài chính cho thị trường BĐS  Các tổ chức tín dụng  Ngân hàng  Cơ quan QLNN về thị trường BĐS  Ngành Xây dựng  Ngành Địa chính 2.3.2 Các giai đoạn phát triển thị trường  Giai đoạn sơ khai: thị trường đất đai  Giai đoạn tập trung: thị trường đầu tư phát triển công trình BĐS  Giai đoạn tiền tệ hóa: Thị trường thứ cấp hình thành và phát triển  Giai đoạn tài chính hóa: Quan hệ tài chính –... phát triển tất cả các loại thị trường Chương 2 CẦU BẤT ĐỘNG SẢN 1 Khái niệm, đặc điểm và phân loại cầu BĐS 1.1 Khái niệm cầu BĐS • Là khối lượng hàng hóa BĐS mà người tiêu dùng mong muốn có được và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được khối lượng BĐS đó trên thị trường • Điều kiện xuất hiện cầu:  Có nhu cầu  Có nguồn lực tài chính  Có thị trường hoạt động 1 Khái niệm, đặc điểm... 2.2.5 Hoạt động của thị trường phụ thuộc sự kiểm soát của nhà nước  Nguyên nhân: đặc điểm của BĐS  Biểu hiện:  Nhà nước quản lý mọi BĐS  Nhà nước tham gia vào 1 khâu của giao dịch  Vấn đề đặt ra:  Đảm bảo tính pháp lý cho hàng hóa BĐS  Giảm và xóa bỏ thị trường phi chính thức  Chính sách đối với thị trường BĐS 2.3 Lực lượng tham gia và giai đoạn phát triển 2.3.1 Lực lượng tham gia thị trường BĐS... đình • • • Gia đình độc thân hoặc có con nhỏ Quy mô và kết cấu gia đình thay đổi Tăng quy mô nhưng kết cấu không đổi 3 Dự báo cầu bất động sản • •      Cầu về đất đai cho sản xuất – không phải là thị trường Dự báo cầu nhà ở: biến số: Dân số Nghề nghiệp và thu nhập Bất động sản thay thế Chính sách của nhà nước … ... trường BĐS  Chủ thể thị trường  Chủ thể tham gia vào cung  Chủ thể tham gia vào cầu  Chủ thể vừa tham gia vào cung vừa tham gia vào cầu       Các tổ chức cung cấp dịch vụ cho thị trường BĐS Các tổ chức thông tin Các tổ chức tư vấn Các tổ chức môi giới Các tổ chức đánh giá Tổ chức phát triển quỹ đất 2.3.1 Lực lượng tham gia thị trường BĐS  Các tổ chức hỗ trợ tài chính cho thị trường BĐS  Các... Khái niệm và đặc điểm của thị trường BĐS 2.1 Khái niệm và phân loại 2.1.1 Khái niệm • Tổng hòa các quan hệ giao dịch về BĐS • Quan hệ hàng hóa – tiền tệ:  Mua - bán  Thuê – cho thuê  Cầm cố, thế chấp  Thị trường BĐS là tổng thể các điều kiện để thực hiện giao dịch về BĐS dựa trên quan hệ hàng hóa – tiền tệ diễn ra trong một không gian, thời gian xác định 2.1.2 Phân loại thị trường BĐS      Phân... Cầu BĐS cho sản xuất, kinh doanh • Cầu BĐS cho đầu tư kỳ vọng tương lai • 2 Dự báo cầu BĐS 2.1 Các yếu tố tác động đến cầu BĐS 2.1.1 Quy mô, kết cấu dân số • Quy mô dân số  Đất nông nghiệp  Đất khác • Kết cấu dân số  Gia đình hạt nhân  Tuổi  Tập quán của các nhóm dân cư 2.1 Các yếu tố tác động đến cầu BĐS 2.1.2 Sự thay đổi về tính chất, mục đích sử dụng đất • Tính chất sản xuất  Sản xuất tự túc,... Tính chất sản xuất  Sản xuất tự túc, tự cấp  Sản xuất tập trung, chuyên môn hóa • Mục đích sử dụng đất  Đất nông nghiệp  Đất công nghiệp, TMDV, ở… 2.1 Các yếu tố tác động đến cầu BĐS 2.1.3 Việc làm, thu nhập • Việc làm • Thu nhập 2.1.4 Kỳ vọng: lợi ích BĐS mang lại trong tương lai 2.1.5 Cung, cầu BĐS thay thế 2.1.6 Đô thị hóa, quy hoạch 2.1.7 Mốt, thị hiếu 2.1.8 Sự phát triển của hệ thống kết cấu .  Thị trường đất đai  Thị trường nhà ở  Thị trường BĐS TMDV  Thị trường BĐS VPCS  Thị trường BĐS nông nghiệp  Phân loại dựa trên trình tự tham gia thị trường  Thị trường đất đai  Thị trường. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Th.s Phạm Lan Hương TBM Kinh tế và Quản lý địa chính ĐH Kinh tế quốc dân Chương 1. TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1. Khái niệm. thuê  Thị trường bán lại, cho thuê lại BĐS 2.1.2 Phân loại thị trường BĐS  Phân loại mức độ kiểm soát thị trường  Thị trường chính quy o Lợi ích o Bất lợi  Thị trường phi chính quy o Lợi ích o Bất