Bài giảng thị trường bất động sản

2.1.2 Phân loại thị trường BĐS Phân loại dựa trên hàng hóa  Thị trường đất đai  Thị trường nhà ở  Thị trường BĐS TMDV  Thị trường BĐS VPCS  Thị trường BĐS nông nghiệp  Phân loại

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Th.s Phạm Lan Hương

TBM Kinh tế và Quản lý địa chính

ĐH Kinh tế quốc dân

Chương 1 TỔNG QUAN VỀ BẤT

ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1 Khái niệm và đặc điểm của bất động sản

1.1 Khái niệm và phân loại:

1.1.1 Khái niệm

- Điều 174 – Luật Dân sự 2005: BĐS là tài sản

không thể di dời được bao gồm:

+ Đất đai

+ Nhà ở

+ Công trình xây dựng gắn liền với đất đai ( cả tài

sản gắn với nhà ở, công trình xây dựng) + Tài sản khác gắn với đất

+ Tài sản do pháp luật quy định

 Là yếu tố vật chất có ích cho con người

 Tài sản có sự chiếm giữ, chiếm hữu

 Có thể đo lường được

 Không thể di dời được

 Tồn tại lâu dài

1.1.2 Phân loại

 Phân loại theo cấu thành (Luật)

 Đất đai

 Nhà ở và công trình xây dựng (tài sản)

 Tài sản khác gắn với đất đai

 Tài sản khác do pháp luật quy định

 Phân loại theo mục đích sử dụng

 Để ở

 TM và VP

 Công nghiệp

 Chuyên biệt

1.1.2 Phân loại

• Phân loại theo cấp công trình

 Nhà ở : cấp 1  4

 Chung cư: cao cấp, hạng 1, 2, 3

 Biệt thự: giáp tường, song đôi, riêng biệt, riêng biệt sang trọng

 Văn phòng: Hạng A  D

….

1.2 Những đặc điểm cơ bản của BĐS

1.2.1 Tính cố định về vị trí

• Nguyên nhân: gắn với đất đai - không thể di dời

• Biểu hiện:

 Vị trí quyết định giá trị và khả năng sinh lời:

o Khoảng cách đến trung tâm

1.2.2 Tính lâu bền

• Nguyên nhân: gắn với đất đai – tài sản thiên nhiên, trường tồn

• Biểu hiện: Sử dụng được trong thời gian dài

 Tuổi thọ vật lý: Vật liệu xây dựng, thiết kế, thi công

 Tuổi thọ kinh tế: Phụ thuộc thị trường, khả năng quản lý, khai thác

 Khai thác tính dị biệt làm tăng giá trị BĐS

 Đáp ứng nhu cầu của khách hàng về tính dị biệt

 Không so sánh dập khuôn

 Quản lý nhà nước về không gian và kiến trúc

1.2.4 Tính ảnh hưởng lẫn nhau

• Nguyên nhân: vị trí cố định, không thể

di dời

• Biểu hiện:

 Ảnh hưởng giữa các công trình BĐS

 Ảnh hưởng của hoạt động kinh tế - xã hội xung quanh BĐS

1.2.6 Có giá trị lớn

• Nguyên nhân:

 Giá trị đất đai cao

 Chi phí đầu tư xây dựng lớn

• Biểu hiện:

 Khả năng sinh lời cao

 Tạo vốn mới

• Vấn đề đặt ra:

 Trong đầu tư, kinh doanh BĐS cần vốn

 Khả năng tái tạo vốn

 Phát sinh quan hệ vay vốn

1.2.7 Hàng hóa chịu sự quản lý trực tiếp của Nhà nước

• Nguyên nhân:

 Tài sản quan trọng của quốc gia

• Biểu hiện:

 Chính sách, pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh BĐS

 Đất đai thuộc sở hữu nhà nước

• Vấn đề đặt ra:

 Đăng ký đất, nhà ở

 Đăng ký giao dịch BĐS

2 Khái niệm và đặc điểm của thị trường BĐS

2.1 Khái niệm và phân loại

2.1.1 Khái niệm

• Tổng hòa các quan hệ giao dịch về BĐS

• Quan hệ hàng hóa – tiền tệ:

2.1.2 Phân loại thị trường BĐS

 Phân loại theo tính chất quan hệ trao

2.1.2 Phân loại thị trường BĐS

 Phân loại dựa trên hàng hóa

 Thị trường đất đai

 Thị trường nhà ở

 Thị trường BĐS TMDV

 Thị trường BĐS VPCS

 Thị trường BĐS nông nghiệp

 Phân loại dựa trên trình tự tham gia thị trường

 Thị trường đất đai

 Thị trường xây dựng nhà và công trình để bán

hoặc cho thuê

 Thị trường bán lại, cho thuê lại BĐS

2.1.2 Phân loại thị trường BĐS

 Phân loại mức độ kiểm soát thị trường

2.2 Vai trò của thị trường BĐS

 Thúc đẩy sản xuất phát triển

 Huy động vốn cho hoạt động đầu tư phát

triển

 Tăng thu ngân sách

 Mở rộng quan hệ hợp tác trong và ngoài

nước

 Góp phần ổn định xã hội

 Nâng cao đời sống nhân dân

 Đổi mới chính sách, pháp luật

2.2 Những đặc điểm cơ bản của thị

• Kiểm soát thị trường qua đăng ký pháp lý

• Quan hệ giao dịch kéo dài

• Bắt buộc phải tham gia đủ 3 khâu

2.2.3 Tính không hoàn hảo

 Nguyên nhân: thông tin không đầy đủ, rộng rãi

 Biểu hiện:

 Tiêu chí đánh giá không chính xác

 Không sẵn hàng hóa liền kề để so sánh

 Số lượng người tham gia cung cầu ít

 Vấn đề đặt ra:

 Giá sản phẩm đơn chiếc

 Lợi thế độc quyền bán

 Sốt giá

2.2.4 Tính khó thâm nhập, khó rút lui

bày bán, thiếu thông tin

kinh nghiệm

 Vấn đề đặt ra:

dụng

2.2.5 Hoạt động của thị trường phụ thuộc

sự kiểm soát của nhà nước

 Nguyên nhân: đặc điểm của BĐS

 Biểu hiện:

 Nhà nước quản lý mọi BĐS

 Nhà nước tham gia vào 1 khâu của giao dịch

 Vấn đề đặt ra:

 Đảm bảo tính pháp lý cho hàng hóa BĐS

 Giảm và xóa bỏ thị trường phi chính thức

 Chính sách đối với thị trường BĐS

2.3 Lực lượng tham gia và giai đoạn phát triển

2.3.1 Lực lượng tham gia thị trường BĐS

 Chủ thể thị trường

 Chủ thể tham gia vào cung

 Chủ thể tham gia vào cầu

 Chủ thể vừa tham gia vào cung vừa tham gia vào cầu

 Các tổ chức cung cấp dịch vụ cho thị trường BĐS

2.3.1 Lực lượng tham gia thị trường BĐS

 Các tổ chức hỗ trợ tài chính cho thị trường BĐS

2.3.2 Các giai đoạn phát triển thị trường

 Giai đoạn sơ khai: thị trường đất đai

 Giai đoạn tập trung: thị trường đầu tư phát triển công trình BĐS

 Giai đoạn tiền tệ hóa: Thị trường thứ cấp hình thành và phát triển

 Giai đoạn tài chính hóa: Quan hệ tài chính – chứng khoán hóa Liên thông TTBĐS&TT tài chính – tiền tệ

 Giai đoạn phát triển: phát triển tất cả các loại thị trường

Chương 2 CẦU BẤT ĐỘNG SẢN

1 Khái niệm, đặc điểm và phân loại cầu

BĐS

1.1 Khái niệm cầu BĐS

• Là khối lượng hàng hóa BĐS mà người tiêu

dùng mong muốn có được và có khả năng

thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được khối lượng BĐS đó trên thị trường

• Điều kiện xuất hiện cầu:

 Có nhu cầu

 Có nguồn lực tài chính

 Có thị trường hoạt động

1 Khái niệm, đặc điểm và phân loại BĐS

1.2 Đặc điểm của cầu BĐS

• Đa dạng và có tính khuôn mẫu

• Ít co giãn so với giá cả

1 Khái niệm, đặc điểm và phân loại

BĐS

1.3 Phân loại cầu BĐS: theo mục tiêu

đầu tư

• Cầu BĐS cho sản xuất, kinh

doanh

• Cầu BĐS cho đầu tư kỳ vọng

tương lai

2 Dự báo cầu BĐS

2.1 Các yếu tố tác động đến cầu BĐS

2.1.1 Quy mô, kết cấu dân số

• Quy mô dân số

2.1.5 Cung, cầu BĐS thay thế

2.1.6 Đô thị hóa, quy hoạch

2.1.7 Mốt, thị hiếu

2.1.8 Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ

tầng

2.1.9 Chính sách của chính phủ

2.2 Độ co giãn của cầu BĐS

2.2 Khái niệm độ co giãn

Hệ số co giãn của cầu BĐS với biến số Y

2.2 Độ co giãn của cầu theo giá

của cầu theo giá

giá tăng – cầu tăng: lạm phát, đầu cơ, thể hiện đẳng cấp…

2.3 Độ co giãn của cầu theo thu nhập

3 Dự báo cầu bất động sản

• Dự báo cầu bất động sản dịch vụ: biến số

 Dân số

 Thu nhập và cơ cấu tiêu dùng

 Khả năng đáp ứng của cơ sở dịch vụ hiện tại

 Giao thông và khả năng tiếp cận

 Tăng trưởng và mở mang giao lưu kinh tế

• Dự báo cầu bất động sản văn phòng công sở:

 Sự gia tăng cơ sở hoạt động kinh tế - xã hội

 Sự gia tăng số người làm việc hành chính, văn

phòng

 Tiêu chuẩn định mức diện tích văn phòng

 Hệ thống bất động sản văn phòng hiện tại

 Hạ tầng và sự phát triển hệ thống dịch vụ

 Chính sách đầu tư, giá thuê đất

 Khả năng thu hút đầu tư bên ngoài

Chương 3 CUNG BẤT ĐỘNG SẢN

1 Khái niệm, đặc điểm và phân loại cung

BĐS

1.1 Khái niệm cung BĐS

• Là khối lượng hàng hóa BĐS sẵn sàng đưa ra

thị trường để trao đổi tại một thời điểm nhất định với một mức giá nhất định

• Điều kiện xuất hiện cung:

 BĐS phải là hàng hóa

 Đạt tiêu chuẩn và yêu cầu của thị trường

 Có sự phù hợp về giá cả

 Có thị trường hoạt động

1 Khái niệm, đặc điểm và phân loại cung BĐS

1.2 Các nguồn cung BĐS

• Nhà nước

• Nguồn cung chính thức từ các tổ chức, cá nhân

• Nguồn cung phi chính thức

2 Dự báo cung BĐS

2.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến cung BĐS

2.1.1 Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng

2.1.2 Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất

2.1.3 Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển BĐS 2.1.4 Chính sách và pháp luật của nhà nước

2.1.5 Sự phát triển khoa học – công nghệ

2 Dự báo cung BĐS

2.2 Độ co giãn của đường cung bất động sản

Khái niệm độ co giãn cung

Hệ số co giãn của cung BĐS với biến số Y

: Tỷ lệ % mức thay đổi về cung BĐS khi biến số Y thay đổi

: Tỷ lệ % mức thay đổi của biến số Y

2.2 Độ co giãn của đường cung bất

2.3 Dự báo cung bất động sản

 Cung bất động sản trong ngắn hạn

 Cung bất động sản trong trung hạn

 Cung bất động sản trong dài hạn

 Độ trễ của cung bất động sản so với giá cả

 Cung bất động sản bán và thuê

Chương 4 Quan hệ cung cầu và giá

cả bất động sản

1. Quan hệ cung cầu bất động sản

1.1 Cân bằng ngắn hạn: không bền vững,

cung không co giãn

1.2 Cân bằng dài hạn: cân bằng bền vững,

cung co giãn hơn cung ngắn hạn

2 Sự hình thành giá cả bất động sản

2.1 Bản chất của giá trị và giá cả

- Quan niệm cổ điển: lợi ích mang lại cho

con người khi tiêu dùng hàng hóa

Giá trị bất động sản = giá trị đất+ giá trị công

trình trên đất

+ Giá trị đất: lao động kết tinh vào đất đai –

tính theo giá trị đất nông nghiệp

+ Giá trị công trình trên đất: chi phí kết tinh

vào công trình

2.1 Bản chất của giá trị và giá cả

- Quan niệm hiện đại: giá trị thực thể hiện

thông qua giá cả - lợi ích và thu nhập từ bất động sản

Giá cả bất động sản = biểu hiện bằng tiền

của giá trị bất động sản

2.2 Các yếu tố cấu thành giá cả hàng hóa bất động sản

2.2.1 Nhóm yếu tố cấu thành giá trị và các

yếu tố tự thân bất động sản

- Nhóm yếu tố cấu thành giá trị

+ Chi phí mặt bằng và chi phí xây dựng

2.2.1 Nhóm yếu tố cấu thành giá trị và các yếu tố tự thân bất động sản

2.2.3 Nhóm yếu tố mang tính chất thị trường

- Mối quan hệ cung cầu

- Tính chất cạnh tranh của thị trường

2.2.3 Yếu tố mang tính chất tâm lý

- Quan niệm kiêng kị, hướng nhà

- Quan điểm đặc tính cá nhân

- Đẳng cấp xã hội

- Tâm lý đám đông