bài giảng thị trường bất động sản - báo cáo định giá

BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ •Khái niệm và yêu cầu • Phân loại và hình thức trình bày báo cáo định giá. • Nội dung của báo cáo định giá. 1. Khái niệm và yêu cầu  Khái niệm: Báo cáo định giá là tài liệu trình bày kết quả quá trình định giá do định giá viên chuẩn bị. Báo cáo định giá thể hiện quan điểm và hệ thống thông tin mà người định giá sử dụng để đưa ra kết luận và ước lượng mức giá của BĐS cần định giá. Thể hiện những thông tin đúng theo thực tế, mang tính mô tả và dựa trên bằng chứng cụ thể để thuyết minh mức giá của BĐS.  Thể hiện những lập luận, cách thức, phương pháp được áp dụng trong quá trình định giá và giải thích một cách rõ ràng tất cả các vấn đề có tác động đến giá trị BĐS nhằm tránh hiểu lầm cho người sử dụng và các tổ chức liên quan. 1. Khái niệm và yêu cầu •Yêu cầu:  Báo cáo phải có kết cấu lôgic, các nội dung trình bày phải rõ ràng, chính xác, tránh hiểu lầm.  Phải chứa đựng đủ thông tin cho phép tổ chức, cá nhân sử dụng báo cáo có thể hiểu một cách hợp lý.  Bất cứ giả thiết đặc biệt hoặc điều kiện hạn chế nào có ảnh hưởng trực tiếp đến việc định giá phải được trình bày rõ ràng và chính xác, chỉ rõ ảnh hưởng của nó đối với việc định giá và giá trị BĐS cần định giá. 2. Phân loại và hình thức trình bày 1. Phân loại  Báo cáo đầy đủ  Báo cáo tóm tắt  Báo cáo có giới hạn 2. HÌnh thức trình bày  Bằng miệng  Bằng văn bản -Theo mẫu - Theo cách tường thuật 3. Nội dung của báo cáo định giá 3.1. Những thông tin cơ bản  Tên, loại BĐS  Vị trí của bất động sản (đất đai, nhà cửa và công trình kiến trúc khác).  Tên, địa chỉ, số điện thoại, số fax của doanh nghiệp, tổ chức định giá hoặc chi nhánh.  Họ và tên định giá viên lập báo cáo thẩm định giá.  Họ và tên, chữ ký của giám đốc doanh nghiệp, người đứng đầu tổ chức định giá hoặc phụ trách chi nhánh. 3. Nội dung của báo cáo định giá 3.1. Căn cứ pháp lý để định giá  Những văn bản pháp lý về loại BĐS đang định giá.  Các quyết định, văn bản của cơ quan quản lý Nhà nước liên quan đến BĐS cần định giá.  Các tiêu chuẩn và quy định liên quan đến xây dựng, sử dụng, khai thác BĐS 3.3. Mô tả đặc điểm BĐS về mặt kỹ thuật  Vị trí của bất động sản: Vị trí địa lý và hành chính  Đặc điểm kỹ thuật: Đối với đất ở: số lô đất, số địa chính, điện tích đất, phân loai đường phố, nhóm đất.  Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp: số lô đất, số địa chính, điện tích đất, phân loại nhóm đất, điều kiện thời tiết, đặc điểm địa hình, hệ thống giao thông, hệ thống tưới và tiêu nước.  Đối với công trình kiến trúc trên đất (nhà cửa, đường xá, cầu cống): loại nhà, cấp nhà, hạng nhà, diện tích xây dựng và diện tích sử dụng (m2), chất lượng nhà (% còn lại, tuổi đời) mục đích sử dụng, cấu trúc nhà, số phòng, diện tích sử dụng từng phòng, hệ thống điện, hệ thống cấp và thoát nước, loại, hạng đường xá, cầu cống. 3.3. Mô tả đặc điểm BĐS về mặt kỹ thuật  Vị trí của bất động sản trong mối tương quan với những trung tâm khu vực gần nhất, điều kiện tự nhiên và môi trường xung quanh, hình dạng của thửa đất, khoảng cách từ đó đến những địa điểm giao thông công cộng, cửa hàng, những địa điểm giao thông công cộng, cửa hàng, trường học, công viên, bệnh viện, những trúc đường chính.  Tác động của quy hoạch, phân vùng đến giá trị của đất đai, nhà cửa và công trình kiến trúc trên đất.  Mục đích sử dụng hiện tại của bất động sản có theo đúng mục đích được phép sử dụng theo quy hoạch phân vùng và mang lại giá trị tối ưu cho bất động sản hay không. 3.4. Mô tả đặc điểm tài sản về mặt pháp lý  Bất động sản đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà: những nội dung Giấy chứng nhận (bao gồm số lô đất, tên địa phương và tên nước, ngày cấp và số đăng ký của Giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản).  Bất động sản chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà: Nguồn gốc tài sản (nhà, đất), tổ chức, cá nhân giao tài sản, ngày làm giấy tờ chuyển dịch tài sản, các giấy tờ kèm theo.  Có tranh chấp hay không với các chủ bất động sản liền kề.  Những lợi ích kinh tế thu được từ bất động sản (trường hợp bất động sản đang cho thuê: giá thuê, thời gian thuê, hợp đồng thuê, thu nhập hàng tháng từ người thuê bất động sản để mở cửa hàng, cửa hiệu, văn phòng đại diện.  Những tài liệu khác thể hiện tính pháp lý của bất động sản. [...]... cho vay - Tài sản pháp lý: Người cho thuê và người đi thuê  Các lợi ích không phải bất động sản Những tài sản cá nhân vô hình và hữu hình, chúng liên quan đến hoạt động kinh doanh – giá trị kinh doanh  Các loại giá trị cần định giá: Giá trị thị trường và giá trị đầu tư  Các loại ích tương lai: - Tổng thu nhập tiềm năng - Tổng thu nhập hiệu quả - Thu nhập hoạt động ròng - Luồng tiền trước thuế - Luồng... quan đến kết quả định giá  Chứng thư định giá được lập thành 03 bản, có giá trị pháp lý như nhau, 02 bản giao khách hàng, 01 bản lưu tại hồ sơ định giá của doanh nghiệp, tổ chức định giá  Mẫu chứng thư định giá được quy định theo phụ lục 02, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam sóo 04 do Bộ tài chính ban hành 5 Nội dung chứng tư  Mục đích định giá  Thời điểm định giá  Cơ sở định giá  Thực trạng... trong định giá Tính hợp lý của việc đưa ra những giả thiết và hạn chế liên quan đến đặc điểm thị trường, các nhân tố tác động đến giá trị thị trường của tài sản  Nếu không đưa ra những hạn chế như vậy thì kết quả sẽ ra sao, ảnh hưởng đến kết quả thẩm định giá như thế nào Ví dụ: Người định giá không có trách nhiệm phải đi thẩm tra lại việc cung cấp thông tin của khách hàng  BĐS này được định giá không... thể thực tế hoặc dự đoán - Đối với BĐS đã cho thuê thì đó là thu nhập thực tế - Đối với BĐS chưa cho thuê thì cần dự đoán dựa trên mức tiền thuê trên thị trường  Giá trị tiền thuê đầy đủ là số tiền cho thuê tối đa của BĐS trên thị trường tự do Để xác định giá trị tiền thuê đầy đủ người định giá cần có hiểu biết thấu đáo về thị trường và kỹ năng phân tích  Đơn vị so sánh: Trong trường hợp không thể so... và lợi ích cá nhân (nếu có) của định giá viên liên quan đến BĐS cần định giá, có thể làm nảy sinh những xung đột lợi ích của quá trình thực thi nhiệm vụ  Tên, chữ ký của định giá viên tiến hành định giá BĐS 3.11 Phụ lục kèm theo  Hồ sơ giấy tờ  Hệ thống bản vẽ thiết kế, sơ đồ BĐS  Thiết bị gắn với BĐS 4 Chứng thư định giá  Là văn bản do doanh nghiệp, tổ chức định giá lập nhằm công bố cho khách... Thực trạng BĐS  Phương pháp định giá  Kết quả định giá  Ký tên của định giá viên và giám đốc doanh nghiệp định giá PHƯƠNG PHÁP VỐN HOÁ (Phương pháp đầu tư, phương pháp thu nhập) 1 Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp  Khái niệm: Là quá trình chuyển đổi các dòng tiền tương lai thành giá trị vốn hiện tại Phương pháp vốn hoá dựa trên nguyên lý là giá trị hàng năm và giá trị của vốn đầu tư có liên... Lập luận về mức giá cuối cùng  Phân tích về vị trí, những nhân tố tác động, xu hướng vận động của thị trường BĐS trong khu vực, hành vi của những người mua, bán trên thị trường này, những ưu thế hoặc bất lợi của BĐS mục tiêu trên thị trường  Mục đích sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất và tối ưu, mang lại giá trị cao nhất của BĐS Trường hợp mục đích sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất khác với mục đích sử... không cho phép ảnh hưởng đến giá trị sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của BĐS 3.8 Phương pháp định giá  Trình bày kết quả áp dụng từng phương pháp định giá: Những so sánh, phân tích, điều chỉnh, điều kiện giả thiết, bảng tính toán các chỉ số giá trị Trường hợp áp dụng 1 hoặc 2 phương pháp trong quá trình định giá cần nêu lý do vì sao có sự hạn chế đó  Hoà hợp các chỉ số giá trị từ các BĐS so sánh... dụng thu nhập của 1 năm đơn lẻ Dự báo các luồng thu nhập, chi phí và mức độ bỏ trống và các phí tổn tài chính trong thời gian nắm giữ BĐS, giá trị thu hồi khi bán BĐS ở cuối giai đoạn đầu tư Tỷ lệ vốn hoá được dẫn xuất từ thị trường Tỷ suất lợi tức được kết luận theo định hướng thị trường, quan điểm và kỳ vọng thị trường phải được giải thích – Đây chính là lợi tức dự báo của nhà đầu tư Tỷ lệ vốn hoá... giá không có bất kỳ sự cản trở hoặc chi phối nào  Quyền sở hữu bất động sản của khách hàng cung cấp là đáng tin cậy, việc quản lý BĐS là bình thường  Những thông tin được cung cấp từ những nghiên cứu khác là đáng tin cậy 3.5 Những giả thiết và hạn chế trong định giá Người định giá không có trách nhiệm phải đi khảo sát những điều kiện, những yếu tố bị che giấu bên trong BĐS Người định giá phải được . BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ •Khái niệm và yêu cầu • Phân loại và hình thức trình bày báo cáo định giá. • Nội dung của báo cáo định giá. 1. Khái niệm và yêu cầu  Khái niệm: Báo cáo định. bất động sản liền kề.  Những lợi ích kinh tế thu được từ bất động sản (trường hợp bất động sản đang cho thuê: giá thuê, thời gian thuê, hợp đồng thuê, thu nhập hàng tháng từ người thuê bất động. rõ ảnh hưởng của nó đối với việc định giá và giá trị BĐS cần định giá. 2. Phân loại và hình thức trình bày 1. Phân loại  Báo cáo đầy đủ  Báo cáo tóm tắt  Báo cáo có giới hạn 2. HÌnh thức trình