Phá băng thị trường bất động sản, thực trạng và giải pháp

Phá băng thị trường bất động sản, thực trạng và giải pháp

i MỤC LỤC ii DANH MỤC BẢNG BIỂU Danh mục biểu đồ Biểu đồ 2.1: Công suất cho thuê trung bình văn phịng cho th Biểu đồ 2.2: Giá chào th văn phịng Tp Hồ Chí Minh Biểu đồ 2.3: Tỷ lệ trống văn phòng cho thuê trống Tp Hà nội Biểu đồ 2.4: Giá cho thuê văn phòng thị trường Tp Hà nội Biểu đồ 2.5 Nguồn cung hộ chào bán tháng cuối năm 2013 Tp HCM Biểu đồ 2.6 Nguồn cung hộ theo hạng Tp Hà Nội Biểu đồ 2.7: Nguồn cung biệt thự, nhà liền kề Tp Hồ Chí Minh Biểu đồ 2.8: Nguồn cung biệt thự, nhà liên kề Tp Hà Nội Biểu đồ 2.9 Tình hình lượt khách du lịch tới Việt Nam (2005-2012) Biểu đồ 2.10: Nguồn cung khách sạn Tp Hà Nội (2010-2013) Biểu đồ 2.11 Nguồn cung khách sạn theo hạng Tp Hà Nội Q4/2013 Biểu đồ 2.12 Doanh thu bình qn phịng khách sạn Hà Nội theo hạng Biểu đồ 2.13: Nguồn cung khách sạn Tp Hồ Chí Minh (2011-2013) Biểu đồ 2.14 Tình hình hoạt động thị trường khách sạn Tp HCM Q4/2013 Biểu đồ 2.15 Tình hình biến động giá cho thuê hạng khách sạn Tp HCM Biểu đồ 2.16: Nguồn cung thị trường bán lẻ Tp Hồ Chí Minh (2011-2013) Biểu đồ 2.17 Diễn biến giá tỷ lệ trống mặt bán lẻ Tp HCM (Q1/2009Q4/2012) Biểu đồ 2.18: Tình hình hoạt động thị trường bán lẻ Tp Hồ Chí Minh Biểu đồ 2.19 Nguồn cung thị trường bán lẻ Hà Nội (Q4/2012 – Q4/2013) Biểu đồ 2.20: Giá thuê mặt bán lẻ tầng Hà Nội (2009-2012) Biểu đồ 2.21 Sự biến động hàng tồn kho BĐS từ năm 2009 – 2013 Biểu đồ 2.22 Dư nợ tỷ lệ nợ xấu BĐS (2010 – 2012) Biểu đồ 2.23 Tình hình biến động số án FDI cấp tăng them Danh mục bảng số liệu Bảng 2.1 Tình hình cung, cầu văn phịng, khách sạn cho thuê iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS: Bất động sản CPI : Consumer price index (Chỉ số giá tiêu dùng) FDI: Foreign Direct Investment (Đầu tư trực tiếp nước ngoài) GDP: Gross Domestic Product (Tổng sản phẩm quốc nội) IMF: International Monetary Fund (Quỹ tiền tệ quốc tế) NHNN: Ngân hàng nhà nước TCTK: Tổng cục thống kê UBGSTCQG: Ủy ban giám sát tài quốc gia LỜI NÓI ĐẦU Sự cần thiết đề tài BĐS tài sản lớn quốc gia Tỷ trọng BĐS tổng số cải xã hội nước có khác thường chiếm 40% lượng cải vật chất nước Kinh nghiệm nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn nước cơng nghiệp hố tỷ lệ thị hố thường chiếm từ 60-80% Như vậy, vấn đề phát triển thị trường BĐS để đáp ứng u cầu thị hố nước ta có vai trò quan trọng, đặc biệt giai đoạn nước ta dần chuyển sang chế thị trường Mặt khác thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với thị trường thị trường tài tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Phát triển điều hành tốt thị trường BĐS có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập cơng trình, nhà xưởng, vật kiến trúc để từ tạo nên chuyển dịch đáng kể quan trọng cấu ngành, vùng lãnh thổ phạm vi nước Năm 2007 thị trường BĐS Việt Nam phát triển nóng với đợt sốt giá bắt đầu chững lại từ năm 2008, tiếp đóng băng trì trệ kéo dài rơi vào “thảm hại” năm 2012 với tỉ lệ nợ xấu cao, thị trường khả khoản, dòng tiền BĐS dường tắc nghẽn, giá BĐS giảm mạnh, nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS điêu đứng đến bờ vực phá sản Hệ lụy kéo theo nhiều ngành nghề sản xuất kinh doanh như: sản xuất xi măng, sắt thép, gạch ốp lát rơi vào tình trạng ế ẩm, đình đốn, nhiều lao động bị việc làm mức lương bị giảm đáng kể Hàng loạt giải pháp kích cầu, hỗ trợ tín dụng nhà nước tung nỗ lực tìm đường sống doanh nghiệp với hi vọng thấy năm 2013 tương lai sáng sủa Tuy nhiên, năm 2013 khép lại với nhận định năm đầy khó khăn thị trường BĐS Gói 30.000 tỷ chưa phát huy tác dụng nó; tình trạng tranh chấp, khiếu kiện thiếu công bằng, minh bạch lĩnh vực đất đai tiếp diễn; giá BĐS liên tục sụt giảm tất phân khúc thị trường, giao dịch diễn lẻ tẻ Vực dậy thị trường BĐS yếu tố then chốt cho phục hồi kinh tế Đó lý tác giả chọn đề tài nghiên cứu: “Phá băng thị trường bất động sản, thực trạng giải pháp” 2 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 2.1 Đối tượng nghiên cứu: Thực trạng thị trường bất động sản nước ta 2.2 Phạm vi nghiên cứu - Về không gian: Tập trung nghiên cứu thị trường BĐS Tp Hà Nội Tp Hồ Chí Minh - Về thời gian: Đề tài tập trung nghiên cứu thực trạng thị trường BĐS Việt Nam từ năm 2009 đến 2013 tầm nhìn tới năm 2015 Mục đích nghiên cứu - Làm rõ những vấn đề lý luận về thị trường bất động sản - Trên sở phân tích, làm rõ thực trạng đóng băng thị trường bất động sản ở nước ta nay, từ đó, đưa các biện pháp nhằm phá băng phát triển hoàn thiện thị trường bất động sản giai đoạn tới Phương pháp nghiên cứu Tác giả sử dụng phương pháp như: Phương pháp so sánh, phân tích, tổng hợp dựa số liệu từ sách báo tài liệu liên quan, sở phương pháp luận vật biện chứng vật lịch sử để xem xét giải vấn đề đặt đề tài nghiên cứu Ý nghĩa thực tiến của đề tài nghiên cứu - Ý nghĩa lý luận: Hệ thống hóa lý luận chung về thị trường bất động sản - Ý nghĩa thực tiễn: Đưa các giải pháp nhằm phá băng và phát triển thị trường BĐS ở nước ta Nội dung đề tài Ngoài phần mở đầu, kết luận, nội dung nghiên cứu gồm phần sau: Chương 1: Lý luận chung thị trường BĐS Chương 2: Thực trạng thị trường BĐS nước ta Chương 3: Các giải pháp phá băng phát triển thị trường BĐS nước ta giai đoạn tới CHƯƠNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan bất động sản Bất động sản sản phẩm, hàng hóa thị trường BĐS Để hiểu thị trường BĐS, trước hết cần nghiên cứu, làm rõ vấn đề lý luận BĐS 1.1.1 Khái niệm bất động sản Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo BĐS khơng đất đai, cải lòng đất mà tất tạo sức lao động người mảnh đất BĐS bao gồm cơng trình xây dựng, mùa màng, trồng, tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, vật mặt đất với phận cấu thành lãnh thổ Pháp luật nhiều nước giới thống chỗ coi BĐS gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật nước có nét đặc thù thể quan điểm phân loại tiêu chí phân loại, tạo gọi khu vực giáp ranh hai khái niệm BĐS động sản Hầu coi BĐS đất đai tài sản có liên quan đến đất đai, khơng tách rời với đất đai, xác định vị trí địa lý đất Ở Việt Nam, theo Điều 174 Bộ Luật Dân Việt Nam sửa đổi năm 2005: BĐS tài sản không di dời được, bao gồm: a Đất đai b Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng c Các tài sản khác gắn liền với đất đai d Các tài sản khác pháp luật quy định Động sản tài sản BĐS Theo Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC): Tài sản (assets) bao gồm BĐS (real estate) động sản (movable personal estate) Trong đó, real estate thuật ngữ dùng để đất đai tự nhiên người tạo gắn liền với đất Đó vật hữu hình, có hình thể vật chất, nhìn thấy hay sờ nắn thấy, nằm bề mặt, không trung lòng đất Theo định nghĩa BĐS trước hết tài sản, tài sản BĐS, tài sản di dời BĐS Vì vậy, đặc điểm riêng BĐS khơng thể di dời Đất đai yếu tố ban đầu, yếu tố thiếu BĐS Như vậy, khái niệm BĐS rộng, đa dạng cần quy định cụ thể pháp luật nước có tài sản có quốc gia cho BĐS, quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS Hơn nữa, quy định BĐS pháp luật Việt Nam khái niệm mở mà chưa có quy định cụ thể danh mục tài sản 1.1.2 Phân loại bất động sản Từ kinh nghiệm nhiều nước kết nghiên cứu nước ta, BĐS phân làm loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS khơng đầu tư xây dựng BĐS đặc biệt: BĐS có đầu tư xây dựng bao gồm: BĐS nhà ở, nhà xưởng cơng trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS trụ sở làm việc Trong đó, nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai) nhóm bản, chiếm tỷ trọng lớn, tính chất phức tạp cao chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố khách quan chủ quan Nhóm chiếm tuyệt đại đa số giao dịch thị trường BĐS, tác động lớn đến q trình cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước phát triển đô thị bền vững BĐS không đầu tư xây dựng chủ yếu đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng BĐS đặc biệt BĐS cơng trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa phi vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang có đặc điểm khả tham gia thị trường BĐS trở thành hàng hóa mua bán thấp 1.1.3 Đặc điểm bất động sản Hàng hóa BĐS hàng hóa đặc biệt, vậy, ngồi đặc điểm chung hàng hóa thơng thường, hàng hóa BĐS cịn có đặc điểm sau: • Tính cố định vị trí Có đặc điểm hàng hóa BĐS ln gắn liền với đất đai, nên cố định vị trí, địa điểm khơng có khả chuyển dịch, khó có khả tăng thêm số lượng, diện tích Mặt khác, đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên nên có hạn bị giới hạn khơng gian Do đó, BĐS khác nhà, cơng trình vật kiến trúc khác gắn liền với đất đai bị cố định vầ vị trí, địa điểm Đặc điểm có ảnh hưởng lớn đến thị trường BĐS, đến hoạt động kinh doanh BĐS Vấn đề vị trí có ý nghĩa quan trọng giá trị BĐS Vị trí hàng hóa BĐS bao gồm yếu tố như: địa điểm cụ thể, tình hình phát triển văn hóa – xã hội, môi trường cảnh quan, kết cấu hạ tầng khu vực… • Tính khác biệt Khơng có hai BĐS hồn tồn giống nhau, lý có khác vị trí BĐS, khác cấu trúc kiến trúc, quyền BĐS, hướng, quang cảnh vật ngoại cảnh… Trong khu vực nhỏ, kể hai mảnh đất cạnh tồn yếu tố khác Trên thị trường BĐS không tồn hai cơng trình giống hệt nhau, chúng có vị trí đất đai, không gian không giống nhau, hai cơng trình có thiết kế Ngồi ra, nhà đầu tư, kiến trúc sư…đều quan tâm đến tính dị biệt để tạo hấp dẫn khách hàng Do đó, BĐS ln có tính khác biệt • Tính khan Sự khan BĐS xuất phát chủ yếu từ diện tích đất đai có hạn BĐS có tính khác biệt, cố định vị trí, … Do đó, quan hệ cung cầu BĐS thường cân đối theo chiều hướng cung nhỏ cầu, dẫn tới tình trạng đầu BĐS giá lâu dài ln có xu hướng tăng lên • Tính bền vững Do đất đai tài sản thiên nhiên ban tặng, loại tài nguyên xem khơng thể bị huỷ hoại, trừ có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, vật kiến trúc cơng trình xây dựng đất sau xây dựng sau thời gian sử dụng cải tạo nâng cấp tồn hàng trăm năm lâu Vì vậy, tính bền lâu BĐS tuổi thọ vật kiến trúc cơng trình xây dựng Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” “tuổi thọ kinh tế” BĐS Tuổi thọ kinh tế chấm dứt điều kiện thị trường trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang với lợi ích thu từ BĐS Tuổi thọ vật lý dài tuổi thọ kinh tế nhiều chấm dứt kết cấu chịu lực chủ yếu vật kiến trúc cơng trình xây dựng bị lão hố hư hỏng, khơng thể tiếp tục an tồn cho việc sử dụng Trong trường hợp đó, xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu lợi ích lớn phá xây dựng kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” lần tuổi thọ kinh tế Thực tế, nước giới chứng minh tuổi thọ kinh tế BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng BĐS Nói chung, tuổi thọ kinh tế nhà ở, khách sạn, nhà hát 40 năm; tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà phổ thông 45 năm v.v Chính tính chất lâu bền hàng hố BĐS đất đai không bị đi, không bị lý sau trình sử dụng, lại sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS phong phú đa dạng, khơng cạn • Tính có giá trị lớn Giá trị BĐS thường cao, điều xuất phát từ giá trị đất đai chi phí xây dựng cơng trình đất lớn Vì vậy, hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS địi hỏi phải có lượng vốn lớn dài hạn, thường phát sinh quan hệ vay vốn để toán hình thành mua bán, vốn đầu tư tái tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh chấp • Tính ánh hưởng lẫn BĐS chịu ảnh hưởng đến lớn, giá trị BĐS thường tác động qua lại lẫn ảnh hưởng đến hoạt động kinh tế, xã hội Đặc biệt trường hợp Nhà nước có đầu tư xây dựng cơng trình kết cấu hạ tầng, trung tâm kinh tế, trị, xã hội làm tăng vẻ đẹp nâng cao giá trị sử dụng BĐS khu vực ngược lại Ngồi ra, BĐS cịn có số đặc điểm khác như: Tính thích ứng Lợi ích BĐS sinh q trình sử dụng điều chỉnh công mà giữ nét đặc trưng nó, đồng thời đảm bảo yêu cầu sử dụng người tiêu dùng việc thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất kinh doanh hoạt động khác Tính phụ thuộc vào lực quản lý Hàng hóa BĐS địi hỏi khả chi phí quản lý cao so với hàng hóa thông thường khác Việc đầu tư xây dựng phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài Do địi hỏi cần có khả quản lý thích hợp, tương xứng Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội Nhu cầu BĐS vùng, khu vực, quốc gia khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán người dân sinh sống tâm lý xã hội, tập tục, tín ngưỡng, tơn giáo 1.2 Thị trường bất động sản 1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản BĐS hàng hóa đặc biệt thuộc tính BĐS như: Tính cố định vị trí, tính khan hiếm, tính có giá trị lớn, Khi BĐS dùng để trao đổi, mua bán, thị trường BĐS dần hình thành ngày hồn thiện, phát triển mức cao hơn, đạt chuẩn cách thức giao dịch Dựa phân tích lí luận thị trường, chuyên gia kinh tế nhà nghiên cứu BĐS đưa nhiều khái niệm như: Thị trường BĐS nơi hình thành định việc tiếp cận BĐS BĐS sử dụng mục đích Thị trường BĐS đầu mối thực chuyển dịch giá trị hàng hóa BĐS Thị trường BĐS nơi diễn hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ có liên quan mơi giới, tư vấn chủ thể thị trường mà vai trị quản lý nhà nước thị trường BĐS có tác động định đến thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh thị trường BĐS Thị trường BĐS nơi tiến hành giao dịch BĐS gồm chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ hỗ trợ mơi giới, tư vấn Như hiểu thị trường BĐS tổng thể giao dịch BĐS thực thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ Đó nơi diễn hoạt động mua 91 cần phải giảm sâu, phải giải đồng kiến trúc, xây dựng môi trường tiện nghi, thuận lợi cho nhu cầu sinh hoạt người tiêu dùng Ngoài ra, với việc giảm giá đến mức có thể, doanh nghiệp nên kèm theo số ưu đãi, thực hình thức khuyến mại dịch vụ, chiết khấu ( ví dụ mua nhà tặng quà đến thử, kéo dài thời gian toán…) để thu hút khách hàng với dự án hộ chung cư, dịch vụ văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại… Ngoài việc hạ giá bán, doanh nghiệm cần thực tiết giảm chi phí để hạ giá thành sản phẩm Ví dụ giảm chi phí trung gian, chi phí quản lý lao động, thực bán nhà thô hưởng giảm giá,…nhưng phải đảm bảo chất lượng cơng trình thi cơng, đảm bảo tiến độ xây dựng để thu hút khách hàng Hiện tại, việc nhiều dự án giảm giá liên tục khiến người tiêu dùng nghi ngờ chất lượng dự án Do chất lượng tiến độ yêu cầu hàng đầu để doanh nghiệp đảm bảo phát triển bền vững  Thực giải pháp tốt đưa giá BĐS giá trị thực giải phóng dần lượng hàng tồn kho, dần làm tan băng cho thị trường - Thứ hai, cấu lại danh mục hàng hóa thị trường Thực trạng thị trường BĐS cho thấy có khơng phù hợp quan hệ cung – cầu BĐS Có thị trường nguồn cung có lại khơng có có cầu với thị trường biệt thự, nhà liền kề Hay thị trường khách sạn, thị trường bán lẻ cung cầu có lại có không tương xứng hạng mục A, B C Cung thị trường tăng nhanh mạnh cầu làm khả cạnh tranh ngành tăng, lo sợ thị trường không hấp thụ hết gây khó khăn việc giải cứu thị trường khỏi tình trạng giao dịch ảm đậm.Trên thị trường hộ để bán, phân khúc hạng cao cấp gần khơng có cung ứng tăng thêm cầu giá khơng có biến động nhiều Trong đó, phân khúc trung cấp bình dân, cầu đâng cao mức giá triệu/m2 khoảng tỷ/1 hộ Tuy nhiên, đặc điểm hàng hóa BĐS cần thời gian đầu tư dài nên cung ứng Do vậy, doanh nghiệp cần có chiến lược đa dạng hóa sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực tế thị trường.Tập trung tắt đón đầu xu hướng, đầu tư vào phân khúc thị trường sản phẩm có cầu mạnh Với dự án giai đoạn thực theo hướng chuyển từ hộ cao cấp, trung cấp xuống hộ bình dân 92 chuyển dự án nhà thương mại sang dự án nhà xã hội, chuyển từ nhà hộ thành nhà đa thế, có chung cửa biệt lập nhà sinh hoạt Cũng thực chuyển đổi mục đích sử dụng cho phù hợp với nhu cầu Tuy nhiên, việc chia nhỏ hộ cao cấp để giảm giá, doanh nghiệp nên thực khu vực có chất lượng trung bình Bởi thực khu vực có kiến trúc quy hoạch đại gây cảnh quan kiến trúc việc thực chuyển đổi phải tuân theo quy định pháp luật Làm tốt điều danh mục hàng hóa thị trường cấu lại hợp lý phù hợp với đại đa số người mua, người mua đón nhận, giải tốnlệch pha cung – cầu thị trường Nhóm giải pháp 2: Các giải pháp khơi thơng dịng vốn cho thị trường BĐS Vốn coi mạch máu trì sống doanh nghiệp, nút thắt thị trường BĐS tắc nghẽn dòng vốn Thiếu vốn khiến cho thị trường tính khoản, nợ xấu gia tăng, nhiên doanh nghiệp BĐS trông đợi vào rót vốn ngân hàng vốn đối ứng từ người dân mà tự thân doanh nghiệp phải tìm giải pháp để cứu lấy Thứ nhất, nhanh chóng thu hồi vốn từ hàng tồn kho BĐS Tồn kho BĐS nơi ứ đọng lượng vốn lớn doanh nghiệp, giải phóng hàng tồn kho cách để doanh nghiệp địa ốc quay nhanh vịng vốn, giải tính cấp thiết dịng tiền Một số giải pháp tháo gỡ hàng tồn kho kể đến sau: Một là, giảm giá BĐS Hai là, thẩm định lại dự án xây dựng, đánh giá xem xét dự án dự án chiến lược quan trọng, từ tiến hành bán, chuyển nhượng dự án BĐS lại cho tổ chức, doanh nghiệp có tiềm lực tài để tập trung lượng vốn có cho dự án chiến lược Các dự án chiến lược phải đảm bảo đáp ứng khả thu lợi nhuận tương lai Đây cách đánh đổi khơng có ý nghĩa ngắn hạn mà đánh đổi mang ý nghĩa dài hạn Do vậy, doanh nghiệp phải có tầm nhìn xa để có định liệt đắn 93 Ba là, Nâng cao uy tín, chất lượng dự án để huy động vốn từ khách hàng Đây hình thức kết hợp việc huy động vốn để thực dự án kế hoạch tiêu thụ sản phẩm dự án Theo NĐ 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật nhà ở, Cơng ty thực hình thức ký hợp đồng góp vốn với khách hàng khởi công xây dựng dự án ký hợp đồng mua nhà tương lai với khách hàng hồn thành phần móng dự án.Theo đó, khách hàng nộp tiền theo tiến độ dự án hoàn thành quyền mua sử dụng nhà theo hợp đồng Đây hình thức Cơng ty dùng để huy động vốn cho dự án đầu tư xây dựng nhà để bán văn phòng cho thuê.Huy động vốn từ khách hàng phương thức quan trọng đảm bảo thành công đầu tư dự án BĐS Thực tế nay, thị trường BĐS đóng băng Việc khơi thơng dịng vốn dễ dàng bắt đầu trở với nhu cầu thực BĐS khách hàng Người mua có cầu thực nên sằn sàng bỏ tiền để sở hữu hộ, tòa nhà Tuy nhiên, tượng đầu thời gian qua, tình trạng chủ đầu tư sử dụng vốn khách hàng sai mục đích khơng dùng cho dự án mà đầu tư vào lĩnh vực khác dự án khác Điều gây niềm tin khách hàng Một phần khác kỳ vọng người mua giá tiếp tục giảm nên chưa thu hút khách hàng Dòng tiền từ khách hàng cho thị trường bị hạn chế Các doanh nghiệp cần lấy lại niềm tin từ khách hàng việc cam kết thực tiến độ dự án, đảm bảo chất lượng cơng trình Thực đầu tư đồng khuân viên thỏa thuận Các dự án hồn thành cần có mức giá phù hợp để khách hàng tiếp cận Ngồi ra, doanh nghiệp kinh doanh trái ngành trái nghề trót lấn sang thị trường BĐS doanh nghiệp thủy sản, taxi, bánh kẹo… phải giá rút chân khỏi thị trường BĐS để tập trung cho lĩnh vực kinh doanh Trên thực tế, việc thoái vốn chuyển nhượng BĐS việc khơng đơn giản, niềm tin vào thị trường BĐS chủ đầu tư người tiêu dùng thấp, việc tìm đối tác để chuyển nhượng khó Mặt khác, doanh nghiệp phải chịu rủi ro phải chia sẻ quyền kiểm soát phải nhượng cho đối tác số ưu đãi định, nhiên, giá phải trả cho sai lầm Tiếp tục 94 huy động vốn ngân hàng để giải nhu cầu vốn cho dự án BĐS chưa cứu BĐS mà ảnh hưởng đến ngành nghề kinh doanh doanh nghiệp Thứ hai: Triển khai mơ hình liên kết nhà: nhà nước – chủ đầu tư – doanh nghiệp – khách hàng để khơi thơng dịng vốn cho thị trường Giải cứu, làm tan băng thị trường BĐS nhanh tốt trách nhiệm chung, cần có chung tay, góp sức chủ thể tham gia thị trường, thành phần kinh tế Thực tế, dòng vốn chủ đạo cho thị trường vốn vay từ ngân hàng, tổ chức tín dụng Trong điều kiện thị trường BĐS đóng băng, vốn bị ứ đọng hàng tồn kho, ngân hàng bị ảnh hưởng lớn tỷ lệ nợ xấu tăng cao, nguy vốn Chủ đầu tư, thấm địn tín dụng, đứng trước nguy phá sản (cái giá phải trả cho việc sử dụng vốn không hiệu quả, đầu tư mạo hiểm, dàn trải) lại khơng cịn vốn để tiếp tục đầu tư Khách hàng dần niềm tin vào nhà đầu tư có cầu sẵn sàng mua lại bị hạn chế khơng có vốn Chính thế, nhà nước cần đứng gia đóng vai trò người cầm cân nảy mực, liên kết bên thực mơ hình nhà: nhà nước – chủ đầu tư – doanh nghiệp – khách hàng để khơi thơng dịng vốn thị trường Cùng với sách nới lỏng nhà nước nhằm giải cứu thị trường BĐS Các ngân hàng phối hợp, nên có sách mở rộng tín dụng cho vay mua nhà, hỗ trợ cho vay tiêu dùng với lãi suất thấp cho người có nhu cầu mua nhà để liên kết với chủ dự án nhận chấp từ hộ mà DN kinh doanh BĐS bán Như vậy, ngân hàng đóng vai trị cung ứng vốn cho doanh nghiệp khách hàng, có tham gia bảo đảm từ phía nhà nước để doanh nghiệp có vốn tiếp tục đầu tư, khách hàng sở hữu sản phẩm BĐS muốn khả tài Tuy nhiên, ngân hàng cần chủ động tỉnh táo với nguy bị kiểm soát lạm dụng quy chế lãi suất cho vay thỏa thuận để thiên cho vay tín dụng lãi suất cao, bất chấp thực tế thị trường khả toán DN, tập trung dư nợ vào lĩnh vực rủi ro cao; tăng cường kiểm soát, giám sát, nâng cao khả quản trị rủi ro, rủi ro đạo đức gắn với lợi ích trước mắt lợi ích nhóm kinh doanh ngân hàng Đặc biệt, việc trích dự phịng rủi ro cho vay BĐS cần thực thi nghiêm túc linh hoạt theo yêu cầu thực tế Đồng thời, việc giải chấp tài sản chấp 95 BĐS cần thực quy trình, thận trọng với giám sát NHNN tư vấn quan hữu quan, nhằm tránh trường hợp “đổ thêm dầu vào lửa” chiến với giảm giá BĐS bảo đảm an tồn hệ thống tín dụng Đây biện pháp hữu hiệu giúp khai thơng dịng vốn Bài học có từ nước Mỹ thực phá băng cho thị trường BĐS Mỹ Nếu tiềm lực tài từ cục dự trữ liên bang Mỹ lớn ơm hết lượng hàng tồn kho thời gian dài, bơm vốn để thị trường phục hồi dần mơ hình nhà nước với lực lượng hệ thống ngân hàng, ngân hàng lớn thực vai trò bơm vốn vào phân khúc nhỏ, yếu có cầu cao thị trường trước Từ hi vọng làm ấm có hiệu ứng lan tỏa cho toàn thị trường Thứ ba: Tranh thủ nguồn kiều hối dồi dào, khuyến khích vốn đầu tư nước ngồi Quá trình phát triển thị trường BĐS cho thấy nguyên nhân khiến thị trường BĐS sôi động có dịng vốn lớn từ nhà đầu tư nước ngồi nguồn kiều hối Trong tình trạng nay, hai nguồn vốn có vai trị quan trọng việc cung ứng vốn cho thị trường góp phần phá băng cho thị trường Dòng vốn kiều hối vốn đầu tư từ nhà đầu tư nước tập trung lớn vào phân khúc thị trường cao cấp, cho khách sạn, cho thị trường bán lẻ chiến lược muốn mở rộng quy mổ, chiếm lĩnh thị trường Việt Nam Hiện nay, nước ta với ưu nguồn kiều hối chảy hàng năm xếp top 10 nước có lượng vốn kiều hối lớn Ưu có mơi trường kinh doanh ổn định, thị trường nhà ở, khách sạn, trung tâm thương mại tiềm nên dễ thu hút nhà đầu tư nước nên khả thành cơng thu hút dịng vốn từ hai nguồn lớn Đây kênh huy động vốn hữu hiệu, kênh bơm vốn cho thị trường BĐS nay.Nhà Nước cần có chế sách hành động cụ thể để tiếp tục tìm kiếm nguồn vốn FDI, viện trợ nước ngoài; tận dụng nguồn Kiều hối lớn hàng năm chảy nước ta Bằng biện pháp chế sách, chương trình thu hút, vận động, định hướng dịng chảy vào thị trường BĐS - Thứ tư: Sử dụng vốn từ nhà đầu tư thứ cấp phù hợp 96 Trong điều kiện thị trường BĐS khó khân vốn Các doanh nghiệp muốn có vốn để tiếp tục trì hoạt động kinh doanh, khỏi tình trạng ngừng trệ điều khó khăn tình trạng thiếu vốn chung bao phủ tồn thị trường Các doanh nghiệp trước hết phải tự cứu lấy Đầu tư kinh doanh BĐS có tỷ suất sinh lời siêu lợi nhuận có rủi ro cao Trên định hướng huy động vốn cho đầu tư công ty cần chia sẻ lợi nhuận phân tán rủi ro Các bên tham gia cần phát huy lợi thế, mạnh Với dự án chưa hồn thành, Cơng ty tìm kiếm, lựa chọn hợp tác liên kết với doanh nghiệp phù hợp có chức kinh doanh BĐS để thực dự án đầu tư có quy mơ lớn hình thức ký kết hợp đồng góp vốn hợp đồng hợp tác đầu tư với nhà đầu tư thứ cấp khác Khi huy động vốn hình thức cần ý tới tỷ lệ phân chia sản phẩm nhà không 20% phép giao dịch qua sàn quy định cụ thể điều 60 NĐ 71/2010/NĐ-CP Điều góp phần tăng lực tài chính, tăng vốn cho đầu tư, tăng uy tín hội thành cơng cao Đối với dự án hoàn thành, chủ đầu tư khơng cịn cầm cự được, khơng có đủ lực để thực nhanh tốt thực mua bán, sáp nhập dự án với doanh nghiệp khác có nhu cầu, có tiềm lực tài để hồn thành dự án Vì thực tế, có rât nhiều doanh nghiệp có dự án, cấp phép đầu tư khơng cịn vốn để thực Trong đó, có nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư nước ngoài, họ trường vốn lại khơng có dự án Chính sử dụng vốn từ nhà đầu tư thứ cấp biện pháp để doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tự cứu đồng thời bổ sung vốn cho thị trường để tiếp tục khơi thơng dịng vốn Nhóm giài pháp 3: Các giải pháp hoàn thiện hành lang pháp lý, chế sách cho thị trường BĐS - Thứ nhất: Hồn thiện hành lang pháp lý, có chế, sách thơng thống cho thị trường BĐS phát triển Nhà nước cần rà soát lại hệ thống văn quy phạm pháp luật liên quan đến thị trường BĐS, tránh tình trạng quy định trùng lắp có nhiều quy định khác dẫn tới mâu thuẫn, trùng lắp Ban hành mới, bổ sung quy định nhằm kiểm sốt thiết lập mơi trường pháp lý đảm bảo tính đồng bộ, thống có hiệu lực 97 Cụ thể hồn thiện sách thuế: Từ bất cập quy định mức thuế suất tính thuế thu nhập cá nhân cho người có BĐS chuyển nhượng, Nhà nước cần có quy định rõ cách áp dụng thuế để quan thuế người dân đỡ bối rối việc chuyển nhượng mua bán BĐS Mặt khác, Nhà nước nên có sách thuế xử phạt chủ đầu tư không thực dự án xây dựng tiến độ, gây lãng phí đất đai nhằm tăng hiệu sử dụng đất hạn chế dự án treo Đồng thời tiến hành đánh thuế cao BĐS bỏ hoang, ngăn chặn hành vi đầu Nhà Nước cần thực chủ trương, sách ưu đãi cho doanh nghiệp đầu tư vào thị trường Cụ thể ưu đãi thủ tục hành rút gọn, miễn giảm tối đa thuế nghĩa vụ tài khác liên quan đến đất đai hoạt động kinh doanh doanh nghiệp tham gia thị trường Thực thi sách tiền tệ liên quan tới thị trường Cần có sách vĩ mơ phù hợp hiệu (lãi suất, thuế…), tạo môi trường kinh doanh ổn định, thuận lợi nhằm huy động tốt nguồn vốn cho thị trường BĐS nói chung phát triển Hồn thiện hệ thống sở liệu, thơng tin thị trường nhà đầu tư dễ dàng tra cứu, tìm hiểu thơng tin trước đến định có đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh hay không Phải thực đa dạng hóa, cơng khai hóa, minh bạch thơng tin, theo phải đưa thơng tin pháp luật, chế, sách, quy hoạch, kế hoạch có liên quan đến quản lý phát triển thị trường BĐS vào mạng điện tử Chính phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, Tổng cục địa chính, UBND cấp Khuyến khích tổ chức kinh doanh BĐS đưa thông tin giao dịch BĐS lên phương tiện thông tin đại chúng… Cải cách thủ tục hành (TTHC) theo hướng nhanh, gọn, nhẹ mà hiệu TTHC xuất tất phân khúc thị trường BĐS nói chung từ thị trường BĐS sơ cấp (TTHC giao đất, cho thuê đất; TTHC cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; TTHC cấp phép xây dựng v.v ) đến thị trường BĐS thứ cấp (TTHC việc xác lập giao dịch chuyển nhượng BĐS; TTHC liên quan đến thực nghĩa vụ tài mua bán, chuyển nhượng BĐS v.v ) Như vậy, TTHC có tác động lớn đến vận hành thị trường BĐS TTHC sở, điều kiện phương tiện cần thiết để quan quản lý, công chức Nhà Nước thực nhiệm vụ quản lý 98 Nhà Nước thị trường BĐS; mặt khác hệ thống quy phạm pháp luật TTHC lĩnh vực BĐS góp phần xác lập khung pháp lý đồng bộ, thống cho vận hành thị trường BĐS TTHC phức tạp, rườm rà, thiếu minh bạch gây e ngại cho nhà đầu tư, cản trở phát triển thị trường BĐS nói chung thị trường nhà cho người thu nhập thấp nói riêng Ngược lại, TTHC thơng thống, hiệu góp phần ngăn chặn tình trạng tham nhũng, tiêu cực, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp chủ thể nâng cao tính hấp dẫn mơi trường đầu tư thu hút nhà đầu tư nước cuối thúc đẩy phát triển thị trường - Thứ hai: Đẩy nhanh tiến độ gói hỗ trợ 3.000 tỷ cho thị trường Sau tháng kể từ ngày cơng bố, gói 30.000 tỷ chưa hâm nóng thị trường BĐS mong muốn tiến độ giải ngân chậm Theo đại diện Bộ Xây dựng, lý lớn khiến người thu nhập thấp khó tiếp cận gói 30 nghìn tỷ việc bắt họ phải chứng minh khả trả nợ Ngược lại, NHNN lại cho nguyên nhân khiến tiến độ thực gói 30 nghìn tỷ lề mề không mong muốn thiếu hụt nguồn cung phân khúc nhà xã hội Dựa vào thực tế Việt Nam, thực muốn hỗ trợ người dân có thu nhập thấp mua nhà cần có triệu hộ giá rẻ khoảng 500 triệu đồng để bán trả dần Điều đồng nghĩa với việc phải cần tới gói hỗ trợ 500 nghìn tỷ đồng tạm đáp ứng nhu cầu người dân Trong đó, gói 30.000 tỷ nhỏ đợi đến giải ngân hết (khoảng vài chục năm nữa) đáp ứng khoảng 5-6% nhu cầu Tuy nhiên, việc có nên tung tiếp gói kích cầu hay khơng phải đợi thời gian xem xét biến chuyển thị trường kế hoạch tương lai phủ Việc cần thiết đẩy nhanh tiến độ giải ngân gói 30 nghìn tỷ cách cắt giảm thủ tục cho vay để người dân doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận nguồn vốn, đồng thời tăng cường xây dựng dự án nhà xã hội, nhà giá thấp đáp ứng kịp thời nhu cầu thực người dân Mặt khác, phủ nên áp dụng lãi suất ưu đãi để tăng tính hấp dẫn cho gói tín dụng - Thứ ba: Có hệ thống kiếm sốt giá cả, có quy chuẩn khung giá, cách định giá BĐS Thực tế tình trạng bong bóng giá bất động sản thị trường gây tượng đóng băng bong bóng giá tan vỡ phần nạn đầu cơ, phần đặc điểm riêng có hàng hóa BĐS thị trường nguyên nhân từ phía nhà 99 nước việc khơng kiểm sốt tốt giá thị trường Hiện nhà nước ban hành khung giá với khu vực, theo dõi, kiểm soát giá nhiên thực tế có nhiều giao dịch tự phát, giao dịch ngầm, nhỏ lẻ nhà nước không kiểm sốt có quy định với giao dịch lớn buộc phải thực qua sàn giao dịch BĐS Trong điều kiện kinh tế Việt Nam vận hành theo chế thị trường Việc tồn sàn giao dịch bất động sản nhu cầu tự nhiên để đảm bảo tính cơng khai minh bạch, cạnh tranh cơng bằng.Tuy nhiên, thị trường BĐS Việt Nam rơi vào khó khăn việc giao dịch thơng qua sàn lại trở ngại lớn người mua người bán Nó làm tăng thêm tổ chức kinh doanh dịch vụ trung gian, thêm thủ tục, thêm chi phí góp phần đẩy giá, tạo giao dịch ảo, làm cho thông tin giá sai lệch, giao dịch không theo qui luật tự nhiên thị trường Mặt khác, hầu hết sản phẩm chung cư đất dự án chủ đầu tư tung bán chủ yếu bán dạng hợp đồng góp vốn, chưa làm xong phần móng chưa xong sở hạ tầng Trong pháp luật quy định nhà đất mua bán qua sàn phải sản phẩm hoàn chỉnh, nghĩa phải có sổ hồng, lượng giao dịch BĐS qua sàn thời gian qua thấp mang tính hình thức Như vậy, việc giao dịch BĐS qua sàn không cần thiết thị trường BĐS lúc Để kiểm soát theo dõi diễn biến giá thị trường cần vào thực tế giao dịch Nhà nước giao cho phận chuyên trách đảm nhiệm công việc này, phụ trách việc thống kê, theo dõi làm cho giao dịch Do đặc điểm tính cá biệt hàng hóa BĐS, khơng thể tìm thấy hai hàng hóa BĐS giống hệt nên việc định giá BĐS khó khăn cần có phương pháp đặc thù Tuy nhiên, nhà nước cần có quy định chuẩn phương pháp định giá, cách tính giá để thuận lợi giao dịch, tránh tượng tranh chấp, khiếu nại bên tham gia 100 KẾT LUẬN Thực tiễn cho thấy số phân khúc có dấu hiệu hồi phục thị trường BĐS Việt Nam chưa khỏi tình trạng “đóng băng” mà lượng hàng tồn kho BĐS nhiều, dòng tiền tắc nghẽn giá BĐS liên tục giảm Bởi thị trường BĐS đóng vai trị quan trọng đến hưng thịnh kinh tế quốc dân nên yêu cầu thiết lúc tập trung giải cứu thị trường BĐS để vực dậy kinh tế Bằng việc vận dụng kiến thức đào tạo nhà trường tự nghiên cứu thực tế tình hình thị trường BĐS thời gian qua Kết nghiên cứu đề tài thể điểm chủ yếu sau: - Thứ nhất: Hệ thống hóa lý luận chung thị trường BĐS, đặc biệt đề tài tập trung phân tích nội dung, đặc điểm, vận động thị trường BĐS Ngồi ra, đề tài phân tích vai trò, tác động thị trường BĐS đến kinh tế quốc dân nghiên cứu lý luận ban đầu phá băng thị trường BĐS - Thứ hai: Phân tích thực trạng thị trường BĐS Việt Nam cung- cầu, giá giao dịch thị trường, dòng vốn đầu tư, hành lang pháp lý cho thị trường hoạt động Từ đó, rõ tác động tiêu cực tới kinh tế nguyên nhân tồn tại, hạn chế - Thứ ba: Trên sở lý luận thực tiễn trình bày, với nghiên cứu kinh nghiệm đúc rút từ quốc gia thành công giải cứu thị trường BĐS, tác giả đề xuất giải pháp phá băng BĐS ngắn hạn dài hạn với đối tượng doanh nghiệp, ngân hàng, nhà nước nhằm giải nút thắt giá BĐS, cung – cầu để giảm hàng tồn kho, tạo tính khoản cho thị trường Các giải pháp cần tiến hành cách đồng bộ, hệ thống phát huy hiệu cao Bên cạnh kết đạt được, đề tài cịn có số hạn chế định Do khó khăn vấn đề tìm kiếm số liệu, nên tác giả tập trung phân tích chủ yếu thực trạng thị trường BĐS Hà Nơi Tp Hồ Chí Minh với giao dịch công bố Tuy nhiên, thị trường BĐS Hà Nội Tp Hồ Chí Minh coi đại diện cho thị trường BĐS tồn quốc đóng góp tổng quy mơ vốn, số 101 lượng giao dịch khu vực đó, cho nên, kết nghiên cứu đảm bảo phản ánh tương đối xác thực trạng thị trường BĐS nước ta Tác giả hi vọng với việc nghiên cứu, phân tích đề xuất số giải pháp trên, đề tài góp phần vào q trình phá băng hoàn thiện phát triển thị trường BĐS thời gian tới Việc phá băng BĐS nhiệm vụ trọng tâm thời gian tới cá nhân, doanh nghiệp, hệ thống ngân hàng Nhà nước Mặc dù cố gắng, song kết nghiên cứu cịn nhiều hạn chế định Tác giả mong muốn góp ý từ bạn bè đồng nghiệp, thầy cô giáo viên Học viện Tài doanh nghiệp để kết nghiên cứu hoàn thiện Xin chân thành cảm ơn! 102 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Sách tham khảo Giáo trình kinh doanh bất động sản (Nhà xuất tài chính,2010) Luật kinh doanh bất động sản (Nhà xuất tư pháp, 2006) Các Web tham khảo http://vn.savills.com.vn Nghiên cứu tư vấn http://cafeland.vn/kien-thuc/bao-cao-phan-tich Kiến thức bất động sản/Báo cáo phân tích http://cafeland.vn/phan-tich/goc-nhin-chuyen-gia Phân tích mới/Góc nhìn chun gia http://www.cbrevietnam.com Nghiên cứu tư vấn thị trường bất động sản http://www.tapchibatdongsanvietnam.vn/Web/default.aspx?lang=vi-VN Tạp chí bất động sản http://batdongsan.com.vn/ http://www.diaoconline.vn/tin-tuc Thơng tin địa ốc http://www.baoxaydung.com.vn/news/vn/bat-dong-san http://canhoancu.com/ 10 http://landtoday.net Nghiên cứu thị trường 11 http://cafef.vn/bat-dong-san.chn 12 http://dddn.com.vn/bat-dong-san.htm Diễn đàn doanh nghiệp/Bất động sản 13 http://www.tinmoi.vn/C/Bat-dong-san 14 http://kinhte24h.com/view-gh/58/98589/ giải pháp để phá băng thị trường bất động sản 15 http://vneconomy.vn/20121212121512211P0C17/5-giai-phap-pha-bang-batdong-san.htm giải pháp “phá băng” Bất động sản 16 http://vneconomy.vn/20121220115112853P0C17/nhuc-nhoi-ton-kho-bat-dongsan.htm Nhức nhối tồn kho bất động sản 17 http://www.thesaigontimes.vn/Home/dothi/nhadat/108333/Ton-kho-bat-dongsan-con-hon-94400-ti-dong.html 18 http://m.cafeland.vn/phan-tich/20714/3/nhin-lai-chu-ky-thang-tram-cua-thitruong-bat-dong-san-viet-nam.html 103 19 http://www.tapchibatdongsanvietnam.vn/Web/default.aspx? tab=newsdetail&zoneid=106&itemid=681&lang=vi-VN 20 http://canhoancu.com/can-nguyen-dong-bang-cua-thi-truong-bds-va-giai-phaptriet-de-la-gi.html 21 http://cafef.vn/tin-tuc-no-xau-bat-dong-san.html 22 http://vneconomy.vn/20130809121055877P0C17/ca-du-no-va-no-xau-batdong-san-deu-tang.htm 23 http://vef.vn/tranh-luan-online/2012-11-30-go-ba-nut-that-pha-bang-cho-bds- ... trạng thị trường BĐS nước ta Chương 3: Các giải pháp phá băng phát triển thị trường BĐS nước ta giai đoạn tới 3 CHƯƠNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan bất động sản Bất động. .. Mặt khác thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với thị trường thị trường tài tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Phát triển điều hành tốt thị trường. .. Trong trường hợp có cung cầu chúng lại lệch pha cung cầu gặp nhau, đạt mức giá cân thị trường rơi vào trạng thái khơng có giao dịch đóng băng 1.4.2 Giải pháp phá băng thị trường BĐS 28 Phá băng thị