- Thị trường giao dịch BĐS cho thuê ở Tp Hồ Chí Minh
3.3.1 Kinh nghiệm phá băng và phát triển thị trường BĐS của một số nước
Những ngày cuối tháng 8, đầu tháng 9/2008, cuộc khủng hoảng kinh tế tồi tệ nhất kể từ sau Thế chiến thứ II bắt đầu lan rộng. Từ sự suy thoái của thị trường nhà đất Mỹ với nguyên nhân được người ta nhắc đến nhiều nhất sau này là "cho vay dưới chuẩn" (tài sản thế chấp cho các khoản vay bất động sản không đủ đảm bảo trả nợ), kéo theo
đó là BĐS thế giới rơi vào biến động mà bị ảnh hưởng lớn nhất phải kể đến đó là thị trường BĐS Đức, Anh, Nhật.
•Kinh nghiệm phá băng BĐS của Mỹ
Thời gian vừa qua thị trường BĐS Mỹ rơi vào khủng hoảng do mất thanh khoản, người dân khơng cịn khả năng chi trả căn nhà được mua đẩy lượng hàng tồn kho tăng vọt. Năm 2008 chưa tới 3,7 triệu căn nhà được bán, giảm hơn 40% so với mức đỉnh của năm 2006. Giá nhà lên tới đỉnh điểm năm 2006 trung bình khoảng 221.900 USD/căn và giảm mạnh còn khoảng 166.100 USD/căn vào năm 2011. Lượng vốn chủ sở hữu nhà đã bị mất trong vụ tai nạn BĐS ước tính khoảng 3 nghìn tỷ USD. Thị trường BĐS sụp đổ, niềm tin tiêu dùng giảm xuống gần mức thấp lịch sử nước Mỹ, tỷ lệ thất nghiệp tăng trên 10%.
Một loạt các chính sách tín dụng tiền tệ được chính phủ Mỹ tung ra dường như đã vực dậy được thị trường BĐS. Năm 2013 là một năm khởi sắc cho thị trường nhà đất Mỹ. Tính đến tháng 1/2013, giá nhà đất tại Mỹ đã tăng 9,7% so với cùng ký năm ngoái. Đây là mức tăng lớn nhất kể từ tháng 4/2006. Các giao dịch diễn ra sôi động và doanh số bán nhà hầu như tăng ở các bang, thúc đẩy các cơng ty xây dựng phát triển.
Tính hết năm 2008, Chính phủ Mỹ đã tung ra khoảng 900 tỷ USD để cứu vãn sự sụp đổ của thị trường nhà đất. Mỹ dự kiến sẽ tung ra 400 tỷ USD nhằm hỗ trợ cho 2 hãng cho vay thế chấp lớn nhất là Fannie Mae và Freddie Mac giúp duy trì nhu cầu vay vốn của dân chúng và giữ lãi suất cho vay ở mức thấp. Và đến tháng 4/2013, tổng cộng chính phủ Mỹ đã bơm 116 tỷ USD để giải cứu Fannie Mae, sau 5 năm khủng hoảng, hãng này đã công bố lãi kỷ lục là 17,2 tỷ USD trong năm 2012 kể từ năm 2006.
Đồng thời, để tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc đi vay mua nhà, chính phủ ban hành chính sách cho vay thông qua thế chấp tái cấp vốn hoặc các khoản vay này được thay đổi để thanh toán hàng tháng với mức thấp hơn.
Ngồi ra, chương trình tín dụng nhà ở dành cho người mua nhà lần đầu cũng được áp dụng trong năm 2009. Theo đó, người mua nhà được hỗ trợ giảm thuế 8000 USD. Cục Dự trữ liên bang Mỹ (FED) liên tục duy trì tỷ lệ lãi suất thấp kỷ lục trong khoảng 0-0,25%, tạo cơ hội cho người dân tiếp cận nguồn vốn.
Như vậy, sau đợt vỡ bong bóng thị trường nhà đất vào năm 2008, Chính phủ Mỹ liên tiếp bơm tiền nhằm cứu các tổ chức tín dụng lớn, cung cấp một lượng vốn rất lớn cho thị trường, đồng thời thực hiện nhiều ưu đãi về lãi suất, thuế với chính sách tiền tệ nới lỏng khiến cho nền kinh tế Mỹ phục hồi một cách ổn định.
Tuy nhiên, phải nói rằng việc thị trường Mỹ phục hồi được như vậy là nhờ tiềm lực tài chính của ngân sách Mỹ đủ mạnh. Liên tục tung ra hàng loạt gói kích thích như vậy là điều khơng thể đối với Việt Nam. Tuy nhiên cốt lõi của giải pháp là tạo ổn định vĩ mơ, có chính sách kích thích thị trường, tạo giao dịch và tăng tính thanh khoản cho thị trường.
• Kinh nghiệm của Thái Lan
Năm 1997, nền kinh tế châu Á rơi vào suy thối. Các tổ chức tín dụng tại Thái Lan khi đó gặp phải vấn đề về kiểm sốt tín dụng, tín dụng nới lỏng, tỷ giá thả nổi,...dẫn đến BĐS tăng nóng và suy thối. Nợ xấu tại hệ thống ngân hàng bắt đầu gia tăng, vốn thực của các ngân hàng bị suy giảm. Các ngân hàng bắt đầu thắt chặt tín dụng dẫn đến thị trường bất động sản đóng băng, dự án khơng thể triển khai do thiếu vốn,…Có thể thấy rằng Việt Nam hiện nay đang gặp tình trạng tương tự như Thái Lan lúc bấy giờ.
Để vực dậy thị trường, Chính phủ Thái Lan đã đưa ra hàng loạt các giải pháp mạnh. Các gói tín dụng được bơm vào thị trường nhằm hỗ trợ người mua vay dài hạn với lãi suất thấp. Chính phủ phát hành trái phiếu để mua lại nợ xấu của các ngân hàng, đồng thời gia hạn lại các khoản nợ giữ chủ nợ và con nợ. Với hàng loạt giải pháp được đưa ra, thị trường BĐS Thái Lan đã chuyển từ “chạm đáy” sang “vực dậy”. Các dự án BĐS cao cấp dần chuyển hướng sang dự án trung cấp và tập trung vào người mua cuối cùng. Hệ thống cơ sở hạ tầng, giao thông được phát triển đồng bộ. Thị trường BĐS Thái Lan đã trở nên chuyên nghiệp hơn.
Hiện nay, với sự ảm đạm của thị trường BĐS do sự ảnh hưởng từ khủng hoảng thị trường nhà đất Mỹ, Thái Lan cũng nhanh chóng thực hiện các chính sách mang lại hiệu quả rất khả quan. Cụ thể như chính sách cho vay hỗ trợ người mua nhà lần đầu tiên có giá trị dưới 2 triệu bath/căn với lãi suất 0% trong 3 năm đầu. Ngoài ra, ban hành mức phạt đối với các chủ đầu tư xây dựng không theo kế hoạch. Chủ đầu tư chịu
thuế suất tăng gấp đơi trong vịng 3 năm và khoản phí phải đóng sẽ lên đến 2% của giá trị đất. Điều này sẽ làm tăng hiệu quả sử dụng đất và góp phần giảm thiểu tối đa các “dự án treo”. Ngoài ra Thái Lan thực hiện mở cửa cho người nước ngoài mua BĐS một cách dễ dàng. Lúc thị trường lên hoặc phát triển bình thường Thái Lan mới giới hạn đối với mỗi dự án BĐS chỉ được bán 49% cho người nước ngoài.
Việt Nam những năm qua cũng đã tung ra gói tín dụng 30.000 tỷ đồng với lãi suất 6%/ năm hỗ trợ cho vay người có thu nhập thấp, đồng thời thành lập VAMC tiến hành mua lại nợ xấu từ các ngân hàng, điều này cho thấy Việt Nam đang lựa chọn Thái Lan làm bài học cho mình.
Có thể thấy rằng ở các nước khác nhau thì việc thực hiện các giải pháp nhằm cứu thị trường BĐS cũng không giống nhau. Do vậy, khi nghiên cứu và tiếp thu kinh nghiệm từ các nước cần phải quan tâm đến các khía cạnh, nhiều yếu tố khác biệt đó để vận dụng chính sách, giải pháp một cách linh hoạt và hiệu quả nhất.