- Thị trường giao dịch BĐS cho thuê ở Tp Hồ Chí Minh
2.4. Thực trạng hành lang pháp lý cho hoạt động thị trường BĐS hiện nay
•Pháp luật về thị trường BĐS đã phủ sóng tương đối đầy đủ các yếu tố cầu thành thị trường.
Để phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam, Nhà nước ta đã tạo dựng một hệ thống các văn bản pháp quy điều chỉnh đồng bộ các yếu tố cấu thành thị trường. Hệ thống này bao gồm từ Hiến pháp đến Pháp luật Dân sự, Pháp luật về đất đai, Pháp luật về nhà ở và các cơng trình xây dựng khác, Pháp luật về kinh doanh bất động sản, Pháp luật về xây dựng, Pháp luật về thuế, Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu đối với bất động sản, Pháp luật về đầu tư nước ngoài, Pháp luật về tài chính - ngân hàng, Pháp
luật về hợp đồng, Pháp luật về doanh nghiệp, Pháp luật về hơn nhân gia đình, … Đối với mỗi lĩnh vực pháp luật nói trên, ngồi Luật khung, Chính phủ đã ban hành các văn bản dưới luật để hướng dẫn thi hành các quy định của luật khung. Chẳng hạn, trong lĩnh vực đất đai, có khoảng 20 Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; về giá đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; xử phạt vi phạm hành chính;… Thủ tướng Chính phủ đã ban hành 12 Chỉ thị và 17 Quyết định chỉ đạo, đôn đốc các Bộ ngành, địa phương triển khai thi hành Luật Đất đai; khắc phục yếu kém, sai phạm, tiếp tục đẩy mạnh tổ chức thi hành Luật Đất đai; tăng cường quản lý sử dụng đất của các quy hoạch và dự án đầu tư; về kiểm kê quỹ đất đang quản lý sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; Quy chế mẫu về quản lý, sử dụng Quỹ phát triển đất.
Trong lĩnh vực pháp luật về nhà ở, Luật Nhà ở được ban hành năm 2005 và để
thực thi Luật Nhà ở được tốt và thuận lợi hơn thì Chính phủ ban hành Nghị định số 90/2006/NĐ-CP qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở. Sau năm năm thi hành cho thấy Nghị định này có một số vướng mắc nhất định, vì vậy ngày 23/6/2010 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 71/NĐ-CP để thay thế. Về cơ bản, pháp luật nhà ở ra đời đã tạo lập được một hành lang pháp lý cụ thể cho các giao dịch về nhà ở như giao dịch về đăng ký xác lập quyền sở hữu nhà ở, cấp giấy chứng nhận nhà ở, mua bán, cho thuê chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, xác lập cơ chế pháp lý cho nhà chung cư, khu đơ thị mới, hồn thiện cơ bản quản lý nhà nước về nhà ở, phân cấp rõ ràng về trách nhiệm quản lý đối với nhà ở nằm trên đất, chế độ sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và của người nước ngoài đang sinh sống tại Việt Nam, xây dựng cơ chế pháp lý nhà ở cho người nghèo, người thu nhập thấp, xây dựng cơ chế đăng ký nhà ở thống nhất trên phạm vi toàn quốc.
Trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, Luật Kinh doanh Bất động sản được Quốc Hội
thơng qua tại kỳ họp thứ 9 Quốc Hội khóa XI và có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2007 thì ngày 8/5/2007 Chính phủ đã có Chỉ thị số 11/2007.CT-TTg về việc triển khai thi hành luật Kinh doanh Bất động sản, tiếp sau đó là Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản. Bên
cạnh đó, Chính phủ cũng đã ban hành các Nghị quyết về một số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, về phát triển nhà ở xã hội và xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, của Bộ Cơng an, Bộ Quốc phịng.
Một thị trường phát triển khỏe mạnh sẽ được xây dựng dựa trên một hành lang pháp lý lành mạnh, minh bạch và hiệu quả. Tuy nhiên, có một thực tế phải nói rằng hành lang pháp lý cho thị trường BĐS Việt Nam hiện nay còn rất nhiều bất cập, gây cản trở sựu phát triển của thị trường..
- Thứ nhất, tính cơng khai , minh bạch thấp
Chỉ số minh bạch bất động sản là một công cụ giúp nhà đầu tư phát triển cơ cấu chiến lược đầu tư toàn cầu, hoặc khu vực phù hợp, hoặc để đặt ra các tỉ suất lợi nhuận đầu tư tối thiểu cho từng vùng và thành phố cụ thể. Chỉ số này cao sẽ thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư bất động sản và người mua BĐS. Trong khi đó, Việt Nam có chỉ số minh bạch thấp nhất khu vực châu Á - Thái Bình Dương.
Thực tế chỉ ra rằng, tình trạng "bơi trơn", tham nhũng diễn ra khá phổ biến trong quản lý đất đai cũng như trên thị trường bất động sản hiện nay. Việt Nam luôn được xếp ở nhóm có tham nhũng cao. Khơng chỉ nằm ở con số 15-20 %, thậm chí nhiều nhà đầu tư cho biết phí bơi trơn chiếm khoảng 25-30% chi phí xây dựng. Như vậy, trong q trình quy hoạch, phê duyệt dự án cho đầu tư xây dựng, các thông tin liên quan thường khơng được cơng khai đầy đủ nhằm mục đích tư lợi. Ngay như việc minh bạch cách tính giá BĐS cịn đang gây nhiều tranh cãi. Rất nhiều khoản chi phí cộng vào giá thành khơng được cơng khai tạo cho nhà đầu tư có nhiều cơ hội nâng giá BĐS.
- Thứ hai, nhiều chính sách pháp luật chồng chéo, mâu thuẫn
Hệ thống pháp luật về thị trường bất động sản ở Việt Nam bao gồm từ Hiến pháp đến Pháp luật Dân sự, Pháp luật về đất đai, Pháp luật về nhà ở và các cơng trình xây dựng khác, Pháp luật về kinh doanh bất động sản, Pháp luật về xây dựng, Pháp luật về thuế, Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu đối với bất động sản, Pháp luật về đầu tư nước ngồi, Pháp luật về tài chính – ngân hàng, Pháp luật về hợp đồng, Pháp luật về doanh nghiệp, Pháp luật về hơn nhân gia đình, … Tính riêng hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản đã có hàng trăm văn bản, ngồi luật cịn có cả nghị định của Chính phủ, thơng tư các bộ, văn bản của 63 tỉnh thành trên cả nước. Chính điều này,
đã tạo nên một thực tế “lộn xộn”, nhiều văn bản trùng lắp, mâu thuẫn, văn bản cấp dưới trái với luật, nghị định... Cùng với đó, việc liên tục bổ sung, sửa đổi quá nhiều đã khiến cho người thực thi ln rơi vào tình trạng rối, khơng thể nắm bắt, thậm chí dẫn tới tình trạng lách né, làm trái.
- Thứ ba, thủ tục hành chính rườm rà, nhiều khâu, nhiều cửa
Theo thống kê, liên quan đến lĩnh vực bất động sản hiện có khoảng 400 văn bản hướng dẫn thi hành các bộ luật. Bên cạnh đó, các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai khá phức tạp. Luật quy định cơ chế “một cửa” nhưng thực tế lại “nhiều ngách” tạo nên một xã hội tiêu cực trong lĩnh vực đất đai. Thủ tục hành chính liên quan đến việc giao đất, xây dựng quy hoạch ở Việt Nam thực hiện mất từ 2 - 3 năm nên nhiều dự án khâu tiếp cận vấn đề đất đai rất khó khăn và triển khai chậm tiến độ. Nhiều chuyên gia cho rằng, thủ tục rườm rà là một trong những nguyên nhân đẩy giá bất động sản tăng cao, khiến thị trường trì trệ.
- Thứ tư, hệ thớng pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động động sản còn chưa đồng bộ với pháp luật về đất đai, đầu tư, quy hoạch và tài chính
Lĩnh vực nhà ở và kinh doanh bất động sản có liên quan đến nhiều lĩnh vực khác như: quy hoạch, đất đai, đầu tư xây dựng, tài chính..., nhưng các quy định trong từng lĩnh vực này vẫn chưa đồng bộ, chưa thống nhất. Các quy định về việc tạo quỹ đất cho phát triển các dự án bất động sản vẫn còn mang nặng tính xin – cho, trong khi pháp luật không có quy định yêu cầu các địa phương phải lập kế hoạch phát triển nhà ở và bất động sản nên tình trạng dự án bất động sản phát triển tràn lan, theo phong trào xảy ra khá phổ biến, nhiều chủ đầu tư không có khả năng tài chính để thực hiện dự án, dẫn đến chậm triển khai. Thủ tục lập, phê duyệt dự án và thủ tục cấp Giấy chứng nhận đầu tư vẫn chưa thống nhất, đặc biệt là đối với các dự án của chủ đầu tư trong nước. Các quy định về thủ tục thu, nộp tài chính (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất), các khoản thuế, lệ phí, phí liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản vẫn còn rườm rà, gây khó khăn cho các tổ chức, cá nhân tham gia đầu tư, kinh doanh nhà ở. Quy định về thủ tục nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản còn phức tạp, mất nhiều thời gian. Cơ chế về thu chênh lệch địa tô trong sử dụng đất đai đối với các dự án nhà ở, dự án khu đô thị mới, dự án phát triển hạ tầng giao thông vẫn chưa được đặt ra trong Luật.
Mặc dù Nhà nước đã có một số chính sách về tài chính, tín dụng bất động sản, nhưng nhìn chung vẫn còn chưa cụ thể, rõ ràng, chưa có chính sách riêng về tài chính nhà ở, các quy định về việc lập Quỹ phát triển nhà ở, Quỹ tín thác bất động sản, Quỹ đầu tư bất động sản, thị trường thế chấp bất đợng sản cịn chưa hoàn thiện, nên chưa tạo ra được cơ chế về tài chính đủ mạnh để hỗ trợ cho thị trường nhà ở phát triển, do đó các chủ đầu tư vẫn thiếu vốn cho đầu tư xây dựng nhà ở. Nguồn vốn cung cấp cho thị trường vẫn còn hạn chế, đặc biệt là nguồn vốn trung hạn và dài hạn. Hành lang pháp lý cho các công cụ tài chính trên thị trường bất động sản chưa hoàn thiện (chưa hình thành và phát triển các Quỹ tín thác bất động sản, Quỹ tiết kiệm nhà ở...). Hệ thống pháp luật về thuế liên quan đến thị trường bất động sản, như thuế chuyển mục đích sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế nhà đất... hiện hành không đủ mạnh không hạn chế được tình trạng đầu cơ nhà đất. Thuế chuyển nhượng bất động sản tuy có giảm nhưng vẫn còn cao, chưa khuyến khích phát triển giao dịch nhà ở chính thức. Nguồn vốn cho phát triển thị trường bất động sản vẫn còn phụ thuộc chủ yếu vào vốn tín dụng, nên khi tín dụng thắt chặt đã gây khó khăn cho các doanh nghiệp tham gia thị trường bất động sản.