- Thị trường giao dịch BĐS cho thuê ở Tp Hồ Chí Minh
2.2.3. Biệt thự, nhà liền kề
Trái ngược với sự sôi động của phân khúc căn hộ những tháng cuối năm 2013, các dự án biệt thự, liền kề vẫn chịu cảnh đìu hiu chợ chiều. Cùng với sự đi xuống của thị trường BĐS, giá nhà liền kề, biệt thự tiếp tục giảm nhưng hoạt động thị trường của
phân khúc này vẫn trầm lắng, khơng có dấu hiệu lạc quan. Tại các dự án thuộc vùng 2 như Hoài Đức, Mê Linh, thị trường gần như “đóng băng”, khơng có giao dịch.
- Thị trường giao dịch biệt thự, nhà liền kề ở Tp Hồ Chí Minh
Nguồn cung kém
Vào cuối năm, khi mà thị trường BĐS có dấu hiệu ấm lại thì tại Tp.HCM, phân khúc nhà biệt thự và liền kề lại thiếu nguồn cung khiến cho hoạt động của thị trường tại đây chững lại. Nguồn cung đạt 3.200 căn và suốt từ q IV/2012 khơng có dự án biệt thự, nhà liền kề mới gia nhập thị trường. Tổng nguồn cung sơ cấp ở quý IV/2012 đạt khoảng 250 căn, giảm 31% so với quý trước và giảm 24% so với cùng kỳ năm trước.
Biểu đồ 2.7: Nguồn cung biệt thự, nhà liền kề tại Tp Hồ Chí Minh
Đơn vị tính: căn
(Nguồn: http://vn.savills.com.vn/)
Giao dịch trên thị trường
Giá cả có xu hướng giảm mạnh, quý cuối năm 2013, giá biệt thự, nhà liền kề trên thị trường này đã giảm đáng kể tới 38% so với quý trước. Một vài căn biệt thự tại quận Thủ Đức (TP HCM) đã giảm giá từ nửa triệu đơ xuống cịn 250-300 nghìn USD/căn, giảm đến 50% so với quý trước đó. Một trong các lý do là các dự án tại khu vực này có tiến độ phát triển, xây dựng khá chậm, do đó các nhà đầu tư buộc phải giảm giá bán thấp hơn mức giá mua ban đầu nếu họ muốn bán lại. Song, trên thị trường thứ cấp số lượng giao dịch rất khiêm tốn, tỷ lệ hấp thụ tiếp tục giảm 2% so với năm trước. Khu đô thị mới
Phú Mỹ Hưng chiếm ưu thế trong phân khúc này với 70% số lượng giao dịch biệt thự và nhà liền kề trong năm 2013. Uy tín của chủ đầu tư và môi trường sống lý tưởng là nguyên nhân chính giúp Phú Mỹ Hưng thu hút khách mua. Đối với các dự án ngoài Phú Mỹ Hưng, chủ đầu tư đã tích cực giảm giá cho các căn cịn lại chưa bán được.
Trái lại, lượng giao dịch trong phân khúc đất nền quý 4 tăng mạnh, tăng 228% so với quý trước và tăng 43% so với cùng kỳ năm trước. Trong năm 2013, tổng số biệt thự nhà liền kề được hấp thụ là khoảng 200 căn, tăng mạnh 106% so với năm ngoái.Phân khúc đất nền có cầu cao và tiếp tục được ưa chuộng bởi giá bán thấp hơn và linh hoạt trong việc xây dựng, do tâm lý chung của người Việt Nam vẫn thích loại hình bất động sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, người mua đặc biệt quan tâm đến giấy tờ sở hữu pháp lý cũng như thời điểm cam kết bàn giao nền đất từ chủ đầu tư. Đây có thể là lý do khiến những khách hàng tiềm năng trì hỗn quyết định mua khi mà các loại hình sở hữu cịn phức tạp và năng lực chủ đầu tư cần được xem xét cẩn trọng trong giai đoạn này.
Có thể nói thị trường căn hộ, biệt thự liền kề ở Tp.HCM vẫn chưa thốt khỏi cái bóng “đóng băng” ảm đạm. Rất nhiều căn biệt thự tưởng như là khu nghỉ dưỡng lý tưởng, giờ đây đang rơi vào tình trạng khơng một bóng người, như những khu đất hoang. Hàng nghìn tỷ đồng bị “chơn” tại các cơng trình này khơng chỉ gây lãng phí mà cịn làm mất mỹ quan đơ thị như khu dân cư Khang An - Phú Hữu (quận 9), Dự án Khu dân cư Bắc Rạch Chiếc (quận 9)…
Thực trạng trên xuất phát từ việc quy hoạch về giao thông như đường cao tốc Long Thành - Dầu Dây, tàu điện ngầm, đường vành đai...các nhà đầu tư đã đổ tiền xây dựng những căn biệt thự hiện đại nhằm đón đầu thị trường bất động sản. Thời điểm đó, nhều nhà đầu tư thứ cấp mua xong để đấy nhằm đẩy giá lên cao. Nhưng khi thị trường ngày càng lao dốc thì việc bán ra trở nên khó khăn và khơng ít khu biệt thự tại cửa ngõ phía Đơng Sài Gịn đang trở thành biệt thự hoang.
Bên cạnh đó, do cơ sở hạ tầng giao thơng chưa hồn thành thì hàng loạt khu đơ thị mới mọc lên. Điều này khiến khơng ít người có nhu cầu thực sự phải ngập ngừng về ở tại đây nên dẫn đến tình trạng biệt thự tiền tỷ đang xây phải bỏ dở. Thêm vào đó
các doanh nghiệp trong một thời gian dài vướng phải lãi suất cao của ngân hàng đã không đủ tiềm lực tài chính để hồn thiện những dự án bất động sản này.
- Thị trường giao dịch biệt thự, nhà liền kề ở Tp. Hà Nội
Nguồn cung
Tương tự như trên thị trường Tp. HCM, hiện nguồn cung biệt thự, nhà liền kề ở Hà Nội đang ở mức cao và thị trường không ghi nhận thêm nguồn cung mới dưới dạng hợp đồng góp vốn. Thị trường biệt thự, liền kề Hà Nội cung ứng 125 dự án, cung cấp 42.400 căn. Trong đó, khoảng 30.400 căn nhà (17.300 nhà liền kề và 13.100 biệt thự) đến từ 101 dự án hợp đồng mua bán; còn lại đến từ các dự án dạng hợp đồng góp vốn. Riêng quý IV/2013, toàn thị trường Hà Nội, nguồn cung được bổ sung thêm 72 căn biệt thự mới từ dự án thuộc quận Hoàng Mai dưới dạng hợp đồng mua bán.
Biểu đồ 2.8: Nguồn cung biệt thự, nhà liên kề tại Tp Hà Nội
Đơn vị tính:căn
(Nguồn: http://vn.savills.com.vn/)
Nguồn cung biệt thự, nhà liền kề đang dần hạn chế, do nhu cầu người dân không nhiều.Số lượng dự án mới được chào bán vơ cùng ít ỏi. Q IV/2013 ghi nhận 2 dự án chào bán mới của các chủ đầu tư trong nước, bao gồm: Tổng công ty Viglacera chào bán 20 căn liền kề tại Dự án Khu đơ thị Xn Phương (Từ Liêm) và Tập đồn Hà Đô chào bán 98 căn liền kề, nhà phố tại Dự án Khu đơ thị Dun Thái (huyện Thường Tín).
Giá cả
Năm 2013, tính trung bình giá biệt thự, nhà liền kề đã giảm tới 16% so với năm trước. Ở quý cuối năm giá tiếp tục có sự giảm nhẹ 3% cho hạng mục biệt thự và 1% đối với hạng mục nhà liền kề so với quý trước. Giá ở các khu vực khác nhau cũng có mức độ giảm khác nhau. Khu vực Đan Phượng, Hoài Đức giảm 10%, trong khi đó quận Hai Bà Trưng, Từ Liêm và Tây Hồ chỉ giảm khoảng 2-4%.
Giao dịch trên thị trường
Năm 2013, mặc dù giá đã giảm, có những nơi giảm rất mạnh đã về tới mức giá của 5-6 năm trước nhưng giao dịch trên thị trường rất ít và tỷ lệ giao dịch thành cơng của phân khúc liền kề, biệt thự rất thấp. Mỗi tháng chỉ có từ 1 - 2 giao dịch và cả năm thị trường ghi nhận chưa đến 10 đợt mở bán chính thức.
Việc mở bán chính thức của chủ đầu tư, với nhiều chính sách ưu đãi vốn đã rất khó khăn. Nhà đầu tư muốn giảm giá, cắt lỗ để bán sản phẩm cũng khó khăn khơng kém bởi nhà biệt thự, liền kề vốn kém thanh khoản, lại rất kén khách trong bối cảnh hiện nay khi mức giá vẫn khoảng là 3-4 tỷ/căn. Tại các đợt mở bán nhà biệt thự, liền kề Khu đơ thị Nam An Khánh (huyện Hồi Đức), Xuân Phương (huyện Từ Liêm), hay Linh Đàm (quận Hoàng Mai)… Các dự án đều thuộc diện gần trung tâm, có giao thơng thuận tiện, dĩ nhiên, giá đã giảm mạnh nhưng kết quả của đợt mở bán cũng khơng được cơng bố. Bên cạnh đó, một số dự án vẫn có giao dịch thành cơng trong thời gian qua có thể kể đến như nhà liền kề Dự án Dương Nội, hoặc nhà liền kề, biệt thự Dự án Lê Trọng Tấn…
Lý do khiến phân khúc này không có thanh khoản là vì giá trị của các sản phẩm nhà liền kề và biệt thự quá lớn, dù giá đã giảm, nhưng cũng lên đến 3 - 4 tỷ đồng/căn. Việc đầu tư hạ tầng chậm và thiếu đồng bộ, khơng có khả năng đem lại giá trị gia tăng cho sản phẩm khiến sự hấp dẫn của biệt thư, nhà liền kề tại nhiều dự án đô thị khơng cịn được như trước khi mà chủ yếu là nhà đầu tư mua để đầu cơ không phải vì nhu cầu thực.
Đây chính là phân khúc đáng báo động nhất trong năm 2014 về tính thanh khoản và lượng hàng tồn kho vì dự kiến Hà Nội sẽ có khoảng 870 căn từ 7 dự án dự kiến sẽ gia nhập thị trường. Trong đó, hơn 60% nguồn cung là biệt thự. Phân khúc này sẽ tiếp
tục ảm đạm do khơng có nhiều dự án được chào bán, các khu vực hiện còn nhiều hàng tồn kho thuộc vùng ven như Quốc Oai, Hoài Đức, Đơng Anh…khó có sự cải thiện về giao dịch và thanh khoản.
Nghị định 11/2013/NĐ-CP và Thông tư liên tịch số 20 của Bộ Xây dựng và Bộ Nội vụ có hiệu lực từ ngày 5/1/2014 cho phép chủ đầu tư phân lô, bán nền dự án đã được đầu tư hạ tầng mà khơng cần phải xây thơ có thể sẽ thúc đẩy nhu cầu tại phân khúc này trong tương lai.
2.2.4. Khách sạn
Mặc dù nằm trong nhóm bất động sản, nhưng khách sạn được xem là lĩnh vực ít chịu ảnh hưởng của thị trường này, mà phụ thuộc vào ngành du lịch nhiều hơn.
Việt Nam luôn là điểm đến hấp dẫn đối với du khách nước ngồi. Do đó, ngay cả khi kinh tế khó khăn, thị trường BĐS trầm lắng, phân khúc khách sạn vẫn đem lại khoản lợi nhuận nhất định. Thậm chí, nhiều nhà đầu tư lớn, chuyên nghiệp về mảng khách sạn còn cho đây là cơ hội và thách thức để cạnh tranh.
Khách du lịch quốc tế đến Việt Nam năm 2012 đạt mức 6,84 triệu lượt, tăng 60,98% so với năm 2008. Năm 2013 ước đạt 7, 57triệu lượt, tăng 12,2% so với cùng kỳ năm 2012.
Biểu đồ 2.9 Tình hình về lượt khách du lịch tới Việt Nam (2005-2012)
- Tp Hà Nội
Nguồn cung
Nguồn cung khách sạn từ 54 khách sạn ba đến năm sao với 7.800 phòng, tăng 1% so với quý trước và 5% so với cùng kỳ năm ngối. Nguồn cung mới gồm 450 phịng đến từ một khách sạn 5 sao ở Từ Liêm. Tuy nhiên, tổng nguồn cung đã giảm 110 phòng trong quý này do hai khách sạn năm sao chuyển đổi một phần phòng khách sạn sang căn hộ dịch vụ.
Biểu đồ 2.10: Nguồn cung khách sạn tại Tp Hà Nội (2010-2013)
(Nguồn: http://vn.savills.com.vn/)
Cụ thể, nguồn cung khách sạn theo các cấp độ như sau:
Biểu đồ 2.11 Nguồn cung khách sạn theo hạng tại Tp Hà Nội Q4/2013
(Nguồn: Nghiên cứu và tư vấn Savills)
Hoạt động của thi trường
Theo thống kê của Tổng cục Du lịch, trong 9 tháng đầu năm 2013, lượng khách quốc tế đến Hà Nội đạt 1,9 triệu lượt, tăng 20% so với cùng kỳvà chiếm 35% tổng lượt
khách quốc tế đến Việt Nam. Số lượng khách nội địa tăng 11,3% so với cùng kỳ năm trước. Bên cạnh đó, những năm gần đây, xu hướng du lịch kết hợp với hội nghị, hội thảo, triển lãm, tổ chức sự kiện, tìm kiếm đối tác đầu tư (MICE) đang phát triển rất mạnh mẽ. Vụ Lữ hành (Tổng cục Du lịch) đánh giá loại hình kinh doanh này vẫn đầy tiềm năng, doanh thu cao gấp 6 lần du lịch bình thường và nhất là đối với hoạt động khách sạn do lượng khách đông, lại chủ yếu là đối tượng thương nhân, doanh nghiệp có nhu cầu và mức chi tiêu cao.
Số phịng bán được bình quân quý 4/2013 là 4.700, tăng 16% theo quý và 7% theo năm. Khối khách sạn 5 sao có thị phần lớn nhất, chiếm 52% tổng số phòng bán được.
Biểu đồ 2.12 Doanh thu bình qn trên phịng khách sạn Hà Nội theo hạng
- Tp Hồ Chí Minh
Nguồn cung
Biểu đồ 2.13: Nguồn cung khách sạn tại Tp Hồ Chí Minh (2011-2013)
Đơn vị tính: phịng
(Nguồn: http://vn.savills.com.vn/)
Đến cuối năm 2013, Thị trường khách sạn 3 đến 5 sao có hơn 12.600 phịng từ 92 khách sạn, tăng 4% theo quý và 10% theo năm.
Tình hình hoạt động trên thị trường
Biểu đồ 2.14 Tình hình hoạt động thị trường khách sạn Tp HCM Q4/2013
(Nguồn: Nghiên cứu và tư vấn Savills)
Du khách quốc tế đến Tp.HCM tăng trong năm 2013 với hơn 4,1 triệu, tăng 8% so với năm trước. Trong Q4/2013, lượng du khách quốc là hơn 1,3 triệu, tăng 23% so với cùng kỳ năm trước. Giá phịng trung bình là 1.851.000VND/ phịng/ đêm, tăng 7%
theo quý nhưng giảm -3% theo năm. Đây là giá phòng thấp nhất trong các quý 4 của năm năm gần đây.
Cơng suất th trung bình đạt 72%, tăng 12% theo quý nhưng giảm 2% theo năm do nguồn cung tăng liên tục và hoạt động yếu của các khách sạn mới.
Biểu đồ 2.15 Tình hình biến động giá cho thuê của 3 hạng khách sạn tại Tp HCM
(Nguồn: Nghiên cứu và tư vấn Savills)
Kinh doanh khách sạn có đặc thù riêng, đầu tư lớn thu lợi nhỏ, chậm nhưng lâu
dài, nên không thể đánh giá thành bại chỉ trong một vài năm. Mặt khác, mỗi khách sạn đều có chiến lược, cách thức hoạt động, quy mơ, vị trí, diện tích, đối tượng phục vụ và những cách khai thác lợi nhuận khác nhau. Song trên tất cả lợi thế riêng thì bản thân các đơn vị kinh doanh khách sạn cũng phải có những nhìn nhận, đánh giá đúng đắn về thị trường, nhu cầu, thị hiếu của du khách và chiến lược phát triển bền vững.
Nhìn thấy tiềm năng khai thác của khách sạn rất dồi dào, gần đây nhiều doanh nghiệp lớn, đối tác làm ăn quốc tế như Nhật Bản, Hàn Quốc… đã đẩy mạnh đầu tư vào Việt Nam. Dẫn chứng rõ nhất là trong những năm gần đây nhiều tập đoàn quốc tế như: Marriott International, Inc với khách sạn 5 sao JW Marriott Hotel Hanoi (Đỗ Đức Dục, Mễ Trì, Từ Liêm) và Intercontinental Hotel Group PLC (IHG) với Hanoi Landmark 72 (Phạm Hùng, Mễ Trì, Từ Liêm), Crowne Plaza West Hanoi (Lê Đức Thọ, Mỹ Đình), Hanoi Westlake (Nghi Tàm, Tây Hồ)… cũng đã, đang tăng tốc đầu tư vào Việt Nam và xây dựng mạng lưới. Dự báo sắp tới sẽ có một thị trường khách sạn sôi động và cạnh tranh khốc liệt.