Thị trường BĐS đóng băng là hiện tượng các giao dịch trên thị trường bị ngưng trệ hoặc khơng có hoặc có rất ít giao dịch ít với tỷ lệ thành cơng rất thấp.
Biểu hiện của nó là lượng giao dịch giảm mạnh rõ rệt, nhiều sàn giao dịch phải đóng cửa, giá BĐS giảm liên tục dẫn đến lượng hàng tồn kho rất cao, vốn bị ứ đọng không luân chuyển được, thị trường mất khả năng thanh khoản trong khi dịng tiền lưu thơng từ các tầng lớp dân cư đến các doanh nghiệp kinh doanh BĐS và từ các DN kinh doanh BĐS đến ngân hàng bị tắc nghẽn.
Có thể chỉ ra một số nguyên nhân chính dẫn đến sự đóng băng thị trường BĐS là: - Do chính đặc điểm hoạt động của thị trường BĐS, trong một chu kỳ hoạt động sau thời kỳ thị trường sôi động là lúc thị trường giao dịch trầm lắng dần và đáy của nó là hiện tượng đóng băng.
- Do nạn đầu cơ BĐS: Do phát triển nóng và tự phát, bị chi phối bởi lợi ích nhóm, bất chấp quan hệ cung cầu. Sự phát triển nóng của thị trường BĐS và sự quản lý lỏng lẻo trong đầu tư BĐS là cơ hội cho nạn đầu cơ phát triển, từ đó gây nên hiện tượng giá ảo, bong bóng giá. Khi bong bóng giá tan đi, thị trường khơng có giao dịch.
- Do lệch pha về cung – cầu:
Với từng phân khúc thị trường và sản phẩm, có khi có cung nhưng khơng có cầu. Ví dụ như khi thị trường đang trên đà ảm đảm, giá BĐS giảm, người mua kỳ vọng chờ đợi giá chạm đáy.
Cũng có thể do có cầu nhưng khơng có cung. Xuất phát từ những đặc điểm riêng có của hàng hóa BĐS mà cung khơng thể cung ứng ngay khi có cầu.
Trong trường hợp có cả cung và cầu nhưng chúng lại lệch pha nhau thì cung và cầu cũng không thể gặp nhau, không thể đạt mức giá cân bằng và thị trường cũng sẽ rơi vào trạng thái khơng có giao dịch và đóng băng.