- Thị trường giao dịch BĐS cho thuê ở Tp Hồ Chí Minh
2.6 Nhận diện nguyên nhân gây đóng băng thị trường BĐS
Nguyên nhân sự khủng hoảng trên thị trường BĐS có rất nhiều, từ việc quy hoạch đô thị tràn lan, đầu tư quá sức, dàn trải, sản phẩm không phù hợp cho đến lãi suất cho vay cao, khả năng hỗ trợ tài chính cho người mua nhà yếu kém, định suất thuế nhiều loại không phù hợp và hệ thống thông tin nhà đất kém minh bạch, thủ tục đầu tư kinh doanh, chuyển nhượng đất đai, chuyển nhượng BĐS nhiêu khê, phức tạp... Tuy nhiên, đây là những tồn tại kéo dài từ nhiều năm nên không thể là nguyên nhân chính khiến cho thị trường BĐS tụt dốc khơng phanh, suy thối trầm trọng nằm ngồi mọi dự đoán của các chuyên gia, nhà kinh tế như trong thời gian qua.
Qua q trình nghiên cứu, phân tích thực trạng thị trường BĐS thời gian qua có kể điểm qua một số ngun nhân chính gây đóng băng thị trường BĐS như sau:
Một là, Giá BĐS quá cao so với thu nhập của người dân
So sánh tương quan giữ thu nhập quốc dân và thu nhập cá nhân với giá BĐS từ năm 1990 đến nay, lãnh đạo Bộ Xây dựng nhận định, giá cả BĐS nhà đất ở nước ta vào loại cao nhất so với các nước trên thế giới. Giá nhà đất tăng lên 100 lần trong vòng 20 năm. Giá nhà ở trung bình cao hơn 25 lần so với thu nhập bình quân của người lao động. Giá nhà ở lớn hơn gấp 5 lần so với các nước phát triển và gấp 10 lần so với các nước chậm phát triển. Trong khi đó, so với thu nhập, giá bất động sản trung bình ở các nước châu Âu chỉ bằng 7 lần, Thái Lan 6,3 lần, Singapore là 5,2 lần.
Giá nhà đất quá cao khiến đại đa số người dân khơng đủ khả năng tài chính để mua căn nhà, ổn định lập nghiệp. Mặc dù, hai năm gần đây, thị trường bất động sản đang lao dốc về giá và tiến gần với giá thực của nó, nhưng giá vẫn cịn cao. Giá nhà đất khi được gọi là "chạm đáy" tại Hà Nội - tức vào khoảng 15 triệu đồng/m2, cũng quá khả năng tài chính của phần lớn người có nhu cầu. Bởi chỉ làm một phép tính đơn giản cho một cơng chức, đã đi làm 10 năm (3,33 x 830) lương hơn 2,7 triệu đồng/tháng (chưa trừ các khoản phí bảo hiểm), thì việc mua được nhà là chuyện rất khó.
Có thể kể ra một số yếu tố cơ bản đẩy giá BĐS cao như hiện nay như sau.
Thứ nhất.Lãi suất cho vay ở Việt Nam quá cao, và kéo dài nhiều năm (năm 2010
trên thế giới và khu vực lãi suất chỉ khoảng 7%/năm. Đây là yếu tố đầu tiên làm tăng cao chi phí, và tác động mạnh nhất đến hoạt động kinh doanh của các công ty BĐS.
Thứ hai, hiện nay chủ đầu tư bất động sản phải đóng tiền sử dụng đất theo Nghị
định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009, là tính quyền sử dụng đất theo giá thị trường làm ảnh hưởng mạnh đến tăng giá cả nhà đất ở Việt Nam.
Thứ ba, mỗi dự án xin cấp phép cũng mất trung bình 3-5 năm, kéo dài quá lâu
nên dẫn đến phát sinh rất nhiều chi phí hành chính, điều này cũng góp phần bổ sung vào chi phí đầu vào của dự án, làm đẩy giá nhà đất lên cao.
Thứ tư, là do tình trạng “xí phần” dự án, đầu tư tràn lan trong khi việc cấp phép
dự án BĐS của chính quyền cịn lỏng lẻo, làm cho sự phát triển không cân xứng, là một nguyên nhân quan trọng gây biến động mạnh giá cả bất động sản.
Thứ năm, giá bất động sản biến động theo chính sách tiền tệ -tín dụng, giá BĐS
tăng giảm theo chính sách quản lý chặt chẽ hay nới lỏng.Điều này lại càng làm giá BĐS biến động tăng mạnh khi Nhà nước quản lý các tập đồn, tổng cơng ty chưa chặt chẽ, đã xảy ra tình trạng tập trung lượng tiền lớn hàng chục ngàn tỷ VNĐ đầu tư trái nghành nghề, phần lớn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản đẩy giá lên cao.
Thứ sáu, do thông tin thị trường không minh bạch, việc làm giá nằm ở quyền của
người bán, chủ đầu tư có thể tùy ý đẩy giá cao với hàng loạt lý do về chi phí mà khơng có chứng từ cụ thể, điều này gây rủi ro rất lớn cho người mua.
Ngoài những yếu tố chủ quan, do cách quản lý lỏng lẻo, thị trường phát triển “nóng” khơng đi theo hướng bền vững,…đẩy giá BĐS q cao, thì yếu tố nội tại của nguyên lý thị trường là nhu cầu mua bán, cho thuê bất động sản (nhà, đất) tại Việt Nam là nhu cầu thật và ngày càng tăng. Điều này cũng góp phần đẩy giá trị BĐS ở Việt Nam tăng lên.
Hai là, mất cân đối cung – cầu BĐS
Thị trường BĐS đang tồn tại một nghịch lý, dù thị trường đang tồn đọng hàng chục ngàn căn hộ, nhưng người có nhu cầu về nhà ở lại khơng thể tiếp cận được. Đó là nghịch lý nguồn cung vừa thiếu, vừa thừa.
Đến thời điểm hiện nay, TP. HCM còn tồn khoảng hơn 10.000 căn hộ. Điều đáng nói, so với nhu cầu thực tế về nhà ở, nguồn cung trên không phải là nhiều, nhưng
người có nhu cầu về nhà ở khơng thể tiếp cận. Nhu cầu về nhà ở vẫn đứng ở mức cao, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp ở khu vực đô thị, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo và nhà ở cho người nghèo khu vực nơng thơn. Hiện vẫn có tới 1,6 triệu chỗ ở tạm bợ, 0,5 triệu căn hộ nhỏ hơn 15m2 tại đô thị, 1,5 triệu căn nhà đơn sơ tại nông thôn. Nhu cầu hiện rất lớn nhưng thị trường nhà ở cho thuê chưa phát triển tương xứng
Như vậy, khó khăn của thị trường chủ yếu do mất cân đối cung cầu: Cung ở phân khúc nhà ở cao cấp rất lớn nhưng cầu rất ít, cịn cầu phân khúc nhà ở xã hội cao thì lại có rất ít dự án và giá cả chưa phù hợp. Nếu nói một cách thẳng thắn, thị trường BĐS rơi vào tình trạng như hiện nay chủ yếu là do đầu cơ, hớt váng của chính các chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp.
Nguyên nhân dẫn đến nghịch lý cung – cầu như hiện nay là do:
Thứ nhất, đầu cơ, đầu tư tràn lan vào BĐS
Năm 2007, 2008, thị trường BĐS phát triển nóng với giá BĐS tăng cao chóng mặt. Do đó giới đầu tư khắp nơi đổ vốn vào BĐS với kỳ vọng kiếm siêu lợi nhuận. Các nhà đầu tư chạy đua vào thị trường BĐS mà khơng tính đến nguồn cầu hiện tại và tương lai. Trong khi đa phần thu nhập của người dân là thu nhập thấp, tuy nhiên các nhà đầu tư lại tập trung vào xây dựng ở các phân khúc trung và cao cấp. Mặt khác, ngoài các doanh nghiệp hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực kinh doanh BĐS ra thì có rất nhiều doanh nghiệp trái ngành rót vốn vào thị trường dù cho khả năng chuyên môn không được đảm bảo. Và hệ lụy của nó về lâu về dài là một lượng cung lớn tham gia thị trường nhưng không nhằm đáp ứng đa phần nhu cầu người dân, khiến cho thị trường tồn tại nghịch lý, thừa cung BĐS ở các phân khúc BĐS cao cấp trong khi nhu cầu về BĐS phân khúc bình dân cao.
Thứ hai, Quản lý nhà nước lỏng lẻo
Quy hoạch nhiều dự án không phù hợp cung cầu là trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước, liên quan đến lợi ích nhóm của người xin và người cho dự án. Các địa phương chưa kiểm sốt đơ thị theo quy hoạch, nơi có đất ở đơ thị thì nhà đầu tư xin và chính quyền chấp thuận mà khơng căn cứ xem đơ thị phát triển đến mức nào, dân mỗi năm tăng bao nhiêu để xây dựng phù hợp với tốt độ phát triển. Do đó, các thành phố
thừa nhiều dự án song thiếu cơng trình hạ tầng kỹ thuật, xã hội, thiếu sản phẩm phù hợp với người dân có nhu cầu nhà ở, nhất là người thu nhập thấp.
Thời gian qua, có tình trạng cứ có đất trống là có doanh nghiệp xin lập quy hoạch và triển khai dự án. Tại nhiều thành phố, từ nội thành cho đến vùng ngoại thành, khắp nơi đều có dự án phát triển đơ thị, nhà ở, nhưng lại thiếu vắng sự điều tiết dẫn đến việc phát triển các khu đô thị mới không đồng bộ, thiếu kết nối hạ tầng trong dự án với hạ tầng chung đô thị. Đặc biệt là thiếu kế hoạch tổng thể để cân đối khả năng huy động vốn đầu tư cũng như khả năng hấp thụ của xã hội. Sản phẩm thị trường nhà ở mất cân đối, dư thừa nhiều sản phẩm cao cấp, khơng phù hợp với khả năng thanh tốn của người dân. Nhiều cơng trình nhà ở làm ra nhưng khơng sử dụng được vì khơng có dịch vụ đơ thị, thiếu đồng bộ. Đây cũng là nguyên nhân làm cho thị trường bất động sản thêm trầm lắng.
Ba là, tình trạng thiếu hụt vốn nghiêm trọng
Yếu tố quyết định trong nhiều lãnh vực ngành nghề sản xuất kinh doanh là vấn đề dịng tiền, nó thậm chí cịn có thể quan trọng hơn việc lời lỗ trong ngắn hạn.Các dự án bất động sản có hiệu quả ln được xem xét và đáp ứng nhu cầu vốn kịp thời. Hệ thống tài chính bất động sản hiện nay vẫn chưa hoàn thiện và vẫn phụ thuộc nhiều vào động thái của chính sách tiền tệ, tín dụng. Nguồn vốn cho thị trường chủ yếu từ hệ thống ngân hàng và tiết kiệm của người dân. Nguồn tín dụng trung và dài hạn hầu như khơng có, trong khi lãi suất vay ngắn hạn cũng rất cao.
Do đó, khi ngân hàng siết chặt cho vay sẽ tác động tới kế hoạch triển khai dự án của các chủ đầu tư, thậm chí phải dừng thi cơng, gây lãng phí, giảm nguồn cung cho thị trường đồng thời gia tăng gánh nặng nợ cho các chủ đầu tư, dẫn đến sự phá sản hàng loạt doanh nghiệp. Việc thiếu hụt nguồn vốn từ phía các tổ chức tín dụng, ngân hàng khơng những làm cho giao dịch bất động sản giảm, tiến độ triển khai các dự án chậm lại mà cịn xuất hiện tình trạng nhà đầu tư trong nước có dự án nhưng thiếu vốn đầu tư đã phải chuyển nhượng dự án hoặc liên doanh, liên kết với các nhà đầu tư, quỹ đầu tư nước ngoài.
Thị trường bất động sản Việt Nam sử dụng địn bẩy tài chính với tỷ lệ cao, dư nợ tín dụng lớn. Một khi hàng hóa BĐS ko bán được, tồn kho dẫn đến vốn khơng thể
quay vịng, cũng đồng nghĩa với việc các chủ đầu tư khơng có tiền trả nợ ngân hàng. Áp lực nợ xấu khiến các ngân hàng trở nên khắt khe dè chừng hơn trong việc cho vay các dự án BĐS, cái vòng thiếu vốn luẩn quẩn lại tiếp tục chụp lên các doanh nghiệp kinh doanh BĐS.
Hiện tại ước tính có gần 100 nghìn tỷ đồng vốn chơn ở hàng tồn kho BĐS, tỉ lệ hấp thụ BĐS thấp khiến cho thị trường thiếu vốn trầm trọng.
Bốn là, khung pháp lý chưa hoàn chỉnh và đồng bộ
Lâu nay, thị trường BĐS được coi là một trong những đầu kéo chủ lực của nền kinh tế. Tuy nhiên, do các chính sách pháp lý chưa thực sự hồn chỉnh khiến bất động sản ln được xem là thị trường tiềm ẩn nhiều rủi ro. Cụ thể là:
Thứ nhất, về các chính sách thuế, Nghị định 69/2009/NĐ-CP ban hành ngày
13/9/2009 quy định, Nhà nước thu tiền sử dụng đất của doanh nghiệp theo giá thị trường. Luật Đất đai năm 2003 cũng quy định về việc đền bù cho người có đất theo giá thị trường đối với những dự án kinh doanh nhà ở. Tuy nhiên, giá thị trường là một khái niệm chung chung do vậy khi đền bù thì cả doanh nghiệp và người có đất đều loay hoay trong việc xác định giá thị trường. Vì vây, dẫn đến những ách tắc trong khâu đền bù, giải phóng mặt bằng và nộp tiền sử dụng.
Thông tư 161/2009/TT-BTC về thuế thu nhập cá nhân quy định thu 2% cho mỗi lần sang nhượng hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Gọi là thu nhập cá nhân, nhưng việc hành thu thực chất là thu cố định trên doanh thu chuyển nhượng, khơng có miễn giảm, khơng dựa vào thu nhập thực tế, người mua dù lỗ cũng vẫn thu. Thuế doanh thu đánh vào dòng tiền kinh doanh, tiền đầu tư vào sản phẩm dở dang trong q trình sản xuất ra hàng hóa, nên có ảnh hưởng rất mạnh đến việc đầu tư vốn xã hội vào thị trường này. Thuế suất thuế thu nhập cá nhân quá cao và hành thu bất hợp lý là một trong những ngun nhân chính dẫn đến tình trạng đóng băng thị trường trong thời gian qua.
Thứ hai, hướng dẫn luật quá chậm, không đồng bộ
Hệ thống pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản còn chưa đồng bộ với pháp luật về đất đai, quy hoạch và tài chính. Sự chồng chéo, khơng thống nhất làm cho các cơ quan quản lý khó khăn, lúng túng trong việc áp dụng pháp luật và gây khó khăn
cho việc thực hiện pháp luật của người dân và doanh nghiệp. Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản cũng đã bộc lộ nhiều bất cập như thị trường BĐS phát triển không đồng đều và thiếu ổn định, giá BĐS tăng cao gây ảnh hưởng không tốt đến việc tạo lập về chỗ ở của người dân, tình hình mất cân đối về tỷ trọng các loại hàng hoá BĐS, khoảng cách về điều kiện ở của người dân ngày càng chênh lệch cao, mơ hình tổ chức phát triển kinh doanh bất động sản chưa đáp ứng được yêu cầu trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, hệ thống tài chính về bất động sản cịn thiếu đồng bộ, các thủ tục hành chính liên quan đến hoạt động phát triển kinh doanh nhà ở và bất động sản còn rườm rà, phức tạp, thiếu hệ thống thông tin phục vụ thị trường.
Đặc biệt là, các hướng dẫn luật ban hành quá chậm cũng khiến cho thị trường phát triển một cách tự phát, tràn lan khơng có định hướng. Luật Xây dựng ban hành năm 2003, Luật kinh doanh BĐS ban hành năm 2006, Luật quy hoạch đô thị ban hành hành 2009, tuy nhiên mãi đến 14/1/2013 Nhà nước mới ban hành Nghị định số 11 về quản lý đầu tư phát triển BĐS để hướng dẫn kiểm sốt phát triển đơ thị. Nếu những văn bản hướng dẫn này được ban hành sớm hơn thì thị trường BĐS Việt Nam cũng sẽ khơng rơi vào tình trạng tội tệ như bây giờ.
Bốn là, sự mất lịng tin tồn diện của người dân
Giai đoạn 2006 - 2008, thị trường BĐS Việt Nam như một mảnh đất màu mỡ, mang đến nhanh và nhiều lợi nhuận nhất cho cả chủ đầu tư, nhà đầu tư và người mua. Tuy nhiên, thời điểm hiện tại, thị trường đã, đang và còn tiếp tục lộ ra các điểm yếu với đầy cạm bẫy, rủi ro và thậm chí là lừa đảo.
Tuy nhiên từ cuối quý I/2011, thị trường có dấu hiệu chững lại và bắt đầu xuống dốc về giá cả lẫn số lượng giao dịch thành cơng. Đây cũng chính là thời điểm bùng nổ các vụ tranh cãi về hợp đồng, về tính pháp lý của sản phẩm hay tiến độ thực hiện của các dự án bất động sản trên thị trường. Điều này dẫn đến chỉ số lòng tin của khách hàng vào chủ đầu tư bắt đầu giảm sút và nảy sinh nhiều nghi vấn. Đến những tháng cuối năm 2011, hàng loạt sự kiện đã xảy ra: từ việc chủ đầu tư chậm trễ trong việc bàn giao căn hộ (tại chung cư làng Việt Kiều Châu Âu), chậm tiến độ hoàn thành cơ sở hạ tầng (Khu đô thị mới Văn Khê), hay việc chủ đầu tư xây dựng sai so với phê duyệt (Chung cư 93 Lò Đúc), chậm tiến độ xây dựng như cam kết với khách hàng (tịa nhà
SME Hồng Gia), đến việc áp dụng giá bán bằng USD (Mulberry Lane). Hệ lụy nhãn