- Thị trường giao dịch BĐS cho thuê ở Tp Hồ Chí Minh
2.2.5 Thị trường bán lẻ
Xu hướng tiêu dùng hiện đại tại Việt Nam có tác động khơng nhỏ của việc phát triển các cửa hàng tiện lợi đến thói quen mua sắm của người tiêu dùng. Bên cạnh đó, thỏa thuận mở rộng thương mại trên lộ trình mở cửa thị trường bán lẻ sẽ tạo điều kiện cho những nhà kinh doanh nước ngồi tiến hành bất cứ hình thức bán lẻ và bán bn nào ở Việt Nam. Bởi vậy, sự gia tăng mặt bằng thị trường bán lẻ là điều tất yếu cho thị trường đầy tiềm năng này.
Thị trường bất động sản bán lẻ với hàng hóa chủ yếu chính lâ các siêu thị, cửa hàng ăn uống, nhượng quyền sẽ tiếp tục bùng nổ trong năm 2014. Tuy là lĩnh vực không thể đem lại lợi nhuận khổng lồnhưng trong thời điểm kinh tế khó khăn hiện nay, kinh doanh bán lẻ vẫn được đánh giá là mảng có lợi nhuận. Vì thế, khơng ít các cơng ty địa ốc có tiếng đã bắt đầu đặt những bước chân đầu tiên của mình vào lĩnh vực này. Đó là lý do mà các chủ đầu tư luôn dành từ 20 - 30% diện tích sàn trong trung tâm thương mại (TTTM) cho khách hàng thuê.
Mặt bằng bán lẻ được đánh giá là phân khúc giàu tiềm năng, giúp thị trường bất động sản sôi động hơn trong thời gian tới. Nhiều chuyên gia cho rằng: năm 2014 sẽ tiếp tục đón nhận một lượng cung lớn vào mảng thị trường này, song cũng đặt ra nhiều lo ngại nếu “cung” vượt “cầu”.
- Tp Hồ Chí Minh
Nguồn cung
Tổng nguồn cung bán lẻ cuối năm 2013 vào khoảng 787.000 m2, tăng nhẹ 0,6% so với quý trước và 3% so với cùng kỳ năm trước do sự gia nhập của một khối đế bán lẻ mới và một trung tâm mua sắm nhỏ mở cửa trở lại. Từ 2009 – 2013, nguồn cung bán lẻ đạt mức tăng trưởng trung bình 12%/ năm. Mức tăng trưởng theo năm của năm 2013 là mức thấp nhất trong 4 năm gần đây.
Biểu đồ 2.16: Nguồn cung thị trường bán lẻ tại Tp Hồ Chí Minh (2011-2013)
Đơn vị tính:m2
(Nguồn: Nghiên cứu và tư vấn Savills)
Giá cả
Biểu đồ 2.17 Diễn biến giá và tỷ lệ trống mặt bằng bán lẻ tại Tp HCM (Q1/2009-Q4/2012)
(Nguồn CBRE)
Nhu cầu về mặt bằng bán lẻ cho khối siêu thị sẽ tiếp tục giữ ở mức cao do tình hình hoạt động tốt và ổn định của phân khúc này trong thời gian gần đây.Giá cho thuê đã liên tục giảm kể từ năm 2009, tuy nhiên tốc độ giảm trong thời gian gần đây đã chậm lại. Rất khó để xác định liệu giá thuê đã xuống mức đáy hay chưa nhưng với
những dấu hiệu lạc quan đến từ nền kinh tế vĩ mơ trong và ngồi nước đem lại hy vọng cho thị trường bán lẻ trong năm 2014.Tỷ lệ giao dịch thành công không nhiều, và tỷ lệ trống trung bình tại các trung tâm bán lẻ hiện đại khoảng 12% trong tổng số nguồn cung mặt bằng bán lẻ tương ứng khoảng 787.000 m2.
Tình hình hoạt động của thị trường
Biểu đồ 2.18: Tình hình hoạt động của thị trường bán lẻ Tp Hồ Chí Minh
(Nguồn: Nghiên cứu và tư vấn savills)
Tổng diện tích mặt bằng bán lẻ cho thuê được trong năm 2013 chỉ khoảng 26.700m2, thấp hơn rất nhiều so với mức 79.500 m2 năm 2012. Giai đoạn cuối năm 2013 có phần nhộn nhịp hơn khi một số trung tâm thương mại mới khai trương, chẳng hạn như tòa nhà Parkson Cantavil Premier tại quận 2, với ba khách thuê chủ chốt là Big C, Lotte Cinema và California Wow.Ngoài ra, Aeon Mall, McDonald’s, Dunkin’ Donuts, Super Sport, Dairy Queen là các nhà bán lẻ đang tích cực tìm kiếm mặt bằng để mở rộng hoặc xây dựng cửa hàng đầu tiên tại Tp.HCM.Tp.HCM.
- Tp Hà Nội
Nguồn cung: Năm 2013, một nguồn cung lớn đã “đổ bộ” vào phân khúc mặt
bằng bán lẻ Hà Nội mà điển hình là sự xuất hiện của Tổ hợp Trung tâm Thương mại Times City ngay trước lễ giáng sinh đã cung cấp hơn 200.000 m2 diện tích sàn, đưa tổng diện tích mặt bằng bán lẻ của Thành phố lên khoảng 1 triệu m2 bao gồm trung tâm thương mại, tầng đế bán lẻ, siêu thị, điện máy và chợ bán bn. Trong đó, dẫn đầu về thị phần là trung tâm thương mại với khoảng 71%.
Biểu đồ 2.19 Nguồn cung thị trường bán lẻ Hà Nội (Q4/2012 – Q4/2013)
(Nguồn: Nghiên cứu và Tư vấn Savills)
Trong Q4/2013, có khoảng 1 triệu m2 sàn bán lẻ từ 149 dự án, tăng mạnh 15% theo quý và 37% theo năm.Chín dự án gia nhập thị trường trong quý này, với tổng diện tích cho thuê gần 130.000 m2. Trong đó ba dự án là trung tâm mua sắm, bốn dự án siêu thị điện máy và hai dự án siêu thị.
Nguồn cầu: Diện tích bán lẻ cho thuê thêm đạt khoảng 102.000 m2, giảm nhẹ
-5% so với quý trước. Nguồn cầu mặt bằng bán lẻ cho các siêu thị điện máy và siệu thị tiếp tục tăng do các nhà bán lẻ lớn vẫn đang tiếp tục mở rộng quy mơ. Ví dụ như tập đồn Ocean,ngồi việc sở hữu diện tích lớn ở trung tâm thương mại dưới lòng đất tại Royal City, Ocean tiếp mở rộng đầu tư trong lĩnh vực bán lẻ với dự án Star City Centre 180.000 m2, Ocean Mall tại Trung Hịa Nhân Chính rộng 18.000m2 sắp khai trương, Ocean Mall Làng Quốc tế Thăng Long 10.000m2 vừa đi vào hoạt động,…Hay như công ty cổ phần thế giới số Trần Anh ngoài việc mở rộng diện tích ở Royal City, cơng ty này cũng sẽ chiếm phần lớn diện tích 10.300 m2 sàn bán lẻ ở Hồ Gươm Plaza.
Tình hình hoạt động
Giá th trung bình và cơng suất th đều tiếp tục xu hướng giảm. Giá thuê trung bình đạt khoảng 1,1 triệu VNĐ/ m2/ tháng, giảm -2% theo quý và -5% theo năm. Giá thuê khu vực trung tâm giảm nhẹ theo năm (0,8%) còn giá thuê ở khu vực ngoài trung tâm lại giảm tương đối mạnh khoảng 13% theo năm (giá chào thuê ở mức trung bình khoảng xấp xỉ 40 USD/m2/tháng). Cơng suất đạt 83%, giảm 2% theo quý và 6% theo
năm.Trong các loại hình bán lẻ, khối đế bán lẻ có cơng suất giảm mạnh nhất so với quý trước do sự cạnh tranh gay gắt với nhà mặt phố ở các khu vực trung tâm. Các trung tâm mua sắm mới có giá thuê rẻ hơn.
Biểu đồ 2.20: Giá thuê mặt bằng bán lẻ tầng 1 tại Hà Nội (2009-2012)
(Nguồn: CBRE)
Theo CBRE, tồn thị trường có tới hơn 320 khách thuê nhưng có tới 140 trường hợp đóng cửa. “Nếu khơng tính các trung tâm thương mại mới khai trương, số lượng hàng hóa đóng cửa nhiều hơn số mở cửa cho thấy khó khăn của thị trường bán lẻ”.Gần 50% khách hàng ở phân khúc bán lẻ đóng cửa. Tỷ lệ trống tồn thị trường 16%, tăng nhẹ so với quý trước. Trong đó, trung tâm mua sắm tổng hợp có tỷ lệ trống lên tới hơn 23%, riêng khối đế bán lẻ có tỷ lệ trống tăng hơn 7%. Thị trường bán lẻ gặp khó khăn đã khiến nhiều trung tâm thương mại lớn như Hàng Da, Mipec Tower, Grand Plaza ln trong tình trạng báo động khách hàng hủy hợp đồng thuê. Trong đó, Trung tâm thương mại Grand Plaza thậm chí phải đóng cửa từ gần một năm nay.
Nguồn cung tiếp tục tăng lớn hơn cầu, nên giá thuê và tỷ lệ lấp đầy mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội tiếp tục chịu áp lực và tiếp tục sụt giảm.Một tín hiệu tích cực là thị trường mặt bằng bán lẻ Hà Nội vẫn nhận được sự quan tâm lớn từ nhà đầu tư quốc tế. Đồng thời, Vingroup có khả năng sẽ tiếp tục vị trí hàng đầu về thị phần thị trường bán lẻ Hà Nội nhờ hai dự án Vincom Mega Mall Royal City and Vincom Mega Mall Times City.
Từ những con số được dự báo có thể thấy nguồn cung ngày càng tăng và hiện vượt xa cầu. Thị trường có thể tiêu thụ hết hay khơng khi ít khách thuê trên thị trường hiện hữu muốn mở rộng thêm diện tích. Vì vậy, giá th và tỷ lệ lấp đầy mặt bằng sẽ chịu áp lực và tiếp tục sụt giảm.
Năm 2013, phân khúc mặt bằng bán lẻ cũng đã chứng kiến sự gia nhập của những thương hiệu lớn vào Việt Nam như Starbucks hay McDonalds và thị trường đang dần hiện đại hóa khi lượng dân số trẻ chiếm đa số ngày càng có thu nhập cao hơn và thị hiếu mua sắm cũng thay đổi, các khu chợ truyền thống ngày càng ít được ưa chuộng trong khi các trung tâm thương mại hay các cửa hàng trên phố chính ngày càng chiếm ưu thế. Đây là những yếu tố tác động tích cực giúp hấp thụ bớt nguồn cung sản phẩm cho thị trường, giúp thị trường bán lẻ sơi động góp phần làm tan băng cho thị trường BĐS nói chung.
Đánh giá chung về cung- cầu, giá cả và giao dịch trên thị trường BĐS hiện nay
Hiện nay, cung trên thị trường BĐS đang vượt cầu và vẫn có xu hướng tăng mạnh trong thời gian tới ở tất cả các sản phẩm đặc biệt đối với văn phòng cho thuê; căn hộ để bán; nhà, biệt thự liền kề; khách sạn, trung tâm thương mại. Giá cả có xu hướng giảm nhưng số lượng giao dịch thành công vẫn rất thấp, thị trường mới bắt đầu có những dấu hiệu khởi sắc trở lại. Hiện trạng đóng băng cục bộ rõ rệt khi chỉ có giao dịch ảm đảm trên 3 thị trường văn phòng cho thuê; căn hộ để bán; biệt thự, nhà liền kề còn lại thị trường khách sạn, trung tâm thương mại cho thuê và thị trường bán lẻ lại được coi là điểm sáng góp phần tác động tích cực cho thị trường BĐS nói chung sơi động trong thời gian tới. Hiện trạng đóng băng cục bộ cũng thể hiện ở từng phân khúc sản phẩm trên mỗi thị trường. Thị trường văn phòng cho thuê, giao dịch đã ấm lên ở hạng mục B và C. Thị trường căn hộ bình dân đã giao dịch sơi động khi giá cả phù hợp giảm gần với giá trị thực và khả năng tài chính của người có nhu cầu. Trong khi đó thị trường căn hộ cao cấp; biệt thự, nhà liền kề gần như chưa có giao dịch trở lại. Ngun nhân chính vì cầu về các sản phẩm này giảm, ít có cầu thực cho sản phẩm và giá cả vẫn còn ở mức rất cao, chưa điều chỉnh phù hợp để đáp ứng nhu cầu thực của người dân chứ không phải cho nhu cầu đầu cơ kiếm lời.