- Thị trường giao dịch BĐS cho thuê ở Tp Hồ Chí Minh
3.3.2xuất một số giải pháp phá băng và thúc đẩy thị trường BĐS nước ta phát triển
Thị trường BĐS bắt đầu khó khăn từ năm 2009, và tiếp tục tụt dốc tính đến thời điểm hiện tại. Mặc dù cả phía Nhà nước và các doanh nghiệp đều nỗ lực vực dậy thị trường, tuy nhiên, qua 4 năm thị trường BĐS vẫn đóng băng cục bộ ở các phân khúc, đặc biệt là ở phân khúc biệt thự, chung cư cao cấp và văn phòng cho thuê. Việc đóng băng thị trường BĐS có ảnh hưởng rất lớn tới nền kinh tế quốc dân và an sinh xã hội. Để phát triển nền kinh tế một cách tồn diện và bền vững thì địi hỏi sự phát triển đồng bộ của các thị trường, trong đó có thị trường BĐS. Và việc tháo gỡ khó khăn của thị trường BĐS hiện nay khơng chỉ tập trung vào những tồn tại trước mắt mà còn là sự định hướng phát triển cho thị trường BĐS trong tương lai, đặc biệt là việc thực hiện chiến lược nhà ở quốc gia giai đoạn 2020, tầm nhìn 2030.
Nhóm giải pháp 1: Các giải pháp liên quan đến hàng hóa trên thị trường BĐS
- Thứ nhất, tiếp tục giảm giá BĐS, nhanh chóng giải phóng lượng hàng tồn kho
Mặc dù giá cả trên thị trường BĐS đã liên tục giảm ở hầu hết các phân khúc, có những phân khúc thị trường và sản phẩm giảm tới 50-70%, trở về mức giá những năm 2005- 2006.Tuy nhiên, so với thu nhập của người dân để có thể sở hữu các sản phẩm căn hộ này vẫn còn rất cao trừ phân khúc sản phẩm căn hộ bình dân, nhà cho người
thu nhập thấp có mức giá dưới 20 triệu/m2. Do vậy, nếu muốn nhanh chóng tiêu thụ hàng tồn kho, các doanh nghiệp phải tiếp tục giảm giá, đưa nó về giá trị thực để người mua có thể tiếp cận được.
Tuy nhiên, giảm giá là giảm đến mức nào để sản phẩm vừa có thể tiêu thụ được mà thiệt hại kinh tế thấp nhất lại là bài tốn khó đối với doanh nghiệp, trong khi đó có những dự án giảm giá 30 – 40% mà vẫn không thu hút được người mua. Giá giảm quá thấp sẽ làm giảm doanh thu và lợi nhuận doanh nghiệp, thậm chí là thua lỗ. Tuy nhiên, đối với thực trạng của các doanh nghiệp BĐS lúc bấy giờ thì lỗ cũng phải chấp nhận. Bởi vì, cái điều cần nhất của các doanh nghiệp BĐS đó là dịng tiền, là việc quay vịng vốn, là khả năng thanh toán các khoản nợ đến hạn. Nguồn vốn đầu tư vào BĐS có tới 70% là vốn tín dụng ngân hàng, vốn bị ứ đọng ở hàng tồn kho doanh nghiệp vẫn phải trả nợ khi đến hạn. Áp lực thanh toán nợ nhất là các doanh nghiệp nhỏ, vốn ít, khơng nhanh chóng có giải pháp sẽ khơng thể tiếp tục tồn tại, sẽ bị đào thải, đánh bật khỏi thị trường.Việc chấp nhận giảm giá sâu, thậm chí là chiụ lỗ, là cái giá phải trả cho những quyết định sai lầm trong chiến lược ở quá khứ, và phần lỗ đó được coi là phần bù cho những năm đạt siêu lợi nhuận lúc thị trường BĐS phát triển nóng. Các doanh nghiệp cần phải có những biện pháp quyết liệt, mạnh mẽ hơn nữa trong việc giảm giá hàng hóa BĐS, nhanh chóng giải phóng lượng hàng tồn kho, đó là giải pháp bắt buộc để giải quyết sự tắc nghẽn dòng tiền ỏ thời điểm hiện tại.
Thế nhưng, tương ứng với mỗi phân khúc lại là một mức giá khác nhau, do đó việc giảm giá giữa các phân khúc sẽ không đồng nhất. Đối với các phân khúc nhà ở bình dân thì giá phải giảm cho đến khi gặp được nhu cầu thực, bởi vì nhu cầu thực về nhà ở bình dân là rất lớn, nếu giá bán phù hợp với thu nhập của người dân thì khả năng tiêu thụ những BĐS là rất cao. Còn đối với các BĐS ở phân khúc cao cấp, việc xây dựng các khu đô thị, chung cư cao cấp là để phục vụ tiến trình đơ thị hóa, cơng nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước, do vậy doanh nghiệp cần có cái nhìn chiến lược về tương lai. Trong những năm qua, hoạt động phân khúc này vẫn ảm đạm mặc dù giá đã giảm liên tục, một mặt là do đối tượng có nhu cầu là rất ít, mặt khác chúng lại quá biệt lập so với mơi trường xung quanh, khơng có sự đồng bộ giữa các cơ sở hạ tầng để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, vui chơi giải trí… Do vậy, đối với phân khúc này, giá có thể khơng
cần phải giảm quá sâu, nhưng phải giải quyết được sự đồng bộ trong kiến trúc, xây dựng một môi trường tiện nghi, thuận lợi cho nhu cầu sinh hoạt của người tiêu dùng.
Ngồi ra, cùng với việc giảm giá đến mức có thể, các doanh nghiệp nên kèm theo một số ưu đãi, thực hiện các hình thức khuyến mại dịch vụ, chiết khấu ( ví dụ như mua nhà tặng quà đến ở thử, kéo dài thời gian thanh toán…) để thu hút khách hàng hơn nhất là với các dự án căn hộ chung cư, dịch vụ văn phịng cho th, trung tâm thương mại…..
Ngồi việc hạ giá bán, các doanh nghiệm cần thực hiện tiết giảm chi phí để hạ giá thành sản phẩm. Ví dụ như giảm chi phí trung gian, chi phí quản lý và lao động, thực hiện bán nhà thô được hưởng giảm giá,…nhưng vẫn phải đảm bảo chất lượng cơng trình thi cơng, đảm bảo tiến độ xây dựng để thu hút khách hàng. Hiện tại, việc nhiều dự án giảm giá liên tục cũng đã khiến người tiêu dùng nghi ngờ chất lượng dự án. Do vậy chất lượng và tiến độ là yêu cầu hàng đầu để doanh nghiệp đảm bảo sự phát triển bền vững của mình.
Thực hiện giải pháp này tốt sẽ đưa giá BĐS về giá trị thực và giải phóng dần lượng hàng tồn kho, dần làm tan băng cho thị trường.
- Thứ hai, cơ cấu lại danh mục hàng hóa trên thị trường
Thực trạng thị trường BĐS hiện tại cho thấy có sự khơng phù hợp về quan hệ cung – cầu BĐS. Có thị trường nguồn cung có nhưng lại khơng có hoặc có rất ít về cầu như với thị trường biệt thự, nhà liền kề. Hay thị trường khách sạn, thị trường bán lẻ cung và cầu có nhưng lại có sự khơng tương xứng giữa các hạng mục A, B và C. Cung trên thị trường này tăng nhanh và mạnh hơn cầu làm khả năng cạnh tranh trong ngành tăng, lo sợ thị trường không hấp thụ được hết càng gây khó khăn trong việc giải cứu thị trường thốt khỏi tình trạng giao dịch ảm đậm.Trên thị trường căn hộ để bán, phân khúc hạng cao cấp gần như khơng có cung ứng tăng thêm nhưng cầu cũng ít và giá cả khơng có sự biến động nhiều. Trong khi đó, phân khúc trung cấp và bình dân, hiện cầu đâng rất cao ở mức giá dưới 2 triệu/m2 và khoảng 1 tỷ/1 căn hộ. Tuy nhiên, do đặc điểm hàng hóa BĐS cần thời gian đầu tư dài nên khơng thể cung ứng ngay được.
Do vậy, các doanh nghiệp cần có chiến lược đa dạng hóa sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực tế thị trường.Tập trung đi tắt đón đầu xu hướng, đầu tư vào phân khúc thị trường sản phẩm có cầu mạnh. Với các dự án đã và đang còn trong giai đoạn thực hiện có thể theo hướng chuyển từ căn hộ cao cấp, trung cấp xuống căn hộ bình dân hoặc
chuyển dự án nhà ở thương mại sang dự án nhà ở xã hội, chuyển từ nhà một hộ thành nhà đa thế, có chung cửa nhưng biệt lập về nhà ở sinh hoạt. Cũng có thể thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng cho phù hợp với nhu cầu.
Tuy nhiên, trong việc chia nhỏ các căn hộ cao cấp để giảm giá, doanh nghiệp chỉ nên thực hiện ở khu vực có chất lượng trung bình. Bởi nếu thực hiện tại các khu vực đã có kiến trúc quy hoạch hiện đại thì sẽ gây mất cảnh quan kiến trúc và việc thực hiện các chuyển đổi này phải tuân theo đúng quy định của pháp luật.
Làm tốt điều này khi danh mục hàng hóa trên thị trường được cơ cấu lại hợp lý sẽ phù hợp với đại đa số người mua, sẽ được người mua đón nhận, giải quyết được bài tốnlệch pha về cung – cầu của thị trường.
Nhóm giải pháp 2: Các giải pháp khơi thơng dòng vốn cho thị trường BĐS
Vốn được coi là mạch máu duy trì sự sống của các doanh nghiệp, và một trong những nút thắt của thị trường BĐS hiện nay đó là sự tắc nghẽn dịng vốn. Thiếu vốn khiến cho thị trường mất tính thanh khoản, nợ xấu gia tăng, tuy nhiên các doanh nghiệp BĐS không thể cứ trơng đợi vào sự rót vốn của ngân hàng và vốn đối ứng từ người dân mà tự bản thân doanh nghiệp phải tìm ra giải pháp để cứu lấy mình.
Thứ nhất, nhanh chóng thu hồi vốn từ hàng tồn kho BĐS
Tồn kho BĐS là nơi ứ đọng một lượng vốn lớn của doanh nghiệp, giải phóng hàng tồn kho chính là cách để các doanh nghiệp địa ốc quay nhanh vòng vốn, giải quyết tính cấp thiết của dịng tiền. Một số giải pháp tháo gỡ hàng tồn kho có thể kể đến như sau:
Một là, giảm giá BĐS
Hai là, thẩm định lại các dự án đang xây dựng, đánh giá xem xét dự án nào là dự án chiến lược quan trọng, từ đó tiến hành bán, chuyển nhượng các dự án BĐS cịn lại cho các tổ chức, doanh nghiệp có tiềm lực tài chính để tập trung lượng vốn có được cho dự án chiến lược. Các dự án chiến lược phải đảm bảo đáp ứng khả năng thu được lợi nhuận trong tương lai. Đây là một cách đánh đổi khơng chỉ có ý nghĩa ngắn hạn mà là cuộc đánh đổi mang ý nghĩa dài hạn. Do vậy, doanh nghiệp phải có tầm nhìn xa để có một quyết định quyết liệt và đúng đắn nhất.
Ba là, Nâng cao uy tín, chất lượng dự án để huy động vốn từ khách hàng
Đây là hình thức kết hợp giữa việc huy động vốn để thực hiện dự án và kế hoạch tiêu thụ chính sản phẩm của dự án đó. Theo NĐ 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật nhà ở, Cơng ty có thể thực hiện dưới hình thức ký hợp đồng góp vốn với khách hàng khi đã khởi công xây dựng dự án hoặc ký hợp đồng mua nhà trong tương lai với khách hàng khi đã hồn thành phần móng của dự án.Theo đó, khách hàng sẽ nộp tiền theo tiến độ dự án và khi hoàn thành sẽ được quyền mua và sử dụng nhà theo hợp đồng. Đây cũng là một trong các hình thức chính được Cơng ty dùng để huy động vốn cho các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán và văn phòng cho thuê.Huy động vốn từ khách hàng là phương thức quan trọng nhất đảm bảo thành công khi đầu tư dự án BĐS
Thực tế hiện nay, khi thị trường BĐS đóng băng. Việc khơi thơng dịng vốn dễ dàng khi bắt đầu trở về với nhu cầu thực về BĐS của khách hàng. Người mua vì có cầu thực nên sằn sàng bỏ tiền ra để sở hữu căn hộ, tòa nhà. Tuy nhiên, vì hiện tượng đầu cơ trong thời gian qua, tình trạng các chủ đầu tư sử dụng vốn của khách hàng sai mục đích khơng dùng cho dự án mà đi đầu tư vào lĩnh vực khác hoặc dự án khác. Điều này đã gây mất niềm tin ở khách hàng. Một phần khác vì kỳ vọng của người mua về giá cả tiếp tục giảm nên còn chưa thu hút được khách hàng. Dòng tiền từ khách hàng cho thị trường bị hạn chế.
Các doanh nghiệp hiện nay cần lấy lại niềm tin từ khách hàng bằng việc cam kết thực hiện đúng tiến độ dự án, đảm bảo chất lượng cơng trình. Thực hiện đầu tư đồng bộ khuân viên đúng như thỏa thuận. Các dự án đã hồn thành cần có mức giá phù hợp để khách hàng có thể tiếp cận được.
Ngồi ra, đối với các doanh nghiệp kinh doanh trái ngành trái nghề đã trót lấn sang thị trường BĐS như các doanh nghiệp thủy sản, taxi, bánh kẹo… thì phải bằng mọi giá rút chân ra khỏi thị trường BĐS để tập trung cho lĩnh vực kinh doanh chính của mình. Trên thực tế, việc thối vốn và chuyển nhượng BĐS là một việc khơng hề đơn giản, bởi vì niềm tin vào thị trường BĐS của chủ đầu tư và người tiêu dùng đều rất thấp, việc tìm được đối tác để chuyển nhượng là rất khó. Mặt khác, doanh nghiệp còn phải chịu rủi ro phải chia sẻ quyền kiểm soát hoặc phải nhượng cho đối tác một số ưu đãi nhất định, tuy nhiên, đó là cái giá phải trả cho những sai lầm của mình. Tiếp tục
huy động vốn ngân hàng để giải quyết nhu cầu vốn cho các dự án BĐS chưa chắc đã cứu được BĐS mà còn ảnh hưởng đến ngành nghề kinh doanh chính của các doanh nghiệp này.
Thứ hai: Triển khai mơ hình liên kết 4 nhà: nhà nước – chủ đầu tư – doanh nghiệp – khách hàng để khơi thơng dịng vốn cho thị trường
Giải cứu, làm tan băng thị trường BĐS càng nhanh càng tốt là trách nhiệm chung, cần có sự chung tay, góp sức của các chủ thể tham gia thị trường, của các thành phần kinh tế. Thực tế, dòng vốn chủ đạo cho thị trường vẫn là vốn vay từ ngân hàng, tổ chức tín dụng. Trong điều kiện thị trường BĐS đóng băng, vốn bị ứ đọng ở hàng tồn kho, các ngân hàng cũng bị ảnh hưởng lớn khi tỷ lệ nợ xấu tăng cao, nguy cơ mất vốn. Chủ đầu tư, khi đã thấm địn tín dụng, khi đứng trước nguy cơ phá sản (cái giá phải trả cho việc sử dụng vốn không hiệu quả, đầu tư mạo hiểm, dàn trải) lại khơng cịn vốn để tiếp tục đầu tư. Khách hàng đã mất dần niềm tin vào nhà đầu tư và ngay cả khi có cầu và sẵn sàng mua lại bị hạn chế bởi khơng có vốn. Chính vì thế, nhà nước cần đứng gia đóng vai trị là người cầm cân nảy mực, liên kết giữa các bên thực hiện mơ hình 4 nhà: nhà nước – chủ đầu tư – doanh nghiệp – khách hàng để khơi thơng dịng vốn trên thị trường. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Cùng với các chính sách nới lỏng của nhà nước nhằm giải cứu thị trường BĐS. Các ngân hàng cùng phối hợp, nên có chính sách mở rộng tín dụng cho vay mua nhà, hỗ trợ cho vay tiêu dùng với lãi suất thấp cho người có nhu cầu mua nhà để ở và liên kết với chủ dự án nhận thế chấp từ căn hộ mà DN kinh doanh BĐS bán. Như vậy, ngân hàng đóng vai trị cung ứng vốn cho cả doanh nghiệp và khách hàng, có sự tham gia bảo đảm từ phía nhà nước để doanh nghiệp có vốn tiếp tục đầu tư, khách hàng được sở hữu sản phẩm BĐS mình muốn trong khả năng tài chính của mình.
Tuy nhiên, các ngân hàng cũng cần chủ động tỉnh táo với nguy cơ bị mất kiểm soát do lạm dụng quy chế lãi suất cho vay thỏa thuận để thiên về cho vay tín dụng lãi suất cao, bất chấp thực tế thị trường và khả năng thanh toán của DN, cũng như tập trung dư nợ vào các lĩnh vực rủi ro cao; tăng cường kiểm soát, giám sát, nâng cao khả năng quản trị rủi ro, nhất là rủi ro đạo đức gắn với lợi ích trước mắt và lợi ích nhóm trong kinh doanh ngân hàng. Đặc biệt, việc trích dự phịng rủi ro cho vay BĐS cần được thực thi nghiêm túc và linh hoạt theo yêu cầu thực tế. Đồng thời, việc giải chấp tài sản thế chấp
BĐS cũng cần được thực hiện đúng quy trình, thận trọng với sự giám sát của NHNN và tư vấn của các cơ quan hữu quan, nhằm tránh trường hợp “đổ thêm dầu vào lửa” trong cuộc chiến với giảm giá BĐS và bảo đảm an tồn của hệ thống tín dụng.
Đây cũng là một biện pháp hữu hiệu giúp khai thơng dịng vốn. Bài học có được từ nước Mỹ khi thực hiện phá băng cho thị trường BĐS Mỹ. Nếu tiềm lực tài chính từ cục dự trữ liên bang Mỹ lớn có thể ơm hết lượng hàng tồn kho trong thời gian dài,