- Thị trường giao dịch BĐS cho thuê ở Tp Hồ Chí Minh
2.3. Thực trạng dòng vốn trên thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay
Vốn cho thị trường bất động sản là tồn bộ tài sản hữu hình và tài sản vơ hình được các cá nhân, tổ chức sử dụng vào hoạt động đầu tư, phát triển, kinh doanh bất động sản nhằm mục đích sinh lời. Nói cách khác, vốn cho thị trường bất động sản là nguồn tài chính được các tổ chức, cá nhân sử dụng để thực hiện các giao dịch về hàng hóa bất động sản (tạo lập, phát triển, chuyển nhượng, mua, bán, cho thuê, thế chấp quyền sở hữu và quyển sử dụng bất động sản) trong một không gian và thời gian nhất định nhằm mục đích sinh lời.
BĐS là loại hàng hóa có giá trị lớn cần số vốn lớn để đầu tư. Thị trường BĐS là nơi tập trung một lượng vốn lớn của xã hội. Trong chu trình vận động của hàng hóa BĐS, ban đầu thị trường BĐS sẽ hút một lượng vốn lớn khi các doanh nghiệp thực hiệnđầu tư, tạo lập, hình thành hàng hóa BĐS. Sau đó, khi doanh nghiệp bán, chuyển nhượng hàng hóa BĐS sẽ thu hồi vốn, hưởng lợi nhuận và tiếp tục tái đầu tư. Vì thế, thị trường BĐS vừa là đầu vào, vừa là đầu ra và có quan hệ mật thiết với thị trường vốn.
Tại Việt Nam, vốn đầu tư vào BĐS chủ yếu bao gồm 3 nguồn chính: vốn chủ đầu tư, vốn vay ngân hàng, tổ chức tín dụng và vốn từ người mua. Nguồn vốn được kỳ vọng nhất vẫn là nguồn tín dụng ngân hàng, vì nó vừa trực tiếp cho chủ đầu tư vay vừa cho người mua vay. Trong các năm qua, nguồn này chiếm từ 70% - 80% vốn đầu tư vào dự án BĐS.
Hiện nay, dòng vốn trên thị trường BĐS đang bị “tắc nghẽn”, không lưu thông khi mà thị trường đang ở tình trạng giao dịch ảm đạm và đóng băng kéo dài suốt thời gian qua. Thị trường BĐS dần mất khả năng thanh khoản, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, các nhà đầu tư không bán được sản phẩm khiến cho một lượng vốn lớn đã đầu tư không được thu hồi và hiện tồn tại dưới dạng hàng tồn kho.
• Một lượng vốn lớn đang bị ứ đọng ở hàng tồn kho
Biểu đồ 2.21 Sự biến động hàng tồn kho BĐS từ năm 2009 – 2013
Đơn vị tính: Tỷ đồng
(Nguồn số liệu: Năm 2009, 2010: cafeland.vn
Năm 2011, 2012: www.tinmoi.vn, năm 2013: vneconomy.vn)
Số liệu thống kê từ báo cáo tài chính của 64 doanh nghiệp được xếp vào ngành bất động sản cho thấy hàng tồn kho của các công ty đều tăng khá mạnh. Cụ thể, năm 2007 và 2008 thời hoàng kim của thị trường bất động sản tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tăng tới hơn 90%. Bước sang năm 2009 và 2010 bất chấp sự khó khăn của nền kinh tế vào thời điểm này hàng tồn kho thống kê trên báo cáo tài chính doanh nghiệp bất động sản vẫn tăng trên 50%. Về số tuyệt đối hàng tồn kho từ mức chỉ có 18.218 tỷ đồng năm 2008 đã tăng lên 27.477 tỷ đồng năm 2009 và 42.145 tỷ đồng năm 2010. Tính đến giữa tháng 12/2013, tổng giá trị tồn kho bất động sản đạt khoảng 94.458 tỷ đồng. Trong đó tồn kho căn hộ chung cư là 20.012 căn, trị giá khoảng 29.230 tỷ đồng;Tồn kho nhà thấp tầng 13.585 căn, tương đương 24.140 tỷ đồng;Tồn kho đất nền 10,800 triệu m2, tương đương 34.890 tỷ đồng, đất nền thương mại 2,002 triệu m2, tương đương 6.199 tỷ đồng; Hà Nội tồn kho 6.580 căn chung cư và thấp tầng, giá trị 12.900 tỷ đồng, Tp.HCM tồn kho 7.830 căn chung cư, 0,26 triệu m2 đất nền trị gia giá khoảng 17.480 tỷ đồng.
Như vậy, ở thời điểm hiện tại, cả nước có gần 100 nghìn tỷ đồng nằm chết ở hàng tồn kho. Cũng đồng nghĩa với việc số vốn này khơng tham gia vào q trình vận động để tạo ra giá trị mới.Doanh nghiệp, ngân hàng, nhà đầu tư không thu hồi được vốn, khơng có vốn để tiếp tục đầu tư.
• Dịng vốn vay ngân hàng bị hạn chế
Trong giai đoạn 2005-2008, thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ, rất nhiều dự án được triển khai. Khi kinh tế toàn cầu bước vào khủng hoảng từ 2008, thị trường BĐS có chiều hướng đi xuống. Tuy nhiên sang 2009 khi gặp được liều thuộc bổ “gói kích cầu hỗ trợ lãi suất 4%”, BĐS như được chắp thêm cánh cho sự phát triển dự án tràn lan.Theo đó, thị trường tín dụng cũng tăng trưởng nóng, hằng năm đều trên 30%. Để kiểm soát khơng cho thị trường tăng trưởng q nóng cũng như quá lạnh, nhà nước ban hành các chính sách nhằm thắt chặt tín dụng, yêu cầu các ngân hàng giảm dư nợ cho vay với lĩnh vực kinh doanh BĐS. Dịng vốn vay từ phía các ngân hàng bị thắt chặt.Ngân hàng trung ương đã ban hành Chỉ thị 01 yêu cầu các tổ chức tín dụng thực hiện nghiêm một số giải pháp điều hành chính sách tiền tệ năm 2012. Theo đó, dư nợ cho vay đối với lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản vẫn bị xếp vào nhóm khơng khuyến khích. Điều này khiến các doanh nghiệp kinh doanh BĐS đang cần vốn lại thêm bế tắc hơn.
Trong khi đó, số vốn đã đầu tư vào BĐS dưới hình thức chủ yếu là cho vay dùng chính BĐS làm tài sản bảo đảm tiền vay lại không thể thu hồi về khi mà thị trường rơi vào tình trạng như hiện nay, đầu ra về hàng hóa bất động sản khơng được tiêu thụ. Điều này thể hiện qua số dư nợ và tỷ lệ nợ xấu của các ngân hàng về cho vay BĐS tăng cao.
Nợ xấu tín dụng tăng đột biến khi mà hàng loạt dự án BĐS dùng làm tài sản thế chấp giảm giá trầm trọng, không bán được. Theo Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN), đến ngày 31-10-2012, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực đầu tư, kinh doanh BĐS là 207.595 tỷ đồng (chiếm hơn 8,1% tổng dư nợ tín dụng), tăng 3,6% so thời điểm cuối năm 2011. Dư nợ tín dụng được bảo đảm bằng BĐS khoảng 1,14 triệu tỷ đồng, chiếm tỷ trọng khoảng 40% tổng dư nợ tín dụng hay hơn 64% dư nợ tín dụng có
bảo đảm bằng tài sản.Dư nợ xấu là hơn 13,5 nghìn tỷ đồng, chiếm khoảng 6,5% so tổng dư nợ cho vay đầu tư, kinh doanh BĐS, tăng 3% so với thời điểm cuối năm 2011.
Biểu đồ 2.22 Dư nợ và tỷ lệ nợ xấu BĐS (2010 – 2012)
Đầu năm 2010, nợ xấu trong hệ thống ngân hàng vào khoảng 2,14%. Đến cuối 2011, nợ xấu vào khoảng 3,5%.Theo tiêu chuẩn phân loại quốc tế, mức cảnh báo cần xem xét là khi nợ xấu ở ngưỡng trên 3% GDP, trong khi đó, hiện mức nợ xấu ở nước ta đã vượt hơn mức chuẩn quốc tế rất nhiều. Thị trường bất động sản khơng có đầu ra , khơng có giao dịch khơng thể chuyển hố hàng tồn kho thành tiền mặt khiến nhiều công ty khơng thể trả được nợ đến hạn. Do đó, nợ xấu liên quan đến bất động sản cũng tăng cao, chiếm 80% tổng nợ xấu của tồn ngành ngân hàng.
• Dịng vốn từ chủ đầu tư
Do đặc điểm của BĐS, yêu cầu đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có tiềm lực tài chính mạnh, có lượng vốn lớn và trường vốn. Tuy nhiên, một thực tế ở thị trường BĐS nước ta thời gian qua đó là tình trạng các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, chủ đầu tư dự án thực hiện “tay khơng bắt giặc”. Khơng ít doanh nghiệp, vốn chủ sở hữu khoảng 6 - 10 tỉ đồng, cũng đứng ra làm chủ đầu tư dự án cả trăm tỉ đồng. Theo báo cáo tài chính kiểm tốn năm 2010, có 52 doanh nghiệp BĐS niêm yết với 56% tổng tài sản bằng vốn vay ngân hàng (vay ngắn hạn 34%, vay dài hạn 22%). Trong khi đó, việc đầu tư vào BĐS địi hỏi phải là nguồn vốn trung và dài hạn ổn định. Việc sử dụng nhiều vốn vay, đặc biệt là vốn vay ngắn hạn để đầu tư BĐS thì rủi ro sẽ
là rất lớn. Trước đây, khi thị trường sơi động sản phẩm được tiêu thụ ngay khi cịn chưa hoàn thành. Chủ đầu tư chỉ cần lượng vốn chủ sở hữu ban đầu để đáp ứng 15- 20% vốn của dự án, xin cấp phép sau đó hồn thành phần móng nền sẽ được huy động bằng các nguồn vốn khác như vay ngân hàng, thu tiền khách hàng theo tiến độ dự án. Khi dự án hoàn thành bàn giao cho khách hàng thu tiền bù đắp chi phí và tiếp tục quay vịng vốn đầu tư. Các doanh nghiệp gia sức xin cấp phép và xây dựng dự án tràn lan, ôm đồm thực hiện chồng chéo các dự án cùng lúc. Ngay cả các doanh nghiệp thuộc lĩnh vực khác cũng tham gia đầu tư trái ngành vào lĩnh vực BĐS khi nó đem lại tỷ suất sinh lời cao. Điều này cũng là nguyên nhân gây ra giá ảo cho BĐS. Điều này chỉ thực hiện được trong điều kiện thị trường khả quan. Tuy nhiên, khi thị trường BĐS đi xuống, trầm lắng dần, bong bóng giá bị vỡ, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS mới lộ rõ tình trạng thiếu vốn và khả năng yếu kém về tài chính.
Trong giai đoạn 2011 - 2012, khả năng thanh toán của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết giảm mạnh và xuống mức đáng lo ngại. Cụ thể, khả năng thanh toán nhanh năm 2010 đang ở mức 1,05 lần đã xuống còn 0,65 lần ở năm 2011 và tiếp tục giảm xuống 0,61 lần ở năm 2012. Trong khi đó, khả năng thanh toán hiện thời cũng giảm từ mức 1,83 của năm 2010 xuống 1,55 năm 2011 và dù có nhích nhẹ trở lại ở mức 1,57 năm 2012. Không chỉ khả năng thanh toán giảm mạnh, khả năng thanh toán lãi vay của các doanh nghiệp bất động sản cũng giảm mạnh, từ mức trên 12 lần năm 2010, xuống cịn gần 2,6 lần trong năm 2012, thậm chí trong năm 2011 chỉ còn 2,4 lần, mức thấp nhất kể từ năm 2006 đến nay.
Như vậy, dòng vốn từ chủ đầu tư vào thị trường BĐS là nhỏ yếu, hiệu quả sử dụng vốn lại không cao khi thực hiện đầu tư dàn trải, chồng chéo nhiều dự án cùng lúc. Có nhiều dự án dở dang, thiếu vốn để tiếp tục hồn thiện. Có dự án hồn thiện rồi lại không bán được để thu hồi vốn. Áp lực trả nợ vay ngân hàng tăng cao, doanh nghiệp kinh doanh BĐS hết sức khó khăn về vốn, về khả năng thanh khoản. Các doanh nghiệp đang phải trả giá cho chính quyết định đầu tư mạo hiểm của mình, đầu tư vào lĩnh vực có thể nói tỷ suất sinh lời rất cao nhưng rủi ro cũng rất cao, đầu tư kinh doanh BĐS.
• Vốn từ khách hàng
Trước đây khách hàng mua nhà là người có nhu cầu thực về nhà ở, kinh doanh chấp nhận việc mua nhà theo tiến độ góp vốn, thậm chí đi vay ngân hàng để mua vì giá cả vẫn cịn trong khả năng tài chính của họ. Khách hàng mua nhà là nhà đầu tư hay người đầu cơ sẵn sàng bỏ tiền mua vì thị trường đang sơi động, họ hi vọng sự tăng giá trong tương lai. Khi giá cả trên thị trường BĐS quá cao so với giá trị thực, vượt xa tầm với người có nhu cầu thực khơng thể mua và các nhà đầu tư cũng sẽ không hấp dẫn được họ. Thay vì đầu tư vào BĐS, người ta nghĩ tới việc tìm cách rút vốn, thậm chí lỗ để chuyển hướng đầu tư khác như đầu tư chứng khốn,…. Do đó, thực tế hiện nay dịng vốn từ khách hàng là ít. Khi thị trường đi xuống và trầm lắng, ưu thế thuộc về người mua. Chủ đầu tư không dễ huy động được lượng vốn lớn từ khách hàng để thực hiện dự án, vừa có tiền triển khai dự án vừa đảm bảo đầu ra cho sản phẩm nữa. Người mua sẽ chỉ chọn và có quyền chọn dự án đã hồn thành hoặc đảm bảo đúng tiến độ với mức giá phù hợp. Một nguyên nhân nữa khiến vốn từ phía khách hàng giảm mạnh do tâm lý và sự kỳ vọng giá BĐS tiếp tục giảm sâu hơn nữa trong tương lai.
• Nguồn vốn FDI
Điểm lại diễn biến thu hút FDI những năm trước có thể thấy, nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS vẫn ln được duy trì, bất chấp sự đóng băng của thị trường cùng những khó khăn chung của nền kinh tế. Tổng kết năm 2012, dù rằng dòng vốn FDI vào BĐS sụt giảm cả về số lượng dự án và vốn đầu tư. Thế nhưng, nguồn vốn FDI rót vào các dự án BĐS vẫn chiếm vị trí thứ 2 với 10 dự án đầu tư đăng ký mới, tổng vốn đầu tư cấp mới và tăng thêm là 1,85 tỷ USD, chiếm 14,3%. Trong giai đoạn 2007-2009, BĐS chính là lĩnh vực quan trọng góp phần thúc đẩy nhanh lượng vốn FDI vào Việt Nam.
Số liệu từ Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), trong 8 tháng năm 2013, lĩnh vực kinh doanh BĐS đã thu hút tổng vốn đầu tư đăng ký cấp mới và tăng thêm đạt hơn 588 triệu USD, chiếm 4,7% tổng vốn đầu tư đăng ký. Tính lũy kế đến ngày 20-8, trong số các dự án còn hiệu lực, BĐS cũng là lĩnh vực thu hút FDI lớn thứ 2 với 400 dự án, tổng vốn đầu tư đăng ký đạt 48,23 tỷ USD.
Biểu đồ 2.23 Tình hình biến động của số sự án FDI cấp mới và tăng thêm 2013
(Nguồn: FIA)
Nhật Bản vẫn là nhà đầu tư nước ngoài lớn nhất tại Việt Nam, xếp sau là Singapore, Hàn Quốc. Trong khi đó, Thái Nguyên là địa phương thu hút nhiều vốn nhất với hơn 3,3 tỷ USD từ Samsung.
Tuy nhiên, bên cạnh những đóng góp, FDI vào BĐS cũng đã để lại những hệ lụy khơng nhỏ. Điển hình nhất, theo nhận định của một chuyên gia trong ngành, dù nguồn vốn đăng ký dự án lớn nhưng điều đáng quan tâm là lượng vốn thực nhà đầu tư đưa vào Việt Nam để thực hiện là bao nhiêu. Thơng thường, dù dịng vốn đăng ký lên tới hàng tỷ USD nhưng nguồn vốn thực hiện có thể chỉ dừng ở vài chục hay vài trăm triệu USD. Nhiều chủ đầu tư chủ yếu thực hiện chiến lược huy động vốn từ chính khách hàng. Có những dự án vốn đăng ký lớn nhưng vẫn nằm im sau khi được cấp phép thời gian dài do thiếu vốn. Hệ lụy tất yếu chính là tồn đọng nhiều dự án FDI có quy mơ lớn triển khai với tiến độ rất chậm, như dự án Khu chung cư quốc tế Booyoung (Hà Nội) của Cơng ty TNHH Booyoung (Hàn Quốc) đã đóng băng được 7 năm. Những dự án kiểu này khơng những gây lãng phí tài ngun đất, khiến nhiều khu đất vàng bị bỏ hoang tới hàng chục năm trời, mà còn làm mất cơ hội của những nhà đầu tư chân chính. Mặt khác, do nhiều dự án có tỷ lệ vốn điều lệ/vốn đăng ký cao nhất cũng chưa tới 40%, hầu hết các dự án BĐS đều vay vốn ngân hàng và bán trước tài sản chưa hoàn thành cho người mua để bù vào khoản chênh lệch giữa vốn đăng ký và vốn điều lệ.
Thực chất, vốn ngân hàng và vốn trong dân mới là nguồn lực chính trao cho nhiều nhà đầu tư BĐS, với tỷ lệ khoảng 60% - 70% vốn đăng ký. Vì vậy, nguồn vốn mà nhà đầu tư nước ngồi rót vào thị trường trong giai đoạn này không nhiều, thực chất vẫn là huy động trong nước, gây ra hiện tượng đầu cơ, tạo thành bong bóng BĐS.
Thị trường BĐS hiện đang có dấu hiệu ấm lên một phần cũng nhờ dòng vốn FDI chảy vào, tuy nhiên đây là dịng vốn khơng bền vững dễ gây bất ổn kinh tế, địi hỏi phải có những biện pháp quản lý chất lượng nhằm hạn chế rủi ro như thời gian qua.
• Dịng vốn từ Kiều hối
Trong những năm gần đây, lượng kiều hối đổ về nước đang là một hiện tượng được giới đầu tư quan tâm. Mặc dù nền kinh đang cịn nhiều khó khăn, tuy nhiên lượng kiều hối về nước vẫn tăng lên nhanh chóng. Đây được coi là một tín hiệu tốt cho thị trường BĐS khi mà mọi kênh huy động vốn đang rơi vào bế tắc.
Năm 2009, sau cuộc khủng hoảng tài chính tồn cầu, kinh tế Việt Nam gặp nhiều khó khăn nhưng vẫn thu hút được đầu tư của Việt kiều. Theo thống kê của Ủy ban Nhà