Tương tự các thị trường hàng hóa khác, thị trường BĐS Việt Nam nói riêng cũng lần lượt trải qua các giai đoạn sơi động- suy thối- đóng băng và phục hồi. Nghiên cứu quá trình hình thành và phát triển thị trường để xem thực trạng hiện nay thị trường BĐS nước ta đang ở giai đoạn nào. Có thể điểm qua các mốc chính trong q trình phát triển thị trường BĐS ở nước ta như sau.
• Trước năm 1990
Theo luật đất đai năm 1987 quy định không cho phép chuyển nhượng đất đai. Trong giai đoạn này hầu như không tồn tại thị trường BĐS. Các giao dịch BĐS chỉ là các giao dịch ngầm, phi thị trường. Các hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về đất đai và nhà ở đã xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng vẫn được thực hiện theo truyền thống tập quán cộng đồng, do các bên tham gia giao dịch tự thoả thuận với nhau. Mặc dù khơng có các văn bản pháp luật quy định về giao dịch bất động sản, song Nhà nước vẫn thừa nhận và làm thủ tục xác nhận cho các giao dịch mua bán và thu thuế trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu nhà đất.
Thời kỳ này kinh tế chưa phát triển, quỹ đất cịn nhiều, q trình đơ thị hóa diễn ra cịn chậm, do đó nhu cầu về sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân trong nước chưa cao.
Bên cạnh đó, giai đoạn này Việt Nam chưa thực hiện mở cửa cho các nhà đầu tư nước ngoài gia nhập vào thị trường Việt Nam, nhu cầu đất cho xây dựng và phát triển các khu cơng nghiệp, nhà máy chưa nhiều.
• Cơn sốt lần thứ nhất (1993-1994)
Ngày 14/7/1993 Quốc hội thông qua Luật đất đai mới thay thế Luật Đất đai năm 1987. Nhà nước chính thức cho phép người có quyền sử dụng đất được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn và thừa kế quyền sử dụng đất. Cùng với nhu cầu của dân cư về nhà ở, đất ở và đất để sản xuất kinh doanh ngày càng tăng, nhất là ở các đô thị Luật mới đã gây nên “Cơn sốt lần thứ nhất” - diễn ra trong hai năm
(1993-1994), đặc biệt “sốt” mạnh ở phân khúc Đất và Quyền sử dụng đất. Đối tượng tham gia chính là các cơng ty như Epco-Minh Phụng, Tamexco… với vốn vay của ngân hàng và các cá nhân với nguồn vốn đầu tư phần lớn là vốn nhàn rỗi. Cùng với cơn sốt đất là hiện tượng đầu cơ BĐS có xu hướng gia tăng.
• Đóng băng lần thứ nhất ( 1995 – 1999)
Trước sự phát triển quá nóng của thị trường BĐS, nhà nước ban hành NĐ 18/CP và NĐ số 87/CP năm 1995 về thuê đất, nhằm ngăn chặn hiện tượng đầu cơ. Theo đó, người sử dụng đất phải trả tiền hai lần (tiền chuyển quyền sử dụng đất và tiền thuê đất ). Các nhà đầu cơ sử dụng địn bẩy tài chính để tham gia thị trường phải bán tháo đất đai đang nắm giữ để trả tiền cho Ngân hàng. Làn sóng xả hàng của các nhà đầu cơ đã làm cho thị trường ở trạng thái cung vượt cầu, thị trường lao dốc.
Bên cạnh đó, khủng hoảng kinh tế châu Á khởi nguồn từ Thái Lan đã làm cho một số dự án BĐS của nước ngoài đầu tư vào Việt Nam đã thất bại, góp phần làm cho thị trường suy thối và rơi vào trạng thái đóng băng.
• Cơn sốt lần thứ 2 ( 2001 – 2002)
Các nhà đầu tư kỳ vọng dịng vốn từ kiều hối (Theo ước tính của Viện Kinh tế Tp.HCM, lượng đầu tư này đạt đến khoảng 6 tỉ USD) và nhà nước ban hành giá đất mới đã làm ấm thị trường, giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng Quý II năm 2001. Số liệu của Sở Địa chính - Nhà đất cho thấy trong hơn 6.000 ha đất đơ thị hóa ở vùng ven, chỉ có khoảng 10% diện tích có xây dựng hạ tầng, nhà ở! Do đó có thể kết luận sơ bộ rằng nhu cầu của thị trường nhà đất trong cơn sốt đất lần thứ hai là nhu cầu ảo và giá bất động sản phần nhiều là giá đầu cơ, chưa phải là giá trị thật. Phân khúc “sốt” mạnh trong thị trường giai đoạn này chính là nhà mặt tiền và Đất dự án.
• Đóng băng lần thứ hai (2002 – 2006):
Từ cuối năm 2002 đến 2006, thị trường BĐS diễn biến khó lường với tốc độ chóng mặt. Thị trườn từ trầm lắng , năm sau lạnh hơn năm trước (Theo số liệu thống kê: Năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%). Đến năm 2011- 2012, lại là cơn sóng sốt đất. Ngay lập tức nhà nước lại điều chỉnh xiết chặt thị trường thông qua luật đất đai mới sửa đổi năm 2013 và NĐ 181/CP hướng dẫn thi hành luật đất đai.
Nghị định 181 đã chấm dứt tình trạng “phân lơ bán nền” đã làm thị trường nhà đất hạ nhiệt vì "đánh" trúng vào lợi ích tạo ra giá đầu cơ. Nhưng vì phần lớn vốn đầu tư này là vốn nhàn rỗi của tư nhân nên nhu cầu phải bán nhanh thu hồi vốn thanh tốn nợ khơng xảy ra như lần thứ nhất. Do đó dù cơn sốt đã dừng lại nhưng giá đất vẫn không hạ xuống bằng giá trước khi xảy ra cơn sốt.Dòng vốn từ thị trường BĐS chuyển sang Thị trường Chứng khốn khi thị trường này sơi động, cứ đầu tư là thắng. Giai đoạn 2003-2007 được coi là giai đoạn hồng kim, sơi động nhất của thị trường chứng khốn.
• Cơn sốt đất lần thứ ba (2007 -2008)
Không giống như hai lần sốt đất trước đó, lần sốt đất này tập trung mạnh mẽ vào phân khúc Căn hộ cao cấp và Biệt thự. Một số nguyên nhân chủ chốt :
• Nguồn vốn FDI tăng trưởng mạnh đầu tư vào Việt Nam tạo nên tăng trưởng kinh tế ấn tượng trong 2003-2007.
• Trong năm 2006-2007, có thể xem là năm huy hồng của thị trường Chứng khoán Việt Nam và mọi người đều tham gia cũng như kiếm tiền dễ dàng từ Thị trường Chứng khoán. Điều này tạo ra một nguồn vốn thặng dư lớn của người thắng chứng khốn chuyển dịch sang thị trường BĐS. Vì là người kiếm lời từ Chứng khoán nên tạo điều kiện cho phân khúc cao cấp của BĐS “sốt” mạnh.
• Đóng băng lần 3 ( 2008 – nay ).
Đứng trước thực trạng bong bóng thị trường bất động sản ngày càng lớn cùng với tốc độ lạm phát tăng một cách chóng mặt, chính phủ đã sử dụng bàn tay vơ hình để điều tiết thị trường bằng các chính sách tài chính, tiền tệ thắt chặt.
Ngay sau khi có các chính sách thắt chặt tài chính để chống lạm phát, chống tạo ra bong bóng chứng khốn và bong bóng bất động sản thì Thị trường BĐS miền Nam đã nhanh chóng chuyển sang suy trầm cả về giao dịch và giá cả. Lý do chính là thị trường BĐSmiền Nam dựa chủ yếu vào dòng tiền vay ngân hàng để kinh doanh. Nay “dòng máu” bị chặn lại, thị trường BĐS miền Nam lập tức bị ảnh hưởng nặng nề và sự suy giảm cả về giá lẫn giao dịch là điều không tránh khỏi.
Với thị trường miền Bắc, khác biệt cơ bản cũng lại là dịng tài chính. Có thể nói, lượng tài chính dư dả tại miền Bắc đủ để thị trường BĐS chỉ bị ảnh hưởng tức thời, giao dịch chững lại nhưng giá cả chỉ sụt giảm khoảng 10% vào năm 2008.
Nghị định 69/CP và NĐ 71/CP ra đời năm 2010 hướng dẫn thi hành luật đất đai có sửa đổi 2009 và việc thu thuế sử dụng đất càng làm cho thị trường đã trầm lắng nay lại thêm phần ảm đạm.
Bước sang 2011, trước nguy cơ lạm phát tăng cao cùng sự leo dốc không mãnh liệt của giá vàng và USD đã buộc chính phủ phải có nghị quyết số 11 về các biện pháp kiềm chế lạm pháp, ổn định tình hình kinh tế vĩ mơ. Theo đó tăng trưởng tín dụng năm 2011 bị giới hạn ở con số 20%, dư nợ tín dụng cho vay đối với lĩnh vực phi sản xuất bị giới hạn ở mức 16% càng làm cho thị trường bất động sản thêm phần ảm đạm, xua tan kỳ vọng thị trường phục hồi của các nhà đầu tư bất động sản.
Năm 2012 – là năm chứng kiến nhiều doanh nghiệp phá sản nhất trong vòng 10 năm qua. Theo thống kê của VCCI cho biết, trung bình những năm qua, mỗi năm có khoảng 5.000-7.000 doanh nghiệp phá sản/giải thể, tức thấp hơn năm 2011 khoảng 8 lần. Tuy nhiên, tốc độ tăng của năm 2011 vẫn chưa phải là ghê gớm nếu so với những tháng đầu năm 2012. Tại TP.HCM, số liệu từ Cục Thuế cho biết, trong 2 tháng đầu năm, số doanh nghiệp xin giải thể hoặc ngưng hoạt động lên tới hơn 3.000, tăng gấp 10 lần so với cùng kỳ năm ngoái.
Năm 2013 tới nay, hàng loạt các giải pháp từ phía nhà nươc, từ phía doanh nghiệp để “giải cứu thị trường BĐS” khỏi tình trạng đóng băng, nhưng theo nhận định của các chuyên gia thị trường BĐS cũng đã có những dấu hiệu ấm lên nhất định song vẫn còn rất hạn chế. Trong thời gian tới cần đẩy mạnh hơn nữa, có những biện pháp mạnh hơn nữa để có thể phá băng cho thị trường BĐS, khơi thơng dịng vốn cho thị trường.
Nóng sốt cục bộ
Thị trường BĐS ở Việt Nam cịn có hiện tượng “nóng sốt cục bộ”, chỉ sốt ở những khu vực, những dự án và phân khúc sản phẩm nhất định.
• Hà Nơi: Q IV/2009, thị trường Hà Nội bắt đầu “ sốt cao” ở khu vực Ba Vì.Cảnh tượng người người đi mua đất giống như đi chảy hội. Nguyên nhân làdo sự thiếu thơng tin chính xác trung tâm hành chính thủ đơ di dời về Ba Vì - Hà Tây. “Cơn sốt” chính thức tan đi vào Quý I/2010 khi chính phủ chính thức xác nhận khơng có kế hoạch di dời trung tâm hành chính của thủ đơ về Ba Vì. Thi trường lao dốc khơng
phanh. Nhiều nhà “đầu cơ” đã rơi vào cảnh tượng tay trắng khi tham gia “lướt sóng” tại đây.
• Đà Nẵng: Từ đầu năm 2010, thị trường bất động sản Đà Nẵng liên tục tăng giá, trung bình giá tăng khoảng 30 – 40%, tuy nhiên chỉ ở phân khúc đất nền. Người mua ở đây chủ yếu là khách hàng đến từ Hà Nội. Nguyên nhân là do thị trường BĐS Đà Nẵng cịn non trẻ, bên cạnh đó các chính sách về đãi ngộ nhân tài, thu hút đầu tư,… của Đà Nẵng đã góp phần làm cho thị trường ở đây thêm phần sôi động. Hạ tầng giao thông của Đà Nẵng thuộc vào nhóm những địa phương có hệ thống hạ tầng giao thông tốt nhất Việt Nam. Một lý do được cho là chính yếu ở đây chính là giá đất tại Đà Nẵng còn quá rẻ so với các thành phố lớn trong cả nước, khả năng sinh lợi cao nên thu hút nhiều nhà đầu tư.
• Tp.Hồ Chí Minh vẫn có giao dịch ở một vài khu vực như : Bình Dương , Đồng Nai đối với đất nền. Tất nhiên, các dự án phải có hạ tầng tốt, kết nối giao thơng thuận tiện và liên kết vùng nhiều tiện ích xã hội. Riêng thị trường căn hộ, có sự cạnh tranh gắt gao về giá.
Giảm giá lần 1: Vào cuối năm 2009 Giảm giá lần 2: Vào quý 3 – 2010 Giảm giá lần 3 : Vào quý 3 và 4 – 2012
Bức tranh thị trường BĐS năm 2013, được các chuyên gia phân tích ví như ánh đèn le lói trong đêm. Thị trường BĐS giao dịch nhỏ lẻ, ảm đảm và đóng băng ở hầu hết các phân khúc như căn hộ chung cư, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, đất nền biệt thự đều giảm giá, sức mua giảm và lượng giao dịch gần như rất ít, tồn kho BĐS lớn, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS đang đối diện với vơ vàn khó khăn, áp lực tồn tại hay giải thể.