Sự tác động của giá đất, giá nhà ở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội

Sự tác động của giá đất, giá nhà ở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội

LỜI CẢM ƠN !

Để hoàn thành được khoá luận tốt nghiệp sau thời gian 4 năm học tập tạikhoa Địa lý trường đại học Khoa Học Tự Nhiên thuộc đại học Quốc Gia HàNội, trước tiên em xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ tận tình của các thầy cô,cán bộ trong khoa Địa lý trong thời gian qua đã truyền đạt những kiến thứcquý báu về chuyên ngành địa chính nói riêng và địa lý nói chung cho em đểphục vụ cho công việc sau này Đặc biệt em xin gửi lời cảm ơn đến chuyênviên cao cấp Mai Xuân Yến là người đã trực tiếp hướng dẫn em hoàn thànhkhoá luận tốt nghiệp này em xin chúc các thầy cô luôn luôn mạnh khoẻ, hạnhphúc và công tác tốt Và để hoàn thành tốt khoá luận này em xin chân thànhcảm ơn phòng tài nguyên và môi trưng quận Cầu Giấy - thành phố Hà Nội lànơi cung cấp các số liệu giúp em thực hiện khoá luận Cuối cùng em xin chânthành cảm ơn tất cả những ai đã ủng hộ và giúp đỡ em trong 4 năm học vừaqua, xin chân thành cảm ơn!

MỞ ĐẦU

Xã hội loài người luôn luôn phát triển không ngừng và những gì phục vụcho con người cũng biến đổi theo, một trong những nhu cầu quan trọng của conngười mang tính thiết yếu chỉ sau thức ăn cho sự tồn tại của con người đó chính làđất đai hay có thể nói một cách rộng hơn đó chính là bất động sản, nó gắn liền vớicon người ngay từ thuở sơ khai và tầm quan trọng của nó cũng ngày được khẳngđịnh theo tiến trình phát triển loài người Thật vậy, đất đai là nguồn tài nguyên vôcùng quý giá và không bao giờ có thể xác định được hết giá trị quý giá đó như thếnào Đất đai đã, đang và sẽ đóng góp vai trò cực kỳ quan trọng cho bất kỳ một lĩnhvực nào đó trong mỗi quốc gia trên thế giới và thực tế đã chứng minh một cách rõnét điều đó Trên thế giới thì mỗi một quốc gia có những quan niệm về bất độngsản, về bề dày lịch sử khác nhau từ việc tạo ra nó, quản lý, sử dụng, phát triển vàkinh doanh nó… và chung nhất là thái độ đối xử của nhà nước về mặt pháp lý đốivới nó trong tổng thể các mối quan hệ kinh tế, chính trị, xã hội của một thực thể xãhội nhất định

ë Việt Nam cũng vậy, từ luật đất đai năm 1993 được ban hành với quy địnhđất có giá, quyền sử dụng đất có thể mua, bán, trao đổi, từ đó hệ thống thị trườngbất động sản dần dần được hình thành, phát triển và không thể phủ nhận được vaitrò của thị trường này trong việc thúc đẩy phát triển nền kinh tế - xã hội và nâng caođời sống của các tầng lớp dân cư

Theo pháp luật Việt Nam, thì toàn bộ đất đai đều thuộc sở hữu toàn dân mànhà nước là đại diện chủ sở hữu Do đó, về mặt pháp luật trong thị trường bất độngsản không có việc mua và bán quyền sở hữu đất đai mà chỉ có mua bán quyền sửdụng đất tức là chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nên thị trường bất động sản ởnước ta hiện nay được hiểu là thị trường quyền sử dụng đất và hiện nay đang pháttriển rất sôi động hơn bao giờ trong quá trình phát triển từ trước đến nay Tuy nhiên,một thực tế dễ dàng có thể nhận ra là với tốc độ phát triển mạnh mẽ đến chóng mặtnhư vậy nhưng thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay lại không được quản

lý một cách chặt chẽ, nó đã tạo ra rất nhiều vấn đề khó khăn, phức tạp cần phải giảiquyết cho phù hợp và ổn định trong sự phát triển của nền kinh tế của một Quốc gia

Đó cũng là lý do mà trong suốt một thời gian dài cho đến nay Nhà nướckhông thể kiểm soát được toàn bộ hoạt động của thị trường bất động sản, khiến chocác mối giao dịch bất động sản trở nên lộn xộn và phức tạp Điển hình là nhà nướckhông thể kìm chế được sự leo thang của giá đất, làm cho kinh doanh bất động sản

tạo ra một tỷ suất siêu lợi nhuận nhưng lại kìm hãm sự phát triển của nền kinh tếchung và làm thất thu hàng trăm tỷ đồng của nhà nước, gây nên dư luận không tốttrong quần chúng nhân dân, thiếu chỗ ở cho người có thu nhập thấp, tình trạng đầu

cơ đất xảy ra mạnh mẽ

Tạo ra một môi trường pháp lý ổn định, quy hoạch rõ ràng, sát thực tế, thuậntiện và hiệu quả đang là một trong những chính sách mà nhà nước đề ra Để giảiquyết tốt vấn đề của thị trường bất động sản, tạo cơ sở vững chắc khắc phục mọitiêu cực trong sử dụng đất, xoá bỏ thị trường bất động sản kinh doanh nhà đất bấthợp pháp Mặt khác có thể sử dụng động lực của thị trường để thực hiện tốt việc sửdụng đất hoang hoá, việc chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất và cơ cấu lao động nôngnghiệp theo hướng công nghiệp hoá và hiện đại hoá phù hợp với định hướng pháttriển của nền kinh tế

Vì vậy, việc nghiên cứu thị trường bất động sản đang là một vấn đề rất cấpthiết, nhằm góp phần giúp nhà nước khắc phục những tồn tại tiêu cực và địnhhướng phát triển cho thị trường bất động sản Bắt nguồn từ nhu cầu thực tế hiện naytôi thực hiện đề tài:

“Sự tác động của giá đất, giá nhà ở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội”

Để thực hiện được đề tài này, một số phương pháp nghiên cứu được sử

dụng là:

- Phương pháp điều tra: phỏng vườn một số chủ bất động sản có nhu cầu

bán bất động sản trên địa bàn quận Cầu Giấy về các thông tin như: vị trí các bấtđộng sản, kích thước, hình dạng, tình trạng pháp lý, số tầng, diện tích xây dựng,hiện trạng và cuối cùng là giá bán các bất động sản

- Phương pháp thu thập số liệu: thu thập các văn bản liên quan đến thị

trường bất động sản nh các Nghị định của chính phủ, Quyết định, Thông tư liênquan đến bất động sản, các báo cáo, hội thảo liên quan đến thị trường bất động sản.Thu thập các mẫu phiếu điều tra phân bố trên địa bàn quận Cầu Giấy

- Phương pháp tổng hợp và phân tích: từ các thông tin thu thập được tiến

hành tổng hợp và phân tích các số liệu, xác định và loại bỏ mẫu nghi ngờ, đánh giácác yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, giá nhà trên thị trường, rút ra nhận xét

Và đề tài cũng đặt ra được một số yờu cầu như: phõn tớch cỏc yếu tố tỏc độngđến giỏ bất động sản hay chớnh là giỏ đất, giỏ nhà ở để từ đú thấy được sự thay đổitrong giỏ của bất động sản như thế nào.

chơng 1 tổng quan về thị trờng bất động sản

1.1 Khỏi niệm về bất động sản, vai trũ, đặc tớnh bất động sản

Theo điều 181 bộ luật dõn sự năm 1995 của nước ta định nghĩa: bấtđộng sản là tài sản khụng di dời được bao gồm: Đất đai; nhà ở, cụng trỡnh xõydựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, cụng trỡnh xõydựng đú; cỏc tài sản khỏc gắn liền với đất đai; cỏc tài sản khỏc do phỏp luậtqui định

Qua đú cú thể hiểu bất động sản gồm hai loại vật thể chủ yếu là: đất đai,vật kiến trỳc trờn đất, thứ gắn liền với đất đai

Bất động sản cú vai trũ đặc biệt quan trọng: Đất đai là điều kiện vật

chất để con người tồn tại và tỏi sản xuất Và nhà ở là khụng gian cho conngười để ở, sinh hoạt, sản xuất Đối với mỗi quốc gia thỡ bất động sản khụngchỉ là nguồn tài nguyờn lớn mà cũn thể hiện trỡnh độ phỏt triển và tiềm năngkinh tế

Từ khỏi niệm trờn, bất động sản cú những đặc tớnh như:

Cú vị trớ cố định: khụng di chuyển được do vậy thị trường chỉ diễn ra ở

nơi nú toạ lạc và làm cho giỏ cả ở mỗi nơi mỗi lỳc một khỏc nhau

Cú tớnh lõu bền, trong đú cần phõn biệt ba loại tuổi thọ của bất động sản: Tuổi thọ của đất đai được xem như vụ hạn; tuổi thọ vật lý tức tuổi thọ

của vật liệu xõy dựng; tuổi thọ kinh tế, phụ thuộc vào mục đớch, tớnh chất sửdụng cụng trỡnh Núi chung tuổi thọ kinh tế thường ngắn hơn tuổi thọ vật lýbởi trong những trường hợp chất lượng cụng trỡnh cũn tốt nhưng vẫn phải phỏ

đi xõy dựng cụng trỡnh khỏc phự hợp với yờu cầu, mục đớch sử dụng mới

Tớnh thớch ứng: làm cho cụng trỡnh đỏp ứng kịp thời với yờu cầu của

người sử dụng nú

Tính khác biệt: từng bất động sản như: công trình, nhà, căn hộ, vườn

cây Không có sự giống nhau một cách tuyệt đối, trước hết là do diều kiệnkhông gian, môi trường tiếp cận của từng bất động sản có sự khác nhau

Tính chịu ảnh hưởng của chính sách pháp luật: Trong mỗi giai đoạn

lịch sử, Nhà nước thường đưa ra những chính sách pháp luật mới để điềuchỉnh các quan hệ pháp lý, quan hệ lợi ích kinh tế trong việc sản xuất, xâydựng, giao dịch, sử dụng bất động sản cho phù hợp với sự phát triển của nềnkinh tế xã hội

Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý của nhà nước: Thị trường nói

chung và thị trường bất động sản nói riêng thường bị ba quy luật chi phối, đólà: quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung cầu Việc phát huynhững mặt tích cực và hạn chế những mặt tiêu cực của ba quy luật này để cólợi cho quốc kế dân sinh, điều đó phụ thuộc chủ yếu vào năng lực, trình độ,phương thức quản lý của Nhà nước, bởi vì người tạo lập, mua, bán, giao dịchbất động sản thường lợi dụng các quy luật này để mưu tính thu lợi về mìnhmột cách cao nhất

Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau: Các bất động sản khi sử dụng có thể

sinh lợi cho nhau hoặc gây hại cho nhau Vấn đề này trước hết phải được giảiquyết bằng công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, thiết kế thicông, để vừa đảm bảo lợi ích của cục bộ và toàn cục, vi mô và vĩ mô, trướcmắt và lâu dài Hạn chế đến mức cao nhất những xung đột, bất lợi khi sử dụngcác bất động sản

Đắt tiền và khó chuyển đổi thành tiền mặt: Bất động sản thường có giá

trị lớn nên khi mua bán nó phải có thời gian để cân nhắc, tính toán kỹ lưỡng

và phải qua một số thủ tục cần thiết để đảm bảo an toàn cho việc mua bán loạitài sản này

Riêng đất đai thì đặc tính bất động sản thể hiện ngay trong thuộc tính của nó, đó là có vị trí cố định, hạn chế về không gian, vô hạn về thời

gian sử dụng, được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau và đất đai gắn liềnvới lãnh thổ và chủ quyền quốc gia, tài sản quý giá của mỗi quốc gia

1.2 Thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là các hoạt động giao dịch về bất động sản tạimột khu vực địa lý nhất định trong một thời gian nhất định, là đầu mối thựchiện giá trị và chuyển dịch giá trị của bất động sản thông qua quan hệ giữangười mua và người bán bất động sản theo quy luật thị trường

Tuỳ thuộc vào từng chế độ sở hữu, phạm vi hoạt động mà thị trường bấtđộng sản có sự khác biệt với nhau về tính chất cũng như phương thức hoạtđộng

Thị trường bất động sản có 4 cách phân loại:

- Phân loại theo khu vực: VD: thị trường thành phố A, thị xã B, quận C.

- Phân loại theo công dụng của bất động sản: VD: thị trường đất đai, thị

trường nhà ở, thị trường công trình công nghiệp

- Phân loại theo tính chất kinh doanh: thì có ba nhánh: thị trường mua

bán bất động sản, thị trường cho thuê bất động sản, thị trường thế chấp bấtđộng sản

- Phân loại theo thứ tự thời gian và thành phần bất động sản gia nhập thị trường:

Thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuêquyền sử dụng đất ( còn gọi là thị trường đất đai )

Thị trường cấp II: là thị trường xây dựng công trình

Thị trường cấp III: là thị trường bán hoặc cho thuê công trình

Với bất kỳ một loại thị trường nào cũng đều có ba yếu tố cấu thành là :khách thể, chủ thể, môi giới trung gian Trong thị trường bất động sản thì cácyếu tố đó được biểu hiện như sau:

- Chủ thể thị trường bất động sản: Chủ thể của thị trường bất động sản

là những đối tượng trực tiếp tham gia các giao dịch trên thị trường bất độngsản; là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và Nhà nước trong đó các chủ thể nàyvừa có thể đóng vai trò mua vừa có thể đóng vai trò bán bất động sản Nhữngchủ thể này được tham gia vào các giao dịch trên thị trường bất động sản, là

chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự, đất đai; có quyền và lợi ích độc lập, tựchủ quyết định có hay không tham gia các giao dịch trên thị trường bất độngsản Khi tham gia các giao dịch bên mua và bên bán tự thỏa thuận giá cả vớinhau, không chịu sự tác động từ bên ngoài Người bán được bán bất động sảncho người mua không phải qua kiểm soát và xét duyệt hành chính; người muađược quyền vay tiền và lấy bất động sản làm vật bảo đảm Các chủ thể khitham gia thị trường có quyền và nghĩa vụ chung.

Trong các chủ thể trên thì Nhà nước là một chủ thể đặc biệt của thịtrường BĐS vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là đại diện chủ sởhữu toàn bộ quỹ đất, có quyền giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phépchuyển mục đích sử dụng đất (Điểm c khoản 2 Điều 5 Luật đất đai 2003) Theo khoản 4 điều 5 Luật đất đai 2003 quy định: “ nhà nước trao quyền

sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất,công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định, quyđịnh quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất ” Pháp luật ở nước ta cũng chophép “ người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyểnnhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp,bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất…” Khi đó các tổ chức, hộ giađình, cá nhân từ vai trò chủ thể quan hệ đất đai trở thành chủ thể thị trườngbất động sản, các chủ thể này được tham gia chuyển dịch loại tài sản đặc biệt,tài sản quyền sử dụng đất Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước

là đại diện chủ sở hữu, “ Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đainhư sau: quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mụcđích sử dụng đất…”

- Khách thể: khách thể của thị trường bất động sản được hiểu là đối

tượng giao dịch giữa các chủ thể trên thị trường bất động sản, đó chính làhàng hoá bất động sản, đối với những quốc gia mà đất đai thuộc sở hữu tnhân, thị trường bất động sản về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai,khách thể của thị trường là đất đai đã được thương phẩm hoá Còn ở ViệtNam, do đất đai thuộc sở hữu toàn dân, các giao dịch diễn ra trên thị trườngbất động sản là các giao dịch về bất động sản nói chung và hàng hoá quyền sửdụng đất nói riêng Do đó khách thể của thị trường chủ yếu không bao gồm

đất đai theo nghĩa vật chất của nó, mà là quyền sử dụng đất và các tài sản gắnliền với đất do không thể di dời được trong không gian, các tài sản khác gắnliền với đất được gọi là vốn đất, trong đó quyền sử dụng đất là yếu tố trungtâm của bất động sản Và nh vậy quyền sử dụng đất là khách thể trung tâm củathị trường bất động sản

- Môi giới trung gian thị trường bất động sản được hiểu là cầu nối hữu

hình hoặc vô hình liên kết các chủ thể thị trường khi họ thực hiện giao dịch vềbất động sản Trong nền kinh tế thị trường hiện đại, hoạt động, tác dụng củacác cơ cấu trung gian ngày càng đóng vai trò quan trọng và là thành phầnkhông thể thiếu trong thị trường Dựa vào sự liên kết khác nhau của các chủthể thị trường mà môi giới trung gian có ba loại: Hình thức liên kết giữa cácchủ thể cung bất động sản, hình thức liên kết giữa các chủ thể cầu bất độngsản, hình thức môi giới liên kết giữa bên cung và bên cầu bất động sản, baogồm: giá cả, quan hệ cung cầu, thông tin thị trường, người trung gian thịtrường, cơ quan xét xử và trọng tài kinh tế, bảo hộ quyền lợi cho các chủ thểsau giao dịch …trong đó giá cả bất động sản là yếu tố quan trọng hơn cả Ngoài ra trong thị trường bất động sản còn có một số yếu tố như:

1 Quyền của người được chuyển quyền sử dụng đất và người được nhậnquyền sử dụng đất Những biện pháp để người nhận quyền sử dụng đất

và người chuyển quyền sử dụng đất tìm đến nhau, một cơ chế thôngbáo, quảng cáo việc bán đất

2 Cơ sở xây dựng hợp đồng giữa người mua và người bán – văn bản viếthoặc một số phương pháp thông dụng được cộng đồng chấp nhận màngười mua và người bán có thể thực hiện được Tự thoả thuận giá bánkhông có sự can thiệp của bên ngoài

3 Biện pháp thu thập thông tin về đất đai- thường lấy tin ở cơ quan đăng

ký đất Những thông tin liên quan bao gồm: Quyền sở hữu của ngườibán, những hạn chế về quyền sử dụng đất và hưởng lợi trên đất đối vớingười mua, nghĩa vụ về tài chính của người bán ( liên quan đến đất đó)chưa giải quyết trước khi bán trở thành nghĩa vụ của người mua Khichuyển nhượng thường phải xem người bán đã trả bao nhiêu, còn nợ

bao nhiêu (ví dụ về thuế đất) để người mua khấu trừ cho người bán, kếhoạch của Nhà nước trong tơng lai tác động đến đất đó.

4 Biện pháp để người bán bảo đảm chuyển quyền về đất cho người mua.Nói chung, phải qua kê khai đăng ký chuyển quyền ở nơi đăng ký

5 Biện pháp bảo đảm quyền sở hữu đứng tên người mua để loại bỏ nhữngmối đe doạ đến quyền đó Nói chung là phải đăng ký công khai hoặctuan theo trình tự thủ tục thông dụng

6 Quyền người mua được vay tiền lấy đất làm vật bảo đảm người vay vàcho vay được tự do thoả thuận mức cho vay không qua kiểm soát tàichính Biện pháp đảm bảo thật an toàn cho chủ nợ, nghĩa là để chủ nợkhông bị mất một số quyền lợi liên quan đến đất đã thế chấp do dất đotrước đây đã chuyển nhượng và không biết có mắc nợ hoặc bị kiện cáohay không Quyền chủ nợ được hành động khi con nợ không trả đủ nợ.Nói chung, bao gồm quyền chủ nợ được công khai phát mại quyền sửdụng đất để thanh toán nợ

7 Đảm bảo Nhà nước thu được đầy đủ thuế chuyển quyền và luôn luônhiện chỉnh số liệu thuế thu được Vai trò của Nhà nước trong việc xâydựng một hành lang pháp lý đầy đủ và thành lập một cơ quan quản lý,điều tiết hỗ trợ cho thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh

Tính đặc thù và tính quy luật về sự vận động của thị trường bất

động sản

- Tính đặc thù:

Thực chất là thị trường giao dịch nhằm giải quyết về lợi ích giữa ngườimua và người bán bất động sản, nó thường bị chi phối bởi các quy hoạch sử

dụng đất, quy hoạch đô thị, quy tắc xây dựng ; thị trường bất động sản mang

tính khu vực do bất động sản là cố định, tức lầ bất động sản ở mỗi nơi, mỗikhu vực có những điều kiện, quan hệ cung cầu, mức giá cả tơng ứng với khu

vực đó; cần có dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp có trình độ cao, có lương tâm

nghề nghiệp để đảm bảo lợi ích chính đáng cho cả người mua và người bán

bất động sản; dễ mất cân bằng cung cầu, dễ dẫn đến độc quyền do sự tự do

cạnh tranh và số lượng bất động sản có hạn trong khi nhu cầu lại lớn; thị

trường bất động sản thường ít hơn thị trường động sản về số lượng lần muabán, xong giá trị bất động sản của mỗi lần mua bán nhìn chung lại lớn hơnnhiều so với động sản.

- Tính quy luật:

Trong quá trình vận động, thị trường bất động sản luôn bị tác động bởicác yếu tố giá cả, cung cầu, cạnh tranh Sự tác động này là tất yếu mang tínhquy luật (quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh)

a Quy luật giá trị:

Được biểu hiện thông qua giá cả, nó là nội dung chủ yếu của cơ chế thịtrường, nó tự phát và điều tiết các hoạt động kinh tế nh ư sản xuất, tiêu dùng

và quan hệ cung cầu Nó cung cấp thông tin cho nhà nước để điều tiết vĩ mônhằm cân bằng cung cầu, bảo đảm cho thị trường bất động sản được bình ổn,giảm bớt những cơn sốt giả tạo về đất nói riêng và bất động sản nói chung.Gía cả ở đây được hiểu là giá trị thị trường, giá thực tế (gồm giá mua bán vàgiá cho thuê)

b Quy luật cung cầu:

Được hiểu thông qua quan hệ giữa lượng bất động sản có thể bán ra củabên bán và sức mua bất động sản của bên mua Nó thường xuyên mâu thuẫntrên 4 mặt: số lượng, kết cấu, không gian, thời gian Khắc phục được mâuthuẫn này thì cung cầu được cân bằng Thông qua quan hệ cung cầu sẽ làmcho giá cả sát với giá trị Quan hệ cung cầu luôn biến động, sự cân bằng chỉ làtơng đối, còn mất cân bằng lại là phổ biến và thường xuyên, do vậy muốncung đủ cầu thì phải có thời gian và điều kiện để tạo ra lượng bất động sảncần thiết Trong đó quy luật cung và cầu trong thị trường bất động sản đượcbiểu hiện :

 Khái niệm cung - cầu:

Tổng cung và tổng cầu là hai lực lượng quyết định của “hộp đen” kinh

tế vĩ mô mang tính quy luật của nền kinh tế hàng hoá, dịch vụ hoạt động theo

cơ chế thị trường Đây là hai đại lượng luôn luôn biến đổi do chịu sự tác độngcủa nhiều yếu tố tự nhiên và kinh tế xã hội đồng thời là hai bộ phận cấu thànhnên thị trường hàng hoá dịch vụ Thị trường bất động sản là một loại trong hệthống các thị trường hàng hoá cũng không thể thiếu được hai bộ phận cơ bản

này Chúng được thể hiện thông qua giá cả cuả bất động sản ở mỗi nơi mỗilúc.

Khái niệm cầu:

Cầu về bất động sản là khối lượng bất động sản mà người tiêu dùng sẵnsàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượng bất độngsản đó trên thị trường Có một sự khác biệt lớn về quy mô phạm vi và đốitượng xuất hiện giữa cầu tiêu dùng và cầu bất động sản Cầu thực tế có khảnăng thanh toán, có những nhóm đối tượng không có nhu cầu sử dụng nhưnglại có nhu cầu đầu cơ kiếm lợi nên có cầu xuất hiện trên thị trường Chính vìvậy cầu là một phạm trù có quan hệ hết sức chặt chẽ với nhu cầu, khả năngthanh toán và điều kiện hoạt động của thị trường

Khái niệm cung:

Cung bất động sản trên thị trường bất động sản là tổng số lượng bấtđộng sản có thể sẵn sàng tham gia vào giao dịch mua bán trên thị trường tạimột thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định Tổng cung ở đâykhông hoàn toàn trùng khớp với tổng số bất động sản có được ở một quốcgia, do có những bất động sản không được tham gia vào giao dịch mua bántrên thị trường tuỳ theo pháp luật của mỗi nước quy định hoặc có những chủ

sở hữu, sử dụng nhiều bất động sản nhưng họ không có nhu cầu bán, chuyểnnhượng hay là có nhu cầu bán nhưng đòi hỏi không phải bán với mặt bằng giáhiện hành trên thị trường mà muốn chờ đợi để bán với mặt bằng giá cao hơn.Những nguồn bất động sản không được tính vào tổng cung về bất động sản tạithời điểm đó

c Quy luật cạnh tranh:

Biểu hiện qua sự giành giật lợi ích kinh tế giữa các chủ thể của lợi íchthị trường, trong đó có ba loại hình: là cạnh tranh giữa các đối tượng thuộcbên bán, cạnh tranh giữa các đối tượng thuộc bên mua, cạnh tranh giữa cácđối tượng mua và bán

Để đảm bảo cạnh tranh lành mạnh thì phải đảm bảo các yếu tố nh :thông tin phải đầy đủ, chính xác, thông suốt, kịp thời, doanh nghiệp phải có

quyền cạnh tranh trong kinh doanh, được hưởng lợi ích từ kết quả cạnh tranh

và phải chống độc quyền, chống cạnh tranh phi pháp

1.3 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

1.3.1 Một số đặc trưng cơ bản của thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay

Thị trường bất động sản ở nước ta bao gồm thị trường quyền sử dụngđất và thị trường về nhà ở, các tài sản gắn liền với đất Theo Hiến pháp năm

1992, Luật đất đai năm 2003 và Bộ luật Dân sự năm 2005 khẳng định ở nước

ta, pháp luật không thừa nhận sự tồn tại của thị trường đất đai mà chỉ ghi nhận

và bảo hộ sự tồn tại của thị trường quyền sử dụng đất

Thị trường bất động sản ở nước ta tồn tại hai loại hình thị trường bấtđộng sản: thị trường bất động sản chính thức và thị trường bất động sản phichính thức hay còn gọi là thị trường ngầm Hai loại thị trường này tồn tại songsong và đan xen lẫn nhau Thị trường ngầm bắt nguồn từ tâm lý, thói quen củamột bộ phận dân cư coi thường hoặc không hiểu biết pháp luật nên họ thựchiện các hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức giấy tờ traotay không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền Một số người dâncoi nhẹ hoặc không hiểu việc đăng ký sử dụng đất chính là một biện phápnhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của mình Mặt khác, ở nước ta hệthống thuế và các chính sách tài chính về đất đai còn nhiều bất cập với mứcthuế suất quy định quá cao so vơí thu nhập của đại đa số người lao động nên

để trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế, lệ phí khi thực hiện các giao dịch đất đai,người dân thường có xu hướng tự tìm đến thị trường bất động sản ngầm Mộtnguyên nhân khác góp phần cho sự ra đời của thị trường bất động sản ngầm

đó là hệ thống đăng ký bất động sản nói chung và đăng ký quyền sử dụng đấtnói riêng do nhiều cơ quan khác nhau thực hiện với quy trình, thủ tục hànhchính rờm rà và thiếu đồng bộ nên gây cản trở cho người dân tìm đến thịtrường bất động sản chính thức

Thị trường bất động sản gồm nhiều thị trường nhỏ, không tập trung màtrải dài trên toàn vùng, trong đó mỗi thị trường mang bản chất, quy mô và

trình độ khác nhau Do sự khác biệt về điều kiện tự nhiên, kinh tế, văn hoánên thị trường bất động sản ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển caohơn thị trường bất động sản ở nông thôn.

Trong thị trường bât động sản ở Việt Nam, việc giao đất và cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở trong những năm gầnđây đã được tiến hành khẩn trương, góp phần tăng cường công tác quản lý đấtđai Đây là tiền đề quan trọng cho sự hình thành thị trường chuyển quyền sửdụng đất đai Các chương trình phát triển nhà ở cũng như các chính sách hỗtrợ vốn cho các hoạt động phát triển nhà ở cho các địa phương, chính phủ đãcho phép các địa phương sử dụng phần lớn nguồn tiền thu về sử dụng đất đôthị để phát triển kết cấu hạ tầng đô thị và lo nhà cho người có thu nhập thấp.Chính phủ cũng cho phép các địa phương giữ lại toàn bộ số tiền thu từ việcbán nhà thuộc sở hữu Nhà nước dùng cho các phương án phát triển và cải tạonhà ở

Tuy nhiên, thị trường bất động sản ở nước ta đang thiếu một khungpháp lý hoàn chỉnh, đồng bộ để bảo hộ Các quy định liên quan đến thị trườngbất động sản được ban hành nằm rải rác ở các văn bản pháp luật khác nhaunhư: Luật đất đai năm 2003, Bộ luật dân sự năm 2005, Luật về nhà ở năm

2005, Luật xây dựng năm 2003… mà chưa có một đạo luật độc lập điều chỉnhtrực tiếp các hoạt động kinh doanh bất động sản Hơn nữa, muốn thị trườngbất động sản hoạt động lành mạnh thì công tác đăng ký bất động sản có ýnghĩa rất quan trọng nhưng hiện vẫn chưa có một đạo luật riêng để điều chỉnhthống nhất hoạt động này

Thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay hoạt động thiếu tính chuyênnghiệp: thiếu các tổ chức chuyên nghiệp tham gia hoạt động kinh doanh bấtđộng sản; tiềm lực tài chính của các doanh nghiệp kinh doanh không dồi dào;phương thức kinh doanh không mang tính chuyên nghiệp, hiện nay có cảnhững doanh nghiệp kinh doanh mang tính “chộp giựt”, “thời vụ” Thiếu các

tổ chức trung gian, môi giới chuyên nghiệp hoạt động mang tính chất hỗ trợ,thúc đẩy sự phát triển của thịt trường bất động sản Thiếu các sàn giao dịchmang tính chuyên nghiệp của thị trường bất động sản để thúc đẩy thị trườngnày phát triển lành mạnh Do đó trong khoảng 10 năm trở lại đây thị trường

bất động sản ở Việt Nam đã trải qua 3 lần biến động lớn là những dấu mốc lớntrong giai đoạn hình thành và phát triển: lần thứ nhất vào các năm 1994 –

1996, lần thứ hai vào các năm 1997 – 1999, lần thứ ba bắt đầu từ năm 2004cho đến nay đang diễn ra rất sôi động và nóng hổi và lần này có quy mô,phạm vi rộng lớn hơn, tính chất phức tạp hơn các lần trước, nó đã và đang làbài toán làm đau đầu các nhà quản lý và yêu cầu một hướng giải quyết hợp lý,phù hợp trong giai đoạn này

1.3.2 Các khu vực của thị trường bất động sản :

- Thị trường đất đai: bao gồm các loại hình sử dụng đất như: đất đô

thị, đất ở, đất nông nghiệp

- Thị trường nhà ở: thuộc khu vực tư nhân thường có hai loại:

+) Loại thứ nhất là nhà ở gắn liền với đất đai gồm những căn nhà riêngbiệt và những dãy nhà xây cùng một kiểu, những căn nhà riêng biệt ở vị trítốt, có tiền thuê cao, sử dụng phổ biến cho các lĩnh vực kinh doanh, các côngty…

+) Loại thứ hai là những khu chung cư có vị trí thuận tiện với các điềukiện tốt có thể bán hoặc cho thuê với mức giá cao Những nhà công cộng cónhiều phòng vói kích thước khác nhau, nhằm đáp ứng nhu cầu của nhữngngười thu nhập thấp

- Thị trường văn phòng:

Trong thị trường này cần đầu tư nhiều chất xám và tri thức hơn thịtrường nhà ở Trong khi xây dựng cần chú ý đến những yếu tố vô cùng quantrọng như: địa điểm, chức năng, kiến trúc, nguyên vật liệu xây dựng và trangthiết bị để trang bị cho phù hợp, theo kịp với những tiêu chuẩn hiện đại.Trong đó các khu văn phòng thường được chọn ở những vị thế tại các khutrung tâm kinh doanh rất thuận tiện cho nhân viên và khách hàng

- Thị trường các khu thương mại và các cửa hàng bán lẻ:

Vấn đề quan trọng ở đây là vị trí tốt từ đó quyết định đến việc tạo ra thunhập ổn định với tiềm năng phát triển thích hợp Tiếp đó là kiểu cách bài tríthuận tiện, trang trí hấp dẫn, chất lượng của môi trường xung quanh cũng nh

có bãi đỗ xe, những yếu tố đó sẽ khẳng định giá trị của cửa hàng

- Thị trường bất động sản cho công nghiệp:

Các công trình công nghiệp mang đặc trưng không dễ dàng chuyển đổisang sử dụng cho các lĩnh vực khác Gía trị của công trình phụ thuộc vào dunglượng hoạt động công nghiệp, khả năng sẵn có về cung cấp lao động, vật tưthị trường

- Thị trường bất động sản đặc biệt: Các xưởng đóng tàu, nhà máy hoá

dầu, trạm xăng, …

1.3.3 Gía cả bất động sản trên thị trường :

Trong nền kinh tế thị trường ở nước ta hiện nay, thực chất của giá bấtđộng sản là giá đất, bởi vì nó chiếm phần lớn gía bất động sản Gía bất độngsản chịu sự tác động các quy luật của nền kinh tế thị trường Gía đất phụthuộc vào khả năng và phương thức sinh lợi của đất (sinh lợi sinh học và sinhlợi phi sinh học), giá đất có thể ở mức cao quá so với khả năng thanh toán của

xã hội và tất yếu nó sẽ giảm xuống một cách nhanh chóng và cũng như cácloại hàng hoá khác thì giá đất cũng phụ thuộc vào lượng thông tin hai chiều vềphía người mua và người bán bất động sản, hay nói cách khác giá đất cao haythấp sẽ quyết định đến giá bất động sản

Tuy nhiên, do tính sôi động của thị trường nhà đất nên tồn tại hai loạigiá khác nhau về bất động sản đó là giá do nhà nước quy định và giá do thịtrường, trong đó gía do nhà nước đa ra nhìn chung là thấp hơn giá thị trường

Với bất kỳ một người có nhu cầu muốn sở hữu một bất động sản thìngười đó sẽ phải xem xét tất cả các yếu tố liên quan đến bất động sản đó,những yếu tố chính đó nh: tự nhiên, xã hội, pháp lý, kiến trúc Khi thấy thoảmãn thì đa ra một mức giá để có thể mua được bất động sản đó Nhưng nếumức giá thấp hơn mức giá mong đợi của chủ bất động sản thì chủ bất động sản

đó không bằng lòng và sẽ không bán, chờ một mức giá cao hơn hoặc sẽ giảmgiá mà mình mong đợi để có thể bán được bất động sản đó khi nhận thấynhững điều kiện bất lợi của mình Như vậy giá bất động sản do chủ bất độngsản quyết định và giá được các bên chấp nhận thì đó chính là giá thị trườngcủa bất động sản Và ở đây không có sự cưỡng chế, bắt ép hay đe doạ đếnngười bán cũng như người mua trong quá trình giao dịch mà là mức giá thoả

thuận giữa hai bên mua và bán đều có lợi Người mua sẽ chỉ mua nếu người

đó cho là phải chăng và người bán cũng vậy, họ chỉ bán nếu nhận được số tiền

mà mình đòi hỏi

Gía cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị thị trường của một tài sản, là

số tiền thoả thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định.

Gía trị tài sản nói chung hay giá trị bất động sản nói riêng, xét về mặtkinh tế là sự thoả mãn bốn đặc điểm cơ bản: Tính hữu dụng, nhu cầu, tìnhtrạng khan hiếm, quyền chiếm hữu và khả năng chuyển giao được So với giá

cả hàng hoá khác thì giá bất động sản có 6 đặc trưng sau :

- Tính song trùng, tức là bao gồm cả giá đất và giá công trình trên đất

- Tính khu vực, chủ yếu phản ánh địa tô cấp sai

- Có hai cách biểu hiện bằng giá mua và giá bán hoặc giá cho thuê

- Giao dịch bất động sản thực chất là giao dịch quyền lợi mà nó đemlại, quyền lợi không giống nhau thì giá cả cũng khác nhau

- Được hình thành trong từng giao dịch riêng lẻ, ngoài việc chịu ảnhhưởng của tính bất động và tính khác biệt của bất động sản còn phụ thuộc vào

tố chất cá biệt của người mua và người bán

- Giá cả bất động sản luôn luôn có khuynh hướng tăng lên vì tài nguyênđất có hạn mà con người thì ngày càng sinh sôi nhiều

1.3.4 Vai trò của thị trường bất động sản đối với sự phát triển nền kinh tế.

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường đầu vào cơ bảncủa quá trình sản xuất, kinh doanh của xã hội Thị trường bất động sản pháttriển kéo theo sự phát triển của toàn bộ hệ thống mà rõ nhất là thị trường xâydựng và tiền tệ Thị trường bất động sản còn thu hút một lực lượng lao độngkhá lớn, đóng góp đáng kể cho ngân sách, đồng thời tạo việc làm cho thịtrường xây dựng và vật liệu xây dựng, gián tiếp giúp hai thị trường này thuhút lao động, tiếp tục đóng góp cho ngân sách

Có thể khẳng định thị trường bất động sản đóng vai trò quyết định trongviệc thực hiện các kế hoạch phát triển đô thị, đẩy nhanh quá trình đô thị hoá,góp phần đắc lực vào công nghiệp hoá và hiện đại hoá đất nước.

Thị trường bất động sản là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xâydựng, mua bán nhà và mua bán quyền sử dụng đất Thúc đẩy áp dụng khoahọc kỹ thuật, cải tiến công nghệ nâng cao chất lượng nhà ở, bảo vệ và nângcao hiệu quả tài nguyên đất Thị trường nói chung, bất động sản nói riêng chịu

sự tác động tơng hỗ giữa các yếu tố cơ bản: cung - cầu, giá cả, cạnh tranh Sựtồn tại và vận động của thị trường biểu hiện ở sự vận động của các yếu tốkhông tách rời nhau Điều đó làm thúc đẩy các doanh nghiệp áp dụng tiến bộkhoa học công nghệ, cải tiến tổ chức, quản lý, thực hiện các biện pháp hữuhiệu nhằm nâng cao năng xuất lao động, hạ giá thành và nâng cao chất lượngsản phẩm, nâng cao sức cạnh tranh trên thị trường mang lại lợi nhuận cao

Tăng trưởng kinh tế và tốc độ đô thị hoá cao sẽ gây ra sức ép về cầu bấtđộng sản nói chung và nhà ở nói riêng trong xã hội Phát triển thị trường bấtđộng sản thông thoáng sẽ tạo động cơ phấn đấu và cơ hội có nhà ở cho đại bộphận người lao động, người có thu nhập thấp với giá cả chấp nhận được

Hoạt động của thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy quá trình đổimới quản lý đất đai, nhà ở và các cơ sở kinh tế, xã hội khác Thị trường bấtđộng sản được hình thành và góp phần từng bước xây dựng đồng bộ các loạithị trường khác trong nền kinh tế hàng hoá Thông qua thị trường bất độngsản, nhà nước tiếp tục bổ sung hoàn thiện pháp luật và các chính sách cũng

nh tổ chức quản lý tạo điều kiện cho thị trường mở rộng và phát triển, gópphần khắc phục tình trạng kinh doanh phi pháp, trốn thuế, đầu cơ, và các tệnạn khác xung quanh hoạt động kinh doanh bất động sản đang có chiều hướnggia tăng ở nước ta

Phát triển thị trường bất động sản góp phần tăng cường quan hệ hợptác, nâng cao trình độ xã hội hoá trong sản xuất kinh doanh Trên thị trường,các nhà kinh doanh, những người sử dụng có điều kiện tiếp xúc, có mối quan

hệ qua lại tạo ra sự mở rộng quan hệ nội bộ thị trường và các quan hệ với cácnghành, các lĩnh vực khác như xây dựng, địa chính để mở rộng thị trường

Ngành kinh doanh bất động sản đòi hỏi phải nhiều vốn, thông tin xácthực, quản lý chặt chẽ và có sức hấp dẫn cao Nếu thị trường được mở rộng,nâng cao năng lực kinh doanh và tăng cường quản lí thì khả năng thu hút vốnđầu tư lớn của các doanh nghiệp trong và ngoài nước cũng nh vốn tích luỹ củacác tầng lớp dân cư, tạo khả năng mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh, đổimới công nghệ, hợp lý hoá tổ chức quản lý, nâng cao hiệu quả của các tổ chứckinh doanh, từ đó góp phần phát triển tốt nền kinh tế.

Những vườn đề chung trình bày trên đây khi đối chiếu với thực tiễnthấy rằng: Những năm trước đây nhà nước có quy định giá đất nhưng lại thấphơn nhiều so với thực tế nên đã xảy ra rất nhiều tiêu cực trong lĩnh vực đấtđai Để khắc phục hiện tượng này, Luật đất đai 2003 đã quy định: giá đất nhànước quy định phải sát với giá thị trường, đó chính là nội dung đổi mới quantrọng của luật đất đai hiện hành, nó đã và đang từng bước làm “lành mạnhhoá” thị trường bất động sản

Phía Bắc giáp: Quận Tây Hồ, huyện Từ Liêm.

Phía Nam giáp: Quận Thanh Xuân

Phía Tây giáp: huyện Từ Liêm

Phía Đông giáp: Quận Đống Đa, quận Ba Đình, quận Tây Hồ

Quận nằm ở cửa ngõ phía Tây, một trong những khu phát triển chínhcủa Thành phố Hà Nội Trong Quận có các trục đường giao thông vành đainối thủ đô Hà Nội với chuỗi đô thị Hoà Lạc - Sơn Tây Vị trí của Quận đãđem lại nhiều lợi thế trong việc phát triển kinh tế xã hội cho Quận, đồng thờicũng đặt ra yêu cầu trong việc phát huy lợi thế và phát huy vai trò của Quậnđối với sự phát triển của thành phố

Với địa hình thuận lợi thấp dần từ Bắc xuống Nam, đất đai của quận rấttốt do có sự bồi đắp của đồng bằng sông Hồng Mặc dù vậy, chất lượng đấtngày càng giảm sút do nước thải từ các nhà máy và qua quá trình sinh hoạtcủa khu dân cư đô thị chưa được xử lý tốt nên đã gây ô nhiễm

2.1.2 Đặc điểm kinh tế xã hội :

Với dân số trong toàn quận khoảng 168.000 người (năm 2005), so vóinăm 1997 thì đã tăng gần gấp đôi Được sự quan tâm của lãnh đạo thành phố

từ lúc thành lập cho tới nay, mặc dù gặp rất nhiều khó khăn song với sự nỗ lực

và cố gắng của Đảng bộ, chính quyền và nhân dân trong toàn quận nên đã đạt

Về kinh tế, trong đó hoạt động thương mại dịch vụ được quan tâm đầu

tư, xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị, hoàn thành xây dựng mới vànâng cấp nhiều tuyến đường giao thông, đặc biệt là hệ thống chợ được Quậnđầu tư khá hoàn chỉnh tạo điều kiện cho nhân dân mua bán thuận lợi, giảiquyết được nhiều chỗ làm việc ổn định cho người lao động tại địa phương,dịch vụ thương mại hàng năm tăng 32.75% Trong đó sản xuất công nghiệpngoài quốc doanh, do coi trọng việc đầu tư, đổi mới trang thiết bị, tìm kiếmthị trường nên hoạt động sản xuất kinh doanh đạt hiệu quả thể hiện bằng giátrị sản xuất công nghiệp ngoài quốc doanh hàng năm tăng 36.45% Cùng với

đó là sản xuất nông nghiệp, do quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh nên việc sảnxuất nông nghiệp luôn trong điều kiện không ổn định, từ năm 2000 đến naydiện tích đất nông nghiệp giảm trên 300 ha (từ 394 ha năm 2000 xuống còn 78

ha năm 2004), diện tích đất nông nghiệp còn lại không có hệ thống t ới tiêunên từ năm 2003 đến nay không cấy lúa được, bà con chuyển sang trồng hoa

và rau

Trong công tác giáo dục và đào tạo: được tăng cường đầu tư về cơ sởvật chất, quan tâm, chỉ đạo, nâng cao chất lượng giáo dục toàn diện, một sốtrường học đạt chuẩn Quốc Gia như: Trường mầm non Hoa Hồng, Tiểu họcYên Hoà, THCS Nghĩa Tân Trong công tác y tế, dân số gia đình trẻ em: tổchức chỉ đạo thực hiện có hiệu quả các chương trình quốc gia về y tế, dân số,gia đình trẻ em, hoạt động Hội chữ thập đỏ đạt nhiều kết quả trong công táccứu trợ nhân đạo, phòng chống dịch bệnh và an toàn thực phẩm đạt kết quảtốt

Với công tác lao động, thương binh xã hội: Hàng năm quận đã tạo việclàm cho trên 3000 lao động, thực hiện tốt chính sách đối với người có công,

về hu, công tác phòng chống tệ nạn xã hội được triển khai sâu rộng Songsong là công tác văn hoá thông tin, thể dục thể thao đạt được nhiều kết quảđáng mừng, đời sống tinh thần của nhân dân ngày được cải thiện, tích cực đẩymạnh cuộc vận động “ Toàn dân đoàn kết xây dựng đời sống văn hoá ” tại cácphường, các trường, các đơn vị

Bên cạnh những kết quả đạt được, trong quá trình thực hiện kế hoạchphát triển kinh tế - xã hội của quận cũng bộc lộ những hạn chế chủ yếu cần

khắc phục: Kinh tế phỏt triển nhưng chưa vững chắc, hiệu quả hoạt động sảnxuất kinh doanh cũn hạn chế đặc biệt là hiệu quả hoạt động của cỏc hợp tỏc

xó sau khi chuyển đổi cũn hạn chế chưa phỏt huy hết khả năng kinh doanhdịch vụ Hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật đụ thị cú nhiều chuyển biến songchưa đỏp ứng được yờu cầu, thiếu đồng bộ; điện nước phục vụ đời sống dõnsinh, tỡnh trạng mất vệ sinh, ụ nhiễm mụi trường đang là vườn đề bức xỳc cầngiải quyết Cụng tỏc quản lớ đất đai, quản lý trật tự xõy dựng đụ thị cũn nhiềudiễn biến phức tạp, tỡnh trạng xõy dựng nhà khụng phộp và trỏi phộp cũn diễn

ra ở nhiều nơi, tệ nạn xó hội nhất là tệ nạn ma tuý cũn diễn biến phức tạp

Trước những phỏt sinh đú cú thể giải thớch qua một số nguyờn nhõnkhỏch quan như: Tỡnh hỡnh chớnh trị và kinh tế thế giới cú những diễn biếnphức tạp, đặc biệt là giỏ thị trường năm 2004 cú nhiều thay đổi khụng thuậnlợi (giỏ xăng dầu, sắt thộp tăng cao) Trong hai năm liờn tiếp xảy ra dịch bệnhtrong diện rộng ảnh hưởng đến sản xuất kinh doanh Tiếp đến là do tốc độ đụthị hoỏ và dõn số cơ học tăng nhanh làm cho hệ thống hạ tầng kỹ thuật, xó hộichưa đỏp ứng được yờu cầu của sự phỏt triển trong đời sống của nhõn dõn, mặtkhỏc một số ngành chưa cú quy hoạch chi tiết, trong đú cú một số bộ phậnnhõn dõn vẫn quen với nếp sống nụng thụn, chưa chấp hành tốt cỏc quy địnhcủa Nhà nước về quản lý đụ thị Một số nguyờn nhõn chủ quan như: Cụng tỏcchỉ đạo điều hành ở một số ngành, đơn vị, cơ sở ở một số lĩnh vực cũn lỳngtỳng, chưa sõu sỏt, thụ động, giải quyết thiếu triệt để, cỏ biệt cũn cú hiệntượng nộ trỏnh giải quyết những cụng việc cú tớnh phức tạp Kỹ năng nghiệp

vụ của một số cỏn bộ, cụng chức cũn hạn chế dẫn đến việc tham m ưu cholónh đạo thiếu kịp thời đặc biệt là ở cơ sở

2.2 Sự tác động của giá đất giá nhà ở tới thị tr ờng bất động sản tại Quận Cầu Giấy TP Hà Nội.

Cú thể khẳng định trong thị trường bất động sản thỡ cỏi chớnh là thị trường đất đai và thị trường nhà ở, bởi mọi biến động của thị trường bất động sản đều bắt nguồn từ sự biến động của thị trường đất đai và nhà ở.

Do đú mọi yếu tố tỏc động đến đất đai và nhà ở hay giỏ đất và giỏ nhà ở chớnh là tỏc động đến thị trường bất động sản Thật vậy, thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy khụng nằm ngoài phạm vi đú, cỏc yếu tố đó tỏc

trong địa bàn quận Cầu Giấy TP Hà Nội đã được thể hiện qua phân tích sau:

2.2.1 Vườn đề cung - cầu trong thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy thành phố Hà Nội.

Đối với con người nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếu, đứngthứ hai sau nhu cầu về lương thực và thực phẩm đáp ứng nhu cầu sinh hoạthàng ngày của con người, qua điều tra khảo sát thì cầu trong thị trường bấtđộng sản của quận Cầu Giấy có thể phân ra những nhóm đối tượng có nhucầu về bất động sản một cách tương đối như sau:

- Nhóm người có thu nhập cao: thường thường là muốn mua thêm đất

để nối rộng diện tích sinh hoạt hoặc mua đổi nhà phục vụ nhu cầu tinh thần

nh đổi hướng nhà, địa thế nhà, hình dáng nhà, hình dáng khu đất hay muathêm nhà có mặt tiền, vị trí thuận lợi để kinh doanh

- Nhóm người có thu nhập trung bình: gồm những người có thu nhập

vừa đủ và để ra được một ít, qua một số năm tích luỹ họ có nhu cầu mua thêm đất

để nới rộng diện tích để sinh hoạt, hoặc các gia đình có nhiều con khi đến tuổi lập rađình nên muốn ra ở riêng, nhu cầu của nhóm đối tượng này đang là cao trào hiệnnay

- Nhóm người có thu nhập thấp: gồm những người có thu nhập thấp,

chỉ đủ chi tiêu hàng tháng, đối tượng này gồm rất nhiều thành phần nh : giáoviên, viên chức nhỏ, những người làm công, những người mới nhập cư vào đôthị kể cả những gia đình có đông con những không có khả năng tách hộ, nhucầu của họ chỉ là căn nhà đơn giản chỉ đáp ứng nhu cầu có chỗ ngủ, đủ để sinhhoạt tối thiểu; nhà tập thể, nhà thuê là mục tiêu của họ

- Nhóm những người nghèo: gồm những người nghèo thành thị, những

người mới di cư vào, lao động tại các khu công nghiệp tập chung, nhóm nàykhông có khả năng thoả mãn nhu cầu của chính bản thân họ

Trước nhu cầu về bất động sản nh vậy thì nảy sinh các cung về bấtđộng sản chủ yếu là: Các công ty phát triển nhà đất (khu vực tư nhân) ; Cáccông ty kinh doanh môi giới nhà đất: hoạt động nhờ vào % môi giới và “hoahồng”, họ rất nhạy bén với các thông tin liên quan đến bất động sản ( từ các

chủ trương mới của nhà nước đến các dự án phát triển, các dự án đầu t ư, cácnhu cầu mới xuất hiện của xã hội ), hạn chế của loại hình này là tiềm lực yếu,

ít có khả năng đầu tư; và thành phần không thể thiếu trong cung thị trường bấtđộng sản là: các chủ sở hữu bất động sản cần bán, họ có trong tay từ một đếnnhiều bất động sản cần tung ra thị trường với nhiều lý do như: tăng diện tích

ở, thay đổi địa điểm sống, tìm bất động sản khác thoả mãn nhu cầu tâm linh,trong quá trình dịch chuyển họ đã tự nhiên tham gia vào thị trường bất độngsản

2.2.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến cung - cầu bất động sản trong thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy thành phố Hà Nội.

2.2.2.1 Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản:

1 Sự tăng trưởng về dân số:

Tăng trưởng về dân số là nhân tố làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hội

và theo đó cầu về bất động sản (nhà ở và đất đai) tăng lên Sự gia tăng dân số

là áp lực lớn làm tăng nhu cầu về bất động sản Dân số làm tăng quy mô giađình độc lập, các gia đình truyền thống, đa thế hệ ngày càng giảm dần, thayvào đó là sự gia tăng nhanh chóng của số lượng các gia đình hạt nhân Điều đó dẫnđến cầu về bất động sản tăng lên một cách tương ứng Sự gia tăng dân số không chỉlàm tăng nhu cầu về bất động sản mà còn làm tăng thêm nhu cầu về các hoạt độngdịch vụ thương mại, y tế, văn hoá giáo dục, đều là các nhân tố làm tăng cầu về bấtđộng sản

Tại địa bàn quận Cầu Giấy từ năm 1997 cho đến năm 2005 dân số tăngmạnh mẽ, nếu như khi thành lập dân số trong toàn quận khoảng 85000 ngườithì cho đến năm 2005 đã là khoảng 168.000 người, với mức độ tăng dân sốmạnh mẽ nh vậy dự kiến trong vòng 5 năm tới tức là từ năm 2005 cho đếnnăm 2010 thì dân số trong toàn Quận sẽ là 215.000 người, do đó báo hiệumột nhu cầu lớn về mọi lĩnh vực khác nhau trong đó nhu cầu về nhà ở, bấtđộng sản là vườn đề đáng quan tâm trong toàn quận, sẽ dẫn đến sự thay đổilớn về cơ cấu của thị trường bất động sản

2 Tác động của thu nhập và việc làm:

Nhu cầu về bất động sản tăng lên không ngừng do sự gia tăng của quy

mô dân số, quy mô gia đình và sự đòi hỏi nâng cao chất lượng cuộc sống, sựtác động của việc làm và thay đổi thu nhập cũng ảnh hưởng lớn đến cầu bấtđộng sản Nếu mức thu nhập tăng lên cho phép phần lớn các nhu cầu trở thànhnhu cầu có khả năng thanh toán thì khi đó rõ ràng cầu về bất động sản tănglên Mối quan hệ giữa thu nhập và cầu bất động sản hết sức chặt chẽ, khi thunhập còn thấp thì các khoản thu nhập phải ưu tiên thoả mãn các nhu cầu thiếtyếu về vật phẩm nuôi sống và duy trì sự tồn tại của con người, khi các nhucầu đó được thoả mãn thì phần thu nhập dư sẽ được chuyển sang giải quyếtnhu cầu về nhà ở, do vậy thu nhập tăng lên thì cầu về bất động sản cũng tănglên rõ nét, nhưng ngược lại khi nhu cầu về nhà ở được giải quyết mà thu nhậpvẫn tăng lên thì cầu về bất động sản cũng sẽ chậm dần lại

Cùng với sự tác động của thu nhập thì việc làm và nghề nghiệp cũng cótác động rất lớn đến thay đổi về cầu bất động sản Vì tình trạng việc làm vànghề nghiệp ảnh hưởng đến sự gia tăng thu nhập của người dân, tiếp đó thìtình trạng nghề nghiệp và việc làm có những tính chất, đặc điểm của nhà ởphù hợp với yêu cầu và tính chất công việc Có những nghề nghiệp yêu cầuchủ nhà sử dụng nhà ở nh một phần địa điểm làm việc, hay đặt các mối quan

hệ nhưng cũng có những nghề nghiệp đòi hỏi nơi ở chỉ là nơi sinh hoạt ngoàigiờ làm việc, do đó sự thay đổi về cơ cấu nghề nghiệp sẽ dẫn đến sự thay đổi

về cơ cấu nhà ở sau đó là sự thay đổi về cầu bất động sản

Hiện nay trong địa bàn quận Cầu Giấy các cơ quan nhà nước chiếmngày càng nhiều lên biểu hiện rõ nhất từ năm 2000 diện tích đất trụ sở cơquan công trình sự nghiệp là 3.73 ha, cho đến năm 2005 đã lên tới 60.36 ha,diện tích đất công cộng năm 2005 là 385.53 ha so với năm 2000 tăng 128.31

ha, nhìn chung cơ cấu nghề nghiệp trong toàn quận rất đa dạng, phong phú, từbuôn bán kinh doanh lớn, nhỏ, từ làm công nhân viên chức đến mở công tykinh doanh riêng, từ làm nghề truyền thống đến đi làm thuê, đặc biệt trong địabàn quận đang được đầu tư mạnh về cơ sở hạ tầng nhằm thu hút nguồn nhânlực, các trung tâm thương mại được xây dựng càng nhiều nên nhu cầu về bấtđộng sản cũng biến đổi theo mạnh mẽ, quận Cầu Giấy là một trong nhữngquận có nhiều cán bộ ở địa bàn khác, học sinh, sinh viên học tại các trườngđại học hay những người đi làm thuê từ địa phương khác tới thuê nhà ở do đóđóng góp đáng kể vào cơ cấu về cầu bất động sản trong địa bàn của quận