Thực trạng và giải pháp tăng cường công tác quản lý Nhà nước về đất Đô thị qua ví dụ tại quận Cầu Giấy - TP Hà Nội .doc

Thực trạng và giải pháp tăng cường công tác quản lý Nhà nước về đất Đô thị qua ví dụ tại quận Cầu Giấy - TP Hà Nội .doc

mục lục

lời mở đầu . 3

chơng I: cơ sở lý luận về quản lý nhà nớc về đất đô thị 5

I-Khái niệm và phân loại đất Đô thị 5

1-Khái niệm về Đô thị và đất Đô thị 5

2-Phân loại đất Đô thị . 8

3-Những đặc trng cơ bản của đất Đô thị . 9

II-Vai trò quản lý đất Đô thị 11

1-Vai trò của đất Đô thị trong sự phát triển kinh tế-xã hội 11

2-Vai trò quản lý Nhà nớc đối với đát Đô thị 12

III-Nguyên tắc và nội dung quản lý đất Đô thị 13

1-Nguyên tắc quản lý 13

1.1-Đảm bảo sự quản lý tập trung thống nhất của Nhà nớc . 13

1.2-Đảm bảo sự kết hợp hài hoà giữa các lợi ích . 14

1.3-Tiết kiệm và hiệu quả 14

1.4-Đảm bảo sự kết hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất Đô thị 15

2-Nội dung quản lý Nhà nớc về đất Đô thị . 15

2.1-Điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính và định giá các loại đất Đô thị 16

2.2-Quy hoạch xây dựng Đô thị và kế hoạch sử dụng đất Đô thị . 16

2.3-Giao đất, cho thuê đất, thu hồi và đền bù đất Đô thị 17

2.4-Ban hành các chính sách và lập kế hoạch xây dựng cơ sở hạ tầng khi sử dụng đất Đô thị 19

2.5-Đăng ký và cấp GCN QSDĐ Đô thị . 20

2.6-Làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất Đô thị 21

2.7-Thanh tra, giải quyết các tranh chấp, giải quyết các khiếu nại, tố cáo và xử lý các vi phạm về đất Đô thị 23

IV-Các nhân tố ảnh hởng đến quản lý đất Đô thị 24

1-Nhân tố điều kiện tự nhiên 24

2-Nhân tố con ngời 25

3-Nhân tố kinh tế . 26

4-Nhân tố xã hội và môi trờng . 26

V-Các chỉ tiêu đánh giá kết quả và hiệu quả quản lý đất Đô thị 27

1-Kết quả trong quản lý đất Đô thị . 27

2-Hiệu quả trong quản lý đất Đô thị . 28

chơng II: thực trạng công tác quản lý đất đai tại quận cầu giấy-thành phố hànội 29

I-Khái quát chung về điều kiện tự nhiên, KT-XHquận Cầu Giấy . 29

1-Điều kiện tự nhiên 29

2-Kinh tế-xã hội .32

II-Tổng quỹ đất và hiện trạng sử dụng đất ở quận Cầu Giấy . 35

1-Tổng quỹ đất của quận Cầu Giấy 35

2-Hiện trạng sử dụng đất tại quận Cầu Giấy 37

3-Tình hình biến động đất đai của quận Cầu Giấy trong những năm vừa qua .43

III-Thực trạng công tác quản lý đất đai ở quận Cầu Giấy trong những năm gần đây . 50

1-Tổ chức bộ máy quản lý về đất đai của quận Cầu Giấy 50

2-Nội dung quản lý Nhà nớc về đất đai trên địa bàn quận Cầu Giấy-TP Hà Nội . 51

2.1-Điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính và định giá các loại đất Đô thị 52

2.2-Công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy 55

2.3-Giao đất, cho thuê đất, thu hồi và đền bù GPMB đất Đô thị 59

2.4-Công tác thực hiện các văn bản pháp luật . 68

IV-Đánh giá chung 77

1-Kết quả đạt đợc 77

2-Tồn tại và nguyên nhân 79

chơng III: một số giải pháp tăng cờng quản lý đất Đô thị. .. .82

I-Quan điểm sử dụng đất Đô thị 82

1-Quan điểm tập trung thống nhất quản lý của Nhà nớc . 82

2-Quan điểm về lợi ích 84

3-Quan điểm sử dụng đất đai tiết kiệm và hiệu quả 84

4-Quan điểm quản lý mang tính kế thừa và tính hệ thống . 85

II-Một số giải pháp về quản lý đất Đô thị 86

Lời mở đầu

Nói đến đất đai thì không ai có thể phủ nhận đợc vai trò to lớn của nó đối vớisự sống của con ngời cũng nh của các sinh vật trên hành tinh này Nếu không cóđất đai thì không thể nào có sự tồn tại của con ngời và các sinh vật khác Nó nh làmột sản phẩm của thiên nhiên đã ban tặng cho con ngời và bằng trí thông minhcũng nh sự sáng tạo của mình mà con ngời đã biết đón nhận và khai thác nó đểphục vụ cho nhu cầu phát triển của mình.

Đối với mỗi quốc gia, đất đai đóng vai trò quan trọng trong sự phát triểnkinh tế-xã hội Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các Thành phố, làng mạc, cáccông trình công nghiệp, giao thông Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sảnxuất vật chất của xã hội nh là một t liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn đầu vàokhông thể thay thế ở nớc ta với một diện tích nhỏ và dân số lại rất đông nên nhucầu sử dụng đất là rất cao, đặc biệt là trong giai đoạn hiện nay khi mà quá trìnhĐô thị hoá đang diễn ra mạnh mẽ, đòi hỏi Nhà nớc phải quản lý làm sao cho việcsử dụng đất đai phù hợp và mang lại hiệu quả cao nhất.

Đất Đô thị cũng là một phần của tổng diện tích một quốc gia, của một vùng.Trong giai đoạn hiện nay, khi mà quá trình đô thị hoá đang diễn ra rất mạnh mẽ ởtất cả các vùng trên cả nớc thì nhu cầu sử dụng đất Đô thị ngày một tăng lên, màdiện tích đất Đô thị lại có hạn cho nên việc sử dụng làm sao cho tiết kiệm và hiệuquả là một bài toán khó đặt ra cho các nhà quản lý, các nhà hoạch định chiến l ợccủa Nhà nớc, đòi hỏi Nhà nớc phải tập trung thống nhất quản lý.

Từ khi chuyển đổi nền kinh tế nớc ta từ cơ chế tập trung quan liêu bao cấpsang cơ chế thị trờng có sự quản lý của Nhà nớc theo định hớng xã hội chủ nghĩathì nhu cầu sử dụng đất (nhất là đất Đô thị) của ngời dân, của các tổ chức kinh tế,chính trị, xã hội và Nhà nớc nhằm phục vụ cho việc phát triển đất nớc là rất lớn.Cho nên có nhiều vấn đề đã nẩy sinh trong quá trình quản lý và sử dụng đất đainh việc sử dụng không theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, sử dụng lãng phí,sử dụng sai mục đích đã và đang diễn ra hết sức phức tạp Các văn bản pháp luậttrong quản lý sử dụng đất đai còn thiếu đồng bộ và hạn chế đã ảnh hởng việcquản lý ở một số nơi tình trạng buông lỏng quản lý, không quản lý dẫn đến tìnhtrạng vi phạm pháp luật trong việc sử dụng đất Những vấn đề này đã đặt ra choNhà nớc phải quan tâm hơn trong công tác quản lý đất đai.

Sau một thời gian thực tập tại phòng Địa chính-Nhà đất quận Cầu Giấy TP

Hà Nội cùng với những bức xúc trên em đã chọn đề tài: ”Thực trạng và giải

pháp tăng cờng công tác quản lý Nhà nớc về đất Đô thị qua ví dụ tại quận CầuGiấy - TP Hà Nội” làm luận văn tốt nghiệp Đề tài không nghiên cứu toàn diện

vấn đề quản lý sử dụng đất đai mà chỉ nghiên cứu, kiểm tra bẩy nội dung quản lýđất Đô thị từ đó đa ra một số giải pháp và kiến nghị nhằm tăng cờng công tácquản lý đất đai ở Đô thị Để thực hiện đợc mục tiêu của đề tài này em đã sử dụngcác phơng pháp nh: nghiên cứu các văn bản Nhà nớc về quản lý đất đai, phơngpháp duy vật biện chứng, tổng hợp số liệu, phân tổ thống kê và một số phơngpháp khác.

Kết cấu của đề tài ngoài lời mở đầu và kết luận gồm 3 phần sau:

Chơng I: Cơ sở lý luận về quản lý Nhà nớc về đất Đô thị.

Chơng II: Thực trạng công tác quản lý đất đai tại quận Cầu Giấy- TP Hà Nội.Chơng III: Một số giải pháp tăng cờng quản lý đất Đô thị.

chơng I

cơ sở lý luận về quản lý nhà nớcvề đất đô thị

I-Khái niệm và phân loại đất đô thị.

Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là t liệu sản xuất đặcbiệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trờng sống, là địa bàn phân bốcác khu dân c, xây dựng các cơ sở kinh tế văn hoá, xã hội và an ninh quốc phòng.Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xơng máu mới tạo lập,bảo vệ đợc vốn đất đai nh ngày nay Đất đai có vai trò rất quan trọng trong sựnghiệp phát triển kinh tế - xã hội đất nớc, đó là t liệu sản xuất trực tiếp của kinh tếnông, lâm, ng nghiệp, là địa bàn để phát triển kinh tế công nghiệp và dịch vụ, lànhu cầu thiết yếu cho sinh hoạt của con ngời, đất đai đóng vai trò quan trọngtrong sự nghiệp bảo vệ môi trờng

1-Khái niệm về Đô thị và đất Đô thị.

1.1-Khái niệm về Đô thị.

Đô thị là nơi tập trung đông dân c, lao động, mà chủ yếu là lao động phinông nghiệp, những ngời này sống và làm việc theo một phong cách, lối sốngthành thị - đó là lối sống đặc trng bởi một số đặc điểm nh: lao động chủ yếutrong các ngành phi nông nghiệp, nhu cầu về đời sống tinh thần cao, có điềukiện để tiếp thu nhanh chóng nền văn minh tiên tiến của nhân loại, là nơi đ ợcđầu t cao về hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật và dịch vụ công cộng nhằm đảmbảo sinh hoạt thuận tiện.

Hiện nay, cả nớc có khoảng 600 Đô thị, trong đó có 4 Đô thị trực thuộcTrung ơng, Thành phố, Thị xã thuộc tỉnh và trên 500 thị trấn Căn cứ Quyết Địnhsố 132/HĐBT ngày 05/05/1990 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trởng (nay là Thủ tớngChính phủ) các Đô thị nớc ta đợc phân thành 5 loại, trong đó có 2 Đô thị loại I, 6Đô thị loại II, 13 Đô thị loại III, 67 Đô thị lọi IV, còn lại là các Đô thị loại V.

- Đô thị loại I: là những Đô thị lớn, đó là những trung tâm kinh tế, văn hoá xã hội, khoa học kỹ thuật, dịch vụ, du lịch, giao thông vận tải, công nghiệp thơngmại và giao lu quốc tế; nó có vai trò thúc đẩy sự phát triển của cả nớc, có quy môdân số trên 1 triệu dân, có tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trên 90% trong tổng sốlao động, có cơ sở hạ tầng kỹ thuật và mạng lới công trình công cộng đợc xâydựng đồng bộ, có mật độ dân c bình quân 15.000 ngời/km2.

Đô thị loại II: là những Đô thị lớn, là trung tâm kinh tế, văn hoá xã

hội, sản xuất công nghiệp, du lịch dịch vụ, giao thông vận tải, giao dịch quốctế, có vai trò thúc đẩy sự phát triển của một vùng lãnh thổ, dân số có qui môtừ 35 vạn đến dới 1 triệu ngời, tỷ lệ lao động phi nông nghiệp từ 90% trở lêntrong tổng số lao động, có cơ sở hạ tầng kỹ thuật và mạng l ới công trình côngcộng đợc xây dựng nhiều và gần đồng độ Mật độ c trú bình quân 12.000 ng-ời/km2.

- Đô thị loại III: là Đô thị trung bình lớn, là trung tâm chính trị, văn hoá

- xã hội, là nơi sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp tập trung, du lịchdịch vụ, nó có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một tỉnh.Quy mô dân số từ 10 vạn đến 35 vạn Sản xuất hàng hoá tơng đối phát triển,tỷ lệ lao động phi nông chiếm từ 80% trở lên trong tổng số lao động trong độtuổi lao động Có cơ sở hạ tầng kỹ thuật Đô thị và mạng l ới công trình côngcộng đợc đầu t xây dựng từng phần Mật độ c trú khoảng 10.000 ngời/km2(vùng núi có thể thấp hơn).

- Đô thị loại IV: là những Đô thị trung bình nhỏ, đó là trung tâm tổng

hợp chính trị, kinh tế, văn hoá - xã hội, hoặc trung tâm sản xuất công nghiệp,tiểu thủ công nghiệp, thơng nghiệp, có vai trò thúc đẩy sự phát triển của mộttỉnh hay một vùng trong tỉnh, dân số có từ 3 vạn đến d ới 10 vạn ngời, là nơisản xuất hàng hoá và có tỷ lệ lao động phi nông nghiệp từ 70% trở lên trongtổng số lao động, đã và đang đầu t xây dựng hạ tầng kỹ thuật và các côngtrình công cộng Mật độ c trú bình quân khoảng 8.000 ngời/km2.

- Đô thị loại V: là những Đô thị nhỏ, đó là trung tâm tổng hợp kinh tế xã

hội hoặc trung tâm sản xuất tiểu thủ công nghiệp, có vai trò thúc đẩy sự pháttriển của một huyện hay một vùng trong huyện Dân số có từ 4.000 ng ời đếndới 3 vạn ngời, có tỷ lệ lao động phi nông nghiệp từ 60% trở lên trong tổng sốlao động Mật độ c trú bình quân 6.000 ngời/km2 Bớc đầu xây dựng cơ sở hạtầng Đô thị và một số công trình công cộng.

Nh vậy, Đô thị phải có các yếu tố cơ bản sau:

* Là trung tâm tổng hợp hay trung tâm chuyên ngành, có vai trò thúc đẩysự phát triển kinh tế xã hội của một vùng nhất định.

* Quy mô dân số nhỏ nhất là 4.000 ngời (vùng núi có thể thấp hơn).* Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp > 60% tổng số lao động trong Đô thị,là nơi có cơ sở sản xuất và dịch vụ thơng mại phát triển.

* Có cơ sở hạ tầng kỹ thuật và các công trình công cộng phục vụ dân cĐô thị tơng đối đồng bộ.

* Có mật độ dân c đợc xác định tuỳ từng loại Đô thị phù hợp với đặcđiểm từng vùng.

1.2-Khái niệm đất Đô thị:

Theo điều 55 Luật đất đai năm 1993 và Điều 1 Nghị định 88/CP ngày17/08/1994 của Chính phủ về quản lý đất Đô thị thì:

Đất Đô thị là đất nội thành, nội thị xã, thị trấn đ ợc sử dụng để xây dựngnhà ở, trụ sở các cơ quan, tổ chức, các cơ sở sản xuất, kinh doanh, cơ sở hạtầng phục vụ công cộng, quốc phòng, an ninh và các mục đích khác.

Đất ngoại thành, ngoại thị đã có quy hoạch đợc cơ quan Nhà nớc cóthẩm quyền phê duyệt để phát triển Đô thị cũng đợc quản lý nh đất Đô thị.

Trên cơ sở quy định đó, đất Đô thị bao gồm đất nội thành, nội thị, đấtven đô đã đợc Đô thị hoá, gắn với phần đất nội thành, nội thị một cách hữu cơvề chức năng hoạt động, cơ sở hạ tầng và cơ cấu quy hoạch không gian Đôthị, các vùng đất sẽ Đô thị hoá nằm trong phạm vi, ranh giới quy hoạch xâydựng Đô thị đã đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền phê duyệt.

Nói đến đất Đô thị, ta không thể nói đến một mảnh đất hoang vắng, nằmtrên một khu đất cũng hoang vắng mà phải là đất đợc đầu t dịch vụ, cơ sở hạtầng kỹ thuật tức là đợc nối với mạng lới đờng, điện, cấp thoát nớc và thôngtin, có vị trí thuận lợi tiếp cận với các dịch vụ xã hội Nh vậy, về bản chất đấtĐô thị đã đợc phân biệt khác với đất nông thôn, nơi mà nguyên tắc tự cung, tựcấp, tự sản, tự tiêu vẫn chiếm u thế.

Trong cái sôi động của nền kinh tế thị tr ờng, lợi nhuận kinh tế đợc đặtlên vị trí hàng đầu trong mọi hoạt động kinh doanh Trong cuộc sống lợi íchcủa cá nhân, của ”cái tôi” cũng đợc đề cao và theo đuổi Ngời sử dụng đấtkhông tránh khỏi quy luật đó trong quá trình sử dụng lô đất của mình Mọitập hợp những ngời sử dụng đất liền kề nhau, đang theo đuổi những mục đíchkinh tế và cuộc sống khác nhau thì những mâu thuẫn trong sử dụng đất gâytác động qua lại và không thể tránh khỏi Những tác động qua lại đó đ ợc gọilà ”hiệu quả tràn” của sử dụng đất Có những hiệu quả tràn mang tính tíchcực, nh việc xây dựng một trung tâm thơng mại trên một miếng đất nói chungsẽ có tác dụng tích cực đến giá trị những lô đất xây dựng xung quanh Cũngcó những hiệu quả tràn mang tính tiêu cực nh một xởng sản xuất sẽ gây tiếng

ồn, mùi khó chịu và tăng lu lợng giao thông cho khu vực, gây ảnh hởng xấuđến chức năng sử dụng của các lô đất bên cạnh.

Khi xã hội ngày càng phát triển, mức sống đ ợc nâng cao, hình thức sởhữu đất, hoặc t nhân hoặc Nhà nớc, dờng nh không đóng vai trò quan trọngnữa mà nhờng chỗ cho tính chất và sự ổn định của quyền sử dụng đất ở cácnớc phát triển, sở hữu đất t nhân dần dần không còn mang tính chất tự do nữanh ý nghĩa ban đầu của nó Hệ thống pháp luật ngày càng chặt chẽ cùng vớisự can thiệp của Nhà nớc Trớc hết chủ sở hữu đất không đợc sở hữu các tàinguyên nằm trong lòng đất cũng nh khoảng không gian trên bầu trời.

Tuỳ theo các quy định đặc thù của mỗi địa ph ơng, đất t cũng phải đợctrao quyền sử dụng cho mục đích công nh quyền đi qua, quyền thông thoáng,quyền đặt các đờng ống kỹ thuật… Chức năng sử dụng đất thì do các nhà quy Chức năng sử dụng đất thì do các nhà quyhoạch phân vùng phân định, mọi thay đổi đều phải xin phép Thành phố Cáchoạt động xây dựng biến đổi cấu trúc sử dụng đất và công trình, cây xanh trênđó đều phải đợc hệ thống pháp luật quy định và kiểm soát chặt chẽ Đất tcũng chịu quyền cỡng chế và quyền mua lại của Nhà nớc khi nó cần cho mộtdự án xây dựng công cộng Do vậy, ở nhiều n ớc việc thuê đất ổn định trongmột thời gian dài 55 năm hoặc 99 năm với khả năng kéo dài hợp đồng cũng t -ơng đơng với sở hữu suốt đời của một lô đất.

2-Phân loại đất Đô thị.

Dựa vào mục đích sử dụng, đất Đô thị đợc chia ra làm các loại sau:

* Đất sử dụng vào mục đích công cộng: đó là diện tích đất đ ợc sử dụngđể xây dựng các công trình phục vụ các lợi ích công cộng.

* Đất sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh: là diện tích đất chuyêndùng đợc Nhà nớc giao cho đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng vào mục đíchquốc phòng, an ninh.

* Đất ở Đô thị: là diện tích đất Đô thị đợc sử dụng vào mục đích để xâydựng nhà ở, các công trình phục vụ nhu cầu ở và khuôn viên (nếu có), phùhợp với quy hoạch đã đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền (UBND Tỉnh,Thành phố trực thuộc Trung ơng hoặc Chính phủ) phê duyệt.

* Đất chuyên dùng: là diện tích nội thành, nội thị xã, thị trấn đ ợc sửdụng vào các mục đích không phải là nông nghiệp, lâm nghiệp, làm nhà ở.

* Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp: là đất nội thành, nội thị xã, thị trấnđợc sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp (trồng cây hàng năm, cây lâu

năm, chăn nuôi thuỷ hải sản, ) và lâm nghiệp (rừng cây, lâm viên, v ờn ơmcây, ).

* Đất cha sử dụng: là phần đất đã đợc quy hoạch để phát triển Đô thị ng cha đợc sử dụng đến bao bồm đất cha sử dụng và đất không thể sử dụng đ-ợc Trong Đô thị phần đất này thờng còn với tỷ lệ thấp.

nh-3-Những đặc trng cơ bản của đất Đô thị.

- Đặc trng thứ nhất: đất Đô thị có nguồn gốc từ đất tự nhiên hoặc đất

nông nghiệp đợc chuyển đổi mục đích sử dụng khi đã có quy hoạch và dự ánđầu t.

- Đặc trng thứ hai: tính giới hạn về mặt bằng đất và không gian xây

dựng, nhng lại có giá trị và giá trị sử dụng lớn hơn so với các loại đất khác.Đất Đô thị là đất nội thành, nội thị xã, thị trấn và đất ngoại thành, ngoạithị mà trong quy hoạch đợc phê duyệt dùng để phát triển đô thị Điểm đặc tr -ng cơ bản này có ở tất cả các loại đất, nhng nó thể hiện rõ nhất ở đất Đô thị.Chúng ta đã biết đất là tài nguyên, nguồn sống, môi tr ờng, môi sinh quantrọng nhất cho đời sống con ngời, cho sinh hoạt xã hội và cho các hoạt độngkinh doanh Đó là tài nguyên không tái sinh và rất có giới hạn Giới hạn củadiện tích đất Đô thị không chỉ là diện tích đất có giới hạn của đơn vị hànhchính: thị trấn, thị xã, thành phố khi thành lập các đơn vị hành chính đó mànó còn giới hạn cho từng loại đất đợc sử dụng trong Đô thị.

- Đặc trng thứ ba: đất Đô thị phải đợc xây dựng cơ sở hạ tầng khi sử

dụng Nh ta đã biết, tại Đô thị thì nhu cầu phát triển kinh tế diễn ra rất mạnh,đây là nơi tập trung các cơ quan quản lý đầu não, là trung tâm kinh tế, vănhoá của một vùng hoặc một quốc gia đồng thời cũng là nơi tập trung dân cđông cho nên việc xây dựng cơ sở vật chất để phục vụ đời sống của dân ccũng nh là điều kiện để phát triển kinh tế xã hội, thu hút đầu t của vùng đóhay quốc gia đó Cơ sở hạ tầng Đô thị là yếu tố phản ánh mức độ phát triển vàtiện nghi sinh hoạt của ngời dân Đô thị Cơ sở hạ tầng gồm cơ sở hạ tầng kỹthuật nh: giao thông, điện, nớc, hệ thống cống rãnh, năng lợng, thông tin, vệsinh môi trờng và cơ sở hạ tầng xã hội nh: nhà ở, công trình văn hoá xã hội,giáo dục đào tạo, y tế, nghiên cứu khoa học, công viên, cây xanh

Đất Đô thị còn có tính kế tục lâu bền Giá trị sử dụng và hiệu ích đầu tcủa đất Đô thị có tính lâu dài và tính tích luỹ, trong điều kiện sử dụng và bảohộ hợp lý, đất đô thị có thể đợc sử dụng nhiều lần liên tục và đợc cải thiện vàkhông ngừng nâng cao về giá trị Đây là đặc tr ng cơ bản và quan trọng nhất

để xác định tầm quan trọng cũng nh giá trị và giá trị sử dụng của đất Đô thị,nhu cầu đời sống Đô thị của dân c và các hoạt động kinh tế, chính trị của Nhànớc.

- Đặc trng thứ t: giá Đất đô thị cao hơn giá đất nông thôn, miền núi Đây

là đặc điểm phân biệt rõ nhất đất Đô thị với các loại đất khác Đất là tàinguyên có hạn, không thể tái sinh, có vị trí cố định trong không gian tức là nókhông thể nào di chuyển đợc Đất Đô thị hình thành và phát triển có vị trí cốđịnh, thuận lợi về giao thông, là nơi tập trung đông dân c , phát triển kinh tế-xã hội sôi động hơn các vùng khác Giá trị của từng lô đất trong Đô thị tr ớchết phụ thuộc vào vị trí của nó Vị trí lô đất là một yếu tố quan trọng nhất khixem xét giá cả đất đai Một khu đất có vị trí thuận lợi, giao thông đi lại dễdàng sẽ giảm đợc nhiều cho chi phí vận chuyển hàng hoá Trong sản xuất,nhà kinh doanh với mục đích thuận lợi hàng đầu sẽ chọn nơi nào có chi phísản xuất là thấp nhất, có lợi nhuận cao nhất để đầu t xây dựng, mọi ngời dânluôn có nhu cầu cuộc sống cao hơn, chọn nơi sống luôn phù hợp với điều kiệnđi làm, học tập của con em họ… Chức năng sử dụng đất thì do các nhà quy Tất cả yêu cầu này trong Đô thị đã hội tụ đủ,do đó cơ hội đầu t cao, vị trí thuận lợi cộng với cơ sở hạ tầng đầy đủ làm chogiá đất Đô thị cao hơn vùng nông thôn, miền núi với vị trí thuận lợi hơn, cơsở hạ tầng cha có hoặc có nhng thiếu và yếu Nh vậy, giá đất Đô thị cao hơnvùng nông thôn, miền núi là phù hợp với quan điểm lý luận của Mác và phùhợp với thực tiễn.

II-Vai trò quản lý đất Đô thị.

1-Vai trò của đất Đô thị trong sự phát triển kinh tế-xã hội.

Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trớc lao động và cùng với quá trình lịchsử phát triển kinh tế-xã hội, đất đai là điều kiện chung của lao động Đất đai đóngvai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài ngời Nếu không cóđất đai thì rõ ràng không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, một quá trình laođộng sản xuất nào, cũng nh không thể nào có sự tồn tại của loài ngời Đất đai làmột trong những tài nguyên vô cùng quý giá của loài ngời, điều kiện cho sự sốngcủa động thực vật và con ngời trên trái đất Đất đai là tài sản quốc gia vô cùng

quý giá, là kết quả của quá trình đấu tranh, lao động hàng nghìn năm nay củanhân dân ta, là t liệu sản xuất đặc biệt không có gì thay thế đợc, nó tham gia vàotất cả các hoạt động của đời sống kinh tế-xã hội, là thành phần quan trọng hàngđầu của môi trờng sống, là địa bàn phân bố các khu dân c, xây dựng các cơ sởkinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng… Chức năng sử dụng đất thì do các nhà quyĐất đai là địa điểm, là cơ sở củacác thành phố, làng mạc, các công trình công nghiệp, giao thông.

Sau khi chuyển sang nền kinh tế thị trờng, mọi tiềm năng của lực lợng sảnxuất đã và đang đợc khai thác, phát huy mạnh mẽ Bên cạnh các doanh nghiệpNhà nớc giữ vai trò chủ đạo trong nền kinh tế quốc dân, các thành phần kinh tếkhác cũng đang có điều kiện phát triển lành mạnh nhằm đóng góp nhiều hơn nữatạo ra sản phẩm xã hội Một thành phần quan trọng và kiên quyết của đầu t vàotrong quá trình sản xuất kinh doanh là đất Đô thị, trong cấu trúc đất – lao động– t bản, nh các nhà kinh tế chính trị đã chỉ ra Nhu cầu về đất mở rộng sản xuất,mở cửa hàng, dịch vụ, lập văn phòng giao dịch, giới thiệu sản phẩm… Chức năng sử dụng đất thì do các nhà quyđã làm sôiđộng thị trờng bất động sản Với vai trò một t liệu sản xuất không thể thiếu đợc,đất luôn luôn có mặt trong các ý tởng kinh doanh của mọi nhà doanh nghiệp.Trong lĩnh vực nhà ở, đất Đô thị ngày càng trở nên là một hàng hoá tiêu dùng đặcbiệt và là bộ mặt xã hội quan trọng của ngời ở Nh vậy đất Đô thị là yếu tố cầnthiết để cho con ngời tiến hành sản xuất và mọi hoạt động khác Trên địa bàn Đôthị, đất là điều kiện vật chất cơ bản không ngừng giây phút nào thiếu đợc đối vớisự phát triển kinh tế-xã hội Đô thị Đất Đô thị đợc sử dụng vào những mục đíchkhác nhau, trình độ hợp lý của việc sử dụng nó có tác động trực tiếp tới hiệu quảcao hay thấp của sự phát triển kinh tế Đô thị.

2-Vai trò quản lý Nhà nớc đối với đất Đô thị.

Đất đai là nhu cầu vật chất và thiết yếu của loài ngời, là yếu tố quan trọngbậc nhất cấu thành nên thị trờng bất động sản Tăng cờng năng lực và hiệu quảquản lý Nhà nớc đối với đất đai đợc bắt nguồn từ nhu cầu khách quan của việc sửdụng có hiệu quả tài nguyên vô cùng quý giá và có hạn là đất đai (nhất là đối vớiđất Đô thị), đáp ứng nhu cầu đời sống của nhân dân và do tính định hớng xã hộichủ nghĩa ở nớc ta quy định Vai trò quản lý Nhà nớc đối với đất Đô thị ở nớc tađợc thể hiện thông qua quy hoạch chiến lợc, quy hoạch, lập kế hoạch phân bổ đất,thông qua công tác đánh giá, phân hạng đất, ban hành và tổ chức thực hiện phápluật đất đai, thông qua việc ban hành và thực hiện hệ thống chính sách về đất Đôthị, thông qua việc kiểm tra, giám sát quản lý và sử dụng đất nhằm: điều chỉnh

các quan hệ đất đai, bảo vệ chế độ sở hữu đất đai, sử dụng đất cho hợp lý và hiệuquả Đây cũng là ba nhiệm vụ cơ bản của quản lý đất đai.

Quản lý để điều chỉnh các quan hệ đất đai giữa ngời sử dụng đất với Nhà ớc, giữa những ngời sử dụng đất với nhau: Quan hệ đất đai bao gồm quan hệ sởhữu, quan hệ sử dụng, quan hệ cung cầu… Chức năng sử dụng đất thì do các nhà quy trong đó quan hệ sở hữu và quan hệ sửdụng là hai quan hệ cơ bản nó phản ánh quan hệ mang tính pháp lý và tính kinh tếtrong đất đai Tính pháp lý thể hiện trong quyền sở hữu đất đai nó gồm 3 quyền làquyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt Ba quyền này thuộc về ngờisở hữu đất đai Khi quyền sử dụng đợc ngời sở hữu đất đai giao cho ngời khác tứclà có sự phân tách quyền sở hữu và quyền sử dụng thì quan hệ đất đai mang tínhkinh tế đợc hình thành Đó là việc ngời sử dụng đất phải trả một khoản tiền sửdụng đất cho ngời sở hữu đất Đây chính là thuế đất ngày nay và là gốc của giá cảđất đai Quan hệ đất đai ở đây thể hiện trong thực tế giữa ngời sở hữu đất đai vớingời sử dụng đất đai, giữa ngời sử dụng đất với nhau Nhà nớc là ngời sở hữu đất,khi thực hiện vai trò quản lý của mình Nhà nớc có thể điều chỉnh đợc các quan hệđất đai cho phù hợp với sự phát triển kinh tế, phù hợp định hớng phát triển cua đấtnớc.

n-Bảo vệ chế độ sở hữu đối với đất đai: Luật đất đai năm 1993 của nớc ta đãquy định ”đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nớc thống nhất quản lý” Do vậyxét về sở hữu thì đất đai nớc ta thuộc sở hữu toàn dân hay sở hữu Nhà nớc Nhvậy, Nhà nớc tiến hành quản lý để bảo vệ chế độ sở hữu là một tất yếu Lịch sửphát triển cho chúng ta thấy, bất cứ một chế độ xã hội nào thì chế độ về sở hữuđất đai cũng đợc đa lên hàng đầu vì ai sở hữu nhiều đất đai thì ngời đó có quyềnlực trong xã hội Bảo vệ chế độ sở hữu đất đai chính là bảo vệ quyền lợi của họ,bảo vệ nguồn thu nhập của họ Mác nói ”quyền sở hữu đất đai chính là nguồn gốcđầu tiên của mọi của cải” Đây là một nhận định hoàn toàn chính xác Đất khôngchỉ là t liệu sản xuất mà còn t liệu sinh hoạt, là khách thể tạo nên các mối quan hệđất đai mang tính xã hội.

Nh vậy quản lý đất đai để bảo vệ quyền sở hữu Nhà nớc đối với đất đai, bảovệ chế độ của Nhà nớc.

Quản lý để sử dụng đất đai cho hợp lý và hiệu qủa Cùng hai nhiệm vụ trênthì quản lý đất sẽ giúp Nhà nớc nắm đợc hiện trạng việc sử dụng đất và nhữngnhu cầu sử dụng đất của các cá nhân, tổ chức từ đó Nhà nớc điều chỉnh quỹ đấtcho phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đợc phê duyệt.

Nh vậy chúng ta đã thấy đợc vai trò quản lý tối cao của Nhà nớc đối với đấtđai, đặc biệt là đối với đất Đô thị Nó thể hiện chức năng sở hữu đất đai của Nhànớc và đảm bảo cho Nhà nớc thực hiện đợc nhiệm vụ quản lý đất đai của mình.

III-nguyên tắc và nội dung quản lý đất đô thị.

- Tiết kiệm và hiệu quả.

- Đảm bảo sự kết hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất Đô thị.

1.1-Đảm bảo tập trung thống nhất của Nhà nớc.

Đất Đô thị có vai trò lớn đối với sự phát triển kinh tế của đất nớc, là tài sảncủa quốc gia nên không thể có bất kỳ một cá nhân nào, hay một nhóm ngời nàocó thể chiếm hữu tài sản chung thành của riêng và tuỳ ý áp dụng quyền định đoạtcá nhân đối với tài sản chung đó Chỉ có Nhà nớc-ngời đại diện hợp pháp duynhất của mọi tầng lớp nhân dân mới đợc giao quyền quản lý tối cao về đất đai.Điều 1, Luật đất đai năm 1993 của nớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam đãghi: “Đất đai là sở hữu toàn dân, do Nhà nớc thống nhất quản lý” để đảm bảo sửdụng hiệu quả thì Nhà nớc cần tập trung thống nhất quản lý toàn bộ đất Đô thịcũng nh các loại đất khác Để nguyên tắc này đợc đảm bảo thì Nhà nớc cần thựchiện các công cụ quản lý đất đai nh công tác quy hoạch, kế hoạch, công cụ tàichính, công cụ luật pháp… Chức năng sử dụng đất thì do các nhà quy Các công cụ này dợc thực hiện đồng bộ và vận dụngsao cho thích hợp với từng thời kỳ, từng Đô thị Thực tế cho thấy nếu các công cụquản lý đợc sử dụng hợp lý thì quyền quản lý tập trung của Nhà nớc đợc thực hiệnở mức độ cao và ngợc lại các công cụ quản lý thực hiện không tốt, không mềmdẻo thì quyền quản lý tập trung thống nhất của Nhà nớc giảm.

1.2-Kết hợp hài hòa các lợi ích.

Đất đai phản ánh mối quan hệ về lợi ích của cá nhân, tập thể và lợi ích củacộng đồng xã hội Đối với các tổ chức kinh tế, đất đai là yếu tố sản xuất còn đốivới các tổ chức chính trị xã hội, đất đai là cơ sở, la nền móng để tồn tại và pháttriển Do vậy tổ chức nào cũng phải cần có đất cho tổ chức của mình, cũng nh cho

các thành viên của mình Mặt khác đất đai là tài sản quốc gia, vì vậy nó phản ánhlợi ích chung của xã hội.

Nói đến lợi ích trớc hết phải nói đến lợi ích của con ngời, vì hoạt đông củacon ngời là hoạt động vì lợi ích Do vậy chú ý đến lợi ích của con ngời là nhằmphát huy đầy đủ tính tích cực chủ động, sáng tạo của con ngời Lợi ích không chỉlà động lực, mà quan trọng hơn nó là phơng tiện của quản lý dùng để động viêncon ngời.

Tuy nhiên, lợi ích về đất đai không chỉ liên quan đến lợi ích cá nhân mà nócòn quan hệ với lợi ích tập thể, lợi ích cua rtoàn xã hội Vì vậy cần phải kết hợphài hoà ba lợi ích trên Kết hợp hài hoà ba lợi ích tức là chúng ta phải chú ý đồngthời cả ba lợi ích đó, không để lợi ích này lấn át hoặc triệt tiêu lợi ích khác.

Quyền sở hữu và quyền sử dụng khi phân tích sẽ có sự phân định lợi ích giữangời sở hữu và ngời sử dụng đất Đất Đô thị có giá trị kinh tế cao do đó lợi íchluôn đặt lên hàng đầu nhất là trong nền kinh tế thị trờng Điều này đòi hỏi Nhà n-ớc quản lý đất phải dựa trên nguyên tắc lợi ích kinh tế giữa một bên là Nhà nớc vàmột bên là chủ sử dụng đất phải đợc phân bố hài hoà lợi ích do đất mang lại Nhvậy trong quản lý Nhà nớc phải sử dụng chính sách thuế sao cho phù hợp để kíchthích sự phát triển của đất nớc, tạo động lực cho chủ sử dụng đất sản xuất kinhdoanh trên đất có lãi.

1.3-Tiết kiệm và hiệu quả.

Đây là nguyên tắc cơ bản trong quản lý đất đai nói chung và quản lý đất Đôthị nói riêng vì bất cứ hoạt động nào dù là kinh tế hay chính trị đều hoạt độngtheo nguyên tắc này Đất đai nói chung và đất Đô thị nói riêng là có hạn trong khidân số ngày một tăng nhanh, nếu ta sử dụng lãng phí thì sẽ không thể đảm bảocho cuộc sống trong tơng lai, vì vậy ta cần phải sử dụng tiết kiệm, sử dụng đất saocho có lợi ích mang lại là cao nhất

Nh vậy, tiết kiệm và hiệu quả trong công tác quản lý đất Đô thị là mộtnguyên tắc quan trọng Yêu cầu cơ bản của nguyên tắc này là công tác quản lýNhà nớc về đất đai đòi hỏi các tổ chức và các cá nhân phải thực hiện tốt cácnhiệm vụ của mình trong việc sử dụng đất Đô thị với chi phí thấp nhất.

1.4-Kết hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất Đô thị.

Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai đã đợc ghi rõ trong Điều 1 Luật đấtđai năm 1993: ’’Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nớc thống nhất quản lý,Nhà nớc giao cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nớc,

tổ chức chính trị xã hội (gọi chung là các tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sửdụng ổn định lâu dài… Chức năng sử dụng đất thì do các nhà quy”.

Sở hữu và sử dụng là hai vấn đề hết sức phức tạp, nó có thể tập trung hoặctách riêng Để tập trung lại thì vấn đề này thuộc về ngời sử dụng đất Đô thị Họcó toàn quyền về khu đất đó cả về kinh tế và pháp lý Nhng khi hai vấn đề này đ-ợc phân tách tức là đã có sự phân chia giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng thì taphải kết hợp hai quyền này sao cho thống nhất, hợp lý để đảm bảo sử dụng đất đạthiêụ quả kinh tế cao nhất cho cả ngời sử dụng đất và ngời sở hữu đất.

ở nớc ta Đảng và Nhà nớc đã rất thành công trong công tác này Quyền sở

hữu toàn dân về đất đai không thay đổi còn quyền sử dụng thì thay đổi từ sử dụngtập thể sang sử dụng cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, tổ chức chínhtrị-xã hội.

2-Nội dung quản lý Nhà nớc về đất Đô thị.

Cũng nh các loại đất khác nội dung quản lý Nhà nớc về đất Đô thị bao gồm7 nội dung chính sau:

* Điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính và định giá các loại đất Đôthị.

* Quy hoạch xây dựng Đô thị và kế hoạch sử dụng đất Đô thị.* Giao đất, cho thuê đất, thu hồi và đền bù đất Đô thị.

* Ban hành các chính sách và lập kế hoạch xây dựng cơ sở hạ tầng khi sửdụng đất Đô thị.

* Đăng ký và cấp GCN QSDĐ Đô thị.

* Làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất Đô thị.

* Thanh tra, giải quyết các tranh chấp, giải quyết các khiếu nại, tố cáo và xửlý các vi phạm về đất Đô thị.

2.1-Điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính và định giá các loạiđất Đô thị.

2.1.1-Điều tra, khảo sát và lập bản đồ địa chính.

Điều tra, khảo sát và lập bản đồ địa chính là biện pháp đầu tiên phải thựchiện trong công tác quản lý đất Đô thị Thực hiện tốt các công việc này giúp cơquan quản lý nắm đợc số lợng, phân bố, cơ cấu chủng loại đất đai Đây là côngviệc bắt buộc đã đợc quy định rõ trong Điều 13, 14, 15 của Luật đất đai.

Việc điều tra, khảo sát, đo đạc thờng đợc tiến hành dựa trên một bản đồ hoặctài liệu gốc sẵn có Dựa vào tài liệu này, các thửa đất đợc trích lục và tiến hànhxác định mốc giới, hình dạng của lô đất trên thực địa; cắm mốc giới và lập biênbản mốc giới Tiến hành đo đạc, kiểm tra độ chính xác về hình dáng và kích th ớcthực tế của từng lô đất Trên cơ sở các tài liệu sẵn có và các hồ sơ kỹ thuật thuthập đợc sau khi đo đạc, tiến hành xây dựng bản đồ địa chính.

2.1.2-Đánh giá đất Đô thị.

Đó là việc xác định những nguồn lợi từ đất mà chúng ta có thể thu đợc trênlô đất cần đánh giá Công tác này phụ thuộc vào vị trí của lô đất, trong Đô thị thìvị trí đất quyết định phần lớn giá trị lô đất, lô đất càng gần trung tâm thì giá trịcủa nó càng lớn Khi tiến hành đánh giá ta cần xem xét khoảng cách của lô đất đóvới trung tâm Đô thị, cơ sở hạ tầng vùng đất cần định giá, giá thực tế tại địa ph -ơng Trong Đô thị định giá đất còn căn cứ vào loại Đô thị Hiện nay ở nớc ta Đôthị đợc chia thành 5 loại từ loại I đến loại V với cấp độ thấp dần từ loại I đến loạiV và giá cũng thấp dần tuỳ thuộc mỗi Đô thị, loại đờng phố để xác định mức độhoàn thiện cơ sở hạ tầng trong lô đất Đô thị.

Đánh giá đất Đô thị là cơ sở cho việc tính thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đấtkhi thực hiện giao đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, tiền thuê đất và đền bùthiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất.

2.2-Quy hoạch xây dựng Đô thị và lập kế hoạch sử dụng đất Đô thị.

2.2.1-Quy hoạch xây dựng Đô thị.

Quy hoạch Đô thị là một bộ phận của quy hoạch không gian có mục tiêutrọng tâm là nghiên cứu những vấn đề về phát triển và quy hoạch xây dựng Đôthị, các điểm dân c kiểu Đô thị Quy hoạch xây dựng Đô thị có liên quan đếnnhiều lĩnh vực khoa học chuyên ngành nhằm giải quyết tổng hợp những vấn đề vềtổ chức sản xuất, xã hội, đời sống vật chất, tinh thần và nghỉ ngơi, giải trí củanhân dân.

Đô thị hoá phát triển kéo theo sự gia tăng về số lợng dân c Đô thị, đòi hỏi sựgia tăng về đất đai xây dựng Chức năng và hoạt động của Đô thị ngày càng đadạng và phức tạp, nhu cầu của con ngời ngày càng tăng cao và liên tục đổi mới.Vì vậy quy hoạch Đô thị là những hoạt động định hớng của con ngời tác động vàokhông gian kinh tế và xã hội, vào môi trờng tự nhiên và nhân tạo, vào cuộc sốngcộng đồng xã hội nhằm thoả mãn những nhu cầu của con ngời.

Việc thiết kế quy hoạch Đô thị thờng gồm hai hoặc ba giai đoạn chủ yếu:xây dựng quy hoạch sơ đồ cơ cấu phát triển Đô thị, quy hoạch tổng thể và quy

hoạch chi tiết Quy hoạch sơ đồ phát triển cơ cấu Đô thị mang tính định hớngphát triển Đô thị trong thời gian 25-30 năm, quy hoạch tổng thể Đô thị xác địnhrõ cấu trúc Đô thị trong thời gian 10-15 năm, thiết kế quy hoạch chi tiết các bộphận của Đô thị là việc cụ thể hoá hình khối không gian, đờng nét, màu sắc và bộmặt kiến trúc trục phố, trung tâm, các khu ở, sản xuất và nghỉ ngơi, giải trí củaĐô thị.

2.2.2-Lập kế hoạch sử dụng đất Đô thị.

Khi có quy hoạch ta tiến hành lập kế hoạch phân bổ chi tiết cho xây dựngĐô thị.

Tiến hành lập kế hoạch cho từng loại đất: đất công nghiệp, tiểu thủ côngnghiệp, đất chuyên dùng, đất khu trung tâm Đô thị, đất ở Đô thị, đất cây xanh, đấtgiao thông… Chức năng sử dụng đất thì do các nhà quy Khi lập ra cần căn cứ vào quy mô Đô thị để tính tỷ lệ diện tích từngloại đất cho phù hợp Trong quá trình thực hiện quy hoạch kế hoá sử dụng đất cầnđiều chỉnh cho phù hợp thực tế cải taọ, phát triển Đô thị.

2.3-Giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất Đô thị.

2.3.1- Giao đất, cho thuê đất.

Khi xác định đợc kế hoạch sử dụng đất Đô thị thì Nhà nớc tiến hành giao đấthoặc cho thuê đất cho các chủ sử dụng có nhu cầu về đất Để đợc giao đất thì cácchủ sử dụng phải lập hồ sơ xin giao đất, mục đích sử dụng đất đợc giao, tiến hànhxây dựng bản đô hiện trạng vùng đất xin đợc giao hoặc muốn thuê và dự thảo ph-ơng án đền bù khi đợc giao đất đợc thuê đất.

Khi ngời sử dụng đất có quyết định đợc giao đất, thuê đất thì UBND Thànhphố, Thị xã, Thị trấn có trách nhiệm giao nhận đất tại hiện trờng khi ngời sử dụngđất đã nộp tiền sử dụng đất, lệ phí địa chính và các thủ tục đền bù đất theo đúngpháp luật.

Sau khi nhận đất chủ sử dụng đất phải có trách nhiệm kê khai đăng ký sửdụng đất tại UBND phờng nơi quản lý khu đất đó và tiến hành chuẩn bị đa vào sửdụng nếu trong 12 tháng kể từ ngày đất đợc giao không đa vào sử dụng thì Nhà n-ớc thu hồi lại đất đó Nếu ngời sử dụng muốn thay đổi mục đích sử dụng khu đấtđợc giao thì phải trình sơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất xem xét vàgiải quyết.

Với đất thuê khi hết thời hạn sử dụng thì ngời thuê phải dọn mặt bằng trở lạinh lúc trớc khi thuê, không phá hỏng công trình cơ sở hạ tầng có liên quan và bàngiao lại cho bên cho thuê.

2.3.2-Thu hồi đất Đô thị.

Nội dung này đợc quy định:

* Khi thu hồi đất của ngời đang sử dụng để xây dựng cơ sở hạ tầng côngcộng, an ninh quốc phòng theo quy hoạch đã đợc duyệt phải có quyết định của cơquan Nhà nớc có thẩm quyền.

* Trớc khi thu hồi, cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền phải thông báo cho ngờiđang sử dụng biết lý do thu hồi, kế hoạch di chuyển và phơng án đền bù thiệt hạivề đất và tài sản gắn liền với đất.

* Ngời sử dụng đất bị thu hồi phải chấp hành nghiêm quyết định thu hồi củacơ quan Nhà nớc có thẩm quyền Nếu không thì sẽ bị cỡng chế di rời khỏi khu đấtđó.

* Khi thu hồi để xây dựng Đô thị mới UBND Quận phải lập và thực hiện dựán di dân giải phóng mặt bằng, tạo điều kiện ổn định cuộc sống của ngời có đất bịthu hồi.

Thu hồi đất là một nội dung cơ bản trong quản lý đất Đô thị, nó góp phầnthực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Đô thị hiệu quả nhanh chóng, tạo điềukiện sử dụng đất hợp lý và hiệu qủa cao hơn Thể hiện đợc vai trò sở hữu Nhà nớcđối với đất đai.

2.4-Ban hành các chính sách và tổ chức thực thi các chính sách.

Nhà nớc ta thành lập từ năm 1945, từ đó đến nay có rất nhiều văn bản phápquy về quản lý đất đai và những văn bản hớng dẫn thực hiện chúng Các văn bản,các chính ách thờng xuyên đợc cập nhật, bổ xung cho phù hợp với yêu cầu pháttriển kinh tế của đất nớc, phù hợp với yêu cầu Đô thị hoá và phát triển Đô thị Đểkhái quát ta có thể chia ra làm các thời kỳ:

* Trớc 15/10/1993: Sở hữu Nhà nớc cha đợc tập trung thống nhất, có nhiềuloại hình sở hữu đất đai nh: sở hữu Nhà nớc, sở hữu tập thể, sở hữu t nhân Cácvăn bản thời kỳ này chỉ chú trọng đến lợi ích của một số ngời, chủ yếu là lợi íchtập thể, lợi ích Nhà nớc Đối tợng áp dụng chủ yếu của văn bản là đất nôngnghiệp về quy định khoán sản phẩm, điều chỉnh ruộng đất, đẩy mạnh cải tạođất… Chức năng sử dụng đất thì do các nhà quy Thời ký này đã ra đời Luật đất đai năm 1988 và các văn bản hớng dẫn thihành nhng Luật này còn nhiều hạn chế Nói chung trong thời kỳ này đất đai đợcquản lý rất lỏng lẻo, đất coi nh không có giá trị, giá đất rẻ, tình trạng lấn chiếm,

sử dụng trái phép là phổ biến do đất đai thuộc sở hữu tập thể, tập thể sử dụng, cánhân chỉ tham gia làm và đợc trả công theo ngày công lao động do đó họ khôngquan tâm đến hiệu quả sử dụng trong đất đai.

* Từ năm 1993 đến nay: Đợc đánh giá bằng Luật đất đai ngày 15/10/1993có hiệu lực thi hành Đất đợc giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng lâu dài, lợiích trên đất gắn liền với lợi ích ngời sử dụng đất Nhà nớc thống nhất quản lý toànbộ đất đai trên phạm vi cả nớc.

Thời kỳ này ta thực hiện nền kinh tế thị trờng, nền kinh tế bớc sang một thờikỳ phát triển sôi động, đất đai tham gia ngày càng nhiều và vai trò ngày càng tăngtrong quả trình phát triển Quan điểm đất có giá trị cũng đã đợc hình thành và ápdụng Đất đợc coi nh một hàng hoá đặc biệt, có giá trị kinh tế cao, đóng góp vàogiá trị sản xuất hàng hoá của nền kinh tế Với quan điểm này, công tác quản lýđất đai của Nhà nớc dặc biệt là đất Đô thị ngày càng đợc chú trọng bởi nó đónggóp một phần không nhỏ vào ngân sách của Nhà nớc Nhiều văn bản ra đời nhằmđiều chỉnh các quan hệ đất đai cho phù hợp, nâng cao vai trò sở hữu và quản lýđất đai Quy định quyền và nghĩa vụ của ngời sử dụng đất trong Đô thị, thực hiệngiao quyền sử dụng cho ngời sử dụng và bảo vệ lợi ích của họ Tiến hành quản lýđất đai trên 7 nội dung Có cơ quan chuyên trách ngày càng hoàn thiện cả về cơcấu và chức năng, đội ngũ cán bộ đã qua đào tạo ngày một nhiều hơn, chất lợngcao hơn.

2.5-Đăng ký và cấp GCN QSDĐ Đô thị.

Mọi tổ chức, cá nhân khi sử dụng đất đều phải tiến hành kê khai đăng kýviệc sử dụng đất với UBND phờng, thị trấn để đợc cấp GCN quyền sử dụng hợppháp đất đang sử dụng Việc đăng ký đất đai không chỉ đảm bảo quyền lợi củangời sử dụng đất mà còn là nghĩa vụ bắt buộc đối với ngời sử dụng đất Việc đăngký đất sẽ giúp cho cơ quan Nhà nớc nắm chắc hiện trạng sử dụng đất, thực hiệncác tác nghiệp quản lý, đồng thời thờng xuyên theo dõi, quản lý việc sử dụng đấtđai theo đúng mục đích.

Do yếu tố lịch sử để lại, có nhiều ngời đang sử dụng đất hợp pháp tại các Đôthị song cha có đủ các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu hợp pháp đó Chính vìvậy để tăng cờng công tác quản lý đất Đô thị cần phải tổ chức xét, cấp GCNquyền sử dụng hợp pháp cho ngời sử dụng hiện hành Việc xét, cấp GCN quyềnsử dụng đất cho những ngời đang sử dụng thờng thuộc vào các trờng hợp sau đây:

+ Cá nhân sử dụng đất có các giấy tờ hợp lệ do cơ quan có thẩm quyền củaNhà nớc Việt Nam dân chủ cộng hoà, Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam hoặcChính phủ cách mạng lâm thời Cộng hoà Miền Nam Việt Nam cấp.

+ Những ngời đang có các giấy tờ hợp lệ chứng nhận quyền sử dụng đất docác cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp, không có tranh chấp về quyền sửdụng đất và đang sử dụng đất không thuộc diện phải giao lại cho ngời khác theochính sách của Nhà nớc Việt Nam dân chủ cộng hoà, Cộng hoà xã hội chủ nghĩaViệt Nam hoặc Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hoà Miền Nam Việt Nam.

+ Các cá nhân đang sử dụng đất đã thực hiện hoặc cam kết thực hiện cácnghĩa vụ tài chính đối với Nhà nớc về quyền sử dụng đất.

Những ngời sử dụng đất Đô thị không có nguồn gốc hợp pháp, nếu không cóđủ các giấy tờ hợp lệ nh quy định song có đủ các điều kiện sau đây thì cũng đợcxem xét cấp GCN quyền sử dụng đất.

+ Đất đang sử dụng phù hợp với quy hoạch xây dựng Đô thị đợc cơ quanNhà nớc có thẩm quyền xét duyệt.

+ Không có tranh chấp hoặc không có quyết định thu hồi đất của cơ quanNhà nớc có thẩm quyền.

+ Không vi phạm các công trình cơ sở hạ tầng Đô thị và các hành lang bảovệ các công trình kỹ thuật Đô thị.

+ Không lấn chiếm đất thuộc các công trình di tích, lịch sử, văn hoá, tôngiáo đã đợc Nhà nớc công nhận.

+ Nộp tiền sử dụng đất và cam kết thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối vớiNhà nớc về sử dụng đất.

Hồ sơ xin xét, cấp GCN QSDĐ Đô thị phải bao gồm đầy đủ các giấy tờ sauđây:

+ Đơn xin cấp GCN QSDĐ Đô thị.

+ Các giấy tờ hợp lệ chứng minh quyền sử dụng đất Nếu không có đủ cácgiấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng hợp pháp thì cơ quan tiêp nhận hồ sơ phải thôngbáo liên tục trên báo địa phơng, sau 30 ngày không có ý kiến tranh chấp thì cơquan Nhà nớc có thẩm quyền xem xét giải quyết.

+ Sơ đồ lô đất xin cấp GCN QSDĐ.

Thẩm quyền cấp GCN QSDĐ Đô thị do UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộctrung ơng (gọi tắt là cấp tỉnh) cấp Cơ quan quản lý Địa chính- Nhà đất giúp

UBND Tỉnh tổ chức thực hiện việc đăng ký, xét, cấp GCN, lập hồ sơ gốc và quảnlý hồ sơ về sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất Đô thị.

Thống kê đất đai đợc thực hiện hàng năm đối với từng đơn vị xã, phờng, thịtrấn, cơ quan cấp trên có trách nhiệm tổng hợp và phân loại cho từng đơn vị Đâylà một công tác quan trọng giúp Nhà nớc nắm chắc, nắm đủ toàn bộ quỹ đất từngđịa phơng, từng loại đất để từ đó có định hớng đúng cho vấn đề quy hoạch sửdụng đất.

Theo Luật đất đai năm 1993 thì hàng năm Nhà nớc tiến hành thống kê đấtđai và 5 năm một lần tiến hành tổng kiểm kê đất đai trên phạm vi cả nớc Côngtác này giúp ta hiểu và biết đợc biến động đất đai hàng năm và nguyên nhân củanó để từ đó có hớng sử dụng sao cho đạt mục đích tiết kiệm và hiệu quả Biết đợcsố lợng, diện tích từng loại đất trong tứng vùng, cơ cấu phân bổ các loại đất nàyra sao từ đó xác định phơng hớng và biện pháp sử dụng trong thời gian tới.

2.6-Làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất Đô thị.

Chuyển quyền sử dụng đất đợc hiểu là việc ngời có quyền sử dụng đất hợppháp chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho ngời khác, tuân theo các quyđịnh của bộ Luật dân sự và pháp luật về đất đai.

Sự thay đổi chuyển dịch chủ sử dụng đất là sự vận động bình thờng, tất yếu,thờng xuyên của cuộc sống xã hội nhất là trong nền kinh tế thị trờng Vì vậy,công tác quản lý đất đai phải thờng xuyên nắm bắt, cập nhật đợc các biến động vềchủ sở hữu để một mặt đảm bảo quyền lợi chính đáng của ngời sử dụng, mặt kháctạo đièu kiện tăng cờng công tác quản lý đất đai đợc kịp thời chính xác Hơn nữalàm tốt công tác quản lý chuyển quyền sử dụng đất sẽ ngăn chặn tình trạng lợidụng quyền tự do chuyển nhợng quyền sử dụng đất để thực hiện các hành vi đầucơ, buôn bán đất đai kiếm lời, tăng cờng các nguồn thu tài chính thích đáng đốivới các hoạt động buôn bán kinh doach đất đai.

Theo quy định của Luật đất đai và Bộ Luật Dân sự thì chuyển quyền sử dụngđất gồm 5 hình thức: chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế và thế chấpquyền sử dụng đất.

+ Chuyển đổi quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng đấttrong đó các bên chuyển giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo cácnội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo quyết định của các cơ quan cóthẩm quyền đợc quy định trong Bộ Luật Dân sự và pháp luật về đất đai.

+ Chuyển nhợng quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng đất,trong đó ngời sử dụng đất (gọi là bên chuyển quyền sử dụng đất) chuyển giao đất

và quyền sử dụng đất cho ngời đợc chuyển nhợng (gọi là bên nhận quyền sử dụngđất), còn ngời đợc chuyển nhợng trả tiền cho ngời chuyển nhợng Bản chất vấn đềnày là thực hiện trao đổi hàng-tiền (mua bán) và hàng ở đây là đất đai (quyền sửdụng đất).

+ Cho thuê quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng đất cóthời hạn, trong đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trongmột thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lạiđất khi hết thời hạn thuê Thực chất ở đây là ngời chủ sử dụng đất có đất nhngkhông sử dụng hết hoặc không sử dụng thì để đảm bảo hiệu quả họ đem cho thuê.Một trờng hợp khác bên cho thuê là Nhà nớc, ngời sở hữu đất cho thuê khi ngờisử dụng đất có yêu cầu sử dụng nhng không đợc cấp đất thì phải thuê đất Để cóquan hệ thuê-cho thuê thì phải có quan hệ cung (có ngời cho thuê) và cầu (có ng-ời thuê).

+ Thế chấp quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng đất khôngđầy đủ, bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dânsự, bên nhận thế chấp để đảm bảo an toàn cho tài sản của mình trong thời hạn bênthế chấp vẫn đợc sử dụng đất ở Đô thị thờng là thế chấp cả nhà và đất, trong thờihạn này bên thế chấp không có quyền chuyển nhợng, góp vốn chuyển đổi quyềnsử dụng đất.

Ngoài ra còn có một hình thức chuyển quyền sử dụng đất mới là góp vốnkinh doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất, nó nảy sinh khi kinh tế thị trờng pháttriển nhu cầu đầu t cao, cần thiết vốn để đầu t khi đất đai có giá trị cao đặc biệt làđất Đô thị Hiện nay đất đợc coi nh một nguyên liệu đầu vào quan trọng, đợc tínhvào chi phí sản xuất hàng hoá, do đó đất đai có giá trị, nh vậy ngời kinh doanhđóng góp phần vốn là đất đai thì cũng chính là đã đầu t vào quá trình sản xuất,vấn đề này đợc pháp luật Nhà nớc ta cho phép thi hành (trớc đây không có).

Việc chuyển quyền sử dụng đất dựa trên cơ sở các bên tự thoả thuận thôngqua thực hiện bản hợp đồng Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải đợc lậpthành văn bản có chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền Chuyển quyền sửdụng đất chỉ thực hiện với đất sử dụng hợp pháp.

2.7-Thanh tra, giải quyết các tranh chấp, giải quyết khiếu nại, tố cáo vàxử lý các vi phạm về đất Đô thị.

Trong thực tế thực hiện quyền sử dụng đất luôn luôn xuất hiện những mâuthuẫn và làm phát sinh các tranh chấp Những hình thức tranh chấp đất đai thờngxảy ra trong quản lý đất Đô thị là:

+ Tranh chấp về diện tích đất đai sử dụng.

+ Tranh chấp về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất (chuyển nhợng,chuyển đổi, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất).

+ Tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất.+ Tranh chấp về bồi thờng thiệt hại về đất.+ Tranh chấp về ranh giới sử dụng đất.+ Tranh chấp về lối đi.

+ Tranh chấp về cản trở thực hiện quyền sử dụng đất (nh không cho đào rãnhthoát nớc qua bất động sản liền kề, không cho mắc dây điện qua bất động sản liềnkề… Chức năng sử dụng đất thì do các nhà quy).

Để giải quyết các tranh chấp thì theo Điều 38 Luật đất đai năm 1993 UBNDvà Toà án nhân dân các cấp tiến hành giải quyết UBND giải quyết trờng hợp ngờisử dụng đất không có giấy tờ do cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền cấp (chủ yếu làkhông có GCN QSDĐ) Toà àn nhân dân giải quyết các tranh chấp về sử dụng đấtđã có GCN QSDĐ và tranh chấp về các tài sản gắn liền với đất đó Giải quyết cáctranh chấp đợc thực hiện theo Luật đất đai hiện hành, cấp giải quyết cũng đợc quyđịnh rõ trong Luật, cụ thể nh sau:

* UBND Quận, Huyện, Thị xã, Thành phố thuộc tỉnh giải quyết các tranhchấp giữa cá nhân, hộ gia đình với nhau; giữa cá nhân hộ gia đình với các tổ chứcnếu các tổ chức đó thuộc quyền quản lý của mình.

* UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc trung ơng giải quyết tranh chấp giữa tổchức với tổ chức, giữa tổ chức với hộ gia đình, cá nhân nếu các tổ chức đó thuộcquyền quản lý của mình hoặc trung ơng.

* Trong trờng hợp không đồng ý với quyết định của UBND đã giải quyếttranh chấp, đơng sự có quyền khiếu nại lên cơ quan hành chính Nhà nớc cấp trên.Quyết định của cơ quan Nhà nớc cấp trên trực tiếp có hiệu lực thi hành.

Để nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nớc về đất đai, đặc biệt là đất Đô thị thìcông tác thanh tra, kiểm tra, giải quyết khiếu nại tố cáo phải đợc chủ trơng thựchiện, các cán bộ chuyên trách phải có đủ năng lực và tinh thần làm việc nghiêmtúc, hiểu rõ đợc công tác và nội dung quản lý Nhà nớc đối với đất đai, hiểu Luậtpháp về quản lý Nhà nớc và quản lý Nhà nớc đối với đất đai để tạo điều kiện choLuật đất đai đợc thực hiện đúng, ngời sử dụng đất đợc đảm bảo về lợi ích trongquá trình sử dụng đất.

IV-các nhân tố ảnh hởng tới quản lý đất đôthị.

Có nhiều nhân tố ảnh hởng rất lớn đến việc quản lý và sử dụng đất Đô thị, ởđây ta chỉ xem xét các nhân tố cơ bản nhất là nhân tố điều kiện tự nhiên, nhân tốcon ngời, nhân tố kinh tế, nhân tố xã hội và môi trờng.

1-Nhân tố điều kiện tự nhiên.

Con ngời tồn tại và phát triển cùng với các điều kiện tự nhiên diễn ra hàngngày, hàng giờ Con ngời không thể tạo ra cũng nh không thể kiểm soát đợc cácđiều kiện tự nhiên này, nó tồn tại bên ngoài sự mong muốn của con ngời, nó cóthể mang lại thuận lợi và có thể gây khó khăn rất lớn cho cuộc sống của con ngời.Điều kiện tự nhiên ảnh hởng rất lớn tới công tác điều tra, đo đạc, khảo sát, đánhgiá đất Đô thị Điều kiện tự nhiên ở đây chủ yếu ta xét đến khí hậu, lợng ma, cáckhoáng sản và địa hình trong Đô thị Nếu các điều kiện này thuận lợi thì công tácđo đạc, khảo sát sẽ thuận lợi ít tốn kém về thời gian và tiền bạc của Nhà nớc.Chúng ta biết công tác điều tra, đo đạc là công tác làm trên thực địa, lấy số liệungoài thực địa rồi đa về xử lý trong phòng và lập nên bản đồ địa chính Nh vậyđiều kiện tự nhiên không thuận lợi, trời ma, nớc ngập là ta không thể đo đợc, hiệnnay ta ứng dụng nhiều tiến bộ khoa học kỹ thuật vào công tác đo đạc nhng điềunày cũng vẫn phải ra thực địa thì ta mới khảo sát đợc Trong đợt khảo sát ma quánhiều thì sẽ tốn rất nhiều thời gian, số liệu cập nhập chậm, gây rất khó khăn chocông tác quản lý đất đai Mặt khác điều kiện địa hình, thổ nhỡng đất đai phức tạpthì ta phải nghiên cứu mất nhiều thời gian để có thể bố trí, phân bố các ngành sảnxuất cho phù hợp Địa hình phức tạp, gây khó khăn cho công tác thi công Vì vậy,trong công tác quản lý và sử dụng đất cần lu ý vấn đề này để bố trí đất Đô thị chophù hợp, nhất là trong điều kiện kinh tế thị trờng thì nhu cầu đất cho xây dựngngày càng nhiều.

Do đất đai có tính cố định, tính vùng nên mỗi nơi có một điều kiện khácnhau, điều kiện tự nhiên cũng có đặc tính này do vậy trong công quản lý đất Nhànớc nghiên cứu, điều tra, khảo sát cho từng vùng để phân bố đất cho hợp lý.

2-Nhân tố con ngời.

Con ngời đặt ra và thực hiện những quy định về việc sử dụng và quản lý vềđất Đô thị Trong công tác quản thì lý mục tiêu cuối cùng là bảo vệ lợi ích chocon ngời Con ngời là tổng hoà các mối quan hệ xã hội, trong công tác quản lý đấtĐô thị con ngời luôn đóng vai trò là trung tâm ở Đô thị con ngời thờng có trìnhđộ học vấn cao hơn các vùng khác-đây là điều kiện thuận lợi và cũng là điều gây

ra nhiều khó khăn trong công tác quản lý đất Đô thị-do đó việc quản lý Nhà n ớcvới đất Đô thị càng trở nên phức tạp hơn Mặt khác đất Đô thị có giá trị lớn, mứcsử dụng cao, trong khi dân số Đô thị ngày một tăng nhanh, kinh tế Đô thị ngàycàng phát triển nhất là trong cơ chế hiện nay thì nhu cầu về đất Đô thị cho sảnxuất, xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển nhà ở ngày càng cao, đòi hỏi công tácquy hoạch, kế hoạch phải điều chỉnh sao cho phù hợp với sự phát triển kinh tế-xãhội trong Đô thị, bảo đảm môi trờng Đô thị luôn xanh và sạch Đây là vấn đềđang đợc Nhà nớc quan tâm Trong vấn đề này việc giáo dục con ngời là nhân tốcơ bản, ta cần đào tạo các cán bộ có đủ đức đủ tài để lãnh đạo, quản lý đối với đấtĐô thị, pháp luật về đất đai và hớng dẫn thi hành cho phù hợp, cần giáo dục quầnchúng tự giác thực hiện luật đất đai và các chính sách liên quan, giúp họ thấy đợcquyền lợi và nghĩa vụ của họ khi đợc giao sử dụng đất

3-Nhân tố kinh tế.

Nền kinh tế phát triển, nhu cầu sử dụng đất Đô thị ngày càng cao, mức đầu ttrong quản lý là lớn, ta có thể điều tra nhanh những số liệu về đất đai (vị trí, diệntích, hình thể ) từ đó Nhà nớc lập quy hoạch, kế hoạch, nhanh chóng hoàn thiệncơ sở hạ tầng, thực thi các yêu cầu quản lý của Nhà nớc một cách nhanh chóngnhất nếu ta đủ kinh phí để trang trải cho các hoạt động.

Nhân tố kinh tế bao gồm các nhân tố nh: các công trình cơ sở hạ tầng, nhântố thị trờng, nhân tố giá cả và một số quy luật của thị trờng Trong nền kinh tếthị trờng hiện nay thì công tác quản lý đất đai bị ảnh hởng lớn bởi nhân tố kinh tế,khi mà mọi hoạt động kinh tế đều tuân theo các quy luật của thị trờng (quy luậtcạnh tranh, cung cầu, giá cả) Các nhà hoạch định chính sách, lập quy hoạch kếhoạch sử dụng đất cũng phải dựa vào cung cầu về đất đai, giá cả để hoạch định,lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất cho từng thời điểm, thời kỳ để sao cho phùhợp với yêu cầu phát triển của một vùng hoặc của cả nớc.

Trong mỗi một Đô thị khác nhau thì sẽ có điều kiện tự nhiên khác nhau,điều kiện kinh tế khác nhau thì sẽ có sự khác nhau trong quản lý và sử dụng đất.Một nền kinh tế khai thác lâu đời trên đất Đô thị hiệu quả sử dụng đất cao và nhucầu quản lý đất để sử dụng hợp lý là một việc cần thiết Nền kinh tế mới khai thácvà sử dụng (Đô thị mới) nhu cầu sử dụng đất còn ít cộng với mức đầu t cha nhiềuthì sẽ dẫn đến hiệu quả sử dụng không cao, đất còn bỏ hoang, cha sử dụng hết.Quá trình Đô thị hoá diễn ra nhanh sẽ làm một số lợng lớn đất đai tham gia vào

và phải chuyển đổi mục đích sử dụng, điều này làm phức tạp thêm quá trình quảnlý đất đai Việc đăng ký chuyển đổi mục đích sử dụng, đăng ký biến động đất đaiphải đợc làm thờng xuyên mới nắm đợc quy mô từng loại đất đa vào sử dụng chocác lĩnh vực hoạt động khác nhau.

Nh vậy, trong quản lý đất nói chung và đất Đô thị nói riêng thì nhân tố kinhtế đóng góp vai trò rất quan trọng Bộ máy quản lý đất có hoạt động hiệu quả haykhông thì phần nhiều do nhân tố kinh tế quyết định.

4-Nhân tố xã hội và môi trờng.

Các yếu tố này bao gồm chế độ xã hội, dân số, chính sách môi trờng Cácnhân tố này ảnh hởng rất lớn trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai,công tác đăng ký thống kê đất, công tác thu hồi đất, công tác giao đất và công tácthanh tra kiểm tra giải quyết tranh chấp, vi phạm pháp luật đất đai Mỗi chế độ xãhội khác nhau thì vấn đề quản lý đất đai cũng khác nhau, nh ở các nớc TBCN thìđất đai là thuộc sở hữu t nhân, cho nên việc quản lý là do t nhân tự quản lý, tựquyết định, tự chịu trách nhiệm về quyết định của mình còn Nhà nớc ta là Nhà n-ớc của dân do dân và vì dân, đất đai là thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nớc thốngnhất quản lý, Nhà nớc giao đất cho các cá nhân, tổ chức sử dụng và bắt buộc phảisử dụng theo đúng pháp luật đã quy định Hiện nay dân số nớc ta ngày một tăngnhanh đòi hỏi nhu cầu sử dụng đất cao, mà quỹ đất lại có hạn cho nên đã gây racho công tác quản lý đất đai những khó khăn, vớng mắc, ảnh hởng rất lớn trongcông tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai Cùng với đất đai, các tài nguyênthiên nhiên khác không đợc phép mua, bán, chuyển quyền một cách trái phápluật Các chính sách về môi trờng đợc đa ra quy định đối với mọi tổ chức, cá nhânđều có trách nhiệm, nghĩa vụ bảo vệ tài nguyên, khai thác có hiệu quả nguồn đất,rừng, mỏ, nguồn nớc, bảo vệ tốt môi trờng sinh thái.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, môi trờng ổn định sẽ tạo cho công tác quyhoạch, kế hoạch đợc ổn định, ít phải thay đổi từ đó giúp việc phát triển kinh tế Đôthị ngày một tăng trởng hơn Một Đô thị có hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ, chếđộ xã hội ổn định, mọi ngời đều làm việc theo luật định thì sẽ thúc đẩy nhanhcông tác đăng ký thống kê đất đai và cấp GCN QSDĐ, việc thu hồi đất dễ dànghơn, ít có tranh chấp đất đai, vi phạm pháp luật đất đai cũng ít hơn Để làm đợcđiều này trong cônh tác quản lý ta cần phải tiến hành đồng bộ, thống nhất, tạođiều kiện cho kinh tế, xã hội Đô thị phát triển ổn định, bảo vệ cảnh quan và môitrờng Đô thị.

V-các chỉ tiêu đánh giá kết quả và hiệu quảquản lý đất đô thị.

Trong quản lý đất Đô thị thì bảo vệ quyền sở hữu Nhà nớc, nâng cao hiệuquả quản lý đất Đô thị, thực hiện tiết kiệm trong sử dụng đất là mục tiêu quantrọng nhất Nh vậy, đánh giá kết quả và hiệu quả sử dụng đất Đô thị thực chất taphải đánh giá kết quả trong bảo vệ quyền sở hữu đất đai và kết quả, hiệu quảtrong việc sử dụng đất Đô thị.

1-Kết quả.

Theo lý luận của Mác thì kết quả là những biến đổi xuất hiện do tác độnglẫn nhau của các mặt trong một sự vật hoặc giữa các sự vật với nhau và bao giờcũng có một hoặc nhiều nguyên nhân nào đó Nh vậy, kết quả là sản phẩm đãhoàn thành sau một thời gian hoạt động của một sự vật hoặc một hiện tợng nàođó Trong quản lý đất Đô thị kết quả có thể đánh giá thông qua một số chỉ tiêusau:

* Mức độ thực hiện luật đất đai và các văn bản của Nhà nớc về quản lý đấtĐô thị nh thế nào? Đây là một chỉ tiêu xã hội, rất khó lợng hoá nhng ta có thể xácđịnh đợc thông qua các phơng pháp điều tra xã hội học và phân bổ thống kê.

* Mức độ sử dụng các loại đất nh thế nào? Đất nông nghiệp, đất chuyêndùng, đất ở, đất lâm nghiệp, đất cha sử dụng (có thể lợng hoá đợc) Các loại đấtnày khi đánh giá kết quả ta cần phải xác định số lợng đất còn bao nhiêu, hiệntrạng sử dụng nó nh thế nào và xu hớng sử dụng trong tơng lai.

2-Hiệu quả quản lý đất Đô thị.

Đối với công tác quản lý Nhà nớc về đất Đô thị thì hiệu quả quản lý đất Đôthị là một chỉ tiêu phản ánh trình độ sử dụng đất Đô thị, các điều kiện thuận lợicủa đất Đô thị, những ứng dụng của khoa học kỹ thuật trong công tác quản lý đấtĐô thị… Chức năng sử dụng đất thì do các nhà quy để tạo đợc kết quả sử dụng đất Đô thị cao nhất trong giới hạn đất cốđịnh trong Đô thị, nó thể hiện trên một số chỉ tiêu sau:

* Hiệu qủa về mặt xã hội (định tính): với mục tiêu sử dụng tối đa các nguồnlực trong đất Đô thị, khai thác các lợi thế thuận lợi trong Đô thị từ đó thu hút đầut, nâng cao cơ sở hạ tầng, tạo điều kiện thuận lợi cho cuộc sống dân c Đô thị Nhànớc ta thực hiện quản lý thống nhất toàn bộ đất Đô thị, giao quyền sử dụng chocác đối tợng sử dụng ổn định, lâu dài và Nhà nớc thu thuế đất Đô thị theo các hạnmức đã quy định theo pháp luật hiện hành Chỉ tiêu này thống kê các chơng trình,các mục tiêu và nhiệm vụ quản lý của Nhà nớc, ớc tính chi phí thực hiện kế hoạchquản lý đất Đô thị trong một thời kỳ, từ đó ớc tính kết quả và xác định đợc hiệuquả quản lý đất Đô thị trong thời kỳ đó.

* Hiệu quả về mặt kinh tế (định lợng): đây là hiệu quả đợc xác định trên cơsở tính toán giá trị sản phẩm tạo ra/đơn vị đất Đô thị, số lợng đất Đô thị đa vào sửdụng, cờng độ sử dụng đất, vốn đầu t trên đất so với đầu t khác và sức lao động đ-ợc đa vào trong quá trình sử dụng đất Đô thị từ đó tính ra kết quả quản lý đất Đôthị trong một Đô thị nào đó tại thời điểm xác định.

Với mục tiêu quản lý đất Đô thị là để bảo vệ chế độ sở hữu về đất Đô thị,nâng cao hiệu quả sử dụng đất Đô thị, tiết kiệm đất Đô thị… Chức năng sử dụng đất thì do các nhà quy cho nên để đánh giáhiệu quả quản lý đất Đô thị thì chủ yếu ta dựa vào các mục tiêu này và từ đó xácđịnh đợc hiệu quả quản lý đất Đô thị Dựa trên nhứng kết quả đạt đợc trong cáchquản lý mà ta ớc lợng và tính toán hiệu quả quản lý đất Đô thị.

chơng II

thực trạng công tác quản lýđất đai tại quận cầu giấy- TP hà nội

I-khái quát chung về điều kiện tự nhiên, kinh x hội của quận cầu giấy thành phố hà nội.ã hội của quận cầu giấy thành phố hà nội.

tế-1-Điều kiện tự nhiên.

1.1-Vị trí địa lý.

Quận Cầu Giấy là một bộ phận hợp thành của Thủ đô Hà Nội Đầy là quậnmới thành lập ngày 01 tháng 09 năm 1997, bao gồm 4 thị trấn Nghĩa Tân, NghĩaĐô, Mai Dịch, Cầu Giấy và 3 xã Trung Hoà, Yên Hoà, và Dịch Vọng của huyệnTừ Liêm cũ Diện tích đất tự nhiên của quận là 1.204,0548 ha với dân số 127.700ngời (theo kết quả tổng điều tra dân số quận đến ngày 31/12/1999) Phía Bắc giápquận Tây Hồ, phía Nam giáp quận Đống Đa, phía Đông giáp quận Ba Đình vàphía Tây giáp thị trấn Cầu Diễn huyện Từ Liêm.

Quận nằm ở cửa ngõ phía Tây, một trong những khu phát triển chính củaThành phố Hà Nội, cách trung tâm Thành phố chừng 6 km Trong quận códòng sông Tô Lịch chạy dọc theo chiều dài phía đông của quận, có các trục

đờng giao thông vành đai nối thủ đô Hà Nội với sân bay quốc tế Nội Bài vàtrục đờng chính nối trung tâm Hà Nội với chuỗi Đô thị Hoà Lạc - Sơn Tây (đ-ờng Trần Duy Hng, đờng Cầu Giấy - Xuân Thuỷ - 32).

1.2-Cảnh quan thiên nhiên.

Quận Cầu Giấy đợc hình thành trong vùng ven nội thành trớc đây Vì vậy,chỉ có một số khu vực đợc Đô thị hoá rõ nét nh đờng Cầu Giấy - Xuân Thuỷ, đ-ờng 32 (phờng Quan Hoa, Mai Dịch), đờng Hoàng Quốc Việt, đờng NguyễnPhong Sắc (phờng Nghĩa Đô, Nghĩa Tân) Còn lại phần lớn đất đai là các điểmdân c làng xóm và ruộng canh tác thông thoáng Tuy quận Cầu Giấy đang đợc Đôthị mạnh nhng các làng xóm vẫn giữ đợc những nét cổ truyền: nhà thấp tầng có v-ờn, mật độ xây dựng thấp, đan xen với nhà ở trong làng có nhiều công trình ditích đền chùa, đình Trong quận có hồ Nghĩa Đô (cha đợc khai thác triệt để), sôngTô Lịch chạy dọc phía đông của quận, là ranh giới tự nhiên của quận Cầu Giấyvới quận Ba Đình và quận Đống Đa Hiện tại sông Tô Lịch là tuyến thoát nớc ma,nớc thải chính, đợc cải tạo từ năm 1975 nay đang đợc chỉnh trang thành trục cảnhquan nghỉ ngơi và cải thiện môi trờng của khu vực Tơng lai nữa nếu đợc đầu tthích đáng làm sạch dòng chảy, xây kè và làm đờng hai bên, trồng cây xanh tạothành công viên bờ sông thì sông Tô Lịch sẽ là một không gian đẹp, thoáng mátcủa khu vực (hiện nay dự án xây kè mở rộng dòng chảy bớc đầu đang đợc triểnkhai).

Trong quận bớc đầu có một số khách sạn lớn và đẹp (Khách sạn CầuGiấy, Pan Hozizon, ), Bảo tàng dân tộc học, các Viện nghiên cứu khoa học,Trờng Đại học và 51 công trình di tích lịch sử văn hoá (đình, chùa, đền, nhàthờ họ, ).

1.3-Đất đai và địa hình.

Về địa hình tự nhiên: Cầu Giấy là quận có diện tích đứng thứ 3 trong số 7

quận nội thành – 1.204,05 ha Quận có địa hình tơng đối bằng phẳng, thấp dầntừ Bắc xuống Nam, cao độ trung bình +6  +6,5 m Các khu vực đã xây dựng(nhà ở, cơ quan, trờng học, ) có cốt nền khoảng +6,5  +7 m Các khu đất trồngchủ yếu là ruộng canh tác, nằm tập trung ở 3 phờng: Dịch Vọng, Yên Hoà, TrungHoà, cao độ thay đổi từ cốt +4,5  +3,5 m Một số khu ruộng trũng, hoặc địahình thay đổi do lấy đất làm gạch có cốt thấp nhất từ +3.0  +3.5 m; cá biệt cókhu hồ Nghĩa Tân sâu đến cốt +10 m.

Về địa chất công trình: Căn cứ tài liệu địa chất đồng thể Thành phố Hà

Nội đợc lập năm 1981 thì toàn bộ quận Cầu Giấy đợc đánh giá thuộc vùng Ithuận lợi cho xây dựng và vùng II thuận lợi có mức độ cho xây dựng Tuy

nhiên để có giải pháp thiết kế móng hợp lý cần có số liệu khoan thăm dò cụthể từng khu vực.

Trong 1.204,405 ha của quận có 672,98 ha đã xây dựng, 531,07 ha ch axây dựng, trong đó đất nông nghiệp có 339,42 ha Tỷ trọng diện tích đất nôngnghiệp của quận tơng đối cao (28,19%) diện tích quận Đây cũng là quỹ đấtquan trọng để quận có thể sử dụng trong quy hoạch xây dựng hệ thống cơ sởhạ tầng theo đúng yêu cầu về quy mô của Đô thị hiện đại Nh ng trong thờigian cha xây dựng Đô thị, quỹ đất này cần tiếp tục phát triển nông nghiệp.Trong Đô thị với những nét đặc trng của nông nghiệp sinh thái, với tính sảnxuất hài hoà cao, tính văn hoá kết hợp với tính kinh tế và yếu tố môi tr ờng thểhiện sự văn minh đô thị, tạo nên sự độc đáo trong phát triển kinh tế-xã hội màcác quận khác không có đợc (trừ quận Tây Hồ).

Hiện tại quỹ đất nông nghiệp của quận tuy lớn nh ng cha sử dụng đợc đầyđủ, hợp lý và không đợc hiệu quả Hầu hết các phờng có đất nông nghiệp đềucó thể bố trí các loại cây trồng có giá trị kinh tế cao chiếm tỷ lệ rất nhỏ trongtổng số đất nông nghiệp (3,4%) Do hầu hết các loại cây trồng mức đầu t thấpnên sinh lời rất nhỏ, có nhiều hộ sản xuất nông nghiệp không bù đắp đủ chiphí Nông dân sản xuất cầm chừng để chờ chính sách đền bù đất do Đô thịhoá.

Toàn quận vẫn còn 23,60 ha cha sử dụng trong đó có phờng Yên Hoà tới8,75 ha và là nguồn lực quan trọng.

1.4-Thời tiết khí hậu.

Quận Cầu Giấy có chung điều kiện thời tiết khí hậu của Thành phố HàNội, các chỉ số về thời tiết khí hậu đợc đo ở trạm khí tợng Láng, cạnh địa bànquận, do đó nó đặc trng cho điều kiện thời tiết khí hậu của quận Thời tiếttrong năm chia thành hai mùa rõ rệt: mùa nóng bắt đầu từ tháng 4 đến tháng10, gió Đông Nam là chủ đạo Nhiệt độ trung bình trong năm vào khoảng23,9oC; nhiệt độ cao nhất của tháng trong năm là tháng 6 ở mức 29,4oC Mùanóng cũng đồng thời là mùa ma tập trung từ tháng 7 đến tháng 9, bão th ờngxuất hiện trong các tháng 7 và tháng 8, cấp gió trung bình từ 7 đến 10, giậtđến cấp 12 Mùa lạnh bắt đầu từ tháng 11 đến tháng 3, gió Đông Bắc là chủđạo Độ ẩm trung bình trong năm là 84,5%, tháng 1 và tháng 2 độ ẩm có thểbão hoà (100%) Nhiệt độ thấp nhất của tháng trong năm là tháng 1 ở mức16,90C Với các thống kê về nhiệt độ, thời tiết của quận thuận lợi cho sảnxuất và sinh hoạt.

Về chế độ ma: Tổng lợng ma trung bình năm là 1.578,7 mm, lợng mathuộc trung bình của vùng đồng bằng Bắc bộ nhng phân bố không đều: Thángcó lợng ma nhiều là tháng 7 và tháng 8 (338,7 mm); tháng 12 là tháng có l -ợng ma ít (13,3 mm) Sự chênh lệch đó gây nên úng lụt ở một số ph ờng vàmột số tuyến đờng phố cũ do hệ thống thoát nớc cũ không đáp ứng đợc yêucầu.

Nh vậy, các đặc điểm của thời tiết trên địa bàn quận Cầu Giấy có nhiều yếutố thuận lợi hơn các yếu tố bất lợi, trong đó phải kể tới những điều kiện thuận lợicho sản xuất nông nghiệp với việc hình thành vành đai cây rau xanh, thực phẩm,hoa, cây cảnh và cây xanh bóng mát bảo vệ và điều hoà môi trờng Đô thị.

Tóm lại : Đất đai là một lợi thế và là nguồn lực quan trọng của quận Cầu

Giấy trong quy hoạch và phát triển xây dựng Đô thị Nó cho phép Thành phố vàquận có thể quy hoạch xây dựng các cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội theo hớngvăn minh, hiện đại, hiệu quả cao, bảo tồn đợc môi trờng sinh thái Tuy nhiên,những lợi thế trên chỉ có trong một thời gian 5  10 năm tới Với tốc độ Đô thịhoá hiện nay, nếu không quản lý quy hoạch xây dựng tốt, những lợi thế này sẽnhanh chóng mất đi, những tồn tại trong xây dựng sẽ để lại những hậu quả nặngnề rất khó khắc phục.

2-Kinh tế-xã hội.

2.1-Đặc điểm về dân c lao động.

Quận Cầu Giấy là quận có đặc điểm về dân số và lao động rất phức tạp, điềuđó chủ yếu do vị trí của Quận và các yếu tố lịch sử của quận để lại và chi phối.Theo số liệu thống kê của quận năm 2001 toàn quận có dân số khoảng 132.500ngời với nguồn lao động là 70.128 ngời, tổng số 2.500 hộ dân và 166 cơ quan, tổchức

Nh vậy, về dân số lao động quận Cầu Giấy có nhiều thuận lợi để phát triểnkinh tế xã hội, số lợng lao động dồi dào, chất lợng nguồn lao động đảm bảo yêucầu hiện tại cho sự phát triển kinh tế xã hội.

2.1-Kinh tế-xã hội.

Cầu Giấy là một quận mới đợc thành lập, điểm xuất phát về kinh tế thấp sovới các quận khác trong Thành phố Trong thời kỳ đầu mới thành lập quận đãphải chịu tác động không thuận lợi của khủng hoảng tài chính khu vực và khókhăn trong nớc Tuy nhiên, đợc sự chỉ đạo của Thành Uỷ và UBND Thành phố HàNội và sự chỉ đạo trực tiếp của Quận uỷ và UBND quận Cầu Giấy, sự nghiệp pháttriển kinh tế của quận Cầu Giấy đã đạt đợc những thành tích quan trọng.

Cơ cấu kinh tế của quận đã chuyển dịch theo hớng tăng tỷ trọng các ngànhcông nghiệp từ 28% thời kỳ 1997-2000 lên 62,24% năm 2001 Tỷ trọng ngành th-ơng mại dịch vụ tăng từ 15,8% thời kỳ 1997-2000 lên 35,37% năm 2001 Tỷtrọng của ngành nông nghiệp trong tổng giá trị các ngành kinh tế trong toàn quậngiảm từ 7,08% năm 1998 xuống 2,1% năm 2001 Đây là sự chuyển hớng tích cựctheo hớng CNH-HĐH phù hợp với đặc điểm kinh tế - xã hội của một quận nội đônh Cầu Giấy.

* Ngành công nghiệp: sản xuất công nghiệp ngoài quốc doanh thời kỳ 2000 đạt tốc độ tăng trởng 28%/năm Giá trị sản xuất công nghiệp ngoài quốcdoanh đạt 29 tỉ đồng (năm 1997), năm 2000 đạt 51 tỉ đồng và 70,1 tỉ đồng năm2001.

1997-* Ngành nông nghiệp: là ngành chiếm tỷ trọng nhỏ trong cơ cấu kinh tếchung của quận và có xu hớng giảm rất nhanh từ 7,08% năm 1998 xuống 2,1%năm 2001 Giá trị sản xuất nông nghiệp đạt 11,6 tỉ đồng năm 2000 và năm 2001giảm xuống 11 tỉ đồng Trong đó cơ cấu sản xuất trong nông nghiệp có sự chuyểndịch theo hớng từ trồng lúa sang trồng hoa, rau, chăn nuôi thuỷ sản, đạt hiệu quảkinh tế cao hơn.

* Về thơng mại, dịch vụ, quận đã đầu t 1,3 tỉ đồng xây dựng, cải tạo mạng ới chợ trong quận Tổng giá trị hàng hoá luân chuyển do quận quản lý đạt 310,2tỷ đồng năm 1997, năm 2000 đạt 745 tỷ đồng và năm 2001 đạt 807 tỉ đồng Giátrị ngành vận tải năm 1997 đạt 28 tỷ đồng và 32,8 tỉ đồng năm 2000 Tốc độ tăngbình quân 4 năm (1997-2000) của ngành thơng mại dịch vụ đạt 15,8%/năm.

l-* Hệ thống giao thông trong quận cũng có bớc phát triển khá Tổng chiềudài đờng phố của quận Cầu Giấy là 38,80 km, với tổng diện tích mặt bằng là197.440 m2 Các trục đờng phố chính trong quận gồm đờng Hoàng Quốc Việt, đ-ờng Vành đai III, đờng Cầu Giấy - Xuân Thuỷ, đờng 32, đờng Nguyễn PhongSắc Ngoài ra, trên địa bàn quận còn có hệ thống đờng liên xã (phờng), liên quận,liên thôn (21.920 km với 197.440 m2) cùng 07 cây cầu với tổng chiều dài 350 m,02 bãi đỗ xe: Ga ra Dịch Vọng với diện tích 3,70 ha, và bãi đỗ xe Dịch Vọng vớidiện tích 11 ha, 06 điểm bán xăng.

* Hệ thống cấp thoát nớc trên địa bàn quận đã và đang đợc từng bớc đợc cảitạo Hệ thống thuỷ lợi, kênh mơng của quận đã đáp ứng đợc về cơ bản cho sảnxuất nông nghiệp.

* Hệ thống cấp điện đảm bảo đợc nhu cầu sản xuất và sinh hoạt trên địa bànquận Tuy nhiên, các trạm biến thế công suất nhỏ đợc xây dựng hầu nh không

theo quy hoạch, chỉ đáp ứng đợc nhu cầu hiện tại của khu vực Hệ thống thông tinliên lạc mới đợc sử dụng 50% dung lợng, phần lớn xây dựng cha theo quy hoạch.

* Về văn hoá, giáo dục, y tế, vệ sinh môi trờng, quận đã có quan tâm đầu tthích đáng Trên địa bàn quận có các trờng: Đại học S phạm, Đại học S phạmngoại ngữ (ĐH Quốc gia Hà Nội), Đại học Thơng mại, Phân viện Báo chí vàTuyên truyền, Cao đẳng S phạm Hà Nội, Cao đẳng S phạm Nhà trẻ Mẫu giáoTrung ơng I và hệ thống các trờng Mầm non,Tiểu học, THCS, THPT-là nơi đàotạo các tài năng tơng lai của đất nớc Tiếp tục cải tạo và xây dựng các trờng lớpphục vụ công tác giáo dục, các cơ sở giáo dục vừa đảm bảo chất lợng giáo dụcvừa đảm bảo đợc các điều kiện cơ sở vật chất cần thiết tạo môi trờng tốt cho giáodục phát triển với phơng châm đầu t cho giáo dục là phơng án tối u nhất để đa đấtnớc phát triển hơn nữa trong tơng lai Quận đã triển khai làm tốt công tác vệ sinhphòng dịch, vệ sinh an toàn thực phẩm; công tác cai nghiện ma tuý tại công đồngvà công tác phòng chống HIV/AIDS; làm tốt công tác quản lý các cơ sở hànhnghề y dợc t nhân Công tác quản lý hành động văn hoá trên địa bàn đã đi vào nềnếp Phong trào thể dục thể thao đợc duy trì và phát triển với nhiều nội dungphong phú.

* Tình hình an ninh, chính trị, trật tự an toàn xã hội trong thời gian qua đợcbảo đảm và duy trì tốt Phong trào quần chúng bảo vệ an ninh Tổ quốc có chuyểnbiến tiến bộ.

Những thành tích mà Đảng bộ và nhân dân quận Cầu Giấy đạt đợc là rấtquan trọng, làm điều kiện tiền đề cho bớc phát triển tiếp theo của quận trong giaiđoạn tới Bên cạnh đó, tình hình phát triển kinh tế - xã hội của quận còn có nhữngkhó khăn tồn tại:

Hoạt động kinh tế của quận phát triển nhng cha cao, sức cạnh tranh yếu Đasố các doanh nghiệp sản xuất có quy mô nhỏ, công nghệ lạc hậu nên sản phẩmlàm ra cha đủ sức cạnh tranh trên thị trờng Đối với các HTX sau khi chuyển đổitheo mô hình mới còn lúng túng trong phơng thức hoạt động, đặc biệt là đối vớiHTX nông nghiệp cha thoát khỏi những suy nghĩ theo nếp cũ nên hiệu quả kinhdoanh cha cao.

Nhiều vấn đề xã hội vẫn đang bức xúc, tình trạng thiếu việc làm vẫn giatăng, tệ nạn ma tuý tuy đợc kiềm chế về tốc độ gia tăng song vẫn diễn biến phứctạp.

Hệ thống hạ tầng kỹ thuật Đô thị còn thấp không đồng bộ Tình trạng ônhiễm môi trờng đang là vấn đề cần giải quyết.

Nguyên nhân của tình hình trên là:

Về khách quan: Do điểm xuất phát đi lên của quận thấp, từ xã thị trấn lên

phờng nên có nhiều bất cập cả về cơ sở hạ tầng, điều kiện thực hiện, trình độ dântrí, khi đi vào hoạt động càng bộc lộ mâu thuẫn với yêu cầu ngày càng cao củaquá trình Đô thị hoá Các chính sách ban hành ở một số lĩnh vực, nhất là trongquản lý Đô thị, giải phóng mặt bằng, đăng ký kinh doanh cha đồng bộ, cha phâncấp rõ ràng, chậm đợc hớng dẫn thực hiện, cha phù hợp với tình hình thực tế, gâykhó khăn trong quá trình triển khai thực hiện nhiệm vụ Những tác động khôngthuận lợi của cuộc khủng hoảng kinh tế trong nớc và khu vực cũng gây ảnh hởngđến phát triển kinh tế - xã hội của quận.

Về chủ quan: Những yếu tố nội tại về kinh tế quận là rất lớn, tuy nhiên nền

kinh tế vẫn cha tận dụng khai thác thế mạnh, đặc biệt là thế mạnh về khoa học kỹthuật sẵn có trên địa bàn, cha phối kết hợp với các thành phần kinh tế để tạo ramối quan hệ mật thiết nên cha tạo ra đợc thế và lực trong sản xuất kinh doanh.

Công tác chỉ đạo điều hành của các cấp chính quyền cơ sở còn hạn chế, nặngvề giải quyết những vấn đề bức xúc, cha tập trung để bàn về những vấn đề pháttriển kinh tế nh việc chỉ đạo các hoạt động của các HTX sau chuyển đổi Bộ máyquản lý của HTX cha có kinh nghiệm kinh doanh trong cơ chế thị trờng dẫn tớinhững lúng túng trong việc chỉ đạo và điều hành.

Việc kiện toàn tổ chức, cải tiến công nghệ quản lý và cải cách hành chínhtuy có nhiều tiến bộ, nhng cha đáp ứng đợc yêu cầu đặt ra của công cuộc đổi mới.

II-tổng quỹ đất và hiện trạng sử dụng đất ởquận cầu giấy.

1-Tổng quỹ đất của quận Cầu Giấy.

Tổng diện tích đất tự nhiên của toàn quận Cầu Giấy tính cho đến hết ngày30/12/2001 là 1.204,0548 ha Căn cứ vào tình hình thực tế ở địa phơng quỹ đấttrên địa bàn quận đợc chia thành các loại sau:

* Đất nông nghiệp.* Đất lâm nghiệp.* Đất chuyên dùng.* Đất ở Đô thị.* Đất cha sử dụng.

Cụ thể từng loại đất đợc tổng kết ở biểu sau:

Biểu 1: Cơ cấu các loại đất của quận Cầu Giấy năm 2001.

(Nguồn: Tổng kiểm kê đất đai năm 2001)

Theo đơn vị quản lý hành chính thì quỹ đất đợc chia ra cho các phờng nhsau:

Biểu 2: Quỹ đất theo đơn vị quản lý hành chínhnăm 2001.

Đơn vị: ha

Đất ở Đất cha

sử dụngTổngdiệntích

% sovớitổng

7Trung Hoà 86,3978,1370,225,46 243,80 20,25

(Nguồn: Tổng kiểm kê đất đai năm 2001)

Nhìn vào biểu trên ta thấy rằng phờng Dịch Vọng có diện tích lớn nhất toànquận với 261,70 ha, chiếm 21,73% tổng diện tích và cũng là phờng còn diện tíchđất nông nghiệp lớn nhất với 91,45 ha Nghĩa Tân là phờng có diện tích nhỏ nhấttrong quận với 57,35 ha, chỉ chiếm có 4,76% tổng diện tích, trong phờng cơ cấu

các loại đất chỉ có hai loại là đất chuyên dùng và đất ở Đô thị

2-Hiện trạng sử dụng đất tại quận Cầu Giấy.

Quận Cầu Giấy có diện tích tự nhiên theo địa giới hành chính là1.204,05 ha với 7 phờng có diện tích đợc phân chia nh sau:

+ Phờng Mai Dịch diện tích 207,40 ha.+ Phờng Nghĩa Đô diện tích 127,70 ha.+ Phờng Nghĩa Tân diện tích 57,35 ha.+ Phờng Dịch Vọng diện tích 261,70 ha.+ Phờng Quan Hoa diện tích 99,90 ha.+ Phờng Yên Hoà diện tích 206,20 ha.+ Phờng Trung hoà diện tích 243,80 ha.Trong đó:

- Đất nông nghiệp: 339,42 ha chiếm 28,18 % TDT.- Đất lâm nghiệp: 2,96 ha chiếm 0,002% TDT.- Đất chuyên dùng: 506,00 ha chiếm 42,02% TDT.- Đất ở: 332,06 ha chiếm 0,02% TDT.- Đất cha sử dụng: 23,60 ha chiếm 0,02% TDT

* Diện tích đất nông nghiệp trên địa bàn quận Cầu Giấy là 339,4208 hachiếm 28,18% tổng diện tích đất tự nhiên toàn quận bao gồm 4 loại đất nôngnghiệp là: đất trồng cây hàng năm, đất vờn tạp, đất trồng cây lâu năm, đất có mặtnớc nuôi trồng thuỷ sản do các hộ gia đình cá nhân quản lý 11,0151 ha, do các tổchức kinh tế quản lý 252,6485 ha và do UBND xã quản lý sử dụng 75,7572 ha.

Nh vậy cho ta thấy rằng, tuy Cầu Giấy là quận nội thành Hà Nội từ năm 1997 ng đến nay diện tích đất nông nghiệp vẫn còn khá lớn, diện tích này chủ yếu làđất ruộng lúa, hoa màu và phân bố chủ yếu ở các phờng Yên Hoà, Dịch Vọng,

nh-Mai Dịch, Nghĩa Đô Đây là lợi thế của quận Cầu Giấy trong quy hoạch và phát

triển xây dựng Đô thị trong thời gian tới Hiện nay với tình hình Đô thị hoá ngàycàng tăng nhanh diện tích đất nông nghiệp trên địa bàn Quận có xu hớng giảm đểphục vụ cho quá trình Đô thị hoá trên địa bàn Thành phố Với tổng diện tích đấtnông nghiệp 339,4208 ha quận đã phân chia thành:

+ Đất trồng cây hàng năm 304,6766 ha chiếm 89,76% tổng diện tích đấtnông nghiệp Trong đất trồng cây hàng năm lại chia thành:

- Đất ruộng lúa hoa màu 259,4160 ha chiếm 85,14% diện tích đất trồng câyhàng năm.

- Đất trồng cây hàng năm khác 45,2606 ha chiếm 14,86% diện tích đất trồngcây hàng năm.

+ Đất vờn tạp 4,8054 ha chiếm 1,41% tổng diện tích đất nông nghiệp.

+ Đất trồng cây lâu năm 1,2735 ha chiếm 0,37% tổng diện tích đất nôngnghiệp.

+ Đất có mặt nớc nuôi trồng thuỷ sản 28,6653 ha chiếm 8,46% tổng diệntích đất nông nghiệp.

Đất nông nghiệp trên địa bàn đợc phân thành 4 loại trên, các loại đất nàyhiện nay đã giao cho các cá nhân, các tổ chức kinh tế và UBND xã quản lý sửdụng ổn định tạm thời để phục vụ cho nhu cầu Đô thị hoá của Thành phố.

* Trên địa bàn quận hiện nay vẫn còn đất lâm nghiệp nhng chủ yếu là đất ơm cây giống 2,9618 ha chiếm 0,25% tổng diện tích đất tự nhiên toàn quận.

-* Đất chiếm tỷ lệ cao nhất trong các loại đất trên địa bàn quận là đất chuyêndùng, với diện tích 506,0023 ha chiếm 42,02% tổng diện tích đất tự nhiên toànquận Bao gồm các loại đất sau:

+ Đất xây dựng 233,2358 ha chiếm 46,09% diện tích đất chuyên dùng và19,37% tổng diện tích tự nhiên toàn quận gồm các diện tích đất đang sử dụng đểxây dựng các công trình thể dục thể thao, trụ sở các cơ quan hành chính, các tổchức kinh tế, khoa học kỹ thuật… Chức năng sử dụng đất thì do các nhà quy

+ Đất giao thông 160,7044 ha chiếm 31,76% diện tích đất chuyên dùng và

chiếm 13,35% tổng diện tích tự nhiên toàn quận bao gồm diện tích đất đờng bộ

(kể cả đờng đi trong khu dân c và đờng bờ mơng, bờ thửa trên cánh đồng).

+ Đất thuỷ lợi và mặt nớc chuyên dùng 34,0041 ha chiếm 6,72% diện tíchđất chuyên dùng, bao gồm diện tích các loại đất: đê, đập, sông mơng thoát nớc,mơng dẫn nớc tới tiêu (kể cả rãnh thoát nớc trong các khu dân c).

+ Đất di tích lịch sử văn hoá 3,9843 ha chiếm 0,79% diện tích đất chuyêndùng Là đất có các công trình xây dựng, mặt nớc thuộc khuôn viên các di tíchlịch sử văn hoá đợc Nhà nớc công nhận nh đình, đền, nhà thờ… Chức năng sử dụng đất thì do các nhà quy

+ Đất quốc phòng an ninh 50,2297 ha chiếm 9,93% diện tích đất chuyêndùng Là đất sử dụng cho các đơn vị đóng quân, các công trình khoa học kỹ thuậtphục vụ quốc phòng, quốc phòng kết hợp làm kinh tế, đất xây dựng cho các khotàng, trờng học, bệnh viện của các lực lợng vũ trang.

+ Đất nghĩa trang, nghĩa địa 16,7842 ha chiếm 3,32% diện tích đất chuyên

dùng Là diện tích của nghĩa trang Mai Dịch và các nghĩa trang liệt sỹ, nghĩa địatrên địa bàn quận.

+ Cuối cùng là đất chuyên dùng khác 7,0598 ha chiếm 1,39% diện tích đấtchuyên dùng Bao gồm các loại đất xây dựng không phải là các loại trên.

* Đất ở Đô thị trên địa bàn quận Cầu Giấy tính đến hết ngày 30/12/2001 có332,0633 ha chiếm 27,57% tổng diện tích tự nhiên toàn quận Để đáp ứng đợcnhu cầu về nhà ở cho nhân dân, và thực hiện các quyết định của UBND Thành

phố Hà Nội về việc xây dựng các khu Đô thị mới thì hiện nay trên địa bàn quận

Cầu Giấy đang thi công triển khai thi công xây dựng khu Đô thị mới Trung Yên,Trung Nhân, làng quốc tế Thăng Long… Chức năng sử dụng đất thì do các nhà quy

* Cuối cùng là đất cha sử dụng 23,6066 ha chiếm 1,97% tổng diện tích tựnhiên toàn quận Là các loại đất cha đợc sử dụng vào mục đích công nghiệp, lâmnghiệp và nhà ở Bao gồm:

+ Đất bằng cha sử dụng 7,2155 ha chiếm 30,56% diện tích đất cha sử dụng.+ Đất có mặt nớc cha sử dụng 2,8852 ha chiếm 12,22% diện tích đất cha sửdụng.

+ Sông, suối 13,5059 ha chiếm 57,22% diện tích đất cha sử dụng.

So với trớc khi thành lập quận (từ 01/07/1997) thì các loại đất đã có một bớcbiến đổi rõ rết Diện tích đất nông nghiệp giảm do chuyển sang đất xây dựng, đấtgiao thông, đất an ninh quốc phòng (do qúa trình Đô thị hoá ngày càng tăng cao).Diện tích đất chuyên dùng tăng lên do chuyển từ đất nông nghiệp, đất ở Đô thịchuyển sang Diện tích đất ở cũng tăng lên do chuyển từ đất nông nghiệp, đấtchuyên dùng sang Diện tích đất cha sử dụng giảm do chuyển sang đất nông

nghiệp, đất chuyên dùng Đây là điều đáng mừng bởi vì quỹ đất là có hạn mà diệntích đất cha sử dụng lại giảm đi chứng tỏ hiệu quả đầu t trên đất của quận CầuGiấy là đạt kết quả tốt.

2.1-Đất đã xây dựng Đô thị.

Nằm trong vùng có tốc độ Đô thị hoá cao, tuy là một quận mới đ ợcthành lập song quy hoạch chung Thành phố Hà Nội qua nhiều giai đoạn điềuchỉnh đều xác định, đây là vùng phát triển của Thành phố Nhiều chung c caotầng, nhà ở xây dựng tập trung đã đợc xây dựng từ nhiều năm trớc đây Cáctrung tâm về khoa học (Trung tâm Khoa học tự nhiên và công nghệ quốc gia,Viện tiêu chuẩn hoá, Viện dầu khí, Viện khoa học Quân sự, ), các tr ờng Đạihọc S phạm, Đại học S phạm ngoại ngữ, đã sớm đợc xây dựng trên địa bànquận Nhiều cơ sở y tế lớn của Hà Nội và các ngành cũng đã hình thành nhBệnh viện E, bệnh viện 19-8 Nhiều trụ sở cơ quan, tr ờng đào tạo, các côngtrình lớn tập trung ở 4 phờng Mai Dịch, Quan Hoa, Nghĩa Đô, Nghĩa Tân ( là4 thị trấn huyện Từ Liêm cũ).

+Bệnh viện: 11,3 ha.

+Trờng phổ thông trung học: 1,5 ha.+Trờng tiểu học, trung học cơ sở: 7,05 ha.+Nhà trẻ: 2,05 ha.

+Trờng dân lập, đặc biệt: 6,03 ha.

- Đất công nghiệp, kho tàng, công trình kĩ thuật: 32,72 ha.- Đất an ninh quốc phòng: 51,95 ha.

- Đất ở: 332,06 ha (không tính đất ở trong các cơ quan, đơn vị).+Đất làng xóm: 236,44 ha.

+Đất ở Đô thị: 95,62 ha.