Ảnh hưởng của giá đất, giá nhà ở đến thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội

Đặc điểm kinh tế xã hội

Về kinh tế, trong đó hoạt động thương mại dịch vụ được quan tâm đầu tư, xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị, hoàn thành xây dựng mới và nâng cấp nhiều tuyến đường giao thông, đặc biệt là hệ thống chợ được Quận đầu tư khá hoàn chỉnh tạo điều kiện cho nhân dân mua bán thuận lợi, giải quyết được nhiều chỗ làm việc ổn định cho người lao động tại địa phương, dịch vụ thương mại hàng năm tăng 32.75%. Cùng với đó là sản xuất nông nghiệp, do quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh nên việc sản xuất nông nghiệp luôn trong điều kiện không ổn định, từ năm 2000 đến nay diện tích đất nông nghiệp giảm trên 300 ha (từ 394 ha năm 2000 xuống còn 78 ha năm 2004), diện tích đất nông nghiệp còn lại không có hệ thống tới tiêu nên từ năm 2003 đến nay không cấy lúa được, bà con chuyển sang trồng hoa và rau. Tiếp đến là do tốc độ đô thị hoá và dân số cơ học tăng nhanh làm cho hệ thống hạ tầng kỹ thuật, xã hội chưa đáp ứng được yêu cầu của sự phát triển trong đời sống của nhân dân, mặt khác một số ngành chưa có quy hoạch chi tiết, trong đó có một số bộ phận nhân dân vẫn quen với nếp sống nông thôn, chưa chấp hành tốt các quy định của Nhà nước về quản lý đô thị.

Các nhân tố ảnh hưởng đến cung - cầu bất động sản trong thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy thành phố Hà Nội

Mối quan hệ giữa thu nhập và cầu bất động sản hết sức chặt chẽ, khi thu nhập còn thấp thì các khoản thu nhập phải ưu tiên thoả mãn các nhu cầu thiết yếu về vật phẩm nuôi sống và duy trì sự tồn tại của con người, khi các nhu cầu đó được thoả mãn thì phần thu nhập dư sẽ được chuyển sang giải quyết nhu cầu về nhà ở, do vậy thu nhập tăng lờn thỡ cầu về bất động sản cũng tăng lờn rừ nột, nhưng ngược lại khi nhu cầu về nhà ở được giải quyết mà thu nhập vẫn tăng lên thì cầu về bất động sản cũng sẽ chậm dần lại. Hiện nay trong địa bàn quận Cầu Giấy các cơ quan nhà nước chiếm ngày càng nhiều lờn biểu hiện rừ nhất từ năm 2000 diện tớch đất trụ sở cơ quan cụng trình sự nghiệp là 3.73 ha, cho đến năm 2005 đã lên tới 60.36 ha, diện tích đất công cộng năm 2005 là 385.53 ha so với năm 2000 tăng 128.31 ha, nhìn chung cơ cấu nghề nghiệp trong toàn quận rất đa dạng, phong phú, từ buôn bán kinh doanh lớn, nhỏ, từ làm công nhân viên chức đến mở công ty kinh doanh riêng, từ làm nghề truyền thống đến đi làm thuê, đặc biệt trong địa bàn quận đang được đầu tư mạnh về cơ sở hạ tầng nhằm thu hút nguồn nhân lực, các trung tâm thương mại được xây dựng càng nhiều nên nhu cầu về bất động sản cũng biến đổi theo mạnh mẽ, quận Cầu Giấy là một trong những quận có nhiều cán bộ ở địa bàn khác, học sinh, sinh viên học tại các trường đại học hay những người đi làm thuê từ địa phương khác tới thuê nhà ở do đó đóng góp đáng kể vào cơ cấu về cầu bất động sản trong địa bàn của quận. Hay nói cách khác khi thực hiện quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất sẽ làm tăng hoặc giảm lượng cung cho một mục đích nào đó: chẳng hạn trong địa bàn quận Cầu Giấy khi quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất thì diện tích đất phi nông nghiệp năm 2005 là 1105.13 ha, chiếm 91.87% tổng diện tích tự nhiên, so với diện tích đất phi nông nghiệp năm 2000 tăng 321.81 ha, do đó làm tăng lượng cung cho đất phi nông nghiệp trong đó có đất ở đô thị với biến động tăng lên là 81.15 ha, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp biến động tăng là 24.19 ha.

Giá bất động sản qua điều tra tại địa bàn quận Cầu Giấy TP Hà Nội

Trong đó giá đất cao nhất thuộc về các tuyến phố nh: Cầu Giấy, Lê Văn Lương, Phạm Hùng, Trần Duy Hng, đó là những tuyến phố đẹp, tập trung nhiều nhất các khu trung tâm thương mại, dịch vụ, vui chơi, giải trí va sinh hoạt của người dân trong địa bàn Quận. Một số tuyến phố có giá đất thấp so với mặt bằng chung giá đất trong toàn Quận là: đường 361, Trần Bình, Quan Nhân,…, do đó là những khu vực có cơ sở hạ tầng chưa đầy đủ và chưa được đầu tư nhiều. ( Số liệu từ phòng tài nguyên môi trường quận Cầu Giấy TP Hà Nội ) Trong đó giá đất về kinh doanh sản xuất phi nông nghiệp cao nhất so với mặt bằng chung trong địa bàn Quận Cầu Giấy là: Cầu Giấy, Hoàng Đạo Thuý, Lê Văn Lương, Trần Duy Hưng, Phạm Hùng, đây là một số tuyến phố có vị thế và không gian tốt cho kinh doanh và dịch vụ.

Các yếu tố ảnh hưởng tới biến động giá đất tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội

Các thửa đất càng gần trung tâm đô thị hay một vùng nào đó có giá trị lớn hơn so với những bất động sản cùng loại nhưng lại ở một khu vực khác và cung dễ dàng có thể giải thích tại sao những bất động sản ở các vị tí nh ngã ba, ngã t đường giao thông hay đường phố lại có giá trị cao hơn so với vị trí những bất động sản tơng tự trong cùng khu vực, từng vùng nhưng không phải ở vị trí ngã ba hay ngã tư. Năm 2005, theo số liệu bảng giá đất thuộc địa bàn quận Cầu Giấy được kem theo quyết định của Uỷ Ban Nhân Dân thành phố Hà Nội, ở cùng vị trí 1 nhưng tại đường 361 thuộc địa phận quận Cầu Giấy thì giá 1m vuông là 12 triệu đồng (Việt Nam đồng), còn tại đường Trần Duy Hng là 25 triệu, có thể giải thích do đường Trần Duy Hng là đường có diện tích mặt đường lớn, vừa được quy hoạch nên dọc hai bên đường có nhiều khu trung c, cơ quan, khu thương mại thuận lợi cho sinh hoạt và làm việc. Nếu nh hai bất động sản có chi phí xây dựng nh nhau nhưng bất động sản nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu chắc chắn sẽ có giá hơn, những bất động sản nào có hình dáng kiến trúc đẹp, nội thất hiện đại và phù hợp cảnh quan thì tất nhiên thu hút được nhiều người hơn vì trước mắt là người mua sẽ ít phải sửa chữa hơn và do đó mất ít tiền sửa chữa hơn.

Không chỉ có những khu vực được quy hoạch có biến động tăng lên về giá cả mà những khu vực sắp sửa có quy hoạch lấy đất, đền bù, những khu vực có kế hoạch xây khu công nghiệp, trường học, đại học, khu du lịch sinh thái hay sân vận động thì những bất động sản xung quanh cũng có biến động mạnh về giá cả. Một mặt do quận Cầu Giấy là một trong những quận mới tại địa bàn thành phố Hà Nội, cùng với vị trí huyết mạch trung chuyển thuận tiện với các cùng ven đô, các chính sách đầu tư về cơ sở hạ tầng, những định hướng của thành phố cho vai trò của toàn quận n đã tạo nên địa thế và vai trò quan trọng của quận với sự phát triển chung của thành phố, do đó mà thị trường bất động sản trong toàn quận đẫ có những thay đổi và biến động cho phù hợp với nhu cầu phát triển kinh tế, cho dân sinh, theo định hướng phát triển chung trong thực tế.