thị trường bất động sản và một số giải pháp nhằm thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản ở việt nam

Lời nói đầu Thị trờng Bất động sản cùng với thị trờng vốn và thị trờng lao động là các thị trờng trung tâm trong nền kinh tế thị trờng. Kinh doanh BĐS là một trong những ngành kinh tế mũi nhọn, góp phần tăng thu ngân sách và chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng sản phẩm quốc nội đối với một quốc gia. ở nớc ta, cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trờng, thị trờng BĐS đợc hình thành và phát triển ngày một mạnh mẽ. Tuy thị trờng BĐS mới hình thành và nhng đã từng bớc góp phần cải thiện điều kiện sống của nhân dân, tăng cờng hiệu quả và kinh doanh đất đai, nhà xởng, bớc đầu biến BĐS trở thành nguồn động lực quan trọng trong việc đổi mới và phát triển kinh tế xã hội của đất nớc. Ngày nay, thị trờng BĐS đã trở thành một bộ phận không thể thiếu đợc của hệ thống các loại thị trờng, nền kinh tế quốc dân và nó có những đóng góp đáng kể vào việc ổn định và phát triển kinh tế ở nớc ta trong thời gian vừa qua. Tuy nhiên, đến nay thị trờng BĐS ở nớc ta đang trong giai đoạn manh nha nên còn nhiều hạn chế và khiếm khuyết cả về công tác quản lý và hoạt động của thị trờng. Để hiểu rõ thêm về đặc diểm, vai trò, các hoạt dộng của thị trờng BĐS, cũng nh muốn vận dụng những kiến thức đã học có liên quan đến thị trờng BĐS ở một phạm vi giới hạn nhằm da ra một số biện pháp khắc phục những tồn tại và hạn chế của thị trờng BĐS trong nớc, góp phần thúc đẩy phát triển thị trờng BĐS ở nớc ta. Em đã chọn đề tài: Thị trờng Bất động sản và một số giải pháp nhằm thúc đẩy sự phát triển Thị trờng Bất động sản ở Việt Nam. Phơng pháp nghiên cứu sử dụng trong bài viết là phơng pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử. Ngoài ra còn sử dụng tổng hợp các phơng pháp khác nh: phơng pháp phân tích tổng hợp, phơng pháp hệ thống, phơng pháp thống kê, điều tra nghiên cứu thực địa. Ngoài lời nói đầu và kết luận, đề án đợc chia làm 3 phần: I- Thị trờng Bất động sản. II- Quá trình hình thành và phát triển Thị trờng Bất động sản ở Việt Nam. III- Một số giải pháp thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trờng Bất động sản ở Việt Nam. 1 Do hạn chế về thời gian, kinh nghiệm thực tế cũng nh chiều sâu về kiến thức, bài viết của em không tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong đợc sự góp ý của thầy cô để bài viết đợc hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn các thầy cô trong bộ môn, đặc biệt là thầy Ngô Đức Cát đã tận tình giúp đỡ em hoàn thành đề án này. Sinh viên lớp KT và QLĐC- K42 Nguyễn Thị Trang 2 I- Thị trờng Bất động sản: 1. Thị trờng Bất động sản và đặc điểm của thị trờng Bất động sản: 1.1. Khái niệm thị trờng Bất động sản: 1.1.1. Khái niệm Bất động sản: Bất động sản (BĐS) là tài sản không di dời đợc bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do phấp luật quy định. Với t cách là vật chất thoả mãn nhu cầu cuộc sống của con ngời, BĐS đợc mua đi bán lại và đã nhanh chóng trở thành hàng hoá trên thị trờng. 1.1.2. Khái niệm thị trờng bất động sản. Thị trờng bất động sản (TTBĐS) trớc hết đợc hiểu là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hoá BĐS cũng nh dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó, tại đó ngời mua và ngời bán BĐS tác động qua lại lẫn nhau để xác định số lợng và giá cả hàng hoá BĐS. Quá trình trao đổi mua và bán BĐS luôn vận động và phát triển làm cho phơng thức giao dịch trao đổi BĐS cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau. Một bộ phận hết sức quan trọng của TTBĐS là thị trờng nhà đất. ở nớc ta hiện nay, thị trờng nhà đất đã và đang đợc hình thành rõ rệt và vận hành rất sôi động, nó gắn liền với sự ra đời và phát triển của TTBĐS. Trong các văn bản pháp luật của Nhà nớc, Nhà nớc đã quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nớc thống nhất quản lý và Nhà nớc giao cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Do vậy ở nớc ta thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trờng nhà đất là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Vì vậy thị trờng nhà đất có thể hình dung là nơi mà ngời mua và ngời bán thoả thuận đợc với nhau về số lợng, chất lợng và giá cả hàng hoá là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Thị trờng nhà đất ở các vùng khác nhau hoạt động theo các cách khác nhau. Tuỳ theo số lợng, quy mô của từng ngời tham gia, kết cấu hạ tầng và các điều kiện thông tin giữa ngời mua và ngời bán. 3 1.2. Đặc điểm của thị trờng bất động sản. 1.2.1. Thị trờng bất động sản mang tính không tập trung, trải rộng trên tất cả các vùng đất nớc. TTBĐS thờng không bao gồm một thị trờng lớn mà bao gồm hàng loạt thị trờng nhỏ, mỗi thị trờng mang bản chất địa phơng về quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đồng đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội khác nhau quy định. TTBĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển cao hơn TTBĐS ở nông thôn và miền núi, v.v 1.2.2. Thị trờng bất động sản là một dạng thị trờng không hoàn hảo. Do sự không đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành các thị trờng đó. Điều này xuất phát từ những đặc trng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng nh truyền thống và tập quán về sử dụng nhà đất - BĐS nói chung. Trong các thị trờng địa phơng, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, ngời mua và ngời bán BĐS thờng thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trớc đó. Điều này gây ra hiện tợng độc quyền, đầu cơ tạo ra hiện tợng cung - cầu, giá cả giả tạo. Đây là một đặc điểm chủ yếu của TTBĐS. 1.2.3. Việc tạo lập các bộ phận cấu thành BĐS đòi hỏi vốn đầu t và lao động lớn: Mà sự vận động, vận hành của các yếu tố đó trong thị trờng BĐS diễn ra chậm chạp vì nó còn phụ thuộc vào: cơ chế, chính sách của Nhà nớc; các thủ tục về hợp đồng, chuyển nhợng, đăng ký đất đai, nhà ở, 1.2.4. Việc tham gia và rút khỏi thị trờng mất rất nhiều thời gian, tiền bạc: Để tạo lập và đa một BĐS vào sử dụng phải mất một khoảng thời gian t- ơng đối dài và đòi hỏi phải có sự đầu t vốn lớn. Do vậy việc thu hồi vốn chậm và thờng có nhiều rủi ro. 1.2.5. Thị trờng Bất động sản là thị trờng đầu vào, thị trờng t liệu sản xuất nên rất đa dạng về hình thức: Nó có thể diễn ra dới dạng trao đổi, mua bán chuyển nhợng, cầm cố và cũng có thể diễn ra dới hình thức cho thuê. Trong điều kiện đất đai ngày càng khan hiếm và nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng tăng thì xu hớng cho thuê đất đai, BĐS trở nên khá phổ biến. Việc cho thuê đất đai thực chất là cho thuê quyền sử dụng đất đai. Ngời thuê phải trả cho ngời cho thuê một khoản tiền về việc sử dụng đất đai, BĐS trong thời hạn thuê. 4 ở nớc ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nớc thống nhất quản lý, nên thực chất việc mua bán, trao đổi, chuyển nhợng, cầm cố, Đất đai là trao đổi mua bán, chuyển nhợng quyền sử dụng đất. Nhà nớc ta cũng đang mở rộng và phát triển hình thức cho thuê đất, tạo ra những điều kiện thuận lợi cho ngời có nhu cầu về đất, BĐS muốn thuê để sản xuất về thủ tục, giá cả, thời hạn,, đặc biệt là đối với ngời nớc ngoài muốn đầu t và nớc ta. 1.2.6. Thị trờng Bất động sản chịu sự điều tiết của pháp luật: Thị trờng BĐS nói chung và thị trờng đất đai nói riêng là một thị trờng đặc biệt, nó không đợc tự do trao đổi nh các thị trờng hàng hoá khác. Nó đợc hạn chế bởi sự quản lý chặt chẽ và nghiêm ngặt của Nhà nớc nhằm bảo vệ tài nguyên đất trên phạm vi quốc gia. Trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nớc là ngời đại diện thì chế độ quản lý của Nhà nớc về đất đai có vai trò vô cùng quan trọng trong việc thúc đẩy quá trình hình thành và phát triển thị trờng BĐS. Điều đó thể hiện trong việc quy định các quyền lợi, nghĩa vụ của ngời sử dụng đất, những quy định trong việc đánh giá và định giá đất đai khi chuyển mục đích và quyền sử dụng đất. Chế độ quản lý của Nhà nớc về đất đai đợc thể hiện ở luật đất đai và những văn bản khác dới luật quy định và hớng dẫn thi hành các điều khoản của luật đất đai. 1.2.7. Một đặc điểm nữa của thị trờng BĐS là cung trong thị trờng BĐS không thể phản ứng nhanh chóng tơng ứng với sự thay đổi của cầu: Bởi việc tăng cung của một loại BĐS chẳng hạn nh nhà đất cho một mục đích cụ thể nào đó thờng mất nhiều thời gian. Đó là thời gian dành cho việc tạo nguồn cung cho thị trờng nh: mua đất, xin cấp giấy phép xây dựng, Những biến động xảy ra trong thị trờng nhà đất chậm hơn nhiều so với phần lớn các thị trờng khác. Trong thị trờng BĐS, cầu phản ứng rất nhanh nhng phản ứng chậm và cần phải có thời gian mới có thể tiếp cận, đáp ứng đợc cầu. Nh vậy, cung BĐS ít co giãn, trong khi cầu co giãn nhiều. Điều này dẫn đến hậu quả là mất cân bằng cung cầu trên thị trờng BĐS. 2. Vai trò của Thị trờng Bất động sản: Thị trờng BĐS phát triển là một nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế- xã hội đất nớc và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân c. 5 2.1. Thị trờng Bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các nhà kinh doanh BĐS: Trên thị trờng BĐS, các nhà kinh doanh BĐS và những ngời tiêu dùng thực hiện việc mua bán của mình. Với vai trò là một hàng hoá đặc biệt, BĐS nói chung mà chủ yếu là đất đai và nhà ở đợc chuyển quyền sở hữu và quyền sử dụng từ ngời này sang ngời khác. Việc mua đi bán lại nh vậy tạo ra một khối l- ợng hàng hoá không bao giờ cạn cung cấp cho thị trờng, làm cho thị trờng hàng hoá BĐS luôn luôn phong phú. Thị trờng là nơi chuyển hoá vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị, là nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn, sự tăng trởng của kinh doanh và sự tồn tại của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Trong quá trình kinh doanh tạo ra các sản phẩm nh nhà ở và các công trình gắn liền với đất đai, các yếu tố sản xuất kể cả giá cả đất đai đợc vật hoá trong sản phẩm. Để tiến hành qúa trình tái sản xuất ở chu kỳ tiếp theo, đòi hỏi phải chuyển hoá hình thái hiện vật thành hình thái tiền. Công việc chuyển hoá hình thái vốn này đợc thực hiện thông qua thị trờng. Thị trờng BĐS nhìn từ góc độ xử lý đầu ra của sản phẩm có ảnh hởng quyết định đến tốc độ, quy mô tăng tr- ởng của kinh doanh và sự tồn tại của doanh nghiệp và là nơi thực hiện chức năng hoàn trả vốn kinh doanh, tái sản xuất các yếu tố sản xuất kinh doanh. Quá trình thực hiện việc tiêu thụ sản phẩm trên thị trờng không chỉ đơn thuần là hoàn trả chi phí sản xuất mà còn là quy trình hiện thực hoá giá trị sản phẩm thặng d tiềm tàng thành lợi nhuận thực tế. 2.2. Thị trờng Bất động sản là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng, mua bán BĐS cũng nh mua bán nhà và mua bán quyền sử dụng đất: Trong điều kiện của sản xuất hàng hoá, ngời sản xuất trớc hết lo tổ chức sản xuất kinh doanh, sử dụng các yếu tố sản xuất để sản xuất ra những sản phẩm hàng hoá, những sản phẩm đó sẽ đợc đem bán. Trong khi đó những ngời tiêu dùng sản phẩm lại cần tìm mua các loại sản phẩm đó. Để giải quyết mâu thuãn này, nơi gặp gỡ chính là thị trờng. Thông qua thị trờng bán (bên cung) và ngời mua (bên cầu) gặp gỡ thoả thuận với nhau và sản phẩm đợc thực hiện quá trình sản xuất diễn ra bình thờng. 2.3. Thúc đẩy áp lực khoa học- kỹ thuật, cải tiến công nghệ, nâng cao chất l- ợng nhà ở (BĐS), bảo vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất: Thị trờng nói chung, thị trờng BĐS nói riêng, chịu sự tác động tơng hỗ lẫn nhau giữa các yếu tố cơ bản là cung cầu, giá cả, cạnh tranh. Sụ tồn tại và vận động của thị trờng biểu hiện ở sự vận động của các yếu tố không tách 6 rờinhau. Mỗi sự biến thiên của yếu tố này đều kéo theo sự vận động biến thiên của yếu tố khác và ngợc lại. Điều đó làm thúc đẩy các doanh nghiệp áp dụng tiến bộ khoa học và công nghệ, cải tiến tổ chức và quản lý, thực hiện các biện pháp hữu hiệu nhằm nâng cao năng suất lao động, hạ giá thành và nâng cao chất lợng sản phẩm, nâng cao sức cạnh tranh trên thị trờng mang lại lợi nhuận cao. Nh vậy trên cơ sở quy luật vận hành của nền kinh tế thị trờng, nhờ việc áp dụng khoa học công nghệ, cải tiến công nghệ mà nguồn hàng hoá BĐS ngày càng phong phú, đa dạng với chất lợng ngày càng cao nhằm đáp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh, nhu cầu sử dụng của dân c và nền kinh tế quốc dân. 2.4. Hoạt động của Thị trờng BĐS Góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới quản lý đất đai, nhà ở, các công trình công cộng và các cơ sở kinh tế- xã hội khác: Thị trờng BĐS đợc hình thành và phát triển góp phần từng bớc xây dựng đồng bộ các loại thị trờng trong nền kinh tế hàng hoá. Trên cơ sở đó, cơ chế thị trờng mới đợc vận hành và phát huy tác dụng. Thông qua hoạt động của thị trờng BĐS, Nhà nớc tiếp tục bổ xung hoàn thiện pháp luật và các chính sách cũng nh tổ chức quản lý tạo điều kiện chi thị trờng mở rộng và phát triển, góp phần khắc phục tình trạng kinh doanh ngầm, tham nhũng, trốn thuế, đầu cơ và các tệ nạn khác xung quanh hoạt động kinh doanh BĐS đang có chiều hớng gia tăng ở nớc ta. Thị trờng BĐS hình thành và phát triển góp phần xác lập mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nớc và ngời sử dụng đất và các công trình, tài sản gắn liền với đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn tài nguyên đất, khắc phục tình trạng phi kinh tế trong đầu t xây dựng cơ bản, tận dụng và phát triển BĐS để đáp ứng nhu cầu của các tầng lớp dân c, tăng nguồn thu đáng kể vào ngân sách Nhà nớc. 2.5. Phát triển thị trờng BĐS góp phần tăng cờng quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hoá trong sản xuất kinh doanh: Trên thị trờng, các nhà kinh doanh, những ngời sử dụng có điều kiện tiếp xúc, có mối quan hệ qua lại tạo ra sự mở rộng trong quan hệ nội bộ thị trờng và các quan hệ với các ngành, các lĩnh vực khác nh xây dựng, Địa chính, ngân hàng, môi trờng đô thị, để mở rộng thị trờng. Thị trờng BĐS là một bộ phận trong hệ thống của các thị trờng. Bởi vậy, sự hình thành và phát triển thị trờng BĐS góp phần phát triển các loại thị trờng. Trên cơ sở đó, cơ chế thị trờng mới đợc vận hành và phát huy tác dụng. 7 2.6. Ngành kinh doanh BĐS nói chung, nhà đất nói riêng đòi hỏi nhiều vốn, sức hấp dẫn cao: Nếu thị trờng đợc mở rộng, nâng cao năng lực kinh doanh và tăng cờng quản lý thì khả năng thu hút vốn đầu t lớn của các doanh gia trong và ngoài n- ớc cũng nh vốn tích luỹ của các tầng lớp dân c, tạo ra khả năng mở rộng qui mô sản xuất kinh doanh, đổi mới công nghệ, hợp lý hoá tổ chức quản lý, nâng cao hiệu quả hợp tác liên doanh. Hoạt động kinh doanh BĐS góp phần quan trọng khai thác và sử dụng có hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai, tận dụng và phát triển BĐS để đáp ứng nhu cầu của nhân dân về nhà ở, về các sản phẩm cần thiết khác đợc tạo ra gắn liền với đất đai và tăng nguồn thu đáng kể vào ngân sách Nhà nớc. Thông qua việc xây dựng pháp luật và hoạch định các chính sách cũng nh tổ chức quản lývà thực hiện có hiệu quả kinh doanh BĐS. Hoạt động kinh doanh BĐS góp phần xoá bỏ tình trạng kinh doanh ngầm, tham nhũng, chốn thuế, đầu cơ và các tệ nạn khác liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS. 3. Những nhân tố ảnh hởng đến thị trờng BĐS: Thị trờng đất đai là một bộ phận quan trọng chủ yếu của thị trờng BĐS. Vì vậy để xem xét những nhân tố ảnh hởng đến quá trình hình thành và phát triển thị trờng BĐS chúng ta có thể xem xét những nhân tố ảnh hởng đếnquá trình hình thành và phát triển thị trờng đất đai, và có thể coi đó là những nhân tố ảnh hởng đến quá trình hình thành và phát triển thị trờng BĐS: 3.1. Trình độ phát triển sản xuất hàng hoá: Trình độ phát triển sản xuất hàng hoá gắn liền với trình độ phát triển của lực lợng sản xuất xã hội và cùng với nó là trình độ phân công lao động xã hội. Đất đai từ chỗ là sản phẩm của tự nhiên, con ngời khai phá cải tạo và sử dụng để sản xuất sản phẩm và các yêu cầu khác phục vụ cho cuộc sống của mình nh: xây dựng nhà ở, các công trình kiến trúc, Sản xuất ngày càng phát triển, những nhu cầu của con ngời ngày càng tăng lên và đất đai ngày càng khan hiếm. Những đất đai đã khai phávà sử dụng thì bị chiếm hữu và trở thành tài sản riêng. Vì vậy đất đai trở thành đối tợng mua bán và trao đổi. Sự tan rã của chế độ phong kiến và sự xuất hiện của chủ nghĩa t bản mà đặc trng của nó là sự xuất hiện và phát triển nền sản xuất hàng hoá đã làm thay đổi cơ bản các quan hệ về ruộng đất. thị trờng đất đai ra đời và phát triển. Đất đai cũng đợc thơng mại hoá. 8 3.2. Chế độ sở hữu ruộng đất: Chế độ sở hữu ruộng đất trải qua quá trình hình thành và phát triển trong lịch sử. Từ sở hữu cộng đồng về ruộng đất của thị tộc, làng xã đến sở hữu t nhân trong xã hội phong kiến rồi sở hữu ruộng đất theo quan hệ sở hữu t nhân t bản chủ nghĩa. đó là một quá trình lịch sử lâu dài. Chỉ đến sở hữu t nhân t bản chủ nghĩa mới tạo điều kiện tiền đề cho việc tích tụ và tập trung ruộng đấtvào một số trang trại, lãnh chúa lớn. Đó là điều kiện cho sự hình thành quan hệ ruộng đất t bản chủ nghĩa, và thị trờng đất đai ra đời. Trong thời kỳ đầu của tích luỹ t bản chủ nghĩa diễn ra việc tớc đoạt ruộng đất của nông dân và những trang trại nhỏ để biến ruộng đất thành đồng cỏ chăn thả và thành các điền trang lớn sản xuất theo kiểu t bản chủ nghĩa, hình thành các farm đã đẩy hàng triệu nông dân lâm vào tình trạng không có ruộng đất phải đi làm thuê. Khi nghiên cứu về cái gọi là tích luỹ ban đầu, Mác đã viết: Các nhà t bản- t sản cũng ủng hộ việc đó với mục đích biến ruộng đất thành món hàng buôn bán tự do, mở rộng lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, tăng thêm luồng ngời vô sản ngoài vòng pháp luật từ nông thôn Để kết luận cho cái gọi là tích luỹ ban đầu đó, Mac đã viết: Cớp đoạt tài sản của nhà thờ, nhợng đất đai Nhà nớc một cách gian lận, ăn cắp đất đai của công xã, biến sở hữu phong kiến và sở hữu thị tộc thành sở hữu t nhân hiện đại bằng cách chiếm đoạt và khủng bố tàn nhẫn- đó là bấy nhiêu phơng pháp của tích luỹ ban đầu. Chúng đã chinh phục đất đai cho nền nông nghiệp t bản chủ nghĩa, đem ruộng đất gán vào t bản và tạo ra một luồng cần thiết những ngời vô sản bị đặt ra ngoài vòng pháp luật để cung cấp cho công nghiệp thành thị. 3.3. Chế độ quản lý ruộng đất và vai trò tác động của Nhà nớc: Chế độ quản lý của Nhà nớc về đất đai là nhằm bảo vệ nguồn tài nguyên quý hiếm của mỗi quốc gia và sử dụng chúng một cách có hiệu quả. Trong điều kiện ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nớc là ngời đại diệnthì chế độ quản lý của Nhà nớc về đất đai có vai trò vô cùng quan trọng trong việc thúc đẩy quá trình hình thành và phát triển thị trờng đất đai. Điều đó thể hiện trong việc qui định các quyền lợi, nghĩa vụ của ngời sử dụng đất, những qui định trong việcđánh giá và định giá đất đai khi chuyển mục đích và quyền sử dụng đất. Chế độ quản lý của Nhà nớc về đất đai đợc thể hiện ở Luật đất đai và những văn bản khác dới Luật qui định và hớng dẫn thi hành các điều khoản của Luật đất đai. Luật đất đai năm 1993(đợc bổ sung sửa đổi năm 1998) của nớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam qui định: 9 Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nớc thống nhất quản lý. Nhà nớc giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nớc, tổ chức chính trị xã hội (gọi chung là tổ chức), hàng hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài dới hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất. Nhà nớc còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc giao đất, cho thuê đất, nhận quyền sử dụng đất từ ngời khác. Ngoài ra, Luật đất đai của nớc ta còn qui định các quyền và nghĩa vụ của ngời sử dụng đất nh: Nhà nớc bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của ngời sử dụng đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc giao đất, cho thuê đất, nhận quyền sử dụng đất từ ngời khác có các quyền và nghĩa vụ của ngời sử dụng đất theo qui định của Luật này và các qui định khác của pháp luật. Hộ gia đình, cá nhân dợc Nhà nớc giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Các quyền và nghĩa vụ của ngời sử dụng đất chỉ đợc thực hiện trong thời hạn giao đất, thuê đất và đúng mục đích sử dụng của đất đợc giao, đợc thuê theo qui định của luật này và các qui định khác của pháp luật. Thời hạn giao đất sử dụng lâu dài cho ngời sử dụng đất cũng đợc qui định tại điều 20 của Luật sửa đổi bổ sung năm1998 là 20 năm đối với đất trồng cây hàng năm và nuôi trồng thuỷ sản và 50 năm đối với đất trồng cây lâu năm. Khi hết thời hạn nếu ngời sử dụng đất có nhu cầu vẫn đợc tiếp tục giao đất để sử dụng. Những qui định trên đây của Luật đất đai bổ sung và sửa đổi năm 1998 đã thể hiện tính linh hoạt và mềm hơn đối với ngời sử dụng đất, đặc biệt thể hiện ở các quyền của ngời sử dụng đất. Đó cũng là cơ sở pháp lý bớc đầu cho sự hình thành thị trờng đất đai ở nớc ta. Thị trờng đất đai là một thị trờng đặc biệt, nó không đợc tự do trao đổi nh các thị trờng hàng hoá khác. Nó bị hạn chế bởi sự quản lý chặt chẽ và nghiêm ngặt của Nhà nớc nhằm bảo vệ tài nguyên đất trên phạm vi quốc gia. Quyền sở hữu và quyền sử dụng về BĐS nói chung và nhà đất nói riêng là những vấn đề hết sức nhạy cảm đối với thị trờng nhà đất. Một trong những quyết sách quan trọng cá tác dụng rõ nét trong việc điều chỉnh đến tính chất, mức độ và phạm vi hoạt động của thị trờng BĐS là những quan hệ liên quan đến quyền sở hữu và quyền sử dụng về nhà đất. Nhà đất là một tài sản tiêu 10 [...]... Nghị định 60/CP lại yêu cầu phải có bản vẽ chi tiết đến từng gian nhà nên gây khó khăn cho các cơ quan thực hiện 23 III- Một số giải pháp thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trờng BĐS ở Việt Nam: 1 Một số giải pháp tài chính góp phần thúc đẩy sự phát triển thị trờng BĐS ở Việt Nam trong thời gian tới: 1.1 Không thu tiền sử dụng đất đối với các trờng hợp sử dụng đất trớc luật đất đai năm 1993 không... trờng Bất động sản: 3 1.1 Khái niệm thị trờng Bất động sản: 3 1.2 Đặc điểm của thị trờng bất động sản .4 2 Vai trò của Thị trờng Bất động sản: 5 2.1 Thị trờng Bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các nhà kinh doanh BĐS: 6 2.2 Thị trờng Bất động sản là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng, mua bán BĐS cũng nh mua bán nhà và mua bán... lịch sử Chỉ đến một giai đoạn lịch sử nhất định, phát triển nhất định của lực lợng sản xuất, của phân công lao động xã hội, BĐS mới thực sự tham gia vào thị trờng và thị trờng BĐS mới ra đời và hình thành II Quá trình hình thành và phát triển thị trờng BĐS ở Việt Nam: 1 Thị trờng BĐS nớc ta đã hình thành và đang phát triển sôi động với các hoạt động phong phú: Trên cơ sở qui định của hiến pháp, Luật đất... mạnh để thúc đẩy phát triển thị trờng BĐS: 20 31 4.7 Quản lý Nhà nớc về BĐS còn nhiều yếu kém: 21 III- Một số giải pháp thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trờng BĐS ở Việt Nam: 24 1 Một số giải pháp tài chính góp phần thúc đẩy sự phát triển thị trờng BĐS ở Việt Nam trong thời gian tới: 24 1.1 Không thu tiền sử dụng đất đối với các trờng hợp sử dụng đất trớc luật đất đai... ra, thị trờng BĐS còn phụ thuộc vào một số các nhân tố khác nh: trình độ phát triển kinh tế xã hội, tốc độ tăng dân số, tốc độ đô thị hoá, thu nhập của dân c cũng nh sự phát triển của các thị trờng có liên quan nh: thị trờng tài chính tiền tệ, thị trờng xây dựng, thị trờng bảo hiểm, Nh vậy, thị trờng BĐS là một thị trờng đặc biệt, sự hình thành và phát triển thị trờng BĐS gắn liền với sự hình thành và. .. kiểm soát của Nhà nớc ở một vài ở một vài thời điểm của những năm vừa qua 3 Vai trò của Nhà nớc Việt Nam trong việc hình thành và phát triển thị trờng BĐS: Trong những năm qua, Nhà nớc Việt Nam đã thể hiện đợc vai trò to lớn của mình đối với việc hình thành và phát triển thị trờng BĐS Do đặc thù đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nớc là ngời đại diện thống nhất quản lý, Nhà nớc Việt Nam có vai trò rất... vực Nhà nớc và t nhân Mục tiêu sẽ nâng diện tích nhà ở bình quân trên đầu ngời trong cả nớc từ 6 m2 hiện nay ở đô thhị và 7,5 m2 ở nông thôn đến năm 2010 lên 8 m2 ở đô thị và 10 m2 ở nông thôn nhằm điều tiết tạo sự cân bằng cung cầu về BĐS loại này ở mức mới hơn, hợp lý hơn, phù hợp với xu thế phát triển nâng cao đời sống xã hội và dân sinh Đó là một giải pháp chiến lợc chống những cơn sốt giá ngầm... nhà ở và đất ở, một số địa phơng đã hình thành quỹ phát triển nhà ở, thành lập các doanh nghiệp xây dựng và kinh doanh cơ sở hạ tầng, kinh doanh nhà Tuy nhiên, sự phát triển này còn rất hạn chế cha tạo đợc quỹ nhà, quĩ đất phong phú và đa dạng cung cấp cho thị trờng Sự hình thành và hớng đi ban đầu cần thiết phải có bàn tay của Nhà nớc Vấn đề rất cơ bản ở đây là tạo ra quỹ đất với giá cả hợp lý và đảm... nớc ta, Nhà nớc cần xây dựng một chính sách hoàn chỉnh ở cả hai phơng diện là: tổ chức quản lý và chế độ hoạt động của thị trờng này Nh vậy, việc nghiên cứu, đánh giá thực trạng của thị trờng nhà đất- thị trờng BĐS từ đó đề ra các giải pháp đồng bộ nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trờng này ở nớc ta có ý nghĩa đặc biệt quan trọng về lý luận và thực tiễn cả trớc mắt và lâu dài 29 Tài liệu tham khảo... dụng đất và chế độ thu lệ phí trớc bạ đất; cơ chế sử dụng quĩ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng (tạo vốn từ đất cho phát triển BĐS); Lập quĩ đầu t phát triển đô thị, quĩ phát triển nhà ở; Hỗ trợ tiền sử dụng đất, tiền thuê nhà cho các đối tợng chính sách, đối tợng xã hội, Tuy nhiên, hệ thống chính sách và biện pháp tài chính hiện hành cha đủ mạnh để thúc đẩy nhanh hơn sự hình thành và phát triển thị trờng . thành và phát triển Thị trờng Bất động sản ở Việt Nam. III- Một số giải pháp thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trờng Bất động sản ở Việt Nam. 1 Do. triển thị trờng BĐS ở nớc ta. Em đã chọn đề tài: Thị trờng Bất động sản và một số giải pháp nhằm thúc đẩy sự phát triển Thị trờng Bất động sản ở Việt Nam. Phơng