Bài giảng thị trường bất động sản

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TS NGUYỄN THỊ HẢI BÀI GIẢNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Huế, năm 2020 CHƯƠNG 1: CÁC VẤN ĐỀ CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm phân loại bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo bất động sản khơng đất đai, cải lòng đất mà cịn tất tạo sức lao động người mảnh đất Bất động sản bao gồm cơng trình xây dựng, mùa màng, trồng… tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, vật mặt đất với phận cấu thành lãnh thổ Pháp luật nhiều nước giới thống chỗ coi bất động sản gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật nước có nét đặc thù riêng thể quan điểm phân loại tiêu chí phân loại Hầu coi bất động sản đất đai tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, xác định vị trí địa lý đất (Điều 517, 518 Luật Dân Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân Cộng hoà Liên bang Đức…) Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản “mảnh đất” đất đai nói chung Việc ghi nhận hợp lý đất đai nói chung phận lãnh thổ, đối tượng giao dịch dân Tuy nhiên, nước lại có quan niệm khác tài sản “gắn liền” với đất đai coi bất động sản Điều 520 Luật Dân Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái chưa bứt khỏi bất động sản, bứt khỏi coi động sản” Tương tự, quy định thể Luật Dân Nhật Bản, Bộ luật Dân Bắc Kỳ Sài Gịn cũ Trong đó, Điều 100 Luật Dân Thái Lan quy định: “bất động sản đất đai vật gắn liền với đất đai, bao gồm quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân Đức đưa khái niệm bất động sản bao gồm đất đai tài sản gắn với đất Luật Dân Nga năm 1994 quy định bất động sản có điểm khác biệt đáng ý so với Luật Dân truyền thống Điều 130 Luật mặt, liệt kê tương tự theo cách Luật Dân truyền thống; mặt khác, đưa khái niệm chung bất động sản “những đối tượng mà dịch chuyển làm tổn hại đến giá trị chúng” Bên cạnh đó, Luật cịn liệt kê vật khơng liên quan đến đất đai “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” bất động sản Theo Bộ luật Dân năm 2015 nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, Điều 107 có quy định: “Bất động sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; Tài sản khác theo quy định pháp luật” Như vậy, khái niệm bất động sản rộng, đa dạng cần quy định cụ thể pháp luật nước có tài sản có quốc gia cho bất động sản, quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục động sản Hơn nữa, quy định bất động sản pháp luật Việt Nam khái niệm mở mà chưa có quy định cụ thể danh mục tài sản 1.1.2 Phân loại bất động sản Bất động sản phân loại dựa vào nhiều cách phân loại khác Cụ thể: * Phân loại dựa vào yếu tố đầu tư xây dựng Căn vào yếu tố đầu tư xây dựng bất động sản chia thành loại gồm bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản khơng có đầu tư xây dựng bất động sản đặc biệt Trong đó: - Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: bất động sản làm nhà ở, bất động sản nhà xưởng công trình thương mại- dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), bất động sản trụ sở làm việc v.v Trong bất động sản có đầu tư xây dựng nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai) nhóm bất động sản bản, chiếm tỷ trọng lớn, tính chất phức tạp cao chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố chủ quan khách quan Nhóm có tác động lớn đến q trình cơng nghiệp hố, đại hố đất nước phát triển thị bền vững đồng thời nhóm bất động sản chiếm đa số giao dịch thị trường bất động sản - Bất động sản không đầu tư xây dựng: bất động sản thuộc loại chủ yếu đất nông nghiệp đất chưa sử dụng - Bất động sản đặc biệt bất động sản cơng trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hố vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v Đặc điểm loại bất động sản khả tham gia thị trường thấp * Phân loại theo yếu tố cấu thành nên bất động sản Nếu dựa vào yếu tố cấu thành bất động sản phân thành nhóm gồm: đất đai, cơng trình xây dựng gắn liền với đất bất động sản đặc thù Trong đó: - Đất đai: bao gồm tất loại đất theo quy định Luật Đất đai - Các cơng trình xây dựng gắn liền với đất cơng trình làm nhà ở, cơng trình thương mại dịch vụ, cơng trình cơng nghiệp, cơng trình đặc biệt… - Các bất động sản đặc thù: pháp luật số nước quy định tài sản máy bay, tàu thủy, tàu hỏa… bất động sản * Phân loại dựa vào mục đích sử dụng bất động sản Nếu dựa vào mục đích sử dụng bất động sản chia thành loại gồm: bất động sản sử dụng vào mục đích ở, bất động sản thương mại văn phịng, bất động sản cơng nghiệp, bất động sản chuyên biệt * Phân loại theo hình thức sở hữu bất động sản Theo cách phân loại này, bất động sản chia thành bất động sản toàn quyền sở hữu bất động sản thuê theo hợp đồng Trong đó: - Bất động sản toàn quyền sở hữu bất động sản chủ sở hữu định, người có quyền chiếm hữu, sử dụng định đoạt bất động sản - Bất động sản thuê theo hợp đồng bất động sản chủ sở hữu bất động sản cho chủ thể khác thuê với thời gian xác định hợp đồng cho thuê Theo đó, chủ sở hữu bất động sản tạm thời chuyển số quyền bất động sản gồm quyền chiếm giữ sử dụng bất động sản cho bên thuê 1.2 Các quyền liên quan đến bất động sản 1.2.1 Quyền sở hữu bất động sản Theo nội dung quyền sở hữu tài sản quy định Luật dân năm 2015, hiểu quyền sở hữu bất động sản quyền ghi nhận bảo vệ pháp luật chủ thể tự chiếm hữu, sử dụng định đoạt bất động sản Trong đó: Quyền chiếm hữu bất động sản quyền chủ sở hữu bất động sản pháp luật bảo vệ việc thực hành vi theo ý chí để nắm giữ, quản lý bất động sản theo quy định pháp luật Người chủ sở hữu uỷ quyền quản lý bất động sản thực việc chiếm hữu bất động sản phạm vi, theo cách thức, thời hạn chủ sở hữu xác định Quyền sử dụng bất động sản quyền pháp luật bảo vệ để khai thác đặc tính hữu ích tự nhiên bất động sản sử dụng lợi ích Lợi ích thu nhập, khả đáp ứng bất động sản cho nhu cầu sử dụng người lợi ích khác Quyền định đoạt bất động sản quyền chuyển giao quyền sở hữu bất động sản, từ bỏ quyền sở hữu bất động sản tiêu hủy bất động sản Tuy nhiên đất đai tài sản bị tiêu hủy nên việc tiêu hủy bất động sản chủ yếu tiêu hủy nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng Như vậy, thấy nói quyền định đoạt bất động sản chủ yếu nói việc định số phận pháp lý bất động sản Có hình thức sở hữu bất động sản bao gồm: - Sở hữu nhà nước: Chủ sở hữu bất động sản nhà nước - Sở hữu tập thể, cộng đồng: Chủ sở hữu bất động sản tập thể cộng đồng - Sở hữu cá nhân: chủ sở hữu bất động sản cá nhân Chủ sở hữu bất động sản có quyền thực hoạt động mà không trái với pháp luật, không xâm phạm quyền lợi ích người khác bao gồm chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp, góp vốn, cho tặng từ bỏ bất động sản Quyền sở hữu bất động sản xác lập pháp nhân tạo bất động sản để sử dụng hợp pháp mua bán, chuyển nhượng, cho, tặng, thừa kế theo di chúc phán tòa án Quyền sở hữu bất động sản chấm dứt chủ sở hữu bất động sản từ bỏ quyền sở hữu văn bản, chuyển quyền sở hữu cho người khác bất động sản bị thu hồi theo định cấp có thẩm quyền theo quy định pháp luật theo phán toàn án 1.2.2 Các quyền sử dụng đất * Chuyển đổi quyền sử dụng đất Chuyển đổi quyền sử dụng đất hình thức đơn giản việc chuyển quyền sử dụng đất khơng có mục đích thương mại Chuyển quyền sử dụng đất thực trường hợp sau đây: - Nông dân đổi đất cho để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, khắc phục manh mún ruộng đất - Những người có đất địa phương có nguyện vọng thay đổi chỗ * Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực người sử dụng đất chuyển nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, khơng cịn khả sử dụng để thực quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép Trong trường hợp này, người nhận quyền sử dụng đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng đất khoản tiền tương ứng với chi phí mà họ phải bỏ để có quyền sử dụng số đầu tư làm tăng giá trị đất đai Đặc điểm việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là: - Việc chuyển quyền thực giới hạn thời gian giao đất - Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tơ chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất tiền sử dụng đất - Nhà nước quy định số trường hợp không chuyển quyền sử dụng đất - Mọi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký biến động đất đai * Cho tặng, để thừa kế quyền sử dụng đất Cho, tặng, để thừa kế quyền sử dụng đất hành vi chuyển quyền sử dụng đất tình đặc biệt, người nhận quyền sử dụng đất khơng phải trả tiền phải nộp thuế * Thế chấp quyền sử dụng đất Người có quyền sử dụng đất có quyền đem quyền sử dụng đất chấp vay vốn Trong trường hợp người sử dụng đất đem quyền sử dụng đất làm vật chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ người cho vay * Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất Chủ thể có quyền cho thuê đất Nhà nước người nhà nước giao đất có thu tiền theo quy định Luật Đất đai Chủ thể có quyền cho thuê lại đất người nhà nước cho thuê đất Cụ thể: Tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có quyền cho thuê quyền sử dụng đất; có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước ngồi doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Nhà nước cho thuê đất đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp có quyền cho th lại đất Tổ chức kinh tế, tổ chức nghiệp công lập Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đất xây dựng xong kết cấu hạ tầng khu cơng nghiệp * Góp vốn giá trị quyền sử dụng đất Góp vốn giá trị quyền sử dụng đất hình thức mà người có quyền sử dụng đất dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh khai thác phát triển nhà cửa, đất đai, sản xuất, xây dựng xí nghiệp 1.2.3 Quyền bất động sản liền kề Quyền bất động sản liền kề quy định Bộ luật Dân năm 1995, năm 2005 tiếp tục ghi nhận Bộ luật Dân 2015 Theo đó, Điều 245 Luật Dân 2015 quy định: Quyền bất động sản liền kề quyền thực bất động sản nhằm phục vụ cho việc khai thác bất động sản khác thuộc quyền sở hữu người khác Như vậy, theo nghĩa rộng, quyền bất động sản liền kề tổng hợp quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ xã hội phát sinh trình sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu chủ thể khác nhằm khai thác, sử dụng bất động sản thuộc sở hữu cách hợp lý Theo nghĩa hẹp, quyền bất động sản liền kề quyền chủ sở hữu bất động sử dụng bất động sản người khác phạm vi xác định để thỏa mãn việc khai thác, sử dụng cách hợp lý bất động sản thuộc sở hữu Ví dụ chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản chủ sở hữu khác cách hợp lý, phải bảo đảm an toàn thuận tiện cho chủ sở hữu đó; gây thiệt hại phải bồi thường Hoặc trường hợp vị trí tự nhiên bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua bất động sản khác chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành lối cấp, thoát nước thích hợp, khơng cản trở ngăn chặn dịng nước chảy 1.3 Điều kiện để bất động sản phép đưa vào kinh doanh thị trường Bất động sản coi hàng hoá thị trường đáp ứng điều kiện gồm: Bất động sản phải có chủ sở hữu cụ thể, phải pháp luật cho phép phải có đủ điều kiện để giao dịch Với chế độ sở hữu toàn dân đất đai nên Việt Nam, hàng hóa thị trường bất động sản quyền sử dụng đất nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai Tại điều 9, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định điều kiện để bất động sản phép đưa vào kinh doanh sau: * Đối với nhà cơng trình xây dựng Nhà, cơng trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện sau đây: - Có đăng ký quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đối với nhà, cơng trình xây dựng có sẵn dự án đầu tư kinh doanh bất động sản cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai - Khơng có tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất - Không bị kê biên để đảm bảo thi hành án * Đối với đất đai Đất đai phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện sau đây: - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai - Khơng có tranh chấp quyền sử dụng đất - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án - Trong thời hạn sử dụng đất 1.4 Đặc điểm hàng hóa bất động sản Bất động sản hàng hóa nên có đặc điểm chung hàng hóa thơng thường có giá trị giá trị sử dụng Bên cạnh đó, hàng hóa bất động sản cịn có đặc điểm sau: * Bất động sản có tính cố định vị trí Bất động sản tài sản có cố định vị trí Đặc điểm bất động sản gắn liền với tính cố định đất đai Đất đai sản phẩm tự nhiên di chuyển từ chỗ sang chỗ khác, nên bất động sản bị cố định vị trí Do có cố định vị trí nên giá trị sử dụng khả sinh lời bất động sản vị trí khác khơng giống Do vậy, đặc điểm ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản việc đầu tư vào bất động sản * Bất động sản có tính cá biệt khan Đặc điểm bất động sản xuất phát từ tính cá biệt tính khan đất đai Tính khan đất đai diện tích bề mặt trái đất có hạn Tính khan cụ thể đất đai giới hạn diện tích đất đai miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính tính khan hiếm, tính cố định khơng di dời đất đai nên hàng hố bất động sản có tính cá biệt Trong khu vực nhỏ kể hai bất động sản cạnh có yếu tố khơng giống Trên thị trường bất động sản khó tồn hai bất động sản hồn tồn giống kể hai cơng trình cạnh xây theo thiết kế chúng có vị trí khơng gian khác Ngay tồ cao ốc phịng có hướng cấu tạo nhà khác Ngồi ra, nhà đầu tư, kiến trúc sư quan tâm đến tính dị biệt để tạo hấp dẫn khách hàng thoả mãn sở thích cá nhân * Bất động sản có tính bền lâu Do đất đai tài sản thiên nhiên ban tặng, loại tài nguyên xem bị huỷ hoại, trừ có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, vật kiến trúc cơng trình xây dựng đất sau xây dựng sau thời gian sử dụng cải tạo nâng cấp tồn hàng trăm năm lâu Vì vậy, tính bền lâu bất động sản tuổi thọ vật kiến trúc cơng trình xây dựng Một bất động sản thường có tuổi thọ vật lý tuổi thọ kinh tế Trong đó, tuổi thọ kinh tế bất động sản chấm dứt điều kiện thị trường trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng bất động sản lại ngang với bất động sản Cuối cùng, sau người tiêu dùng mua sắm lượng bất động sản mong muốn việc mua sắm bất động sản chủ yếu để thay bất động sản cũ Rõ ràng độ co giãn cầu theo thu nhập ngắn hạn lớn nhiều với độ co giãn dài hạn Độ co giãn cầu theo giá theo thu nhập tùy thuộc vào nơi ở, nhóm dân cư điều có ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu giá cân thời điểm khác CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG Hãy trình bày khái niệm nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản Hãy trình bày độ co giãn cung bất động sản Hãy trình bày khái niệm nhân tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản Hãy trình bày nhân tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản Hãy trình bày quan hệ cung cầu bất động sản thị trường 76 CHƯƠNG THỰC TRẠNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 4.1 Quá trình hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 4.1.1 Quá trình hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam trước năm 1980 Trong thời gian từ sau cách mạng tháng năm 1945 năm 1960 miền bắc thị trường bất động sản diễn Tuy nhiên, nhiều yếu tố tác động, giao dịch thuê mướn, chấp, cầm cố bất động sản xuất Thời kỳ sau năm 1958 đến 1975 thời kỳ phát triển kinh tế quốc doanh kinh tế hợp tác xã, thị trường bất động sản hoạt động với nhịp độ thấp quy mô không lớn, chủ yếu diễn phạm vi mua bán đất ở, nhà Giai đoạn từ sau 1975 đến 1980, miền Nam thực cải tạo nông nghiệp, cải tạo công thương nghiệp tư tư doanh, mức độ hai miền có khác song thị trường bất động sản chưa hình thành phát triển Từ năm 1945 đến năm 1980, đất đai, bất động sản nước ta thuộc sở hữu tư nhân, sở hữu cộng đồng, sở hữu tổ chức, sở hữu Nhà nước hoạt động giao dịch mua bán, thuê mướn, cầm cố đất đai, nhà cửa diễn cách bình thường Sau cải cách ruộng đất cải tạo công thương nghi ệp tư tư doanh miền Bắc, đất đai - bất động sản phân phối lại, giao dịch mua bán, chuyển nhượng thuê mướn, cầm cố đất đai - bất động sản diễn ra, không phổ biến Cách thức thủ tục chuyển nhượng, mua bán, thuê mướn thực theo truyền thống tập quán cộng đồng Các bên tham gia giao dịch tự tìm đến tự thoả thu ận giá Trong giai đoạn nhà nước chưa có văn pháp luật giao dịch bất động sản, Nhà nước thừa nhận làm thủ tục cho quan hệ giao dịch mua, bán, thuê mướn bất động sản, thu lệ phí trước bạ (thuế trước bạ) đăng ký quyền sở hữu nhà, đất Đặc điểm chủ yếu thị trường bất động sản giai đoạn thị trường tự phát số vùng, số địa phương theo yêu cầu thực tế; chưa có khung pháp luật cho thị trường bất động sản; chưa xuất tổ chức kin h doanh, môi giới, dịch vụ, cung cấp thông tin thị trường bất động sản 77 4.1.2 Quá trình hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam từ năm 1980 đến trước năm 1993 Hiến pháp 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân nghiêm cấm việc mua bán đất đai Do đó, Nhà nước khơng ban hành hệ thống văn pháp luật cho thị trường bất động sản Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản, đăng ký quyền sử dụng đất không thực hiện, đất đai thuộc sở hữu tồn dân giao cho khu vực kinh tế nhà nước kinh tế hợp tác xã Quan hệ chuyển dịch, mua bán đất đai, thuê mướn, cầm cố đất đai từ năm 1980 đến đầu thập kỷ 90 không thừa nhận Tuy nhiên, với trình đổi toàn kinh tế - xã hội đất nước, yêu cầu sử dụng đất phục vụ cho phát triển sở hạ tầng xã hội, xây dựng phát triển sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ thuộc thành phần kinh tế ngày gia tăng, nhu cầu giao dịch đất đai đặt Hiện tượng mua, bán đất đai, mua bán bất động sản xuất diễn sôi động đô thị vào năm từ 1991 đến 1993, với hình thức mua nhà ở, tiếp tục sử dụng đất gắn với nhà Điều 17 Luật đất đai 1988 cho phép "Người thừa kế nhà người chưa có nhà người khác chuyển nhượng nhà ở, sau quan Nhà nước có thẩm quyền cơng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất có ngơi nhà đó" Thực chất quan hệ mua bán nhà tượng mua bán đất đai ngầm không pháp luật quy định Hiện tượng tự chuyển đất nông nghiệp thành đất ở, đầu nâng giá, hạ giá phổ biến làm xáo trộn quan hệ đất đai theo quy định pháp luật Hiện tượng giao đất, cho thuê đất không thẩm quyền diễn phổ biến hầu hết vùng ngoại thành đô thị, khu vực ven đường giao thông, trung tâm công nghiệp, thương mại dịch vụ làm cho vụ khiếu kiện đất đai bắt đầu phát sinh phát triển Đặc điểm thị trường bất động sản giai đoạn tự phát hình thành thị trường ngầm mua, bán đất từ phạm vi hẹp phát triển đến sôi động, không pháp luật qui định ảnh hưởng đến đời sống kinh tế xã hội Hiến pháp năm 1980 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, suốt thời kỳ từ cuối năm 80 đầu năm 90 hoạt động thị trường đất đai - thị trường bất động sản ngầm ngày sôi động gia tăng Ở thời kỳ này, chưa có yếu tố pháp luật cho thị trường đất đai - Thị trường bất động sản, song giao dịch mua bán, với nhận chuyển nhượng quyền sử 78 dụng diễn nhiều hình thức khác nhau, giao dịch thuê mướn, chấp góp vốn xuất Từ sau pháp lệnh nhà sau Luật đất đai 1993, thị trường bất động sản nước ta khơi dậy, hình thành bước phát triển Có thể nói, với việc phát triển mạnh mẽ vững toàn kinh tế xã hội đất nước, thị trường bất động sản kết công đổi cho dù thị trường bất động sản chưa thật hồn hảo 4.1.3 Q trình hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam từ năm 1993 đến Luật đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật đất đai 1998, Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai năm 2013, Pháp lệnh Nhà năm 1991, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 Nghị định, Thơng tư Thủ tướng Chính phủ đời thời gian qua sở pháp lý quan trọng việc quản lý thị trường bất động sản Việc quản lý thị trường bất động sản đạt kết quan trọng, bước đầu hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Để thực Luật đất đai Pháp lệnh nhà có hiệu quả, nhiều văn ban hành khung giá loại đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế trước bạ, quyền sở hữu nhà kinh doanh nhà ở, xây dựng kết cấu hạ tầng, xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai bước làm cho đất đai, nhà tiếp cận với thị trường bất động sản Đây sở quan trọng hình thành phát triển thị trường bất động sản, tăng nguồn thu đáng kể vào ngân sách nhà nước, thúc đẩy việc sử dụng đất đai có hiệu quả, tăng cường lực đầu tư cho sở hạ tầng Trên sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn, sở kế hoạch xây dựng phát triển nhà ở, bước đầu giúp cho việc phân bổ quỹ đất đai hợp lý cho mục đích sử dụng tạo lập chế hợp lý quản lý nhà nước quan chức đất đai, xây dựng phát triển nhà ở, xây dựng sở hạ tầng thị, hình thành phát triển thị trường bất động sản Việc giao đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà năm gần tiến hành khẩn trương, góp phần tăng cường cơng tác quản lý đất đai Đây tiền đề quan trọng cho hình thành thị trường chuyển quyền sử dụng đất đai 79 Các chương trình phát triển nhà sách hỗ trợ vốn cho hoạt động phát triển nhà cho địa phương thực Chính phủ cho phép địa phương sử dụng phần lớn nguồn tiền thu sử dụng đất đô thị để phát triển kết cấu hạ tầng thị lo nhà cho người có thu nhập thấp Chính phủ cho phép địa phương giữ lại toàn số tiền thu từ việc bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước dùng cho phương án phát triển cải tạo nhà Tất sách, chương trình làm sở để thị trường quyền sử dụng đất thị trường tài sản gắn liền với đất thừa nhận tảng cho đời phát triển thị trường bất động sản Việt Nam - Thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp Thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp bắt đầu hình thành với bên cung Nhà nước Nhà nước giữ vai trị bên cung cho tồn nhu cầu xã hội hàng hóa quyền sử dụng đất Điều thể hiến pháp 1992 Luật Đất đai 1993 quy định Nhà nước giao đất cho cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân quyền sở hữu đất thuộc tồn dân Nhà nước đại diện làm chủ sở hữu Nhà nước thực việc giao đất cho cá nhân theo hai hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất giao đất khơng thu tiền sử dụng đất Hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất thực chủ yếu với đất nong nghiệp giao có hạn mức cho người sử dụng Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thực chủ yếu loại đất ở, đất sản xuất kinh doanh Bên cạnh đó, Nhà nước thực việc cho thuê đất đai với nhiều quy định liên quan đến miễn, giảm tiền thuê đất để thu hút đầu tư vào khu công nghiệp, khu chế xuất - Thị trường quyền sử dụng đất thứ cấp Thông qua thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp, số lượng lớn chủ thể sử dụng đất hợp pháp hình thành quyền chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất Nhà nước giao đồng thời có nhiều người chưa Nhà nước giao đất lại có nhu cầu sử dụng đất Luật Đất đai 1993 quy định hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp quyền sử dụng đất Đây quyền giúp quyền sử dụng đất trở thành hàng hóa giao dịch thị trường 80 Thị trường quyền sử dụng đất thư cấp hình thành hợp pháp có can thiệp chặt chẽ Nhà nước với quy định khung giá, sách chuyển đổi mục đích sử dụng đất - Thị trường tài sản gắn liền với đất Khi thị trường quyền sử dụng đất hình thành phát triển, thị trường tài sản gắn liền với đất hình thành phát triển Đầu tư bất động sản để bán cho thuê nhanh chóng trở thành lĩnh vực đầu tư hấp dẫn với tăng trưởng số lượng chủng loại hàng hóa thị trường Đây giai đoạn thị trường phát triển đất nước bước vào thời kỳ cơng nghiệp hóa, đại hóa Sau Luật Đất đai 1993 đời cho phép người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản Việt Nam thức đời phát triển Thị trường bất động sản Việt Nam trải qua nhiều giai đoạn biến động thăng trầm gắn liền với diễn biến tăng trưởng kinh tế Tác động tăng trưởng kinh tế giai đoạn 1994-1995 thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản mang đặc trưng rõ nét thị trường sơ khai dừng lại sốt mua bán, trao đổi đất đai Suy thoái kinh tế giai đoạn 1997-1998 ảnh hưởng khủng hoảng tài nước Đơng Nam Á làm đóng băng thị trường đất đai kéo dài đến hết năm 2000 Sau vượt qua ảnh hưởng khủng hoảng, kinh tế bước vào giai đoạn phục hồi tăng trưởng nhanh từ 4,8% năm 1999 lên 6,8% năm 2000 8,5% năm 2007 thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản sang giai đoạn Đây dũng năm khởi đầu thời kỳ công nghiệp hóa, thị hóa kinh tế vào giai đoạn tăng trưởng nhah theo quy mô chiều rộng Thị trường bất động sản chuyển từ giai đoạn sơ khai sang giai đoạn thị trường tập trung với đặc điểm đầu tư phát triển cơng trình bất động sản để tạo lập sản phẩm bất động sản đưa thị trường sơ cấp Thêm vào đó, Luật Đất đai 2003 quy định cấm phân lô bán thuộc dự án nhà đô thị buộc nhà đầu tư bất động sản phải hành động theo quy luật thị trường tập trung là đầu tư xây dựng công trình bất động sản để bán Các nhà đầu tư cá nhân chuyển từ mua bán đất sang mua bán hộ sản phẩm bất động sản xây dựng Các chủ đầu tư dự tích cực triển khai dự án xây dựng bất động sản để bán quay vòng vốn cho đầu tư phát triển dự án Tốc độ kinh tế tăng nhanh vào năm 2006-2007 với dịch chuyển luồng vốn từ thị trường chứng khoán đổ vào thị trường bất động sản 81 làm cho cầu bất động sản tiếp tục tăng nhanh đẩy giá bất động sản lên đỉnh vào năm 2007 hội người đầu tham gia vào thị trường Khách hàng mau sản phẩm bất động sản thị trường chủ yếu người đầu bất động sản cho tương lai nên phân khúc sản phẩm hướng tới khách hàng chủ yếu sản phẩm cao cấp có luồng thu nhập từ giá thuê cao cịn khan Khủng hồng kinh tế giớ diễn năm 2008 kéo theo tốc độ tăng trưởng kinh tế xuống thấp làm cho thị trường bất động sản ngưng trệ, người đầu rút khỏi thị trường, sản phẩm bất động sản khó có khả khoản Cùng với sách tiền tệ thắt chặt, ngân hàng kiểm sốt chặt tín dụng bất động sản làm cho sản phẩm đầu tư dở dang có giá cao khơng có khả khoản Tình trạng tồn kho bất động sản chôn vùi lượng vốn lớn vào dự án bất động sản nguyên nhân làm tăng tỷ lệ nợ xấu ngân hàng Để tháo gỡ khó khăn giải tồn kho, sản phẩm bất động sản cao cấp đầu tư cho tương lai phải chuyển đổi thành sản phẩm phù hợp với nhu cầu khả toán người tiêu dùng Các nhà đầu tư chuyển đổi công năng, chia nhỏ hạ cấp sản phẩm từ dự án văn phòng, thương mại sang nhà ở, từ nhà thương mại sang nhà xã hội, từ hộ cao cấp sang hộ có diện tích nhỏ mức giá trung bình Giai đoạn 2011-2013, thị trường bất động sản lại lâm vào tình trạng trì trệ, đóng băng hậu khủng hoảng tài tiền tệ diễn toàn giới Giá bất động sản giảm sâu, tính khoản yếu buộc Nhà nước phải thực hàng loạt biện pháp mạnh mẽ để kích cầu Từ năm 2014, thị trường bắt đâu có dấu hiệu phục hồi, nhà đầu tư bắt đầu quan tâm đến thị trường nhiên mức độ tham gia dè dặt Đến đầu năm 2015, thị trường bất động sản thức xác nhận hồi phục Tính khoản bất động sản gia tăng mạnh mẽ sau thời gian suy thoái Bất động sản trở lại kênh đầu tư Nhà nước hỗ trợ mạnh mẽ sách lãi suất, tín dụng, thủ tục, trình tự cấp phép đơn giản hóa sách cho phép người nước mua sở hữu nhà Việt Nam Giá bất động sản có xu hướng tăng nhẹ với mức độ vừa phải Năm 2018 đánh dấu tăng trưởng vượt bậc kinh tế Việt Nam với tốc độ tăng trưởng đạt 7,08% Cùng với tăng trưởng kinh tế, thị trường bất động sản phát triển sôi động, giá bất động sản tăng cao hầu hết tỉnh thành nước 82 4.2 Mục tiêu, quan điểm phát triển thị trường bất động sản Báo cáo trị Đại hội đại biểu tồn quốc lần thứ IX Đảng nêu rõ : "Thúc đẩy hình thành bước phát triển loại thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, đặc biệt quan tâm đến thị trường quan trọng chưa có cịn sơ khai : Thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản, thị trường khoa học công nghệ Báo cáo trị Đảng khẳng định: " hình thành phát triển thị trường bất động sản, cho phép chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật" Từng bước khắc phục tồn yếu nay, chuẩn bị tốt sở hình thành phát triển thị trường bất động sản theo đường lối phát triển kinh tế thị trường nhiều thành phần định hướng xã hội chủ nghĩa, nhằm phát huy nguồn lực to lớn để phát triển kinh tế xã hội đồng thời đáp ứn g xu hướng hội nhập khu vực quốc tế, đảm bảo cho việc thực quy hoạch xây dựng quản lý phát triển thị có trật tự kỷ cương nề nếp theo quy hoạch pháp luật Đó mục tiêu xây dựng phát triển thị trường bất động sản nước ta thời gian tới Nhằm thực mục tiêu trên, việc hình thành phát triển thị trường bất động sản nước ta phải quán triệt quan điểm sau: - Thị trường bất động sản phát triển nhanh bền vững phải thực sở đất đai thuộc sở hữu tồn dân Người mua, bán nhà cơng trình chuyển nhượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Người chấp, góp vốn liên doanh bất động sản sử dụng giá trị quyền sử dụng đất chấp góp vốn liên doanh Giá trị quyền sử dụng đất lại tuỳ thuộc vào hình thức giao đất thuê đất, tuỳ thuộc vào phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất để khai thác cao nguồn lực từ đất đai, Nhà nước thực giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho người sử dụng đất giao cho họ quyền chuyển đổi, chuyển nhượng cho thuê, thừa kế, chấp, góp vốn liên doanh giá trị quyền sử dụng đất Do đó, phát triển thị trường bất động sản phải phát huy cao quyền sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước thống quản lý Phát triển thị trường bất động sản theo chế thị trường song khơng thể tách rời vai trị định hướng quản lý điều tiết Nhà nước - Phát triển thị trường bất động sản sở bình đẳng thành phần kinh tế 83 Bình đẳng thành phần kinh tế để khai thác mạnh, nguồn lực đáp ứng nhu cầu đa dạng hình thành phát triển thị trường bất động sản Bình đẳng thành phần kinh tế thành phần kinh tế tham gia vào thị trường bất động sản, doanh nghiệp khơng phân biệt thành phần kinh tế có quyền bán (chuyển nhượng), mua (nhận chuyển nhượng), thuê, cho thuê, chấp, góp vốn liên doanh giá trị bất động sản (giá trị quyền sử dụng đất) Mọi sách biện pháp ưu đãi áp dụng thống cho tất doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế tham gia kinh doanh bất động sản như: biện pháp sử dụng quỹ đất tạo vốn ban đầu, biện pháp ưu đãi giao đất, thuê đất, ưu đãi tín dụng, sách thuế - Dân hoá quan hệ chuyển dịch bất động sản thị trường bất động sản Thị trường bất động sản phát triển quan hệ chuyển dịch thực theo chế thị trường, Nhà nước - người quản lý xã hội tham gia điều tiết vĩ mô thị trường cơng cụ vĩ mơ: Chính sách, pháp luật, biện pháp hướng dẫn Quan hệ chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản quan hệ kinh tế, quan hệ dân sự… bị chi phối chủ yếu công cụ biện pháp kinh tế thực thị trường Vì thế, vấn đề mở rộng, dân hoá quan hệ chuyển dịch bất động sản phải xem quan điểm việc xây dựng phát triển thị trường bất động sản - Phát triển thị trường bất động sản kinh tế hàng hoá nhiều thành phần, khắc phục mặt trái chế thị trường Đồng thời phát huy nhân tố người, mở rộng hội cho người có điều kiện phát huy khả tham gia vào trình phát triển bất động sản hưởng thụ thành phát triển đó, giảm bớt ngăn cách giàu nghèo mà biểu cụ thể góp phần nâng cao chất lượng sống nhân dân ăn, ở, lại, học tập làm việc giữ gìn cơng xã hội Nhà nước hỗ trợ tài chính, kỹ thuật, đào tạo nhân lực cho doanh nghiệp yếu vươn lên hoạt động sản xuất kinh doanh, đáp ứng nhu cầu bất động sản cho xã hội Đồng thời nhà nước hỗ trợ cho người nghèo, người có thu nhập thấp đối tượng sách xã hội để họ mua nhà thuê nhà Mặt khác, nhà nước giành phần vốn hợp lý để đầu tư phát triển công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội, tạo môi trường cho thị trường bất động sản phát triển 84 4.3 Một số giải pháp thúc đẩy hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Để thực mục tiêu nhanh chóng hình thành phát triển thị trường bất động sản kinh tế hàng hoá nhiều thành phần, vận hành theo chế thị trường có quản lý nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa ; thị trường bất động sản phát triển lành mạnh có kiểm soát nhà nước hệ thống pháp luật hệ thống biện pháp, hướng dẫn giao dịch; đồng thời khắc phục tồn thị trường bất động sản, giải pháp thúc đẩy sư hình thành phát triển thị trường bất động sản nước ta thời gian tới bao gồm: * Tiếp tục xây dựng hoàn thiện hành lang pháp luật cho thị trường bất động sản Xây dựng hoàn thiện hành lang pháp luật việc làm khởi đầu thường xuyên để thúc đẩy hình thành phát triển thị trường bất động sản Nhằm bước hạn chế xoá bỏ thị trường bất động sản khơng thức Để tạo môi trường pháp lý cho thị trường bất động sản cần tiếp tục hoàn thiện quy định liên quan đến đất đai bất động sản nhằm điều chỉnh mối quan hệ liên quan đến quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản Đây nhu cầu thiết để phát triển kinh tế thị trường bất động sản có quản lý vĩ mô nhà nước * Coi trọng công tác quy hoạch sử dụng đất Đảm bảo quy hoạch sử dụng đất phải trước bước nhằm phát triển bất động sản mục đích, cân đối hiệu Diện tích đất đai có hạn mà áp lực đất đai lĩnh vực ngày tăng, phải bố trí sử dụng đất hợp lý, vừa đảm bảo nhu cầu vừa bảo vệ nguồn tài nguyên hữu hạn quý giá đất đai với quan điểm phát triển bền vững Phương án quy hoạch sử dụng đất mang tính khả thi cao phải cơng khai hố * Thực giải pháp nhằm tăng cung bất động sản Nhà nước cần thực biện pháp nhằm tăng tốc độ cung bất động sản đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà để bất động sản đủ điều kiện tham gia vào thị trường; hỗ trợ vốn, đất đai…để doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tăng khả tạo lập phát triển bất động sản… 85 * Những giải pháp tài - Phát triển thị trường vốn tiền tệ, huy động vốn đầu tư để hình thành thị trường bất động sản phát triển vững lành mạnh, khắc phục tình trạng cân đối cung-cầu bất động sản - Giá đất nhà nước quy định phải phù hợp với phát triển kinh tế xã hội giá thị trường điều kiện bình thường - Hỗ trợ vốn ban đầu cho vay lãi suất thấp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản - Hỗ trợ trực tiếp từ ngân sách nhà nước cho người nghèo, người có thu nhập thấp việc mua nhà thuê nhà * Tổ chức hoàn thiện hệ thống doanh nghiệp kinh doanh bất động sản - Bình đẳng thành phần kinh tế sản xuất kinh doanh bất động sản -Tổ chức tốt mạng lưới tư vấn giao dịch, tư vấn thông tin thị trường, tư vấn pháp luật, tư vấn giá cả, thủ tục hợp đồng giao dịch cho thị trường bất động sản * Nâng cao vai trò quản lý nhà nước với thị trường bất động sản - Đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, tạo mơi trường cạnh tranh lành mạnh, góp phần kiểm sốt giá bất động sản hợp lý - Tổ chức hệ thống dịch vụ cung cấp thông tin cho thị trường bất động sản, đảm bảo thông tin đầy đủ, minh bạch dễ tiếp cận - Bồi dưỡng nâng cao kiến thức cho công chức quản lý Nhà nước bất động sản CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG Câu 1: Hãy trình bày trình hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam qua giai đoạn cụ thể Câu 2: Hãy trình bày mục tiêu quan điểm phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Câu 3: Hãy trình bày giải pháp phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 86 TÀI LIỆU THAM KHẢO Thái Bá Cẩn, Trần Nguyên Nam, Thị trường bất động sản - Những vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam- NXB tài chính, 2002 Hồng Văn Cường, Thị trường bất động sản, NXB Đại học Kinh tế Quốc dân, 2017 Bùi Thị Tuyết Mai, Thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, NXB lao động, Hà Nội, 2005 TS Nguyễn Thanh Trà,TS Nguyễn Đình Bồng, Giáo trình Thị trường bất động sản - NXB Nơng nghiệp,2006 Lê Đình Thắng, Giáo trình Nguyên lý thị trường nhà đất, NXB Chính trị quốc gia, 2000 Đoàn Văn Trường, Các phương pháp thẩm định giá Bất động sản, NXB Khoa học kỹ thuật, 2005 Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam - NXB Chính trị Quốc gia, 2006 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Luật kinh doanh Bất động sản, NXB Chính trị Quốc gia, 2014 Trang web Tài nguyên Môi trường: http//www.moren.gov.vn 87 MỤC LỤC CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm phân loại bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.2 Phân loại bất động sản 1.2 Các quyền liên quan đến bất động sản 1.2.1 Quyền sở hữu bất động sản 1.2.2 Các quyền sử dụng đất 1.2.3 Quyền bất động sản liền kề 1.3 Điều kiện để bất động sản phép đưa vào kinh doanh thị trường 1.4 Đặc điểm hàng hóa bất động sản 1.5 Đăng ký bất động sản 10 1.5.1 Khái niệm vai trò đăng ký bất động sản 10 1.5.2 Chức đối tượng đăng ký bất động sản 10 1.6.1 Khái niệm 11 1.6.2 Đặc điểm giá bất động sản 12 1.6.3 Phân loại giá bất động sản 13 1.6.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản 13 1.6.5 Mục tiêu trình tự định giá bất động sản 16 CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 18 2.1 Các vấn đề chung thị trường 18 2.1.1 Khái niệm, chức phân loại thị trường 18 2.1.2 Cơ chế vận hành thị trường 20 2.2 Khái niệm, đặc điểm thị trường bất động sản 21 2.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản 21 2.2.2 Đặc điểm thị trường bất động sản 22 2.3 Phân loại thị trường bất động sản 25 2.3.1 Phân loại dựa vào khu vực có bất động sản 25 2.3.2 Phân loại dựa vào hàng hóa bất động sản thị trường 26 2.3.3 Phân loại dựa vào hoạt động thị trường bất động sản 26 2.3.4 Căn theo trình tự thời gian bất động sản tham gia thị trường 28 2.3.5 Phân loại dựa vào mức độ kiểm soát nhà nước thị trường 28 2.4 Các chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản 29 2.4.1 Chủ thể cung bất động sản 29 2.4.2 Chủ thể cầu bất động sản 29 2.4.3.Các tổ chức trung gian thị trường 29 2.5 Tính tất yếu việc hình thành phát triển thị trường bất động sản 31 2.6 Vai trò thị trường bất động sản 33 2.6.1 Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển 33 2.6.2 Hoạt động thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy q trình đổi sách đất đai bất động sản 34 2.6.3 Thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển 34 2.6.4 Phát triển thị trường bất động sản cách để tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước 35 2.6.5 Phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng thị trường tăng cường quan hệ hợp tác 35 2.6.6 Thị trường bất động sản ảnh hưởng đến ổn định xã hội 36 2.6.7 Phát triển thị trường bất động sản góp phần nâng cao đời sống tầng lớp dân cư 36 2.7 Sự vận hành thị trường bất động sản theo chế thị trường vai trò quản lý nhà nước 37 2.7.1 Sự vận hành thị trường bất động sản theo chế thị trường 37 * Những tác động tích cực 37 * Những tác động tiêu cực 38 2.7.2 Vai trò quản lý nhà nước thị trường bất động sản 39 CHƯƠNG CUNG, CẦU BẤT ĐỘNG SẢN 46 3.1 Cung bất động sản 46 3.1.1 Khái niệm cung bất động sản 46 3.1.2 Đặc điểm cung bất động sản 47 3.1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản 49 3.1.4 Độ co giãn cung bất động sản 55 3.1.5 Các nguồn cung bất động sản 56 3.2 Cầu bất động sản 58 3.2.1 Khái niệm cầu bất động sản 58 3.2.2 Đặc điểm cầu bất động sản 59 3.2.3 Phân loại cầu bất động sản 60 3.2.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản 62 3.2.5 Độ co giãn cầu bất động sản 68 3.3 Quan hệ cung cầu bất động sản 73 CHƯƠNG THỰC TRẠNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 77 4.1 Quá trình hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam77 4.1.1 Quá trình hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam trước năm 1980 77 4.1.2 Quá trình hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam từ năm 1980 đến trước năm 1993 78 4.1.3 Quá trình hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam từ năm 1993 đến 79 4.2 Mục tiêu, quan điểm phát triển thị trường bất động sản 83 4.3 Một số giải pháp thúc đẩy hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 85 TÀI LIỆU THAM KHẢO 87 ... gồm thị trường đất đô thị, thị trường nhà đô thị, thị trường bất động sản nhà xưởng công nghiệp, thị trường bất động sản thương mại, thị trường bất động sản công cộng - Thị trường bất động sản. .. trường bất động sản Căn vào hoạt động thị trường bất động sản chia thị trường bất động sản thành loại sau: 26 - Thị trường mua bán bất động sản Đây loại thị trường hình thành sớm loại thị trường bất. .. triển thị trường bất động sản khác Thị trường bất động sản thị có quy mơ trình độ phát triển kinh tế cao hoạt động sôi động thị trường bất động sản nông thôn, miền núi v.v *Thị trường bất động sản