Hoàn thiện chính sách quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản (từ thực tiễn ở thành phố hà nội)

- TRUONG DAI HOC KINH TE QUOC DAN ■ ■ sojwQgsgc < WWCKt/L 7T TH6NG TIN THU Ud PHANGL r st m L r r HOAN THIEN CHINH SACH QUAN LY NHA NlTOC str ** DOI Vtn THI TRUONG BAT DONG SAN ■ ■ (TU THUC TIEN THANH PHO HA NOI) I Chuyen nganh: KINH TE CHINH TRI LUAN VAN THAC SY KINH TE • • w 5M Ngu'di hudng dan khoa hoc: PGS.TS DANG VAN THANG HA NOI, NAM 2011 • LO’I CAM DOAN Toi xin cam doan day la cong trlnh nghien cuu doc lap cua toi So lieu duoc neu luan van la trung thuc va co trich nguon Ket qua nghien cuu luan van la trung thuc va chua duoc cong bo bat ky cong trinh nghien cuu nao khac TAC GIA LUAN VAN NGUYEN DO VIET MUC LUC • • DANH MUC CAC CHU VIET TAT DANH MUC BANG BIEU VA SO DO TOM TAT LUAN VAN LOI MO DAU CHUONG 1: CO SO LY LUAN VA KINH NGHIEM THlfC TIEN HOAN THIEN CHINH SACH QUAN LY NHA NIOC DOI VOI THI TRUING BDS > 1.1 r r Ly luan chung ve thj trirdng bat dong san va quan ly Nha nirffc doi vol thi trirdng bat dong san 1.1.1 Thi trudng bat dong san: Khai niem, phan loai, dac diem va vai tro cua no doi vdi su phat trien kinh te 1.1.2 Quan ly Nha nude doi vdi thi trudng bat dong san 14 Nhfrng van de chung ve hoan thien chinh sach quan ly Nha nude doi voi thi trudng bat dong san 22 1.2.1 Khai niem va yeu cau cua chinh sach quan ly Nha nude doi vdi thi trudng bat dong san 22 1.2.2 Cac chinh sach quan ly chu yeu doi vdi thi trudng bat dong san 28 1.2.3 Su can thiet hoan thien chinh sach quan ly doi vdi thi trudng bat dong 1.2 san d Viet Nam 33 Kinh nghiem quoc te ve hoan thien chinh sach quan ly doi vdi thi trudng bat dong san 37 1.3.1 Kinh nghiem cua mot so qudc gia 37 1.3.2 Nhtrng bai hoc kinh nghiem rut cho Viet Nam ve hoan thien chinh sach quan ly doi vdi thi trudng bat dong san 41 1.3 CHUONG 2: THlfC TRANG CHINH SACH QUAN LY NHA NIJOC DOI VOI THI TRU’CXNG BAT DONG SAN HA NOI 43 2.1 Qua trinh hinh thanh, phat trien va tinh chat dac thu cua thi trudng BDS Ha Noi 43 2.1.1 Cac giai doan hinh va phat trien cua thi trudng BDS Ha Noi 43 2.1.2 Tinh chat dac thu cua thi trudng bat dong san Ha Noi 45 2.2 Tinh hinh ban hanh va thuc hien cac chinh sach quan ly nha nude 2.2.1 doi vdi thi trudng BDS d Ha Noi 51 Chinh sach tin dung quan ly dieu hanh thi trudng BDS 51 2.2.2 Chinh sach thue quan ly thi trudng BDS 58 2.2.3 Chinh sach dat dai quan ly thi truong bat dong san 67 2.3 Danh gia chung ve cac chinh sach quan ly nha nudc doi vdi thi truong bat dong san ff Ha Noi 69 2.3.1 Nhung ket qua dat duoc *99 2.3 Nhung mat ton tai va han che 72 2.3.3 Nguyen nhan cua nhung su ton tai 79 CHUONG 3: PHUONG HUONG, QUAN DIEM VA GIAI PHAP CHU YEU HOAN THIEN CHINH SACH QUAN LY NHA NUOC NHAM BINH ON VA PHAT TRIEN THI TRUING BAT DONG SAN 84 Phuong huong, quan diem hoan chinh chinh sach quan ly nha nudc nh5m binh dn va phat tridn thi tru’d ng bat dong san 84 3.1.1 Du bao ve thi truong bat dong san 84 3.1 3.1.2 Muc tieu hoan thien chinh sach quan ly nha nuoc nham binh on va phat trien thi truong bat dong san 92 3.1.3 Quan diem hoan thien chinh sach quan ly nha nudc doi voi su hinh va phat trien thi truong BDS 93 Cac giai phap chu yeu nham hoan thien chinh sach quan ly nha nudc doi vol thi trudng BDS 96 3.2.1 Nhom giai ppap hoon thien co so ppap ly 96 3.2.2 Nhom giai phap ve quy hoach 98 3.2.3 Nhom giai phap ve dat dai 100 3.2 3.2.4 Nhom giai phap ve tai cOii^Io 100 3.2.5 Nhom giai phap ve thi truong 102 3.2.6 Giai phap ho tro cai thien nha o cho nguoi thu nhap thap va cac doi tuong chinh sach xa hoi 104 3.2.7 Giai phap hinh cac to chuc ho tro phat trien, quan ly nha o 105 3.2.8 Giai phap nang cao nang luc bo may nghien cuu, de xuat chinh sach va bo may to chuc trien khai cac chinh sadi 105 3.3 Mot so kien nghi 106 3.3.1 Kien nghi doi voi chinh phu 106 3.3.2 Kien nghi doi voi cac Bo,Nganh 107 3.3.3 Kien nghi voi TP Ha Noi 109 KET LUAN 111 DANH MUC TAI LIEU THAM KHAO 113 DANH MUC CAC CHU VIET TAT BDS : Bat dong san CP : Chinh phu CNXH : Chu nghia xa hoi CNH-HDH : Cong nghiep hoa, hien dai hoa CTTC : Cong ty tai chinh DTM : Dd thi moi GDP : Tong san pham quoc noi KCN : Khu cong nghiep HDND : Hoi dong nhan dan HUD : Tong Cong ty phat trien nha NHDT : Ngan hang dau tu NHNN : Ngan hang nha nude NHPT : Ngan hang phat trien NHTM : Ngan hang thuong mai NCKH : Nghien cuu khoa hoc QSH : Quyen sd huu QSDD : Quyen su dung dat SDDNN : Su dung dat nong nghiep SXKD : San xuat kinh doanh UBND : Uy ban nhan dan DANH MUC BANG BIEU VA SO DO Bang 2.1 So lircmg can ho va gia can hi) tai Ha Noi .47 Bang 2.2 So doanh nghiep kinh doanh BIDS tir2n dia ban Ha Noi 47 Bang 2.3 Qui mo doanh nghiep BDS 48 Bang 2.4 Dir no cho vay BDS d Ha Noi n&n 2005-2010 52 Bang 2.5 Dir no cho vay BDS dia b;m TP qua ky bao cao ^Z^C^015 den 6/2011 53 Bang 2.6 Thu thue ttr bat dong san nam 2007-2010 60 Bang 2.7 Dien tich xay drrng nha d moi tren dia ban 70 Bang 3.1: Tong; hi^) chi t ieu ve nni d thi 89 Bang 3.2: Tong h Xay dung khung phap ly nham hinh he thong tai chinh tin dung phi ngan hang nhu: quy tin thac bat dong san, quy tiet kiem nha d, quy phat trien nha d nham ho tro von cho thi trudng nha d phat trien can doi, lanh manh va on dinh Thu nhat, Quy tin thac bat dong san - Quy tin thac bat dong san la mo hinh quy chuyen dau tu linh vuc bat dong san noi chung va nha d noi rieng Muc dich cua quy la huy dong von nhan roi cua cac nha dau tu nho le thong qua phat hanh chung chi quy va dau tu vao linh vuc r a r r nha d Quy tin thac bat dong san duoc dau tu 100% von vao bat dong san (cac quy dau tu khac chi duoc dau tu toi da 40%); - Quy tin thac bat dong san duoc uu dai ve thue Quy tin thac bat dong san se la kenh huy dong von nhan roi cua ngudi dan cho thi trudng nha d, khac phuc duoc tinh trang von cho thi trudng nha d chi chd va ngan hang nhu hien nay, tu se tao dong luc mdi cho linh vuc phat trien nha d Mo hinh Quy tin thac bat dong san la mot nhung cach chung khoan hoa bat dong san (thong qua chung chi quy), vi vay can co bien phap kiem soat han che nhung nguy co chung khoan > ? 7 A hoa bat dong san dem lai theo hudng can quy dinh cu the cac tieu chuan ve nhan luc, nguon von, quan ly rui ro, che bao cao w Quy tin thac bat dong san nham ho tro von de tang nguOn cung cho thi trudng nha d Thu hai., Quy tiet kiem nha d - Quy tiet kiem nha d nham ho tro cho ngudi co nhu cau nha d nhung thu nhap han che Nguon von duoc hinh tu dong gop cua ngudi lao dong tu tien luong hang thang theo ty le quy dinh (co nhung quoc gia quy dinh d muc cao tu 10­ 15%, muc thap tu 3-5%) - Muc dich su dung Quy tiet kiem duoc dung de dau tu xay dung nha d xa hoi va cho ngudi mua hoac thue nha d vay uu dai Ngudi gui tien sau D-15 nam 102 nudc co nen kinh te phat trien ap dung Quy tiet kiem nha d nham ho tro von true tiep cho ngudi cd nhu cau ve nha d, ngoai gop phan ho tra cho cac chu dau tu du an nha d xa hoi de gop phan tang nguon cung ve nha d nham gop phan giai quyet kho khan ve cho d cho cac ddi tuong cd thu nhap thap, cong nhan lao dong tai cac khu cong nghiep Thu ba, Quy phat trien nha a - Tap trung chi dao viec hinh Quy phat trien nha d theo quy dinh cua phap luat ve nha d tu nguon thu tien ban, cho thue nha d thuoc sd huu nha nudc; tien su dung dat thu duqc cua cac du an phat trien nha d tren dia ban (tdi thieu 10% ttr tien su dung dat cua du an); tien ngan sach cua dia phuong va cac nguon huy dong khac theo quy dinh cua phap luat ve nha d - Quy phat trien nha d duqc su dung vao muc dich: tao lap quy nha d thuoc sd huu nha nudc nham tri vai trd cua Nha nudc tren thi trudng, dam bao on dinh thi trudng; ho trq cho cong tac giai phong mat bang de tao quy dat danh cho phat trien nha d xa hoi; cho cac chu dau tu du an nha d xa hoi vay vdi lai suat uu dai; cho cac ddi tuqng duqc mua, thue, thue mua nha d xa hoi vay uu dai 3.2.4.3.Giai phap ve tai chinh dat dai - Thuc hien co che cho phep ngudi cd quyen sir dung dat duqc quyen gop von bang quyen su dung dat vdi chu dau tu qua trinh trien khai thuc hien du an phat trien nha d nham tao dieu kien va day nhanh toc giai phong mat bang cac du an, qua thdi gian trien khai du an se nhanh hon va nhu vay se gian tiep giam gia cac san pham BDS 3.2.5 Nhotn gidiphap ve thi truong - Gidi phap da dang hoa san pham Su phat trien cua thi trudng BDS Ha Noi noi rieng va thi trudng BDS thi noi chung mang tinh tu phat cao, chua cd chien luqc, ke hoach cu the Thdi gian qua, thi trudng BDS phat trien chua dam bao tinh can ddi cac doanh nghiep 103 tap trung vao cac loai nha de ban nhu nha o cao cap, gia tri lon, lai chua quan tam dau tu cac loai nha co quy mo nho, gia re toan dan Thi trudng nha cho thue chua tuong xung voi nhu cau xa hoi ddi hoi De giai quyet da dang hoa chung loai hang hoa phu hop voi da dang cac doi tuong xa hoi can su can thiep cua Nha nuoc, UBND cap tinh thong qua cac bien phap: - Nghien cuu quy dinh co cau ty le cac loai nha o theo huong tang ty le nha o chung cu, nha o xa hoi, nha o cho thue quy hoach, phd duyet du an phat trien nha o, khu thi moi; - Tiep tuc nghien cuu, bo sung quy dinh de khuyen khich, ho tro cac phan kinh te dau tu xay dung nha o chung cu, nha o xa hoi, nha o cho thue; - Nghien cuu cho phep dau tu xay dung da dang cac loai hinh can ho, nha o de dap ung nhu cau ve nha o cho moi doi tuong xa hoi dac biet la can ho cho doi tuong doc than - Nghien cuu da dang hoa cac hinh thuc so huu nhu so huu co thdi han 30, 50 nam hoac thue mua w Giai 3.2.5.2 phap nang cao tinh minh bach cua thi trudng Tinh minh bach cua thi trudng BDS the hien o tat ca cac khau cua hoat dong thi trudng, tu hoat dong dau tu, tao lap BDS den hoat dong giao dich, mua, ban, chuyen nhuong, cho thue BDS cdn co nhieu han che Tinh trang dau co, mua ban “ngam“ tron lau thue cdn kha bien tren hau het cac dia ban, dac biet tai cac khu vung xa trung tam, hoat dong cua thi trudng BDS thieu on dinh va ben vung De r a r r khac phuc thuc trang tren, UBND cac tinh can ban hanh cac co che khuyen khich cac giao dich chinh thuc di doi voi che tai du manh de han che cac giao dich “ngam“ thong qua viec giam thue chuyen dich BDS, giam phi xac dinh so huu BDS nham khuyen khich cac chu the tham gia giao dich chinh thuc Tinh canh tranh minh bach cua thi trudng BDS, dac biet la thi trudng BDS Ha Noi va cac tinh phia Bac noi chung cdn thap, nhat la thi trudng so cap (giao dat, cho thue dat) Co che dau gia dat, dau thau du an de cho chu dau tu mac du da duoc UBND cac tinh quy dinh cac van ban quy pham phap luat, nhien viec ap 104 dung thuc te nhieu han che, tham chi co nhung van de chua duoc trien khai can duoc kiem tra, rut kinh nghiem de khac phuc De thuc hien muc tieu cong khai minh bach, han che dau co, han che hoat dong tao nhu cau ao, chong lam gia ao, tang cuong tinh on dinh va lanh manh cho thi truong BDS, Chinh phu va UBND cac tinh can thuc hien dong bo cac giai phap: - Chinh phu, UBND cap tinh chi dao cac nganh, cap tang cuong cong tac kiem tra, giam sat cac hoat dong dau gia, chuyen quyen su dung dat tu dat nong nghiep, dat xen kep, dat cong nghiep sang dat xay dung nha o - Tang cuong cong tac kiem tra, kiem soat viec chap hanh quy dinh ve giao dich qua san doi vdi cac doanh nghiep kinh doanh nha o Thuc hien che tai khong dang ky quyen so huu nha va quyen su dung dat doi vdi cac bat dong san khong giao dich dung theo quy dinh cua phap luat; - Tiep tuc phat trien, hoan thien he thong mang cac san giao dich bat dong san; tang cuong kiem tra cong tac dao tao, cap chung chi moi gidi, dinh gia bat dong san va lap cac san giao dich bat dong san; co chinh sach khuyen khich cac ho gia dinh, ca nhan tham giao dich mua ban, cho thue nha o thong qua san giao dich bat dong san; f •> r - Nghien cuu bo sung quy dinh viec thong bao cong khai thong tin, lay y kien gop y cua nguoi dan co lien quan tat ca qua trinh trien khai thuc hien du an phat trien nha o (keu goi dau tu, lua chon nha thau; lap, phe duyet quy hoach va du an; d£u tu xay dung; giao dich nha o va quan ly su dung) tren cac phuong tien thong tin dai chung (dai, bao, website) va tai cac tru so co quan nha nudc de nguoi dan de tiep can, kiem tra, giam sat m r r 3.2.6 Giai phap ho tro’ cai thien nha ff cho nguv’i thu nhap thap va cac doi tuong chinh sach xa hoi Tap trung phat trien nha o xa hoi thong qua cac hinh thuc Nha nudc dau tu tu ngan sach de xay dung nha o xa hoi de cho thue; khuyen khich cac nha dau tu xay dung nha o thong qua co che tao dieu kien uu dai ve giao dat, cho thue dat, giam 105 thue, mien tien su dung dat, cho vay uu dai cho cac chu dau tu du an nha o xa hoi va cho phep doanh nghiep tu xac dinh gia trudng hop doanh nghiep dau tu xay dung nha o xa hoi bang nguon von ngoai ngan sach theo nguyen tac va phuong phap xac dinh gia ban, cho thue, cho thue mua Nha nude quy dinh; De dam bao dieu kien hinh quy nha o cho cac doi tuong chinh sach xa hoi thi mot nhung yeu to quan la phai co quy dat de xay dung quy nha o Do do, qua trinh lap, tham dinh va phe duyet quy hoach (gom quy hoach phat trien kinh te - xa hoi, quy hoach xay dung, quy hoach thi, quy hoach su dung dat) phai xac dinh ro quy dat de xay dung nha o cho cac doi tuong can hd tro ve nha o 3.2.7 Giai phap hinh cac to chuc ho truphat trien, quan ly nha & - Nghien cuu, phat trien mo hinh Tong cong ty phat trien nha o xa hoi theo kinh nghiem cua cac nudc Nhat Ban, Han Quoc, Angieri TOng cong ty phat tridn nha o xa hoi la don vi chiu trach nhiem dam nhan chu yeu viec phat trien nha o xa hoi, tu khau xac dinh nhu cau, tao quy dat, huy dong ngudn von, tao lap quy nha den viec quan ly su dung theo nguyen tac bao toan von - Hoan thien he thong thong tin dien tu ve quan ly dat dai va nha o thong qua > r e r t x ban dia chinh so hoa dang duoc xay dung ket hop bo sung cac thong tin ve nha o r t tren dat (dac diem, quy mo, chu so huu nha o ); - Nghien cuu, phat trien mo hinh dich vu hanh chinh cong linh vuc nha o, qua hinh cac to chuc va kenh thong tin doc lap, chuyen nghiep, du tin cay de cung cap thong tin, danh gia, dinh gia va ho tro giao dich nha o; - Ap dung quy dinh bat buoc doi vdi cac co quan cap giay chung nhan quyen so huu nha o noi mang lien thong - Xay dung va cdng bo chi so gia bat dong san va nha o 3.2.8 Giaiphap nang cao nang luc bo may nghien cuu, de xuat chinh sach va bo may to chuc trien khai cac chinh sach Trudc het can phai xac dinh rang, nha o la mot nhung yeu cau toi thieu va rat quan cua moi ngudi dan, dap ung nhu cau ve nha o cua moi tang lop 106 dan cu xa hoi la trach nhiem cua ca he thong chinh tri va cua moi nguoi dan, la mot nhung van de quan cua chinh sach an sinh xa hoi, dac biet la viec quan tam dau tu xay dung nha o cho nguoi ngheo va cac doi tuong xa hoi Co nhan r •> ' A thuc sau sac thi moi co the ban hanh cac chinh sach ve nha o kip thoi va dong bo Thu hai la nha o va thi truong bat dong san la linh vuc phuc tap, co lien quan den nhieu linh vuc khac cua nen kinh te, nen can phai co su nghien cuu, phan r r r tich voi cac can cu cu the, cung voi he thong giam sat theo doi, thong ke so lieu dang tin cay va kip thoi thi viec ban hanh cac chinh sach moi dong bo, hop ly va co tinh kha thi qua trinh thuc hien, dong thoi co nhu vay moi dieu chinh bo sung kip thoi chinh sach lOi thoi khong phu hop voi dieu kien thuc te cua yeu cau phat trien KT-XH Bo may to chuc thuc hien cong tac quan ly nha nuoc doi voi thi truong BDS can phai duoc bo xung ca ve so luong va chat luong, to chuc dao tao, dao tao lai doi ngu can bo quan ly cac cap tu trung uong den dia phuong Cong tac kiem tra, don doc va phoi hop giua cac nganh lien quan, cac to chuc doan the can duoc chu hon nua 3.3 Mot so luen nghi 3.3.1 Kien nghi doi vdi chinh phu - Chi tieu ke hoach phat trien nha o phai duoc xac dinh la mot cac chi tieu co ban cua ke hoach phat trien kinh te - xa hoi cua quoc gia va cua tung dia phuong; chi tieu phat trien nha o hang nam va tung thoi ky duoc xay dung phu hop voi dieu kien phat trien kinh te - xa hoi va dac diem cua tung dia phuong - Tiep tuc, doi moi hoan thien chinh sach, phap luat ve nha o va cac linh vuc lien quan phu hop voi duong loi phat trien nen kinh te thi truong theo dinh huong XHCN; Nha nuoc truc tiep tham gia, dong vai trO dinh huong, thuc hien ho tro, dieu tiet dong thoi huy dong toi da nguon luc tu cac phan kinh te tham gia phat trien nha o va thi truong BDS - Sua doi chinh sach dat dai huong toi don gian hoa thu tuc hanh chinh, rut ngan thoi gian thuc hien cac du an nha o dac biet khau thu hoi dat, den bu, giai phong mat bang; dieu chinh cach tinh gia dat va thu tien su dung dat de giam ty 107 le gia dat co cau gia nha o phu hop vdi dieu kien thu nhap cua nhieu tang ldp dan cu; su dung chi'nh sach dat dai de ho tro, dieu tiet thi trudng nha o dac biet la nha o cho cac doi tuong thu nhap thap - Nha nudc chu dong tham gia tao lap quy nha o xa hoi de cho thue; thuc hien hd tro cac ho ngheo cai thien nha o; phat huy duoc vai tro dinh hudng, dieu tiet vi mo va kiem soat su bien dong cua thi trudng nha o - Nang cap he thong co quan quan ly nha o cac cap, dac biet la cap Trung uong va tai cac truc thuoc Trung uong de tang cudng luc luong, nang cao nang luc chuyen mon de dam bao dap ung doi hoi cang cao cua cong tac phat trien va quan ly nha o thdi gian tdi Tang cudng cong tac chi dao dieu hanh, kiem tra, giam sat viec thuc thi phap luat qua trinh tao lap, phat trien va giao dich nha o he thong co quan quan ly cac cap dac biet la tu cap Trung uong den cac dia phuong; - Nghien cuu, quy dinh bo sung va tuan thu chat che cac quy dinh de dam bao co che thi trudng, canh tranh duoc the hien cac van ban quy pham phap luat ve nha o Kien quyet xoa bd co che xin-cho de dam bao cho thi trudng nha o hoat dong lanh manh, cong khai, minh bach 3.3.2 Kien nghi doi vdi cac Bo, Nganh 3.3.2.I Kien nghi vdi Bo Xay dimg - Chu tri nghien cuu de xuat sua ddi, bo sung Luat Nha o nam 2005, Luat Kinh doanh bat dong san va hoan thien dong bo cac van ban quy pham phap luat lien quan den phat trien nha o - Xay dung chi tieu ke hoach phat trien nha o bd sung vao ke hoach phat tridn kinh t£ - xa hoi hang nam Hudng dan cac dia phuong xay dung Chuong trinh, quy hoach phat trien nha o tung giai doan 7 - Chu tri nghien cuu xay dung cac Chuong trinh phat trien nha o cu the de trien khai thuc hien pham vi ca nudc tung giai doan, phu hop vdi ke hoach phat trien kinh te-xa hoi chung - Chu tri nghien cuu, de xuat lap co quan nghien cuu du bao ve thi trudng nha o va bat dong san de ho tro cong tac quan ly, dieu hanh thi trudng 108 - Chu tri nghien cuu hoan thien cac co che, chinh sach va giai phap ho tro cai thien nha d cho nguoi thu nhap thap va cac doi tuong chinh sach xa hoi - Hoan thien co che thi truong BDS theo huong tdi su da dang hoa va can bang co cau san pham, thuan tien va minh bach hoat dong giao dich nha d; phat trien da dang cac loai nha va quy mo can ho phu hop vdi dieu kien va kha nang thu nhap cua cac tang ldp dan cu; khuyen khich cac phan kinh te tham gia dau tu xay dung de tang ty le nha d chung cu, nha d cho thue Dong thdi cd chinh sach khuyen khich, ho tro ve nha d thich hop ddi vdi tung ddi tuong cd kho khan de cai thien cho d, dam bao an sinh xa hoi; - Chu tri nghien cuu, de xuat mo hinh lap cac loai Quy nham phat trien thi trudng nhu Qui tiet kiem nha d, Quy tin thac bat dong san, Quy phat trien nha d 3.3.2.2 Kien nghi vdi Bo Tai nguyen & Mdi trudng - Chu tri nghien cuu sua doi, bo sung Luat Dat dai nam 2003 va cac van ban quy pham phap luat cd lien quan nham thuc day phat trien nha d dap ung nhu cau cua thi trudng va nha d xa hoi - Sua ddi chinh sach dat dai huong tdi don gian hoa thu tuc hanh chinh, rut ngan thdi gian thuc hien cac du an nha d dac biet khau thu hoi dat, den bu, giai phong mat bang; 3.3.2.3 Kien nghi vdi Bo Ke hoach & Dau tu - Chu tri nghien cuu sua doi, bo sung chinh sach khuyen khich dau tu nudc ngoai tham gia phat trien nha d theo hudng khuyen khich dau tu vao linh vuc nha d cao cap, tang cac khu cong nghiep, nha d cho thue, nha d ban tra dan - Chu tri nghien cuu, sua doi, bo sung Luat dau tu dam bao phu hop vdi linh vuc dau tu kinh doanh va phat trien nha d 3.3.2.4 Kien nghi vdi Bo Tai Chinh - Chu tri nghien cuu, hoan thien chinh sach thue lien quan den nha d va bat dong san (thue nha dat, thue chuyen nhuong, le phi trudc ba, thu tuc xac nhan sd •> > r x x r huu ) de md rong kha nang huy dong nguon von dau tu cua cac phan kinh te va cua xa hoi tham gia phat trien BDS; tao hanh lang phap ly de phat trien cac dinh che phi ngan hang nhu: Quy tin thac bat dong san, Quy dau tu phat trien nha d, Quy 109 tiet kiem nha d nham khai thong nguon von danh cho dau tu phat trien nha d; su dung thue lam cong cu de dieu tiet thi truong, khuyen khich su dung nha d co hieu qua va han che duoc dau co - Chu tri nghien cuu hoan thien co che, chinh sach lien quan den viec thu tien su dung dat, tien thue dat phu hop vdi dac thu cua du an phat trien BDS Dieu chinh cach tinh gia dat va thu tien su dung dat de giam ty le gia dat co cau gia nha d phu hop vdi dieu kien thu nhap cua nhieu tang lop dan cu; su dung chinh sach dat dai de ho tro, dieu tiet thi truong nha d dac biet la nha d cho cac doi tuong thu nhap thap 3.3.2.5.Kien nghi vdi Ngan hang Nha nudd Viet Nam - Chu tri nghien cuu, hoan thien ve co che, chinh sach cho vay nham dam bao an toan he thong dong thoi tao dieu kien de phat trien thi truong nha d - Chu tri trien khai thuc hien Dinh hudng tai chinh nha d giai doan 2020 theo Quyet dinh so 105/2007/QD-TTg 13/7/2007 cua Thu tudng Chinh phu 3.3.2.6 Kien nghi vdi Bo hoi Vu Chu tri nghien cuu, hoan thien he thong to chuc quan ly, dieu hanh linh vuc quan ly va phat trien nha d tu Trung uong den dia phuong 3.3.3 Kien nghi vvi TP Ha Noi - Xay dung, dieu chinh Chuong trinh, quy hoach phat trien nha d va thi truong bat dong san theo tung giai doan va chi tieu phat trien nha d bo sung vao ke hoach phat trien kinh te - xa hoi cua TP hang nam - Xay dung va to chuc trien khai thuc hien chuong trinh, ke hoach phat trien nha d cu the tung giai doan bao gom chuong trinh, ke hoach phat trien nha d noi r \ ~ r chung va cac chuong trinh muc tieu cua ve ho tro nha d cho cac doi tuong xa hoi gap kho khan ve nha d nhu: chuong trinh dau tu xay dung nha d xa hoi, chuong trinh phat trien nha d cho cong nhan tai cac khu cong nghiep, chuong trinh cai tao, nang cap cac khu nha d cu de chinh trang thi theo quy hoach - Trong giai doan 2011 - 2015 tap trung dau tu cai tao, xay dung lai cac khu chung cu cu da bi xuong cap, hu hong ket hop chinh trang thi (tinh den thoi diem 110 thang 8/2011, Ha Noi co tong cong hon 1.000 chung cu cu can cai tao, nhung moi chi tien hanh cai tao 11 chung cu nguy hiem cap D, song hau het vdn dang thi cong) Hien tren dia ban co 170 chung cu bi hu hong, xuong cap can cai tao, xay dung lai - Co cac bien phap manh, xu ly dut diem doi voi cac du an treo, du an cham khoi cong, cham tien Kien quyet thu hoi du an cua cac doanh nghiep gam giu (6 thang dau nam 2011 Ha Noi thu hoi 17000 m2 dat bO hoang mot ty le rat thap so voi tong dien tich dang bi cac doanh nghiep gam giu) Ill KET LUA N • Thai gian qua, cung vai nhieu chinh sach quan ve cac linh vuc khac cua nen kinh te, Quoc hoi, Chinh phu da ban hanh nhieu luat chinh sach lien quan den thi truong BDS nham tang cuong cong tac quan ly, dieu hanh thi truong Nhung chinh chinh sach ve tai chinh nha o, chinh sach ve quy hoach, xay dung phat trien thi, cac chu truong phat trien nha o xa hoi, nha o cho cong nhan, nha o sinh vien da dan di vao cuoc song Thi truong BDS da co budc phat trien lan, bo mat thi da co nhieu chuyen bien tich cuc, nhieu khu thi mdi, cum dan cu vdi day du he thong tang ky thuat, tang xa hoi da va dang duoc hinh vdi toc cao Nha o cua cac tang ldn nhan dan da duoc cai thien dang ke ve so luong va chat luong Tai nguyen dat dai da duoc danh thuc va khai thac mot hieu qua Dong gop cua thi truong BDS doi vdi ngan sach nha nudc chiem ty cang ldn Tuy nhien, vi nhieu ly chu quan va khach quan thi truong phat trien nong thoi gian qua da boc lo nhieu yeu diem can phai chan chinh Thi truong phat trien qua nong va khong co dinh hudng ro rang, dau tu BDS va hoat dong mua ban theo phong trao la bien, cac qui luat cung-cau, cac du bao thi truong bi bo qua, nguyen tac quan ly rui ro cua tung cong ty, cua ca he thdng tin dung bi coi nhe tham chi co noi, co luc bi coi thuong Thi truong bi bop meo nan dau co, lam gia hoanh hanh, gia ca bi day len qua cao gay thiet hai den thu nhap cua nguoi dan va de doa on dinh cua ca nen kinh te Ngan sach nha nudc bi that thu ca he thong tai chinh co luc, co noi bi cuon theo thi truong gay bat on cho ca nen kinh te Nhieu quyet dinh dieu hanh, quan ly cua Chinh phu cung nhu cac cap truc tiep hoac gian tien lien quan den thi BDS mang tinh ngan han, giat cuc da lam tram them tinh trang “nong-lanh” bat thuong cua thi truong BDS Thi truong BDS Viet Nam mdi dang o budc dau cua su phat trien, kinh te cang phat trien, yeu cau va nhu cau ve BDS cang ldn va nhu vay phat trien thi truong len mot tam cao mdi cung se la mot yeu cau tat yeu ddi vdi thi truong BDS De co thi truong phat trien on dinh va lanh manh trudc mat cung nhu 112 lau dai nhat thiet viec dieu hanh thi trudng phai thong nhat va quyet liet thong qua cac ca che, chinh sach quan ly cua nha nudc Nhung dong gop y kien ve viec hoan thien ca che chinh sach se gop phan lam cho thi trudng phat trien can doi han giua cac phan khuc thi trudng, phu hap vdi nhu cau va kha nang tai chinh cua nhieu tang ldp nhan dan Cac nguon luc ve tai chinh dat dai se duac khai thac triet de va hieu qua han Trong khuon kho cua mot luan van thac sy, tac gia da van dung kien thuc ly luan tiep thu duac tu nha trudng, nghien cuu cac tai lieu van ban lien quan, di sau tim hieu khao sat thuc te tai dan vi dang cong tac tu cac doi tac, cac ca quan quan ly chuyen mon va thu thap tu thi trudng Tuy nhien, han che ve kien thuc, pham vi nghien cuu rong nen nhung noi dung va de xuat ma tac gia neu luan van chua the bao quat het tat ca nhung van de can giai quyet thuoc linh vuc quan ly kinh doanh bat dong san Dong thdi, luan van khong the tranh khoi nhung han che, rat mong nhan duac y kien dong gop cua cac thay co va dong nghiep./ 113 DANH MUC TAI LIEU THAM KHAO Bao Lao dong (29/8/2011), Den nam 2012, bat dong san van kho qua can bi cue, Ha Noi Bao Thai bao kinh te Viet Nam (12/8/2011), Cai tao chung cu cii tai Ha Noi mdi dat 1%, Ha Noi Bo Tai chinh (2011, thong tu sd 113 /2011/TT-BTC qui dinh ve thue thu nhap cd nhan, Ha Noi Bo Xay dung (2010), Bao cao Thu Tudng CP Phan tich sd lieu tong dieu tra dan sd va nha d Viet Nam phuc vu viec hoach dinh chinh sach phat trien linh vuc nha d vd mot sd linh vuc khac cua Bo Xay dung, Ha Noi Cong ty RICHARD ELLIS VIET NAM (qui 1,2,3, 4/2010, qui 1/2011), Bao cao toan canh thi trudng bat dong san Ha Noi, Ha Noi Cong ty Nghien cuu va tu van SAVILL Viet Nam ( 2008), Bao cao nghien cuu thi trudng bat dong san Ha Noi, Ha Noi Cue quan ly nha va thi truong bat dong san - Bo Xay dung (2010), Bao cao tinh hinh quan ly nha nudc ve linh vuc quan ly nha nudc vd thi trudng bat dong san nam 2010, Ha Noi PGS.TS Hoang Cirung (2004), Mot sd gidi phap nham nang cao hieu luc quan ly Nha nude ve thi trudng dat dai, Ha Noi PGS.TS Hoang Van Cuung (2006), Thi trudng bat dong san, NXB Xay dung, Ha Noi 10 Chinh phu (2001), Nghi dinh sd 71/2001/ND-CP ve khuyen khich, uu dai cac doanh nghiep tham gia dau tuxay dung nha d de kinh doanh, Ha Noi 11 Chinh phu (2006), Nghi dinh sd 90/2006/ND-CP nam 2006 huong dan thi hanh Luat Nha d, I la Noi 12 Chinh phu (2007), Nghi dinh sd 153/2007/ND-CP huong dan thi hanh Luat Kinh doanh bat dong san, Ha Noi 13 Chinh phu (2010), Nghi dinh sd 71/2010/ND-CP nam 2010 ve huong dan thi hanh Luat Nha d, Ha Noi 114 14 Chinh phu (2009), Nghi quyet sd 18/NQ-CP mot sd ca che chinh sach phat trien nha d cho cac ddi twang la hoc sinh, sinh vien cac trudng dai hoc, cao dang, nha a cho cong nhan khu cdng nghiep, nha a cho ngudi thu nhap thap tai khu vuc thi, Ha Noi 15 Cue thong ke Ha Noi (2011), Nien giam thong ke 2010, Ha Noi 16 Cue thue Ha Noi (2007; 2008; 2009; 2010), Bao cao ket qua thuc hien nhiem vu cdng tac thue, Ha Noi 17 Cue thong ke Ha Noi (2010), Kef qua dieu tra doanh nghiep TP Ha Noi 2005-2008, Ha Noi 18 TS Tran Manh Giao ( 2008), Mot sd y kien nham tang cudng vai tro quan ly nha nudc doi vdi thi trudng BDS Viet Nam dieu kien kiem che lam phat, Tap chi Ngan hang so 18 Ha Noi 19 Th.s Tran Quang Huy, Pham Xuan Hoang (2004), Quyen su dung dat thi trudng bat dong san d Viet Nam, NXB Tu phap Ha Noi 20 PGS TS Nguyen Dinh Khang va PGS.TS Vu Van Phuc (2004), Mot sd van r # de ly luan cua C.Mac va Lenin ve dia td ruong dat, NXB Su that, Ha Noi a 21 a PGS.TS Dang Thi Loan, GS.TSKH Le Du Phong, PGS.TS Hoang Van Hoa (2006), Kinh te Viet Nam 20 nam doi mai (1986-2006) tuu vci nhung van de dat ra, NXB Dai hoc Kinh te quoc dan Ha Noi 22 Ngan hang nha nuoc chi nhanh Ha Noi (2011/ Bao cao ket qua cho vay doi vdi linh vuc bat dong san thang 12/2008; thang 6/2009/ thang 12/2009; thang 6/2010; thang 12/2010; thang 6/2011, Ha Noi 23 Quoc hoi ( 2005), Luat Nha d nam 2005, NXB Tu phap Ha Noi 24 Quoc hoi ( 2006), Luat Kinh doanh bat dong san nam 2006, NXB Tu phap, Ha Noi Quy hoach thi nam 2009, NXB Bo Xay dung, Ha Noi 25 Quoc hoi (2009), 26 Thu truong Bo Xay dung Nguyen Tran Nam (2011), Bai phat bieu nhan dip dau xuan 2011 vdi hiep hoi BDS, Ha Noi 27 Truong Dai hoc Kinh te quoc dan (2004), giao trinh quan ly nha nudc ve dat 115 dai va nha a, NXB Dai hoc Kinh te quoc dan, Ha Noi 28 Trudng Dai hoc Kinh te quoc dan (2004), Giao trinh Nguyen ly thi trudng nha dat, NXB Dai hoc Kinh te quoc dan, Ha Noi 29 Trudng Dai hoc Kinh te quoc dan (1996), Giao trinh Kinh te chinh tri hoc NXB Giao duc, Ha Noi 30 UBND TP Ha Noi (2011), Bao cao tinh hinh kinh te -xa hoi thang dau nam va nhiem vu giai phap tam thang cudi nam 2011, Ha Noi 31 Van kien Dai hoi Dang cac khoa VII, IX, X tai http://www.cpv.org.vn; 32 GS Dang Hung Vo (2010), Bai phat bieu cua ve thi truang bat dong san tai Hiep hoi bat dong san Viet Nam, Ha Noi 33 GS Dang Hung Vo (2008), Tham luan ve thi truang bat dong san nam 2008 va du bao cho nam 2009, Ha Noi 34 Vietnam Report (201 1), Bao cao nganh bat dong san Viet Nam va xu hudng thi trudng nam 2011, Ha Noi 35 VietRees (2007; 2008; 2009), Bao cao phan tich tinh hinh kinh te vi mo cua Viet Nam, Ha Noi