Các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản ở việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT LÊ THỊ THANH TÂM CÁC GIAO DỊCH LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Hà Nội – 2019 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT LÊ THỊ THANH TÂM CÁC GIAO DỊCH LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Chuyên ngành : Luật Kinh tế Mã số : 8380101.05 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán hướng dẫn khoa học: PGS.TS DOÃN HỒNG NHUNG Hà Nội – 2019 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các kết nêu Luận văn chưa công bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất mơn học tốn tất nghĩa vụ tài theo quy định Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội Vậy viết Lời cam đoan đề nghị Khoa Luật xem xét để tơi bảo vệ Luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƯỜI CAM ĐOAN Lê Thị Thanh Tâm MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC VIẾT TẮT MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Tình hình nghiên cứu đề tài Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu đề tài 4 Phạm vi đối tượng nghiên cứu đề tài 5 Các phương pháp nghiên cứu 6 Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài 7 Kết cấu đề tài CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ CÁC GIAO DỊCH LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Các khái niệm quyền sử dụng đất, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất thị trường bất động sản 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm quyền sử dụng đất giao dịch quyền sử dụng đất thị trường bất động sản 1.1.2 Các khái niệm giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất 13 1.1.3 Khái niệm bất động sản, thị trường bất động sản mối quan hệ quyền sử dụng đất với thị trường bất động sản 14 1.2 Điều kiện chung để thực giao dịch quyền sử dụng đất 18 1.3 Các vấn đề chung giao dịch quyền sử dụng đất 22 1.3.1 Các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất 25 1.3.2 Phân loại giao dịch thị trường 26 1.3.3 Cơ cấu pháp luật điều chỉnh giao dịch 26 1.3.4 Hợp đồng giao dịch quyền sử dụng đất 28 1.3.5 Vấn đề công chứng, chứng thực thời điểm có hiệu lực hợp đồng giao dịch quyền sử dụng đất 34 1.4 Vai trò, ý nghĩa giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất thị trường bất động sản 42 1.4.1 Vai trò giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất thị trường bất động sản 42 1.4.2 Ý nghĩa của giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất thị trường bất động sản 43 Tiểu kết chương 44 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CÁC GIAO DỊCH LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 45 2.1 Các quy định pháp luật giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất thị trường bất động sản: 45 2.1.1 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất 45 2.1.2 Cho thuê quyền sử dụng đất 51 2.1.3 Cho thuê lại quyền sử dụng đất 58 2.2 Các quy định pháp luật khác liên quan đến quyền sử dụng đất 59 2.3 Các vấn đề rủi ro tham gia giao dịch 70 2.4 Đặc điểm, phân loại tranh chấp giải tranh chấp 72 2.4.1 Đặc điểm phân loại tranh chấp 72 2.4.2 Các quy định giải tranh chấp 74 2.5 Đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất thị trường bất động sản 82 2.5.1 Đánh giá giao dịch hiệu thị trường 82 2.5.2 Những bất cập, hạn chế tồn 84 2.5.3 Nguyên nhân dẫn đến bất cập, hạn chế 90 Tiểu kết chương 94 CHƯƠNG 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIAO DỊCH LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 95 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất thị trường bất động sản 95 3.2 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật giải pháp nâng cao hiệu giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất thị trường bất động sản 3.2.1 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật 97 97 3.2.2 Các giải pháp nâng cao hiệu giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất thị trường bất động sản 106 Tiểu kết chương 109 KẾT LUẬN 110 TÀI LIỆU THAM KHẢO 112 DANH MỤC VIẾT TẮT Ký hiệu viết tắt Nguyên nghĩa BĐS Bất động sản BLDS Bộ luật Dân BLTTDS Bộ luật Tố tụng dân LĐĐ Luật Đất đai LKDBĐS Luật Kinh doanh bất động sản QSDĐ Quyền sử dụng đất TAND Tòa án nhân dân UBND Ủy ban nhân dân STT MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Đất đai tài nguyên đặc biệt quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước Đất đai phục vụ trình phát triển kinh tế - xã hội, môi trường sống người, không bị sử dụng, tái sinh tăng thêm Trong kinh tế thị trường đại, đất đai giữ vai trò quan trọng, đất vừa phận cấu thành BĐS, vừa hàng hóa độc lập Đất đai tham gia vào thị trường với tư cách loại hàng hóa quan trọng, thứ tài sản giá trị nhất, ln tồn hình thái đặc biệt Chính thế, đất đai phận quan trọng định thị trường BĐS Trong thị trường Bất động sản, người sử dụng đất đai thực giao dịch đất đai bao gồm: chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, chấp, bảo lãnh góp vốn quyền sử dụng đất Tuy nhiên, kiến thức pháp luật người dân giao dịch QSDĐ hạn chế nên tham gia ký kết hợp đồng giao dịch QSDĐ, họ thường không tuân thủ định pháp luật tự bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp có tranh chấp xảy Bên cạnh đó, thị trường bất động sản phát triển tự phát, thiếu lành mạnh, cung cầu bất động sản bị cân đối, tình trạng đầu nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá bất động sản làm cho thị trường thất thường, tạo nhiều sốt giá nhà đất Thông tin bất động sản khơng đầy đủ, thiếu minh bạch khó tiếp cận, nhu cầu người dân doanh nghiệp ngày tăng cao mà chưa đáp ứng đầy đủ, giao dịch QSDĐ ngẫu nhiên trở thành tượng thường xuyên ngày phát sinh nhiều vấn đề phức tạp Khi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực pháp luật, sau thời gian áp dụng pháp luật đến cần đánh giá mặt tồn tại, tình hình quản lý, hạn chế nguyên nhân vấn đề trọng tâm vấn đề đổi Trong cần nêu bật thực trạng giao dịch, quyền người sử dụng đất, thị trường BĐS thực hiện, thực trạng quy định pháp luật, thực trạng quản lý; đối tượng, nội dung, hình thức, chất lượng để kịp thời theo dõi, giám sát, quản lý giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất thị trường BĐS Việt Nam Việc nghiên cứu pháp luật giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất thị trường BĐS Việt Nam cách toàn diện, hệ thống quy định pháp luật liên quan làm sở cho việc giải tranh chấp thực tế, đồng thời tìm giải pháp hoàn thiện pháp luật giao dịch liên quan đến QSDĐ việc làm cần thiết, tạo điều kiện cho giao dịch liên quan đến QSDĐ diễn cách thuận lợi Đây lý thúc nghiên cứu chất pháp lý, hệ thống quy định pháp luật định chọn đề tài “Các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất thị trường bất động sản Việt Nam” làm đề tài luận văn thạc sĩ để từ góp phần hồn thiện pháp luật đất đai kinh doanh BĐS Tình hình nghiên cứu đề tài Trong năm qua, có nhiều nghiên cứu chuyên gia đầu ngành nghiên cứu pháp luật thực tiễn áp dụng lĩnh vực liên quan đến kinh doanh BĐS, QSDĐ, chuyển quyền sử dụng đất, thị trường QSDĐ, loại hình chuyển QSDĐ chuyển nhượng, cơng trình tiêu biểu kể đến như: “Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân thành phố Lào Cai” tác giả Vũ Hải Yến (Luận văn thạc sĩ luật học, Viện khoa học xã hội Việt Nam năm 2017); “Pháp luật góp vốn quyền sử dụng đất” tác giả Sỹ Hồng Nam (Luận án tiến sĩ, Học viện Khoa học xã hội năm 2016); “những vấn đề pháp lý thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam” TS Lưu Quốc Thái (Giảng viên trường Đại học luật thành phố Hồ Chí Minh, NXB Hồng Đức, năm 2016)“Pháp luật cho thuê quyền sử dụng đất thực trạng hướng hoàn thiện” tác giả Lữ Ngọc Hà (Luận án tiến sĩ, Trường Đại học Luật TPHCM năm 2016); “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam” tác giả Phạm Thị Thanh Vân (Luận văn thạc sĩ, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2015); “Pháp luật quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nước” tác giả Nguyễn Trọng Thạch (Luận văn Thạc sĩ, Đại học Luật TP Hồ Chí Minh, năm 2014); “Địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân kinh tế” tác giả Nguyễn Quang Tuyến (Luận án tiến sĩ, trường Đại học Luật Hà Nội, năm 2003); Bên cạnh có số viết chuyên gia, tác giả liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS công bố diễn đàn, tạp chí chuyên ngành, cụ thể: “Tìm hiểu pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất qua thực tiễn thi hành Quận Đống Đa - Thành phố Hà Nội” PGS.TS Doãn Hồng Nhung (Chủ biên) Ngô Thúy Hằng, NXB Xây dựng năm 2015; “Sự tác động Luật đất đai 2003 đến việc hình thành phát triển thị trường bất động sản nước ta” PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Tạp chí Dân chủ Pháp luật số 10/2005; “Đất đai thị trường bất động sản” tiến sĩ Nguyễn Đình Bồng, Tạp chí Địa chính, số - 2/2005; “Một số vấn đề thị trường bất động sản” tác giả Vũ Anh, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, số 2/2004; “Pháp luật giao đất, cho thuê đất nước ta - thực trạng giải pháp hoàn thiện” Th.S Nguyễn Thị Dung, Bản tin Thông tin Khoa học Lập pháp số 01-2013; “Những quy định giao đất, cho thuê đất Luật Đất đai năm 2013” Th.S Lê Hồng Hạnh, Bản tin Thông tin Khoa học Lập pháp số 01-2013; Kỷ yếu Hội thảo khoa học “Phát triển quản lý thị trường bất động sản Việt Nam” Bộ Xây dựng- Bộ Kế hệ thống hồ sơ, tài liệu địa chính, cập nhật thường xuyên phản ánh trạng quản lý, sử dụng đất Thứ sáu, thường xuyên tổ chức bồi dưỡng, tập huấn nâng cao chuyên môn, nghiệp vụ cho đội ngũ cán bộ, công chức máy quản lý đất đai cấp quyền Việc trau dồi phẩm chất đạo đức điều cần thiết cán bộ, công chức thực tế nhiều địa phương cịn tình trạng cán hách dịch, nhũng nhiễu gây khó khăn cho người dân Kiên thực chun mơn hóa cán quản lý theo ngành, lĩnh vực cụ thể, đưa khỏi ngành cán có khuyết điểm, lực yếu quản lý đất đai, cán địa cấp xã, phường Thứ bảy, tăng cường công tác tra, kiểm tra, giám sát xử lý vi phạm quan Nhà nước quan hữu quan trình thực thi pháp luật giao dịch chuyển QSDĐ Cụ thể sau: Một là, tăng cường tra, kiểm tra việc quản lý, sử dụng đất, giao dịch chuyển QSDĐ quyền địa phương cấp quan chun mơn quan thuế, văn phịng công chứng Hai là, tăng cường công tác tra, giải khiếu nại, tố cáo chủ thể tham gia quan hệ chuyển QSDĐ Việc góp phần xử lý khuất tất hành vi vi phạm pháp luật trình chuyển QSDĐ Việc tra, giám sát góp phần xử lý kịp thời vi phạm pháp luật Ngồi ra, tăng cường cơng tác tra, kiểm tra, thường xuyên rà soát thủ tục hành lạc hậu, khơng cịn phù hợp để kịp thời loại bỏ nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân đến làm việc với quan quản lý hành Nhà nước; nâng cao ý thức trách nhiệm, đạo đức công vụ ý thức phục vụ nhân dân cho cán bộ, công chức, hạn chế, ngăn chặn tình trạng tham ơ, tham nhũng, gây phiền hà cho nhân dân 103 Thứ tám, đẩy mạnh cơng tác tun truyền pháp luật sách nhà nước, để tất chủ thể có QSDĐ hiểu làm theo pháp luật Giải pháp đòi hỏi phải đa dạng phong phú hình thức, nội dung tuyên truyền nhằm phổ biến sâu rộng nhân dân tổ chức sử dụng đất nắm rõ thực pháp luật dân sự, đất đai, nhà hay kinh doanh BĐS… Và Nghị định Chính phủ quy định sách quản lý, thuế, chuyển đổi mục địch sử dụng đất, quyền nghĩa vụ chủ thể tham gia vào quan hệ đất đai Sử dụng hình thức tuyên truyền phương tiện thông tin đại chúng, tổ chức thi tìm hiểu pháp luật địa phương, hay lồng ghép nội dung pháp luật thi văn nghệ, tìm hiều pháp luật Thơng qua hình thức này, người dân dễ dàng tiếp cận, đẩy mạnh cơng tác tun truyền pháp luật sách nhà nước, để tất chủ thể có QSDĐ hiểu làm theo pháp luật Tăng cường chế tài xử phạt vi phạm, nâng cao chất lượng cơng tác kiểm tra, giám sát Thứ chín, thể chế hóa mơ hình liên thơng quan hành nhà nước theo Nghị số 11-NQ/TW ngày 03/6/2017 Hội nghị lần thứ Ban Chấp hành Trung ương Đảng Khóa XII Các tổ chức hành nghề cơng chứng, văn phòng đăng ký đất đai quan cần kết nối với để người sử dụng đất chất trực tiếp đến cửa đăng ký thủ tục hành Tại đây, người sử dụng đất thực giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, chấp, thừa kế hay góp vốn QSDĐ Mơ hình liên thơng áp dụng góp phần giúp người sử dụng đất giảm thiểu chi phí thực thủ tục hành giảm chi phí di chuyển Thường xuyên tổ chức đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ công chứng viên để nâng cao trình độ nghiệp vụ chuyên mơn 104 Thứ mười, hồn thiện quy định pháp luật hình thức nội dung Hợp đồng giao dịch QSDĐ Có thể nói LKDBĐS năm 2014 có nhiều thay đổi mang tính tảng, giải phần lớn khúc mắc cho việc tham gia thị trường BĐS nhà đầu tư ngồi nước Tuy nhiên, nhìn chung cịn nhiều vấn đề cần tháo gỡ, khắc phục Cụ thể là: thiết lập giao dịch QSDĐ, chủ thể phải xác định nội dung, điều khoản cần phải có để bảo đảm tiêu chí: điều kiện giao kết hợp đồng; bảo đảm khả thực hợp đồng; thông tin đối tượng hợp đồng; chế giải tranh chấp hợp đồng Trong pháp luật dân có quy định điều kiện có hiệu lực hợp đồng nói chung, hợp đồng giao dịch QSDĐ lại điều kiện riêng Với giao dịch phổ biến, đặc thù chuyển nhượng, chấp, thừa kế, góp vốn QSDĐ lại tiềm ẩn nhiều nguy dễ tranh chấp hợp đồng giao dịch liên quan đến QSDĐ, vậy, pháp luật cần xây dựng quy định cụ thể để dễ áp dụng Mặt khác, thực tế, giao dịch QSDĐ không đơn có đất, mà cịn có tài sản gắn đất Trong quy chế pháp lý tài sản gắn đất có khác biệt với QSDĐ tính đặc thù quyền sở hữu BLDS 2015 không quy định vấn đề này, việc thi hành thực tế gây khó khăn việc giải tranh chấp Vì vậy, văn hướng dẫn nên dành khoản để quy định giao dịch sở làm rõ giao dịch tài sản gắn liền đất Ví dụ giao dịch mua bán tài sản gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất; mua bán tài sản gắn với đất thuê; cho thuê QSDĐ gắn với tài sản đất… Về hình thức, thủ tục thực hợp đồng giao dich liên quan đến QSDĐ, Điều 502 BLDS năm 2015 quy định: “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải lập thành văn theo hình thức phù hợp với quy định Bộ luật này, pháp luật đất đai pháp luật khác có liên q uan” Tuy 105 nhiên thực tế, tranh chấp giao dịch dân liên quan đến hình thức hợp đồng chuyển QSDĐ xảy phổ biến, nên nhà làm luật cần phải giải thích cụ thể phù hợp Trong trình dự thảo BLDS (sửa đổi), có nhiều ý kiến xung quanh vấn đề “có nên quy định hình thức hợp đồng” thực tế nay, có nhiều giao dịch bị Tịa án tun vơ hiệu vi phạm hình thức, có khơng trường hợp lợi dụng quy định pháp luật để tiếp tục thực hợp đồng Bên cạnh trọng mức hình thức hợp đồng (do pháp luật quy định) vi phạm đến nguyên tắc tự ý chí, tự nguyện thỏa thuận chủ thể Tuy nhiên, việc quy định hình thức giao dịch chuyển quyền sử dụng đất phải lập thành hợp đồng tính chất phức tạp giao dịch này, nên cần phải tạo hành lang pháp lý minh bạch chuẩn mực để trước tiên bảo đảm quyền lợi bên tham gia, tăng cường quản lý, giám sát Nhà nước Tuy nhiên, việc BLDS sửa đổi quy định chung dẫn tới việc áp dụng khơng thống nhất, tính chất phức tạp quan hệ đất đai nhận thức phận người dân thấp, hệ thống pháp luật Việt Nam lại đồ sộ khó tra cứu, thiết nghĩ cần phải có quy định cụ thể nội dung hợp đồng việc quy định rõ ràng nội dung hợp đồng luật giúp người dân dễ dàng hiểu nắm để tự bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cần thiết Giải pháp nghĩ tới, cung cấp hợp đồng mẫu cho người dân tham khảo, tăng cường tuyên truyền, phổ biến trợ giúp pháp lý cho người dân 3.2.2 Các giải pháp nâng cao hiệu giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất thị trường bất động sản Để nâng cao hiệu thực quy định pháp luật giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tác giả đề xuất số giải pháp góp 106 phần nâng cao hiệu sau: Một là, tăng cường quản lý Nhà nước tham gia thị trường bất động sản với tư cách người quản lý vĩ mô hoạt động thị trường bất động sản Nhà nước quản lý giám sát thông qua biện pháp kinh tế, tài để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển Đồng thời sử dụng đòn bẩy kinh tế khác để điều tiết quan hệ cung, cầu giá bất động sản Hai là, xây dựng chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển thị trường bất động sản Quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội định hướng chiến lược cụ thể hố định hướng Chúng công cụ chủ yếu quản lý Nhà nước BĐS, cứ, sở quan trọng cho phát triển thị trường BĐS Các nhà kinh doanh BĐS phải dựa vào sở để phát triển thị trường Cũng thông qua quy hoạch, kế hoạch, hệ thống BĐS thị trường BĐS đảm bảo tính thống nhất, tính khả thi tính hiệu Ba là, thành lập kiểm sốt hệ thống giao dịch BĐS Khác với thị trường hàng hố thơng thường, nơi gặp gỡ người mua người bán với diện hàng hoá giao dịch, thị trường BĐS phải giao dịch sàn giao dịch Thực chất sàn giao dịch "chợ" bất động sản Khởi đầu, chợ thường hình thành tự phát theo quan hệ giao dịch thị trường, nhiên trở thành tất yếu, Nhà nước cần phải đứng tổ chức điều tiết Không thể để sàn giao dịch tự phát hình thành hoạt động tự thị trường Nhà nước cần định hướng, tổ chức hệ thống sàn giao dịch theo hướng xã hội hố, đảm bảo đáp ứng yêu cầu giao dịch, đảm bảo hoạt động có hiệu quả, để cung gặp cầu, để thị trường tiềm trở thành thực Bốn là, tổ chức, xây dựng, hoàn thiện máy quản lý Nhà nước 107 thị trường BĐS Tổ chức quan chuyên quản lý thị trường bất động sản: Trung ương, Ủy ban quản lý thị trường bất động sản, địa phương quan quản lý thị trường chịu lãnh đạo trực tiếp Ủy ban nhân dân cấp Tổ chức tổ chức dịch vụ công hoàn thiện thủ tục giấy tờ liên quan đến giao dịch bất động sản Cuối việc nâng cao chất lượng công tác quy hoạch sử dụng đất đai có đề xuất tính mở quy hoạch sử dụng đất để tăng hiệu sử dụng đất phạm vi toàn xã hội vấn đề liên quan đến việc tổ chức lại hệ thống cung cấp dịch vụ cho hoạt động kinh doanh BĐS tư vấn, môi giới, định giá BĐS Bên cạnh đó, Nhà nước cịn tham gia giao dịch thị trường BĐS chủ thể khác nhằm đáp ứng nhu cầu BĐS việc thực chức quản lý Nhà nước, cung cấp số dịch vụ cho giao dịch thị trường BĐS cung cấp hệ thống thông tin bất động sản 108 Tiểu kết chương Từ sở nghiên cứu lý luận Chương thực trạng giao dịch triển khai chương 2, tác giả đưa đề xuất định hướng hoàn thiện pháp luật đưa giải pháp hoàn thiện pháp luật giao dịch liên quan đến QSDĐ thị trường BĐS Chương Luận văn tác giả đưa định hướng hoàn thiện pháp luật cụ thể sau: Một là, quy định giao dịch liên quan đến QSDĐ phải phù hợp với Hiến pháp, đường lối chủ trương Đảng Nhà nước phù hợp với LĐĐ thời kỳ, khơng có mâu thuẫn với quy định ngành luật liên quan Hai là, hoàn thiện văn pháp luật đất đai để có quy định cụ thể, thống văn hướng dẫn thi hành để tránh việc lúng túng thực giải vướng mặc trình thi hành Ba là, hoàn thiện quy định cụ thể liên quan đến QSDĐ thị trường QSDĐ, góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển minh bạch, ổn định Bốn là, hoàn thiện quy định quyền nghĩa vụ bên tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất, thời điểm có hiệu lực hợp đồng giao dịch Năm là, hoàn thiện sở liệu đất đai, cung cấp thông tin đất đai minh bạch, kịp thời, xác đến người dân Bên cạnh cần hồn thiện hệ thống nhân quản lý nhà nước đất đai, ưu tiên đào tạo phát triển nguồn nhân lực lĩnh vực để tạo đội ngũ cán bộ, cơng chức địa có trình độ cao, có đạo đức nghề nghiệp, đáp ứng yêu cầu ứng dụng công nghệ vào quản lý đăng ký đất đai cần thiết 109 KẾT LUẬN Đất đai ln loại tài sản có giá trị lớn, QSDĐ ln khẳng định hàng hố đặc biệt Các giao dịch quyền sử dụng đất có vai trị kích thích sản xuất, kinh doanh phát triển, tạo lập hàng hóa cho thị trường BĐS Nghiên cứu đặc điểm QSDĐ, giao dịch QSDĐ giúp có nhìn tồn diện hoạt động này, đồng thời đề xuất định hướng xây dựng hoàn thiện pháp luật nhằm bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch QSDĐ thị trường BĐS nói riêng giao dịch khác QSDĐ nói chung Điều quan trọng việc phát triển giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất thị trường bất động sản tăng cường tham gia quản lý Nhà nước vào thị trường BĐS hai mặt: Tạo môi trường pháp lý cho hoạt động thị trường bất động sản tham gia quản lý hoạt động thị trường BĐS BĐS tham gia vào hầu hết quan hệ kinh tế xã hội, có nhiều quy định pháp luật có liên quan chi phối nhiều đến hoạt động thị trường bất động sản Trong số đó, hệ thống văn pháp luật có vai trị chi phối trực tiếp đến hoạt động thị trường bất động sản gồm: LĐĐ, LKDBĐS, Luật xây dựng, Luật Nhà nước ở, Luật thuế liên quan đến sử dụng, chiếm hữu giao dịch đất đai, BĐS … Cùng với hệ thống văn luật Pháp lệnh, Nghị định, Thông tư, Chỉ thị… Cụ thể hoá hướng dẫn thi hành luật Việc ban hành văn pháp luật này, đảm bảo tính đồng bộ, phối hợp văn luật việc điều tiết quan hệ bất động sản lĩnh vực khác có vai trị quan trọng, đảm bảo cho văn pháp luật thực thi sống Ban hành hồn thiện sách, giải pháp, hệ thống định chế hỗ trợ quản lý hoạt động cho thị trường BĐS Pháp luật đất đai hệ thống pháp luật đồ sộ tương đối phức tạp 110 tổng thể hệ thống pháp luật Việt Nam, sâu tìm hiểu, nghiên cứu quy định chung pháp luật giao dịch quyền sử dụng đất thị trường BĐS, tác giả có phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật giao dịch QSDĐ thị trường BĐS đồng thời đề xuất hoàn thiện pháp luật lĩnh vực Các giao dịch liên quan đến QSDĐ giao dịch phức tạp, cần có quy định cụ thể Nhà nước, việc xây dựng quy định phải đảm bảo tiêu chí thống nhất, minh bạch, tạo điều kiện cho người dân dễ dàng tham gia giao dịch, quan quản lý nắm thơng tin kịp thời Trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế, cần sớm triển khai giải pháp tổng thể đồng nhằm thúc đẩy quan hệ giao dịch liên quan đến QSDĐ phát triển, kiện toàn chế quản lý Nhà nước đất đai, mở rộng tối đa quyền lợi ích cho người sử dụng đất, mở rộng đa dạng hàng hóa BĐS, kiểm soát giải kịp thời tranh chấp, vi phạm phát sinh Theo đó, bước xây dựng thị trường BĐS đáp ứng yêu cầu kinh tế thị trường hội nhập kinh tế khu vực quốc tế Với trình nghiên cứu vấn đề lý thuyết chung liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS, kết hợp với việc phân tích thực trạng vấn đề liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS Việt Nam sở kinh nghiệm nhiều năm hoạt động lĩnh vực này, tác giả hy vọng Luận văn đóng góp phần nhỏ nỗ lực chung để đưa hoạt động kinh doanh BĐS Việt Nam lên tầm cao Tuy nhiên, dù nỗ lực song với khả có hạn vấn đề cần giải tương đối phức tạp nên chắn Luận văn khơng tránh khỏi hạn chế, thiếu sót cần điều chỉnh, bổ sung Tác giả mong muốn nhận dẫn, góp ý thầy giáo, cô giáo, chuyên gia tất quan tâm đến lĩnh vực 111 TÀI LIỆU THAM KHẢO Ban Chấp hành Trung ương Đảng (2017), Nghị số 11NQ/TW ngày 03/6/2017 Hội nghị lần thứ Ban Chấp hành Trung ương Đảng Khóa XII hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Báo bất động sản Việt nam, 29/9/2019 “Nguy tranh chấp bất động sản gia tăng” http://reatimes.vn/nguy-co-tranh-chap-bat-dong-san-giatang-20190928223339061.html Báo mới, 28/9/2019 “Nguy tranh chấp bất động sản gia tăng” https://baomoi.com/nguy-co-tranh-chap-bat-dong-san-giatang/c/32357050.epi Báo Pháp luật Xã hội, 11/9/2019 “Tranh chấp QSD đất kéo dài năm chưa hồi kết”, https://phapluatxahoi.vn/tranh-chap-qsd-dat-keo-dai-6nam-chua-hoi-ket-149640.html Báo Pháp luật việt Nam, 16/3/2017 “Tuyên án vụ Thanh Hà Cienco khởi tố Trịnh Xuân Thanh đồng phạm” https://baophapluat.vn/phap-luat/tuyen-an-vu-thanh-hacienco-5-khoi-to-trinhxuan-thanh-va-dong-pham-324549.html Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 37/2014/TTBTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 24/2014/TTBTNMT ngày 19/5/2014 hồ sơ địa Bộ trưởng Bộ Tài ngun Mơi trường Bộ Tài (2016), Thơng tư số 257/2016/TT-BTC ngày 11/11/2016 quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng phí cơng 112 chứng; phí chứng thực; phí thẩm định tiêu chuẩn, điều kiện hành nghề cơng chứng; phí thẩm định điều kiện hoạt động Văn phịng cơng chứng; lệ phí cấp thẻ cơng chứng viên Bộ Tài nguyên Môi trường (2017), Thông tư số 33/2017/TTBTNMT ngày 29/09/2017 hướng dẫn Nghị định số 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật Đất đai 10 Bộ Tài (2017), Thơng tư số 111/2017/TT-BTC ngày 20/10/2017 sửa đổi, bổ dung số điều Thông tư số 257/2016/TT-BTC ngày 11/11/2016 quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng phí cơng chứng; phí chứng thực; phí thẩm định tiêu chuẩn, điều kiện hành nghề cơng chứng; phí thẩm định điều kiện hoạt động Văn phịng cơng chứng; lệ phí cấp thẻ cơng chứng viên 11 Bộ Tư pháp (2015), Thông tư số 06/2015/TT-BTP ngày 15/6/2015 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Công chứng; 12 Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường (2016), Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 13 Bộ Tư pháp (2016), Quyết định số 134/QĐ-BTP ngày 28/01/2016 việc công bố danh mục văn quy phạm pháp luật hết hiệu lực toàn phần thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước; 14 Bộ Tư pháp (2019), Quyết định số 156/QĐ-BTP ngày 28/01/2019 việc công bố kết hệ thống hóa văn quy phạm pháp luật thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước kỳ 2014-2018 15 Bộ Xây dựng (2015), Văn số 1436/BXD-QLN ngày 30/06/2015 việc thực Luật Nhà số 65/2014/QH13 luật kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 16 Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Nghị 113 định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai 17 Chính phủ nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định giá đất 18 Chính phủ nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai 19 Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Nghị định 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 quy định chi tiết số điều Luật kinh doanh bất động sản 20 Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2015), Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 cấp từ sổ gốc, chứng thực từ chính, chứng thực chữ ký chứng thực hợp đồng, giao dịch 21 Chính phủ nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2015), Nghị định số 29/2015/NĐ-CP ngày 13/5/2015 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Cơng chứng 22 Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2015), Nghị định số 117/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015 quy định xây dựng, quản lý xử dụng hệ thống thông tin nhà thị trường bất động sản 23 Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2017), Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai 24 Cục Quản lý nhà, Bộ Xây dựng (2008) “Khái niệm, đặc điểm, phân loại bất động sản”, https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2008/01/01/3521 25 Lữ Ngọc Hà (2016), Pháp luật cho thuê quyền sử dụng đất thực trạng hướng hoàn thiện, Luận án tiến sĩ, Trường Đại học Luật TPHCM 114 26 Lê Hồng Hạnh, Bản chất pháp lý quyền sử dụng đất pháp luật Việt Nam, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, số 8/2017 27 Doãn Hồng Nhung (Chủ biên) CN Nguyễn Thị Thanh Nhàn (2015), Pháp luật quản lý chung cư Việt Nam, Sách chuyên khảo, NXB Xây dựng, Hà Nội 28 Dỗn Hồng Nhung (Chủ biên) Ngơ Thúy Hằng (2015), Tìm hiểu Pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất qua thực tiễn thi hành Quận Đống Đa - Thành phố Hà Nội, NXB Xây dựng, Hà Nội 29 Doãn Hồng Nhung (Chủ biên) ThS Tạ Thu Thảo (2017), Pháp luật quảng cáo hộ chung cư thị trường bất động sản Việt Nam, Sách chuyên khảo, NXB Xây Dựng 30 Dỗn Hồng Nhung (2019), Phương hướng hồn thiện hệ thống sách, pháp luật cơng cụ kinh tế, bảo vệ quyền lợi nông dân, thúc đẩy chuyển dịch đất đai đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững, Chuyên đề 3, Hội thảo: Quan điểm định hướng, giải pháp hồn thiện cơng cụ kinh tế thúc đẩy chuyển dịch đất đai đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững Việt Nam, Viên nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương ngày 08/8/2019 31 Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012), Luận án Tiến sĩ – Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng kinh doanh bất động sản Việt Nam, tr178 32 Sỹ Hồng Nam (2016), “Pháp luật góp vốn quyền sử dụng đất”, Luận án tiến sĩ, Học viện Khoa học xã hội, tr106 33 Phạm Duy Nghĩa (2003) “Quyền sử dụng đất thị trường bất động sản”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, Số 10 (186), tr15 34 Phạm Sỹ Liêm, (2002) Về thị trường bất động sản nước ta, Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế xã hội, Thành phố Hà Nội 35 Thủ tướng Chính phủ (2010), Quyết định số 250/QĐ-TTg ngày 115 10/02/2010 phê duyệt Đề án “Xây dựng Quy hoạch tổng thể phát triển tổ chức hành nghề công chứng Việt Nam đến năm 2020” 36 Thủ tướng Chính phủ (2011), Quyết định số 240/QĐ-TTg ngày 17/02/2011 Thủ tướng Chính phủ ban hành “Tiêu chí quy hoạch phát triển tổ chức hành nghề công chứng Việt Nam đến năm 2020” 37 Từ điển Luật học (2006),Viện Khoa học Pháp Lý, Nxb Từ điển bách khoa, Tư pháp, tr39 38 Lưu Quốc Thái (2016), vấn đề pháp lý thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam” NXB Hồng Đức 39 Đinh Trung Tụng (2003), Một vài suy nghĩ xây dựng khung pháp luật bảo đảm cho hình thành phát triển thị trường bất động sản, Kỷ yếu Hội thảo khoa học: “Phát triển quản lý thị trường bất động sản Việt Nam”, Bộ Xây dựng- Bộ Kế hoạch & Đầu tư- Bộ tài ngun & Mơi trường - Bộ Tài chính, Hà Nội 40 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Bộ luật Dân số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 41 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Hiến Pháp ngày 28/11/2013 42 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 43 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Luật Công chứng số 53/2014/QH13 ngày 20/6/2014 Quốc hội; 44 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Luật Nhà số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 45 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014) Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014 46 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014) Luật 116 Đầu tư số 67/2014/QH13 ngày 26/11/2014 47 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Luật Doanh nghiệp số 68/2014/QH13 ngày 26/11/2014 48 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2015), Bộ luật Dân số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015 49 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2015), Bộ luật tố tụng dân số 92/2015/QH13 ngày 25/11/2015 50 Phạm Thị Thanh Vân, (2015), Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, tr57 51 Lê Văn Sưa, (2015) “Một số quy định luật đất đai năm 2013 - kiến nghị hoàn thiện”, https://thegioiluat.vn/bai-viet-hoc-thuat/Mot-so-quy-dinhluat-dat-dai-nam-2013 kien-nghi-hoan-thien-11609/ 52 Trang sở liệu quốc gia thủ tục hành chính: http://csdl.thutuchanhchinh.vn/tw/Pages/chi-tiet-thu-tuc-hanhchinh.aspx?tthcDonVi=%C4%90%E1%BB%93ng%20Nai&ItemID=517706 http://csdl.thutuchanhchinh.vn/TW/Pages/chi-tiet-thu-tuc-hanhchinh.aspx?tthcDonVi=H%E1%BB%93+Ch%C3%AD+Minh&ItemID=546636 53 Báo điện tử Zing.vn ngày 02/9/2019, Thảm sát Đan Phượng: Tình ruột thịt không nửa mét đất? https://news.zing.vn/tham-sat-tai-danphuong-tinh-ruot-thit-khong-bang-nua-met-dat-post985436.html 54 Báo điện tử Zing.vn ngày 25/9/2018, Em chết, anh ngồi tù mâu thuẫn mảnh đất https://news.zing.vn/em-chet-anh-ngoi-tu-vi-mau-thuanmanh-dat-post879547.html 55 Báo điện tử Zing.vn ngày 25/9/2018 Cơng an khẳng định tập đồn Alibaba lừa đảo kiểu đa cấp https://news.zing.vn/cong-an-khang-dinh-tapdoan-alibaba-lua-dao-kieu-da-cap-post993950.html 117 ... SẢN 1.1 Các khái niệm quyền sử dụng đất, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất thị trường bất động sản 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm quyền sử dụng đất giao dịch quyền sử dụng đất thị trường bất. .. liên quan đến quyền sử dụng đất thị trường bất động sản 42 1.4.1 Vai trò giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất thị trường bất động sản 42 1.4.2 Ý nghĩa của giao dịch liên quan đến quyền sử dụng. .. trò, ý nghĩa giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất thị trường bất động sản 1.4.1 Vai trò giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất thị trường bất động sản Thị trường BĐS thị trường quan trọng