Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện nam

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VŨ THỊ XUÂN ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT HUYỆN NAM TRỰC, TỈNH NAM ĐỊNH GIAI ĐOẠN 2015-2019 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên, năm 2020 TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VŨ THỊ XUÂN ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT HUYỆN NAM TRỰC, TỈNH NAM ĐỊNH GIAI ĐOẠN 2015-2019 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học:GS.TS Đặng Văn Minh Thái Nguyên, năm 2020 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng Các số liệu kết nêu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị nào; Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Tác giả luận văn Vũ Thị Xuân ii LỜI CẢM ƠN Tôi xin trân trọng cảm ơn thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên, Đại học Nông Lâm Thái Nguyên tạo điều kiện thuận lợi nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tơi suốt q trình học tập nghiên cứu luận văn Đặc biệt, xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới GS.TS Đặng Văn Minh người trực tiếp hướng dẫn khoa học, tận tình giúp đỡ hướng dẫn tơi hồn thành luận văn Cuối cùng, xin trân trọng cảm ơn bạn học viên lớp, người thân gia đình, bạn bè giúp đỡ động viên tơi q trình học tập, nghiên cứu để hồn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn giúp đỡ quý báu đó! Thái Nguyên, ngày …tháng …năm 2020 Học viên Vũ Thị Xuân iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu 2.1 Mục tiêu chung 2.2 Mục tiêu cụ thể .2 Ý nghĩa đề tài 3.1 Ý nghĩa khoa học 3.2 Ý nghĩa thực tiễn Chương TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở lý luận đăng ký giao dịch bảo đảm .4 1.1.1 Khái niệm giao dịch bảo đảm .4 1.1.2 Khái niệm đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 1.1.3 Một số sở pháp lý 1.2 Cơ sở thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm 13 1.2.1 Một số kinh nghiệm đăng ký giao dịch bảo đảm số nước giới13 1.2.2 Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm Việt Nam 15 1.3 Đánh giá chung công tác đăng ký giao dịch bảo đảm Việt Nam .26 1.4 Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm tỉnh Nam Định 27 Chương ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .30 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 30 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 30 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 30 2.2 Nội dung nghiên cứu 30 2.2.1 Khái quát địa bàn nghiên cứu 31 2.2.2 Thực trạng công tác quản lý nhà nước đất đai 31 iv 2.2.3 Thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Nam Trực 31 2.2.4 Đánh giá thuận lợi, khó khăn công tác đăng ký GDBĐ QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất đề xuất giải pháp 31 2.3 Phương pháp nghiên cứu 31 2.3.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .31 2.3.2 Điều tra thu thập số liệu thứ cấp .32 2.3.3 Điều tra thu thập số liệu sơ cấp .32 2.3.4 Phương pháp xử lý số liệu .33 2.3.5 Phương pháp so sánh .33 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 34 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội huyện Nam Trực 34 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 34 Tài nguyên nước 35 Tài nguyên khoáng sản 36 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 36 3.2 Hiện trạng sử dụng, quản lý đất đai huyện Nam Trực 38 3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất đai 38 3.2.2 Tình hình quản lý đất đai huyện Nam Trực .41 3.2.3 Công tác đăng ký biến động đất đai huyện Nam Trực 43 3.2.4 Nhận xét chung tình hình quản lý, sử dụng công tác đăng ký biến động đất đai 45 3.3 Thực trạng công tác đăng ký GDBĐ QSD đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Nam Trực 46 3.3.1 Kết đăng ký GDBĐ QSD đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Nam Trực .46 3.3.2 Thực trạng công tác đăng ký GDBĐ công tác đăng ký GDBĐ QSD đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất xã, thị trấn nghiên cứu .48 3.4 Đánh giá thuận lợi, khó khăn công tác đăng ký GDBĐ QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất đề xuất giải pháp 55 v 3.4.1 Kết đánh giá người dân cán ngân hàng việc thực giao dịch bảm đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 55 3.4.2 Đánh giá tình hình thực giao dịch bảo đảm cơng tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất xã, Thị trấn nghiên cứu .79 3.4.3 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Nam Trực 81 KẾT LUẬN 84 Kết luận 84 Kiến nghị .85 TÀI LIỆU THAM KHẢO 86 vi DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất huyện Nam Trực năm 2019 39 Bảng 3.2: Biến động đất đai giai đoạn 2015-2019 41 Bảng 3.3: Kết tiếp nhận giải số thủ tục hành đất đai giai đoạn 2017 – 2019 huyện Nam Trực .44 Bảng 3.4: Tình hình thực đăng ký chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Nam Trực 47 Bảng 3.5: Một số tiêu xã nghiên cứu năm 2019 48 Bảng 3.6: Tổng hợp kết thực đăng ký chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2015 - 2019 49 Bảng 3.7 Tình hình thực chấp bằng QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2015 – 2019 50 Bảng 3.8: Tổng hợp kết thực xóa đăng ký chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2015 - 2019 .52 Bảng 3.9: Kết giao dịch xóa đăng ký chấp quyền .53 sử dụng đất giai đoạn 2015-2019 53 Bảng 3.10 Tình hình thực giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất .54 Bảng 3.11 Ý kiến người dân mức vay vốn thủ tục thực chấp QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất 56 Bảng 3.12 Ý kiến cán ngân hàng, quỹ tín dụng mức cho vay, thủ tục chấp QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất 74 Bảng 3.13: Ý kiến người dân việc thực giao dịch đảm bảo nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn nghiên cứu .76 Bảng 3.14: Ý kiến người dân giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất .79 vii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT STT Ký hiệu Chữ viết tắt BLDS Bộ luật dân ĐKGDBĐ Đăng ký giao dịch bảo đảm GCN Giấy chứng nhận GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất LĐĐ Luật đất đai NĐ Nghị định NH Ngân hàng QSD Quyền sử dụng QSH Quyền sở hữu 10 QTD Quỹ tín dụng MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong cơng đổi mới, đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước Việt Nam nay, đất đai khẳng định loại hàng hóa đặc biệt, nguồn lực đầu vào nguồn vốn để phát triển kinh tế đất nước Trong năm qua, cơng tác đăng ký giao dịch bảo đảm nói chung công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nước ta phát huy ý nghĩa quan trọng việc công khai minh bạch giao dịch bảo đảm, giúp cho người dân doanh nghiệp có thêm hội tiếp cận với nguồn vốn để phát triển sản xuất, kinh doanh Về phía nhà đầu tư, tổ chức tín dụng, tổ chức, cá nhân khác có nguồn thơng tin tra cưú tìm hiểu trước xem xét, định ký kết hợp đồng nói chung đầu tư, cho vay vốn nói riêng Từ góp phần bảo đảm an tồn pháp lý cho bên tham gia giao dịch dân sự, thương mại, đặc biệt hoạt động đầu tư vốn, tín dụng ngân hàng, cải thiện mơi trường đầu tư ngồi nước tác động tích cực đến phát triển kinh tế - xã hội nước ta Đăng ký giao dịch bảo đảm cịn cơng cụ quan trọng để hình thành, đồng yếu tố thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việc đăng ký giao dịch bảo đảm cịn góp phần ngăn ngừa tranh chấp dân liên quan đến giao dịch bảo đảm, cung cấp chứng để Tòa án giải tranh chấp Huyện Nam Trực nằm cửa ngõ phía nam thành phố Nam Định, phía bắc tiếp giáp thành phố Nam Định, phía nam giáp huyện Trực Ninh, phía đơng giáp huyện Vũ Thư (tỉnh Thái Bình), phía tây giáp huyện Vụ Bản huyện Nghĩa Hưng, có sông Hồng sông Đào chảy qua Huyện Nam Trực gồm 19 xã thị trấn Nam Trực hội đủ nhân tố cần thiết cho ngành nông nghiệp phát triển cách tồn diện theo hướng cơng nghiệp hóa, đại hố Bên cạnh Nam Trực còn có tiềm để phát triển lĩnh vực kinh tế khác như: công nghiệp tiểu thủ công nghiệp, du lịch sinh thái Cùng với tốc độ đô thị hóa, cơng nghiệp hóa nhu cầu vốn ngày gia tăng, hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 80 quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2013 quy định; quy định nhà Luật Nhà quy định; quy định đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất lại quy định BLDS năm 2015 khó thực - Thứ hai, Do thiếu thống văn quy phạm pháp luật quy định công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm Quy định quyền sử dụng đất, Luật Đất đai quy định hợp đồng phải công chứng, đồng thời phải đăng ký có hiệu lực Trong đó, Luật Nhà quy định hợp đồng nhà cần cơng chứng có hiệu lực Khoản khoản Điều 323 BLDS 2015 quy định giao dịch bảo đảm nhà phải đăng ký để có giá trị pháp lý với người thứ ba Song, Luật Nhà lại quy định việc chấp nhà cần thông báo cho quan quản lý nhà mà không xác định rõ giá trị pháp lý việc thông báo hậu trường hợp không thông báo Nguyên nhân tình trạng thiếu thống chưa có đạo luật thống cho việc đăng ký giao dịch bảo đảm - Thứ ba, Các thủ tục hành đăng ký giao dịch bảo đảm còn rườm rà, phức tạp, cán tiếp nhận Bộ phận tiến nhận trả kết hồ sơ hành huyện chưa có trình độ chun mơn nghiệp vụ đăng ký giao dịch bảo đảm nên tiếp nhận hướng dẫn công dân chưa đầy đủ, cặn kẽ Điều gây khơng cho người dân thực thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm - Thứ tư, Việc thực thủ tục vay vốn ngân hàng, quỹ tín dụng còn chặt chẽ, thủ tục phiền hà, có nhiều giấy tờ để chứng minh nguồn tài chính, khả tốn nên đa phần hộ gia đình, cá nhân khơng có cửa hàng kinh doanh thường khơng vay vốn ngân hàng, quỹ tín dụng - Thứ năm, Hệ thống hồ sơ địa chưa hoàn thiện, chưa cập nhật đầy đủ thơng tin đất q trình biến động Chưa có phần mềm quản lý, theo dõi đồng giao dịch bảo đảm Vì vậy, việc tra cứu cung cấp thơng tin địa còn chưa đầy đủ -Thứ sáu, Qua khảo sát thực tế cho thấy, điều kiện phương tiện làm việc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, phòng Tài nguyên Môi trường huyện Nam Trực còn hạn chế Lực lượng biên chế làm việc Văn phòng Phòng còn 81 mỏng chưa đủ đáp ứng nhu cầu quản lý đất đai Đối với cán địa phường phương tiện, trang thiết bị thiếu thốn 3.4.3 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Nam Trực 3.4.3.1 Giải pháp chế sách - Đơn giản hố trình tự, thủ tục đăng ký, cải cách giảm bớt số khâu không cần thiết như: không cần công chứng hộ khẩu, chứng minh nhân dân mà cần phô tô mang theo gốc để cán tiếp nhận trả kết hồ sơ hành huyện kiểm tra đối chiếu - Cần rà sốt thủ tục hành Tổ chức tín dụng cho đơn giản, thuận tiện, cơng khai minh bạch, có sách phù hợp để tất người dân có tài sản chấp có nhu cầu vốn vay vốn từ tổ chức tín dụng, địa bàn huyện Nam Trực - Huyện Nam Trực cần có quy định dành tỷ lệ định nguồn thu tài từ đất đai để đầu tư trực tiếp cho công tác quản lý đất đai địa phương đào tạo nguồn nhân lực, mua sắm trang thiết bị, cung cấp thông tin, tài liệu chuyên mơn, nâng cao trình độ chun mơn, nghiệp vụ cơng chức địa sở 3.4.3.2 Xây dựng chế trao đổi thơng tin tình trạng pháp lý tài sản bảo đảm quan đăng ký giao dịch bảo đảm quan có liên quan - Cơ chế trao đổi thơng tin tình trạng pháp lý tài sản bảo đảm Văn phòng Đăng ký QSD đất huyện quan có liên quan tổ chức hành nghề cơng chứng, quan thi hành án dân sự, Tòa án, Viện kiểm sát… còn gặp trở ngại lớn sở pháp lý trình tự, thủ tục thực Để tổ chức hoạt động hệ thống quan đăng ký ngày hoàn thiện phát huy vai trò đời sống kinh tế - xã hội việc xây dựng chế trao đổi thơng tin tình trạng pháp lý tài sản bảo đảm cần thiết - Huyện Nam Trực cần đầu tư, nâng cao phần mềm quản lý cung cấp thông tin đất, kết nối Văn phòng Đăng ký QSD đất với phòng ban 82 huyện công khai cổng thông tin điện tử huyện để người dân vào tra cứu thông tin đất thực giao dịch 3.4.3.3 Giải pháp tuyên truyền - Công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật xác định giải pháp quản lý nhà nước quan trọng áp dụng nhằm tăng cường nâng cao lực hệ thống quan đăng ký giao dịch bảo đảm Do vậy, việc triển khai hoạt động tuyên truyền, phổ biến pháp luật giao dịch bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm, theo hướng ngày mở rộng đối tượng (không tổ chức tín dụng, mà còn doanh nghiệp, cán làm công tác quản lý nhà nước đăng ký giao dịch bảo đảm cá nhân xã hội), đa dạng hình thức (tổ chức Toạ đàm, mở lớp tập huấn, phát hành số báo chuyên đề, tài liệu hỏi đáp nghiệp vụ, tuyên truyền pháp luật qua website đăng ký giao dịch bảo đảm ) - Trong thời gian tới huyện Nam Trực cần đa dạng hóa phương thức tuyên truyền, phổ biến pháp luật giao dịch bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm, mở rộng địa bàn tuyên truyền, phổ biến pháp luật, để nâng cao nhận thức khách hàng vai trò ý nghĩa đăng ký tìm hiểu thơng tin giao dịch bảo đảm, nắm vững trình tự, thủ tục lĩnh vực Đặc biệt tuyên truyền để người dân nhận thức vai trò tầm quan trọng việc thực đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 3.4.3.4 Giải pháp nguồn lực - Đào tạo, bồi dưỡng nâng cao lực, trình độ cán đăng ký giao dịch bảo đảm giải pháp có ý nghĩa vơ quan trọng mà quan quản lý nhà nước ln trọng, yếu lực cán đăng ký ảnh hưởng đến hiệu hoạt động hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm Do đó, để khắc phục yếu lực, trình độ cán đăng ký, nhằm tăng cường hiệu hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm huyện nói chung huyện Nam Trực nói riêng, tỉnh huyện cần thường xuyên mở thêm lớp bồi dưỡng nghiệp vụ đăng ký giao dịch bảo đảm; đưa việc giảng dạy 83 pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm vào sở đào tạo Luật, đào tạo cán địa chính, cán làm cơng tác đăng ký giao dịch bảo đảm Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Trên sở hoạt động tích cực nêu xây dựng đội ngũ cán đăng ký giao dịch bảo đảm có chun mơn, nghiệp vụ cao - Bên cạnh việc tổ chức lớp tập huấn, đào tạo đội ngũ cán đăng ký, quan có chức quản lý nhà nước đăng ký giao dịch bảo đảm cần trọng đến công tác đạo, hướng dẫn nghiệp vụ giao dịch bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm Đây hoạt động giải pháp nghiệp vụ hiệu quả, trọng mức có ảnh hưởng lớn đến hiệu lực, hiệu công tác đăng ký giao dịch bảo đảm nước, từ việc tổ chức hoạt động hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm không ngừng củng cố nâng cao 3.4.3.5 Xây dựng triển khai chế kiểm tra, giám sát việc thực pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm quan đăng ký giao dịch bảo đảm - Cùng với giải pháp tập huấn, bồi dưỡng kiến thức pháp luật, đạo hướng dẫn nghiệp vụ, nhằm đào tạo, bồi dưỡng nâng cao lực, trình độ cán đăng ký giao dịch bảo đảm việc xây dựng triển khai chế kiểm tra, giám sát việc thực quy định pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm cần thiết nhằm tăng cường mạnh mẽ hiệu việc tổ chức thực công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quan đăng ký - Việc triển khai chế kiểm tra, giám sát việc thực pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm mặt nhằm phát hiện, xử lý kịp thời hành vi vi phạm pháp luật tổ chức, cá nhân, đặc biệt quan đăng ký, cán đăng ký; mặt khác giải pháp nhằm phát huy tính dân chủ, minh bạch cơng khai trình tự, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm 84 KẾT LUẬN Kết luận Từ năm 2015 đến 2019, huyện Nam Trực tiếp nhận giải 31.089 hồ sơ số lĩnh vực thực đăng ký 7.009 hồ sơ đăng ký chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, xóa chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 6.820 hồ sơ Các giao dịch bảo đảm chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất người sử dụng đất thực đăng ký thường xuyên Văn phòng Đăng ký QSD đất huyện quy định pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm phù hợp với người sử dụng đất chấp hành theo quy định Kết điều tra thực giao dịch bảo đảm điểm nghiên cứu cho thấy 1.838 giao dịch bảo đảm thực đăng ký quan nhà nước giao dịch chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Các giao dịch chấp QSD đất ở, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất diễn chủ yếu giá trị đất tài sản gắn liền với đất cao, nhu cầu vay vốn để mở rộng sản xuất kinh doanh, tiêu dùng ngày tăng Qua điều tra lấy ý kiến người dân cho thấy, đa số người dân nhận thức chấp hành pháp luật, muốn thực đăng ký giao dịch bảo đảm quan nhà nước, muốn cung cấp đẩy đủ thơng tin tình trạng pháp lý đất giao dịch Trong 90 hộ gia đình, cá nhân điều tra, có 86 trường hợp chấp, chiếm 95,3%, cá nhân có ý kiến muốn thực đăng ký giao dịch bảo đảm Văn phòng Đăng ký QSD đất huyện Tuy nhiên, 100% người hỏi cho cần phải tiếp tục cải cách thủ tục hành thực đăng ký chấp vay vốn ngân hàng Ngồi ra, có 88 người điều tra (chiếm 96,7 % số người điều tra) có nguyện vọng vay tiền 70% giá trị tài đem chấp, ngân hàng cho vay với mức chủ yếu từ 30-70% giá trị tài sản chấp Để khắc phục tồn tại, bất cập công tác Đăng ký giao dịch bảo đảm Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, cần thực đồng số nhóm giải pháp như: Hồn thiện chế 85 sách quản lý, điều hành thực công tác đăng ký giao dịch bảo đảm; xây dựng chế trao đổi thơng tin tình trạng pháp lý tài sản bảo đảm quan đăng ký giao dịch bảo đảm quan có liên quan; tuyên truyền, giáo dục pháp luật nâng cao nhận thức; đào tạo, bồi dưỡng nâng cao lực, trình độ cán đăng ký giao dịch bảo đảm; xây dựng triển khai chế kiểm tra, giám sát việc thực pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm quan đăng ký giao dịch bảo đảm Kiến nghị * Đối với chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Nam Trực: - Tuyên truyền, phổ biến pháp luật xác định giải pháp quản lý nhà nước quan trọng áp dụng nhằm tăng cường nâng cao lực hệ thống quan đăng ký giao dịch bảo đảm - Đào tạo, bồi dưỡng nâng cao lực, trình độ cán đăng ký giao dịch bảo đảm - Triển khai chế kiểm tra, giám sát việc thực pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm * Đối với tổ chức tín dụng: thực đơn giản hóa thủ tục hành chính, thuận tiện, cơng khai minh bạch, có sách phù hợp để tất người dân có tài sản chấp có nhu cầu vốn vay vốn 86 TÀI LIỆU THAM KHẢO Hồng Huy Biểu 2000), Chính sách tình hình sử dụng đất đai Trung Quốc, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế Nguyễn Đình Bồng (2009), Bài giảng “Hệ thống pháp luật quản lý đất đai thị trường bất động sản; Quản lý đất đai thị trường bất động sản” Nguyễn Đình Bồng tác giả (2005), Báo cáo tổng kết khoa học kỹ thuật đề tài cấp nhà nước Nghiên cứu đổi hệ thống quản lư đất đai để hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Trung tâm Điều tra Quy hoạch đất đai - Bộ Tài nguyên Môi trường, Hà Nội Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường việc hướng dẫn đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 việc hướng dẫn đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Thông tư số 20/2011/TTLT/BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Thông tư số 09/2016/TTLT/BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 Chính phủ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 87 10 Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 Chính phủ đăng ký giao dịch bảo đảm 11 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm 12 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/12/2012 Chính phủ sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm 13 Nguyễn Thị Dung (2010), Đảm bảo minh bạch thị trường bất động sản - Pháp luật số nước giới kinh nghiệm cho Việt Nam, Tạp chí Luật học số 08 (123) 14 Nguyễn Thị Thu Hồng (2000), Chính sách tình hình sử dụng đất đai Vương quốc Thụy Điển, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế 15 Trần Quang Huy, Nguyễn Quang Tuyến (2013), Giáo trình Luật Đất đai, Nhà xuất Cơng an nhân dân, Hà Nội 16 Phạm Phương Nam, Nguyễn Thanh Trà, Phan Thị Thanh Huyền (2013), Một số ý kiến Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Tạp chí Tài nguyên Môi trường, số (165) 17 Phạm Phương Nam, Nguyễn Văn Quân (2014), Giải pháp nâng cao hiệu lực, hiệu quản lý, sử dụng đất đai giai đoạn cơng nghiệp hố, đai hố đất nước, Kỷ yếu Hội thảo khoa học “Nâng cao hiệu quản lý sử dụng đất đai kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa”, Hà Nội, ngày 01 tháng năm 2014 18 Hiến pháp Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1992, 2013) 19 Luật Đất đai Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003, 2013) 20 Bộ luật dân Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1995, 2005, 2015) 88 21 Đinh Dũng Sỹ (2003), Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đất đai quyền sử dụng đất người sử dụng đất: Thực trạng kiến nghị Tạp chí Nhà nước Pháp luật, (10/2003) 22 Lưu Quốc Thái (2006), Pháp luật đất đai vấn đề đầu tư nước vào thị trường bất động sản Trung Quốc Tạp chí Tài nguyên Môi trường (8/2006) 23 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp, Hà Nội 24 Nguyễn Quang Tuyến (2009), Những tiêu chí thị trường bất động sản minh bạch, Tạp chí Luật học số (106) 25 Nguyễn Quang Hương Trà (2010), Bàn khái niệm giao dịch bảo đảm theo quy định pháp luật Việt Nam - nhìn từ giác độ đối tượng hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm, Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm 26 Báo cáo tổng hợp Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Hà Giang đến năm 2020, định hướng đến năm 2030 Ủy ban nhân dân tỉnh Hà Giang (2017) 27 Báo cáo đăng ký biến động quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư nước ngoài, cá nhân nước sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam địa bàn tỉnh Hà Giang Ủy ban nhân dân tỉnh Hà Giang (2015 2017) 28 Số liệu thống kê đất đai số liệu khác liên quan đến quản lý sử dụng đất năm Văn phòng Đăng ký QSD đất (Văn phòng đăng ký đất đai) tỉnh Hà Giang (2015- 2017) 29 Số liệu thống kê đất đai số liệu khác liên quan đến quản lý sử dụng đất năm Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Nam Trực (2015- 2017) 30 Vũ Thị Hồng Yến (2009), Về mối quan hệ thủ tục công chứng, chứng thực đăng ký hợp đồng chấp tài sản, Tạp chí Luật học số 01/2009 (104) 89 31 Đặng Công Tráng, Pháp luật xử lý tài sản đảm bảo tiền vay quyền sử dụng đất ngân hàng thương mại: Thực trạng số khuyến nghị, Khoa Luật - Trường Đại học Công nghiệp Tp Hồ Chí Minh cộng 32 Trần Viết Thắng (2014), Thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam Khoa Luật ĐH Quốc gia Hà Nội - Tóm tắt Luận văn thạc sĩ 33 Nguyễn Việt Phương (2016), Thông tư liên tịch số liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT không trái luật nhà ở, Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, Bộ Tư pháp PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN Phục vụ đề tài: “Đánh giá thực trạng giải pháp nâng cao hiệu công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Nam Trực - tỉnh Nam Định ” THÔNG TIN CHUNG 1.1 Hộ gia đình điều tra - Họ tên chủ hộ:…………………………………………………… - Địa chỉ: ……………………………………………………………… - Nghề nghiệp: ………………………………………………………… 1.2 Hộ gia đình ơng (bà) có đất, nhà chưa? - Đã có - Chưa có 1.3 Hộ gia đình ơng (bà) cấp GCN QSD đất , QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất chưa? - Đã cấp - Chưa cấp TÌNH HÌNH MỨC VAY VỐN VÀ THỦ TỤC THỰC HIỆN THẾ CHẤP BẰNG QSD ĐẤT, QSH NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 2.1 Thủ tục Chi nhánh VP ĐK ĐĐ huyện Nam Trực 2.1.1 Thủ tục chấp Chi nhánh VPĐK ĐĐ huyện Nam Trực? - Nhanh - Chậm 2.1.2 Có nên thực đăng ký chấp Chi nhánh VPĐK ĐĐ huyện Nam Trực ? - Có - Khơng 2.1.3 Có nên cải cách thủ tục hành Chi nhánh VPĐK ĐĐ huyện Nam Trực ? - Có - Khơng 2.2 Thủ tục Ngân hàng, quỹ tín dụng, hiệu cầm đồ 2.2.1 Thủ tục Ngân hàng, quỹ tín dụng 2.2.1.1 Thủ tục chấp Ngân hàng, quỹ tín dụng? - Nhanh - Chậm 2.2.1.2 Ngân hang, quỹ tín dụng cho hộ ơng (bà) vay vốn theo giá trị QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất mức nào? - Dưới 30% giá trị QSD - Từ 30% - 50 % giá trí QSD - Tử 50% - 70 % giá trị QSD 2.2.1.3 Nguyện vọng hộ ông (bà) vay vốn theo giá trị QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất mức nào? - Trên 70% giá trị QSD - Từ 30% - 70 % giá trí QSD - Dưới 30% giá trị QSD 2.2.1.4 Theo ơng (bà) có nên cải cách thủ tục hành Ngân hàng khơng? - Có - Không 2.2.2 Thủ tục hiệu cầm cố 2.2.2.1 Việc thực Đăng ký giao dịch cầm cố nhà tài sản gắn liền với đất Chi nhánh VPĐK ĐĐ huyện Nam Trực? - Có làm - Không làm 2.2.2.2 Các giao dịch cầm cố nhà tài sản gắn liền với đất đâu ? - Ngân hang, quỹ tín dụng - Hiệu cầm đồ 2.2.2.3 Mức vay lãi suất cầm đồ so với ngân hàng, quỹ tín dụng? - Cao - Thấp 2.2.2.4 Có nên thực Đăng ký giao dịch cầm có nhà tài sản khác gắn liền với đất Chi nhánh VPĐK ĐĐ huyện Nam Trực? - Có - Khơng 2.2.2.5 Lý có nên Đăng ký giao dịch cầm có nhà tài sản khác gắn liền với đất Chi nhánh VPĐK ĐĐ huyện Nam Trực? - Hạn chế rủi ro - Lãi xuất thấp - Cả hai Các ý kiến khác …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… Cám ơn hợp tác Ông (bà) Người lấy ý kiến điều tra Vũ Thị Xuân Người điều tra PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN Phục vụ đề tài: “Đánh giá thực trạng giải pháp nâng cao hiệu công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Nam Trực - tỉnh Nam Định ” Cán Ngân hàng điều tra - Họ tên cán :……………………………………………………… - Làm việc Ngân hàng: ……………………………………………… - Địa chỉ: ………………………………………………………………… Tình hình mức cho vay, thủ tục chấp QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất Ngân hàng, quỹ tín dụng 2.1 Có u cầu khách hàng thực đăng ký chấp, bảo lãnh Chi nhánh VPĐK ĐĐ huyện Nam Trực không? - Có - Khơng 2.2 Mức Ngân hàng, quỹ tín dụng cho khách vay vốn theo giá trị QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất mức nào? - Dưới 30% giá trị QSD - Từ 30% - 50 % giá trí QSD - Tử 50% - 70 % giá trị QSD 2.3 Khách có nguyện vọng vay vốn theo giá trị QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất mức nào? - Trên 70% giá trị QSD - Từ 30% - 70 % giá trí QSD - Dưới 30% giá trị QSD 2.3 Căn để Ngân hàng cho vay? - Giá trị nhà - Khả toán - Cả hai Các ý kiến khác …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… Cám ơn hợp tác Ông (bà) Người lấy ý kiến điều tra Vũ Thị Xuân Người điều tra ... niệm đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất việc... XUÂN ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT HUYỆN NAM TRỰC, TỈNH NAM. .. QSD đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Nam Trực .46 3.3.2 Thực trạng công tác đăng ký GDBĐ công tác đăng ký GDBĐ QSD đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với