đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM ĐẶNG THỊ HẰNG ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT HUYỆN GIA LÂM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Khắc Thời NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn công trình nghiên cứu riêng chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan số liệu, kết nghiên cứu luận văn trung thực thông tin trích dẫn Luận văn rõ nguồn gốc./ Hà Nội, ngày tháng năm 2016 Tác giả luận văn Đặng Thị Hằng i LỜI CẢM ƠN Trong thời gian thực luận văn tốt nghiệp, hướng dẫn tận tình Thầy giáo hướng dẫn phía nhà trường, sở thực tập tạo điều kiện thuận lợi, có trình nghiên cứu, tìm hiểu học tập nghiêm túc để hoàn thành luận văn Kết thu không nỗ lực cá nhân mà có giúp đỡ quý thầy, cô, sở thực tập gia đình Tôi xin chân thành cảm ơn Thầy giáo hướng dẫn PGS.TS Nguyễn Khắc Thời thầy cô giáo Khoa Quản lý đất đai – Học viện Nông nghiệp Việt Nam hướng dẫn, hỗ trợ phương pháp, lý luận nội dung suốt thời gian thực luận văn tốt nghiệp Đặc biệt, xin chân thành cảm ơn phòng Tài nguyên Môi trường huyện Gia Lâm, UBND xã, thị trấn Trâu Quỳ, Yên Viên, Đặng Xá gia đình quan tâm, giúp đỡ trình thực luận văn Trong trình thực trình bày luận văn tránh khỏi sai sót hạn chế, mong nhận góp ý, nhận xét quý thầy, cô Hà Nội, ngày tháng năm 2016 Tác giả luận văn Đặng Thị Hằng ii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt vii Danh mục bảng viii Danh mục hình ix Trích yếu luận văn x Thesis abstract .xii Phần Mở đầu 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục đích nghiên cứu đề tài 1.3 Phạm vi nghiên cứu 1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học thực tiễn 1.4.1 Những đóng góp 1.4.2 Ý nghĩa khoa học 1.4.3 Ý nghĩa thực tiễn Phần Tổng quan tài liệu 2.1 Cơ sở lý luận đăng ký giao dịch bảo đảm 2.1.1 Khái niệm giao dịch bảo đảm 2.1.2 Khái niệm đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 2.1.3 Phân loại biện pháp bảo đảm 2.2 Cơ sở thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm 2.2.1 Một số kinh nghiệm đăng ký giao dịch bảo đảm số nước giới 2.2.2 Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm Việt Nam 10 2.2.3 Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm thành phố Hà NộiError! Bookmark not defined iii Phần Nội dung phương pháp nghiên cứu 31 3.1 Địa điểm nghiên cứu 31 3.2 Thời gian nghiên cứu 31 3.3 Đối tượng nghiên cứu 31 3.4 Nội dung nghiên cứu 31 3.4.1 Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 31 3.4.2 Tình hình quản lý sử dụng đất huyện Gia Lâm 31 3.4.3 Thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Gia Lâm 31 3.4.4 Đánh giá thực trạng giao dịch bảo đảm công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất xã nghiên cứu 32 3.4.5 Đề xuất giải pháp nâng cao công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 32 3.5 Phương pháp nghiên cứu 32 3.5.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp 32 3.5.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp 32 3.5.3 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 33 3.5.4 Phương pháp xử lý tổng hợp số liệu tài liệu 33 3.5.5 Phương pháp phân tích, so sánh 34 Phần Kết thảo luận 35 4.1 Điều kiện tự nhiên 35 4.1.1 Vị trí địa lý 35 4.1.2 Các nguồn tài nguyên 37 4.1.3 Thực trạng môi trờng 39 4.1.4 Đánh giá thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 40 4.1.5 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên điều kiện kinh tế - xã hội tác động đến sử dụng đất huyện Gia Lâm 45 4.2 Tình hình quản lý sử dụng đất huyện Gia Lâm 47 4.2.1 Tình hình quản lý đất đai huyện Gia Lâm 47 iv 4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 huyện Gia Lâm 50 4.3 Thưc trạng công tac đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Gia Lâm 54 4.3.1 Công tác đăng ký chấp, bảo lãnh QSD đất ở, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất 54 4.3.2 Đánh giá chung công tác đăng ký chấp, bảo lãnh QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Gia Lâm 56 4.4 Đánh giá thực trạng giao dịch bảo đảm công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất xã nghiên cứu 57 4.4.1 Đặc điểm chung xã, thị trấn nghiên cứu 57 4.4.2 Tình hình thực giao dịch chấp, bảo lãnh QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất xã nghiên cứu 59 4.4.3 Tổng hợp ý kiến người dân việc thực giao dịch cầm cố nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn nghiên cứu 64 4.4.4 Tổng hợp ý kiến người dân giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn nghiên cứu 69 4.4.5 Đánh giá chung tình hình thực giao dịch bảo đảm công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất xã, thị trấn nghiên cứu 72 4.5 Đề xuất giải pháp nâng cao công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 74 4.5.1 Giải pháp chế sách quản lý, điều hành thực công tác đăng ký giao dịch bảo đảm 74 4.5.2 Xây dựng chế trao đổi thông tin tình trạng pháp lý tài sản bảo đảm quan đăng ký giao dịch bảo đảm quan có liên quan 75 4.5.3 Tuyên truyền, giáo dục pháp luật nâng cao nhận thức 76 4.5.4 Đào tạo, bồi dưỡng nâng cao lực, trình độ cán đăng ký giao dịch bảo đảm 76 4.5.5 Xây dựng triển khai chế kiểm tra, giám sát việc thực pháp v luật đăng ký giao dịch bảo đảm quan đăng ký giao dịch bảo đảm 77 Phần Kết luận kiến nghị 78 5.1 Kết luận 78 5.2 Kiến nghị 79 Tài liệu tham khảo 80 vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BLDS Bộ luật dân GCN QSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HĐBT Hội đồng bồi thường HĐND Hội đồng nhân dân NĐ – CP Nghị định – Chính phủ NN Nông nghiệp PTNT Phát triển nông thôn QSD Quyền sử dụng QSDĐ Quyền sử dụng đất QSH Quyền sở hữu VP ĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất TT Thị trấn TMCP ĐT Thương mại cổ phần đầu tư TN&MT Tài nguyên Môi trường UBND Ủy ban nhân dân vii DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1 Biến động dân số lao động đoạn 2012 – 2015 43 Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp đến 31/12/2015 52 Bảng 4.3 Diện tích đất phi nông nghiệp năm 2015 huyện Gia Lâm 53 Bảng 4.4 Tình hình thực đăng ký chấp, bảo lãnh QSD đất ở, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Gia Lâm giai đoạn 2011 – 2015 55 Bảng 4.5 Một số tiêu đặc trưng xã điều tra 57 Bảng 4.6 Tình hình đăng ký chấp, bảo lãnh QSDĐ xã, thị trấn 59 Bảng 4.7 Ý kiến người dân mức vay vốn thủ tục thực chấp, bảo lãnh QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn nghiên cứu 60 Bảng 4.8 Ý kiến cán ngân hàng, quỹ tín dụng mức cho vay, thủ tục chấp, bảo lãnh QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Gia Lâm 63 Bảng 4.9 Ý kiến người dân việc thực giao dịch cầm cố nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2011 -2015 66 Bảng 4.10 Ý kiến người dân giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2011-2015 70 viii DANH MỤC HÌNH Hình 4.1 Sơ đồ hành huyện Gia Lâm 35 Hình 4.2 Cơ cấu kinh tế huyện Gia Lâm năm 2015 40 Hình 4.3 Cơ cấu sử dụng đất năm 2015 huyện Gia Lâm 51 ix 11 Chính phủ (2006) Nghị định Chính phủ số 163/2006/NĐ-CP ngày 19/12/2006 giao dịch bảo đảm 12 Chính phủ (2009) Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 13 Chính phủ (2010) Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 đăng ký giao dịch bảo đảm 14 Chính phủ (2012) Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 Chính phủ sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 19/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm 15 Chính phủ (2014) Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai 16 Nguyễn Thị Dung (2010) đảm bảo minh bạch thị trường bất động sản- Pháp luật số nước giới kinh nghiệm cho Việt Nam, Tạp chí Luật học số 08 (123) 17 Nguyễn Thị Thu Hồng (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai Vương quốc Thụy điển, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế 18 Nguyễn Thị Mai (2002) Hướng dẫn hoàn thiện pháp luật đất đai, Hội thảo Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế 19 Phạm Phương Nam NNK (2013) Một số ý kiến Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) Tạp chí Tài nguyên Môi trường Số (165) 20 Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1980, 1992 sửa đổi năm 2001) Hiến pháp 21 Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003) Luật Đất đai năm 2003 Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 22 Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005) Bộ Luật dân năm 2005 Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 23 Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013) Luật Đất đai năm 2013 Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 24 Đinh Dũng Sỹ (2003) Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đất đai quyền sử dụng đất người sử dụng đất thực trạng kiến nghị, Tạp chí Nhà nước Pháp luật Số 10 (85) 25 Lưu Quốc Thái (2006) Pháp luật đất đai vấn đề đầu tư nước vào thị trường bất động sản Trung Quốc, Tạp chí Tài nguyên Môi trường (8/2006) 26 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005) Giáo trình thị trường bất động sản, Nxb Nông nghiệp, Hà Nội 81 27 Trung tâm thông tin, tư vấn, dịch vụ tài sản bất động sản – Bộ Tài (2004) Luật đất đai 2003 đổi chế tài đất đai thời gian tới 28 Nguyễn Quang Tuyến (2009) Những tiêu chí thị trường bất động sản minh bạch, Tạp chí Luật học số (106) 29 UBND thành phố Hà Nội (2012) Báo cáo đăng ký biến động quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư nước ngoài, cá nhân nước sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam địa bàn thành phố Hà Nội 30 UBND thành phố Hà Nội (2014) Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định nội dung thuộc thẩm quyền UBND Thành phố Luật Đất đai 2013 Nghị định Chính phủ giao đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động sử dụng đất, nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư nước ngoài, cá nhân nước ngoài; chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề đất vườn, ao xen kẹt khu dân cư (không thuộc đất công) sang đất địa bàn thành phố Hà Nội 31 UBND thành phố Hà Nội (2015) Quyết định số 37/2015/QĐ-UBND ngày 18/12/2015 Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội Quy định đăng ký đất đai, nhà tài sản khác gắn liền với đất; công nhận quyền sử dụng đất; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động sử dụng đất, nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư nước ngoài, cá nhân nước ngoài; chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề đất nông nghiệp xen kẹt khu dân cư sang đất địa bàn thành phố Hà Nội 32 UBND thành phố Hà Nội (2015) Báo cáo đăng ký biến động quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư nước ngoài, cá nhân nước sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam địa bàn thành phố Hà Nội 33 UBND huyện Gia Lâm (2010) Số liệu thống kê đất đai năm 2010 34 UBND huyện Gia Lâm (2013) Báo cáo thuyết minh tổng hợp Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất năm kỳ đầu (2011-2015) huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội 35 UBND huyện Gia Lâm (2014) Báo cáo thuyết minh kết kiểm kê đất đai năm 2014 huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội 36 UBND huyện Gia Lâm (2015) Số liệu thống kê đất đai năm 2015 37 Vũ Thị Hồng Yến (2009) Về mối quan hệ thủ tục công chứng, chứng thực đăng ký hợp đồng chấp tài sản, Tạp chí Luật học Số 01 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95