đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Các văn bản pháp quy dưới luật liên quan đến việc thực hiện các giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất .... Việc đăng ký giao dịch bảo đ

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN HỒNG VÂN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở

VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT QUẬN LONG BIÊN,

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi Các trích lục, số liệu và các ví dụ sử dụng trong luận văn này có độ chính xác, trung thực và độ tin cậy Những nội dung trong các kết luận của luận văn chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Hồng Vân

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện đề tài tôi được sự hướng dẫn nhiệt tình của các thầy, các cô trong khoa, trong trường, sự giúp đỡ nhiệt tình và những đóng góp quý báu của nhiều tập thể và cá nhân giúp tôi hoàn thành luận văn này

Qua đây em xin chân thành cảm ơn thầy, giảng viên hướng dẫn PGS.TS Nguyễn Khắc Thời, khoa Quản lý Đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam, đã định hướng và giúp đỡ em trong suốt quá trình hoàn thiện luận văn tốt nghiệp

Em cũng chân thành cảm ơn sự góp ý và tạo điều kiện thuận lợi của các thầy, các cô khoa Quản lý Đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam cho em thực hiện đề tài Tôi xin cảm ơn đến người thân, gia đình và bạn bè đã tạo điều kiện để cho tôi công tác và học tập, đã động viên tôi rất nhiều trong suốt quá trình học tập và hoàn thành đề tài

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Hồng Vân

MỤC LỤC

Lời cam đoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục các chữ viết tắt vi

Danh mục bảng vii

Danh mục hình viii

Trích yếu luận văn ix

Thesis abstract xii

Phần 1 Mở đầu 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 3

1.3 Phạm vi nghiên cứu 3

1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn 4

1.4.1 Những đóng góp mới của đề tài 4

1.4.2 Ý nghĩa khoa học, thực tiễn của đề tài 4

Phần 2 Tổng quan tài liệu 5

2.1 Cơ sở khoa học về giao dịch quyền sử dụng đất 5

2.1.1 Cơ sở lý luận 5

2.1.2 Cơ sở thực tiễn 20

2.2 Cơ sở pháp lý về giao dịch qsd đất 31

2.2.1 Các văn bản luật liên quan đến giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất 31

2.2.2 Các văn bản pháp quy dưới luật liên quan đến việc thực hiện các giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất 32

2.2.3 Các văn bản quy định các giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Hà Nội 34

2.3 Đánh giá chung và xác định hướng nghiên cứu đề tài 35

Phần 3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu 37

3.1 Địa điểm nghiên cứu 37

3.2 Thời gian nghiên cứu 37

3.3 Đối tượng nghiên cứu 37

3.4 Nội dung nghiên cứu 37

3.4.1 Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 37

3.4.2 Tình hình quản lý sử ụng đất trên địa bàn quận Long Biên 37

3.4.3 Thực trạng công tác cấp GCN QSD đất quận Long Biên 37

3.4.4 Thực trạng các hoạt động giao dịch đảm bảo bằng QSD đất và tài sản trên đất quận Long Biên 38

3.4.5 Đề xuất các giải pháp nâng cao công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 38

3.5 Phương pháp nghiên cứu 38

3.5.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 38

3.5.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu 39

3.5.3 Phương pháp xử lý và tổng hợp số liệu tài liệu 39

3.5.4 Phương pháp phân tích, so sánh 39

Phần 4 Kết quả và thảo luận 40

4.1 Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 40

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 40

4.1.2 Điều kiện kinh tế 42

4.1.3 Dân số và lao động 42

4.1.4 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 44

4.2 Tình hình quản lý sử dụng đấti trên quận Long Biên 45

4.2.1 Hiện trạng sử dụng đất 45

4.2.2 Biến động đất đai 45

4.2.3 Tình hình quản lý đất đai quận Long Biên 47

4.2.4 Thực trạng công tác cấp GCN QSD đất quận Long Biên 49

4.2.5 Công tác đăng ký biến động về đất đai quận Long Biên 51

4.2.6 Nhận xét chung về tình hình quản lý, sử dụng và công tác đăng ký biến động về đất đai 54

4.3 Thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng qsd đất qsh nhà

ở và tài sản gắn liền với đất quận long biên 55

4.3.1 Công tác đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất ở, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quận Long Biên 55

4.3.2 Đánh giá chung về công tác đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quận Long Biên 56

4.4 Đánh giá thực trạng các giao dịch bảo đảm và công tác đăng ký gdbđ bằng qsd đất, qsh nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại các phường nghiên cứu 57

4.4.1 Đặc điểm chung các phường nghiên cứu 57

4.4.2 Tình hình thực hiện giao dịch thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 2 phường nghiên cứu 59

4.4.3 Tình hình thực hiện các giao dịch cầm cố tài sản là nhà ở và tài sản gắn liền với đất 66

4.4.4 Tình hình thực hiện các giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 71

4.4.5 Đánh giá chung về tình hình thực hiện các giao dịch bảo đảm và công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại 2 phường nghiên cứu 75

4.5 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý các giao dịch bảo đảm 78

4.5.1 Giải pháp về cơ chế chính sách trong quản lý, điều hành và thực hiện công tác đăng ký giao dịch bảo đảm 78

4.5.2 Xây dựng cơ chế phối hợp giữa các cơ quan trong Quận và các cơ quan có liên quan về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm giữa cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm 79

4.5.3 Tuyên truyền, giáo dục pháp luật nâng cao nhận thức 80

4.5.4 Đào tạo, bồi dưỡng nâng cao năng lực, trình độ của cán bộ đăng ký giao dịch bảo đảm 80

4.5.5 Xây dựng và triển khai cơ chế kiểm tra, giám sát việc thực hiện pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm tại các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm 81

Phần 5 Kết luận và kiến nghị 82

5.1 Kết luận 82

5.2 Kiến nghị 83

Tài liệu tham khảo 84

DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1 Cơ cấu kinh tế quận Long Biên giai đoạn 2011 -2015 42

Bảng 4.2 Tổng hợp tình hình dân số từ năm 2013 đến năm 2015 43

Bảng 4.3 Biến động đất đai quận Long Biên giai đoạn 2012 - 2015 46

Bảng 4.4 Bảng tổng hợp kết quả cấp GCN trên địa bàn quận đến năm 2015 49

Bảng 4.5 Kết quả tiếp nhận và giải quyết một số thủ tục hành chính về đất đai giai đoạn 2012-2015 quận Long Biên 52

Bảng 4.6 Tình hình thực hiện đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất ở, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Long biên giai đoạn 2012-2015 55

Bảng 4.7 Một số chỉ tiêu cơ bản của 02 phường nghiên cứu 58

Bảng 4.8 Tình hình thực hiện thế chấp bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2012 - 2015 59

Bảng 4.9 Ý kiến người dân về mức vay vốn và thủ tục thực hiện thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất địa bàn nghiên cứu 61

Bảng 4.10 Ý kiến của cán bộ ngân hàng, quỹ tín dụng về mức cho vay, thủ tục thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quận Long Biên 64

Bảng 4.11 Tình hình thực hiện cầm cố tài sản là nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2012 – 2015 67

Bảng 4.12 Ý kiến người dân về việc thực hiện giao dịch cầm cố nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2012 – 2015 68

Bảng 4.13 Tình hình giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2012 - 2015 71

Bảng 4.14 Ý kiến người dân về giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2012 - 2015 73

DANH MỤC HÌNH

Hình 4.1 Sơ đồ quận Long Biên 40 Hình 4.2 Cơ cấu sử dụng đất đai năm 2015 của quận Long Biên 45

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên đề tài: "Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quận Long Biên, thành phố Hà Nội"

Chuyên ngành: Quản lý Đất đai Mã: 60 85 01 03

Họ và tên: Nguyễn Hồng Vân

Người hướng dẫn: PGS.TS Nguyễn Khắc Thời

2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

Đề tài thực hiện trên địa bàn quận Long Biên, thành phố Hà Nội với 2 đối tượng nghiên cứu, cụ thể:

+ Chọn phường Bồ Đề đại diện cho các phường có mật độ dân số đông, người dân chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực phi nông nghiệp

+ Chọn phường Phúc Lợi đại diện cho các phường có mật độ dân số ít hơn,

tỷ lệ lao động hoạt động trong lĩnh vực nông nghiệp nhiều hơn

+ Mỗi phường chọn 50 hộ gia đình, cá nhân để điều tra, nghiên cứu việc thực hiện các giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất Tổng số phiếu điều tra của 2 phường là 100 phiếu

+ Lựa chọn 3 ngân hàng trên địa bàn quận Long Biên để điều tra, đánh giá các họat động giao dịch bảo đảm và công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Mỗi ngân hàng gồm 10 phiếu điều tra các cán bộ thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm Tổng số phiếu điều tra là 30 phiếu

Phương pháp điều tra thu thập số liệu

- Số liệu thứ cấp: Các số liệu thứ cấp được điều tra từ các phòng ban của quận, được công bố trên các phương tiện thông tin đại chúng Nội dung điều tra: các

số liệu, tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất, công tác cấp GCN QSDĐ, báo cáo về tình hình thực hiện công tác giao dịch đảm bảo bằng QSD đất trên địa bàn quận

- Số liệu sơ cấp: Nguồn số liệu sơ cấp được thu thập bằng phương pháp điều tra nhanh nông thôn có sự tham gia của người dân (PRA) Nội dung điều tra: tình hình thực hiện giao dịch đảm bảo bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản gắn liền trên đất của hộ gia đình theo phương pháp phỏng vấn trực tiếp các hộ gia đình, cá nhân với các chỉ tiêu theo mẫu phiếu điều tra in sẵn với các chỉ tiêu theo mẫu phiếu điều tra in sẵn

Số hộ điều tra 100 hộ tại 2 phường nghiên cứu có vay vốn, thế chấp, bảo lành, cầm

cố, đặt cọc; 30 cán bộ ngân hàng đại diện cho các ngân hàng, quỹ tín dụng đang

nhận cầm cố, thế chấp, bảo lãnh

Phương pháp xử lý và tổng hợp số liệu tài liệu

Các số liệu được thống kê xử lý bằng phần mềm excel Trên cơ sở đó tổng hợp theo từng nội dung và thể hiện kết quả dạng bảng biểu

Phương pháp phân tích, so sánh

Trên cơ sở tổng hợp số liệu tình hình cho thuê, cho thuê lại, thế chấp bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Long Biên, thành phố Hà Nội tiến hành so sánh giữa 04 năm liên tiếp (từ 2012-2015) của các phường trên địa bàn quận Long Biên

3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

- Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội

- Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn quận

- Thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSD đất QSH nhà ở

và tài sản gắn liền với đất quận Long Biên

- Đánh giá thực trạng các giao dịch bảo đảm và công tác đăng ký GDBĐ bằng QSD đất QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại các phường nghiên cứu

- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý các giao dịch bảo đảm

4 KẾT LUẬN

Long Biên có diện tích đất tự nhiên là: 5.982,1ha tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân năm đạt trung bình 17% năm 2015 tổng số dân là 275.632 người Công tác cấp GCN QSD đất ở quận Long Biên đến năm 2015 đã cấp được 43.251 ô đất ở

đủ điều kiện cấp

Từ năm 2012 đến năm 2015 thực hiện 12.872 hồ sơ đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và 10.692 hồ sơ xóa đăng ký thế chấp bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Kết quả đánh giá giao dịch bảo đảm tại phường Bồ Đề và Phúc Lợi cho thấy:

- Các giao dịch bảo đảm được thực hiện đăng ký tại cơ quan nhà nước là giao dịch thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đạt 2.753 vụ

- Các giao dịch cầm cố là 485 vụ và được thực hiện tại hiệu cầm đồ

- Các giao dịch đặt cọc là 2362 vụ, trong đó 100% là không thực hiện công chứng

và không thực hiện đăng ký tại cơ quan nhà nước, Các giao dịch cầm cố là 480 vụ

THESIS ABSTRACT

Topic: "Assess the status, to propose measures to enhance the effectiveness of the registration transactions secured by land use rights, ownership of houses and other assets attached to land, Long Bien district, Ha Noi city"

Specialization: Land Management Code: 60 85 01 03

Author: Nguyen Hong Van

The scientific guidance: Assoc Dr Nguyen Khac Thoi

2 Research methodology

Methodology of research site selection

The research was conducted in Long Bien district, Hanoi city with two research subjects:

+ Choose a representative ward for those with high economic income such as Bo

De, Gia Thuy, Ngoc Lam, Duc Giang, Viet Hung

+ Choose a representative ward for those with lower economic income such as

Cu Khoi, Phuc Loi, Ngoc Thuy, Long Bien, Giang Bien, Thuong Thanh, Sai Dong + Select the research households (50 households per ward) representing small and medium handicraft production and business households; agricultural production and business households, small producers

Methodology of data collection survey

- Secondary data: the secondary data were those collected from the district divisions and departments and published in the mass media Survey contents: the data and documents on the natural conditions, socio-economic situation, land use and management, granting of certificates of land use rights, reports on the implementation

of transactions secured by land use right in the district

- Primary data: Primary data was collected by means of rural quick survey with the involvement of people (PRA) Survey contents: the implementation of transaction secured by land use right, ownership rights of houses and land-attached assets of households by directly interviewing the households with printed questionnaire Number

of households surveyed: 100 households in the two research wards having mortgage

loan, guarantee, mortgage, deposit; 30 bank staff representing banks, credit funds receiving pledge, mortgage or guarantee

Methodology of document data processing and synthesis

The data were listed and processed by the excel software On that basis, the findings were synthesized in different contents and in table format

Methodology of analysis, comparison

Based on aggregate data on the situation of lease, sublease, mortgage, guarantee or subscription using land use right, ownership right of houses and other assets attached to land on Long Bien district, Ha Noi city, comparisons between 4 consecutive years (2012- 2015) of the wards in Long Bien district was conducted

3 Research findings

- Survey on the natural and socio-economic conditions

- Land management in the district

- Current situation of registration of transactions secured by land use right, ownership right of houses and land-attached assets in Long Bien district

- Evaluation of current situation of transactions secured by land use right, ownership right of houses and land-attached assets in the research wards

- Suggestions of solutions to improve effectiveness of secured transaction management

4 Conclusion

Long Bien has an area of natural land of 5,982 ha; the average economic growth pace is 17% per year; the population in 2015 was 275,632 In terms of the granting of land use right certificates, there were 43,251 living land lots eligible to grant certificate

up to 2015

From 2012 to 2015, there were 12,872 registrations for mortgage, guarantee by land use right, ownership right of houses and other land-attached assets and 10,692 eliminations of registration for mortgage by land use right, ownership right of houses and other land-attached assets

The evaluation of secured transactions in Bo De and Phuc Loi wards shows that:

- Secured transactions registered at state agencies were mortgage, guarantee by land use right, ownership right of houses and other land-attached assets with 2,753 cases

- Pawn transactions had 485 cases and were conducted at pawnshops

- Deposit transactions had 2,362 cases, 100% of which were conducted without public certification and registration at state agencies and 480 cases were pawn transactions

PHẦN 1 MỞ ĐẦU

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Trong công cuộc đổi mới, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước ở Việt Nam Hiện nay, đất đai được khẳng định là một loại hàng hóa đặc biệt, là nguồn lực đầu vào và nguồn vốn để phát triển kinh tế của đất nước Từ trước khi có Hiến pháp năm 1980, đất đai có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân Đến khi có Hiến pháp năm 1980, ở nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân Đến Hiến pháp năm

1992, tại Điều 18 đã quy định: Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Do đó, Luật đất đai năm

1993, Luật sửa đổi một số điều Luật đất đai năm 1998, 2001, Luật đất đai năm

2003 và Luật đất đai năm 2013 đã từng bước cụ thể hóa quy định này của Hiến pháp với xu thế ngày càng mở rộng các quyền cho người sử dụng đất Việc thị trường hóa, tiền tệ hóa quyền sử dụng đất ngày càng rõ nét và quyền của người

sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đã đóng góp cho xã hội, cho Nhà nước Sự phát triển này đã hình thành thị trường đất đai, hòa nhập vào nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân Vì vậy, trong Đại hội Đảng lần thứ IX đã có chủ trương phát triển đầy đủ thị trường quyền sử dụng đất Luật đất đai năm 2003 có những quy định về giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

sử dụng và có những quy định để các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

có quyền dễ dàng thực hiện các quyền sử dụng đất như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất… Luật Đất đai 2013 tiếp tục khẳng định các quy định liên quan đến giao dịch đảm bảo:

Điều 95 về “Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”; Điều 170

về “Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất ”; Điều 188 Luật Đất đai 2013 về

“Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê

lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất” Luật Đất đai 2013 quy định: đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử

dụng đất, bao gồm cả đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại các tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn

liền với đất thì phải đăng ký biến động đối với trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký Việc thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm cơ quan đăng ký đất đai ký vào sổ địa chính

Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, nhu cầu vay vốn có bảo đảm bằng tài sản là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền ngày càng không ngừng gia tăng Các hoạt động giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất diễn ra hết sức phức tạp, dưới nhiều hình thức khác nhau như: cầm cố, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn…và một phần các hoạt động đang được diễn ra trôi nổi trên thị trường tạo thị trường “ngầm” Điều này, đã làm thất thu cho nguồn ngân sách nhà nước, làm ảnh hưởng, kìm hãm sự phát triển kinh tế chung và phát sinh các tranh chấp dân sự Vấn đề đặt ra hiện nay là cần có các biện pháp quản lý nhà nước chặt chẽ về các hoạt động này thông qua việc đăng ký giao dịch bảo đảm Việc đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong những cách thức để bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho bên nhận bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản gắn liền và các bên cùng tham gia giao dịch trong hợp đồng, loại bỏ được những rủi ro pháp lý cho các giao dịch, tạo lập, duy trì và đảm bảo một trật

tự lợi ích chung trong đời sống kinh tế - dân sự, xóa bỏ thị trường “ngầm”, tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất có thể thực hiện một cách tốt nhất các quyền của mình theo quy định của pháp luật Tuy nhiên, trong thực tiễn, công tác đăng ký giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết như:

- Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất có thời hạn từ một năm trở lên là đối tượng phải đăng ký Tuy nhiên, theo quy định của Bộ luật dân sự 2005 thì các hợp đồng này không phải là giao dịch bảo đảm và không thuộc đối tượng phải đăng ký giao dịch bảo đảm Do đó, mặc dù quy định về đăng ký hợp đồng xuất phát từ nhu cầu thực tiễn, và nhằm đáp ứng nhu cầu của thực tiễn nhưng chế định này dường như vượt ra ngoài phạm vi và sự hiệu chỉnh của Bộ luật dân sự 2005 – một Bộ luật được xem là văn bản gốc về giao dịch đảm bảo và đăng ký giao dịch đảm bảo

- Các văn bản quy phạm pháp luật nhiều, đôi lúc còn chồng chéo ảnh hưởng đến việc thực hiện đăng ký giao dịch đảm bảo cho người sử dụng đất Quận Long Biên nằm ở cửa ngõ phía Đông Bắc của Thủ đô Hà Nội nằm giữa hai con sông lớn là sông Hồng và sông Đuống, đồng thời tập trung nhiều

đầu mối giao thông quan trọng với nhiều tuyến giao thông lớn như đường sắt, đường quốc lộ, đường thuỷ nối liền các tỉnh phía Bắc và các tỉnh phía Đông Bắc Những yếu tố trên là cơ sở quan trọng phát triển công nghiệp cảng sông hiện đại, đáp ứng yêu cầu của các cụm công nghiệp kỹ thuật cao trên địa bàn cũng như quá trình phát triển đô thị hoá, đồng thời tạo được sự giao lưu trong hoạt động kinh tế Đây là điều kiện thuận lợi cho sự liên kết giữa quận với các tỉnh và thành phố lân cận, mở rộng thị trường, phát triển sản xuất kinh doanh Long Biên có nhiều ưu thế về vị trí, tiềm năng và thế mạnh có khả năng thu hút thị trường, chuyển dịch cơ cấu kinh tế trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của quận, đồng thời quá trình đô thị hóa diễn ra tương đối mạnh, thu hút nhiều dân cư về sinh sống, đất nông nghiệp dần bị thu hẹp, hạ tầng đô thị được cải thiện nhiều Cùng với tốc độ đô thị hóa, công nghiệp hóa thì nhu cầu vốn ngày càng gia tăng, những hoạt động giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất diễn ra khá sôi động trên địa bàn quận Việc đăng

ký tại các cơ quan nhà nước theo quy định của pháp luật khi thực hiện các hoạt động trên ngày càng tăng Tuy nhiên, việc quản lý các hoạt động này đã và đang đặt ra nhiều vấn đề cần giải quyết

Xuất phát từ thực tế khách quan nêu trên, tôi đã chọn đề tài nghiên cứu:

“Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quận Long Biên, thành phố Hà Nội ”

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

- Đánh giá thực trạng các hoạt động giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quận Long Biên

- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Long Biên nói riêng và thành phố Hà Nội nói chung

1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU

- Giới hạn đối tượng nghiên cứu: hoạt động thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hoạt động cầm cố bằng quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân

- Phạm vi thời gian: Đề tài nghiên cứu các hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

của hộ gia đình, cá nhân (trong đó nghiên cứu hoạt động đăng ký thế chấp, bảo lãnh, cầm cố và đặt cọc) trên địa bàn quận Long Biên, thành phố Hà Nội trong giai đoạn năm 2012 đến năm 2015

- Phạm vi không gian, địa điểm: Nghiên cứu giới hạn trong không gian hành chính quận Long Biên, thành phố Hà Nội Trong đó tập trung đi sâu tìm hiểu tại 2 phường: phường Bồ Đề, phường Phúc Lợi

1.4 NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 1.4.1 Những đóng góp mới của đề tài

- Đề tài nêu thực trạng việc thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân trong giai đoạn gần đây (2012-2015) quận Long Biên

- Sau thu thập các số liệu về các giao dịch bảo đảm bằng QSD đất của các hộ dân có tham gia giao dịch bảo đảm bằng các câu hỏi in sẵn trong phiếu điều tra, phân tích đưa ra các giải pháp có tính khả thi phù hợp với địa bàn nghiên cứu

1.4.2 Ý nghĩa khoa học, thực tiễn của đề tài

- Làm sáng tỏ thêm các quy định của pháp luật trong công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Từ đó các cơ quan liên quan có cái nhìn mới về thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất

- Phân tích, đánh giá các thuận lợi, chỉ ra những tồn tại trong công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong thời gian từ năm 2012 đến năm 2015, đề xuất các giải pháp có tính khả thi phù hợp với địa bàn quận Long Biên trong thời gian tới

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.1.1 Cơ sở lý luận

2.1.1.1 Một số khái niệm giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật

a Khái niệm về giao dịch bảo đảm theo khía cạnh Luật học

Biện pháp bảo đảm là công cụ hữu hiệu nhằm ngăn ngừa hành vi vi phạm của bên có nghĩa vụ, vừa bảo đảm được quyền và lợi ích hợp pháp của bên có quyền Trong giao lưu dân sự, đặc biệt là trong quan hệ kinh doanh - thương mại, biện pháp bảo đảm có vai trò rất quan trọng

Hoàng Thế Liên (2010) nêu rõ: “Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là biện pháp trong đó một bên sử dụng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình hoặc sử dụng uy tín của mình (gọi là bên bảo đảm) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của mình hoặc của chủ thể khác (gọi là bên được bảo đảm)” Các biện pháp bảo đảm theo pháp luật Việt Nam chủ yếu có tính chất tài sản, trừ biện pháp tín chấp

Nhìn chung pháp luật Việt Nam và các nước khá tương đồng về khái niệm biện pháp bảo đảm tuy có sự khác nhau trong việc sử dụng thuật ngữ Theo hướng dẫn của UNCITRAL (Uỷ ban Liên Hiệp Quốc về Luật thương mại quốc tế) thì “Giao dịch bảo đảm là giao dịch xác lập lợi ích bảo đảm Mặc dù việc chuyển nhượng tuyệt đối khoản phải thu không bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ, nhưng để thuận tiện cho việc dẫn chiếu, giao dịch bảo đảm bao gồm cả việc chuyển nhượng khoản phải thu” Trong đó lợi ích bảo đảm là một lợi ích tài sản gắn với một tài sản nhất định nhằm bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ nhất định Theo pháp luật của Mỹ thì giao dịch bảo đảm cũng là giao dịch xác lập lợi ích bảo đảm Có thể thấy “lợi ích bảo đảm” khá tương đồng với “biện pháp bảo đảm” (Lê Thị Thu Thủy, 2015)

Các bên tham gia giao dịch bảo đảm bao gồm bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm (chủ nợ có bảo đảm) Ngoài ra, trong thực tiễn giao dịch có bảo đảm còn xuất hiện những bên thứ ba như bên quản lý tài sản bảo đảm, người đại diện của bên nhận bảo đảm, bên xử lý tài sản mà không phải là bên nhận bảo đảm,…

Pháp luật Việt Nam và pháp luật của các nước đều thừa nhận bên bảo đảm

có quyền sử dụng tài sản bao gồm vật, giấy tờ có giá, quyền tài sản thuộc quyền

sở hữu của mình để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của mình

Các biện pháp bảo đảm trong thực tiễn áp dụng pháp luật của Việt Nam và các nước rất phong phú Pháp luật Việt Nam về các biện pháp bảo đảm truyền thống như: Cầm cố, thế chấp, ký cược, đặt cọc, ký quỹ, bảo lãnh Bộ luật Dân

sự Việt Nam còn quy định về biện pháp tín chấp Ngoài ra, trong thực tiễn kinh doanh, các bên còn áp dụng các biện pháp bảo đảm khác là biến thể của các biện pháp bảo đảm trên như bảo lãnh ngân hàng, tín dụng dự phòng,… Các biện pháp bảo đảm theo pháp luật Việt Nam không bắt buộc có sự chuyển dịch quyền sở hữu tài sản từ người bảo đảm sang người nhận bảo đảm Cũng như thông lệ quốc

tế và pháp luật nhiều nước, pháp luật Việt Nam không giới hạn về các biện pháp bảo đảm Biện pháp bảo đảm sẽ do các bên tự thỏa thuận Hoàng Thế Liên (2010) nêu rõ: “Điều 318 Bộ luật Dân sự năm 2005 không quy định cấm các bên thỏa thuận về việc áp dụng biện pháp bảo đảm khác ngoài các biện pháp bảo đảm nêu trên, do đó, nếu các bên tự thỏa thuận về việc áp dụng biện pháp bảo đảm khác ngoài các biện pháp nêu trên mà không trái pháp luật hoặc đạo đức xã hội thì pháp luật không “bác bỏ” sự thỏa thuận đó giữa các bên, khi có tranh chấp thì các bên có trách nhiệm thực hiện đúng cam kết đó” Tuy nhiên, thực tiễn ở Việt Nam cho thấy các biện pháp bảo đảm, đặc biệt trong lĩnh vực tài chính ngân hàng chỉ được bó hẹp trong các biện pháp bảo đảm mà pháp luật quy định

b Khái niệm về giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật Việt Nam

Theo khoản 1 Điều 323 BLDS 2005 thì: “Giao dịch bảo đảm là giao dịch dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện biện pháp bảo đảm quy định tại khoản 1 Điều 318 của Bộ luật này” (Quốc Hội, Bộ luật dân

sự năm 2005); bao gồm: cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp Bên cạnh đó, nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch của các quan hệ về giao dịch bảo đảm; Điều 323, Điều 325, BLDS 2005 quy định: các giao dịch bảo đảm được đăng ký theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm (Quốc Hội, Bộ luật dân sự năm 2005), và xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm

Theo Điều 326 Bộ luật Dân sự 2005: “Cầm cố tài sản là việc một bên giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự” (Quốc Hội, BLDS 2005)

Tại Điều 432 Bộ luật Dân sự 2005: “Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia

và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp” (Quốc Hội, BLDS 2005)

Theo Điều 358 Bộ luật Dân sự 2005: Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác (Quốc Hội, BLDS 2005)

Ký cược là việc bên thuê tài sản là động sản giao cho bên cho thuê một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm việc trả lại tài sản thuê Trong trường hợp tài sản thuê được trả lại thì bên thuê được nhận lại tài sản ký cược sau khi trừ tiền thuê; nếu bên thuê không trả lại tài sản thuê thì bên cho thuê có quyền đòi lại tài sản thuê; nếu tài sản thuê không còn để trả lại thì tài sản ký cược thuộc về bên cho thuê (Điều 359, Quốc Hội, Bộ luật Dân sự 2005)

Ký quỹ là việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quí hoặc giấy tờ có giá khác vào tài khoản phong toả tại một ngân hàng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự Trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên có quyền được ngân hàng nơi ký quỹ thanh toán, bồi thường thiệt hại do bên có nghĩa vụ gây ra, sau khi trừ chi phí dịch vụ ngân hàng (Điều 360, Quốc Hội, Bộ luật Dân sự 2005)

Bảo lãnh là việc người thứ ba (sau đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ Các bên cũng có thể thoả thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ khi bên được bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình (Điều 361, Quốc Hội, Bộ Luật Dân sự 2005)

Tín chấp là việc một tổ chức chính trị - xã hội tại cơ sở (Hội Phụ nữ tại địa phương, Công đoàn cơ sở, ) có thể đảm bảo bằng tín chấp cho cá nhân của tổ chức mình, hộ gia đình nghèo tại địa phương vay một khoản tiền tại Ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng khác để sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo quy định của Chính phủ (Điều 372, Quốc Hội, Bộ luật Dân sự 2005)

c Khái niệm về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi vào

Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu các thông tin về giao dịch bảo đảm dùng tài sản bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và các tài sản gắn liền với đất để thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm Các tài sản dùng bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trong giao dịch bảo đảm có thể có trước khi thông tin được ghi vào Sổ, hay nhập vào cơ sở dữ liệu hoặc được xác lập sau khi cơ quan đăng ký ghi thông tin về các giao dịch bảo đảm vào Sổ đăng ký, nhập vào cơ sở

dữ liệu theo quy định của pháp luật Theo Khoản 1, Điều 2 Nghị định số 8020/VBHN-BTP ngày 10/12/2013: “Đăng ký giao dịch bảo đảm là việc cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm ghi vào Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc nhập vào

Cơ sở dữ liệu về giao dịch bảo đảm việc bên bảo đảm dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm”

Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm là sổ chuyên dùng để đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc sổ có một phần dành để đăng ký giao dịch bảo đảm (Khoản 2, Điều 2 Nghị định số 8020/VBHN-BTP ngày 10/12/2013)

Cơ sở dữ liệu về giao dịch bảo đảm là tập hợp các thông tin về giao dịch bảo đảm đã đăng ký được lưu giữ tại cơ quan đăng ký (Khoản 3, Điều 2 Nghị định số 8020/VBHN-BTP ngày 10/12/2013)

Việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo trình tự, thủ tục quy định tại Điều 28 Nghị định số 8020/VBHN-BTP về đăng ký giao dịch bảo đảm ngày 10/12/2013 về đăng ký giao dịch bảo đảm, cụ thể:

01 bộ hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (Khoản 1, Điều 28) gồm có:

a) Đơn yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm;

b) Hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng bảo đảm có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật;

c) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc các Giấy chứng nhận đã cấp qua các thời kỳ;

d) Trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền thì phải

có Văn bản ủy quyền

Trong thời hạn giải quyết hồ sơ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ ghi nội dung đăng ký giao dịch bảo đảm vào Giấy chứng nhận, Sổ Địa chính, Sổ theo dõi biến động đất đai theo quy định của pháp luật Chứng nhận việc đăng ký vào Đơn yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm; trả kết quả cho người yêu cầu đăng

ký (Khoản 2, Điều 28)

2.1.1.2 Lịch sử phát triển các hoạt động giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở Việt Nam

a Giai đoạn từ những năm cuối thập kỷ 80, 90 của thế kỷ trước

Trong nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung, các giao dịch tự nguyện, tự chịu trách nhiệm giữa các chủ thể bình đẳng về quyền, nghĩa vụ pháp lý hầu như không tồn tại và điều đó đồng nghĩa với thực tế ở nước ta, thời kỳ này không có pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm Tình trạng nói trên kéo dài cho đến năm cuối cùng của thập kỷ 80 của thế kỷ trước, khi nước ta bước vào giai đoạn đầu của quá trình thực hiện chuyển đổi nền kinh tế, với việc ban hành Pháp lệnh hợp đồng kinh tế (năm 1989), Pháp lệnh hợp đồng dân sự (năm 1991), lần đầu tiên các biện pháp bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng kinh tế bao gồm: thế chấp tài sản, cầm cố, bảo lãnh tài sản và các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng dân sự là: thế chấp tài sản, cầm cố tài sản, bảo lãnh, đặt cọc đã được luật hoá trong văn bản của Nhà nước Tuy nhiên, trong thời kỳ đầu thực hiện chuyển đổi nền kinh tế này, giao dịch bảo đảm mới được tiếp cận dưới giác độ là biện pháp bảo đảm thi hành nghĩa vụ trong quan hệ hợp đồng dân sự, hợp đồng kinh tế chứ chưa phải là đối tượng của hoạt động đăng ký với ý nghĩa công khai hoá các quyền tồn tại từ trước đối với tài sản bảo đảm nhằm hạn chế và loại trừ rủi ro pháp lý cho các giao dịch được thiết lập sau liên quan đến tài sản đó

Trong thời kỳ này, các hợp đồng kinh tế được ký kết chủ yếu giữa các doanh nghiệp thuộc sở hữu nhà nước, mục đích thiết lập hợp đồng nói chung và những hợp đồng có điều khoản bảo đảm thi hành nghĩa vụ nói riêng trong nhiều trường hợp không xuất phát từ nhu cầu và lợi ích thực sự của các bên mà chủ yếu thực hiện theo “chỉ tiêu”, “pháp lệnh” của Nhà nước Chính tư duy kinh tế kế hoạch hoá tập trung cùng với sự thiếu sinh động, phong phú của thực tiễn đời sống kinh tế, dân sự khi chúng ta mới bước vào giai đoạn đầu xây dựng nền kinh

tế thị trường đã có sự ảnh hưởng mang tính chi phối đến cách tiếp cận của pháp luật thời kỳ này về giao dịch bảo đảm

Có thể nói giao dịch bảo đảm của pháp luật thời kỳ này là sự quy định riêng về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự trong hợp đồng kinh tế và biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng dân sự trên nền quan điểm pháp lý phân biệt rạch ròi giữa hợp đồng kinh tế và hợp đồng dân sự Theo đó, hai văn bản quy phạm pháp luật được xem là “xương sống”, phục vụ trực tiếp cho việc xây dựng và điều tiết sự vận hành của các quan hệ thị trường là Pháp lệnh hợp đồng dân sự và Pháp lệnh hợp đồng kinh tế đều quy định về biện pháp thi hành nghĩa vụ, tuy nhiên, giữa hai Pháp lệnh và các văn bản hướng dẫn thi hành về vấn đề này lại có nhiều nét khác biệt Điều này thể hiện ở chỗ:

- Thứ nhất, về loại hình giao dịch bảo đảm: Theo quy định của Pháp lệnh hợp đồng kinh tế, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng kinh

tế bao gồm: thế chấp, cầm cố, bảo lãnh; trong khi đó, theo quy định của Pháp lệnh hợp đồng dân sự, ngoài thế chấp, cầm cố, bảo lãnh ra, đặt cọc cũng được xem là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự

- Thứ hai, về nội dung và bản chất của biện pháp bảo lãnh: Theo quy định của Pháp lệnh hợp đồng kinh tế và Nghị định số 17.HĐBT ngày 16/01/1990 của Hội đồng bộ trưởng quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh hợp đồng kinh tế (sau đây gọi là Nghị định số 17.HĐBT), bảo lãnh được coi là biện pháp bảo đảm mang tính chất “đối vật” Tại Điều 2 Nghị định số 17.HĐBT, bảo lãnh được định nghĩa là “sự bảo đảm bằng tài sản thuộc quyền sở hữu của người nhận bảo lãnh

để chịu trách nhiệm tài sản thay cho người được bảo lãnh khi người này vi phạm hợp đồng kinh tế đã ký kết” Trong khi đó, theo quy định của Pháp lệnh hợp đồng dân sự, bảo lãnh lại được hiểu “là việc cá nhân hoặc pháp nhân, gọi chung

là người bảo lãnh, cam kết chịu trách nhiệm thay cho người được bảo lãnh, nếu đến hạn mà người được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện hợp đồng

không đúng thoả thuận Người bảo lãnh chỉ có thể bảo lãnh bằng tài sản hoặc bằng việc thực hiện một việc”; (Điều 40, Pháp lệnh Hội đồng Nhà nước số 52-LCT/HDDNN8) Như vậy, khác với Pháp lệnh hợp đồng kinh tế, bảo lãnh trong Pháp lệnh hợp đồng dân sự có thể là bảo lãnh bằng tài sản (mang tính chất đối vật) hoặc bằng hành vi cụ thể (mang tính chất đối nhân)

- Thứ ba, về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ: Trên nền tư duy quan hệ pháp luật giữa các đơn vị kinh tế thuộc

sở hữu nhà nước mà đại diện chủ yếu là các doanh nghiệp nhà nước là quan hệ mang tính chất “công”, chịu sự quản lý và điều hành trực tiếp của chủ sở hữu là Nhà nước thông qua các “chỉ tiêu”, “pháp lệnh”, còn quan hệ pháp luật dân sự là các quan hệ mang tính chất “tư” nên quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng dân sự có phần “mềm dẻo” và “linh hoạt” hơn so với quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng kinh tế

Một đặc điểm nữa của pháp luật thời kỳ này, giao dịch bảo đảm bước đầu

có những quy định mang tính khuyến nghị bên có quyền cần tìm hiểu thông tin

về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm Tuy nhiên, pháp luật mới chỉ dừng lại

ở mức độ đưa ra quy định mang tính cảnh báo bên có quyền mà chưa luật hoá cơ chế công khai thông tin để bên cho vay (bên có quyền) biết được thông tin về tài sản bảo đảm

Theo quy định tại Mục V Thông tư số 108/TT-PC ngày 19/5/1990 của Trọng tài kinh tế nhà nước hướng dẫn ký kết và thực hiện hợp đồng kinh tế, khi

áp dụng biện pháp thế chấp, “Để tránh tình trạng một số tài sản được đem thế chấp nhiều nơi, bên đòi thế chấp phải xem xét cụ thể tài sản đó hiện còn đang thế chấp ở đâu chưa Nếu tài sản đó hiện không thế chấp ở một nơi nào khác thì khi nhận thế chấp cần yêu cầu giữ giấy tờ sở hữu tài sản đó nhằm ngăn chặn không để cho tài sản đó được đem thế chấp nơi khác” Điều này cho thấy, ý nghĩa và mục đích của khuyến nghị mang tính cảnh báo này là nhằm hạn chế và loại trừ tình trạng dùng một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, chứ không phải nhằm giảm thiểu rủi ro cho bên nhận bảo đảm sau trong trường hợp tài sản bảo đảm đã được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ trước đó

Có thể nói, Pháp lệnh hợp đồng kinh tế và Pháp lệnh hợp đồng dân sự về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ còn ở phạm vi hẹp và mang tính sơ

khai, một số quy định còn chưa phù hợp với sự phát triển của thị trường tín dụng hiện đại Mặc dù vậy, Pháp lệnh hợp đồng kinh tế và Pháp lệnh hợp đồng dân sự cũng đã đặt nền móng quan trọng cho việc hình thành và phát triển của pháp luật

về giao dịch bảo đảm tại Việt Nam, tạo tiền đề cần thiết cho sự ra đời của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm

b Giai đoạn ra đời Bộ luật dân sự 1995 đến trước BLDS 2005

Với sự ra đời của BLDS 1995, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ

đã được quy định đầy đủ hơn, bao gồm các quy định chung về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự và các quy định cụ thể về từng biện pháp như cầm

cố, thế chấp, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, phạt vi phạm Đây có thể xem là một bước tiến mới của Bộ luật nước ta về giao dịch bảo đảm Tuy nhiên, việc để Pháp lệnh hợp đồng kinh tế có hiệu lực thi hành song song với BLDS đã làm cho tình trạng cùng tồn tại các quy định về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong pháp luật dân sự và pháp luật kinh tế vẫn tiếp tục được duy trì cho dù các quy định về vấn đề này trong nhiều trường hợp thể hiện nhiều quan điểm và nội dung pháp lý không thống nhất Bên cạnh đó, trong lĩnh vực tài chính ngân hàng, để thi hành các quy định của BLDS về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong quan hệ tín dụng, Ngân hàng nhà nước đã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh riêng về lĩnh vực này Như vậy, thay vì quy định thống nhất về giao dịch bảo đảm, pháp luật thời kỳ này lại phân chia các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa

vụ theo từng lĩnh vực áp dụng, đó là bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong lĩnh vực dân sự, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong lĩnh vực kinh tế, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong lĩnh vực tín dụng ngân hàng Thực tế cho thấy, sự thiếu nhất quán của pháp luật thời kỳ này về giao dịch bảo đảm đã dẫn đến nhiều “hệ luỵ” về mặt pháp lý cũng như nhiều vướng mắc trong thực tiễn áp dụng

Điểm nhấn đáng kể của pháp luật thời kỳ này là lần đầu tiên, thuật ngữ về giao dịch bảo đảm được quy phạm hoá trong một văn bản pháp quy của Nhà nước, đó chính là Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm Theo quy định của Nghị định này, giao dịch bảo đảm được hiểu “là hợp đồng cầm cố, thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản theo đó bên bảo đảm cam kết với bên nhận bảo đảm về việc dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự” (khoản 1 Điều 2) Từ quy định này cho thấy, giao dịch bảo đảm chính là một loại hình giao dịch dân sự, có danh vị độc lập là hợp đồng về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự chứ không phải thuần tuý là thoả thuận

về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng dân sự, hợp đồng kinh

tế như quan niệm của pháp luật thời kỳ trước đó Với định nghĩa này, Nghị định

số 165/1999/NĐ-CP đã cho thấy tư duy pháp luật mới về giao dịch bảo đảm

Tuy nhiên, dấu ấn mang tính đột phá của pháp luật thời kỳ này không phải

ở việc luật hoá khái niệm giao dịch bảo đảm, mà ở việc ban hành Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10/3/2000 về đăng ký giao dịch bảo đảm Với việc ban hành Nghị định số 08/2000/NĐ-CP, lần đầu tiên, giao dịch bảo đảm được coi là đối tượng của hoạt động đăng ký với ý nghĩa công bố công khai lịch sử tồn tại của các quyền (giao dịch) cũng như chủ thể quyền (giao dịch) đối với tài sản bảo đảm Thực tiễn đã minh chứng rằng, Nghị định số 08/2000/NĐ-CP đã ngày càng cho thấy vai trò quan trọng của nó trong việc mở rộng cơ hội tiếp cận tín dụng cho nền kinh tế nước ta Bởi lẽ, trong môi trường kinh doanh của nền tài chính hiện đại, giao dịch bảo đảm được thiết lập trên cơ sở bên cho vay không cần trực tiếp nắm giữ tài sản, nghĩa là, bên vay vẫn giữ tài sản đã được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho bên cho vay và tiếp tục sử dụng nó, phục vụ cho mục đích sản xuất, kinh doanh của mình Đặc điểm này của nền tài chính hiện đại có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với nhà đầu tư, bởi lẽ, thương gia phải có hàng trong tay thì mới có thể giới thiệu, tiếp thị hàng hoá; nhà thầu phải sử dụng thiết

bị mới có thể thực hiện hợp đồng; và một nhà nông phải có máy móc để gieo trồng và thu hoạch mùa màng

Xét dưới phương diện lợi ích của bên thứ ba, “điểm yếu” của cơ chế cho vay này là, trong nhiều trường hợp bên thứ ba có thể bị lừa đảo nếu không có cơ chế minh bạch hoá thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm Thực tế nêu trên phản ánh nhu cầu thiết lập cơ chế công khai hoá thông tin về tài sản bảo đảm và xác định thứ tự ưu tiên thanh toán theo thứ tự thời gian công khai hoá; bên cạnh việc thừa nhận và bảo hộ việc dùng một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ; và cơ chế cho vay trên cơ sở bên vay vẫn nắm giữ và kiểm soát tài sản bảo đảm

Từ thực tiễn trên, Nghị định số 08/2000/NĐ-CP đã được ban hành trong vai trò là giải pháp quan trọng cho vấn đề nêu trên, thông qua việc công nhận một cách đầy đủ các quyền bảo đảm tồn tại từ trước đối với tài sản nếu được công khai hoá dưới hình thức nộp Đơn yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan đăng ký; cũng như quy định về quyền tiếp cận thông tin về tài sản bảo đảm nếu những thông tin đó được công bố công khai thông qua thiết chế đăng ký

(Điều 24); và xác lập thứ tự ưu tiên giữa các giao dịch bảo đảm bằng cùng một tài sản theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm (Điều 22)

Cho đến nay, mặc dù vẫn còn một số điểm hạn chế, bất cập đang được nghiên cứu, sửa đổi, nhưng theo đánh giá chung, với sự ra đời của Nghị định số 08/2000/NĐ-CP đã cho thấy một bước tiến dài của pháp luật nước ta trong lĩnh vực đăng ký giao dịch bảo đảm Thông qua việc thiết lập cơ chế đăng ký, Nghị định số 08/2000/NĐ-CP đã góp phần bảo vệ chủ thể quyền đã được công khai hoá, đồng thời loại bỏ được những rủi ro pháp lý cho các giao dịch được thiết lập sau; từ đó, tạo lập, duy trì và đảm bảo một “trật tự lợi ích” chung trong đời sống kinh tế - dân sự

c Giai đoạn từ khi Bộ luật dân sự 2005 ra đời

BLDS 2005 đã đưa ra khái niệm bao quát hơn về giao dịch bảo đảm Theo khoản 1 Điều 323 BLDS 2005 thì, “Giao dịch bảo đảm là giao dịch dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện biện pháp bảo đảm quy định tại khoản 1 Điều 318 của Bộ luật này”; bao gồm: cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp Bên cạnh đó, nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch của các quan hệ về giao dịch bảo đảm, BLDS 2005 quy định các giao dịch bảo đảm được đăng ký theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm (Điều 323, Điều 325), và xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm Trước tiên, có thể dễ dàng nhận thấy, BLDS 2005 không chỉ ra những đặc điểm chung, cơ bản nhất của các giao dịch bảo đảm mà chỉ liệt kê những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự Điều này hoàn toàn khác so với khái niệm giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật nhiều nước Tham khảo pháp luật một số quốc gia trên thế giới cho thấy, khái niệm giao dịch bảo đảm được hiểu là toàn bộ các giao dịch, không giới hạn và phụ thuộc vào hình thức và tên gọi của giao dịch, có mục đích tạo lập một quyền lợi được bảo đảm đối với tài sản, bao gồm: hàng hoá, giấy tờ (có giá) hoặc các tài sản vô hình khác Chính

vì vậy, bên cạnh các biện pháp bảo đảm truyền thống như cầm cố, thế chấp, pháp luật về giao dịch bảo đảm của các quốc gia này còn được áp dụng với các giao dịch khác có tính chất bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ như thuê mua tài chính; gửi bán thương mại; chuyển giao nợ, cho thuê tài sản dài hạn, bán có bảo lưu quyền sở hữu; mua trả chậm, trả dần; chuyển nhượng quyền đòi nợ; quyền

cầm giữ… Điều này cũng đồng nghĩa, loại hình giao dịch bảo đảm với tư cách là đối tượng của hoạt động đăng ký theo quy định của pháp luật các nước này không bị “bó hẹp” trong khái niệm giao dịch bảo đảm

Tuy nhiên, giao dịch bảo đảm trong BLDS 2005 đã bộc lộ một số điểm hạn chế, bất cập trong môi trường tín dụng hiện đại Bởi lẽ, công khai hoá những thông tin về các giao dịch bảo đảm truyền thống như cầm cố, thế chấp, đặt cọc,

ký cược, ký quỹ vẫn còn là chưa đủ để loại trừ rủi ro đối với nhà đầu tư; vẫn còn những người có quyền đối với tài sản phát sinh trên cơ sở giao dịch hoặc theo quy định của pháp luật cần phải được công khai hoá nhằm đảm bảo tính minh bạch về tình trạng pháp lý của tài sản như cầm giữ tài sản, thuê mua tài chính, gửi bán thương mại… Điều này cho thấy, BLDS 2005 về giao dịch bảo đảm vô hình chung đã thu hẹp phạm vi đăng ký và yêu cầu cung cấp thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm

Chính vì vậy, để khắc phục những tồn tại trên Bộ Tư pháp đã ban hành Thông tư số 04/2007/TT-BTP và Thông tư số 07/2007/TT-BTP quy định các lợi ích được bảo đảm khác, đó là một số hợp đồng như hợp đồng mua trả chậm, trả dần có bảo lưu quyền sở hữu của bên bán, hợp đồng cho thuê có thời hạn từ một năm trở lên, hợp đồng cho thuê tài chính và hợp đồng chuyển giao quyền đòi nợ;

và việc kê biên tài sản thi hành án thuộc diện đăng ký (thông báo) và được biết đến dưới một định chế chung là “đăng ký hợp đồng” hay “thông báo kê biên tài sản thi hành án” Tuy nhiên, nếu xét theo tiêu chí giao dịch bảo đảm theo quy định của BLDS 2005, các hợp đồng này không phải là giao dịch bảo đảm và không thuộc diện phải đăng ký giao dịch bảo đảm Do đó, mặc dù quy định về đăng ký hợp đồng xuất phát từ nhu cầu của thực tiễn, và nhằm đáp ứng nhu cầu của thực tiễn nhưng chế định này dường như vượt ra ngoài phạm vi và sự hiệu chỉnh của BLDS 2005 - một Bộ luật được xem là văn bản gốc về giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm

Theo quy định của BLDS 2005, tất cả các giao dịch dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện biện pháp bảo đảm như cầm

cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp đều được

“gọi” dưới tên chung là giao dịch bảo đảm Tuy nhiên, mục đích của việc đăng

ký là nhằm công khai hoá thông tin về giao dịch bảo đảm và xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp một tài sản được bảo đảm để thực hiện cho nhiều nghĩa vụ theo thứ tự thời gian công khai hoá (đăng

ký) Do đó, giao dịch bảo đảm với tư cách là đối tượng của hoạt động đăng ký chỉ có thể các biện pháp bảo đảm bằng một tài sản cụ thể (mang tính chất đối vật), không bao hàm bảo lãnh, tín chấp (là biện pháp bảo đảm theo quy định của BLDS 2005) nhưng lại có tính chất đối nhân

Mặc dù BLDS 2005 không trực tiếp giải quyết vấn đề này, nhưng xuất phát từ nguyên lý của việc xử lý tài sản bảo đảm, phạm vi giao dịch bảo đảm thì không có sự đồng nhất với phạm vi đối tượng đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm Điều này tiếp tục được khẳng định tại Thông tư số 03/2007/TT-BTP ngày 17/5/2007 của Bộ Tư pháp sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 06/2006/TT-BTP ngày 28/9/2006 của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số vấn đề về thẩm quyền, trình tự và thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm tại Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp Theo đó, bảo lãnh, tín chấp theo quy định của khoản 2 Thông tư này không thuộc diện đăng ký giao dịch bảo đảm

Bên cạnh đó, dưới giác độ lý luận về đăng ký giao dịch bảo đảm và quy định của pháp luật hiện hành, bảo lãnh là các biện pháp bảo đảm mang tính đối nhân nên không thuộc diện đăng ký giao dịch bảo đảm Tuy nhiên, sự thiếu nhất quán của BLDS 2005 về bảo lãnh đã gây ra vướng mắc trong việc xác định thứ

tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm giữa giao dịch bảo đảm bằng tài sản (ví dụ như cầm cố, thế chấp) với bảo lãnh Theo quy định của Điều 361 BLDS 2005, “Bảo lãnh là việc người thứ ba (sau đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ Các bên cũng có thể thoả thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ khi bên được bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình” Tuy nhiên, tại Điều 369 - xử lý tài sản của bên bảo lãnh, BLDS lại quy định: “Trong trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ thay cho bên được bảo lãnh, mà bên bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên bảo lãnh phải đưa tài sản thuộc sở hữu của mình để thanh toán cho bên nhận bảo lãnh”

Theo quy định của BLDS 2005, bảo lãnh không hoàn toàn là biện pháp bảo đảm mang tính đối nhân Điều này đã đặt ra vấn đề cần giải quyết, đó là thứ tự ưu tiên thanh toán giữa giao dịch bảo đảm bằng tài sản với bảo lãnh

được xác định theo tiêu chí nào, đăng ký giao dịch bảo đảm hay xác lập giao dịch bảo đảm Bởi lẽ, theo quy định của khoản 2 Điều 325 BLDS 2005:

“Trong trường hợp một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa

vụ dân sự mà có giao dịch bảo đảm có đăng ký, có giao dịch bảo đảm không đăng ký thì giao dịch bảo đảm có đăng ký được ưu tiên thanh toán”; tuy nhiên, bảo lãnh theo quy định của pháp luật hiện hành lại không thuộc diện đăng ký giao dịch bảo đảm, nghĩa là, trong trường hợp có nhu cầu, các bên trong quan

hệ bảo lãnh cũng không thể thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm Do đó, nếu lấy tiêu chí đăng ký để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán sẽ không đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận bảo lãnh Nếu lấy theo tiêu chí xác lập giao dịch, thì không phù hợp với tinh thần của Điều 325 BLDS 2005 quy định về nguyên tắc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các giao dịch bảo đảm; cũng như mục tiêu công khai, minh bạch hoá thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản thông qua thiết chế đăng ký, nhằm giảm thiểu rủi ro cho các nhà đầu tư, qua đó, góp phần phát huy tối đa mọi nguồn lực cho sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước mà chúng ta đang nỗ lực hướng đến

Từ khi Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm ra đời đã đánh dấu sự thành công bước đầu trong việc nhất thể hoá pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm của nước ta, góp phần tạo thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp trong việc tìm hiểu và áp dụng pháp luật Với những quy định mới tạo sự chuyển biến tích cực trong hoạt động đăng

ký giao dịch bảo đảm, đồng thời thể hiện một cách rõ nét vai trò của đăng ký giao dịch bảo đảm, tác động trực tiếp tới các bên tham gia giao dịch cũng như các bên có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan và tác động tới nền kinh tế xã hội một cách đáng kể, cụ thể đó là:

- Đối với bên nhận bảo đảm

Đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong những cách thức để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên nhận bảo đảm Pháp luật về giao dịch bảo đảm của các nước đều thừa nhận giao dịch bảo đảm được đăng ký mang ý nghĩa công bố quyền lợi của bên nhận bảo đảm với người thứ ba và tất cả những ai (người thứ ba) xác lập giao dịch liên quan đến tài sản bảo đảm đều buộc phải biết về sự hiện hữu của các quyền liên quan đến tài sản bảo đảm đã được đăng ký

Ngoài quyền truy đòi tài sản bảo đảm, việc đăng ký giao dịch bảo đảm còn giúp cho bên nhận bảo đảm có được thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm so với các chủ nợ khác Trong trường hợp một tài sản bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, thì khi xử lý tài sản đó, thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên nhận bảo đảm được xác định căn cứ theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm Về nguyên tắc “ai đăng ký trước hoặc hoàn thiện lợi ích bảo đảm trước thì được ưu tiên trước” Điều này có nghĩa, bên nhận bảo đảm đăng

ký giao dịch bảo đảm hoặc hoàn thiện lợi ích bảo đảm (nắm giữ tài sản bảo đảm) sẽ được ưu tiên thanh toán trước Như vậy, thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong những cách thức để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên nhận bảo đảm với nhau

- Đối với bên bảo đảm

Một trong những yêu cầu đặt ra trong đời sống kinh tế - xã hội là việc dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không được ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất, kinh doanh và sinh hoạt của bên bảo đảm Điều này có nghĩa, bên bảo đảm vẫn giữ tài sản bảo đảm và tiếp tục khai thác, sử dụng tài sản nhằm phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh của mình Đặc điểm này vô cùng quan trọng trong nền tài chính hiện đại, vì thương gia buộc phải có hàng trong tay thì mới có thể giới thiệu, tiếp thị hàng được, nhà thầu phải sử dụng thiết bị mới có thể thực hiện hợp đồng và một nhà nông phải có máy móc để gieo trồng và thu hoạch mùa màng Thông qua cơ chế đăng ký giao dịch bảo đảm, bên bảo đảm vừa đạt được mục đích dùng tài sản để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ, vừa duy trì được hoạt động sản xuất - kinh doanh của mình Chính nguồn lợi thu được từ việc khai thác tài sản bảo đảm sẽ giúp bên nhận bảo đảm từng bước thu hồi vốn, tái đầu tư và thanh toán được nợ cho bên nhận bảo đảm Do vậy, nếu phải giao tài sản bảo đảm cho bên nhận bảo đảm hoặc người thứ ba giữ, thì mọi hoạt động sản xuất - kinh doanh của bên bảo đảm bị ngưng trệ Điều này đi ngược lại với mục đích của giao dịch bảo đảm hiện đại, đó là vừa giúp các giao dịch được an toàn, vừa thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội

- Đối với bên thứ ba

Trong nhiều trường hợp, do thiếu thông tin nên bên thứ ba có thể dễ dàng cho rằng tài sản vẫn chưa được dùng để bảo đảm cho bất kỳ một nghĩa vụ nào trên thực tế Vậy làm thế nào để bên thứ ba (ví dụ: bên cho vay tiếp theo hoặc

bên mua tài sản) có thể xác định để biết được liệu còn có ai đó có quyền lợi liên quan đến một tài sản cụ thể nào đó hay không? Việc công khai hóa thông tin về giao dịch bảo đảm được đăng ký là một giải pháp, cụ thể là bên thứ ba có thể tìm hiểu thông tin tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm để biết được những giao dịch bảo đảm liên quan đến tài sản bảo đảm đã tồn tại từ trước, vì những thông tin về giao dịch bảo đảm được lưu giữ, công bố rộng rãi Nhờ đó, rủi ro pháp lý trong giao dịch sẽ giảm thiểu, nhất là trong trường hợp tài sản bảo đảm vẫn do bên bảo đảm chiếm giữ, khai thác

Công khai thông tin về giao dịch bảo đảm là mục tiêu quan trọng hàng đầu của hệ thống giao dịch bảo đảm hiện đại, vì nhờ đó sẽ giúp các chủ nợ đánh giá

và phòng ngừa rủi ro Thông tin được cung cấp giúp nhận biết được sự tồn tại các quyền của bên nhận bảo đảm đối với tài sản bảo đảm, đặc biệt trường hợp động sản là đối tượng của giao dịch và người cần biết ở đây chính là người có ý định xác lập giao dịch đối với tài sản bảo đảm (ví dụ: người mua, người thuê, người nhận bảo đảm tiếp theo ) Hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm sẽ giúp các tổ chức, cá nhân đạt được mục đích đó thông qua những thông tin được cung cấp công khai theo yêu cầu

- Đối với nền kinh tế - xã hội

Nền kinh tế - xã hội phát triển đòi hỏi hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm phải thực sự hiện đại, khoa học Khi giao dịch bảo đảm được đăng ký chính xác, thuận lợi với chi phí đăng ký hợp lý thì chi phí giao dịch (gồm chi phí về thời gian, công sức, tiền của ) trong xã hội sẽ ở mức thấp, nhờ đó, tính cạnh tranh của nền kinh tế sẽ tăng cao Mặt khác, nếu giao dịch bảo đảm được đăng ký và công khai hoá, thì sẽ hạn chế được những tranh chấp phát sinh trong cuộc sống

do các tổ chức, cá nhân dễ dàng tiếp cận với thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm trước khi ký kết, thực hiện các giao dịch có liên quan đến tài sản

đó Bên cạnh đó, thông qua hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm, Nhà nước sẽ có được những thông tin cần thiết phục vụ cho quá trình hoạch định các chính sách mang tính vĩ mô, đặc biệt liên quan trực tiếp đến chính sách bảo đảm an toàn tín dụng Hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm được vận hành hiệu quả sẽ khuyến khích hoạt động cho vay phục vụ nhu cầu vốn trong xã hội, nhờ đó nguồn vốn trong xã hội sẽ được luân chuyển liên tục, khắc phục tình trạng khan hiếm vốn và

sự mất cân đối về nhu cầu vốn giữa các thành phần kinh tế

2.1.2 Cơ sở thực tiễn

2.1.2.1 Quá trình thực hiện một số quyền sử dụng đất trong hoạt động giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở Việt Nam

Những năm qua, pháp luật Việt Nam đã có những điều chỉnh nhất định đối với lĩnh vực đăng ký, quản lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất Việc thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thực sự đã phát huy được nguồn vốn đầu tư đất đai, góp phần đáng kể vào quá trình phát triển sản xuất, kinh doanh Người sử dụng đất sử dụng quyền này ngày càng nhiều hơn Trình tự, thủ tục để thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh đã được cải cách nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho cả người đi vay và người cho vay Việc thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để vay vốn tăng dần qua các năm (dư nợ cho vay có bảo đảm bằng quyền sử dụng đất năm 1998 tăng 7,3 lần so với năm 1993, năm 2001 tăng 3,1 lần so với năm 1998) Mặc dù vậy, cho đến nay chúng ta chưa có một đạo luật riêng điều chỉnh nội dung đăng ký giao dịch bảo đảm mà các quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm được tìm trong BLDS 2005 và các đạo luật chuyên ngành như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Bảo vệ và phát triển rừng, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản 2009 cùng các văn bản hướng dẫn thi hành các đạo luật nêu trên Các văn bản điều chỉnh những quan hệ phát sinh trong lĩnh vực đăng ký giao dịch bảo đảm tách biệt và giới hạn theo loại tài sản như: đất, nhà, rừng cây…

Có thể nói, thời gian vừa qua, việc đăng ký giao dịch bảo đảm có ý nghĩa rất quan trọng trong việc công khai và minh bạch các giao dịch bảo đảm Một mặt, giúp cho người dân và các doanh nghiệp có thêm cơ hội tiếp cận với các nguồn vốn để phát triển sản xuất, kinh doanh Mặt khác, hoạt động đăng ký bảo đảm cũng giúp các nhà đầu tư, các tổ chức tín dụng, tổ chức và cá nhân khác có nguồn thông tin để tra cứu, tìm hiểu trước khi xem xét, quyết định ký kết hợp đồng nói chung cũng như hoạt động đầu tư và cho vay nói riêng

* Mô hình tổ chức cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm tại Việt Nam

Tại Việt Nam, do tính chất của đăng ký giao dịch bảo đảm bằng bất động sản khác biệt về cơ bản so với đăng ký giao dịch bảo đảm bằng tàu bay,

tàu biển và các động sản khác nên mô hình cơ quan đăng ký tại Việt Nam có nhiều điểm đặc thù

Theo quy định Điều 47 Nghị định số 8020/VBHN-BTP về đăng ký giao dịch bảo đảm ngày 10/12/2013 về đăng ký giao dịch bảo đảm, tổ chức hệ thống

cơ quan đăng ký và thẩm quyền đăng ký của cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm được quy định như sau:

a) Cục Hàng không Việt Nam trực thuộc Bộ Giao thông vận tải thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin về cầm cố tàu bay, thế chấp tàu bay: thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm bằng tàu bay;

b) Chi cục hàng hải hoặc Cảng vụ hàng hải thuộc Cục Hàng hải Việt Nam trực thuộc Bộ Giao thông vận tải thực hiện đăng ký và cung cấp thông tin về thế chấp tàu biển

c) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường quận, huyên, thị xã, thành phố thuộc tỉnh thực hiện việc đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

d) Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp thực hiện việc đăng ký và cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm bằng động sản, trừ tàu biển, tàu bay, quyền

sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

* Đặc điểm cơ bản của mô hình tổ chức cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm tại Việt Nam

Quy định về quản lý, tổ chức và hoạt động của các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm cho thấy mô hình cơ quan đăng ký có một số đặc điểm cơ bản sau đây:

Thứ nhất: Việc tổ chức các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm bị phân tán theo loại tài sản và tương ứng với các nhóm tài sản thì có một loại

cơ quan đăng ký Các loại tài sản dùng để bảo đảm được phân biệt thành 4 loại: tàu bay; tàu biển; động sản khác; quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất Để đăng ký các giao dịch bảo đảm bằng các loại tài sản này, chúng

ta có hệ thống các cơ quan đăng ký nêu trên

Thứ hai: Mô hình tổ chức cơ quan đăng ký các giao dịch bảo đảm được tổ chức khác nhau Qua đó cho thấy với ba mô hình tổ chức và hoạt động đăng ký tập trung, đã có bốn cơ sở dữ liệu thống nhất các giao dịch bảo đảm bằng tàu biển, tàu bay, quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và các động sản khác

- Cơ quan đăng ký giao dịch bằng động sản, trừ tàu bay, tàu biển được

tổ chức theo nguyên tắc tập trung trong một hệ cơ sở dữ liệu thống nhất, đó

là các Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản thuộc Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm đặt tại một số khu vực (TP Hà Nội, TP Đà Nẵng, TP Hồ Chí Minh) Các Trung tâm Đăng ký này có thẩm quyền đăng ký, cung cấp thông tin không phụ thuộc vào địa giới hành chính nơi có tài sản hoặc nơi chủ sở hữu tài sản (bên bảo đảm) cư trú

- Ngoài ra, các giao dịch bảo đảm bằng tàu bay cũng được đăng ký tập trung tại Cục Hàng không Việt Nam

- Riêng các giao dịch bảo đảm bằng tàu biển được đăng ký tương đối tập trung tại cơ quan đăng ký tàu biển khu vực (Chi cục hàng hải hoặc Cảng

vụ hàng hải) tại 3 địa phương là Thành phố Hải Phòng, Đà Nẵng và TP Hồ Chí Minh), nhưng sau đó mọi giao dịch này đều phải được ghi nhận vào Sổ Đăng ký tàu biển quốc gia, thì mới có hiệu lực

- Các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được tổ chức phân tán theo đơn vị hành chính cấp tỉnh, cấp huyện và thẩm quyền của các cơ quan này không những phụ thuộc vào địa giới hành chính, mà còn phụ thuộc vào địa vị pháp lý của người có tài sản bảo đảm (là tổ chức hay là hộ gia đình, cá nhân)

sử dụng và các biến động khác liên quan đến tình trạng pháp lý của tài sản

Do vậy, đã tạo thuận lợi cho việc theo dõi lịch sử các biến động của các tài sản nêu trên Khi muốn tìm hiểu thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm chỉ cần nộp đơn tại một cơ quan là có thể nhận

được những thông tin cần thiết cho phép xác định chủ sở hữu tài sản, tình trạng biến động của tài sản

Thứ hai: Với điều kiện địa lý của Việt Nam, hệ thống cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được tổ chức đến cấp huyện, sẽ góp phần đảm bảo sự thuận tiện cho việc đăng ký và tìm hiểu thông tin trực tiếp của người dân trong lĩnh vực này Trong thời gian tới, khi mà hệ thống đăng ký được hiện đại hoá, cùng với sự phát triển của hệ thống các tổ chức tín dụng sẽ góp phần quan trọng khắc phục những khó khăn về điều kiện địa lý tự nhiên

Thứ ba: Đối với các giao dịch bảo đảm bằng động sản, trừ tàu bay, tàu biển được tổ chức đăng ký tập trung tại các Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản thuộc Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm đặt tại một số khu vực (TP Hà Nội, TP Đà Nẵng, TP Hồ Chí Minh), không phụ thuộc vào địa giới hành chính nên đã giúp các tổ chức, cá nhân giảm được các chi phí đăng ký, tìm hiểu thông tin Ngoài ra, việc tổ chức và duy trì cơ sở dữ liệu quốc gia về giao dịch bảo đảm bằng động sản, là tiền đề thuận lợi cho việc xây dựng cơ

sở dữ liệu thống nhất đối với một số lĩnh vực, như các giao dịch bảo đảm bằng tàu bay, tàu biển và các động sản khác Sự thuận lợi này cho phép đẩy nhanh tiến độ tin học hoá, nối mạng hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm, trước hết là hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm bằng động sản ở Việt Nam trong thời gian tới

+ Nhược điểm:

Việc đăng ký giao dịch bảo đảm vẫn còn một số hạn chế đó là các quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm được quy định rải rác tại nhiều văn bản dẫn đến việc tra cứu, áp dụng pháp luật còn gặp nhiều khó khăn Liên quan đến đăng

ký giao dịch bảo đảm có Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 về đăng ký giao dịch bảo đảm; Thông tư 05/2011/TT-BTP ngày 16/2/2011 của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số vấn đề về đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm, hợp đồng tại Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản của Cục đăng ký Quốc gia giao dịch bảo đảm – Bộ Tư pháp Ngoài ra, còn có Thông tư liên tịch 20/2011/TTLT – BTP – BTNMT ngày 18/11/2011 hướng dẫn việc thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Việc xác định trình tự, thủ tục, cơ quan có thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm đối với một số loại tài sản còn

được quy định ở nhiều luật chuyên ngành như: Luật Đất đai, Bộ luật dân sự

2005, hay văn bản hướng dẫn việc đăng ký giao dịch bảo đảm đối với căn hộ chung cư hình thành trong tương lai của Bộ Tư pháp…Vì được quy định ở nhiều văn bản pháp luật nên việc giải thích pháp luật, xác định thẩm quyền, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm trong nhiều trường hợp còn chưa thống nhất, chưa tách bạch và thể hiện rõ thẩm quyền thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm đối với các loại tài sản Ngoài ra, việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện ở nhiều

cơ quan khác nhau tùy thuộc vào mỗi loại tài sản thế chấp hay cầm cố Đối với tài sản bảo đảm là động sản thì tiến hành đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền

sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường các cấp

Trong khi đó, đối với loại tài sản là động sản nói chung thì tiến hành đăng ký tại Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp Đối với tài sản bảo đảm là tàu bay, tàu biển thì việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện tại Cục Hàng không Việt Nam, Cục hàng hải hoặc Cảng vụ hàng hải thuộc Cục hàng hải Việt Nam

Và đang có một thực tế là, có doanh nghiệp phải thế chấp, cầm cố nhiều tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ tại một ngân hàng thì doanh nghiệp buộc phải đi đến nhiều cơ quan để thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm

Do vậy, chi phí, thời gian để đăng ký việc thế chấp, cầm cố tài sản của doanh nghiệp bị tăng lên, gây khó khăn cho doanh nghiệp trong quá trình hoàn thành thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm

Một bất cập khác nữa chính là việc phân chia nhiều cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm cũng dẫn đến tình trạng thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm tại nhiều địa phương không thống nhất Thực tế, cùng một loại tài sản bảo đảm, đặc biệt là tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, mỗi nơi có sự hướng dẫn khác nhau

về hồ sơ, giấy tờ thủ tục chưa đúng với quy định Trong một số trường hợp, thời gian tiếp nhận hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm chưa tuân thủ đúng quy định, một số cơ quan lại quy định một cách cứng nhắc là chỉ nhận hồ sơ vào một số ngày nhất định trong tuần, gây khó khăn cho người đi đăng ký

Không chỉ có những bất cập trong đăng ký giao dịch bảo đảm mà ngay

cả đối với việc tra cứu thông tin về giao dịch này cũng gặp không ít khó khăn Hiện đăng ký giao dịch bảo đảm được chia thành loại tài sản là động sản và bất động sản và được thực hiện bởi nhiều cơ quan đăng ký khác nhau Đối với trường hợp nhiều tài sản khác nhau cùng để bảo đảm nghĩa vụ thì ngân hàng

sẽ phải tiến hành thủ tục tra cứu tại nhiều cơ quan khác nhau Với những trường hợp đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, hệ thống cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm đối với trường hợp này thuộc về hai cấp (cấp tỉnh và cấp quận, huyện) Nhưng hiện tại, việc phối hợp trao đổi thông tin giữa hai cấp chưa bảo đảm, do đó muốn tra cứu thông tin thì người có nhu cầu phải đến đúng cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc đăng ký Như vậy, ngay

cả việc tra cứu thông tin cũng không thuận tiện cho người dân và các tổ chức khi có nhu cầu

Những năm gần đây, Việt Nam đang rất tích cực trong việc cải cách thủ tục hành chính, việc xây dựng, hoàn thiện theo hướng đơn giản thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm là điều rất cần thiết Ngoài việc cần có quy định cụ thể, thống nhất về vấn đề này thì tinh thần trách nhiệm và thái độ của cán bộ thực thi có ý nghĩa rất quan trọng nhằm giảm thiểu nhũng nhiễu, tiêu cực tạo cho người dân và

tổ chức trong quá trình đăng ký giao dịch bảo đảm được thuận tiện và tiết giảm chi phí không đáng có

2.1.2.2 Một số kinh nghiệm đăng ký giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ở một số nước trên thế giới

Hệ thống pháp luật đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai… đều được luật hóa Cụ thể:

+ Việc thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng đã được ký kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác Theo quy định của pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp:

Bước 1: Trước tiên người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký

và tòa án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thế chấp thực tế được thực hiện sau khi đăng ký Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển

Bước 2: Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay Khi thực hiện bước 1, tòa án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay vốn (tức là chỉ được xem xét đến bước 2) Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ không hợp pháp Đó là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi tòa án

để xin đăng ký thế chấp Ngân hàng sẽ gửi hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế chấp đến tòa án Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp Thông thường ngân hàng đợi đến khi có quyết định phê duyệt của tòa án mới chuyển tiền cho người đi vay Khi nợ thế chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho bên đi vay

Bước 3: Được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm Khi không được thanh toán đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế nợ Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: cơ quan thi hành pháp luật Nếu yêu cầu không được chấp nhận, tài sản sẽ được bán đấu giá

và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế chấp Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng Vụ việc sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá

- Trung Quốc:

Theo Điều 10, Hiến pháp năm 1982 của nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa, đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở