Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện hải hậu, tỉnh nam định

Các văn bản pháp quy dưới luật liên quan đến việc thực hiện các giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất..... Nguyễn Khắc Thời Mục tiêu n

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VI T Ệ

HUYỆN HẢI HẬU, TỈNH NAM ĐỊNH

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa h cọ : PGS.TS Nguyễn Khắc Thời

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ luận văn nào

khác.

Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ

rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Lâm Quang Bá

PGS.TS Nguyễn Khắc Thời đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt quá trình

hoàn thành luận văn.

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Quản lý đất đai – Học viện Nông nghiệp Việt Nam, phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Hải Hậu, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Hải Hậu, các phòng, ban, cán bộ và nhân dân các xã của huyện Hải Hậu đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này.

Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ đồng nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này.

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Lâm Quang Bá

MỤC LỤC

Lời cam đoan i

Lời cảm ơn .

ii Mục lục .

iii Danh mục các chữ viết tắt

vii Danh mục bảng

viii Danh mục đồ thị, hình ix Trích yếu luận văn x Thesis Abstract x Phần 1 Mở đầu 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài

1 1.2 Mục têu nghiên cứu

3 1.3 Phạm vi nghiên cứu 3

1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn

4 1.4.1 Những đóng góp mới của đề tài

4 1.4.2 Ý nghĩa khoa học, thực tiễn của đề tài

4 Phần 2 Tổng quan tài liệu 5

2.1 Các quyền của người sử dụng đất theo luật đất đai năm 2013

5 2.2 Cơ sở khoa học về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 6

2.2.1 Cơ sở lý luận về giao dịch bảo đảm 6

2.2.2 Cơ sở thực tễn về giao dịch bảo đảm

19 2.3 Cơ sở pháp lý về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 26

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất 26 2.3.2 Các văn bản pháp quy dưới luật liên quan đến việc thực hiện

các giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và

tài sản gắn liền với đất 27

2.4 Những bài học thực tễn về thực hiện giao dịch bảo đảm bằng

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với

đất

tại Việt Nam 29

2.5 Tổ chức và hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tỉnh Nam Định 32

2.6 Đánh giá, nhận xét các vấn đề liên quan tới đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 34

Phần 3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu 37

3.1 Địa điểm nghiên cứu 37

3.2 Thời gian nghiên cứu 37

3.3 Đối tượng nghiên cứu 37

3.4 Nội dung nghiên cứu 37

3.4.1 Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 37

3.4.2 Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất huyện Hải Hậu 38

3.4.3 Đánh giá các hoạt động giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Hải Hậu 38

3.4.4 Đề xuất các giải pháp nâng cao công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Hải Hậu 38

3.5 Phương pháp nghiên cứu 38

3.5.1 Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu 38

3.5.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 39

3.5.3 Phương pháp xử lý và tổng hợp số liệu tài liệu 40

3.5.4 Phương pháp phân tch so sánh 40

Phần 4 Kết quả và thảo luận 41

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 41 4.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội 43 4.2 Thực trạng quản lý đất đai trên địa bàn huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định 47

4.2.1 Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định 47

4.2.2 Thực trạng quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Hải Hậu 50 4.3 Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện

Hải Hậu 51 4.3.1 Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản

trên đất đối với đất trong khu dân cư huyện Hải Hậu 51 4.3.2 Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông

nghiệp huyện Hải Hậu 53 4.4 Đánh giá công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại

huyện

Hải Hậu 54 4.4.1 Công tác đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Hải Hậu 56 4.4.2 Đánh giá chung về công tác đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với

đất tại

3 xã, thị trấn nghiên cứu 62 4.5.3 Tình hình thực hiện các giao dịch cầm cố tài sản là nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất tại 3 xã, thị trấn nghiên cứu 69 4.5.4 Đánh giá chung về tình hình thực hiện các giao dịch bảo đảm và công

tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại 3 xã, thị trấn nghiên cứu 73 4.6 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý các giao dịch

bảo đảm 79 4.6.1 Giải pháp về cơ chế chính sách trong quản lý, điều hành và thực

hiện công tác đăng ký giao dịch bảo đảm 79

4.6.2 Xây dựng cơ chế trao đổi thông tn về tình trạng pháp lý của tài sản bảo

đảm giữa cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm và các cơ quan có liên quan

80 4.6.3 Tuyên truyền, giáo dục pháp luật nâng cao nhận thức 80

4.6.4 Đào tạo, bồi dưỡng nâng cao năng lực, trình độ của cán bộ đăng ký giao dịch bảo đảm 80

4.6.5 Tăng cường cơ sở vật chất, nơi làm việc, kho lưu trữ hồ sơ để đáp ứng được yêu cầu công việc tốt hơn 81

4.6.6 Xây dựng và triển khai cơ chế kiểm tra, giám sát việc thực hiện pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm tại các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm 81

Phần 5 Kết luận và kiến nghị 82

5.1 Kết luận 82

5.2 Kiến nghị 83

Tài liệu tham khảo 84

Phần phụ lục 86

DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp huyện Hải Hậu 48 Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp huyện Hải Hậu 49 Bảng 4.3 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất

đối với đất trong khu dân cư huyện Hải Hậu 52 Bảng 4.4 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp huyện

Hải Hậu 53 Bảng 4.5 Tình hình thực hiện đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Hải

Hậu 5 6

Bảng 4.6 Một số chỉ tiêu cơ bản tại các xã nghiên cứu năm 2015 60 Bảng 4.7 Tình hình thực hiện thế chấp bằng, bảo lãnh bằng QSD đất, QSH

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2011 – 2015 62 Bảng 4.8 Ý kiến người dân về mức vay vốn và thủ tục thực hiện thế chấp, bảo

lãnh bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 64 Bảng 4.9 Ý kiến của cán bộ ngân hàng, quỹ tín dụng về mức cho vay, thủ tục

thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .66 Bảng 4.10 Ý kiến người dân về việc thực hiện giao dịch cầm cố nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên cứu 70 Bảng 4.11 So sánh một số tiêu chí khi người dân vay vốn tại ngân hàng, quỹ

tn dụng và cầm cố tại hiệu cầm đồ 72

DANH MỤC ĐỒ THỊ, HÌNH

Đồ thị 4.1 Biểu đồ cơ cấu đất đai năm 2015 huyện Hải Hậu 48 Hình 4.1 Sơ đồ quy trình xử lý hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm 55 Hình 4.2 Trung tâm giao dịch hành chính một cửa 58 Hình 4.3 Nhập thông tin đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Hải Hậu 58 Hình 4.4 Nhập thông tin xóa đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Hải Hậu

59

Đồ thị 4.2 Biểu đồ số hồ sơ đăng ký GDBĐ của 3 đơn vị qua các năm 63

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên đề tài: "Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác

đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Hải Hậu – tỉnh Nam Định".

Chuyên ngành: Quản lý Đất đai.

Mã chuyên ngành: 60.85.01.03

Họ và tên: Lâm Quang Bá

Người hướng dẫn: PGS.TS Nguyễn Khắc Thời

Mục tiêu nghiên cứu

Luận văn đã đánh giá thực trạng các hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảmbằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

và đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịchbảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất trên địa bàn huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định

Phương pháp nghiên cứu

Với đề tài của mình, tác giả đã sử dụng nhiều phương pháp nghiên cứu nhưphương pháp thu thập số liệu, tài liệu; phương pháp chọn điểm nghiêncứu; phương pháp tổng hợp, xử lý số liệu, tài liệu và phương pháp phân tch,

so sánh để làm sáng tỏ nội dung của luận văn

Kết quả, kết luận chủ yếu của luận văn

Luận văn nêu ra được điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, thực trạng quản

lý đất đai, thực trạng về công tác đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Hải Hậu,tỉnh Nam Định Qua đó, đánh giá chung về công tác đăng ký thế chấp, bảo lãnhbằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tạihuyện Hải Hậu nói chung và tại các xã, thị trấn nghiên cứu nói riêng

Đối với các xã, thị trấn chọn làm điểm nghiên cứu, luận văn nêu ra đặcđiểm các xã, thị trấn; tình hình thực hiện giao dịch thế chấp, bảo lãnh bằng quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tình hìnhthực hiện các giao dịch cầm cố tài sản là nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

đồng thời đánh giá chung về tình hình thực hiện các giao dịch bảo đảm vàcông tác

đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất tại 3 xã, thị trấn nghiên cứu.

Trên cơ sở kết quả nghiên cứu, luận văn đề xuất một số giải pháp nâng caohiệu quả quản lý các giao dịch bảo đảm

Huyện Hải Hậu có vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên thuận lợi cho việc pháttriển kinh tế - xã hội, huyện Hải Hậu có tốc độ tăng trưởng kinh tế năm 2015(GDP) 6,60% Huyện có nhu cầu sử dụng đất để phát triển cơ sở hạ tầng, pháttriển các khu dân cư diễn ra khá mạnh gây áp lực lớn đến việc quản lý và sử dụngđất nói chung và việc bảo đảm thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất, cácgiao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất nói riêng của huyện Từ năm 2011 đến năm 2015,huyện Hải Hậu đã thực hiện đăng ký 17.826 hồ sơ đăng ký thế chấp, bảo lãnhbằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.Kết quả nghiên cứu tại 3 xã, thị trấn về đăng ký giao dịch bảo đảm bằngQuyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chothấy: Trên 78% các hộ gia đình, cá nhân được hỏi cho rằng, thủ tục thế chấp

tạiVăn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Huyện là tốt và nhanh chóng; nên làmthủ

tục đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhưng đề nghị cảicách thủ tục hành chính tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và đượcvay vốn tại các ngân hàng, quỹ tín dụng trên 70% theo giá trị Quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Qua phiếu điều tra các cán bộ ngân hàng cho thấy: Toàn bộ các giao dịchthế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất đều thực hiện đăng ký Có khoảng 16,7% hộ gia đình, cánhân được ngân hàng cho vay ở mức dưới 30% giá trị quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, 83,3% hộ gia đình, cá nhân đượcngân hàng cho vay ở mức dưới từ 30% đến 70% giá trị quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

Về giao dịch cầm cố bằng sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tạicác hiệu cầm đồ: 100% Các giao dịch cầm cố bằng Quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất thực hiện tại hiệu cầm đồ và không đăng ký tại Vănphòng đăng ký quyền sử dụng đất Bởi lẽ ở đó, tuy người dân vay được số vốn

nhiên, 81,7% hộ gia đình, cá nhân có ý kiến nên làm thủ tục cầm cố tại Vănphòng đăng ký quyền sử dụng đất để hạn chế rủi ro pháp lý xảy ra.

Để khắc phục những tồn tại, bất cập hiện nay trong công tác Đăng ký giaodịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền vớiđất, cần thực hiện một số giải pháp như:

+ Giải pháp về cơ chế chính sách trong quản lý, điều hành và thực hiệncông tác đăng ký giao dịch bảo đảm

+ Xây dựng cơ chế trao đổi thông tn về tình trạng pháp lý của tài sản bảođảm giữa cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm và các cơ quan có liên quan

+ Tuyên truyền, giáo dục pháp luật nâng cao nhận thức của người dân.+ Đào tạo, bồi dưỡng nâng cao năng lực, trình độ của cán bộ đăng ký giaodịch bảo đảm

+ Tăng cường cơ sở vật chất, nơi làm việc, kho lưu trữ hồ sơ để đápứng được yêu cầu công việc tốt hơn

+ Xây dựng và triển khai cơ chế kiểm tra, giám sát việc thực hiện pháp luật

về đăng ký giao dịch bảo đảm tại các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm

THESIS ABSTRACT

Topic: "Assessing the status and proposing measures to enhance the

effectiveness of the registration transactions secured by land use rights, ownership of houses and other assets atached to land in Hai Hau district, Nam Dinh province ".

- Specialization: Land Management

Research methodology

With this subject, the author has used research methods, such as:methods to collect data and documents; method to select of studying sites;methods of processing and synthesis data and documents; methods of analysis,comparable

Research results, research reasonings

Thesis raised natural conditions, socio-economic, land managementsituation, the status of the work of the mortgage transactons, guarantee withland use rights, ownership of houses and other assets associated with the landHai Hau district, Nam Dinh province Thus, to review the work of registeringthe mortgage transactions, guarantee with land use rights, ownership ofhouses and other assets associated with the land at the Hai Hau district inGeneral and in the communes chosen as the point of research in partcular.With the communes and towns chosen as the point of research, thesis raisecharacteristics in the communes, the towns; taken registration the mortgagetransactons, guarantee with land use rights, ownership of houses and otherassets associated with the land and perform situation pledge transactions in

housing ownership and other assets attached to land Thus, to assess thestatus and take

registration of secured transactions with land use rights, ownership of housesand other assets attached to the land in three the communes, town research.

On the basis of research results, thesis is proposed some solutons toimprove the eficiency of registration of security transactons

Hai Hau district has geographical location, natural conditons favorable foreconomic– social development, Hai Hau district has the economic growth ratein

2015 (GDP) of 6.60% The District needs use land for infrastructuraldevelopment, residential development quite strong That pressure grew to themanagement and use land in general and ensuring the executon oftransactions on the land use right, the deals secured by land use and ownership

of houses and other assets associated with particular land of the district.From 2011 to 2015, Hai Hau district made 17 826 registraton dossiers forregistration of mortgage or guarantee using land use rights, ownership of housesand other assets attached to the land

Research results in 3 communes and towns in registering transactonssecured by land use rights, ownership of houses and other assets attached to theland showed that:

Over 78% of households, individuals are asked for that, mortgageprocedures in the registration office of land use District is good and fast; shouldmortgage registraton formalites the registraton offices of land use rights butrecommended reform of administrative procedure in the registraton ofice

of land use right and get the loan at the Bank, credit funds on 70% according tothe value of land use rights, house ownership and other assets attached to theland

Through the survey of bank oficers show: The entire mortgage transactons,guarantee with land use rights, ownership of houses and other assetsassociated with the land are taken registraton Approximately 16.7% ofhouseholds and individuals banks loans at below 30% of the value of landuse rights, house ownership rights and assets attached to land, 83.3% ofhouseholds, individual banks to lend at less than 30% to 70% of the value of landuse rights, house ownership rights and assets attached to land

About pledge transactons with residental property and other assetsattached to land at the pawnshop: 100% pledge transactons in housingownership and other assets attached to land effectve implementation in poultry

Because there, but people are borrowing more capital but have to bear higherborrowing rates in bank loans, credit funds However, 81.7% of households andindividuals

should do is pledge procedures at the registration office of land use rights to limit legal risks occur.

To remedy the current inadequacies, exists in the registration transactonsecured by the land use rights, ownership of houses and properties attached tothe land, the need to perform a number of solutions such as:

+ Solutons on mechanisms and policies in the management, administratonand implementaton of secured transactons registry

+ Constructng the mechanism for exchanging informaton on the legalstatus of security assets between the registries of secured transactons andrelated agencies Propaganda, legal education to raise awareness of the people.+ Training, fostering the capacity, the level of oficers registered securedtransactons Enhanced facilites, workplaces, archive documents to meet the jobrequirements better

+ To develop and implement a mechanism for inspectng and supervisingthe implementaton of the law on registraton of security transactons in agenciesregistried of secured transactions

PHẦN 1 MỞ ĐẦU

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Trong công cuộc đổi mới, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóađất nước ở Việt Nam hiện nay, đất đai được khẳng định là một loại hàng hóađặc biệt, là nguồn lực đầu vào và nguồn vốn để phát triển kinh tế của đất nước.Trong những năm qua, công tác đăng ký giao dịch bảo đảm nói chung và côngtác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất ở nước ta đã phát huy ý nghĩa quan trọngtrong việc công khai minh bạch các giao dịch bảo đảm, giúp cho người dân vàcác doanh nghiệp có thêm cơ hội tiếp cận với nguồn vốn để phát triển sảnxuất, kinh doanh Về phía các nhà đầu tư, các tổ chức tín dụng, cũng như tổchức, cá nhân khác có nguồn thông tin tra cưú tìm hiểu trước khi xem xét,quyết định ký kết hợp đồng nói chung và đầu tư, cho vay vốn nói riêng Từ đógóp phần bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao dịch dân sự,thương mại, đặc biệt trong hoạt động đầu tư vốn, tn dụng ngân hàng, cải thiệnmôi trường đầu tư trong và ngoài nước và tác động tch cực đến sự phát triểnkinh tế - xã hội của nước ta Đăng ký giao dịch bảo đảm còn là công cụ quantrọng để hình thành, đồng bộ các yếu tố thị trường định hướng xã hội chủnghĩa Việc đăng ký giao dịch bảo đảm còn góp phần ngăn ngừa các tranh chấpdân sự liên quan đến giao dịch bảo đảm, cung cấp chứng cứ để Tòa án giải quyếtcác tranh chấp đó

Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, nhu cầu vay vốn có bảođảm bằng tài sản là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất ngày càng không ngừng gia tăng Các hoạt động đăng ký giaodịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền vớiđất được diễn ra hết sức phức tạp, dưới nhiều hình thức khác nhau như: cầm cố,cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn…và một phần các hoạt động đang đượcdiễn ra trôi nổi trên thị trường tạo thị trường “ngầm” Điều này, đã làm thấtthu cho nguồn ngân sách nhà nước, làm ảnh hưởng, kìm hãm sự phát triểnkinh tế chung và phát sinh các tranh chấp dân sự Vấn đề đặt ra hiện nay là

qua việc đăng ký giao dịch bảo đảm Việc đăng ký giao dịch bảo đảm là mộttrong những cách

thức để bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho bên nhận bảo đảm bằng quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền và các bên cùng tham gia giaodịch trong hợp đồng, loại bỏ được những rủi ro pháp lý cho các giao dịch, tạo lập,duy trì và bảo đảm một trật tự lợi ích chung trong đời sống kinh tế - dân sự,xóa bỏ thị trường “ngầm”, tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất có thểthực hiện một cách tốt nhất các quyền của mình theo quy định của pháp luật.Tuy nhiên, trong thực tiễn, công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vẫn cònnhiều bất cập cần giải quyết như:

- Hệ thống văn bản pháp luật hiện hành về đăng ký giao dịch bảo đảm cònphân tán, chưa tập trung, thiếu đồng bộ, như: quy định về quyền sử dụng đất doLuật đất đai năm 2013 quy định; quy định về nhà ở do Luật Nhà ở quy định; quyđịnh về đăng ký giao dịch bảo đảm được quy định trong bộ Luật dân sựnăm

2005 do vậy rất khó thực hiện Do đó, mặc dù quy định về đăng ký hợp đồngxuất phát từ nhu cầu thực tiễn, và nhằm đáp ứng nhu cầu của thực tễn nhưngchế định này dường như vượt ra ngoài phạm vi và sự hiệu chỉnh của Bộ luậtdân sự

2005 – một Bộ luật được xem là văn bản gốc về giao dịch bảo đảm và đăng kýgiao dịch bảo đảm

- Hệ thống hồ sơ địa chính chưa được hoàn thiện, chưa cập nhật đầy đủ cácthông tn về thửa đất cũng như quá trình biến động Chưa có phần mềm theo dõiđồng bộ các giao dịch bảo đảm Vì vậy, việc tra cứu và cung cấp thông tn địachính còn chưa đầy đủ Những khó khăn, bất cập về việc phân tán thôngtin, thiếu đồng bộ, thiếu chính xác trong việc quản lý, sử dụng dữ liệu về tìnhtrạng pháp lý của tài sản bảo đảm

- Bên cạnh đó, do nhận thức pháp luật của người dân về việc đăng kýcác giao dịch bảo đảm còn hạn chế Người dân chưa hiểu hết về tầm quan trọngcủa việc đăng ký

Hải Hậu là huyện nằm ở phía Đông Nam của tỉnh Nam Định Cực nam củahuyện là cửa Lạch Giang của sông Ninh Cơ, nằm ở thị trấn Thịnh Long Bờ biểnHải Hậu dài dọc theo thị trấn Thịnh Long và các xã Hải Hòa, Hải Triều, Hải Lý, Hải

Đông và giáp với huyện Giao Thủy Huyện Hải Hậu có diện tích 228,96 km², dân

số 257.387 người, gồm 32 xã và 3 thị trấn Toàn bộ diện tch huyện Hải Hậu làđồng bằng với khoảng 32 km bờ biển

Hải Hậu hội đủ các nhân tố cần thiết cho ngành nông nghiệp pháttriển một cách toàn diện theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hoá Bên cạnh

đó Hải Hậu còn có tềm năng để phát triển các lĩnh vực kinh tế khác như: côngnghiệp

- tiểu thủ công nghiệp, và du lịch sinh thái Cùng với tốc độ đô thị hóa, côngnghiệp hóa thì nhu cầu vốn ngày càng gia tăng, những hoạt động đăng ký giaodịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất diễn ra khá sôi động trên địa bàn huyện Việc đăng ký tạicác cơ quan nhà nước theo quy định của pháp luật khi thực hiện các hoạtđộng trên ngày càng tăng Tuy nhiên, việc quản lý các hoạt động này đã vàđang đặt ra nhiều vấn đề cần giải quyết

Xuất phát từ thực tế khách quan nêu trên, tôi đã chọn đề tài nghiên cứu:

“Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Hải Hậu – tỉnh Nam Định ”

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

- Đánh giá thực trạng các hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Hải Hậu

- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảođảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấthuyện Hải Hậu

1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU

- Giới hạn đối tượng nghiên cứu: hoạt động thế chấp, bảo lãnh bằng quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hoạt động cầm

cố bằng quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình, cánhân

- Phạm vi thời gian: Đề tài nghiên cứu các hoạt động đăng ký giao dịch bảođảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấtcủa hộ gia đình, cá nhân (trong đó nghiên cứu hoạt động đăng ký thế chấp,bảo lãnh và cầm cố) trên địa bàn huyện Hải Hậu – tỉnh Nam Định trong giaiđoạn năm 2011 đến năm 2015

- Phạm vi không gian, địa điểm: Nghiên cứu giới hạn trong không gianhành chính huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định Trong đó tập trung đi sâu tìm hiểu tại

3 xã, thị trấn: Thị trấn Yên Định, xã Hải Đông, xã Hải Chính

1.4 NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN

1.4.1 Những đóng góp mới của đề tài

- Đề tài nêu thực trạng việc thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình,

cá nhân trong giai đoạn gần đây (2011-2015) huyện Hải Hậu

- Sau thu thập các số liệu về các giao dịch bảo đảm bằng QSD đất của các hộdân có tham gia giao dịch bảo đảm bằng các câu hỏi in sẵn trong phiếu điềutra phân tích đưa ra các giải pháp có tnh khả thi phù hợp với địa bàn nghiên cứu

1.4.2 Ý nghĩa khoa học, thực tiễn của đề tài

- Làm sáng tỏ thêm các quy định của pháp luật trong công tác đăng kýgiao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất Từ đó các cơ quan liên quan có cái nhìn mới về thực trạngcông tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Phân tích, đánh giá các thuận lợi, chỉ ra những tồn tại trong công tác đăng

ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất trong thời gian từ năm 2011 đến năm 2015, đề xuất cácgiải pháp có tnh khả thi phù hợp với địa bàn tại huyện Hải Hậu trong thời giantới

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT THEO LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013

Các quyền của người sử dụng đất:

+ Chuyển đổi quyền sử dụng đất;

+ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

+ Cho thuê quyền sử dụng đất;

+ Cho thuê lại quyền sử dụng đất;

+ Thừa kế quyền sử dụng đất;

+ Tặng cho quyền sử dụng đất;

+ Thế chấp bằng quyền sử dụng đất;

+ Góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

Liên quan tới đăng ký giao dịch bảo đảm, Luật đất đai 2013 cũng đề

cập rõ: Điều 95 về “Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” ; Điều 170 về “Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất ”; Điều 188 Luật Đất đai

2013 về “Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,

cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất ; góp vốn bằng quyền

sử dụng đất” Luật Đất đai 2013 quy định: đăng ký đất đai là bắt buộc đối với

người sử dụng đất, bao gồm cả đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thựchiện tại các tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai Khi người sửdụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thế chấp quyền sử dụng đất, tàisản gắn liền với đất thì phải đăng ký biến động đối với trường hợp đã được cấpgiấy chứng nhận hoặc đã đăng ký Việc thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể

từ thời điểm cơ quan đăng ký đất đai ký vào sổ địa chính (Quốc Hội, 2013).Trước đó Luật đất đai 2003 cũng đã quy định cụ thể về trình tự, thủ tục thếchấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất: Theo Điều 130 Luật đấtđai

2003 “Trình tự, thủ tục đăng ký, xóa đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử

dụng đất và xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, đã bảo lãnh để thu hồi nợ”; Theo Điều 131 Luật đất đai 2003 “ Trình tự, thủ tục đăng ký, xóa đăng ký

góp vốn bằng quyền sử dụng đất và xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt việc góp vốn” (Quốc Hội, 2003).

2.2 CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

2.2.1 Cơ sở lý luận về giao dịch bảo đảm

2.2.1.1 Khái niệm về giao dịch bảo đảm theo khía cạnh Luật học

Biện pháp bảo đảm là công cụ hữu hiệu nhằm ngăn ngừa hành vi viphạm của bên có nghĩa vụ, vừa bảo đảm được quyền và lợi ích hợp pháp của bên

có quyền Trong giao lưu dân sự, đặc biệt là trong quan hệ kinh doanh - thươngmại, biện pháp bảo đảm có vai trò rất quan trọng

Hoàng Thế Liên (2010) nêu rõ: “Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân

sự là biện pháp trong đó một bên sử dụng tài sản thuộc quyền sở hữu của mìnhhoặc sử dụng uy tín của mình (gọi là bên bảo đảm) để bảo đảm thực hiệnnghĩa vụ dân sự của mình hoặc của chủ thể khác (gọi là bên được bảo đảm)” Cácbiện pháp bảo đảm theo pháp luật Việt Nam chủ yếu có tnh chất tài sản, trừ biệnpháp tín chấp

Nhìn chung pháp luật Việt Nam và các nước khá tương đồng về khái niệmbiện pháp bảo đảm tuy có sự khác nhau trong việc sử dụng thuật ngữ.Theo hướng dẫn của UNCITRAL (Uỷ ban Liên Hiệp Quốc về Luật thương mạiquốc tế) thì “Giao dịch bảo đảm là giao dịch xác lập lợi ích bảo đảm Mặc dù việcchuyển nhượng tuyệt đối khoản phải thu không bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ,nhưng để thuận tiện cho việc dẫn chiếu, giao dịch bảo đảm bao gồm cảviệc chuyển nhượng khoản phải thu” Trong đó lợi ích bảo đảm là một lợi íchtài sản gắn với một tài sản nhất định nhằm bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ nhấtđịnh Theo pháp luật của Mỹ thì giao dịch bảo đảm cũng là giao dịch xác lậplợi ích bảo đảm Có thể thấy “lợi ích bảo đảm” khá tương đồng với “biện phápbảo đảm” (Lê Thị Thu Thủy, 2015)

Các bên tham gia giao dịch bảo đảm bao gồm bên bảo đảm, bên nhận bảođảm (chủ nợ có bảo đảm) Ngoài ra, trong thực tễn giao dịch có bảo đảmcòn xuất hiện những bên thứ ba như bên quản lý tài sản bảo đảm, người đại diệncủa bên nhận bảo đảm, bên xử lý tài sản mà không phải là bên nhận bảo đảm,…Pháp luật Việt Nam và pháp luật của các nước đều thừa nhận bên bảođảm có quyền sử dụng tài sản bao gồm vật, giấy tờ có giá, quyền tài sản thuộcquyền sở hữu của mình để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của mình

Các biện pháp bảo đảm trong thực tiễn áp dụng pháp luật của Việt Nam vàcác nước rất phong phú Pháp luật Việt Nam về các biện pháp bảo đảm truyềnthống như: Cầm cố, thế chấp, ký cược, đặt cọc, ký quỹ, bảo lãnh Bộ luật Dân

sự Việt Nam còn quy định về biện pháp tn chấp Ngoài ra, trong thực tễn kinhdoanh, các bên còn áp dụng các biện pháp bảo đảm khác là biến thể của các biệnpháp bảo đảm trên như bảo lãnh ngân hàng, tín dụng dự phòng,… Các biện phápbảo đảm theo pháp luật Việt Nam không bắt buộc có sự chuyển dịch quyền

sở hữu tài sản từ người bảo đảm sang người nhận bảo đảm Pháp luật ViệtNam không giới hạn về các biện pháp bảo đảm, biện pháp bảo đảm sẽ do cácbên tự thỏa thuận

Hoàng Thế Liên (2010) nêu rõ: “Điều 318 Bộ luật Dân sự năm 2005 khôngquy định cấm các bên thỏa thuận về việc áp dụng biện pháp bảo đảm khác ngoàicác biện pháp bảo đảm nêu trên, do đó, nếu các bên tự thỏa thuận về việc ápdụng biện pháp bảo đảm khác ngoài các biện pháp nêu trên mà không tráipháp luật hoặc đạo đức xã hội thì pháp luật không “bác bỏ” sự thỏa thuận đógiữa các bên, khi có tranh chấp thì các bên có trách nhiệm thực hiện đúng camkết đó”

2.2.1.2 Khái niệm về giao dịch bảo đảm theo quy định pháp luật Việt Nam

Theo khoản 1 Điều 323 BLDS 2005 thì, “Giao dịch bảo đảm là giao dịch

dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện biện pháp bảo đảm quy định tại khoản 1 Điều 318 của Bộ luật này”; bao gồm:

cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tn chấp.Bên cạnh đó, nhằm bảo đảm tnh công khai, minh bạch của các quan hệ về giaodịch bảo đảm, BLDS 2005 quy định: các giao dịch bảo đảm được đăng ký theoquy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm (Điều 323, Điều 325), vàxác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm theo thứ tự đăng kýgiao dịch bảo đảm Khoản 1 Điều 325 BLDS năm 2005 của Việt Nam quy định

“Trong trường hợp giao dịch bảo đảm được đăng ký thì việc xác định thứ tự

ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm được xác định theo thứ tựđăng ký” Và khoản 3 Điều 325 BLDS năm 2005 của Việt Nam quy định “Trongtrường hợp một tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự mà

các giao dịch bảo đảm đều không đăng ký thì thứ tự ưu tiên thanh toán đượcxác định theo thứ tự xác lập giao dịch” (Quốc Hội, 2005).

Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bấtđộng sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị nằm trong giá trịquyền sử dụng đất Trong trường hợp người vay tiền không có quyền sử dụngđất để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó làdựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng quyền sử dụng đất của họ đểchịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình (Nguyễn Thanh Trà và NguyễnĐình Bồng, 2005).

Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005, chúng ta có thể thấy sự khác biệtgiữa thế chấp và bảo lãnh theo bảng dưới đây:

03 bên gồm: Bên bảo lãnh; Bên nhận bảo lãnh đồng thời

cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với Bên nhận thế chấp

(Bên có quyền).

Biện pháp bảo đảm không bằng tài sản: Không có tài sản bảo đảm.

Bên bảo lãnh cam kết thực hiện thay nghĩa vụ cho bên được bảo lãnh (bên có nghĩa vụ) với Bên nhận bảo lãnh (Bên có quyền).

Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảođảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao tài sản

đó cho bên nhận thế chấp (Quốc Hội, 2005)

Bảo lãnh là việc người thứ ba cam kết với bên có quyền sẽ thực hiệnnghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ, nếu khi đến thời hạn mà bên được bảo lãnh

không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ Các bên cũng có thểthoả thuận

về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ khi bên được bảo lãnh không

có khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình (Quốc Hội, 2005)

Cầm cố tài sản là việc một bên giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mìnhcho bên kia để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự (Quốc Hội, 2005)

Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tền hoặc kim khí quý,

đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thựchiện hợp đồng dân sự Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản Trongtrường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc đượctrả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tền; nếu bên đặtcọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc vềbên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợpđồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tươngđương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác (Quốc Hội,2005)

Ký cược là việc bên thuê tài sản là động sản giao cho bên cho thuêmột khoản tền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong mộtthời hạn để bảo đảm việc trả lại tài sản thuê Trong trường hợp tài sản thuê đượctrả lại thì bên thuê được nhận lại tài sản ký cược sau khi trừ tiền thuê; nếu bênthuê không trả lại tài sản thuê thì bên cho thuê có quyền đòi lại tài sản thuê; nếutài sản thuê không còn để trả lại thì tài sản ký cược thuộc về bên cho thuê (QuốcHội, 2005)

Ký quỹ là việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc kim khí quý, đáquý hoặc giấy tờ có giá khác vào tài khoản phong toả tại một ngân hàng đểbảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự Trong trường hợp bên có nghĩa vụkhông thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên có quyền đượcngân hàng nơi ký quỹ thanh toán, bồi thường thiệt hại do bên có nghĩa vụ gây ra,sau khi trừ chi phí dịch vụ ngân hàng (Quốc Hội, 2005)

Tín chấp là việc một tổ chức chính trị - xã hội tại cơ sở có thể bảo đảm bằngtín chấp cho cá nhân của tổ chức mình, hộ gia đình nghèo tại địa phương vay mộtkhoản tiền tại Ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng khác để sản xuất, kinhdoanh, dịch vụ theo quy định của Chính phủ (Quốc Hội, 2005)

2.2.1.3 Khái niệm về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong những cách thức để bảo vệquyền lợi hợp pháp của bên nhận bảo đảm Về nguyên tắc, việc đăng ký giaodịch bảo

đảm mang ý nghĩa giao dịch bảo đảm được đăng ký coi như được mọi người nhận biết.

Theo Thạc sỹ Luật học Hồ Quang Huy (2008), đăng ký GDBĐ được địnhnghĩa như sau: “Đăng ký GDBĐ là thủ tục pháp lý được thực hiện theo quy địnhcủa pháp luật về đăng ký GDBĐ GDBĐ đã đăng ký có giá trị pháp lý đối vớingười thứ ba, kể từ thời điểm đăng ký Việc đăng ký là điều kiện để GDBĐ cóhiệu lực chỉ trong trường hợp pháp luật quy định và thông tn về GDBĐ được cơquan đăng ký có thẩm quyền cung cấp là chứng cứ chứng minh quyền, lợi íchhợp pháp của bên nhận bảo đảm đối với tài sản bảo đảm”

Đăng ký giao dịch bảo đảm là việc cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm ghivào Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc nhập vào Cơ sở dữ liệu về giao dịch bảođảm việc bên bảo đảm dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đốivới bên nhận bảo đảm (Chính phủ, 2013)

Do vậy, đăng ký giao dịch bảo đảm bằng bất động sản là việc việc đăng kýcác quyền đối với tài sản phát sinh từ giao dịch dân sự theo trình tự, thủ tục đượcquy định theo pháp luật

Thời điểm có hiệu lực của đăng ký giao dịch bảo đảm cụ thể như sau:

“a) Trong trường hợp tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắnliền với đất thì thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm là thời điểm cơ quanđăng ký nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ;”

Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi vào Sổđăng ký giao dịch bảo đảm hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu các thông tn về giaodịch bảo đảm dùng tài sản bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và các tài sản gắn liền với đất để thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhậnbảo đảm (Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2011)

Các tài sản dùng bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản gắn liền với đất trong giao dịch bảo đảm có thể có trước khithông tin được ghi vào sổ, hay nhập vào cơ sở dữ liệu hoặc được xác lập saukhi cơ quan đăng ký ghi thông tn về các giao dịch bảo đảm vào Sổ đăng ký,nhập vào cơ sở dữ liệu theo quy định của pháp luật (Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên

và Môi trường, 2011)