đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch ảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM LÂM QUANG BÁ ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT HUYỆN HẢI HẬU, TỈNH NAM ĐỊNH Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Khắc Thời NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực chưa công bố luận văn khác Tôi xin cam đoan thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày tháng năm 2016 Tác giả luận văn Lâm Quang Bá i LỜI CẢM ƠN Trong trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, nỗ lực thân, nhận hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo thầy cô giáo giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo quan, đồng nghiệp nhân dân địa phương Tôi xin bày tỏ cảm ơn trân trọng tới giáo viên hướng dẫn khoa học PGS.TS Nguyễn Khắc Thời tận tình hướng dẫn giúp đỡ suốt trình hoàn thành luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn góp ý chân thành thầy, cô giáo Khoa Quản lý đất đai – Học viện Nông nghiệp Việt Nam, phòng Tài nguyên Môi trường huyện Hải Hậu, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Hải Hậu, phòng, ban, cán nhân dân xã huyện Hải Hậu nhiệt tình giúp đỡ trình hoàn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, người thân, cán đồng nghiệp bạn bè tạo điều kiện mặt cho trình thực đề tài Một lần xin trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng năm 2016 Tác giả luận văn Lâm Quang Bá ii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt vii Danh mục bảng viii Danh mục đồ thị, hình ix Trích yếu luận văn x Thesis Abstract x Phần Mở đầu 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 Phạm vi nghiên cứu 1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học thực tiễn 1.4.1 Những đóng góp đề tài 1.4.2 Ý nghĩa khoa học, thực tiễn đề tài Phần Tổng quan tài liệu 2.1 Các quyền người sử dụng đất theo luật đất đai năm 2013 2.2 Cơ sở khoa học giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 2.2.1 Cơ sở lý luận giao dịch bảo đảm 2.2.2 Cơ sở thực tiễn giao dịch bảo đảm 19 2.3 Cơ sở pháp lý giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 26 2.3.1 Các văn luật liên quan đến giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất 26 2.3.2 Các văn pháp quy luật liên quan đến việc thực giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất 27 iii 2.4 Những học thực tiễn thực giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Việt Nam 29 2.5 Tổ chức hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất tỉnh Nam Định 32 2.6 Đánh giá, nhận xét vấn đề liên quan tới đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 34 Phần Nội dung phương pháp nghiên cứu 37 3.1 Địa điểm nghiên cứu 37 3.2 Thời gian nghiên cứu 37 3.3 Đối tượng nghiên cứu 37 3.4 Nội dung nghiên cứu 37 3.4.1 Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 37 3.4.2 Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất huyện Hải Hậu 38 3.4.3 Đánh giá hoạt động giao dịch đảm bảo quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Hải Hậu 38 3.4.4 Đề xuất giải pháp nâng cao công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Hải Hậu 38 3.5 Phương pháp nghiên cứu 38 3.5.1 Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu 38 3.5.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 39 3.5.3 Phương pháp xử lý tổng hợp số liệu tài liệu 40 3.5.4 Phương pháp phân tích so sánh 40 Phần Kết thảo luận 41 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Hải Hậu 41 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 41 4.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội 43 4.2 Thực trạng quản lý đất đai địa bàn huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định 47 iv 4.2.1 Hiện trạng sử dụng đất địa bàn huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định 47 4.2.2 Thực trạng quản lý Nhà nước đất đai địa bàn huyện Hải Hậu 50 4.3 Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất huyện Hải Hậu 51 4.3.1 Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản đất đất khu dân cư huyện Hải Hậu 51 4.3.2 Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp huyện Hải Hậu 53 4.4 Đánh giá công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Hải Hậu 54 4.4.1 Công tác đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Hải Hậu 56 4.4.2 Đánh giá chung công tác đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Hải Hậu 59 4.5 Đánh giá thực trạng giao dịch bảo đảm công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất xã, thị trấn nghiên cứu 60 4.5.1 Đặc điểm xã, thị trấn nghiên cứu 60 4.5.2 Tình hình thực giao dịch chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất xã, thị trấn nghiên cứu 62 4.5.3 Tình hình thực giao dịch cầm cố tài sản nhà tài sản khác gắn liền với đất xã, thị trấn nghiên cứu 69 4.5.4 Đánh giá chung tình hình thực giao dịch bảo đảm công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất xã, thị trấn nghiên cứu 73 4.6 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu quản lý giao dịch bảo đảm 79 4.6.1 Giải pháp chế sách quản lý, điều hành thực công tác đăng ký giao dịch bảo đảm 79 v 4.6.2 Xây dựng chế trao đổi thông tin tình trạng pháp lý tài sản bảo đảm quan đăng ký giao dịch bảo đảm quan có liên quan 80 4.6.3 Tuyên truyền, giáo dục pháp luật nâng cao nhận thức 80 4.6.4 Đào tạo, bồi dưỡng nâng cao lực, trình độ cán đăng ký giao dịch bảo đảm 80 4.6.5 Tăng cường sở vật chất, nơi làm việc, kho lưu trữ hồ sơ để đáp ứng yêu cầu công việc tốt 81 4.6.6 Xây dựng triển khai chế kiểm tra, giám sát việc thực pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm quan đăng ký giao dịch bảo đảm 81 Phần Kết luận kiến nghị 82 5.1 Kết luận 82 5.2 Kiến nghị 83 Tài liệu tham khảo 84 Phần phụ lục 86 vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BLDS Bộ luật dân ĐKGDBĐ Đăng ký giao dịch bảo đảm GCN Giấy chứng nhận GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất LĐĐ Luật đất đai NĐ Nghị định NH Ngân hàng QSD Quyền sử dụng QSH Quyền sở hữu QTD Quỹ tín dụng vii DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp huyện Hải Hậu 48 Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp huyện Hải Hậu 49 Bảng 4.3 Kết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản đất đất khu dân cư huyện Hải Hậu 52 Bảng 4.4 Kết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp huyện Hải Hậu 53 Bảng 4.5 Tình hình thực đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Hải Hậu 56 Bảng 4.6 Một số tiêu xã nghiên cứu năm 2015 60 Bảng 4.7 Tình hình thực chấp bằng, bảo lãnh QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2011 – 2015 62 Bảng 4.8 Ý kiến người dân mức vay vốn thủ tục thực chấp, bảo lãnh QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất 64 Bảng 4.9 Ý kiến cán ngân hàng, quỹ tín dụng mức cho vay, thủ tục chấp, bảo lãnh QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất 66 Bảng 4.10 Ý kiến người dân việc thực giao dịch cầm cố nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn nghiên cứu 70 Bảng 4.11 So sánh số tiêu chí người dân vay vốn ngân hàng, quỹ tín dụng cầm cố hiệu cầm đồ 72 viii DANH MỤC ĐỒ THỊ, HÌNH Đồ thị 4.1 Biểu đồ cấu đất đai năm 2015 huyện Hải Hậu 48 Hình 4.1 Sơ đồ quy trình xử lý hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm 55 Hình 4.2 Trung tâm giao dịch hành cửa 58 Hình 4.3 Nhập thông tin đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Hải Hậu 58 Hình 4.4 Nhập thông tin xóa đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Hải Hậu 59 Đồ thị 4.2 Biểu đồ số hồ sơ đăng ký GDBĐ đơn vị qua năm 63 ix đảm quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Mặt khác, cán đăng ký thường xuyên có biến động luân chuyển vị trí công tác theo yêu cầu kiện toàn tổ chức máy, cán đơn vị, đa phần cán đăng ký chưa có điều kiện tham dự lớp tập huấn pháp luật nghiệp vụ đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Điều dẫn đến thực tế có nhận thức chưa thực đầy đủ vai trò, ý nghĩa nội dung quy định pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm Những hạn chế nêu lực, trình độ cán thực đăng ký, chừng mực định, ảnh hưởng đến chất lượng, tiến độ hiệu công việc đăng ký chấp Văn phòng Chất lượng đội ngũ cán đăng ký yếu tố có ảnh hưởng lớn đến chất lượng, hiệu công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Vì vậy, thời gian qua, ngành tài nguyên môi trường có nỗ lực định việc đào tạo, tập huấn, bồi dưỡng tuyên truyền pháp luật nhằm chuẩn hoá nâng cao chất lượng đội ngũ cán đăng ký nhằm phục vụ tốt cho hệ thống đăng ký chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất e) Cơ sở vật chất, nơi làm việc, kho lưu trữ hồ sơ chật hẹp chưa đáp ứng yêu cầu công việc Mặc dù quan tâm Uỷ ban nhân dân cấp quan quản lý chuyên ngành, nhìn chung, sở vật chất, trang thiết bị phục vụ cho hoạt động Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chật hẹp, thiếu thốn Việc đầu tư sở vật chất cho Văn phòng đăng ký cấp huyện hạn chế, đa số dùng chung sở vật chất với Phòng Tài nguyên Môi trường Một số Văn phòng đăng ký chưa tạo thuận lợi địa điểm cá nhân, tổ chức đến yêu cầu đăng ký Do việc triển khai công tác đăng ký, công tác lưu trữ, quản lý hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm chừng mực hạn chế chưa đạt hiệu cao Cơ sở vật chất, trang thiết bị phục vụ cho hoạt động, diện tích số Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chật hẹp nên việc triển khai công tác đăng ký, công tác lưu trữ, quản lý hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm gặp nhiều khó khăn, hồ sơ chưa lưu trữ cách khoa học 78 4.6 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ CÁC GIAO DỊCH BẢO ĐẢM 4.6.1 Giải pháp chế sách quản lý, điều hành thực công tác đăng ký giao dịch bảo đảm Cần rà soát nhằm loại bỏ quy định không phù hợp, mâu thuẫn văn pháp luật hành, cần nhanh chóng xây dựng ban hành văn pháp luật có giá trị pháp lý cao như: Luật đăng ký giao dịch bảo đảm ban hành văn hướng dẫn thi hành bảo đảm tính thống quy định giao dịch bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm Trong đó, Luật đăng ký giao dịch bảo đảm tảng pháp lý giúp hệ thống đăng ký Việt Nam vận hành thông suốt, hiệu Chính phủ, Tỉnh cần rà soát thủ tục hành Tổ chức tín dụng cho đơn giản, thuận tiện, công khai minh bạch, có sách phù hợp để tất người dân có tài sản chấp có nhu cầu vốn vay vốn từ tổ chức tín dụng Tỉnh Huyện cần triển khai đồng giải pháp đổi tổ chức, hoạt động hệ thống quan đăng ký giao dịch bảo đảm Xây dựng kiện toàn mô hình đăng ký tập trung vào hệ thống Qua khảo sát thực tế cho thấy, điều kiện phương tiện làm việc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, phòng Tài nguyên Môi trường huyện Hải Hậu hạn chế Lực lượng biên chế làm việc Văn phòng Phòng mỏng chưa đủ đáp ứng nhu cầu quản lý đất đai Đối với cán địa xã, thị trấn phương tiện, trang thiết bị thiếu thốn Do đó, Huyện cần có quy định dành tỷ lệ định nguồn thu tài từ đất đai để đầu tư trực tiếp cho công tác quản lý đất đai địa phương đào tạo nguồn nhân lực, mua sắm trang thiết bị, cung cấp thông tin, tài liệu chuyên môn, pháp luật, Đầu tư phát triển, tin học hóa hệ thống đăng ký, có hệ thống thông tin đăng ký quyền, giao dịch người sử dụng đất, tạo điều kiện cho người dân chủ động tiếp cận với hệ thống đăng ký Tiếp tục thực hoàn thành công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để người sử dụng đất dễ dàng thực quyền sử dụng đất Vì Giấy chứng nhận yêu cầu pháp lý thiếu để người sử dụng thực quyền pháp luật cho phép 79 4.6.2 Xây dựng chế trao đổi thông tin tình trạng pháp lý tài sản bảo đảm quan đăng ký giao dịch bảo đảm quan có liên quan Để tổ chức hoạt động hệ thống quan đăng ký ngày hoàn thiện phát huy vai trò đời sống kinh tế - xã hội việc xây dựng chế trao đổi thông tin tình trạng pháp lý tài sản bảo đảm cần thiết Tỉnh Nam Định cần xây dựng phần mềm quản lý, cập nhật tra cứu thông tin đăng ký giao dịch bảo đảm liên thông Sở Tư pháp tỉnh Nam Định, Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Nam Định, Văn phòng Đăng ký QSD đất cấp huyện, tổ chức hành công chức để tiện cho việc tra cứu trao đổi thông tin giao dịch bảo đảm Huyện Hải Hậu cần đầu tư, xây dựng phần mềm quản lý cung cấp thông tin đất, kết nối Văn phòng Đăng ký QSD đất với phòng ban Huyện công khai cổng thông tin điện tử Huyện để người dân vào tra cứu thông tin đất thực giao dịch 4.6.3 Tuyên truyền, giáo dục pháp luật nâng cao nhận thức Trong thời gian tới quan có thẩm quyền quản lý đăng ký chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cần đa dạng hoá phương thức tuyên truyền, phổ biến pháp luật đăng ký chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất như: đưa tin, phương tiện thông tin đại chúng, giới thiệu pháp luật trụ sở, nơi cư trú người sử dụng hệ thống đăng ký, mở rộng địa bàn tuyên truyền, phổ biến pháp luật Ngoài ra, cần tăng cường sử dụng phương thức tuyên truyền, thông tin trang cổng thông tin điện tử huyện Hải Hậu – tỉnh Nam Định 4.6.4 Đào tạo, bồi dưỡng nâng cao lực, trình độ cán đăng ký giao dịch bảo đảm Tập huấn nghiệp vụ nâng cao lực cho đội ngũ cán đăng ký, Sở Tài nguyên Môi trường thường xuyên hướng dẫn, kiểm tra việc thực quy định pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Từ phát thiếu sót, hạn chế cần khắc phục công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất địa bàn tỉnh, việc hướng dẫn, kiểm tra nhằm kịp thời 80 điều chỉnh, uốn nắn để áp dụng thống pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm, để hoạt động đăng ký địa phương dần ổn định vào nề nếp Tỉnh Nam Định cần thường xuyên mở thêm lớp bồi dưỡng nghiệp vụ đăng ký giao dịch bảo đảm; đưa việc giảng dạy pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm vào sở đào tạo Luật, đào tạo cán địa chính, cán làm công tác đăng ký giao dịch bảo đảm QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất 4.6.5 Tăng cường sở vật chất, nơi làm việc, kho lưu trữ hồ sơ để đáp ứng yêu cầu công việc tốt Huyện Hải Hậu cần bổ sung thêm kinh phí đầu tư sở vật chất cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, tăng thêm kho lưu trữ để thực nhiệm vụ lưu hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm, bổ sung thêm kinh phí phục vụ cho công tác giao dịch địa phương 4.6.6 Xây dựng triển khai chế kiểm tra, giám sát việc thực pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm quan đăng ký giao dịch bảo đảm Việc kiểm tra công tác đăng ký chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất quan có thẩm quyền phát hiện, tổng hợp khó khăn, vướng mắc thực tiễn quan đó, để đưa giải pháp tháo gỡ, tạo thuận lợi cho quan nêu cho khách hàng, đồng thời chấn chỉnh kiến nghị cấp có thẩm quyền giải Xuất phát từ ý nghĩa quan trọng đó, cần tăng cường kiểm sai sót xử lý vác vi phạm phạm vi thẩm quyền tra định kỳ đột xuất, kết kiểm tra điểm kiểm tra diện rộng Đồng thời, cần tăng cường công tác tự kiểm tra kiểm tra chỗ Cần có hình thức xử phạt phù hợp thực nghiêm túc, kiên thực tế cá nhân, đơn vị đăng ký chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cố tình vi phạm pháp luật đăng ký cố tình sách nhiễu, gây khó khăn cho bên đăng ký chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất người yêu cầu cung cấp thông tin hồ sơ chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất đăng ký, tài sản bảo đảm 81 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 KẾT LUẬN Huyện Hải Hậu có vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên thuận lợi cho việc phát triển kinh tế - xã hội Huyện Hải Hậu có tốc độ tăng trưởng kinh tế năm 2015 (GDP): 6,60%, tăng 0,15% so với kế hoạch Huyện có nhu cầu sử dụng đất để phát triển sở hạ tầng, phát triển đô thị, phát triển khu dân cư diễn mạnh gây áp lực lớn đến việc quản lý sử dụng đất nói chung việc bảo đảm thực giao dịch quyền sử dụng đất, giao dịch bảo đảm QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất nói riêng huyện Cùng với tốc độ đô thị hóa, công nghiệp hóa nhu cầu vốn ngày gia tăng, hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất diễn sôi động địa bàn huyện Từ năm 2011 đến năm 2015, huyện Hải Hậu thực đăng ký 17.826 hồ sơ đăng ký chấp, bảo lãnh QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất Các giao dịch bảo đảm chấp, bảo lãnh QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất người sử dụng đất thực đăng ký thường xuyên Văn phòng Đăng ký QSD đất Huyện theo quy định pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm phù hợp với người sử dụng đất chấp hành theo quy định Giao dịch đăng ký chấp Quyền sử dụng đất tài sản khác gắn liền với đất xã, thị trấn điều tra cho thấy: giai đoạn 2011 - 2015 đạt 3512 trường hợp có xu hướng tăng qua năm Trong đó, thị trấn Yên Định có số lượng hồ sơ giao dịch chấp, bảo lãnh cao đạt 1.463 hồ sơ, chiếm 41.6 % Xã Hải Đông có số lượng giao dịch chấp thấp so với đơn vị lại, có 927 hồ sơ, chiếm 26.3 % Kết điều tra ý kiến người dân, cán ngân hàng giao dịch đăng ký chấp Quyền sử dụng đất tài sản khác gắn liền với đất: 86,7% hộ gia đình, cá nhân cho rằng, thủ tục chấp Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Huyện tốt nhanh chóng; 78,3% hộ gia đình, cá nhân có ý kiến nên làm thủ tục đăng ký chấp Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; 86,7% hộ gia đình, cá nhân đề nghị cải cách thủ tục hành Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; Về phía ngân hàng, quỹ tín dụng: 76,7% hộ gia đình, cá nhân có nguyện vọng vay vốn 70% theo giá trị Quyền sử dụng đất quyền sử 82 dụng đất; Qua phiếu điều tra cán ngân hàng cho thấy: toàn giao dịch chấp, bảo lãnh QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất để vay vốn từ ngân hàng quỹ tín dụng thực đăng ký Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất Huyện Có khoảng 16,7% hộ gia đình, cá nhân ngân hàng, quỹ tín dụng cho vay mức 30% giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất, 83,3% hộ gia đình, cá nhân ngân hàng, quỹ tín dụng cho vay mức từ 30% đến 70% giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất Để khắc phục tồn tại, bất cập công tác Đăng ký giao dịch bảo đảm QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất, cần thực số giải pháp như: Giải pháp chế sách quản lý, điều hành thực công tác đăng ký giao dịch bảo đảm; Xây dựng chế trao đổi thông tin tình trạng pháp lý tài sản bảo đảm quan đăng ký giao dịch bảo đảm quan có liên quan; Tuyên truyền, giáo dục pháp luật nâng cao nhận thức người dân; Đào tạo, bồi dưỡng nâng cao lực, trình độ cán đăng ký giao dịch bảo đảm; Tăng cường sở vật chất, nơi làm việc, kho lưu trữ hồ sơ để đáp ứng yêu cầu công việc tốt hơn; Xây dựng triển khai chế kiểm tra, giám sát việc thực pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm quan đăng ký giao dịch bảo đảm 5.2 KIẾN NGHỊ Để thực tốt công tác đăng ký giao dịch bảo đảm QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định, xin có số kiến nghị sau: Cần đơn giản hóa thủ tục hành Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Hải Hậu, đồng thời bảo đảm đầy đủ tính pháp lý Đề nghị người dân địa bàn huyện Hải Hậu nên thực Giao dịch bảo đảm quan nhà nước có thẩm quyền để tránh rủi ro mặt pháp lý có tranh chấp liên quan đến Quyền sử dụng đất Tăng cường công tác tuyên truyền để người dân hiểu không thực cầm cố Quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hiệu cầm đồ rủi ro lớn xảy tranh chấp thiếu sở pháp lý để giải 83 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên Môi trường (2011) Thông tư 20/2011/TTLT-BTPBTNMT ngày 18/11/2011 Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Chính phủ (2013) Nghị định số 8020/VBHN-BTP ngày 10 tháng 12 năm 2013 Chính phủ quy định trình tự, thủ tục đăng ký cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm tài sản Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm (2007) Báo cáo kết chuyến khảo sát hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm tỉnh Ontario Québec-Canada, ngày 10 tháng năm 2007 Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm (2002) Báo cáo hành khảo sát đăng ký giao dịch bảo đảm Hoa Kỳ, ngày 26 tháng 10 năm 2002 Hồ Quang Huy (2007) Bàn số quy định pháp luật giao dịch bảo đảm Tạp chí dân chủ pháp luật; số (181) Hồ Quang Huy (2008) Pháp luật Việt Nam đăng ký giao dịch bảo đảm Luận văn thạc sĩ Đại học quốc gia Hà Nội, Khoa Luật, Hà Nội Hồ Quang Huy (2012) Vật quyền bảo đảm pháp định mối quan hệ với giá trị pháp lý việc đăng ký Tạp chí Dân chủ pháp luật (8) tr.28-30 Hoàng Thế Liên (2010) Bình luận khoa học Bộ luật Dân năm 2005.Tập II, phần thứ ba: Nghĩa vụ dân hợp đồng dân Viện khoa học pháp lý, Bộ Tư pháp tr.70 Lê Thị Thu Thủy (2015) Giao dịch bảo đảm khía cạnh so sánh luật học Tạp chí nghiên cứu lập pháp; số 23 (303) tr.77 - 88 10 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005) Giáo trình thị trường bất động sản Nxb Đại học Nông nghiệp, Hà Nội 11 Phạm Phương Nam (2013) Một số ý kiến dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) Tạp chí Tài nguyên Môi trường; số (165) 12 Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Hải Hậu (2015)a Báo cáo tình hình quản lý sử dụng đất huyện Hải Hậu giai đoạn 2011- 2015 13 Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Hải Hậu (2015)b Báo cáo kiểm kê đất đai năm 2015 14 Quốc Hội (2003) Luật đất đai 2003 Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 15 Quốc Hội (2005) Bộ Luật dân năm 2005 Nxb Lao động, Hà Nội 16 Quốc Hội (2013) Luật đất đai 2013 Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 17 Trương Thanh Đức (2011) Chế định giao dịch bảo đảm Bộ luật Dân năm 2005 Hội thảo BLDS năm 2005 Bộ Tư pháp JICA tổ chức 18 Ủy ban nhân dân tỉnh Nam Định (2015) Báo cáo đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất địa bàn tỉnh Nam Định năm 2015 19 Ủy ban nhân dân huyện Hải Hậu (2010) Báo cáo Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội huyện Hải Hậu giai đoạn 2010 - 2020 84 20 Ủy ban nhân dân huyện Hải Hậu (2013) Báo cáo thuyết minh tổng hợp kế hoạch sử dụng đất năm 2015 huyện Hải Hậu 21 Ủy ban nhân dân thị trấn Yên Định (2015) Báo cáo kiểm kê đất đai năm 2015 thị trấn Yên Định 22 Ủy ban nhân dân xã Hải Chính (2015) Báo cáo kiểm kê đất đai năm 2015 xã Hải Chính 23 Ủy ban nhân dân xã Hải Đông (2015) Báo cáo kiểm kê đất đai năm 2015 xã Hải Đông 24 Vũ Đức Long (2007) Đăng ký giao dịch bảo đảm – trình xây dựng phát triển (2002-2007) Nxb Tư pháp, Hà Nội 25 Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Hải Hậu (2015) Báo cáo tổng hợp số liệu liên quan đến đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Hải Hậu giao đoạn năm 2011 đến 2015 26 Chính phủ (2012) Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm 85 PHỤ LỤC 86 PHIẾU ĐIỀU TRA HỘ GIA ĐÌNH Họ tên chủ hộ: Địa chỉ: Xóm (TDP) ., xã(thị trấn) …… , huyện Hải Hậu - Tổng số người hộ : ………( người) : + Trong độ tuổi lao động : ……( người) + Ngoài độ tuổi lao động : ……( người) - Tổng diện tích đất gia đình sử dụng: ………(m ) - Tổng diện tích đất nông nghiệp giao gia đình sử dụng :……… (m2) Giao dịch cầm cố quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Ông (bà) có cầm cố nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thị trường Nhà nước hay không? - Có: - Không: Lý do: ………………………………………………………………… Diện tích nhà ở, tài sản khác sử dụng cầm cố: - Diện tích nhà ở…………… (m2); - Diện tích tài sản khác: …………(m2) Ông (bà) có thực Đăng ký giao dịch cầm cố nhà tài sản gắn liền với đất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hay không? + Đối với đất ở: - Có: - Không: Lý do: ……………………………………………………… + Đối với đất nông nghiệp: - Có: - Không: Lý do: ………………………………………………… Ông (bà) thường thực giao dịch cầm cố nhà tài sản khác gắn liền với đất đâu? - Ngân hàng, quỹ tín dụng: ………………………… 87 - Hiệu cầm đồ: ……………………………………………… Cùng “tài sản” số tiền vay hiệu cầm đồ so với ngân hàng, quỹ tín dụng nào? - Cao hơn: - Thấp hơn: Thời gian từ ký giấy tờ vay đến nhận vốn hiệu cầm đồ so với ngân hàng, quỹ tín dụng nào? - Nhanh hơn: - Chậm hơn: Lãi suất, cách tính lãi suất hiệu cầm đồ so với ngân hàng, quỹ tín dụng nào? - Cao hơn: - Thấp hơn: Cách tính lãi suất hiệu cầm đồ: ……………………………… Theo ông (bà) có nên thực đăng ký cầm cố Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hay không? - Có: - Không: Lý ông (bà) muốn đăng ký giao dịch cầm cố Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất? - Hạn chế rủi ro: - Lãi suất thấp: Lý khác: ………………………………………………… Góp ý ông (bà): ………………………………… Ngày Người điều tra tháng năm 2015 Chủ hộ 88 PHIẾU ĐIỀU CÁN BỘ NGÂN HÀNG, QUỸ TÍN DỤNG Họ tên:……………………………………… Đơn vị công tác : ………………………………………… CÁC CÂU HỎI ĐIỀU TRA Hồ sơ vay vốn khách hàng vay đảm bảo quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất bao gồm: Đơn đề nghị vay vốn kiêm phương án trả nợ Hộ khẩu/Giấy chứng nhận tạm trú; CMND/Hộ chiếu Giấy tờ liên quan đến tài sản bảo đảm (GCN QSD đất) Chứng từ chứng minh mục đích sử dụng vốn Các hồ sơ khác theo quy định Ngân hàng Ông (bà) có yêu cầu khách hàng vay vốn đăng ký chấp, bảo lãnh Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất không ? Có: Không: Số tiền vay vốn? - Mức ngân hàng, quỹ tín dụng cho khách hàng vay vốn theo giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nào? Dưới 30% giá trị tài sản trên: Từ 30% đến 50% giá trị tài sản trên: Từ 51% đến 70% giá trị tài sản trên: - Khách hàng có nguyện vọng vay vốn theo giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nào? Dưới 30% giá trị tài sản trên: Từ 30% đến 70% giá trị tài sản trên: Trên 70% giá trị tài sản trên: 89 - Ông (bà) cho biết cho vay số tiền tương ứng với giá trị Giá trị nhà đất: trên: Khả toán: Cả Căn khác : ………………………………………………………… Góp ý ông (bà): ………………………………………………… Ngày Người điều tra tháng năm 2015 Người trả lời 90 PHIẾU ĐIỀU TRA HỘ GIA ĐÌNH Họ tên chủ hộ: Địa chỉ: Xóm (TDP) , xã(thị trấn) ………., huyện Hải Hậu - Tổng số người hộ : ………( người) : + Trong độ tuổi lao động : ……( người) + Ngoài độ tuổi lao động : ……( người) - Tổng diện tích đất gia đình sử dụng: ………(m ) - Tổng diện tích đất nông nghiệp giao gia đình sử dụng :……… (m2) Giao dịch chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất quan Nhà nước: - Ông (bà) chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất ngân hàng, quỹ tín dụng hay không? + Có: + Không: - Diện tích đất, nhà chấp, bảo lãnh ngân hàng, quỹ tín dụng: 2 - Diện tích đất ở: ………………(m ) ; - Diện tích nhà ở…… (m ); - Diện tích đất nông nghiệp: …………(m ) Ông (bà) có thực đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Huyện hay không? - Đối với đất ở: + Có: + Không: - Đối với đất nông nghiệp: + Có: + Không: Ông (bà) đánh giá thủ tục đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nào? - Nhanh: - Chậm: 91 3.Theo ông (bà) có nên thực đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hay không? - Có: - Không: Lý do: ………………………… Theo ông (bà) có nên cải cách thủ tục đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hay không? - Có: - Không: Lý do: ……………………………………………………………… 5.Theo ông (bà) thủ tục đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất ngân hàng, quỹ tín dụng nào? - Nhanh: - Chậm: 6.Mức ngân hàng, quỹ tín dụng cho ông bà vay vốn nào? - Dưới 30% giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở: - Từ 30% đến 50% giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở: - Từ 51% đến 70% giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở: 7.Nguyện vọng ông (bà) muốn vay vốn % giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ? - Trên 70% - Từ 30% đến 70% - Dưới 30% 8.Theo ông (bà) có nên cải cách thủ tục hành ngân hàng, quỹ tín dụng hay không? - Có: - Không: Lý do: ……………………………………………………………………… Góp ý ông (bà): …………………………………………………… Ngày Người điều tra tháng năm 2015 Chủ hộ 92