đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch ảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Các văn bản pháp quy dưới luật liên quan đến việc thực hiện các giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ..... Đối với các xã, thị trấn ch

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

LÂM QUANG BÁ

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP

NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU

NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

HUYỆN HẢI HẬU, TỈNH NAM ĐỊNH

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Khắc Thời

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ luận văn nào khác

Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Lâm Quang Bá

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các thầy cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ quan, đồng nghiệp và nhân dân địa phương

Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa học

PGS.TS Nguyễn Khắc Thời đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt quá trình

hoàn thành luận văn

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Quản lý đất đai – Học viện Nông nghiệp Việt Nam, phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Hải Hậu, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Hải Hậu, các phòng, ban, cán bộ và nhân dân các xã của huyện Hải Hậu đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ đồng nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Lâm Quang Bá

MỤC LỤC

Lời cam đoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục các chữ viết tắt vii

Danh mục bảng viii

Danh mục đồ thị, hình ix

Trích yếu luận văn x

Thesis Abstract x

Phần 1 Mở đầu 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 3

1.3 Phạm vi nghiên cứu 3

1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn 4

1.4.1 Những đóng góp mới của đề tài 4

1.4.2 Ý nghĩa khoa học, thực tiễn của đề tài 4

Phần 2 Tổng quan tài liệu 5

2.1 Các quyền của người sử dụng đất theo luật đất đai năm 2013 5

2.2 Cơ sở khoa học về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 6

2.2.1 Cơ sở lý luận về giao dịch bảo đảm 6

2.2.2 Cơ sở thực tiễn về giao dịch bảo đảm 19

2.3 Cơ sở pháp lý về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 26

2.3.1 Các văn bản luật liên quan đến giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất 26

2.3.2 Các văn bản pháp quy dưới luật liên quan đến việc thực hiện các giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất 27

2.4 Những bài học thực tiễn về thực hiện giao dịch bảo đảm bằng

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

tại Việt Nam 29

2.5 Tổ chức và hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tỉnh Nam Định 32

2.6 Đánh giá, nhận xét các vấn đề liên quan tới đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 34

Phần 3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu 37

3.1 Địa điểm nghiên cứu 37

3.2 Thời gian nghiên cứu 37

3.3 Đối tượng nghiên cứu 37

3.4 Nội dung nghiên cứu 37

3.4.1 Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 37

3.4.2 Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất huyện Hải Hậu 38

3.4.3 Đánh giá các hoạt động giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Hải Hậu 38

3.4.4 Đề xuất các giải pháp nâng cao công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Hải Hậu 38

3.5 Phương pháp nghiên cứu 38

3.5.1 Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu 38

3.5.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 39

3.5.3 Phương pháp xử lý và tổng hợp số liệu tài liệu 40

3.5.4 Phương pháp phân tích so sánh 40

Phần 4 Kết quả và thảo luận 41

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Hải Hậu 41

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 41

4.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội 43

4.2 Thực trạng quản lý đất đai trên địa bàn huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định 47

4.2.1 Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định 47 4.2.2 Thực trạng quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Hải Hậu 50 4.3 Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện

Hải Hậu 51 4.3.1 Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản

trên đất đối với đất trong khu dân cư huyện Hải Hậu 51 4.3.2 Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông

nghiệp huyện Hải Hậu 53 4.4 Đánh giá công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện

Hải Hậu 54 4.4.1 Công tác đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Hải Hậu 56 4.4.2 Đánh giá chung về công tác đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại

huyện Hải Hậu 59 4.5 Đánh giá thực trạng các giao dịch bảo đảm và công tác đăng ký

giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất tại các xã, thị trấn nghiên cứu 60 4.5.1 Đặc điểm các xã, thị trấn nghiên cứu 60 4.5.2 Tình hình thực hiện giao dịch thế chấp, bảo lãnh bằng bằng quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại

3 xã, thị trấn nghiên cứu 62 4.5.3 Tình hình thực hiện các giao dịch cầm cố tài sản là nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất tại 3 xã, thị trấn nghiên cứu 69 4.5.4 Đánh giá chung về tình hình thực hiện các giao dịch bảo đảm và công

tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại 3 xã, thị trấn nghiên cứu 73 4.6 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý các giao dịch

bảo đảm 79 4.6.1 Giải pháp về cơ chế chính sách trong quản lý, điều hành và thực

hiện công tác đăng ký giao dịch bảo đảm 79

4.6.2 Xây dựng cơ chế trao đổi thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo

đảm giữa cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm và các cơ quan có liên quan 80

4.6.3 Tuyên truyền, giáo dục pháp luật nâng cao nhận thức 80

4.6.4 Đào tạo, bồi dưỡng nâng cao năng lực, trình độ của cán bộ đăng ký giao dịch bảo đảm 80

4.6.5 Tăng cường cơ sở vật chất, nơi làm việc, kho lưu trữ hồ sơ để đáp ứng được yêu cầu công việc tốt hơn 81

4.6.6 Xây dựng và triển khai cơ chế kiểm tra, giám sát việc thực hiện pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm tại các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm 81

Phần 5 Kết luận và kiến nghị 82

5.1 Kết luận 82

5.2 Kiến nghị 83

Tài liệu tham khảo 84

Phần phụ lục 86

DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp huyện Hải Hậu 48 Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp huyện Hải Hậu 49 Bảng 4.3 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất

đối với đất trong khu dân cư huyện Hải Hậu 52 Bảng 4.4 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp huyện

Hải Hậu 53 Bảng 4.5 Tình hình thực hiện đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Hải Hậu 56 Bảng 4.6 Một số chỉ tiêu cơ bản tại các xã nghiên cứu năm 2015 60 Bảng 4.7 Tình hình thực hiện thế chấp bằng, bảo lãnh bằng QSD đất, QSH

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2011 – 2015 62 Bảng 4.8 Ý kiến người dân về mức vay vốn và thủ tục thực hiện thế chấp, bảo

lãnh bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 64 Bảng 4.9 Ý kiến của cán bộ ngân hàng, quỹ tín dụng về mức cho vay, thủ tục

thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 66 Bảng 4.10 Ý kiến người dân về việc thực hiện giao dịch cầm cố nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên cứu 70 Bảng 4.11 So sánh một số tiêu chí khi người dân vay vốn tại ngân hàng, quỹ

tín dụng và cầm cố tại hiệu cầm đồ 72

DANH MỤC ĐỒ THỊ, HÌNH

Đồ thị 4.1 Biểu đồ cơ cấu đất đai năm 2015 huyện Hải Hậu 48 Hình 4.1 Sơ đồ quy trình xử lý hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm 55 Hình 4.2 Trung tâm giao dịch hành chính một cửa 58 Hình 4.3 Nhập thông tin đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Hải Hậu 58 Hình 4.4 Nhập thông tin xóa đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Hải Hậu 59

Đồ thị 4.2 Biểu đồ số hồ sơ đăng ký GDBĐ của 3 đơn vị qua các năm 63

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên đề tài: "Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công

tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất huyện Hải Hậu – tỉnh Nam Định"

Chuyên ngành: Quản lý Đất đai

Mã chuyên ngành: 60.85.01.03

Họ và tên: Lâm Quang Bá

Người hướng dẫn: PGS.TS Nguyễn Khắc Thời

Mục tiêu nghiên cứu

Luận văn đã đánh giá thực trạng các hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và

đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định

Phương pháp nghiên cứu

Với đề tài của mình, tác giả đã sử dụng nhiều phương pháp nghiên cứu như phương pháp thu thập số liệu, tài liệu; phương pháp chọn điểm nghiên cứu; phương pháp tổng hợp, xử lý số liệu, tài liệu và phương pháp phân tích, so sánh

để làm sáng tỏ nội dung của luận văn

Kết quả, kết luận chủ yếu của luận văn

Luận văn nêu ra được điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, thực trạng quản lý đất đai, thực trạng về công tác đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định Qua đó, đánh giá chung về công tác đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Hải Hậu nói chung và tại các xã, thị trấn nghiên cứu nói riêng

Đối với các xã, thị trấn chọn làm điểm nghiên cứu, luận văn nêu ra đặc điểm các xã, thị trấn; tình hình thực hiện giao dịch thế chấp, bảo lãnh bằng quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tình hình thực hiện các giao dịch cầm cố tài sản là nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đồng thời đánh giá chung về tình hình thực hiện các giao dịch bảo đảm và công tác

đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại 3 xã, thị trấn nghiên cứu

Trên cơ sở kết quả nghiên cứu, luận văn đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý các giao dịch bảo đảm

Huyện Hải Hậu có vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên thuận lợi cho việc phát triển kinh tế - xã hội, huyện Hải Hậu có tốc độ tăng trưởng kinh tế năm 2015 (GDP) 6,60% Huyện có nhu cầu sử dụng đất để phát triển cơ sở hạ tầng, phát triển các khu dân cư diễn ra khá mạnh gây áp lực lớn đến việc quản lý và sử dụng đất nói chung và việc bảo đảm thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất, các giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nói riêng của huyện Từ năm 2011 đến năm 2015, huyện Hải Hậu đã thực hiện đăng ký 17.826 hồ sơ đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Kết quả nghiên cứu tại 3 xã, thị trấn về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thấy: Trên 78% các hộ gia đình, cá nhân được hỏi cho rằng, thủ tục thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Huyện là tốt và nhanh chóng; nên làm thủ tục đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhưng đề nghị cải cách thủ tục hành chính tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và được vay vốn tại các ngân hàng, quỹ tín dụng trên 70% theo giá trị Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Qua phiếu điều tra các cán bộ ngân hàng cho thấy: Toàn bộ các giao dịch thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đều thực hiện đăng ký Có khoảng 16,7% hộ gia đình, cá nhân được ngân hàng cho vay ở mức dưới 30% giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, 83,3% hộ gia đình, cá nhân được ngân hàng cho vay ở mức dưới từ 30% đến 70% giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

Về giao dịch cầm cố bằng sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại các hiệu cầm đồ: 100% Các giao dịch cầm cố bằng Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện tại hiệu cầm đồ và không đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Bởi lẽ ở đó, tuy người dân vay được số vốn nhiều nhưng phải chịu mức vay cao hơn khi vay tại ngân hàng, quỹ tín dụng Tuy nhiên, 81,7% hộ gia đình, cá nhân có ý kiến nên làm thủ tục cầm cố tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để hạn chế rủi ro pháp lý xảy ra

Để khắc phục những tồn tại, bất cập hiện nay trong công tác Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, cần thực hiện một số giải pháp như:

+ Giải pháp về cơ chế chính sách trong quản lý, điều hành và thực hiện công tác đăng ký giao dịch bảo đảm

+ Xây dựng cơ chế trao đổi thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm giữa cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm và các cơ quan có liên quan

+ Tuyên truyền, giáo dục pháp luật nâng cao nhận thức của người dân + Đào tạo, bồi dưỡng nâng cao năng lực, trình độ của cán bộ đăng ký giao dịch bảo đảm

+ Tăng cường cơ sở vật chất, nơi làm việc, kho lưu trữ hồ sơ để đáp ứng được yêu cầu công việc tốt hơn

+ Xây dựng và triển khai cơ chế kiểm tra, giám sát việc thực hiện pháp luật

về đăng ký giao dịch bảo đảm tại các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm

THESIS ABSTRACT

Topic: "Assessing the status and proposing measures to enhance the

effectiveness of the registration transactions secured by land use rights, ownership of houses and other assets attached to land in Hai Hau district, Nam Dinh province "

- Specialization: Land Management

Research methodology

With this subject, the author has used research methods, such as: methods

to collect data and documents; method to select of studying sites; methods of processing and synthesis data and documents; methods of analysis, comparable

Research results, research reasonings

Thesis raised natural conditions, socio-economic, land management situation, the status of the work of the mortgage transactions, guarantee with land use rights, ownership of houses and other assets associated with the land Hai Hau district, Nam Dinh province Thus, to review the work of registering the mortgage transactions, guarantee with land use rights, ownership of houses and other assets associated with the land at the Hai Hau district in General and in the communes chosen as the point of research in particular

With the communes and towns chosen as the point of research, thesis raise characteristics in the communes, the towns; taken registration the mortgage transactions, guarantee with land use rights, ownership of houses and other assets associated with the land and perform situation pledge transactions in housing ownership and other assets attached to land Thus, to assess the status and take

registration of secured transactions with land use rights, ownership of houses and other assets attached to the land in three the communes, town research

On the basis of research results, thesis is proposed some solutions to improve the efficiency of registration of security transactions

Hai Hau district has geographical location, natural conditions favorable for economic– social development, Hai Hau district has the economic growth rate in

2015 (GDP) of 6.60% The District needs use land for infrastructural development, residential development quite strong That pressure grew to the management and use land in general and ensuring the execution of transactions

on the land use right, the deals secured by land use and ownership of houses and other assets associated with particular land of the district From 2011 to 2015, Hai Hau district made 17 826 registration dossiers for registration of mortgage or guarantee using land use rights, ownership of houses and other assets attached to the land

Research results in 3 communes and towns in registering transactions secured by land use rights, ownership of houses and other assets attached to the land showed that:

Over 78% of households, individuals are asked for that, mortgage procedures in the registration office of land use District is good and fast; should mortgage registration formalities the registration offices of land use rights but recommended reform of administrative procedure in the registration office of land use right and get the loan at the Bank, credit funds on 70% according to the value of land use rights, house ownership and other assets attached to the land Through the survey of bank officers show: The entire mortgage transactions, guarantee with land use rights, ownership of houses and other assets associated with the land are taken registration Approximately 16.7% of households and individuals banks loans at below 30% of the value of land use rights, house ownership rights and assets attached to land, 83.3% of households, individual banks to lend at less than 30% to 70% of the value of land use rights, house ownership rights and assets attached to land

About pledge transactions with residential property and other assets attached to land at the pawnshop: 100% pledge transactions in housing ownership and other assets attached to land effective implementation in poultry map and not registered at the registtration offices of land use rights Because there, but people are borrowing more capital but have to bear higher borrowing rates in bank loans, credit funds However, 81.7% of households and individuals

should do is pledge procedures at the registration office of land use rights to limit legal risks occur

To remedy the current inadequacies, exists in the registration transaction secured by the land use rights, ownership of houses and properties attached to the land, the need to perform a number of solutions such as:

+ Solutions on mechanisms and policies in the management, administration and implementation of secured transactions registry

+ Constructing the mechanism for exchanging information on the legal status of security assets between the registries of secured transactions and related agencies Propaganda, legal education to raise awareness of the people

+ Training, fostering the capacity, the level of officers registered secured transactions Enhanced facilities, workplaces, archive documents to meet the job requirements better

+ To develop and implement a mechanism for inspecting and supervising the implementation of the law on registration of security transactions in agencies registried of secured transactions

PHẦN 1 MỞ ĐẦU

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Trong công cuộc đổi mới, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước ở Việt Nam hiện nay, đất đai được khẳng định là một loại hàng hóa đặc biệt, là nguồn lực đầu vào và nguồn vốn để phát triển kinh tế của đất nước Trong những năm qua, công tác đăng ký giao dịch bảo đảm nói chung và công tác đăng

ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở nước ta đã phát huy ý nghĩa quan trọng trong việc công khai minh bạch các giao dịch bảo đảm, giúp cho người dân và các doanh nghiệp

có thêm cơ hội tiếp cận với nguồn vốn để phát triển sản xuất, kinh doanh Về phía các nhà đầu tư, các tổ chức tín dụng, cũng như tổ chức, cá nhân khác có nguồn thông tin tra cưú tìm hiểu trước khi xem xét, quyết định ký kết hợp đồng nói chung và đầu tư, cho vay vốn nói riêng Từ đó góp phần bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao dịch dân sự, thương mại, đặc biệt trong hoạt động đầu tư vốn, tín dụng ngân hàng, cải thiện môi trường đầu tư trong và ngoài nước và tác động tích cực đến sự phát triển kinh tế - xã hội của nước ta Đăng ký giao dịch bảo đảm còn là công cụ quan trọng để hình thành, đồng bộ các yếu tố thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việc đăng ký giao dịch bảo đảm còn góp phần ngăn ngừa các tranh chấp dân sự liên quan đến giao dịch bảo đảm, cung cấp chứng cứ để Tòa án giải quyết các tranh chấp đó

Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, nhu cầu vay vốn có bảo đảm bằng tài sản là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngày càng không ngừng gia tăng Các hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được diễn ra hết sức phức tạp, dưới nhiều hình thức khác nhau như: cầm cố, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn…và một phần các hoạt động đang được diễn ra trôi nổi trên thị trường tạo thị trường “ngầm” Điều này, đã làm thất thu cho nguồn ngân sách nhà nước, làm ảnh hưởng, kìm hãm sự phát triển kinh tế chung

và phát sinh các tranh chấp dân sự Vấn đề đặt ra hiện nay là cần có các biện pháp quản lý nhà nước chặt chẽ về các hoạt động này thông qua việc đăng ký giao dịch bảo đảm Việc đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong những cách

thức để bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho bên nhận bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền và các bên cùng tham gia giao dịch trong hợp đồng, loại bỏ được những rủi ro pháp lý cho các giao dịch, tạo lập, duy trì và bảo đảm một trật tự lợi ích chung trong đời sống kinh tế - dân sự, xóa bỏ thị trường “ngầm”, tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất có thể thực hiện một cách tốt nhất các quyền của mình theo quy định của pháp luật Tuy nhiên, trong thực tiễn, công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết như:

- Hệ thống văn bản pháp luật hiện hành về đăng ký giao dịch bảo đảm còn phân tán, chưa tập trung, thiếu đồng bộ, như: quy định về quyền sử dụng đất do Luật đất đai năm 2013 quy định; quy định về nhà ở do Luật Nhà ở quy định; quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm được quy định trong bộ Luật dân sự năm 2005 do vậy rất khó thực hiện Do đó, mặc dù quy định về đăng ký hợp đồng xuất phát từ nhu cầu thực tiễn, và nhằm đáp ứng nhu cầu của thực tiễn nhưng chế định này dường như vượt ra ngoài phạm vi và sự hiệu chỉnh của Bộ luật dân sự

2005 – một Bộ luật được xem là văn bản gốc về giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm

- Hệ thống hồ sơ địa chính chưa được hoàn thiện, chưa cập nhật đầy đủ các thông tin về thửa đất cũng như quá trình biến động Chưa có phần mềm theo dõi đồng bộ các giao dịch bảo đảm Vì vậy, việc tra cứu và cung cấp thông tin địa chính còn chưa đầy đủ Những khó khăn, bất cập về việc phân tán thông tin, thiếu đồng bộ, thiếu chính xác trong việc quản lý, sử dụng dữ liệu về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm

- Bên cạnh đó, do nhận thức pháp luật của người dân về việc đăng ký các giao dịch bảo đảm còn hạn chế Người dân chưa hiểu hết về tầm quan trọng của việc đăng ký

Hải Hậu là huyện nằm ở phía Đông Nam của tỉnh Nam Định Cực nam của huyện là cửa Lạch Giang của sông Ninh Cơ, nằm ở thị trấn Thịnh Long Bờ biển Hải Hậu dài dọc theo thị trấn Thịnh Long và các xã Hải Hòa, Hải Triều, Hải Lý, Hải Đông và giáp với huyện Giao Thủy Huyện Hải Hậu có diện tích 228,96 km², dân số 257.387 người, gồm 32 xã và 3 thị trấn Toàn bộ diện tích huyện Hải Hậu

là đồng bằng với khoảng 32 km bờ biển

Hải Hậu hội đủ các nhân tố cần thiết cho ngành nông nghiệp phát triển một cách toàn diện theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hoá Bên cạnh đó Hải Hậu còn có tiềm năng để phát triển các lĩnh vực kinh tế khác như: công nghiệp

- tiểu thủ công nghiệp, và du lịch sinh thái Cùng với tốc độ đô thị hóa, công nghiệp hóa thì nhu cầu vốn ngày càng gia tăng, những hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diễn ra khá sôi động trên địa bàn huyện Việc đăng ký tại các cơ quan nhà nước theo quy định của pháp luật khi thực hiện các hoạt động trên ngày càng tăng Tuy nhiên, việc quản lý các hoạt động này đã và đang đặt ra nhiều vấn đề cần giải quyết

Xuất phát từ thực tế khách quan nêu trên, tôi đã chọn đề tài nghiên cứu:

“Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Hải Hậu – tỉnh Nam Định ”

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

- Đánh giá thực trạng các hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Hải Hậu

- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Hải Hậu

1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU

- Giới hạn đối tượng nghiên cứu: hoạt động thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hoạt động cầm cố bằng quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân

- Phạm vi thời gian: Đề tài nghiên cứu các hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân (trong đó nghiên cứu hoạt động đăng ký thế chấp, bảo lãnh và cầm cố) trên địa bàn huyện Hải Hậu – tỉnh Nam Định trong giai đoạn năm 2011 đến năm 2015

- Phạm vi không gian, địa điểm: Nghiên cứu giới hạn trong không gian hành chính huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định Trong đó tập trung đi sâu tìm hiểu tại

3 xã, thị trấn: Thị trấn Yên Định, xã Hải Đông, xã Hải Chính

1.4 NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 1.4.1 Những đóng góp mới của đề tài

- Đề tài nêu thực trạng việc thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân trong giai đoạn gần đây (2011-2015) huyện Hải Hậu

- Sau thu thập các số liệu về các giao dịch bảo đảm bằng QSD đất của các hộ dân có tham gia giao dịch bảo đảm bằng các câu hỏi in sẵn trong phiếu điều tra phân tích đưa ra các giải pháp có tính khả thi phù hợp với địa bàn nghiên cứu

1.4.2 Ý nghĩa khoa học, thực tiễn của đề tài

- Làm sáng tỏ thêm các quy định của pháp luật trong công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Từ đó các cơ quan liên quan có cái nhìn mới về thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất

- Phân tích, đánh giá các thuận lợi, chỉ ra những tồn tại trong công tác đăng

ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong thời gian từ năm 2011 đến năm 2015, đề xuất các giải pháp

có tính khả thi phù hợp với địa bàn tại huyện Hải Hậu trong thời gian tới

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT THEO LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013

Các quyền của người sử dụng đất:

+ Chuyển đổi quyền sử dụng đất;

+ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

+ Cho thuê quyền sử dụng đất;

+ Cho thuê lại quyền sử dụng đất;

+ Thừa kế quyền sử dụng đất;

+ Tặng cho quyền sử dụng đất;

+ Thế chấp bằng quyền sử dụng đất;

+ Góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

Liên quan tới đăng ký giao dịch bảo đảm, Luật đất đai 2013 cũng đề

cập rõ: Điều 95 về “Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” ; Điều 170 về “Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất ”; Điều 188 Luật Đất đai

2013 về “Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất ; góp vốn bằng quyền

sử dụng đất” Luật Đất đai 2013 quy định: đăng ký đất đai là bắt buộc đối với

người sử dụng đất, bao gồm cả đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại các tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì phải đăng ký biến động đối với trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký Việc thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm cơ quan đăng ký đất đai ký vào sổ địa chính (Quốc Hội, 2013)

Trước đó Luật đất đai 2003 cũng đã quy định cụ thể về trình tự, thủ tục thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất: Theo Điều 130 Luật đất đai

2003 “Trình tự, thủ tục đăng ký, xóa đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, đã bảo lãnh để thu hồi nợ”; Theo Điều 131 Luật đất đai 2003 “ Trình tự, thủ tục đăng ký, xóa đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất và xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt việc góp vốn” (Quốc Hội, 2003)

2.2 CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

2.2.1 Cơ sở lý luận về giao dịch bảo đảm

2.2.1.1 Khái niệm về giao dịch bảo đảm theo khía cạnh Luật học

Biện pháp bảo đảm là công cụ hữu hiệu nhằm ngăn ngừa hành vi vi phạm của bên có nghĩa vụ, vừa bảo đảm được quyền và lợi ích hợp pháp của bên có quyền Trong giao lưu dân sự, đặc biệt là trong quan hệ kinh doanh - thương mại, biện pháp bảo đảm có vai trò rất quan trọng

Hoàng Thế Liên (2010) nêu rõ: “Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân

sự là biện pháp trong đó một bên sử dụng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình hoặc sử dụng uy tín của mình (gọi là bên bảo đảm) để bảo đảm thực hiện nghĩa

vụ dân sự của mình hoặc của chủ thể khác (gọi là bên được bảo đảm)” Các biện pháp bảo đảm theo pháp luật Việt Nam chủ yếu có tính chất tài sản, trừ biện pháp tín chấp

Nhìn chung pháp luật Việt Nam và các nước khá tương đồng về khái niệm biện pháp bảo đảm tuy có sự khác nhau trong việc sử dụng thuật ngữ Theo hướng dẫn của UNCITRAL (Uỷ ban Liên Hiệp Quốc về Luật thương mại quốc tế) thì “Giao dịch bảo đảm là giao dịch xác lập lợi ích bảo đảm Mặc dù việc chuyển nhượng tuyệt đối khoản phải thu không bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ, nhưng để thuận tiện cho việc dẫn chiếu, giao dịch bảo đảm bao gồm cả việc chuyển nhượng khoản phải thu” Trong đó lợi ích bảo đảm là một lợi ích tài sản gắn với một tài sản nhất định nhằm bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ nhất định Theo pháp luật của Mỹ thì giao dịch bảo đảm cũng là giao dịch xác lập lợi ích bảo đảm Có thể thấy “lợi ích bảo đảm” khá tương đồng với “biện pháp bảo đảm” (Lê Thị Thu Thủy, 2015)

Các bên tham gia giao dịch bảo đảm bao gồm bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm (chủ nợ có bảo đảm) Ngoài ra, trong thực tiễn giao dịch có bảo đảm còn xuất hiện những bên thứ ba như bên quản lý tài sản bảo đảm, người đại diện của bên nhận bảo đảm, bên xử lý tài sản mà không phải là bên nhận bảo đảm,… Pháp luật Việt Nam và pháp luật của các nước đều thừa nhận bên bảo đảm

có quyền sử dụng tài sản bao gồm vật, giấy tờ có giá, quyền tài sản thuộc quyền

sở hữu của mình để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của mình

Các biện pháp bảo đảm trong thực tiễn áp dụng pháp luật của Việt Nam và các nước rất phong phú Pháp luật Việt Nam về các biện pháp bảo đảm truyền thống như: Cầm cố, thế chấp, ký cược, đặt cọc, ký quỹ, bảo lãnh Bộ luật Dân

sự Việt Nam còn quy định về biện pháp tín chấp Ngoài ra, trong thực tiễn kinh doanh, các bên còn áp dụng các biện pháp bảo đảm khác là biến thể của các biện pháp bảo đảm trên như bảo lãnh ngân hàng, tín dụng dự phòng,… Các biện pháp bảo đảm theo pháp luật Việt Nam không bắt buộc có sự chuyển dịch quyền sở hữu tài sản từ người bảo đảm sang người nhận bảo đảm Pháp luật Việt Nam không giới hạn về các biện pháp bảo đảm, biện pháp bảo đảm sẽ do các bên tự thỏa thuận

Hoàng Thế Liên (2010) nêu rõ: “Điều 318 Bộ luật Dân sự năm 2005 không quy định cấm các bên thỏa thuận về việc áp dụng biện pháp bảo đảm khác ngoài các biện pháp bảo đảm nêu trên, do đó, nếu các bên tự thỏa thuận về việc áp dụng biện pháp bảo đảm khác ngoài các biện pháp nêu trên mà không trái pháp luật hoặc đạo đức xã hội thì pháp luật không “bác bỏ” sự thỏa thuận đó giữa các bên, khi có tranh chấp thì các bên có trách nhiệm thực hiện đúng cam kết đó”

2.2.1.2 Khái niệm về giao dịch bảo đảm theo quy định pháp luật Việt Nam

Theo khoản 1 Điều 323 BLDS 2005 thì, “Giao dịch bảo đảm là giao dịch dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện biện pháp bảo đảm quy định tại khoản 1 Điều 318 của Bộ luật này”; bao gồm: cầm cố

tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp Bên cạnh

đó, nhằm bảo đảm tính công khai, minh bạch của các quan hệ về giao dịch bảo đảm, BLDS 2005 quy định: các giao dịch bảo đảm được đăng ký theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm (Điều 323, Điều 325), và xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm Khoản 1 Điều 325 BLDS năm 2005 của Việt Nam quy định “Trong trường hợp giao dịch bảo đảm được đăng ký thì việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm được xác định theo thứ tự đăng ký” Và khoản 3 Điều 325 BLDS năm 2005 của Việt Nam quy định “Trong trường hợp một tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự mà các giao dịch bảo đảm đều không đăng ký thì thứ tự ưu tiên thanh toán được xác định theo thứ

tự xác lập giao dịch” (Quốc Hội, 2005)

Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị nằm trong giá trị quyền sử dụng đất Trong trường hợp người vay tiền không có quyền sử dụng đất để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một

cá nhân hay tổ chức cam kết dùng quyền sử dụng đất của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005) Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005, chúng ta có thể thấy sự khác biệt giữa thế chấp và bảo lãnh theo bảng dưới đây:

(Bên có quyền)

Biện pháp bảo đảm không bằng tài sản: Không có tài sản bảo đảm

Bên bảo lãnh cam kết thực hiện thay nghĩa vụ cho bên được bảo lãnh (bên có nghĩa vụ) với Bên nhận bảo lãnh (Bên có quyền)

Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp (Quốc Hội, 2005)

Bảo lãnh là việc người thứ ba cam kết với bên có quyền sẽ thực hiện nghĩa

vụ thay cho bên có nghĩa vụ, nếu khi đến thời hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ Các bên cũng có thể thoả thuận

về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ khi bên được bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình (Quốc Hội, 2005).

Cầm cố tài sản là việc một bên giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự (Quốc Hội, 2005)

Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý,

đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác (Quốc Hội, 2005)

Ký cược là việc bên thuê tài sản là động sản giao cho bên cho thuê một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn

để bảo đảm việc trả lại tài sản thuê Trong trường hợp tài sản thuê được trả lại thì bên thuê được nhận lại tài sản ký cược sau khi trừ tiền thuê; nếu bên thuê không trả lại tài sản thuê thì bên cho thuê có quyền đòi lại tài sản thuê; nếu tài sản thuê không còn để trả lại thì tài sản ký cược thuộc về bên cho thuê (Quốc Hội, 2005)

Ký quỹ là việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc giấy tờ có giá khác vào tài khoản phong toả tại một ngân hàng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự Trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên có quyền được ngân hàng nơi ký quỹ thanh toán, bồi thường thiệt hại do bên có nghĩa vụ gây ra, sau khi trừ chi phí dịch vụ ngân hàng (Quốc Hội, 2005)

Tín chấp là việc một tổ chức chính trị - xã hội tại cơ sở có thể bảo đảm bằng tín chấp cho cá nhân của tổ chức mình, hộ gia đình nghèo tại địa phương vay một khoản tiền tại Ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng khác để sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo quy định của Chính phủ (Quốc Hội, 2005).

2.2.1.3 Khái niệm về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong những cách thức để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên nhận bảo đảm Về nguyên tắc, việc đăng ký giao dịch bảo

đảm mang ý nghĩa giao dịch bảo đảm được đăng ký coi như được mọi người nhận biết

Theo Thạc sỹ Luật học Hồ Quang Huy (2008), đăng ký GDBĐ được định nghĩa như sau: “Đăng ký GDBĐ là thủ tục pháp lý được thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký GDBĐ GDBĐ đã đăng ký có giá trị pháp lý đối với người thứ ba, kể từ thời điểm đăng ký Việc đăng ký là điều kiện để GDBĐ có hiệu lực chỉ trong trường hợp pháp luật quy định và thông tin về GDBĐ được cơ quan đăng ký có thẩm quyền cung cấp là chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của bên nhận bảo đảm đối với tài sản bảo đảm”

Đăng ký giao dịch bảo đảm là việc cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm ghi vào Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc nhập vào Cơ sở dữ liệu về giao dịch bảo đảm việc bên bảo đảm dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm (Chính phủ, 2013)

Do vậy, đăng ký giao dịch bảo đảm bằng bất động sản là việc việc đăng ký các quyền đối với tài sản phát sinh từ giao dịch dân sự theo trình tự, thủ tục được quy định theo pháp luật

Thời điểm có hiệu lực của đăng ký giao dịch bảo đảm cụ thể như sau: “a) Trong trường hợp tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm là thời điểm cơ quan đăng ký nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ;”

Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi vào Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu các thông tin về giao dịch bảo đảm dùng tài sản bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và các tài sản gắn liền với đất để thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm (Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2011)

Các tài sản dùng bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản gắn liền với đất trong giao dịch bảo đảm có thể có trước khi thông tin được ghi vào sổ, hay nhập vào cơ sở dữ liệu hoặc được xác lập sau khi cơ quan đăng ký ghi thông tin về các giao dịch bảo đảm vào Sổ đăng ký, nhập vào cơ sở dữ liệu theo quy định của pháp luật (Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2011)

Việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo trình tự, thủ tục quy định tại Khoản 1 Điều 28 Nghị định

số 8020/VBHN-BTP về đăng ký giao dịch bảo đảm ngày 10/12/2013 về đăng ký giao dịch bảo đảm cụ thể như sau:

Hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (01 bộ) gồm có:

a) Đơn yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm;

b) Hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng bảo đảm có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật;

c) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc các Giấy chứng nhận đã cấp qua các thời kỳ;

d) Trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền thì phải có Văn bản ủy quyền

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ ghi nội dung đăng ký giao dịch bảo đảm vào Giấy chứng nhận, Sổ Địa chính, Sổ theo dõi biến động đất đai theo quy định của pháp luật (Chính phủ, 2013)

2.2.1.4 Một số giai đoạn phát triển đăng ký giao dịch bảo đảm ở Việt Nam

* Giai đoạn ra đời Bộ luật dân sự 1995 đến trước BLDS 2005

Với sự ra đời của BLDS 1995, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ

đã được quy định đầy đủ hơn, bao gồm các quy định chung về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự và các quy định cụ thể về từng biện pháp như cầm

cố, thế chấp, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, phạt vi phạm Đây có thể xem là một bước tiến mới của Bộ luật nước ta về giao dịch bảo đảm Tuy nhiên, việc để Pháp lệnh hợp đồng kinh tế có hiệu lực thi hành song song với BLDS đã làm cho tình trạng cùng tồn tại các quy định về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong pháp luật dân sự và pháp luật kinh tế vẫn tiếp tục được duy trì cho dù các quy định về vấn đề này trong nhiều trường hợp thể hiện nhiều quan điểm và nội dung pháp lý không thống nhất Bên cạnh đó, trong lĩnh vực tài chính ngân hàng, để thi hành các quy định của BLDS về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong quan hệ tín dụng, Ngân hàng nhà nước đã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh riêng về lĩnh vực này Như vậy, thay vì quy định thống nhất về giao dịch bảo

đảm, pháp luật thời kỳ này lại phân chia các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa

vụ theo từng lĩnh vực áp dụng, đó là bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong lĩnh vực dân sự, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong lĩnh vực kinh tế, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong lĩnh vực tín dụng ngân hàng Thực tế cho thấy, sự thiếu nhất quán của pháp luật thời kỳ này về giao dịch bảo đảm đã dẫn đến nhiều “hệ lụy” về mặt pháp lý cũng như nhiều vướng mắc trong thực tiễn áp dụng

Điểm nhấn đáng kể của pháp luật thời kỳ này là lần đầu tiên, thuật ngữ về giao dịch bảo đảm được quy phạm hoá trong một văn bản pháp quy của Nhà nước, đó chính là Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm Theo quy định của Nghị định này, giao dịch bảo đảm được hiểu “là hợp đồng cầm cố, thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản theo đó bên bảo đảm cam kết với bên nhận bảo đảm về việc dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự” (khoản 1 Điều 2) Từ quy định này cho thấy, giao dịch bảo đảm chính là một loại hình giao dịch dân sự, có danh vị độc lập là hợp đồng về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự chứ không phải thuần tuý là thoả thuận

về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng dân sự, hợp đồng kinh

tế như quan niệm của pháp luật thời kỳ trước đó Với định nghĩa này, Nghị định

số 165/1999/NĐ-CP đã cho thấy tư duy pháp luật mới về giao dịch bảo đảm Tuy nhiên, dấu ấn mang tính đột phá của pháp luật thời kỳ này không phải

ở việc luật hoá khái niệm giao dịch bảo đảm, mà ở việc ban hành Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10/3/2000 về đăng ký giao dịch bảo đảm Với việc ban hành Nghị định số 08/2000/NĐ-CP, lần đầu tiên, giao dịch bảo đảm được coi là đối tượng của hoạt động đăng ký với ý nghĩa công bố công khai lịch sử tồn tại của các quyền (giao dịch) cũng như chủ thể quyền (giao dịch) đối với tài sản bảo đảm Thực tiễn đã minh chứng rằng, Nghị định số 08/2000/NĐ-CP đã ngày càng cho thấy vai trò quan trọng của nó trong việc mở rộng cơ hội tiếp cận tín dụng cho nền kinh tế nước ta Bởi lẽ, trong môi trường kinh doanh của nền tài chính hiện đại, giao dịch bảo đảm được thiết lập trên cơ sở bên cho vay không cần trực tiếp nắm giữ tài sản, nghĩa là, bên vay vẫn giữ tài sản đã được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho bên cho vay và tiếp tục sử dụng nó, phục vụ cho mục đích sản xuất, kinh doanh của mình

Xét dưới phương diện lợi ích của bên thứ ba, “điểm yếu” của cơ chế cho vay này là, trong nhiều trường hợp bên thứ ba có thể bị lừa đảo nếu không có cơ

chế minh bạch hoá thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm Thực tế nêu trên phản ánh nhu cầu thiết lập cơ chế công khai hoá thông tin về tài sản bảo đảm và xác định thứ tự ưu tiên thanh toán theo thứ tự thời gian công khai hoá; bên cạnh việc thừa nhận và bảo hộ việc dùng một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ; và cơ chế cho vay trên cơ sở bên vay vẫn nắm giữ và kiểm soát tài sản bảo đảm (Vũ Đức Long, 2007)

Từ thực tiễn trên, Nghị định số 08/2000/NĐ-CP đã được ban hành trong vai trò là giải pháp quan trọng cho vấn đề nêu trên, thông qua việc công nhận một cách đầy đủ các quyền bảo đảm tồn tại từ trước đối với tài sản nếu được công khai hoá dưới hình thức nộp Đơn yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan đăng ký; cũng như quy định về quyền tiếp cận thông tin về tài sản bảo đảm nếu những thông tin đó được công bố công khai thông qua thiết chế đăng ký (Điều 24); và xác lập thứ tự ưu tiên giữa các giao dịch bảo đảm bằng cùng một tài sản theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm (Điều 22)

Cho đến nay, mặc dù vẫn còn một số điểm hạn chế, bất cập đang được nghiên cứu, sửa đổi, nhưng theo đánh giá chung, với sự ra đời của Nghị định số 08/2000/NĐ-CP đã cho thấy một bước tiến dài của pháp luật nước ta trong lĩnh vực đăng ký giao dịch bảo đảm Thông qua việc thiết lập cơ chế đăng ký, Nghị định số 08/2000/NĐ-CP đã góp phần bảo vệ chủ thể quyền đã được công khai hoá, đồng thời loại bỏ được những rủi ro pháp lý cho các giao dịch được thiết lập sau; từ đó, tạo lập, duy trì và bảo đảm một “trật tự lợi ích” chung trong đời sống kinh tế - dân sự

* Giai đoạn từ khi Bộ luật dân sự 2005 ra đời

BLDS 2005 đã đưa ra khái niệm bao quát hơn về giao dịch bảo đảm Theo khoản 1 Điều 323 BLDS 2005 thì, “Giao dịch bảo đảm là giao dịch dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện biện pháp bảo đảm quy định tại khoản 1 Điều 318 của Bộ luật này”; bao gồm: cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp (Quốc Hội, 2005)

Bên cạnh đó, nhằm bảo đảm tính công khai, minh bạch của các quan hệ về giao dịch bảo đảm, BLDS 2005 quy định các giao dịch bảo đảm được đăng ký theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm (Điều 323, Điều 325),

và xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm theo thứ tự đăng

ký giao dịch bảo đảm (Quốc Hội, 2005).

Trước tiên, có thể dễ dàng nhận thấy, BLDS 2005 không chỉ ra những đặc điểm chung, cơ bản nhất của các giao dịch bảo đảm mà chỉ liệt kê những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự Điều này khác so với khái niệm giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật nhiều nước Tham khảo pháp luật một số quốc gia trên thế giới như Anh, Mỹ, Canada, New Zealand cho thấy, khái niệm giao dịch bảo đảm được hiểu là toàn bộ các giao dịch, không giới hạn và phụ thuộc vào hình thức và tên gọi của giao dịch, có mục đích tạo lập một quyền lợi được bảo đảm đối với tài sản, bao gồm: hàng hoá, giấy tờ (có giá) hoặc các tài sản vô hình khác Chính vì vậy, bên cạnh các biện pháp bảo đảm truyền thống như cầm cố, thế chấp, pháp luật về giao dịch bảo đảm của các quốc gia này còn được áp dụng với các giao dịch khác có tính chất bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ như thuê mua tài chính; gửi bán thương mại; chuyển giao nợ, cho thuê tài sản dài hạn, bán có bảo lưu quyền sở hữu; mua trả chậm, trả dần; chuyển nhượng quyền đòi nợ; quyền cầm giữ… Điều này cũng đồng nghĩa, loại hình giao dịch bảo đảm với tư cách là đối tượng của hoạt động đăng ký theo quy định của pháp luật các nước này không

bị “bó hẹp” trong khái niệm giao dịch bảo đảm

Tuy nhiên, giao dịch bảo đảm trong BLDS 2005 đã bộc lộ một số điểm hạn chế, bất cập trong môi trường tín dụng hiện đại Bởi lẽ, công khai hoá những thông tin về các giao dịch bảo đảm truyền thống như cầm cố, thế chấp, đặt cọc,

ký cược, ký quỹ vẫn còn là chưa đủ để loại trừ rủi ro đối với nhà đầu tư; vẫn còn những người có quyền đối với tài sản phát sinh trên cơ sở giao dịch hoặc theo quy định của pháp luật cần phải được công khai hoá nhằm bảo đảm tính minh bạch về tình trạng pháp lý của tài sản như cầm giữ tài sản, thuê mua tài chính, gửi bán thương mại… Mục tiêu tối đa hóa thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản có ý nghĩa rất quan trọng nên các quyền được thanh toán về nguyên tắc cũng cần có cơ chế để công khai hóa, vì suy cho cùng thì sự minh bạch về tình trạng pháp lý của tài sản sẽ giúp ích rất nhiều cho thị trường, cũng như cho các chủ thể khi tham gia giao dịch (Hồ Quang Huy, 2012)

Điều này cho thấy, BLDS 2005 về giao dịch bảo đảm vô hình chung đã thu hẹp phạm vi đăng ký và yêu cầu cung cấp thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm

Chính vì vậy, để khắc phục những tồn tại trên Bộ Tư pháp đã ban hành Thông tư số 04/2007/TT-BTP và Thông tư số 07/2007/TT-BTP quy định các lợi

ích được bảo đảm khác, đó là một số hợp đồng như hợp đồng mua trả chậm, trả dần có bảo lưu quyền sở hữu của bên bán, hợp đồng cho thuê có thời hạn từ một năm trở lên, hợp đồng cho thuê tài chính và hợp đồng chuyển giao quyền đòi nợ;

và việc kê biên tài sản thi hành án thuộc diện đăng ký (thông báo) và được biết đến dưới một định chế chung là “đăng ký hợp đồng” hay “thông báo kê biên tài sản thi hành án” Tuy nhiên, nếu xét theo tiêu chí giao dịch bảo đảm theo quy định của BLDS 2005, các hợp đồng này không phải là giao dịch bảo đảm và không thuộc diện phải đăng ký giao dịch bảo đảm Do đó, mặc dù quy định về đăng ký hợp đồng xuất phát từ nhu cầu của thực tiễn, và nhằm đáp ứng nhu cầu của thực tiễn nhưng chế định này dường như vượt ra ngoài phạm vi và sự hiệu chỉnh của BLDS 2005 - một Bộ luật được xem là văn bản gốc về giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm

Theo quy định của BLDS 2005, tất cả các giao dịch dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện biện pháp bảo đảm như cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp đều được

“gọi” dưới tên chung là giao dịch bảo đảm Tuy nhiên, mục đích của việc đăng

ký là nhằm công khai hoá thông tin về giao dịch bảo đảm và xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp một tài sản được bảo đảm để thực hiện cho nhiều nghĩa vụ theo thứ tự thời gian công khai hoá (đăng ký) Do đó, giao dịch bảo đảm với tư cách là đối tượng của hoạt động đăng ký chỉ có thể các biện pháp bảo đảm bằng một tài sản cụ thể (mang tính chất đối vật), không bao hàm bảo lãnh, tín chấp (là biện pháp bảo đảm theo quy định của BLDS 2005) nhưng lại có tính chất đối nhân

Mặc dù BLDS 2005 không trực tiếp giải quyết vấn đề này, nhưng xuất phát

từ nguyên lý của việc xử lý tài sản bảo đảm, phạm vi giao dịch bảo đảm thì không có sự đồng nhất với phạm vi đối tượng đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm Điều này tiếp tục được khẳng định tại Thông tư số 03/2007/TT-BTP ngày 17/5/2007 của Bộ Tư pháp sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 06/2006/TT-BTP ngày 28/9/2006 của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số vấn đề về thẩm quyền, trình tự và thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm tại Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp Theo đó, bảo lãnh, tín chấp theo quy định của khoản 2 Thông tư này không thuộc diện đăng ký giao dịch bảo đảm

Bên cạnh đó, dưới giác độ lý luận về đăng ký giao dịch bảo đảm và quy định của pháp luật hiện hành, bảo lãnh là các biện pháp bảo đảm mang tính đối nhân nên không thuộc diện đăng ký giao dịch bảo đảm Tuy nhiên, sự thiếu nhất quán của BLDS 2005 về bảo lãnh đã gây ra vướng mắc trong việc xác định thứ

tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm giữa giao dịch bảo đảm bằng tài sản (ví dụ như cầm cố, thế chấp) với bảo lãnh Theo quy định của Điều 361 BLDS 2005, “Bảo lãnh là việc người thứ ba (sau đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ Các bên cũng có thể thoả thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ khi bên được bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình.” Tuy nhiên, tại Điều 369 - xử lý tài sản của bên bảo lãnh, BLDS lại quy định: “Trong trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ thay cho bên được bảo lãnh, mà bên bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên bảo lãnh phải đưa tài sản thuộc sở hữu của mình để thanh toán cho bên nhận bảo lãnh” Theo quy định của BLDS 2005, bảo lãnh không hoàn toàn là biện pháp bảo đảm mang tính đối nhân Điều này đã đặt ra vấn đề cần giải quyết, đó là thứ tự ưu tiên thanh toán giữa giao dịch bảo đảm bằng tài sản với bảo lãnh được xác định theo tiêu chí nào, đăng ký giao dịch bảo đảm hay xác lập giao dịch giao dịch bảo đảm Bởi lẽ, theo quy định của khoản 2 Điều 325 BLDS 2005, “Trong trường hợp một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự mà có giao dịch bảo đảm có đăng ký, có giao dịch bảo đảm không đăng ký thì giao dịch bảo đảm có đăng ký được ưu tiên thanh toán.”; tuy nhiên, bảo lãnh theo quy định của pháp luật hiện hành lại không thuộc diện đăng ký giao dịch bảo đảm, nghĩa

là, trong trường hợp có nhu cầu, các bên trong quan hệ bảo lãnh cũng không thể thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm Do đó, nếu lấy tiêu chí đăng ký để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán sẽ không bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận bảo lãnh Nếu lấy theo tiêu chí xác lập giao dịch, thì không phù hợp với tinh thần của Điều 325 BLDS 2005 quy định về nguyên tắc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các giao dịch bảo đảm; cũng như mục tiêu công khai, minh bạch hoá thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản thông qua thiết chế đăng ký, nhằm giảm thiểu rủi ro cho các nhà đầu tư, qua đó, góp phần phát huy tối đa mọi nguồn lực cho sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước mà chúng ta đang nỗ lực hướng đến (Quốc Hội, 2005)

Thực tiễn cho thấy, đăng ký giao dịch bảo đảm đã và đang ngày càng khẳng định vai trò và vị thế của nó trong môi trường kinh doanh của nền tài chính hiện đại Vấn đề đặt ra là, để thiết chế đăng ký phát huy hết những giá trị tích cực của

nó đối với đời sống kinh tế, dân sự của nước ta, cần phải có sự nghiên cứu, hoàn thiện pháp luật về giao dịch bảo đảm Bởi lẽ, pháp luật về giao dịch bảo đảm thuộc lĩnh vực pháp luật về nội dung, trong khi đó pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm lại thuộc lĩnh vực pháp luật về thủ tục, có vai trò giúp cho quyền của các bên trong quan hệ bảo đảm được công khai hoá Điều này càng cho thấy sự cần thiết của việc đăng ký giao dịch bảo đảm

Từ khi Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm ra đời đã đánh dấu sự thành công bước đầu trong việc nhất thể hoá pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm của nước ta, góp phần tạo thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp trong việc tìm hiểu và áp dụng pháp luật Chính phủ (2010) Với những quy định mới tạo sự chuyển biến tích cực trong hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm, đồng thời thể hiện một cách rõ nét vai trò của đăng ký giao dịch bảo đảm, tác động trực tiếp tới các bên tham gia giao dịch cũng như các bên có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan và tác động tới nền kinh tế xã hội một cách đáng kể, cụ thể đó là:

- Đối với bên nhận bảo đảm

Đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong những cách thức để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên nhận bảo đảm Pháp luật về giao dịch bảo đảm của nhiều nước đều thừa nhận giao dịch bảo đảm được đăng ký mang ý nghĩa công bố quyền lợi của bên nhận bảo đảm với người thứ ba và tất cả những ai (người thứ ba) xác lập giao dịch liên quan đến tài sản bảo đảm đều buộc phải biết về sự hiện hữu của các quyền liên quan đến tài sản bảo đảm đã được đăng ký

Ngoài quyền truy đòi tài sản bảo đảm, việc đăng ký giao dịch bảo đảm còn giúp cho bên nhận bảo đảm có được thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm so với các chủ nợ khác Trong trường hợp một tài sản bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, thì khi xử lý tài sản đó, thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên nhận bảo đảm được xác định căn cứ theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm Về nguyên tắc “ai đăng ký trước hoặc hoàn thiện lợi ích bảo đảm trước thì được ưu tiên trước” Điều này có nghĩa, bên nhận bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc hoàn thiện lợi ích bảo đảm (nắm giữ tài sản bảo đảm) sẽ được ưu tiên thanh toán trước Như vậy, thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong những cách thức để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên nhận bảo đảm với nhau

- Đối với bên bảo đảm

Một trong những yêu cầu đặt ra trong đời sống kinh tế - xã hội là việc dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không được ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất, kinh doanh và sinh hoạt của bên bảo đảm Điều này có nghĩa, bên bảo đảm vẫn giữ tài sản bảo đảm và tiếp tục khai thác, sử dụng tài sản nhằm phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh của mình Đặc điểm này vô cùng quan trọng trong nền tài chính hiện đại, vì thương gia buộc phải có hàng trong tay thì mới có thể giới thiệu, tiếp thị hàng được, nhà thầu phải sử dụng thiết bị mới có thể thực hiện hợp đồng và một nhà nông phải có máy móc để gieo trồng và thu hoạch mùa màng Thông qua cơ chế đăng ký giao dịch bảo đảm, bên bảo đảm vừa đạt được mục đích dùng tài sản để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ, vừa duy trì được hoạt động sản xuất - kinh doanh của mình Chính nguồn lợi thu được từ việc khai thác tài sản bảo đảm sẽ giúp bên nhận bảo đảm từng bước thu hồi vốn, tái đầu tư và thanh toán được nợ cho bên nhận bảo đảm Do vậy, nếu phải giao tài sản bảo đảm cho bên nhận bảo đảm hoặc người thứ ba giữ, thì mọi hoạt động sản xuất - kinh doanh của bên bảo đảm bị ngưng trệ Điều này đi ngược lại với mục đích của giao dịch bảo đảm hiện đại, đó là vừa giúp các giao dịch được an toàn, vừa thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội

- Đối với bên thứ ba

Trong nhiều trường hợp, do thiếu thông tin nên bên thứ ba có thể dễ dàng cho rằng tài sản vẫn chưa được dùng để bảo đảm cho bất kỳ một nghĩa vụ nào trên thực tế Vậy làm thế nào để bên thứ ba (ví dụ: bên cho vay tiếp theo hoặc bên mua tài sản) có thể xác định để biết được liệu còn có ai đó có quyền lợi liên quan đến một tài sản cụ thể nào đó hay không? Việc công khai hóa thông tin về giao dịch bảo đảm được đăng ký là một giải pháp, cụ thể là bên thứ ba có thể tìm hiểu thông tin tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm để biết được những giao dịch bảo đảm liên quan đến tài sản bảo đảm đã tồn tại từ trước, vì những thông tin về giao dịch bảo đảm được lưu giữ, công bố rộng rãi

Công khai thông tin về giao dịch bảo đảm là mục tiêu quan trọng hàng đầu của hệ thống giao dịch bảo đảm hiện đại, vì nhờ đó sẽ giúp các chủ nợ đánh giá

và phòng ngừa rủi ro Thông tin được cung cấp giúp nhận biết được sự tồn tại các quyền của bên nhận bảo đảm đối với tài sản bảo đảm, đặc biệt trường hợp động sản là đối tượng của giao dịch và người cần biết ở đây chính là người có ý định xác lập giao dịch đối với tài sản bảo đảm (ví dụ: người mua, người thuê, người

nhận bảo đảm tiếp theo ) Hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm sẽ giúp các tổ chức, cá nhân đạt được mục đích đó thông qua những thông tin được cung cấp công khai theo yêu cầu

- Đối với nền kinh tế - xã hội

Nền kinh tế - xã hội phát triển đòi hỏi hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm phải thực sự hiện đại, khoa học Khi giao dịch bảo đảm được đăng ký chính xác, thuận lợi với chi phí đăng ký hợp lý thì chi phí giao dịch (gồm chi phí về thời gian, công sức, tiền của ) trong xã hội sẽ ở mức thấp, nhờ đó, tính cạnh tranh của nền kinh tế sẽ tăng cao Mặt khác, nếu giao dịch bảo đảm được đăng ký và công khai hoá, thì sẽ hạn chế được những tranh chấp phát sinh trong cuộc sống

do các tổ chức, cá nhân dễ dàng tiếp cận với thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm trước khi ký kết, thực hiện các giao dịch có liên quan đến tài sản

đó Bên cạnh đó, thông qua hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm, Nhà nước sẽ có được những thông tin cần thiết phục vụ cho quá trình hoạch định các chính sách mang tính vĩ mô, đặc biệt liên quan trực tiếp đến chính sách bảo đảm an toàn tín dụng Hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm được vận hành hiệu quả sẽ khuyến khích hoạt động cho vay phục vụ nhu cầu vốn trong xã hội, nhờ đó nguồn vốn trong xã hội sẽ được luân chuyển liên tục, khắc phục tình trạng khan hiếm vốn và

sự mất cân đối về nhu cầu vốn giữa các thành phần kinh tế BLDS 1995 đã vạch một ranh giới rõ ràng giữa thế chấp tài sản và cầm cố tài sản Đối tượng của cầm

cố tài sản là động sản, đối tượng của thế chấp tài sản là bất động sản BLDS 2005

đã không sử dụng ranh giới này, theo đó, tài sản (kể cả bất động sản và động sản) đều có thể là đối tượng của thế chấp tài sản hoặc cầm cố tài sản: Sự thay đổi này nhằm tránh khó khăn khi phân biệt động sản, bất động sản và đơn giản hoá các quy định về cầm cố, thế chấp (Nguyễn Văn Mạnh, 2005)

2.2.2 Cơ sở thực tiễn về giao dịch bảo đảm

2.2.2.1 Một số kinh nghiệm về mô hình tổ chức cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm trên thế giới

Để lựa chọn mô hình cơ quan đăng ký cần phải có sự cân nhắc, tính toán kỹ lưỡng, phù hợp trình độ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước và phù hợp với

xu hướng phát triển của hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm trong khu vực và trên thế giới, trong đó thực hiện đăng ký tập trung được xem là xu hướng nổi bật, phổ biến trên thế giới với sự hỗ trợ đắc lực của các thiết bị kỹ thuật hiện đại và

nỗ lực to lớn của mỗi quốc gia

* Mô hình thứ nhất: Hệ thống cơ quan đăng ký được tổ chức phân

tán, không tập trung

Tại các quốc gia theo mô hình cơ quan đăng ký này, việc đăng ký sở hữu và đăng ký giao dịch bảo đảm đối với mỗi loại tài sản được thực hiện tại một cơ quan đăng ký Đây là mô hình được nhiều nước áp dụng cách đây hơn nửa thế kỷ

và hiện đã trở nên lỗi thời Ngay cả những nước có hệ thống cơ quan đăng ký khá hoàn thiện về thể chế và năng lực hoạt động ở châu Âu hay như Nhật Bản, Úc, trước đây cũng đã từng áp dụng mô hình này

Có thể nói mô hình tổ chức cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm gắn với cơ quan đăng ký quyền sở hữu tài sản cho thấy, mục tiêu trước hết và chủ yếu của

mô hình tổ chức này là phục vụ công tác quản lý nhà nước, còn mục tiêu bảo đảm cho các giao dịch được thực hiện thuận lợi, minh bạch, công khai chưa được chú trọng đúng mức Do đó, xu hướng hiện nay là tách việc đăng ký cầm cố, thế chấp ra khỏi việc đăng ký quyền sở hữu tài sản Điều này hiện đang được Hoa Kỳ thực hiện (Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, 2002)

Ưu điểm nổi bật nhất của mô hình này là: Tình trạng pháp lý của một tài sản được đăng ký, theo dõi duy nhất tại một cơ quan Khi cần thông tin liên quan đến tài sản đó, các tổ chức, cá nhân chỉ cần tìm hiểu thông tin tại chính cơ quan

đã đăng ký quyền sở hữu tài sản

Nhược điểm của mô hình này là: mất nhiều thời gian, chi phí tốn kém, làm giảm khả năng cạnh tranh trên thị trường, vì mỗi khi giao kết hợp đồng liên quan đến tài sản, các bên chủ thể phải tiến hành đăng ký quyền cầm cố, thế chấp tại nhiều cơ quan khác nhau Ngoài ra, không phải tất cả các tài sản có giá trị lớn đều được đăng ký quyền sở hữu tại cơ quan có thẩm quyền (ví dụ như: máy móc, thiết bị ) Do vậy, mô hình hệ thống đăng ký không tập trung sẽ hạn chế phạm

vi các tài sản được dùng để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ

* Mô hình thứ hai: Mô hình đăng ký tập trung đối với cầm cố động

sản và đăng ký thế chấp bất động sản ở những cơ quan đăng ký quyền sở hữu bất động sản

Theo mô hình này, việc đăng ký thế chấp và đăng ký các lợi ích khác liên quan đến bất động sản được thực hiện tại chính cơ quan đăng ký quyền sở hữu bất động sản được tổ chức theo đơn vị hành chính lãnh thổ, còn việc cầm cố và các lợi ích khác liên quan đến động sản thì được đăng ký duy nhất tại một cơ quan trung ương với các chi nhánh đặt tại địa phương

Đây là mô hình đã tồn tại và phổ biến ở Mỹ và Canada trong hơn 50 năm qua Tuy nhiên, sự tồn tại của mô hình đăng ký này chỉ phù hợp khi mà điều kiện kinh tế - chính trị - địa lý không cho phép tổ chức mô hình với mức độ tập trung cao hơn Hiện nay, mô hình đăng ký này vẫn đang được áp dụng tại bang Quebéc – Canada (Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, 2007)

Ưu điểm của mô hình này là: Tạo điều kiện xác định chính xác thứ tự ưu tiên thanh toán khi một tài sản được bảo đảm cho việc thực hiện nhiều nghĩa vụ; giúp cho các bên trong quan hệ tín dụng giảm chi phí khi tìm hiểu thông tin về tài sản bảo đảm là động sản tại duy nhất một cơ quan đăng ký Chi phí để thực hiện

vi tính hoá, nối mạng sẽ không quá cao do phạm vi cơ quan đăng ký không nhiều Đồng thời, mô hình này giúp mở rộng phạm vi tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, không chỉ giới hạn là tài sản có đăng ký quyền sở hữu Nhược điểm: bên cạnh những ưu điểm trên, mô hình cơ quan đăng ký Quebéc cũng bộc lộ những hạn chế nhất định, đó là: trong trường hợp người mua tài sản là động sản thì phải thực hiện việc tra cứu thông tin tại hai hệ thống cơ quan là: cơ quan đăng ký tài sản bảo đảm và cơ quan đăng ký sở hữu Các bên trong quan hệ tín dụng vẫn phải thực hiện đăng ký quyền lợi được bảo đảm tại các cơ quan khác nhau, trong trường hợp nhận bất động sản ở nhiều địa phương làm tài sản bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ

* Mô hình thứ ba: Hệ thống đăng ký tập trung, theo đó cả động sản

và bất động sản sẽ được đăng ký tại cùng một cơ quan và tách khỏi cơ quan đăng ký quyền sở hữu

Theo mô hình này, việc cầm cố, thế chấp tài sản và các lợi ích liên quan đến tài sản đều được đăng ký tại một cơ quan và độc lập với cơ quan đăng ký quyền

sở hữu Đối với tài sản có đăng ký quyền sở hữu, thì khi đăng ký giao dịch bảo đảm sẽ có viện dẫn nơi đăng ký và số đăng ký quyền sở hữu Đồng thời, giữa cơ quan đăng ký quyền sở hữu với cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm sẽ thiết lập một cơ chế trao đổi thông tin liên quan đến tình trạng pháp lý của tài sản Hiện nay, Hồng Kông, Malaixia, Singgapore và một số nước ở châu Âu đang áp dụng

mô hình này (Hồ Quang Huy, 2007)

Ưu điểm của mô hình đăng ký tập trung là: Giúp xác định chính xác thứ tự

ưu tiên thanh toán hơn so với 2 mô hình trên, do toàn bộ tài sản đều được đăng

ký tại duy nhất một cơ quan, mà không cần phải xác định theo đối tượng là động sản hay bất động sản Điều này giúp cho bên nhận bảo đảm có thể dễ dàng tra

cứu thông tin hơn cả mô hình 2 khi tìm hiểu tài sản của bên bảo đảm đã được dùng để bảo đảm cho nghĩa vụ khác chưa Ngoài ra, mô hình đăng ký tập trung này cho phép dùng chính những tài sản không phải đăng ký quyền sở hữu để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ

Mô hình cơ quan đăng ký này còn giúp giảm chi phí cho các chủ thể trong quan hệ tín dụng khi tiến hành tìm hiểu các thông tin liên quan đến tình trạng pháp lý của tài sản được dùng để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ; đồng thời giảm chi phí khi thực hiện vi tính hoá, nối mạng cho một cơ quan đăng ký

Nhược điểm của mô hình này là: các tổ chức, cá nhân phải tìm hiểu thông tin về tài sản có đăng ký quyền sở hữu ở cả hai hệ thống cơ quan là: cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm và cơ quan đăng ký quyền sở hữu Khắc phục vấn đề này, nhiều nước hiện áp dụng cơ chế trao đổi thông tin giữa 2 hệ thống cơ quan đăng ký

2.2.2.2 Mô hình tổ chức cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm tại Việt Nam

Tại Việt Nam, do tính chất của đăng ký giao dịch bảo đảm bằng bất động sản khác biệt về cơ bản so với đăng ký giao dịch bảo đảm bằng tàu bay, tàu biển

và các động sản khác nên mô hình cơ quan đăng ký tại Việt Nam có nhiều điểm đặc thù

Theo quy định Điều 47 Nghị định số 8020/VBHN-BTP về đăng ký giao dịch bảo đảm ngày 10/12/2013 về đăng ký giao dịch bảo đảm, tổ chức hệ thống

cơ quan đăng ký và thẩm quyền đăng ký của cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm được quy định như sau:

a) Cục Hàng không Việt Nam trực thuộc Bộ Giao thông vận tải thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin về cầm cố tàu bay, thế chấp tàu bay: thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm bằng tàu bay;

b) Chi cục hàng hải hoặc Cảng vụ hàng hải thuộc Cục Hàng hải Việt Nam trực thuộc Bộ Giao thông vận tải thực hiện đăng ký và cung cấp thông tin về thế chấp tàu biển

c) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường quận, huyên, thị xã, thành phố thuộc tỉnh thực hiện việc đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

d) Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp thực hiện việc đăng ký và cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm bằng động sản, trừ tàu biển, tàu bay, quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (Chính phủ, 2013)

* Đặc điểm cơ bản của mô hình tổ chức cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm tại Việt Nam

Quy định về quản lý, tổ chức và hoạt động của các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm cho thấy mô hình cơ quan đăng ký có một số đặc điểm cơ bản sau đây:

Thứ nhất: Việc tổ chức các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm bị phân tán theo loại tài sản và tương ứng với các nhóm tài sản thì có một loại cơ quan đăng

ký Các loại tài sản dùng để bảo đảm được phân biệt thành 4 loại: tàu bay; tàu biển; động sản khác; quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất Để đăng ký các giao dịch bảo đảm bằng các loại tài sản này, chúng ta có hệ thống các cơ quan đăng ký nêu trên

Thứ hai: Mô hình tổ chức cơ quan đăng ký các giao dịch bảo đảm được tổ chức khác nhau Qua đó cho thấy với ba mô hình tổ chức và hoạt động đăng ký tập trung, đã có bốn cơ sở dữ liệu thống nhất các giao dịch bảo đảm bằng tàu biển, tàu bay, quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và các động sản khác

- Cơ quan đăng ký giao dịch bằng động sản, trừ tàu bay, tàu biển được tổ chức theo nguyên tắc tập trung trong một hệ cơ sở dữ liệu thống nhất, đó là các Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản thuộc Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm đặt tại một số khu vực (TP Hà Nội, TP Đà Nẵng, TP Hồ Chí Minh) Các Trung tâm Đăng ký này có thẩm quyền đăng ký, cung cấp thông tin không phụ thuộc vào địa giới hành chính nơi có tài sản hoặc nơi chủ sở hữu tài sản (bên bảo đảm) cư trú

- Ngoài ra, các giao dịch bảo đảm bằng tàu bay cũng được đăng ký tập trung tại Cục Hàng không Việt Nam

- Riêng các giao dịch bảo đảm bằng tàu biển được đăng ký tương đối tập trung tại cơ quan đăng ký tàu biển khu vực (Chi cục hàng hải hoặc Cảng vụ hàng hải) tại 3 địa phương là Thành phố Hải Phòng, Đà Nẵng và TP Hồ Chí Minh), nhưng sau đó mọi giao dịch này đều phải được ghi nhận vào Sổ Đăng ký tàu biển quốc gia, thì mới có hiệu lực

- Các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được tổ chức phân tán theo đơn vị hành chính cấp tỉnh, cấp huyện và thẩm quyền của các cơ quan này không những phụ thuộc vào địa giới hành chính, mà còn phụ thuộc vào địa vị pháp lý của người có tài sản bảo đảm (là

tổ chức hay là hộ gia đình, cá nhân)

hệ thống đăng ký được hiện đại hoá, cùng với sự phát triển của hệ thống các tổ chức tín dụng sẽ góp phần quan trọng khắc phục những khó khăn về điều kiện địa lý tự nhiên

Thứ ba: Đối với các giao dịch bảo đảm bằng động sản, trừ tàu bay, tàu biển được tổ chức đăng ký tập trung tại các Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản thuộc Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm đặt tại một số khu vực (TP Hà Nội, TP Đà Nẵng, TP Hồ Chí Minh), không phụ thuộc vào địa giới hành chính nên đã giúp các tổ chức, cá nhân giảm được các chi phí đăng ký, tìm hiểu thông tin Ngoài ra, việc tổ chức và duy trì cơ sở dữ liệu quốc gia về giao dịch bảo đảm bằng động sản, là tiền đề thuận lợi cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu thống nhất đối với một số lĩnh vực, như các giao dịch bảo đảm bằng tàu bay, tàu biển và các động sản khác Sự thuận lợi này cho phép đẩy nhanh tiến độ tin học hoá, nối mạng hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm, trước hết là hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm bằng động sản ở Việt Nam trong thời gian tới