Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện gia lâm, thành phố hà nội

Đề xuất các giải pháp nâng cao công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.. TRÍCH YẾU LUẬN VĂNTên tác giả: Đặng Thị Hằ

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VI T Ệ

NAM

ĐẶNG THỊ HẰNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI

PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH

HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

HUYỆN GIA LÂM, THÀNH PHỐ HÀ

NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Khắc Thời

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn này là công trình nghiên cứu của riêng tôi và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.

Tôi xin cam đoan các số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và các thông tin trích dẫn trong Luận văn được chỉ rõ nguồn gốc./.

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Đặng Thị Hằng

LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian thực hiện luận văn tốt nghiệp, dưới sự hướng dẫn tận tình của Thầy giáo hướng dẫn và được phía nhà trường, cơ sở thực tập tạo điều kiện thuận lợi, tôi đã có một quá trình nghiên cứu, tìm hiểu và học tập nghiêm túc để hoàn thành luận văn Kết quả thu được không chỉ do nỗ lực của cá nhân tôi mà còn

có sự giúp đỡ của quý thầy, cô, cơ sở thực tập và gia đình.

Tôi xin chân thành cảm ơn Thầy giáo hướng dẫn PGS.TS Nguyễn Khắc Thời và các thầy cô giáo Khoa Quản lý đất đai – Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã hướng dẫn,

hỗ trợ tôi về phương pháp, lý luận và nội dung trong suốt thời gian thực hiện luận văn tốt nghiệp Đặc biệt, tôi xin chân thành cảm ơn phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Gia Lâm, UBND các xã, thị trấn Trâu Quỳ, Yên Viên, Đặng Xá và gia đình đã quan tâm, giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn.

Trong quá trình thực hiện và trình bày luận văn không thể tránh khỏi những sai sót và hạn chế, do vậy tôi rất mong nhận được sự góp ý, nhận xét của quý thầy, cô.

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Đặng Thị Hằng

MỤC LỤC

Lời cam đoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục chữ viết tắt vii

Danh mục bảng viii

Danh mục hình ix Trích yếu luận văn .x Thesis abstract xii Phần 1 Mở đầu 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục đích nghiên cứu của đề tài 2

1.3 Phạm vi nghiên cứu 2

1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn 2

1.4.1 Những đóng góp mới 2

1.4.2 Ý nghĩa khoa học 3

1.4.3 Ý nghĩa thực tiễn 3

Phần 2 Tổng quan tài liệu 4

2.1 Cơ sở lý luận về đăng ký giao dịch bảo đảm 4

2.1.1 Khái niệm về giao dịch bảo đảm 4

2.1.2 Khái niệm về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 5

2.1.3 Phân loại các biện pháp bảo đảm 6

2.2 Cơ sở thực tiễn về đăng ký giao dịch bảo đảm 8

2.2.1 Một số kinh nghiệm đăng ký giao dịch bảo đảm ở một số nước

trên

thế giới 8

2.2.2 Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm ở Việt Nam 10

2.2.3 Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm tại thành phố Hà NộiError! Bookmark not defined.

Phần 3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu 31

3.1 Địa điểm nghiên cứu 31

3.2 Thời gian nghiên cứu 31

3.3 Đối tượng nghiên cứu 31

3.4 Nội dung nghiên cứu 31

3.4.1 Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 31

3.4.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất ở huyện Gia Lâm 31

3.4.3 Thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Gia Lâm 31

3.4.4 Đánh giá thực trạng giao dịch bảo đảm và công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại các xã nghiên cứu 32

3.4.5 Đề xuất các giải pháp nâng cao công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 32

3.5 Phương pháp nghiên cứu 32

3.5.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp

32 3.5.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp 32

3.5.3 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 33

3.5.4 Phương pháp xử lý và tổng hợp số liệu tài liệu 33

3.5.5 Phương pháp phân tích, so sánh 34

Phần 4 Kết quả và thảo luận

35 4.1 Điều kiện tự nhiên 35

4.1.1 Vị trí địa lý 35

4.1.2 Các nguồn tài nguyên 37

4.1.3 Thực trạng môi trờng 39

4.1.4 Đánh giá thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 40

4.1.5 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và điều

kiện kinh tế - xã hội tác động đến sử dụng đất của huyện Gia Lâm 45 4.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất ở huyện Gia Lâm 47 4.2.1 Tình hình quản lý đất đai huyện Gia Lâm 47

4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 huyện Gia Lâm 50 4.3 Thưc trạng công tac đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện

Gia

Lâm 54 4.3.1 Công tác đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất ở, QSH nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất 54 4.3.2 Đánh giá chung về công tác đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất,

QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Gia Lâm 56 4.4 Đánh giá thực trạng giao dịch bảo đảm và công tác đăng ký giao dịch

bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn

liền

với đất tại các xã nghiên cứu 57 4.4.1 Đặc điểm chung các xã, thị trấn nghiên cứu 57 4.4.2 Tình hình thực hiện giao dịch thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất, QSH

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại các xã nghiên cứu 59 4.4.3 Tổng hợp ý kiến người dân về việc thực hiện giao dịch cầm cố nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên cứu 64 4.4.4 Tổng hợp ý kiến người dân về giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng

QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên

cứu 69 4.4.5 Đánh giá chung về tình hình thực hiện các giao dịch bảo đảm và

công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền

công tác đăng ký giao dịch bảo đảm 74 4.5.2 Xây dựng cơ chế trao đổi thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm

giữa cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm và các cơ quan có liên

quan 75

4.5.3 Tuyên truyền, giáo dục pháp luật nâng cao nhận thức 76 4.5.4 Đào tạo, bồi dưỡng nâng cao năng lực, trình độ của cán bộ đăng ký giao

dịch bảo đảm 76 4.5.5 Xây dựng và triển khai cơ chế kiểm tra, giám sát việc thực hiện pháp

luật về đăng ký giao dịch bảo đảm tại các cơ quan đăng ký giao dịch

bảo đảm 77

Phần 5 Kết luận và kiến nghị

78

5.1 Kết luận 78 5.2 Kiến nghị 79 Tài liệu tham khảo 80

HĐND Hội đồng nhân dân

TMCP ĐT Thương mại cổ phần đầu tư

TN&MT Tài nguyên và Môi trường

UBND Ủy ban nhân dân

DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1 Biến động dân số và lao động đoạn 2012 – 2015 43 Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp đến 31/12/2015 52 Bảng 4.3 Diện tch đất phi nông nghiệp năm 2015 huyện Gia Lâm 53 Bảng 4.4 Tình hình thực hiện đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất ở, QSH

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Gia Lâm giai đoạn

2011 – 2015 55 Bảng 4.5 Một số chỉ tiêu đặc trưng của các xã điều tra 57 Bảng 4.6 Tình hình đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ ở các xã, thị trấn 59 Bảng 4.7 Ý kiến người dân về mức vay vốn và thủ tục thực hiện thế chấp, bảo

lãnh bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại

địa bàn nghiên cứu 60 Bảng 4.8 Ý kiến của cán bộ ngân hàng, quỹ tn dụng về mức cho vay, thủ tục

DANH MỤC HÌNH

Hình 4.1 Sơ đồ hành chính huyện Gia Lâm 35 Hình 4.2 Cơ cấu kinh tế huyện Gia Lâm năm 2015 40 Hình 4.3 Cơ cấu sử dụng đất năm 2015 huyện Gia Lâm 51

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên tác giả: Đặng Thị Hằng

Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03

Khoa: Quản lý Đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam

Tên đề tài: “Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Gia Lâm, Thành phố Hà Nội”

1 MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI

- Đánh giá thực trạng các hoạt động về công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng

QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội.

- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội.

2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

+ Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Tiểu vùng I: Chọn xã Đặng Xá; Tiểu vùng II: chọn xã Yên Viên; Tiểu vùng III: chọn thị trấn Trâu Quỳ và lựa chọn 3 ngân hàng (ngân hàng VPBANK, ngân hàng TMCP công thương Việt Nam, ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam)

+ Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu.

- Điều tra thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp: Điều tra ở Văn phòng Đăng ký quyền

sử dụng đất huyện Gia Lâm Số liệu về tình hình quản lý và sử dụng đất được tổng hợp trên cơ sở số liệu báo cáo của phòng Tài nguyên Môi trường và văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Gia Lâm.

- Điều tra số liệu sơ cấp: Tổng số phiếu điều tra 120 ở 3 xã, thị trấn (40 phiếu/xã, thị trấn) Điều tra ngẫu nhiên 20 cán bộ ngân hàng.

- Phương pháp xử lý và tổng hợp số liệu tài liệu: dùng phần mềm excell.

- Phương pháp phân tích, so sánh

3 KẾT QUẢ CHÍNH VÀ KẾT LUẬN

- Khái quát và đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội.

- Tình hình quản lý và sử dụng đất ở huyện gia lâm

- Thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện gia lâm

- Đánh giá thực trạng giao dịch bảo đảm và công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Giai đoạn 2011-2015 công tác đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất ở, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã đăng ký 6541 hồ sơ Số lượng hồ sơ thực hiện đăng ký thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất ở, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất qua các năm của các xã nằm trong quy hoạch phát triển đô thị (thị trấn Trâu Quỳ 929 hồ sơ) cao hơn so với các xã nằm trong khu vực không hoặc ít nằm trong quy hoạch phát triển đô thị (xã Trung Mầu 35 hồ sơ).

- Nghiên cứu tình hình thực hiện giao dịch bảo đảm ở 3 xã, thị trấn Trâu Quỳ, Yên Viên, Đặng Xá Kết quả cho thấy: 90,83% hộ gia đình, cá nhân cho rằng, nên thực hiện đăng ký thế chấp, bảo lãnh tại văn phòng đăng ký QSDĐ; 100% ý kiến cho rằng nên cải cách thủ tục hành chính ở Văn phòng đăng ký QSD đất Huyện; 86,67% hộ gia đình cho rằng thủ tục thế chấp, bảo lãnh để vay vốn các ngân hàng, quỹ tín dụng tốt;

- Một số giải pháp như: Giải pháp về cơ chế chính sách trong quản lý, điều hành và thực hiện công tác đăng ký giao dịch bảo đảm; Xây dựng cơ chế trao đổi thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm giữa cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm và các cơ quan có liên quan; Tuyên truyền, giáo dục pháp luật nâng cao nhận thức; Đào tạo, bồi dưỡng nâng cao năng lực, trình độ của cán bộ đăng ký giao dịch bảo đảm; Xây dựng và triển khai cơ chế kiểm tra, giám sát việc thực hiện pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm ở các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm.

THESIS ABSTRACT

Author: Dang Thi Hang

Specialization: Land Management Code: 60 85 01 03

Faculty of Land Management - Vietnam National University of Agricuture - VNUA

Name of thesis: “Assessing the situation and solutions to improve the effciency of the registration of secured transactions with land use rights, ownership

of houses and other assets attached to the land Gia Lam district, Hanoi”

1 RESEARCH OBJECTIVES

- Assessment of the status of activities for the registration of security transactions using land use right, QSH houses and other assets attached to the land

in Gia Lam district, Hanoi.

- Propose some solutions to improve the efficiency of registration of security transactions using land use right, QSH houses and other assets attached to the land

in Gia Lam district, Hanoi.

2 MATERIALS AND METHODS

+ Study selection method: Subregion I: Dang Xa commune Select; Subregion II: Yen Vien selected; Subregion III: Trau Quy town and choose option 3 banks (banks VPBANK, industry and trade joint stock commercial bank in Vietnam, commercial banks Investment and Development of Vietnam)

+ Inventory methods to collect documents and data.

- Survey collects documents and secondary data: Survey at the Ofice of Registration of land use rights Gia Lam district Data on the status of management and land use are aggregated on the basis of data reported by the Department of Natural Resources and Environment Office Registration of land use rights Gia Lam district.

- Investigation of primary data: Total survey in 3 120 communes and towns (40 votes / communes and towns) Random Survey 20 bank officials.

- Methods for processing and aggregating data document: Using software excell.

- Methods of analysis, comparison

3 MAIN FINDINGS AND CONCLUSIONS

- Overview and general assessment of natural conditions, economic - social situation of management and use of land in the district of Gia Lam, Hanoi.

- The management and use of forest land in the district Sale

- Situation of registration of security transactions using land use rights, ownership of houses and other assets attached to the land in Gia Lam District

- Assessment of the status of security transactions and the registration of secured transactions with land use rights, ownership of houses and other assets atached to the land in the study communes

- Propose solutions to improve the registration of secured transactions with land use rights, house ownership and other assets atached to land

- Gia Lam district in the northeast suburbs of Hanoi, with a total area of 11671.24 hectares is natural; about 234 967 people population, the average population density of 2017 people/km2; districts with the economic growth rate reached 13.84% (share of agriculture reached 17.65%, the proportion reached 55.05% industry, the share of trade and services reached 27.30%)

- The period of 2011-2015 the registration of mortgages and guarantees using land use right, QSH houses and other assets attached to the land registered 6541 records Number of records to register the mortgage, guarantee land use rights, QSH housing and other assets attached to the land through the years of the communes in the planning of urban development (929 Trau Quy Town profle) higher than the communes located in areas without or less in the planning of urban development (35 records Trung Mau).

- Research on the implementation of secured transactions in three communes and towns Trau Quy, Yen Vien, Dang Xa The results showed that 90.83% of all households and individuals that should be registered mortgage or guarantee registration ofice LUR; 100% of the opinion that should the reform of administrative procedures at the land use right registration office district; 86.67% of households said that mortgage procedures, guarantees for loans from the bank, good credit fund;

- A number of measures such as: Solutions on mechanisms and policies in the management, administration and implementation of secured transactions registry; Develop a mechanism for exchanging information on the legal status of security assets between the registries of secured transactions and related agencies; Propaganda and education to raise awareness of law; Training and capacity building training and qualifications of staff register secured transactions; Develop and implement a mechanism for inspecting and supervising the implementation of the law on registration of security transactions in the registries of secured transactions.

PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Trong công cuộc đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước

ở nước ta hiện nay, đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, là nguồn lực đầu vào vànguồn vốn để phát triển kinh tế của đất nước Việc thị trường hóa, tiền tệhóa quyền sử dụng đất ngày càng rõ nét và quyền của người sử dụng đất tươngxứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đã đóng góp Sự phát triển này đã hìnhthành thị trường đất đai, hòa nhập vào nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa,từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân Vì vậy,trong đại hội đảng lần thứ IX đã có chủ trương phát triển đầy đủ thị trườngquyền sử dụng đất Luật đất đai năm 2013 có những quy định về giao quyền sửdụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những quy định đểcác tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có các quyền sử dụng đất như:chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sửdụng đất…

Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, nhu cầu vay vốn

có bảo đảm bằng tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ngày càngkhông ngừng gia tăng Các hoạt động giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được diễn ra phức tạp, dướinhiều hình thức khác nhau như: cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, tín chấp, ký cược…

và một phần các hoạt động đang diễn ra trôi nổi trên thị trường tạo thị trường

“ngầm” Điều này, đã làm thất thu cho nguồn ngân sách nhà nước, làm ảnhhưởng, kìm hãm sự phát triển kinh tế chung và phát sinh các tranh chấp dân sự.Vấn đề đặt ra hiện nay là cần có các biện pháp quản lý nhà nước chặt chẽ về cáchoạt động này thông qua việc đăng ký giao dịch bảo đảm

Việc đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong những cách thức để bảo vệquyền lợi hợp pháp cho bên nhận bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản gắn liền và các bên cùng tham gia giao dịch trong hợp đồng,loại bỏ được những rủi ro pháp lý cho các giao dịch, tạo lập, duy trì và đảm bảomột trật tự lợi ích chung trong đời sống kinh tế - dân sự, xóa bỏ thị trường

“ngầm”, tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất có thể thực hiện một cáchtốt nhất các quyền của mình theo quy định của pháp luật Đăng ký giao dịch bảo

đảm còn góp phần vào việc ngăn ngừa các tranh chấp về dân sự liên quan đếngiao dịch bảo đảm, hợp đồng vay, góp vốn và cung cấp chứng cứ để Tòa án giảiquyết các tranh chấp đó.

Gia Lâm là huyện ngoại thành của Thủ đô Hà Nội có nhiều ưu thế về vịtrí, tiềm năng và thế mạnh, có khả năng thu hút thị trường, chuyển dịch cơcấu kinh tế trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của huyện, đồng thời quátrình đô thị hóa diễn ra tương đối mạnh, thu hút nhiều dân cư về sinh sống, đấtnông nghiệp dần bị thu hẹp, hạ tầng đô thị được cải thiện Cùng với tốc độ đô thịhóa, công nghiệp hóa thì nhu cầu vốn ngày càng gia tăng, các giao dịch bảo đảmbằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất diễn ra khá sôi động trênđịa bàn huyện Việc đăng ký các giao dịch trên ở các cơ quan nhà nước theoquy định của pháp luật ngày càng tăng Tuy nhiên, việc quản lý các giao dịchnày vẫn còn những tồn tại, bất cập cần đi sâu nghiên cứu và đề xuất giải phápgiải quyết

Xuất phát từ thực tế khách quan nêu trên, tôi đã chọn đề tài

nghiên cứu: “Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công

tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Gia Lâm, Thành phố Hà Nội ”.

1.2 MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI

- Đánh giá thực trạng các hoạt động về công tác đăng ký giao dịch bảođảm bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Gia Lâm,thành phố Hà Nội

- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịchbảo đảm bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện GiaLâm, thành phố Hà Nội

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện trong giai đoạntới.

+ Kết quả nghiên cứu đã giúp người dân hiểu rõ thêm về giao dịch bảođảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất.

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM

2.1.1 Khái niệm về giao dịch bảo đảm

Theo khoản 1 Điều 323 BLDS 2005 thì, “Giao dịch bảo đảm là giao dịch

dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện biện pháp bảo đảm quy định tại khoản 1 điều 318 của Bộ luật này”; bao gồm: cầm cố

tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tn chấp Bên cạnh đó,nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch của các quan hệ về giao dịch bảođảm, BLDS

2005 quy định: các giao dịch bảo đảm được đăng ký theo quy định của phápluật về đăng ký giao dịch bảo đảm (Điều 323, Điều 325), và xác định thứ tự ưutiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm

Cầm cố tài sản là việc một bên giao tài sản thuộc quyền sở hữucủa mình cho bên kia để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự (Quốc Hội nướcCộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2005)

Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu củamình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyểngiao tài sản đó cho bên nhận thế chấp” (Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủnghĩa Việt Nam, 2005)

Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kimkhí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trongmột thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự Việc đặt cọcphải được lập thành văn bản Trong trường hợp, hợp đồng dân sự đượcgiao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc đượctrừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết,thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phảitrả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tàisản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác (Quốc Hội nước Cộng hòa xãhội chủ nghĩa Việt Nam, 2005)

Ký cược là việc bên thuê tài sản là động sản giao cho bên cho thuêmột khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi

là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm việc trả lại tài sản thuê Trongtrường hợp tài sản thuê được trả lại thì bên thuê được nhận lại tài sản kýcược sau khi trừ tiền thuê; nếu bên thuê không trả lại tài sản thuê thì bên chothuê có quyền đòi lại tài sản thuê; nếu tài sản thuê không còn để trả lại thìtài sản ký cược thuộc về bên cho thuê (Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủnghĩa Việt Nam, 2005).

Ký quỹ là việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc kim khí quý,

đá quý hoặc giấy tờ có giá khác vào tài khoản phong toả tại một ngân hàng

để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự Trong trường hợp bên cónghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên cóquyền được ngân hàng nơi ký quỹ thanh toán, bồi thường thiệt hại do bên cónghĩa vụ gây ra, sau khi trừ chi phí dịch vụ ngân hàng (Quốc Hội nước Cộng hòa

xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2005)

Bảo Lãnh là việc người thứ ba (sau đây gọi là bên bảo lãnh) cam kếtvới bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa

vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đếnthời hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúngnghĩa vụ Các bên cũng có thể thoả thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phảithực hiện nghĩa vụ khi bên được bảo lãnh không có khả năng thực hiệnnghĩa vụ của mình (Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2005)

Tín chấp là việc một tổ chức chính trị - xã hội tại cơ sở (Hội Phụ nữ tạiđịa phương, Công đoàn cơ sở) có thể đảm bảo bằng tín chấp cho cá nhân của tổchức mình, hộ gia đình nghèo tại địa phương vay một khoản tiền tại Ngânhàng hoặc tổ chức tín dụng khác để sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo quyđịnh của Chính phủ (Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2005)

2.1.2 Khái niệm về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là việc cơ quan nhà nước có thẩmquyền ghi vào Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc nhập vào cơ sở dữ liệucác thông tin về giao dịch bảo đảm dùng tài sản bảo đảm bằng quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất để thực hiệnnghĩa vụ dân sự đối với

bên nhận bảo đảm Các tài sản dùng bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trong giao dịch bảo đảm có thể có trướckhi thông tin được ghi vào Sổ, hay nhập vào cơ sở dữ liệu hoặc được xác lậpsau khi cơ quan đăng ký ghi thông tin về các giao dịch bảo đảm vào Sổ đăng

ký, nhập vào cơ sở dữ liệu theo quy định của pháp luật (Chính phủ, 2010)

Việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện tại Văn phòng đăng

ký quyền sử dụng đất theo trình tự, thủ tục quy định tại Nghị định số83/2010/NĐ - CP ngày 23/7/2010 về đăng ký giao dịch bảo đảm Hồ sơ đăng

ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất gồm có: Đơn yêu cầu đăng kýgiao dịch bảo đảm; Hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng bảo đảm có côngchứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật; Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc cácGiấy chứng nhận đã cấp qua các thời kỳ; Bản sao có chứng thực giấy tờchứng minh tư cách pháp lý của người yêu cầu đăng ký; trường hợp ngườiyêu cầu đăng ký là người được ủy quyền thì phải có Văn bản ủy quyền.Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ ghi nội dung đăng ký giao dịchbảo đảm vào Giấy chứng nhận, Sổ địa chính, Sổ theo dõi biến động đấtđai theo quy định của pháp luật

2.1.3 Phân loại các biện pháp bảo đảm

- Đặt cọc, ký cược và ký quỹ thực chất chỉ là các biến thể của cầm cố nênphải được đưa vào phần các biện pháp bảo đảm bằng tài sản chứ không thể ghépvới bảo lãnh;

- Cầm cố và thế chấp thực chất là các giao dịch giữa bên bảo đảm và bênnhận bảo đảm trong khi quyền, dù là quyền cầm cố hay quyền thế chấp, chỉ làquyền của một bên, điều này dẫn tới sự vênh giữa tên điều luật và nội dungcủa các điều luật khi Dự thảo định nghĩa và quy định về xác lập các giao dịchbảo đảm này (Điều 276, 283, 284, 293, 294 và 295);

- Điều 348 của Dự thảo lại quay trở lại với cách tiếp cận của quy định hiệnhành khi quy định “căn cứ vào quy định của luật hoặc theo thỏa thuận, các bêntrong quan hệ nghĩa vụ có thể áp dụng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng

1 1

một trong các biện pháp cầm cố, thế chấp, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnhhoặc biện pháp khác”

- Quyền định đoạt tài sản thế chấp của bên thế chấp

Ngoài việc được thay thế tài sản thế chấp, Khoản 3, Điều 297 và Khoản 3,Điều 299 còn trao cho bên thế chấp quyền bán, trao đổi hay tặng cho tài sản thếchấp mà không cần có sự đồng ý của bên nhận thế chấp và trao cho bên nhận thếchấp quyền truy đòi tài sản thế chấp từ bên kia của các giao dịch này khi xử lý tàisản thế chấp

Quy định này sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng tới quyền lợi của chủ nợ có bảođảm Trước hết, cần phải thấy khó khăn dễ thấy sẽ đặt ra đối với bên nhậnthế chấp là phải tìm hiểu chuỗi quan hệ pháp lý đối với tài sản thế chấp bởi vìmột tài sản có thể được chuyển giao thông qua nhiều hợp đồng mua, bán, traođổi khác nhau, liên quan đến nhiều chủ thể khác nhau và để xác định chínhxác các mối quan hệ này, cần thời gian và chi phí

Hệ quả là ngân hàng phải tnh chi phí vay cao hơn để bù đắp các chi phínày Trong thực tế cần lưu ý các ngân hàng gặp rất nhiều khó khăn trong trườnghợp nhận tài sản bảo đảm là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất kinhdoanh mà pháp luật cho phép bên thế chấp được tự do định đoạt mà không cần

có sự đồng ý của bên nhận thế chấp, nhất là khi bên bảo đảm không ngay tìnhhay lâm vào tình trạng mất khả năng thanh toán Quy định cấm định đoạt tài sảnthế chấp hiện nay giúp bảo vệ chủ nợ có bảo đảm, tránh mất đối tượng của hợpđồng thế chấp và cân bằng lợi ích thương mại giữa các bên

Giải pháp bỏ quy định cấm bên thế chấp không được định đoạt tài sản thếchấp chỉ khả thi nếu pháp luật Việt Nam đồng thời công nhận một số biệnpháp bảo đảm khác đặt ra điều kiện việc định đoạt tài sản bảo đảm phải được

sự đồng ý của chủ nợ có bảo đảm, qua đó tạo điều kiện cho bên nhận thế chấp

có nhiều sự lựa chọn

- Cầm cố tài sản

Khoản 2, Điều 289 của Dự thảo đang cân nhắc phương án cho phépbên cầm cố được tự do bán tài sản cầm cố với điều kiện phải thông báo cho bênmua biết về việc tài sản đang được cầm cố, tương tự như trong trường hợpbên thế chấp được định đoạt tài sản thế chấp mà không cần được sự đồng ý củabên nhận thế chấp Quy định này khá mâu thuẫn với các quy định khác của Dựthảo

1 3

Thứ nhất, theo quy định tại Khoản 2, Điều 177, thông thường “việcchuyển quyền sở hữu và các vật quyền khác đối với động sản có hiệu lực kểtừ

Thứ hai, Dự thảo không hề có quy định nào về quyền lợi của bênnhận cầm cố trong trường hợp bán tài sản cầm cố Đây là một lỗ hổng pháp lý lớn

có nguy cơ vô hiệu hóa cả chế định cầm cố tài sản Cũng cần nhấn mạnh thêm

do cầm cố được hiểu là việc giao tài sản cho chủ nợ để đảm bảo thực hiện nghĩa

vụ của chính mình hay của người khác (Điều 283), nên quyền truy đòi không phải

là công cụ pháp lý mà bên nhận cầm cố cần để bảo vệ quyền lợi của mình

2.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN VỀ ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM

2.2.1 Một số kinh nghiệm đăng ký giao dịch bảo đảm ở một số nước trên thế giới

- T h ụy Đ i ển :

Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân

về đất đai và nền kinh tế thị trường Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hộitồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường.Hoạt động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thịtrường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau (Nguyễnđình Bồng, 2005)

Hệ thống pháp luật đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật,luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai.Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng kýđất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai… đều được luậthóa Cụ thể:

+ Việc thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng đãđược ký kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác Theoquy định của pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp (NguyễnThị Thu Hồng, 2000):

1 5

Bước 1: Trước tiên người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vaymột khoản tiền nhất định Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăngký

và tòa án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp.Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một camkết thế chấp thế chấp thực tế được thực hiện sau khi đăng ký Văn bản xác nhận

đủ điều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển

Bước 2: Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bêncho vay Khi thực hiện bước 1, tòa án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đốivới thế chấp Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bấtđộng sản để vay vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2) Các yêu cầu đặt rakhi thế chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cầnđặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiệnthế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp Khi không đáp ứng các yêu cầunày thì thế chấp sẽ không hợp pháp đó là trình tự thế chấp theo quy địnhcủa pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các

tổ chức tín dụng thực hiện Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợpđồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) vàmột đơn gửi tòa án để xin đăng ký thế chấp Ngân hàng sẽ gửi hai tài liệu đầu tiên

và gửi đơn xin thế chấp đến tòa án Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại đượcchuyển lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp Thông thường ngân hàng đợiđến khi có quyết định phê duyệt của tòa án mới chuyển tiền cho người đi vay.Khi nợ thế chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp

sẽ được trả lại cho bên đi vay

Bước 3: được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm Khi không đượcthanh toán đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế nợ.Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: cơ quan thihành pháp luật Nếu yêu cầu không được chấp nhận, tài sản sẽ được bán đấugiá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế chấp Thủ tụcnày được tiến hành khá nhanh chóng Vụ việc sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng

kể từ khi có đơn xin bán đấu giá

- T run g Q uố c:

Theo điều 10, Hiến pháp năm 1982 của nước Cộng hòa nhân dânTrung Hoa, đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị)

1 7

hoặc sở hữu tập thể (đối với đất thuộc khu vực nông thôn) Vì đất đai ởnông

thôn cũng là đối tượng quản lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nênquyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ”của Nhà nước Trung Quốc (Nguyễn Thị Mai, 2002) Mặc dù không thừa nhận

tư hữu đất đai nhưng điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi năm 1988,quyền sử dụng đất được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc Trong điều kiệnnày, quyền sử dụng đất đã được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai

Hiện nay quyền sử dụng đất ở Trung Quốc có thể chia làm 2 loại: quyền

sử dụng đất được “cấp” và quyền sử dụng đất được “giao” Quyền sử dụng đấtđược “cấp” là loại quyền sử dụng đất truyền thống được áp dụng cho các doanhnghiệp nhà nước Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước khôngthu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào đối với trường hợpnày, quyền sử dụng đất không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp (HoàngHuy Biểu, 2000)

Người sử dụng đất có thể thế chấp quyền sử dụng đất thông quagiấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vayvốn Giao dịch thế chấp phải được thực hiện thông qua hợp đồng giữa người

sử dụng đất và chủ thể cho vay Nếu đến hạn thanh toán mà người thế chấpkhông trả được nợ, bên cho vay có thể phải đăng ký quyền sử dụng với tư cách làngười sử dụng đất mới

Đối với người sử dụng đất nước ngoài, việc thế chấp quyền sử dụng đất đểvay vốn từ các tổ chức tn dụng địa phương vẫn còn khó khăn, bởi họthường được coi là nguồn cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải làngười đi vay tiền của Trung Quốc (Lưu Quốc Thái, 2006)

2.2.2 Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm ở Việt Nam

2.2.2.1 Giai đoạn từ những năm cuối thập kỷ 80, 90 của thế kỷ

trước

Trong nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung, các giao dịch tự nguyện, tự chịutrách nhiệm giữa các chủ thể bình đẳng về quyền, nghĩa vụ pháp lý hầu nhưkhông tồn tại và điều đó đồng nghĩa với thực tế ở nước ta, thời kỳ này không cópháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm Tình trạng nói trên kéo dài cho đến nămcuối cùng của thập kỷ 80 của thế kỷ trước, khi nước ta bước vào giai đoạn đầucủa quá trình thực hiện chuyển đổi nền kinh tế, với việc ban hành Pháp lệnh hợpđồng kinh tế (năm 1989), Pháp lệnh hợp đồng dân sự (năm 1991), lần đầu tiên

các biện pháp bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng kinh tếbao gồm: thế chấp

tài sản, cầm cố, bảo lãnh tài sản; và các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụphát sinh từ hợp đồng dân sự là: thế chấp tài sản, cầm cố tài sản, bảo lãnh, đặtcọc đã được luật hoá trong văn bản của Nhà nước Tuy nhiên, trong thời kỳ đầuthực hiện chuyển đổi nền kinh tế này, giao dịch bảo đảm mới được tiếp cận dướigiác độ là biện pháp bảo đảm thi hành nghĩa vụ trong quan hệ hợp đồng dân

sự, hợp đồng kinh tế chứ chưa phải là đối tượng của hoạt động đăng ký, với ýnghĩa công khai hoá các quyền tồn tại từ trước đối với tài sản bảo đảm nhằm hạnchế và loại trừ rủi ro pháp lý cho các giao dịch được thiết lập sau liên quan đếntài sản đó (Nguyễn đình Bồng, 2009)

Trong thời kỳ này, các hợp đồng kinh tế được ký kết chủ yếu giữa cácdoanh nghiệp thuộc sở hữu nhà nước, do vậy, mục đích thiết lập hợp đồng nóichung và những hợp đồng có điều khoản bảo đảm thi hành nghĩa vụ nóiriêng trong nhiều trường hợp không xuất phát từ nhu cầu và lợi ích thực sự củacác bên mà chủ yếu thực hiện theo “chỉ tiêu”, “pháp lệnh” của Nhà nước.Chính tư duy kinh tế kế hoạch hoá tập trung cùng với sự thiếu sinh động,phong phú của thực tiễn đời sống kinh tế, dân sự khi chúng ta mới bước vàogiai đoạn đầu xây dựng nền kinh tế thị trường đã có sự ảnh hưởng mang tínhchi phối đến cách tiếp cận của pháp luật thời kỳ này về giao dịch bảo đảm

Có thể nói, giao dịch bảo đảm của pháp luật thời kỳ này là sự quy địnhriêng về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự trong hợp đồng kinh tế vàbiện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng dân sự, trên nềnquan điểm pháp lý phân biệt rạnh ròi giữa hợp đồng kinh tế và hợp đồng dân sự.Theo đó, hai văn bản quy phạm pháp luật được xem là “xương sống”, phục vụtrực tiếp cho việc xây dựng và điều tiết sự vận hành của các quan hệ thịtrường là Pháp lệnh hợp đồng dân sự và Pháp lệnh hợp đồng kinh tế đều quyđịnh về biện pháp thi hành nghĩa vụ (Vũ Thị Hồng Yến, 2009)

Tuy nhiên, giữa hai Pháp lệnh và các văn bản hướng dẫn thi hành về vấn

đề này lại có nhiều nét khác biệt điều này thể hiện ở chỗ: Thứ nhất, về loại hìnhgiao dịch bảo đảm Theo quy định của Pháp lệnh hợp đồng kinh tế, các biện phápbảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng kinh tế bao gồm: thế chấp, cầm

cố, bảo lãnh; trong khi đó, theo quy định của Pháp lệnh hợp đồng dân sự, ngoàithế chấp, cầm cố, bảo lãnh ra, đặt cọc cũng được xem là biện pháp bảo đảmthực hiện nghĩa vụ dân sự Thứ hai, về nội dung và bản chất của biện pháp bảo

lãnh Theo quy định của Pháp lệnh hợp đồng kinh tế và Nghị định số 17/HĐBTngày

16/01/1990 của Hội đồng bộ trưởng quy định chi tiết thi hành Pháp lệnhhợp đồng kinh tế (sau đây gọi là Nghị định số 17/HĐBT), bảo lãnh đượccoi là biện pháp bảo đảm mang tnh chất “đối vật” Tại điều 2 Nghịđịnh số

17/HĐBT, bảo lãnh được định nghĩa là “sự bảo đảm bằng tài sản thuộc quyền

sở hữu của người nhận bảo lãnh để chịu trách nhiệm tài sản thay chongười được bảo lãnh khi người này vi phạm hợp đồng kinh tế đã ký kết.”.Trong khi đó, theo quy định của Pháp lệnh hợp đồng dân sự, bảo lãnh lạiđược hiểu “là việc cá nhân hoặc pháp nhân, gọi chung là người bảo lãnh, camkết chịu trách nhiệm thay cho người được bảo lãnh, nếu đến hạn mà ngườiđược bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện hợp đồng không đúng thoảthuận Người bảo lãnh chỉ có thể bảo lãnh bằng tài sản hoặc bằng việcthực hiện một việc.” (Điều 40)

Như vậy, khác với Pháp lệnh hợp đồng kinh tế, bảo lãnh trong Pháp lệnhhợp đồng dân sự có thể là bảo lãnh bằng tài sản (mang tnh chất đối vật)hoặc bằng hành vi cụ thể (mang tnh chất đối nhân) Thứ ba, về quyền và nghĩa

vụ của các bên trong quan hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ Trên nền tư duy quan

hệ pháp luật giữa các đơn vị kinh tế thuộc sở hữu nhà nước mà đại diện chủ yếu

là các doanh nghiệp nhà nước là quan hệ mang tnh chất “công”, chịu sựquản lý và điều hành trực tiếp của chủ sở hữu là Nhà nước thông qua các “chỉtiêu”, “pháp lệnh”, còn quan hệ pháp luật dân sự là các quan hệ mang tnh chất

“tư” nên quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ bảo đảm thựchiện nghĩa vụ trong hợp đồng dân sự có phần “mềm dẻo” và “linh hoạt” hơn sovới quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ bảo đảm thựchiện nghĩa vụ trong hợp đồng kinh tế

Một đặc điểm nữa của pháp luật thời kỳ này, giao dịch bảo đảm đãbước đầu có những quy định mang tnh khuyến nghị bên có quyền cần tìmhiểu thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm Tuy nhiên, pháp luật mớichỉ dừng lại ở mức độ đưa ra quy định mang tính cảnh báo bên có quyền màchưa luật hoá cơ chế công khai thông tin để bên cho vay (bên có quyền) biếtđược thông tin về tài sản bảo đảm

Theo quy định tại Mục V Thông tư số 108/TT-PC ngày 19/5/1990 của Trọngtài kinh tế nhà nước hướng dẫn ký kết và thực hiện hợp đồng kinh tế, khi áp